REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Dott.ssa Francesca Savignano ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 5120/2025 R.G. promossa da:
(C.F. , elettivamente domiciliata in STRADA DEL Parte_1 C.F._1
CONSERVATORIO, 9 43121 PARMA , presso lo studio dell'avv. BAROC MICHELE, dal quale
è rappresentato e difeso
INTIMANTE-RICORRENTE contro
(C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA CP_1 C.F._2
SPARTACO, 27 20135 MILANO, presso lo studio dell'avv. CARBONE ANTONELLA e dell'avv. FUMAGALLI GIOVANNI ( VIA ARCIMBOLDI 2 20123 C.F._3
MILANO, dai quali è rappresentata e difesa
INTIMATA-RESISTENTE
OGGETTO: locazione – sfratto per morosità
CONCLUSIONI
PER LA PARTE INTIMANTE-RICORRENTE:
-Dichiarare la risoluzione del contratto di locazione indicato in premesse per le motivazioni dettagliate nella narrativa con contestuale emissione di ordinanza di rilascio.
- Dichiarare tenuta e condannare il conduttore al pagamento di tutti i CP_1 canoni/indennità a scadere e degli oneri accessori con integrazione di interessi e spese, nonché di tutte le spese di intimazione e di giudizio.
Con riserva di protestare il maggior danno in separato giudizio.
In ogni caso con condanna alle spese di giudizio.

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PER LA PARTE INTIMATA-RESISTENTE:
I - In via pregiudiziale di rito: dichiarare l'improcedibilità del presente giudizio per omesso esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione.
II – In via principale, nel merito: dichiarare cessata la materia del contendere avendo la sig.ra interamente sanato la morosità dedotta nell'atto di intimazione. CP_1
– respingere la domada di risoluzione del contratto di locazione in oggetto stante la mancanza di gravità dell'inadempimento.
III – Il tutto con vittoria di spese ed onorari di causa.

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto

1. Con atto di citazione regolarmente notificato ha intimato a Parte_1 CP_1
lo sfratto per morosità relativamente all'immobile sito in Milano, via Giulio Uberti n. 33,
[...]
piano terra, condotto in locazione transitoria abitativa (per tre mesi) in forza di contratto sottoscritto il 6 settembre 2024, deducendo il mancato pagamento della somma di € 2.330,00 per due mensilità del canone e delle spese forfetarie.
L'intimata si è costituita in giudizio e si è opposta alla convalida, eccependo di aver corrisposto, con bonifico bancario del 30 dicembre 2024, il maggiore importo di € 3.580,00, che, aggiungendosi a € 170,00 già in precedenza versati, corrispondeva all'intero corrispettivo negoziale pattuito (per i tre mesi di durata del contratto). Ha chiesto di dichiarare cessata la materia del contendere.
All'udienza di convalida del 14 gennaio 2025, l'intimante ha insistito per l'emissione dell'ordinanza di convalida, deducendo che la conduttrice non aveva corrisposto l'indennità di occupazione maturata dopo la cessazione del contratto (a decorrere dal 7 dicembre 2024), indennità che ammontava a € 2.300,00, né il conguaglio delle spese condominiali e le ulteriori spese, pari a € 1.057,00.
La conduttrice ha ribadito l'intervenuta sanatoria della morosità ed ha eccepito la nullità della clausola di durata transitoria del contratto.
Il giudice non ha convalidato lo sfratto ed ha disposto il mutamento del rito: entrambe le parti hanno depositato memorie integrative. Esperita, con esito negativo, la procedura di mediazione, all'odierna udienza la causa, istruita documentalmente, è stata discussa e decisa mediante pubblica lettura del dispositivo della sentenza e della contestuale motivazione.

2. Le domande della locatrice sono fondate.
I fatti sopra esposti sono pacifici e documentalmente riscontrati dal contratto di locazione sottoscritto dalle parti e regolarmente registrato, nonché dal bonifico bancario di pagamento
2 effettuato dalla conduttrice, per l'importo indicato, in data 30 dicembre 2024. E', quindi, certo che la morosità concernente i tre canoni di durata della locazione (dal 7 settembre 2024 al 6 dicembre
2024) e le relative spese forfetarie negoziali è stata sanata.
Sono, invece, controversi gli effetti, in diritto, del pagamento: precisamente, è contestato dalla locatrice che il pagamento di € 3.580,00, effettuato dalla conduttrice il 27-30 dicembre 2024, dopo la notificazione dell'intimazione di sfratto (6 dicembre 2024) e prima dell'udienza di convalida (14 gennaio 2025), sia idoneo ad evitare la risoluzione del contratto.
La tesi della ricorrente è fondata. Pt_1
Secondo i principi generali in materia di risoluzione per inadempimento, l'adempimento della prestazione contrattuale, successivo alla domanda di risoluzione, non preclude lo scioglimento del contratto (art. 1453, terzo comma, c.c.), se non è di scarsa importanza (art. 1455 c.c.).
In materia di locazioni immobiliari abitative (Cass. sez. un. n. 271/1999), questi principi sono derogati: l'art. 55 della L. n. 392/1978, ispirato a chiaro favor per il conduttore, consente a costui di sanare la morosità relativa a canoni e spese se alla prima udienza (o entro il termine giudiziale eventualmente concesso in tale udienza) questi versi tutti i canoni e le spese scaduti sino a quella data, oltre interessi legali e spese processuali. Il pagamento, in tal caso, “esclude la risoluzione del contratto” (ultimo comma).
L'art. 55 è stato ritenuto applicabile ai giudizi ordinari, e non soltanto ai procedimenti speciali per intimazione di sfratto, dalla Corte costituzionale (sentenza n. 3/1999) e dalla Corte di Cassazione
(sentenza n. 21836/2014).
In passato, se ne escludeva l'applicabilità alle locazioni transitorie, in forza dell'art. 26 della L. n.
392/1978; a seguito dell'abrogazione di tale articolo (ad opera dell'art. 14 della L. n. 431/1998), sembra essere venuta meno tale limitazione. In ogni caso, nel caso in esame la questione non si pone giacché la clausola di durata transitoria della locazione è nulla, non avendo le parti documentato le esigenze lavorative pure indicate nel contratto (art. 2), come richiesto dall'art. 5 della L. n. 431/1998 e dalla normativa secondaria da esso richiamata. La clausola è, pertanto, sostituita di diritto con la previsione di durata quadriennale posta dall'art. 2 L. n. 431/1998, che è norma imperativa (art. 1419, secondo comma, c.c.).
Premesse tali considerazioni, nel caso in esame è certo che la conduttrice, alla data dell'udienza di convalida dello sfratto (14 gennaio 2025) nulla aveva (né ha tuttora) versato per il periodo successivo al 6 dicembre 2024, sebbene ella continuasse a godere ininterrottamente dell'immobile.
Tanto meno aveva corrisposto gli interessi e le spese processuali, come pure le spese condominiali
3 e quelle inerenti i consumi elettrici ed il canone di abbonamento ad internet. A tale ultimo riguardo, si evidenzia che la locatrice ha documentato tali spese e che, tuttavia, dall'importo complessivamente richiesto a tale titolo, devono essere decurtati € 90, relativi alla mensilità di agosto 2024, antecedente l'inizio della locazione.
Non avendo la conduttrice sanato interamente la morosità, non sussistono i presupposti richiesti dall'art. 55 per escludere la risoluzione contrattuale.
Ciò premesso, è pure indubbio che la conduttrice ha versato il 30 dicembre 2024, ben oltre le scadenze contrattuali del 7 settembre, 7 ottobre e 7 novembre, i canoni di locazione e le spese relativi ai primi tre mesi.
La gravità dell'inadempimento è certa, perché predeterminata dal legislatore all'art. 5 della L. n.
392/1978 nel mancato pagamento anche di un solo canone, decorsi venti giorni dalla scadenza. Al ritardato versamento, peraltro, si aggiunge il mancato pagamento delle mensilità successivamente maturate, a decorrere dal 7 dicembre 2025, che la conduttrice non ha negato;
tanto meno, ella ha dimostrato di aver estinto il debito.
Il contratto di locazione deve, perciò, essere dichiarato risolto per inadempimento della conduttrice
CP_1
Essendo venuto meno il titolo negoziale per il legittimo godimento dell'immobile, la resistente deve essere condannata al rilascio del bene locato, in favore della locatrice. Tenuto conto della destinazione abitativa, la data dell'esecuzione viene fissata entro il 18 luglio 2025.
CO va condannata, altresì, al pagamento del corrispettivo negoziale successivamente maturato, che ammonta a € 1.150,00 mensili per canoni, a decorrere dal 7 dicembre 2025 e sino all'effettivo rilascio, e ad € 967,00 per oneri accessori, salvo conguaglio, oltre a quelli successivi, sino al rilascio, ed agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Le spese di giudizio vanno poste a carico della parte soccombente e, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività difensiva svolta, si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) dichiara risolto per inadempimento della parte resistente-intimata il contratto di locazione sottoscritto in data 6 settembre 2024 e relativo all'immobile adibito ad uso abitativo, sito in
Milano, via Giulio Uberti n. 33, piano terra;

2) condanna a rilasciare, libero da persone e cose e nella disponibilità di CP_1
, l'immobile suddetto;
Parte_1
4 3) fissa per l'esecuzione la data del 18 luglio 2025;
4) condanna pagare all'intimante-ricorrente la somma di € 1.150,00 mensili CP_1 per canoni, a decorrere dal 7 dicembre 2025 e sino all'effettivo rilascio, e quella di € 967,00 per oneri accessori, salvo conguaglio, oltre agli oneri successivi, sino al rilascio, e agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

5) condanna la parte intimata-resistente a rifondere all'intimante-ricorrente le spese di giudizio, liquidate in € 394,32 per esborsi ed € 1.428,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute.
Milano 18/06/2025
Il Giudice
Francesca Savignano
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