N. R.G. 18460/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 18460/2023 tra
RICORRENTE Parte_1
e
[...]
Controparte_1
Resistenti in riconvenzionale
Il giorno 22 ottobre 2025 alle ore 10.00 innanzi alla dott.ssa Renata MI, sono comparsi per l'avv. FICH NZ e per i resistenti Parte_1
l'avv. MALATESTA SALVATORE i quali discutono oralmente la causa riportandosi ai rispettivi scritti. In particolare 'Avvocato Salvatore Malatesta, quale procuratore del- le parti convenute, il quale si riporta alle memorie difensive ed alle note di discussione finali depositate in occasione della udienza del 07.05.2025, rinviata di ufficio alla odier- na udienza;
in particolare l'Avvocato Malatesta chiede rigettarsi la domanda giudiziale per i motivi già esposti;
in subordine, e solo in caso di accoglimento della domanda at- torea, l'Avvocato Malatesta chiede accogliersi la eccezione di compensazione per la somma di € 6.600,00 di cui la SInora è creditrice nei confronti della SInora CP_1
, per avere, quest'ultima, rilasciato l'immobile condotto in locazione senza aver Pt_1 rispettato il termine di sei mesi di preavviso, previsto per legge e dal contratto di loca- zione;
l'Avvocato Malatesta chiede, altresì, la condanna di parte attrice al pagamento delle spese e competenze professionali con attribuzione, oltre spese generali, iva e cpa come per legge e pronunciarsi sentenza. L'avv.Nunzia Filacchione ancora una volta impugna e contesta tutto quanto eccepito adberso dedotto, prodotto ed eccepito e ne chiede il rigetto perché infondato in fatto e in diritto. Si riporta a tutti quanti i propri scritti, alla documentazione prodotta ai verbali di causa ed insiste per l'accoglimento della domanda con vittoria di spese, diritti ed onorari con attribuzione. Chiede che la causa sia decisa.
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Terminata la discussione, il Giudice decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., in comb disp con l'art 429 cpc, del seguente dispositivo e della conci- sa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verba- le nella parte che segue, norma applicabile anche ai procedimenti soggetti al rito del la- voro (cfr Cass Sez. L, sentenza n. 13708 del 12/06/2007 secondo cui “Nel rito del lavoro ogni udienza, a cominciare dalla prima, è destinata alla discussione orale e, quindi, alla pronunzia della sentenza ed alla lettura del dispositivo sulle conclusioni proposte in ricorso, per l'attore, e nella memoria di costituzione per il convenuto, di modo che il giudice non è tenuto ad invitare le parti alla precisazione delle conclusioni prima delle pronunzia delle sentenze. Ne consegue, che la disposizione dell'art. 281 sexies del cod. proc. civ. che prevede la possibilità per il giudice di esporre
a verbale, subito dopo la lettura del dispositivo di sentenza, le ragioni di fatto e di dirit- to poste a base della decisione, è applicabile al rito del lavoro a condizione del suo adattamento al rito speciale, nel quale non è prevista l'udienza di precisazione delle conclusioni.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Renata MI ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. in comb disp con l'art 429 cpc la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 18460/2023 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. FI- Parte_1 C.F._1
CH NZ Ricorrente contro
(C.F. ) ed CP_1 C.F._2 Controparte_1
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Salvatore Malatesta C.F._3
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Resistenti-attori in riconvenzionale
Oggetto :altri istituti del diritto delle locazioni (codice sicid 14499)
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza e da atti di causa.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso dell'8 settembre 2023 ex articolo 447 bis cpc , ritualmente notificato in uno a pedissequo decreto di fissazione dell'udienza di discussione, Parte_1 adiva il Tribunale di Napoli al fine di sentire condannare le resistenti (in epigrafe indica- te) in solido al pagamento della somma di euro 2200 versata a titolo di deposito cauzio- nale al momento della sottoscrizione del contratto di locazione ovvero della somma maggiore o minore ritenuta in giustizia, con condanna della sola al pa- CP_1 gamento delle spese di lite con distrazione in favore del procuratore anticipatario.
La ricorrente deduceva in fatto :
che quale conduttrice in data 29.09.2021 sottoscriveva con la sig.ra con- CP_1 tratto di locazione ad uso abitativo inerente l'immobile sito in Napoli al Viale Privato
Fiorentine a Chiaia 8/A sez CHI, foglio 13, particella 296, sub 46 cat A2 ;
che la SI.ra al momento della sottoscrizione del suddetto contratto di Parte_1 locazione corrispondeva la somma di denaro contante pari ad € 2.200,00 (duemiladue- cento/00) in favore della SI.ra , quale referente della locatrice Controparte_1
SI.ra , a titolo di deposito cauzionale così come previsto dall'art.3 dello CP_1 stesso;

che la SI.ra nel corso della locazione lamentava l'inutilizzabilità di uno dei Pt_1 due bagni contestata per le vie brevi a mezzo messaggi whatsapp come da conversa- zioni , rilievi fotografici e video che erano documentati anche con richiesta al Giudice di acquisizione di CD rom;

che la ricorrente liberava l'immobile prima della data della naturale scadenza e preci- samente alla fine di settembre 2022 e la NO aveva già individuato nuova CP_1 conduttrice , nulla eccependo in merito al rilascio , al contrario incentivando la Catapa- no a liberare l'immobile nel più breve tempo possibile al fine di procedere ad un nuovo
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contratto;

che su indicazione della stessa SI.ra , ricevuta a mezzo messaggi whatsapp, la CP_1 ricorrente terminato il trasloco consegnava le chiavi al portiere dello stabile cosi come richiestole;

che prima di consegnare le chiavi la SI.ra provvedeva ad effettuare una ripre- Pt_1 sa video dell'appartamento della quale si chiedeva disporsi l'acquisizione al fascicolo telematico su CD OM;

che, tuttavia, a seguito della consegna dell'immobile avvenuta a fine settembre 2022 la
SI.ra non riceveva la restituzione della predetta somma relativa al deposito Pt_1 cauzionale, richiesta già formalizzata alla SI.ra a mezzo pec per il tramite CP_1 dell'avv. Carmine Perruolo, pec tuttavia rimasta priva di riscontro;

che, dopo diverse pec tra le parti essendo stati vani i tentativi bonari di risoluzione della questione per le vie brevi, in data 21.12.2022 la ricorrente provvedeva per mezzo dello scrivente legale a chiedere la restituzione della complessiva somma di €2.200,00 (due- miladucento/00) indebitamente trattenuta dalla SI.ra ; Controparte_1
che in data 03.01.2023 la SI.ra con comunicazione pec negava la Controparte_1 restituzione del deposito cauzionale adducendo danni all'appartamento , contestati dalla ricorrente con successiva pec del 10.01.2023 ;
che, con pec del 18.01.2023 la ricorrente diffidava nuovamente la SI.ra a CP_1 provvedere alla restituzione della suindicata somma versata a titolo di deposito cauzio- nale, pec rimasta ancora una volta priva di riscontro;

che era avviata istanza di mediazione che si concludeva con esito negativo.
Si costituivano tempestivamente le resistenti in epigrafe indicate formulando le se- guenti conclusioni:
“In via preliminare ed in rito:
a) accertare e dichiarare la carenza di legittimazione processuale passiva della
SI.ra per i motivi innanzi esposti e, per l'effetto, disporne Controparte_1 la estromissione dal giudizio;
in via preliminare nel merito:
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b) accertare e dichiarare il difetto di rappresentanza della SI.ra Parte_2
per i motivi innanzi esposti;

[...]
nel merito
c) rigettare la domanda giudiziale per la assoluta infondatezza per i motivi innanzi esposti;
in ogni caso accertare e dichiarare la responsabilità della ricorrente per inadempimento contrattuale per i motivi innanzi esposti;

in via riconvenzionale :
d) accertare e dichiarare che la SI.ra è creditrice nei confronti della ri- CP_1 corrente della complessiva somma di € 10.809,00 come meglio specificata ai capi 4)
e 5), e condannare essa ricorrente al pagamento del detto importo, oltre interessi legali;

e) nella denegata e non sperata ipotesi che la Giudice dichiarasse fondata, in tutto o in parte, la domanda giudiziale, si chiede pronunciarsi la compensazione tra gli importi richiesti dalla convenuta e quelli eventualmente dovuti alla ricorrente(…)” .
In prima udienza la ricorrente a verbale precisava che la chiamata in giudizio di
[...]
era stata formulata nella eventualità che la stessa avesse contratto come Parte_2 rappresentante senza averne i poteri onde invocarne responsabilità ai sensi del 1398 c.c.
Parte ricorrente esibiva copia dei bonifici relativi ai canoni di locazione eseguiti sul conto corrente della NO , riservandosi la scansione telematica dei docu- CP_1 menti.
Depositava in forma cartacea comunicazione pec del 3.05.2022 inviata alla con CP_1 la quale la ricorrente aveva formalizzato il recesso alla parte locatrice. Parte_1
Esibiva e depositava cartaceamente copia della registrazione di contratto di locazione con nuovo conduttore a far data dal 1.10.2022 e dichiarava che i canoni di euro
6.600,00, reclamati in comparsa di risposta non erano dovuti perché fino al rilascio i canoni erano stati pagati e non erano dovuti i canoni dei mesi di ottobre e novembre
2022 per la presenza di nuovo inquilino nell'immobile di cui è causa.
Chiedeva all'uopo di indicare a testimoniare il , anche sulla circo- Controparte_2
[... stanza della formalizzazione di un nuovo contratto da ottobre 2022. Dichiarava che
, figlia della conduttrice, era la referente della parte locatrice . Il Giu- Controparte_3
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dice autorizzava il deposito del CD OM e dei documenti esibiti in prima udienza , concedendo a parte ricorrente il termine per la scansione telematica e alle parti resi- stenti termine per repliche documentali . In prima udienza era formulata proposta tran- sattiva ex art 185 bis cpc , di seguito accettata dalla parte ricorrente ma non dalle resi- stenti per le ragioni indicate nelle note dell'Avv Malatesta del 10/5/2022.
Indi la causa , di natura documentale, previo rigetto delle richieste di istruttoria orali , è decisa all'udienza del 22/10/2025 ex artt 429 cpc in comb disp con l'art 281 sexies cpc .
Questioni preliminari.
Va dichiarata inammissibile la domanda riconvenzionale avanzata da al CP_1 punto c) della memoria difensiva perché difetta la richiesta di differimento ex art 418 cpc.
Nondimeno , stante la costituzione tempestiva delle resistenti di venerdì 1/3/2024 (es- sendo la prima udienza fissata per il 13 Marzo 2024 ed essendo il 3 Marzo 2024 dome- nica) va esaminata la eccezione di compensazione atecnica formulata al punto e) della memoria difensiva , non essendo la stessa soggetta agli incombenti ex articolo 418 cod civ.
Invero la resistente eccepisce in via subordinata che, qualora il Tribunale volesse ac- cogliere la domanda di riconoscimento del deposito cauzionale di euro 2.200/00 in ogni caso l'importo predetto andrebbe compensato con l'importo di euro 6.600/00 dovuto alla per indennità per mancato preavviso, nonché a seguito di eccezione di ina- CP_1 dempimento ex art 1460 cc , per il danno patito dalla locatrice ai sensi dell'art. 1590
c.c., avendo la conduttrice restituito l'immobile in condizioni deteriori rispetto a quel- le della consegna , in forma eccedente il normale uso e vetustà.
Invero si versa in ipotesi di cosiddetta compensazione atecnica o impropria tesa a para- lizzare la domanda attorea sulla base di fatti allegati tempestivamente dal resistente in comparsa di risposta (cfr Cass n. 28469 del 15/12/2020 “L'applicabilità delle dispo- sizioni degli articoli 1241 e segg. c.c. (riguardanti l'ipotesi della compensazione in sen- so tecnico - giuridico) postula l'autonomia dei rapporti dai quali nascono contrapposti crediti delle parti, mentre quando i rispettivi crediti e debiti abbiano origine da un uni- co rapporto si tratta di accertare semplicemente le reciproche partite di dare e avere, e
a ciò il giudice può procedere senza che sia necessaria l'eccezione di parte o la propo-
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sizione della domanda riconvenzionale, purchè tale accertamento si fondi su circostan- ze tempestivamente dedotte in giudizio, in quanto diversamente si verificherebbe un - non consentito - ampliamento del "thema decidendum", né rileva il carattere ufficioso dell'eccezione anche in grado d'appello in difetto delle necessarie allegazioni)” nonché
Cass n. 21224 del 24/07/2025 secondo cui “Quando tra due soggetti i rispettivi debiti
e crediti hanno origine da un unico, ancorché complesso, rapporto, non vi è luogo ad una ipotesi di compensazione "propria", bensì ad un mero accertamento di dare e ave- re, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza, cui il giudice può procedere senza necessità di eccezione di parte o di doman- da riconvenzionale;
tale accertamento, che si concreta in una compensazione "impropria", pur producendo risultati analoghi al- la compensazione "propria", non è soggetto alla disciplina tipica di questa, sia proces- suale che sostanziale, inclusa quella di cui all'art. 1248 c.c., circa l'inopponibilità al cessionario, da parte del debitore che abbia accettato puramente e semplicemente la cessione, della compensazione che avrebbe potuto opporre al cedente” e Cass
n. 16196 del 16/06/2025 secondo cui “In tema di eccezione di compensazione, ove il convenuto prospetti i fatti costitutivi di un controcredito di importo maggiore rispetto a quello oggetto della domanda principale e questi siano contestati, il controcredito di- viene oggetto di domanda di accertamento per l'intero suo ammontare, quand'anche non sia espressamente formulato un petitum di condanna per l'eccedenza, con la conse- guenza che esso resta accertato, con efficacia di giudicato nell'an e nella sua interezza
e non nella sola somma riguardo alla quale si è riconosciuto l'effetto compensativo.
(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che, nell'ambito di un procedi- mento di sfratto per morosità, aveva negato l'efficacia di giudicato, in ordine all'accer- tamento di maggiori importi versati dalla conduttrice "in nero", di una precedente sen- tenza, resa all'esito di analogo procedimento avviato dalla locatrice per mensilità diffe- renti, che, a fronte dell'eccezione di compensazione per somme maggiori della morosità in quella sede richiesta, aveva rigettato la domanda di risoluzione, così riconoscendo il controcredito nella sua totalità)”).
Pertanto l'eccezione sollevata da al punto e) della memoria difensiva va CP_1 esaminata nel merito.
Sempre in via preliminare vanno dichiarati ammissibili il deposito di video, di riprodu- zione di conversazioni telefoniche e via whatsapp e dei documenti versati a mezzo CD
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OM allegati al ricorso introduttivo , autorizzato di fatto in prima udienza con obbli- go di deposito in triplice copia proprio per consentire alle resistenti di prendere posi- zione in ossequio all'art 101 cpc .
Su tale materiale è stato ampiamente sollevato il contraddittorio in ossequio all'art 101 cpc autorizzandosi i resistenti a controdedurre , come del resto hanno fatto con note del
10/5/2024.
Si richiama Cass sez. L, Sentenza n. 8998 del 03/07/2001 “L'efficacia probatoria delle riproduzioni meccaniche di cui all'art. 2712 cod. civ. è subordinata - in ragione della loro formazione al di fuori del processo e senza le garanzie dello stesso - all'esclusiva volontà della parte contro la quale esse sono prodotte in giudizio, concretantesi nella non contestazione che i fatti, che tali riproduzioni tendono a provare siano realmente accaduti con le modalità risultanti dalle stesse. Il relativo "disconoscimento" - che fa perdere alle riproduzioni stesse la loro qualità di prova e che va distinto dal "mancato riconoscimento", diretto o indiretto, il quale, invece, non esclude che il giudice possa liberamente apprezzare le riproduzioni legittimamente acquisite - pur non essendo sog- getto ai limiti e alle modalità di cui all'art. 214 cod. proc. civ., deve tuttavia essere chiaro, circostanziato ed esplicito (dovendo concretizzarsi nell'allegazione di elementi attestanti la non corrispondenza tra realtà fattuale e realtà riprodotta) e deve avvenire nella prima udienza o nella prima risposta successiva alla rituale acquisizione delle suddette riproduzioni, venendosi in caso di disconoscimento tardivo ad alterare l'iter procedimentale in base al quale il legislatore ha inteso cadenzare il processo in riferi- mento al contraddittorio. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza impugnata nella parte in cui aveva escluso che potesse avere valore di disconoscimento di una cassetta video registrata la condotta della parte, dopo aver assistito alla relativa visio- ne e non aver mosso alcuna contestazione sui fatti e sui soggetti in essa rappresentati, ne aveva genericamente disconosciuto il contenuto solo tardivamente in corso di causa, dopo l'esaurimento del termine a tal fine concesso dal giudice)”.
Inoltre quanto ai documenti ulteriori di cui si autorizzato il deposito in prima udienza essi sono del pari utilizzabili .
Il loro deposito è stato autorizzato proprio al fine di contrastare l'eccezione di compen- sazione sollevata in memoria difensiva con riguardo al profilo inerente indennità di mancato preavviso ed alla sussistenza di danni ex art 1590 CC reclamati da CP_1
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CP_1
Nel rito del lavoro è ammissibile l'autorizzazione al deposito di documenti in prima udienza ove gli stessi si siano resi necessari a seguito della difesa del convenuto ( cfr
Cass Sez. L, ordinanza n. 33393 del 17/12/2019 “Nel rito del lavoro, la produzione di documenti successivamente al deposito degli atti introduttivi è ammissibile solo nel caso di documenti formati o giunti nella disponibilità della parte dopo lo spirare dei termini preclusivi ovvero se la loro rilevanza emerga in ragione dell'esigenza di repli- care a difese altrui; peraltro, l'acquisizione documentale può essere disposta d'ufficio, anche su sollecitazione di parte, se i documenti risultino indispensabili per la decisione, cioè necessari per integrare, in definizione di una pista probatoria concretamente emersa, la dimostrazione dell'esistenza o inesistenza di un fatto la cui sussistenza o in- sussistenza, altrimenti, sarebbe destinata ad essere definita secondo la regola sull'onere della prova).
IL ER . Esame della fondatezza delle domande attoree .
Venendo al merito la domanda attorea di tesa alla restituzione Parte_1 dell'importo di Euro 2.200 nei confronti di è fondata e va accolta mentre CP_1 va rigettata la domanda articolata in ricorso di condanna di al pa- Controparte_1 gamento di tale somma “in solido” con per difetto di titolarità passiva di CP_1 quest'ultima.
Cominciando dalla domanda azionata dalla ricorrente con la locatrice CP_1 nata a [...] il 25 luglio del 1929 ritiene questo Tribunale che il materiale documentale raccolto porti ampiamente a ritenere che , figlia della resistente, ab- Controparte_1 bia agito quale rappresentante della madre secondo un principio di apparenza del diritto e tutela dell'affidamento in quanto sia nei documenti in atti , sia nelle conversazioni tele- foniche sia nelle conversazioni a mezzo whatsapp sia nelle conversazioni email
[...]
ha contrattato direttamente con effettuando contemplatio CP_1 Parte_1 domini ovvero come rappresentante della di lei madre.
Inoltre la ha accettato il pagamento dei canoni in costanza di locazione sul suo CP_1 conto corrente , ha risposto e gestito le vicende inerenti le riparazioni all'immobile loca- to (via telefono) .
Ciò perché dal materiale video su CD rom è emerso che subito dopo l'inizio della loca-
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zione l'immobile ha presentato dei problemi al WC della zona soppalco a causa dell'o- struzione di un impianto e si è relazionata con per Parte_1 Controparte_1 via whatsapp per far sì che la locatrice effettuasse le dovute riparazioni .
Ciò appare del tutto ragionevole e plausibile se si considera che la locatrice nel 2022
(anno della locazione) era ultranovantenne in quanto nata nel 1929, come sopra indica- to.
Il profilo della carenza di procura e dell'eventuale rappresentanza senza poteri (1398 cc)è stato sollevato per la prima volta solo con la costituzione nel presente giudizio ma va escluso in fatto in quanto la procura per gestire per conto della madre le vicende di un contratto di locazione immobiliare a parere di questo Tribunale non esige forma scritta ad substantiam e giammai la prima dell'inizio del presente giudizio ha CP_1 negato di essere una rappresentante della NO , non essendovi mezzi CP_1 di pubblicità legale mediante i quali controllare la consistenza dell'altrui potere .
Quindi se da un lato va accolta l'eccezione di difetto di titolarità passiva in capo a
[...]
(che non può essere condannata in proprio in via solidale con la loca- Controparte_4 trice alla restituzione della somma di euro 2.200/00), va però del pari affermato che tut- to il materiale documentale prodotto dalla ricorrente indirizzato alla e gli im- CP_1 pegni assunti dalla (anche a mezzo mail, pec o via wats up ) devono ritenersi CP_1 eseguiti in nome e per conto della rappresentata per un principio di affi- CP_1 damento incolpevole del terzo.
Si richiama Cass n. 29833 del 19/11/2024 secondo cui “Il principio dell'apparenza del diritto e dell'affidamento - traendo origine dalla legittima (e, quindi, incolpevole) aspet- tativa del terzo di fronte ad una situazione ragionevolmente attendibile, ancorché non conforme alla realtà, non altrimenti accertabile se non attraverso le sue esteriori mani- festazioni - non è invocabile nei casi in cui la legge prescrive speciali mezzi di pubblici- tà mediante i quali è possibile controllare, con l'ordinaria diligenza, la consistenza ef- fettiva dell'altrui potere, come accade nel caso di organi di società di capitali regolar- mente costituiti;
tuttavia, anche in tale ipotesi il principio dell'affidamento può essere invocato, qualora il potere, sulla cui esistenza si assume di aver fatto incolpevolmente affidamento, possa sussistere indipendentemente dalla sua regolamentazione statutaria
e possa essere conferito per determinati atti e senza particolari formalità. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, in relazione alla sottoscrizione di un
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contratto di telefonia, aveva ritenuto configurabile l'affidamento incolpevole della com- pagnia telefonica nel potere di rappresentare una s.r.l. in capo al sottoscrittore, il quale faceva parte del suo organico, aveva la disponibilità del timbro dell'azienda ed aveva esibito l'atto costitutivo aziendale e la propria carta d'identità)”.
In base a Cass n. 27349 del 26/09/2023 “In tema di rappresentanza, possono essere in- vocati i principi dell'apparenza del diritto e dell'affidamento incolpevole allorché vi sia, da un lato, la buona fede del terzo che ha stipulato con il falso rappresentante e, dall'al- tro, anche un comportamento colposo del rappresentato, tale da ingenerare nel terzo la ragionevole convinzione che il potere di rappresentanza sia stato effettivamente e vali- damente conferito al rappresentante apparente. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva respinto la domanda risarcitoria proposta nei confronti della banca da una società, la quale aveva tollerato per oltre quattro anni e mezzo che una propria collaboratrice, priva del potere di compiere atti dispositivi in rappresen- tanza della medesima società, avesse continuato a svolgere operazioni di addebito sul proprio conto corrente - nel caso almeno 124 - senza preoccuparsi di acquisire contez- za del reale andamento del rapporto, omettendo altresì di segnalare alla banca la man- cata ricezione dei relativi estratti conto)”.
Così Cass n. 18519 del 13/07/2018 ha sancito che “In tema di rappresentanza, possono essere invocati i principi dell'apparenza del diritto e dell'affidamento incolpevole allor- ché non solo vi sia la buona fede del terzo che ha stipulato con il falso rappresentante, ma anche un comportamento colposo del rappresentato, tale da ingenerare nel terzo la ragionevole convinzione che il potere di rappresentanza sia stato effettivamente e vali- damente conferito al rappresentante apparente”.
Ed ancora Cass n. 23448 del 04/11/2014 “Il principio dell'apparenza del diritto, me- diante il quale viene tutelato l'affidamento incolpevole del terzo che abbia contrattato con colui che appariva legittimato ad impegnare altri, trova operatività alla duplice condizione che sussista la buona fede di chi ne invoca l'applicazione e un comporta- mento almeno colposo di colui che ha dato causa alla situazione di apparenza”.
Ed ancora gia' Cass n. 423 del 19/01/1987 aveva affermato che “La cosiddetta appa- renza di un diritto si ha sia allorché una situazione giuridica in realtà inesistente appa- re esistente ad un soggetto, il quale la invoca, non a causa di un suo comportamento colposo (cosiddetta apparenza "pura"); sia allorché sussista l'ulteriore elemento costi-
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tuito dal comportamento colposo del soggetto nei cui confronti è invocata l'apparenza che ne determina l'insorgere (cosiddetta apparenza "colposa"). Nell'una e nell'altra di tali situazioni è tutelata la posizione del soggetto al quale la situazione giuridica appa- re, senza sua colpa, esistente poiché, nel conflitto di interessi contrapposti, è data pre- valenza allo affidamento che egli pone su ciò che gli appare, con la conseguenza che la situazione giuridica apparente - ed in realtà inesistente - è considerata vera e reale nei suoi confronti in tutte le implicazioni e conseguenze che essa può avere. Integra una ipotesi di cosiddetta apparenza di diritto (colposa) la rappresentanza apparente, ove si ravvisi non solo l'apparente esistenza, in un soggetto, del potere di rappresentare altro soggetto e l'assenza di colpa del terzo al quale il potere di rappresentanza appare, ma anche un comportamento colposo del soggetto apparentemente rappresentato che de- termina l'insorgere dell'apparenza”.
Ciò detto è sorto il diritto alla restituzione del deposito cauzionale , essendo la riconse- gna avvenuta il 28 settembre 2022 (dato incontestato e provato dalle conversazioni whatsapp tra la attuale ricorrente e la ) per recesso dal contratto , comunicato CP_1
a mezzo pec da a (cfr pec del 3/5/2022 deposita- Parte_1 Controparte_1 ta in prima udienza ).
Né la locatrice né dopo tale pec del 3/5/2022 hanno mai contesta- Controparte_1 to i gravi motivi addotti dalla conduttrice (insufficienza dell'immobile all'esigenza di vivibilità familiare, acquisto di nuova abitazione e condizioni economiche della con- duttrice che non consentivano il pagamento del canone di locazione) ed hanno accettato senza riserva alcuna la riconsegna il 28/9/2024 , rimettendo l'immobile sul mercato lo- catizio.
Invero è stata stato depositato da in prima udienza la ricevuta di regi- Parte_1 strazione di un nuovo contratto di locazione valevole dal 1 ottobre 2024 che vede come locatrice ed il codice fiscale di un nuovo conduttore , riguardante il me- CP_1 desimo immobile identificato al NCEU f 13 plla 196 sub 46 (doc 4).
[... In ogni caso la parte locatrice ha ammesso di aver ricevuto tramite la rappresentante le chiavi dal portiere dello stabile a fine settembre 2022 come è in- Controparte_3 contestato che sino al mese di settembre i canoni siano stati pagati.
Quindi i sei mesi (per il preavviso) dal 3/5/2022 stanno a significare che i canoni sa-
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rebbero dovuti sino ad ottobre 2022; nondimeno la locatrice non poteva pretendere indennità di preavviso per il mese di ottobre 2022 avendo accettato la riconsegna il
28/9/2022 e locato ex novo l'immobile dal 1/10/2022.
In base a Cass sez. 3, Sentenza n. 17833 del 22/08/2007 “Il conduttore che per gravi motivi recede dal contratto di locazione di immobile destinato a una delle attività indi- cate negli artt. 27 e 42 della legge 27 luglio 1978 n. 392 prima della scadenza del ter- mine di durata, senza il preavviso prescritto dall'ultimo comma del citato art. 27, é te- nuto al risarcimento dei danni che il locatore provi di aver subito per l'anticipata resti- tuzione dell'immobile a meno che dimostri che l'immobile é stato egualmen- te utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente. (Nella specie la S.C. ha con- fermato la sentenza impugnata che aveva rigettato la pretesa risarcitoria del locatore atteso che nessun pregiudizio era derivato a quest'ultimo dall'anticipato rilascio dei locali, essendo stati gli stessi locati ad altro ente senza alcun apprezzabile intervallo tra il rilascio e la nuova locazione e non essendo stato dimostrato dal locatore che il mancato ripristino dei locali, prima che i medesimi fossero conces- si di nuovo in locazione, aveva comportato la pattuizione di un canone di importo in- feriore rispetto ad altro proprio per la mancata eliminazione dei danneggiamenti ri- scontrati)”.
La messaggistica whatsapp presente sul CD OM fa comprendere che la stessa
[...] in data 28 settembre 2022 insisteva affinché le chiavi dell'immobile fossero CP_1 consegnate;
ciò è in linea con il fatto che dal 1/10/2022 vi era un nuovo contratto di locazione con terzi .
In particolare il 26 settembre 2022 richiedeva via whatsapp la Controparte_1 consegna delle chiavi ribadendo tale richiesta il 28 settembre ed in tale data Parte_1
rispondeva di aver lasciato le chiavi ad “ ”.
[...] Per_1
sempre a mezzo whatsapp chiedeva la restituzione del deposito cau- Parte_1 zionale ed rispondeva in data 5/10/2022 : “Salve sto provveden- Controparte_1 do”.
È sorto pertanto il diritto alla restituzione del deposito cauzionale il 28 settembre 2022
L'eccezione di compensazione atecnica è infondata non essendo dovuti canoni di preavviso .
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Deve, difatti., muoversi dal principio secondo il quale "la funzione del deposito cauzio- nale, nel contratto di locazione, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore" (così, in motivazione, Cass.
Sez. 3, sent. 15 ottobre 2002, n. 14655, Rv. 557908- 01), a cominciare da quello di pa- gamento dei canoni (Cass. Sez. 3, sent. 8 agosto 1997, n. 7360, Rv. 506575-01), neppu- re escluso quello di recedere dal contratto dando il dovuto preavviso (Cass. Sez. 3, sent.
20 gennaio 1997, n. 538, Rv. 501860-01); "sulla scorta dei caratteri comuni alle varie forme di cauzione diffuse nella pratica degli affari", si pone come "una forma di garan- zia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno", ivi compresa quella, già ri- conosciuta agli odierni ricorrenti, relativa al danno da lucro cessante, con la conseguen- za che "sulla somma o sul valore dei beni ricevuti l'accipiens potrà invero agevolmente soddisfarsi ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno stesso", potendo il locatore sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito, che sorge con la conclusione della locazione,~ a condizione di "proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati" (così in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 5 luglio 2019, n.
18069)
In base a Cass n. 194 del 05/01/2023 “Al termine del contratto di locazione, il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che pro- ponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subiti, di qualsiasi natura (e non solo di quelli strettamente afferenti alla "res locata")”.
La sussistenza dei dedotti inadempimenti, non incidendo sui fatti costitutivi della prete- sa azionata dalla ricorrente, alla stregua di mera difesa, può acquisire rilievo paralizzan- te solo ove opposta a fondamento di rituale e tempestiva eccezione (da qualificarsi come eccezione in senso stretto, secondo pacifica interpretazione dell'art. 1460 cod. civ.: v.
Cass. 16/03/2011, n. 6168; 20/09/2002, n. 13746).
Si rammenta che il recesso è atto unilaterale recettizio, allo stesso modo della disdetta, di cui all'art. 3 della legge 431/98, e si perfeziona nel momento in cui il locatore ne ha conoscenza, senza che sia necessaria alcuna accettazione, con la conseguenza che la successiva revoca è inidonea ad eliminare l'effetto risolutivo già prodottosi, restando, peraltro, salva la possibilità, per le parti, in applicazione del principio generale di libertà negoziale, di porre nel nulla il recesso e con l'onere, in tal caso, di fornire la dimostra-
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zione del raggiungimento del contrario accordo, a carico del conduttore La conseguenza
è che il contratto di locazione , una volta che il recesso giunge a conoscenza del locatore alla scadenza del termine di preavviso termina di diritto (cfr Cass Sez. 3 - , Ordinanza n.
24266 del 03/11/2020 “In materia di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso di abi- tazione, il recesso del conduttore per gravi motivi ex art. 4, comma 2, l. n. 392 del 1978
(disposizione di identico tenore letterale rispetto a quella del successivo art. 27, comma
8, in materia di immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo), attesa la sua na- tura di atto unilaterale recettizio, produce effetto - ex art. 1334 c.c. - per il solo fatto che la relativa dichiarazione pervenga al domicilio del locatore, non occorrendo anche la mancata contestazione, da parte di quest'ultimo, circa l'esistenza o rilevanza dei mo- tivi invocati dal conduttore;
ne consegue che l'eventuale contestazione del locatore in ordine a tali motivi introduce non un'azione costitutiva, volta a dichiarare il recedente sciolto dal contratto, ma una di accertamento, il cui scopo è stabilire se i "giusti motivi" sussistessero al momento del detto recesso)” e Cass Sez. 3, Sentenza n. 6895 del
07/04/2015 secondo cui “In materia di locazioni di immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo, il recesso del conduttore per gravi motivi ex art. 27, ottavo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, attesa la sua natura di atto unilaterale recettizio, produce effetto - ex art. 1334 cod. civ. - per il sol fatto che la relativa dichiarazione pervenga al domicilio del locatore, non occorrendo anche la mancata contestazione, da parte di quest'ultimo, circa l'esistenza o rilevanza dei motivi addotti”).
Orbene nel caso in esame il recesso ad nutum non è contemplato nel contratto di loca- zione sottoscritto dalle parti mentre è previsto per la conduttrice il diritto di recedere dal contratto in presenza di gravi motivi.
Il conduttore, naturalmente, deve esercitare il suo diritto in modo tale da lasciare alla controparte la possibilità di contestare la sussistenza delle ragioni indicate dalla previ- sione in commento.
E' incontestato che i canoni siano stati onorati sino a settembre 2022 e la locatrice ha ammesso di avere accettato la riconsegna delle chiavi senza riserva alcuna in ordine ai motivi di recesso ingenerando, nella controparte, con tale comportamento, la convinzio- ne del suo consenso in ordine al recesso, il quale deve considerarsi valido ed efficace ad ogni effetto.
Si tratta della clausola generale di buona fede che permea il rapporto contrattuale sin
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dall'origine, finanche nella sua attuazione nel tempo, tale da giustificare il recesso del conduttore, in ragione di un generale dovere di solidarietà che impone alle parti di com- portarsi in maniera da preservare l'interesse dell'altro contraente, a prescindere da spe- cifici obblighi contrattuali ( sulla necessità che il locatore esprima riserve in sede di ri- consegna per principi di correttezza vedasi Cass. Civ. n. 14268/2017:” (…) il condut- tore che deduca il proprio diritto alla risoluzione anticipata del rapporto e riconsegni
l'immobile al locatore, il quale accetti la consegna con riserva, non è liberato, ai sensi dell'art. 1216 cc dall'obbligo del pagamento dei canoni non ancora maturati, ed il suc- cessivo accertamento dell'insussistenza del diritto di recesso comporta che il condutto- re medesimo è tenuto al pagamento dei canoni fino alla scadenza del contratto (…)”.
Nella motivazione della sentenza da ultimo citata si evidenzia appunto che è la riserva del locatore nell'accettare la riconsegna che lo legittima a contestare in via giudiziale
(con un'azione di mero accertamento) l'esistenza dei gravi motivi ed a pretendere il pa- gamento dei canoni successivi alla riconsegna.
Pertanto poiché riserva non vi è stata si ritiene che la conduttrice si sia libe- Pt_1 rata dal pagamento dei canoni successivi al rilascio ancora non maturati e dagli originari vincoli derivanti dal perdurante sinallagma contrattuale, mentre inefficace è il successi- vo ripensamento della locatrice non esternato all'atto della riconsegna CP_1 in merito all' accertamento dell'insussistenza del diritto di recesso (e quindi l'accerta- mento dell'inesistenza di qualsiasi buona ragione di restituzione) perché contrario a buona fede.
Neppure appare fondata l'eccezione di compensazione atecnica relativa ad asseriti danni patiti alla cosa locata che la per la prima volta evidenziava via pec solo CP_1 in data successiva al 21/12/2022 (a mezzo della rappresentante ) dopo plurime CP_1 richieste;
ciò al fine di negare il diritto alla restituzione del deposito cauzionale.
La conduttrice ha esibito un video nelle condizioni dell'immobile al momento della ri- consegna che dimostra una assoluta normalità tanto più che dal 1 ottobre 2022 l'immo- bile era a disposizione di un altro inquilino.
Le fatture prodotte dalle resistenti risalgono al 27 gennaio 2023 ed al 3 Febbraio 2023 ed attengono a interventi di straordinaria manutenzione sull' immobile che ormai era già locato a terzi soggetti .
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Non appare possibile addossare il costo di tali interventi alla ex conduttrice asserendo semplicemente che trattavasi di danni da cattivo uso della cosa locata.
, ove avesse voluto contestare le condizioni dell'immobile avrebbe dovu- CP_1 to nell'immediatezza del 28 settembre 2022 data di rilascio effettuare una consulenza tecnica (ATP) o almeno una consulenza di parte, onde provare le condizioni dell'im- mobile all'atto del rilascio in quanto tutti le condizioni successive al 1 ottobre 2022 , dopo che la detenzione dell'immobile è passata ad altro conduttore non possono esse- re, a parere di questo Tribunale, addossati all'ex conduttrice .
Tra l'altro le lamentele a mezzo pec sono successive al 21 dicembre 2022, dopo che la aveva il 5/10/2022 rassicurato la conduttrice circa la restituzione del deposito CP_1
(“Salve sto provvedendo”) ; dette lamentele si riferiscono a problemi minimali dell'immobile quale le condizioni del WC della zona soppalco, la screpolatura di into- naco e presenza di cera incollata sul parquet. Trattandosi di minimi aspetti assolutamen- te non visibili nelle fotografie allegate alle resistenti e considerando che dalla messaggi- stica in atti emerge che per il WC della zona soppalco vi era stato una guasto un costan- za della pregressa locazione non si ritiene che dette imperfezioni, ove esistenti, possano portare ad una richiesta risarcitoria in danno dell'ex conduttrice considerando che la lo- cazione ha avuto una breve durata e tali piccole imperfezioni possono essere ricomprese nella ordinaria vetustà locatizia.
Per i danni, in punto di diritto il conduttore deve restituire la cosa nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta, secondo la descrizione a suo tempo fatta dalle parti, salvo il deterio- ramento o il consumo risultante dall'uso in conformità del contratto ovvero dovuto a ve- tustà (art. 1590, 1° e 3° comma c.c.). La norma quindi richiede, in primo luogo, un con- fronto tra le condizioni dell'immobile al momento della consegna con quelle del mo- mento della restituzione, per constatare se, nel corso del rapporto locatizio, si siano veri- ficati danni, salvo poi a determinare su chi faccia carico la loro eliminazione.
Se all'atto della consegna non è stata fatta alcuna descrizione, si ha la presunzione che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione (art. 1590, 2° comma c.c.).
Nessuna presunzione è stata, invece, posta per il momento della riconsegna, sicché se non si proceda ad accertare eventuali danni alla cosa locata, non si presume che essa sia stata restituita in buono stato locativo ed il locatore, ancorché abbia tralasciato di con- statare all'atto della riconsegna l'esistenza di danni cagionati dal conduttore, ha sempre
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diritto a chiederne il risarcimento sino a quando la relativa azione non sia estinta per prescrizione o per rinunzia (cfr. Cass. 19-12-1949 n. 2621, 11-4-1972 n. 1118).
Quanto ai danni risarcibili, sono esclusi dall'obbligo della riparazione (e quindi non può ipotizzarsi alcun risarcimento in caso di omissione da parte del conduttore) i danni che consistono in un deterioramento o in un consumo derivanti dall'uso in conformità del contratto ovvero dovuti a vetustà.
Ciò in quanto la norma dettata dagli artt. 1576, 1° comma, e 1609 c.c., secondo la quale le riparazioni di piccola manutenzione devono essere eseguite, nel corso del rapporto, dal conduttore a sue spese, non comporta che il conduttore sia tenuto, al momento del rilascio, ad eliminare a sue spese le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per l'uso fattone durante la durata del contratto in conformità di questo e con l'impiego di una media diligenza, giacché il deterioramento derivato da tale uso si pone come limite all'obbligo del conduttore di restituire la cosa, al termine del rapporto, nello stato in cui l'aveva ricevuta (Cass. 28-11-88 n. 6408, 8-2-90 n. 880): il legislatore ha voluto indicare insomma quel decadimento che l'uso di un immobile necessariamente comporta, sulla considerazione che il locatore non può pretendere di “riavere la cosa lo- cata come se non fosse stata locata” in quanto altrimenti il conduttore vedrebbe limitato il proprio diritto al godimento.
Occorre, quindi, far riferimento ad un uso normale, rispondendo il conduttore del dete- rioramento per un uso della cosa difforme da quello pattuito ma non del cattivo stato lo- cativo conseguente ad un uso in conformità del contratto (Cass. 28-11-88 n. 6408).
Invero l'art. 1590 c.c. sancisce un obbligo, di natura contrattuale, che diviene attuale alla scadenza del contratto, o al momento dell'eventuale scioglimento anticipato;
il loca- tore è tutelato dal diritto al risarcimento del danno da inesatta riconsegna con riguardo alle spese per le riparazioni ed alle perdite subite per le ritardata disponibilità del bene, quest'ultima sempre lesiva del patrimonio del locatore (arg. ex art. 1591 c.c.; Cassazione civile 2 marzo 1995 n. 2445).
Salve diverse disposizioni contenute nel contratto di locazione, l'art. 1590 c.c. contiene perciò un sistema di regole legali che modulano l'obbligazione di riconsegna della cosa locata. Si osserva in proposito che, per la delimitazione del deterioramento conseguente all'uso della cosa, va fatto ricorso ad un criterio di normalità della deminutio. Con ciò si vuol dire che il godimento, valutato socialmente, e cioè tipicamente, "normale" della cosa locata, comporta un danneggiamento oggettivo minimo, non imputabile al condut- tore (si fa l'esempio dei chiodi piantati per i quadri o delle barre apposte per i tendaggi).
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D'altra parte, come giustamente si nota in dottrina, il locatore riceve un corrispettivo per il godimento che cede, e non potrebbe ragionevolmente pretendere la restituzione della cosa locata come se non fosse stata proprio locata, o meglio, come se non fosse stata af- fatto goduta dal conduttore.
Il conduttore, peraltro, “ai sensi degli artt. 1588 e 1590 cod. civ., al termine della loca- zione ed all'atto della riconsegna dell'immobile, ha l'onere di dare piena prova libera- toria della non imputabilità nei suoi confronti di ogni singolo danno riscontrato al bene locato” (cfr. Cassazione civile, sez. III, 05/02/2014, n. 2619).
Dovendo essere decisa la presente controversia alla luce dei suddetti principi va rigettata l'eccezione di compensazione atecnica anche rispetto ad asseriti danni, non provati né ascrivibili all'ex conduttrice e va pronunciata condanna di alla restitu- CP_1 zione in favore di di euro 2.200/00. Parte_1
Infine per le ragioni ampiamente illustrati in motivazione , va rigettata la domanda pro- posta da contro per difetto di titolarità passiva Parte_1 Controparte_1
Il governo delle spese . Applicazione dell'art 96 comma 3 cpc
Le spese di lite e mediazione del rapporto processuale tra e Parte_1 CP_1 seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo con attribuzione al procu-
[...] ratore anticipatario (valori medi scaglione sino ad euro 5.200/00 con riconoscimento per la mediazione delle sole due fasi di attivazione e negoziazione )
Va pronunciata condanna di ufficio ex art 96 comma 3 cpc di nei con- CP_1 fronti di al pagamento di somma equitativamente determinata per Parte_1 abuso del processo, derivante dal fatto di aver causato l'insorgenza di una lite , rifiu- tando ogni proposta conciliativa anche in sede mediativa , resistendo pretestuosament, nonostante fosse consapevole di aver locato l'immobile a terzi il 1 ottobre 2022 e re- clamando indennità di preavviso e danni dopo essersi impegnata il 5 ottobre 2022 alla restituzione del deposito cauzionale nei confronti dell'ex conduttrice ( cfr Cass
n. 3830 del 15/02/2021 La condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c., applicabile d'ufficio in tutti i casi di soccombenza, configura una sanzione di carattere pubblicistico, autonoma ed indipendente rispetto alle ipotesi di responsabilità aggravata ex art. 96, commi 1 e 2,
c.p.c., e con queste cumulabile, volta alla repressione dell'abuso dello strumento pro- cessuale;
la sua applicazione, pertanto, richiede, quale elemento costitutivo della fatti- specie, il riscontro non dell'elemento soggettivo del dolo o della colpa grave, bensì di
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una condotta oggettivamente valutabile alla stregua di "abuso del processo", quale l'a- vere agito o resistito pretestuosamente” ).
Tale risarcimento va commisurato in euro 2.200/00 , somma pari al petitum e di po- co inferiore all'importo delle spese facendosi applicazione di quanto statuito da Cass
n. 26435 del 20/11/2020 secondo cui “In tema di responsabilità processuale aggravata,
l'art. 96, comma 3, c.p.c., nel disporre che il soccombente può essere condannato a pa- gare alla controparte una "somma equitativamente determinata", non fissa alcun limite quantitativo per la condanna alle spese della parte soccombente, sicché il giudice, nel rispetto del criterio equitativo e del principio di ragionevolezza, può quantificare detta somma sulla base dell'importo delle spese processuali (o di un loro multiplo) o anche del valore della controversia. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto non irragionevole la scelta di di commisurare la condanna a quanto ancora dovuto dal debitore, determinato dal giudice dell'esecuzione a seguito di conversione del pignoramento e infondatamente contestato con l'opposizione agli atti esecutivi).
Le spese di lite e mediazione del rapporto processuale tra e Parte_1 CP_1
seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo (valori medi scaglio-
[...] ne sino ad euro 5.200/00.)


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Renata
MI, così provvede
1) Accoglie la domanda proposta da nei confronti di Parte_1 CP_1
;
[...]
2) Per l'effetto condanna alla rifusione nei confronti CP_1 Parte_1
dell'importo di euro 2.200/00 per le causali di cui in motivazione;

[...]
3) Rigetta la domanda avanzata da nei confronti di Parte_1 [...]
CP_1
4) Dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale formulata dalle resistenti;

5) Condanna al pagamento delle spese di lite e mediazione sostenu- CP_1 te da per complessivi € 3.533/00 di cui euro 130/00 per Parte_1 esborsi ed euro 3.403/00 per compenso oltre iva e cpa come per legge se do- cumentate, rimborso spese generali nella misura del 15% del compenso con di- strazione in favore del procuratore anticipatario Avv.to Nunzia Filacchione.
6) Condanna ex art 96 comma 3 cpc al pagamento in favore di CP_1
di euro 2200/00 ; Parte_1
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7) Condanna al pagamento delle spese di lite e mediazione soste- Parte_1 nute da per complessivi € 3.533/00 di cui euro Controparte_1
130/00 per esborsi ed euro 3.403/00 per compenso oltre iva e cpa come per legge se documentate, rimborso spese generali nella misura del 15% del com- penso .
Così deciso in Napoli il 22.10.2025
Il Giudice
RS Renata MI

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