R.G. N. 5137/2013
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI SALERNO II Sezione Civile in persona del Giudice Unico, dott. Giuseppe Barbato ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in I grado iscritta al ruolo al n. 5137/2013 R.G., avente ad oggetto: divisione di beni caduti in successione, vertente
TRA
e in proprio e in qualità di eredi di Parte_1 Controparte_1 Persona_1 nonché quali eredi del IG. , deceduto nelle more del giudizio, per rappresentazione Persona_2 della loro madre (deceduta in data 1.11.2011), rappresentati e difesi, giusta procura Persona_3 alle liti rilasciata su foglio separato, ma congiunto ex art. 83, III comma c.p.c., al ricorso in riassunzione depositato in data 4.1.2023, dall'avv. Pasquale Mautone, con il quale elettivamente domiciliano presso lo studio dell'avv. Rosangela De Bellis in Salerno, alla via Bartolomeo Prignano
n. 59;
ATTORI-RICORRENTI IN RIASSUNZIONE
E
e in proprio e in qualità di eredi di , deceduto nelle CP_2 Persona_4 Persona_2 more del giudizio, rappresentati e difesi, giusta procura alle liti rilasciata a margine della comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Leonardo Gallo, presso il cui studio elettivamente domiciliano in
Salerno, alla via Ogliara n. 184;
CONVENUTI-RESISTENTI IN RIASSUNZIONE
E
“ , in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Controparte_3 difesa, giusta procura alle liti rilasciata su foglio separato, ma congiunto ex art. 83, III comma c.p.c., alla comparsa del nuovo difensore depositata in data 16.11.2022, dall'avv. Ciro Sammartino, con il quale elettivamente domicilia in Salerno, alla via Nizza trvs. F.lli del Mastro n. 1;
TERZA CHIAMATA
E e quali eredi di e di , a sua volta CP_4 Controparte_5 Persona_5 CP_6 quale erede di , deceduti nelle more del giudizio, rappresentati e difesi, giusta procura Persona_2 alle liti rilasciata su foglio separato, ma congiunto ex art. 83, III comma c.p.c., alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Fabio Piccininno, presso il cui studio elettivamente domiciliano in
Salerno, alla via Domenico Coda n. 6.
RESISTENTI IN RIASSUNZIONE
CONCLUSIONI
All'udienza del 28.5.2025, tutte le parti rassegnavano le proprie conclusioni, come da verbale in atti, qui da intendersi integralmente riportate e trascritte.
RAGIONI di FATTO E di DIRITTO della DECISIONE
Con atto di citazione del 10.6.2013, ritualmente notificato, e Persona_1 Parte_1 [...] convenivano in giudizio , e dinanzi al Controparte_1 Persona_4 CP_2 Persona_2
Tribunale di Salerno.
Ed invero, gli odierni attori deducevano di essere rispettivamente coniuge e figli di , Persona_3 deceduta ab intestato in data 1.11.2011.
Esponevano che la de cuius era proprietaria, unitamente ai germani e , R_ CP_2 Persona_2 di un appartamento sito in Salerno, alla via A. Talarico n. 3, identificato al locale catasto fabbricati al foglio 70, p.lla n. 81/3, loro pervenuto in virtù di successione ereditaria al padre;
di un Persona_6 terreno e un caseggiato siti in Salerno, alla frazione Giovi, alla via Altimari, identificati in catasto terreni al foglio 21, p.lle n. 198, 199 e 204, e in catasto fabbricati al foglio 21, p.lla n. 199, sub n. 1,2
e 3, loro pervenuti in virtù di successione alla madre Persona_7
Precisando che, con specifico riferimento al terreno e al fabbricato siti alla via Altimari risultava già pendente tra le stesse parti un giudizio di scioglimento di comunione dinanzi al Tribunale di Salerno, manifestavano la propria volontà di procedere allo scioglimento giudiziale della comunione sull'immobile sito alla via A. Talarico e sui beni mobili indicati a pagina n. 7 dell'atto di citazione, riportati in un elenco redatto di proprio pugno da in data 27.7.2011. Persona_3
Rappresentando che non avevano avuto esito positivo gli inviti inoltrati ai convenuti al fine di addivenire ad una divisione bonaria e il successivo procedimento di mediazione obbligatoria, gli odierni attori precisavano, altresì, che sull'immobile oggetto di causa gravavano l'iscrizione del
2.3.2006 , r.g. 12128, r.p. 3799, a favore di e contro , Controparte_7 Persona_2 recante n. repertorio 1898/100 del 23.9.2001, in relazione ad un'ipoteca legale ai sensi dell'art. 77
d.P.R. 29.9.1973 n. 602, per sorta capitale di € 29.593,52, oltre interessi, per un totale pari ad €
59.187,04; risultava altresì l'iscrizione del 9.6.2008, recante r.g. 23230, r.p. 4016, a favore di
“Equitalia ETR S.p.A.”, sede di Cosenza, e contro repertorio n. 2587/100 del Persona_2 20.6.2007, per Ipoteca legale di cui all'art. 77 del D.P.R. 29.9.1973 n. 602, per sorta capitale €
24.434,35, oltre interessi, per un totale pari ad € 48.868,70.
Tanto premesso, concludevano chiedendo che fosse disposto lo scioglimento della comunione ereditaria sull'appartamento sito in Salerno, alla via A. Talarico n. 3, identificato in catasto al foglio n. 70, p.lla n. 81/3 e sui beni mobili indicati alla pagina n. 7 dell'atto di citazione, con conseguente attribuzione in favore degli attori, nella loro qualità di eredi legittimi di , Persona_3 dell'esclusiva proprietà di una quota di detti beni nella misura di ¼, con ordine a di CP_2 rilasciare in favore degli attori la parte degli stessi beni ricompresa nella quota loro attribuita.
In subordine, nel caso in cui l'immobile oggetto di causa fosse stato ritenuto indivisibile, chiedevano che ne fosse disposta la vendita, con attribuzione e assegnazione in favore degli attori di una somma corrispondente al valore pari alla quota di un quarto dell'intero compendio immobiliare.
Instavano, altresì, per la condanna di al pagamento in loro favore dei frutti da lei percepiti CP_2 sull'immobile oggetto di causa, nella misura corrispondente alla quota di eredità vantata o, in subordine, nella misura loro spettante per legge, oltre interessi e rivalutazione, con vittoria di spese di lite.
Con comparsa di costituzione e risposta del 12.11.2013 si costituivano in giudizio , Persona_4 CP_2
e , esponendo che la dante causa degli attori si era da sempre disinteressata
[...] Persona_2 dell'immobile di via A. Talarico, non avendo mai contribuito alle spese necessarie per l'amministrazione, la gestione e la conservazione dello stesso.
Contestavano, inoltre, l'elencazione di beni mobili riportata in citazione e il valore probatorio della lista asseritamente redata di proprio pugno da , rilevando che non vi fosse alcuna Persona_3 prova né della presenza di tali beni all'interno dell'abitazione di via A. Talarico al momento in cui era stato redatto l'elenco in esame, né della loro effettiva esistenza o appartenenza alla comunione ereditaria. Indicavano, altresì, alcuni beni mobili che, a loro dire, erano già stati consegnati a dopo il decesso di e facevano riferimento ad altri beni che, Persona_3 Persona_7 pur consegnati alla dante causa degli attori, non figuravano nell'elenco redatto da quest'ultima.
Ancora, rilevavano che , in qualità di comproprietaria, con il consenso degli altri germani CP_2 si era legittimamente trasferita presso l'abitazione di via A. Talarico per prestare assistenza alla madre negli ultimi anni di vita, ed evidenziavano che non aveva Persona_7 Persona_3 dovuto sostenere alcuna spesa per la conservazione e il godimento del bene.
In particolare, deduceva di aver sostenuto in via esclusiva gli oneri derivanti da lavori CP_2 di manutenzione straordinaria dello stabile condominiale di via A. Talarico, oltre spese condominiali straordinarie per la complessiva somma di € 6.120,00, sicché quest'ultima spiegava domanda riconvenzionale nei confronti degli odierni attori al fine di conseguire la restituzione pro quota di tale somma, oltre rivalutazione e interessi, ovvero della diversa somma maggiore o minore accertata in corso di causa, e la corresponsione pro quota del maggior valore acquisito dall'immobile in seguito ai miglioramenti apportati, nella misura determinata in corso di causa.
Tanto premesso, i convenuti concludevano instando per il rigetto delle avverse domande e perché si procedesse alla divisione tenendo conto degli esborsi per tasse e imposte nonché per l'amministrazione e gestione dei beni, con accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale e vittoria di spese di lite, con attribuzione in favore del procuratore antistatario.
Concessi alle parti i termini ex art. 183, VI comma c.p.c., all'udienza del 7.4.2016 il difensore di parte convenuta deduceva l'intervenuto decesso di e, pertanto, veniva dichiarata Persona_2
l'interruzione del giudizio.
Sicché, con ricorso ex art. 303 c.p.c. del 3.6.2016, gli attori riassumevano il processo interrotto, instando per l'accoglimento delle domande originariamente formulate nell'originario atto di citazione, nei confronti dei IGnori , e di , quale originaria CP_2 Persona_4 CP_6 coniuge ed erede del IG. . Persona_2
Di poi, con ordinanza del 20.3.2017 veniva disposta, ex art. 102 c.p.c., l'integrazione del contraddittorio nei confronti della e di “Equitalia ETR S.p.A.”. Controparte_7
Con comparsa di costituzione e risposta del 4.10.2017, si costituiva quindi in giudizio l'
[...]
” evidenziando come non fosse stata formulata alcuna contestazione sul Controparte_3 debito oggetto di ipoteca né sulla procedura.
Pertanto, la terza chiamata manifestava la propria intenzione di conservare la garanzia ipotecaria nonché di assicurarsi che non si verificassero a proprio danno diminuzioni o riduzioni non lecite e, per il caso in cui i beni oggetto di divisione fossero stati venduti all'incanto, di far valere le proprie ragioni sulla parte di ricavato attribuita al condividente debitore ed ottenerne l'assegnazione, instando altresì perché la disposta vendita non comportasse l'effetto di liberare l'immobile dalle ipoteche su di esso iscritte.
Tanto premesso, concludeva chiedendo che fosse dichiarato il mantenimento dell'ipoteca sui beni assegnati, vinte le spese di lite.
Con ordinanza del 23.7.2018, rigettate le richieste istruttorie delle parti, veniva disposta Ctu tecnica e veniva dichiarata la contumacia della IG.ra . CP_6
All'udienza del 20.3.2019 veniva nuovamente dichiarata l'interruzione del giudizio in ragione del decesso della parte contumace . CP_6
Con ricorso in riassunzione del 25.05.2019, e deducevano Parte_1 Controparte_1 anzitutto che, pendenti i termini per la riassunzione del giudizio nei confronti degli eredi di CP_6
era deceduto l'attore loro padre. Pertanto, dichiaravano il proprio interesse
[...] Persona_1 alla prosecuzione del processo, costituendosi anche in qualità di unici eredi di Persona_1
Ribadivano quindi le domande originariamente formulate in giudizio, tra l'altro, nei confronti degli eredi della IG.ra , e cioè nei confronti di , e CP_6 CP_4 Persona_5 CP_5
[...]
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 23.10.2019, si costituivano tali parti, quali eredi di , eccependo preliminarmente l'inammissibilità della domanda di divisione degli CP_6 attori per la mancata allegazione della documentazione idonea a consentire al giudice di verificare la presenza di condizioni ostative dell'azione divisoria e rimettendosi, nel merito, alle determinazioni del Tribunale in ordine alla divisione dei beni mobili e immobili oggetto di causa.
Tanto premesso, concludevano chiedendo l'assegnazione delle quote di loro spettanza, vinte le spese di lite da attribuirsi al procuratore antistatario.
Depositato l'elaborato peritale, all'udienza del 17.11.2022, veniva comunicato il decesso di Per_5
e veniva così dichiarata l'interruzione del giudizio, poi riassunto dagli odierni attori con
[...] ricorso in riassunzione del 4.1.2023.
Di poi, verificata la regolarità della notifica della riassunzione, la causa veniva rinviata per la discussione del progetto divisionale all'udienza del 9.11.2023. Di poi, su richiesta delle parti, la causa veniva rinviata per tentare il bonario componimento della lite.
Constatato il fallimento della possibilità conciliativa, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni, da ultimo, all'udienza del 2.10.2024.
Disposta la sostituzione dell'udienza ex art. 127-ter c.p.c., la causa veniva introitata in decisione con ordinanza dell'11.10.2024, così concedendosi alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Di poi, con ordinanza del 23.1.2025 la causa veniva rimessa sul ruolo al fine di consentire alle parti di documentare la corretta integrazione del contraddittorio nel presente giudizio, con particolare riferimento alla posizione del IG. , originario comproprietario dell'immobile per cui Parte_2
è causa.
Adempiuto all'incombente, la causa era rinviata all'udienza del 28.5.2025, all'esito della quale la causa era introitata in decisione, con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., pari a venti giorni per il deposito di comparse conclusionali e di venti giorni per il deposito di comparse di replica.
Va dichiarata l'indivisibilità dell'immobile oggetto di causa;
va rigettata la domanda di divisione dei beni mobili meglio descritti alla pag. 7 dell'atto di citazione e in sede di comparsa di costituzione dei IGnori , e . Ancora, va accolta la domanda di pagamento Persona_4 Persona_2 CP_2 dei frutti, formulata da parte degli odierni attori e va parzialmente accolta la domanda della IG.ra di rimborso delle spese sostenute in ragione dei rapporti di comunione. Infine, va CP_2 rigettata la domanda riconvenzionale formulata dalla IG.ra avente ad oggetto il rimborso CP_2 dei miglioramenti.
In linea del tutto preliminare, deve rilevarsi l'ammissibilità della domanda di divisione.
Risulta invero del tutto infondata la doglianza dedotta per conto dei IGnori e CP_4 CP_5
secondo cui non erano stati allegati alla domanda di divisione i certificati storici catastali e
[...] della documentazione concernente le iscrizioni e le ultime trascrizioni relativamente ai beni nell'ultimo ventennio.
Sotto tale profilo, deve anzitutto ribadirsi l'impostazione ermeneutica condivisa dalla più recente giurisprudenza di legittimità, alla stregua di un orientamento che ormai va definendosi quale univoco
(Cass. Civ., Sez. II, 8.10.2020, n. 21716; Sez. VI, 28.5.2020, n. 10067; Sez. VI, 26.11.2021, n. 40041;
Sez. II, 14.1.2022, n. 1065).
Più in particolare, si è avuto modo di rilevare che risulta IGnificativa anzitutto la condotta processuale delle parti, nell'ipotesi in cui non sia contestata l'effettiva appartenenza dei beni ai soggetti evocati giudizio, soprattutto laddove siano state disposte specifiche indagini peritali in merito all'appartenenza dei beni al de cuius. Né la mancata produzione in atti della documentazione in questione potrebbe comportare il pregiudizio dell'eventuale diritto di comproprietà alieno, potendo operare in tal senso l'eventuale rimedio dell'opposizione di terzo cui potrebbero ricorrere i soggetti eventualmente pregiudicati. Tale documentazione non costituisce infatti, in assenza di specifica volontà del legislatore, un presupposto processuale della domanda di divisione.
Si è inoltre sostenuto che non è richiesto ai condividenti di fornire la rigorosa prova richiesta nell'ambito del giudizio di , non essendo necessario accertare la proprietà dell'attore CP_8 negando quella dei convenuti, quanto piuttosto accertare un diritto comune a tutte le parti in causa, tenuto conto dell'inopponibilità nei confronti dei terzi dell'atto di divisione. Soltanto nell'ipotesi in cui dovesse addivenirsi alla vendita dei beni oggetto della divisione, ai sensi degli artt. 567 e 786
c.p.c., sarà necessario il maggior rigore probatorio imposto con riguardo all'acquisizione della documentazione necessaria in parte qua.
Inoltre, l'accertamento finalizzato all'acquisizione di documenti attinenti alla titolarità del bene non può incorrere in alcuna preclusione, tenuto conto del fatto che non si addiviene alla prova di un fatto costitutivo di una domanda che vede le parti in contrapposizione fra loro, ridondando la produzione di tali documenti a vantaggio della collettività dei condividenti, così come andrebbe a svantaggio di tutti un'acquisizione postuma, anche se operata d'ufficio dal consulente, dal quale dovesse emergere che la proprietà comune non trova conferma sul piano documentale.
Sotto tale profilo, nonostante le plurime perplessità sollevate da parte della dottrina con riguardo a tale orientamento, questo Ufficio intende dare seguito all'indirizzo ermeneutico prospettato da parte della Corte di Cassazione, condividendosene le ragioni poste a fondamento, sia pure nei limiti di quanto si dirà.
Più in particolare, deve anzitutto evidenziarsi come risulti prodotto in atti l'originario titolo di provenienza dell'immobile per cui è causa, rappresentato dal contratto di compravendita del
18.12.1976 (rep. n. 1050), stipulato tra il Comune di Salerno ed il IG. (cfr. doc. n. 9 Persona_6 della produzione di parte attrice), in uno all'ispezione ipotecaria avente ad oggetto l'immobile per cui
è causa, con riguardo al periodo successivo al 13.11.1990, ed alla relativa visura catastale (cfr. doc. nn. 12), 13), 14).
Inoltre, non solo alcuna specifica contestazione le parti originariamente costituite sollevavano in merito alla loro appartenenza pro quota dell'immobile per cui è causa, oltre che con riguardo al relativo titolo di provenienza dell'immobile, ma anzi, tutte concludevano nel senso dell'accoglimento dell'originaria domanda di divisione. Ne consegue, pertanto, l'infondatezza delle doglianze originariamente formulate per conto dei IGnori i quali subentravano nella medesima CP_6 posizione processuale del IG. ; tra l'altro, gli stessi eredi, in sede di comparsa di Persona_2 costituzione, concludevano per l'effettiva assegnazione delle “quote di loro spettanza”, così implicitamente instando per l'ammissibilità della domanda di divisione così formulata.
A diverse conclusioni dovrà invece addivenirsi con riferimento agli ulteriori cespiti per cui è causa.
Deve infatti rilevarsi che l'oggetto della divisione per cui è causa è rappresentato dai seguenti cespiti:
l'immobile ubicato in Salerno, alla via Talarico n. 3), catastalmente identificato al locale C.F. alla partita n. 1257, Fg. n. 70, p.lla n. 81/3; i beni mobili meglio descritti alla pag. 7 dell'atto di citazione, alla cui descrizione integralmente si rinvia;
gli ulteriori beni mobili indicati da parte dei IGnori R_
, e alla pag. 5 della comparsa di costituzione e risposta (orologio
[...] CP_2 Persona_2
d'oro da taschino;
bracciale d'argento; sette monete d'oro da collezione;
una moneta d'argento da collezione;
sessanta banconote da lire mille da collezione;
un vassoio d'argento, oltre ad altri oggettini e monili d'oro).
Più in particolare, si è avuto modo di rilevare che l'immobile in esame apparteneva per metà, a PE
, deceduto in data 11.12.1978, e, per metà, alla di lui moglie, deceduta il
[...] Persona_7

6.10.1997. Ed invero, come puntualmente dedotto in sede di ordinanza del 23.7.2018, il bene in esame veniva acquistato da parte del IG. in ragione del predetto atto di compravendita del 18.12.1976. Per_2
In tal senso, il IG. , contraeva matrimonio con la IG.ra in data Persona_6 Persona_7
15.2.1942 (cfr., estratto di matrimonio depositato dagli attori in data 2.10.2017, a seguito dei chiarimenti chiesti con ordinanza del 20.3.2017). Sicché, deve rilevarsi che a seguito dell'introduzione della l. n. 151/1975, l'art. 228 riconosceva la possibilità per i coniugi di esprimere una volontà contraria all'insorgenza del regime della comunione legale dei beni entro il termine del 15.1.1978. Sotto tale profilo, non v'è prova in merito al fatto che i coniugi e avessero Per_2 Per_7 espresso nel termine previsto una volontà contraria all'insorgenza del regime di comunione legale.
Sicché, è provato che il bene in esame ricadeva nella comunione legale di tali coniugi.
Nonostante la genericità delle allegazioni attinenti all'identificazione dei beni mobili, oltre che al relativo titolo di acquisto, parimenti deve ritenersi che, sulla scorta di quanto dedotto dalle parti in causa, quantomeno in astratto e salvo quanto si dirà successivamente, di tali beni risultavano originariamente comproprietari sia la IG.ra che il IG. . Persona_7 Persona_6
Ne consegue, pertanto, che in questa sede viene in rilievo il parziale scioglimento dell'originaria comunione ereditaria avente ad oggetto i predetti beni, ricadenti nella comproprietà della IG.ra e del di lei marito . Persona_7 Persona_6
Veniva pertanto a determinarsi una prima situazione di comunione ereditaria, attinente alla posizione del IG. , deceduto in data 11.12.1978, rispetto alla quale erano chiamati a concorrere, Persona_6 quali eredi, la di lui moglie ed i figli , , Persona_7 Persona_3 Persona_4 CP_2
e . Di poi, a seguito del decesso della IG.ra in data
[...] Persona_2 Persona_7
6.10.1997, si veniva a determinare un'autonoma situazione di comunione ereditaria, avente ad oggetto, tra l'altro, le quote di comproprietà vantate in proprio dalla medesima IG.ra su beni Per_7 attinenti al patrimonio del marito.
Nel caso di specie, pertanto, tutte le parti del giudizio chiedevano procedersi allo scioglimento delle comunioni aventi ad oggetto i predetti beni, sia pure provenienti da titoli diversi, e limitatamente ai cespiti descritti in precedenza. Ne consegue, pertanto, lo specifico consenso al riguardo manifestato con riferimento alla volontà di addivenire ad una divisione unitaria, sia pure parziale, di entrambe le masse in esame (arg. ex plurimis, Cass. Civ., Sez. II, 11.9.2020, n. 18910; Sez. II, 8.4.2016, n. 6931;
Sez. II, 14.1.2022, n. 1065).
Tanto premesso, va sin d'ora evidenziato che, a fronte della specifica contestazione mossa da parte dei fratelli in merito all'esistenza ed all'effettiva riconducibilità dei beni mobili indicati da Per_2 parte attrice nell'alveo degli assi ereditari per cui è causa, non risultava dedotto alcun IGnificativo elemento di prova per conto degli originari attori sul punto.
Non può rilevare in tal senso la dichiarazione resa per iscritto da parte della IG.ra Persona_3 datata 27.6.2011: trattasi, invero, di dichiarazione di parte, che non è stato in alcun modo riscontrata da ulteriori elementi di prova in atti. Non risulta invero in alcun modo meglio precisata l'effettiva esistenza dei cespiti mobiliari descritti in precedenza, né tantomeno l'obiettiva appartenenza degli stessi in capo ai coniugi per altro verso, nemmeno risultava in alcun modo allegato, Parte_3 prima ancora che provato, l'effettivo titolo di comproprietà dei beni mobili in esame. Ne consegue, pertanto, il rigetto della domanda come formulata da parte degli originari attori in relazione a tali beni.
Analoghe considerazioni, per contro, varranno anche con riferimento alla posizione degli ulteriori beni mobili specificamente indicati da parte dei convenuti : infatti, risulta del tutto generica la Per_2 descrizione di tali cespiti, né risulta in alcun modo meglio provata l'effettiva appartenenza degli stessi ai predetti assi ereditari.
Ne consegue, pertanto, il rigetto di tale domanda.
In tal senso, il presente giudizio avrà pertanto ad oggetto esclusivamente l'immobile ubicato in
Salerno, alla via Talarico n. 3, catastalmente identificato al locale C.F. al Fg. n. 70, p.lla n. 81/3.
Occorrerà pertanto soffermarsi sulle risultanze dell'elaborato peritale.
Evidenziava l'ausiliario del giudice che l'immobile in esame è ubicato al piano rialzato di un fabbricato composto di cinque piani fuori terra: si trattava di uno dei vari fabbricati economico- popolari realizzati dal Comune di Salerno tra la fine degli anni Quaranta e l'inizio degli anni
Cinquanta. Il fabbricato era delimitato a nord-est dalla via Volontari della Libertà; a Nord-Ovest, da via Achille Talarico;
a sud-ovest da via Carlo Pisacane. L'accesso all'appartamento avveniva tramite il portone condominiale ubicato in via A. Talarico.
L'appartamento oggetto di divisione è costituito da due camere da letto, un soggiorno, una cucina abitabile, da un bagno-servizio, e da un corridoio- disimpegno che collega i suddetti ambienti (cfr.
"planimetria A" di cui all'all. n°2). Al piano seminterrato del fabbricato sono presenti dei box cantina
(ai quali si accede tramite una rampa di scale che si raggiunge attraverso l'androne condominiale d'ingresso), uno dei quali e di pertinenza dell'appartamento (oggetto di divisione) di superficie netta calpestabile pari a mq 11,20 (cfr. planimetria “E” negli elaborati grafici allegati all'all. n. 2). Ancora,
a sud-est del fabbricato è presente un cortile condominiale, avente posti auto scoperti, accessibili dal cancello carrabile di via C. Pisacane. Uno di tali posti, secondo quanto dedotto dalla IG.ra CP_2
, risultava di pertinenza dell'appartamento; tra l'altro, tali posti non erano contraddistinti da
[...] alcuna indicazione, non risultando presenti sul cortile righe delimitative degli stalli. Secondo la condivisibile valutazione dell'ausiliario del giudice, si trattava dell'area di 16,50 mq pure oggetto di cessione in favore del IG. avuto riguardo al titolo di provenienza;
pur non risultando alcun Per_2 giardino, l'ausiliario del giudice rilevava che tale area sostanzialmente coincideva con quella utilizzata a parcheggio dell'auto.
Inoltre, il titolo di provenienza era rappresentato dal contratto di compravendita del 18.12.1976 stipulato tra il IG. (rep. n. 10507) ed il Comune di Salerno, in piena esecuzione del Persona_6 contratto di locazione, con patto di futura vendita, stipulato con il medesimo ente pubblico in data
15.10.1968, rep. n. 6649. L'ausiliario del giudice rilevava pure che, sulla scorta dell'esame dei titoli di provenienza, nonché delle vicende successorie descritte in precedenza, “le parti in causa sono gli attuali proprietari dell'appartamento oggetto di divisione nella presente vertenza”.
Inoltre, risultavano le seguenti formalità pregiudizievoli.
Veniva anzitutto in rilievo il pignoramento immobiliare, con trascrizione del 4.8.1992, reg. part. n.
16592, reg. gen. n. 19872, rep. 0 del 29.7.1992; tale procedimento risultava estinto in data 30.1.2003, come da relativa certificazione di cancelleria del 18.5.2017 (cfr. allegato alla nota di parte attrice del
2.10.2017).
Ancora, risultava la trascrizione del 08/11/1995 - registro particolare 23555, registro generale 29488
- Pubblico Ufficiale Tribunale, repertorio 0 del 26/10/1995 - Domanda Giudiziale - Divisione
Giudiziale. Il giudizio attinente a tale domanda, recante R.G. n. 2859/1995 ed introdotto dalla
[...]
risultava cancellato dal ruolo in data 7.6.2000 (cfr. allegato alla nota di parte Controparte_9 attrice del 2.10.2017).
Era documentata anche l'iscrizione del 2.3.2006, registro particolare 3799, registro generale 12128 -
Pubblico Ufficiale E.TR. Esazione Tributi S.P.A., repertorio 1898/100 del 23/09/2001 - Ipoteca
Legale derivante da "A norma art.77 DPR 29/09/1973 num.602" (all'allegato n°4). Dalle verifiche effettuate dal CTU e dai documenti acquisiti agli atti di causa risulta che tale procedura era iscritta a favore di Via Delle Calabrie 1 Salerno, contro il IG. Controparte_7 Persona_2 sulla sua parte di eredita in misura pari alla quota del 13,33 % sull'immobile oggetto di causa (Catasto
Fabbricati Salerno, foglio 70, particella 81 subalterno 3, consistenza 5 vani) e su altro immobile non oggetto di causa (Catasto Fabbricati Salerno, foglio 36, particella 522 subalterno 5, consistenza 5 vani). A tale ente subentrava poi l'Agenzia delle Entrate-Riscossione.
Risultava anche l'iscrizione del 09/06/2008 - registro particolare 4016, registro generale 23230 -
Pubblico Ufficiale Equitalia E.TR. S.P.A., repertorio 2587/100 del 20/06/2007 - Ipoteca Legale derivante da "A norma art.77 DPR 29/09/1973 num.602".
Dalle verifiche effettuate da parte dell'ausiliario del giudice risultava che tale iscrizione gravava a favore dell'Equitalia E.TR. s.p.a., con sede in Cosenza, contro il IG. , avente ad Persona_2 oggetto la quota del 13,33% dell'immobile per cui è causa, oltre ad altro immobile non oggetto di divisione in questo giudizio (Catasto Fabbricati Salerno, foglio 36, particella 522 subalterno 5, consistenza 5 vani). A tale ente era succeduta l'Agenzia delle Entrate-Riscossione.
Rinviandosi alle pagg. 15 e ss. dell'elaborato peritale per la più puntuale descrizione dell'immobile oggetto di divisione, l'ausiliario del giudice evidenziava che la facciata del fabbricato che dava su via
A. Talarico necessitava parzialmente di lavori di manutenzione straordinaria, mentre la facciata del fabbricato che dava su via Volontari della Libertà non presentava particolari fenomeni di degrado, salvo il succielo del cornicione di copertura ed un distacco di intonaco dalla facciata tra il primo ed il secondo piano. Analogamente a dirsi con riguardo alla facciata di sud-est, che dà sul cortile condominiale, laddove si registravano dei distacchi di intonaco dal succielo del cornicione di copertura. Si rinvia alle pagg. 17 e ss. per la precisa descrizione dell'interno dell'immobile per cui è causa.
Tanto premesso, l'ausiliario del giudice evidenziava che, tenuto conto delle condizioni morfologiche dell'immobile oggetto di stima, non era possibile formare unità organiche autonomamente fruibili, così risultando lo stesso indivisibile. Non era infatti plausibile addivenire ad una formazione di quattro quote di eguale valore senza determinare una IGnificativa diminuzione del valore complessivo, tenuto conto della funzione organica e d'insieme di tutti gli ambienti interni (cfr. pagg. 21 e ss. dell'elaborato).
Pertanto, il C.T.U. provvedeva alla determinazione del più probabile valore di mercato dell'immobile, tenendo conto del metodo sintetico o diretto, avuto riguardo alla presenza di IGnificativi riscontri derivanti dal mercato, che consentivano di individuare la corretta stima dell'immobile; né sussistevano le particolari condizioni idonee a giustificare l'adozione del metodo di stima analitico, affidabile solo in presenza di mercato con caratteristiche tali da garantire la presenza di elementi sufficienti a determinare il corretto saggio di capitalizzazione, da cui dipende la correttezza dell'intero procedimento.
Individuata la metodologia di riferimento adoperata da parte del C.T.U., oltre ai criteri finalizzati alla quantificazione del valore di mercato dell'immobile (cfr. pagg. 22 e ss. dell'elaborato), il C.T.U. procedeva alla determinazione della superficie commerciale dell'immobile, che ammontava a complessivi mq 103,12, pari alla sommatoria della superficie coperta residenziale pari a mq 96,92, con la superficie omogeneizzata delle pertinenze esclusive, pari a mq 4,55, oltre ad ulteriori 1,65 mq con riguardo alla superficie relativa all'area di giardino.
Sotto tale profilo, infatti, dovrà aversi riguardo a quanto specificamente dedotto in sede di titolo traslativo, laddove veniva ceduta l'area pari a 16,50 mq adibita a “giardino”, e non già a parcheggio;
tanto, a prescindere dalla concreta destinazione che di tale area veniva effettuata, la quale risulta riscontrata soltanto in fatto. Alcuno specifico titolo veniva invero allegato dalle parti in senso contrario, così dovendosi prendere in considerazione esclusivamente la destinazione a giardino dell'area, come formalmente ceduta in favore del IG. . Persona_6
Pertanto, tenuto conto del metodo di stima di cui alle pagg. 27 e ss. dell'elaborato peritale, ed applicati i fattori correttivi meglio descritti alla pag. 27, venivano acquisiti i dati registrati presso l'O.M.I., il
“Borsino Immobiliare”; il listino “Quotazioni Metroquadro”. Sicché, tenuto conto del valore medio unitario derivante da tali fonti, era possibile quantificare il prezzo di € 1.892,00/mq; inoltre, venivano applicati i coefficienti correttivi negativi meglio descritti alla pag. 31 dell'elaborato come estratti dal “Codice delle Valutazioni Immobiliari” (coefficiente -
20% in relazione alla posizione del piano rialzato in assenza di un giardino;
coefficiente -3 %, tenuto conto delle condizioni di conservazione dell'immobile; coefficiente pari allo 0%, tenuto conto delle condizioni di luminosità; coefficiente del + 5% in relazione al parametro dell'esposizione e vista;
coefficiente del -5% in relazione alle condizioni di conservazione del fabbricato;
coefficiente del +
5% in relazione all'impianto di riscaldamento autonomo;
coefficiente del + 5% in relazione alle condizioni di parcheggio in zona
Ne derivava, pertanto, il valore arrotondato pari ad € 1.646/mq: tenuto conto della superficie commerciale omogeneizzata complessiva pari a 103,12 mq, si ottiene il prezzo complessivo pari ad
€ 169.735,52, arrotondabile ad € 170.000,00.
Quanto alla conformità edilizia ed urbanistica dell'immobile, l'ausiliario del giudice, effettuati i relativi accertamenti presso il locale S.U.E. del Comune di Salerno, oltre che presso l'Ufficio Sisma,
l'Ufficio Condono e l'Archivio Storico, evidenziava quanto segue.
Pur non risultando documentate le originarie planimetrie, trattandosi di edificio costruito negli anni
Cinquanta, né tantomeno i relativi titoli abilitativi (risultando “proibitivo risalire alle planimetrie ed ai titoli abilitativi originali), risultava che tali edifici erano stati realizzati da parte del Comune di
Salerno. Sicché, “non si possono avere dubbi sul fatto che vennero costruiti in conformità a tutte le prescrizioni di legge previste all'epoca e con tutti i titoli abilitativi necessari stante anche il fatto che, trattandosi di edilizia economica e popolare, essa doveva usufruire di fondi convenzionati statali che venivano stanziati solo in presenza di tutti gli atti e titoli abilitativi necessari all'epoca”; non risultavano pratiche depositate presso l'Ufficio Sisma e l'Ufficio Condono. Infine, presso lo CP_10 era depositata una D.I.A. prot. n. 36372 del 9.4.2002, con cui venivano autorizzati i lavori di manutenzione straordinaria delle facciate.
Risultava una planimetria catastale del 12.4.1977, che, confrontata con lo stato di fatto dell'immobile, evidenziava quanto segue: nel corridoio vi era una piccola risega in corrispondenza del tramezzo tra il soggiorno ed il bagno (vedi pianta ("planimetria A") di rilievo dello stato di fatto all'allegato 2); b) la porta del soggiorno non risultava di fronte a quella della cucina (come indicato nella planimetria catastale - vedi planimetria catastale all'allegato 4) ma si trovava sempre sullo stesso tramezzo ma spostata di circa1,90 metri (vedi pianta ("planimetria A") di rilievo dello stato di fatto all'allegato 2);
c) nella cucina, vicino alla finestra, nella pianta catastale si notavano due sporgenze (vedi zona tratteggiata nella planimetria catastale – vedi planimetria all'allegato 4) mentre nello stato attuale dette sporgenze non ci sono (vedi zona tratteggiata sulla pianta ("planimetria A") di rilievo dello stato di fatto all'allegato 2).
Sicché, a dire del C.T.U., si trattava di “differenze di modesta entità che non influiscono né sulla consistenza, né sulla destinazione, né sulla superficie dell'unità immobiliare de quo, per cui si può con certezza affermare che vi è una conformità catastale sostanziale tra lo stato di fatto e la planimetria depositata (che quindi non necessita di essere aggiornata), giusta quanto disposto dall'art. 17 r.d. l. n. 652/1939 e giusta quanto da ultimo disposto dall'Agenzia del Territorio nella circolare n. 2/2010” (cfr. pag. 35).
Ne consegue, pertanto, che risulta sufficientemente provato che l'edificio in esame era stato costruito in epoca antecedente al primo settembre del 1967; né risultano documentati ulteriori, successivi e diversi interventi edilizi per i quali avrebbe dovuto essere rilasciato un autonomo titolo edilizio.
Inoltre, aveva modo di precisare che “l'appartamento oggetto di causa è legittimo urbanisticamente ai sensi della l. n. 47/1985, e quindi commerciabile”.
Le conclusioni dell'ausiliario del giudice, logiche e condivisibili, devono senz'altro essere recepite in questa sede;
né le osservazioni formulate avverso l'elaborato peritale apparivano in alcun modo idonee a neutralizzarne l'attendibilità complessiva, così dovendosi richiamare in questa sede le repliche a tale riguardo dedotte da parte del C.T.U. (cfr. pagg. 86 e ss. dell'elaborato peritale).
Deve pertanto senz'altro confermarsi il coefficiente di luminosità preso in considerazione da parte del C.T.U., tenuto conto delle effettive condizioni di luminosità dell'appartamento in esame, oltre che quello attinente allo stato di conservazione dell'edificio (cfr. pagg. 87 e ss. dell'elaborato).
Analoghe considerazioni devono valere anche con riferimento alle osservazioni dedotte da parte del c.t.p. ing. per conto dei convenuti , con riferimento ai coefficienti di Controparte_11 Per_2 conservazione dell'appartamento, di luminosità dell'immobile, di esposizione e vista dell'appartamento, di conservazione dell'edificio, nonché a quello attinente all'impianto di riscaldamento: risultano invero del tutto condivisibili le repliche offerte da parte del C.T.U., che devono pertanto integralmente richiamarsi in questa sede (cfr. pagg. 89 e ss. dell'elaborato).
Ne consegue, pertanto, che risulti adeguatamente provato che l'immobile in esame non risulti comodamente divisibile: trattasi, invero, di immobile strutturalmente unitario, relativamente al quale non appare possibile la divisione in porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento non compromesse da servitù, pesi o limitazioni eccessive e non richiedenti opere complesse o di notevole costo – o, infine, tali che, sotto l'aspetto economico-funzionale, risultino sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero (ex plurimis, Cass. Civ., Sez. II, 4.10.2023, n. 27984; Sez. II,
28.7.2021, n. 21612; Sez. II, 15.12.2016, n. 25888). Né, a fronte di tali IGnificativi riscontri, è stato in alcun modo allegato, prima ancora che provato, come e per quali termini, per contro, tale immobile avrebbe potuto essere comodamente diviso.
Per altro verso, tutte le parti chiedevano specificamente il rinvio per la precisazione delle conclusioni in sede di udienza del 9.5.2024, così implicitamente contestando il contenuto del progetto divisionale, consistente nell'attribuzione delle quote corrispondenti alla percentuale di comproprietà vantata da parte di ciascuna delle parti, la cui provvista avrebbe dovuto determinarsi sulla scorta del ricavato derivante dalla cessione dell'immobile.
Non v'è dubbio, pertanto, in merito alla necessità di statuire con sentenza in merito alle contestazioni così formulate, ai sensi della disciplina di cui all'art. 788, II comma e 789, III comma c.p.c. (ex plurimis, Cass. Civ., Sez. II, 31.7.2013, n. 18354).
Sotto tale profilo, deve evidenziarsi che non sussistono ipotesi divisionali alternative;
per altro verso, nemmeno risultava in altro modo meglio precisato dalle parti come ed in quali termini tale soluzione divisionale avrebbe dovuto ritenersi inadeguata. Nemmeno venivano prospettate ipotesi alternative per conto delle parti, né venivano formulate specifiche istanze di attribuzione nel caso di specie.
Ne consegue, pertanto, che risulta accertata l'indivisibilità dell'immobile per cui è causa;
inoltre, in assenza di specifiche richieste di attribuzione del bene, deve procedersi inevitabilmente alla vendita, ai sensi del combinato disposto degli artt. 788 c.p.c. e dell'art. 720 c.c.
Occorre a questo punto senz'altro richiamare in questa sede quanto disposto in sede di ordinanza del
23.7.2018, in merito alle modalità di determinazione del progetto divisionale.
Si è infatti avuto modo di evidenziare che l'immobile ricadeva nell'originaria comproprietà dei IGnori (deceduto in data 11.12.1978) e di (deceduta in data Persona_6 Persona_7
6.10.1997); figli di tali coniugi risultavano (n. il 14.11.1943), (n. il Persona_4 CP_2
22.6.1947), (n. il 12.6.1949 e deceduta in data 1.11.2011), (n. il Persona_3 Persona_8

9.10.1945 e deceduta in data 25.8.1946), (n. il 16.12.1950 e deceduto in data Parte_2
8.11.2011) e (n. il 5.5.1952 e deceduto in data 26.10.2016). Persona_2
Deve anzitutto evidenziarsi che il decesso della IG.ra in epoca antecedente a quello Persona_8 dei propri genitori, determina l'accrescimento lato sensu inteso delle quote di eredità spettanti ai propri fratelli sulla delazione ereditaria dei propri genitori, in applicazione analogica della disciplina di cui all'art. 522 c.c., tenuto conto dell'insussistenza dei presupposti per la rappresentazione nel caso di specie.
Analogamente a dirsi con riferimento alla posizione del IG. , deceduto celibe e senza Parte_2 aver generato figli. Sotto tale specifico profilo, tali circostanze risultano sufficientemente provate sulla scorta della documentazione prodotta per conto di parte attrice in allegato alle note del 10.2.2025
e del 31.3.2025. Pertanto, nella sua posizione ereditaria, comprensiva anche della quota di comproprietà attinente all'immobile per cui è causa, subentravano in parti eguali, ai sensi dell'art. 570 c.c., i fratelli e , ai sensi dell'art. 479 c.c., nonché e CP_2 R_ Per_2 Parte_1 [...]
per rappresentazione della madre , sorella del IG. Controparte_1 Persona_3 Parte_2
e ad esso pre-morta. Sotto tale specifico profilo, alcun dubbio può porsi in merito alla circostanza che, avendo tutte tali parti insistito per la divisione dell'immobile, venga in rilievo, con riferimento alla posizione del IG. , una specifica ipotesi di accettazione tacita della delazione Parte_2 ereditaria attinente alla sua posizione successoria, ai sensi dell'art. 476 c.c.
Ancora, a seguito del decesso del IG. , verificatosi in data 19.12.2015, subentravano Persona_2 nella sua posizione, per la quota dei due terzi, ai sensi dell'art. 582 c.c., la IG.ra , quale CP_6 coniuge, nonché, nella relativa quota di un terzo, in parti eguali tra loro, i fratelli e Persona_4 CP_2
, nonché i IGnori e per rappresentazione della loro
[...] Parte_1 Controparte_1 madre (cfr. certificato di stato di famiglia originario allegato alla nota del Persona_3

2.10.2017 prodotto per conto di parte attrice).
Si è altresì avuto modo di rilevare che la IG.ra veniva a mancare in data 26.10.2016, e CP_6 cioè in epoca successiva al perfezionamento della notifica nei suoi confronti del ricorso in riassunzione a seguito del decesso di (cfr. doc. allegato alla nota del 4.1.2017 Persona_2 prodotta per conto di parte attrice).
I coniugi non avevano avuto figli (cfr. certificato di stato di famiglia prodotto in Parte_4 allegato alla nota del 21.10.2022); risultava altresì che fratelli della IG.ra erano CP_6
(n. il 15.11.1951 e deceduto il 2.12.1951), , n. il 12.12.1955 e (n. il Per_3 CP_4 CP_4 Per_5
2.1.1959) (cfr. certificato di stato di famiglia allegato alla nota del 21.10.2022 della produzione di parte attrice). Alcun dubbio può porsi in merito alla devoluzione della quota spettante al IG. CP_4
n. il 15.11.1951 e deceduto in data 2.12.1951 in favore degli altri fratelli.
[...]
Inoltre, decedeva celibe in data 27.7.2022; ancora, come risultante dalla pec inoltrata Persona_5 per conto dell'Ufficio anagrafe del Comune di Salerno (cfr. doc. n. 3 allegato alla nota del 31.10.2023 della produzione di parte attrice), era riscontrato che “non risultano figli nati a Salerno e pertanto il suo stato di famiglia originario è corrispondente a quello dei genitori”.
Ne consegue, pertanto, che risulta adeguatamente provato che tale parte non avesse figli;
né sono stati allegati, prima ancora che provati, IGnificativi riscontri in merito al fatto che, per contro, esistessero in vita altri figli del IG. Per altro verso, deve pure evidenziarsi che la notifica del Persona_5 ricorso in riassunzione veniva effettuata in forma collettiva ed impersonale presso l'ultimo domicilio del de cuius in data 15.2.2023 (cfr. allegati alla nota del 1.3.2023 e del 1.5.2023).
Sotto tale profilo, risulta senz'altro validamente instaurato il contraddittorio con riguardo alla discussione del progetto divisionale nei confronti degli eredi del IG. identificati nei Persona_5 IGnori , n. il 12.12.1955 e nei cui confronti veniva peraltro personalmente CP_4 Per_3 notificato il progetto divisionale (cfr. documenti allegati alla nota del 31.10.2023).
Inoltre, in capo ai IGnori e va ad aggiungersi la quota di Parte_1 Controparte_1 comproprietà spettante al di loro padre, deceduto in data 3.5.2019 (cfr. certificato anagrafico in allegato al ricorso in riassunzione del 27.5.2019), avendone tacitamente accettato la delazione ereditaria.
Ne consegue pertanto che, quanto ai fratelli tenuto conto della quota di eredità attinente Pt_1 alla delazione ereditaria del IG. (pari ad un trentaseiesimo: trattasi di un terzo della Persona_2 quota di un quarto spettante a;
tale quota deve dividersi tra le quote riferibili agli Persona_2 eredi di , a e a ) risultano titolari della quota di Persona_3 CP_2 Persona_4 comproprietà pari a complessivi cinque diciottesimi (un quarto più un trentaseiesimo).
Analoghe quote di comproprietà devono riconoscersi in capo ai fratelli e . CP_2 Persona_4
Quanto invece alla posizione di e di verrà in rilievo la quota pari ad Controparte_5 CP_4 CP_6 un dodicesimo ciascuno.
Tanto premesso, occorre a questo punto soffermarsi in merito alla domanda di condanna della IG.ra al pagamento, in favore degli attori, dei frutti percetti dall'immobile per cui è causa, CP_2 nella misura di un quarto.
Va anzitutto evidenziato che l'azione in esame costituisce una domanda autonoma e distinta rispetto alla domanda di scioglimento della comunione (arg., ex plurimis, da Cass. Civ., Sez. II, 4.6.2019, n.
15182).
Sotto tale profilo, si è avuto modo di rilevare come il comproprietario di un bene fruttifero che ne abbia goduto per l'intero senza un titolo giustificativo deve corrispondere agli altri, quale ristoro per la privazione dell'utilizzazione pro quota del bene comune, i frutti civili, che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere a terzi secondo i correnti prezzi di mercato, ben possono essere liquidati con riferimento al valore figurativo del canone locativo di mercato (Cass. Civ., Sez. VI, 18.11.2021, n. 35210; Sez. II, 3.7.2019, n. 17876).
Inoltre, si è avuto modo di precisare che il coerede che, dopo la morte del de cuius, utilizza ed amministra individualmente un bene ereditario, è obbligato al pagamento agli altri coeredi della corrispondente quota dei frutti naturali (che entrano a far parte della comunione e quindi si ripartiscono tra i partecipanti "pro quota") e dei frutti civili (soggetti alla regola della divisione "ipso iure"), tratti dal bene goduto (Cass. Civ., Sez. II, 8.6.2022, n. 18548).
Sotto tale profilo, non è oggetto di specifica contestazione la circostanza che la IG.ra CP_2 fosse nel possesso esclusivo dell'immobile per cui è causa, e tanto senz'altro a partire dalla data dell'apertura della successione della IG.ra (6.10.1997); né risulta in alcun modo Persona_7 riscontrato che fosse consentito agli odierni attori il pari uso dell'immobile in questione.
Tanto premesso, l'ausiliario del giudice provvedeva a quantificare l'importo dei canoni a decorrere dal 7.10.1997 e sino al 2019 (cfr. pagg. 36 e ss. dell'elaborato peritale).
Il C.T.U. provvedeva infatti a stimare l'importo dei canoni sulla base della superficie utile lorda, calcolata sulla scorta dei criteri di cui al d.P.R. n. 138/1998, all. C, alla stregua delle indagini di mercato esperite con riguardo ad immobili dalle caratteristiche similari a quelle oggetto di causa.
Dovrà inoltre aversi riguardo alla quota di superficie omogeneizzata relativamente al giardino pari a mq 1,65: ed invero, deve tenersi conto dell'astratta destinazione della porzione di immobile così ceduto, sulla scorta dell'originario titolo di acquisto. Trattasi, come si è avuto modo di evidenziare, infatti, di un'area destinata a giardino. Ne consegue, pertanto, che la superficie lorda dell'immobile ammonta a 89,00 mq (cfr. pag. 39 dell'elaborato peritale).
Inoltre, l'ausiliario del giudice attingeva ai parametri medi derivanti dalle fonti meglio descritte nell'elaborato peritale (O.M.I.; Borsino Immobiliare;
listino “quotazioni Metroquadro”), con riguardo all'anno 2019, mentre con riferimento agli altri anni si faceva riferimento esclusivo alla fonte dei dati “O.M.I.”; venivano altresì applicati inoltre i fattori correttivi in relazione alle caratteristiche dello stato manutentivo dell'immobile (abbattimento percentuale del 5%).
Ne conseguono, pertanto, i seguenti valori di mercato, così determinati in relazione ai singoli anni di riferimento:
2019: € 4.728,00;
2018: € 4.977,00;
2017: € 4.773,96;
2016: € 4.496,00;
2015: € 4.058,40;
2014: € 3.653,00;
2013: € 3.482,00;
2012: € 4.464,00;
2011: € 4.774,00;
2010: € 5.789,00;
2009: € 7.230,00;
2008: € 10.199,40;
2007: € 9.312,96;
2006: € 7.690,00.
2024: € 1.500,19. Quanto ai dati attinenti agli anni risalenti ad epoca anteriore, in assenza di documentazione relativa ai valori “O.M.I.”, veniva considerato l'aggiornamento annuale (rivalutazione I.S.T.A.T.) del canone di affitto, utilizzando l'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.
Ne derivavano i seguenti valori:
2005: € 7.563,00;
2004: € 7.472,00;
2003: € 7.360,00;
2002: € 7.211,00;
2001: € 7.086,00;
2000: € 6.921,00;
1999: € 6.812,00;
1998: € 6.745,00; ottobre- dicembre 1997: € 1.678,00.
Il metodo di stima adottato da parte dell'ausiliario del giudice risulta senz'altro condivisibile e logicamente motivato: devono pertanto integralmente recepirsi le repliche avverso le osservazioni al riguardo formulate per conto dei convenuti (cfr. pagg. 94 e ss.). Per_2
Sotto tale profilo, invero, non avrebbe potuto applicarsi il criterio riconducibile alla l. r. n. 19/1997 attinente alla diversa fattispecie concernente il canone che avrebbe dovuto versare l'assegnatario con riguardo ad immobili di edilizia residenziale pubblica oggetto di locazione. Nel caso di specie, infatti, si trattava di un immobile ricadente nella piena proprietà dei comproprietari, così risultando senz'altro idoneo parametro di riferimento quello attinente al valore di mercato.
Deve inoltre precisarsi che i calcoli effettuati dal CTU sono aggiornati fino al 2019, sicché gli stessi necessitano di ulteriore aggiornamento all'attualità. Pertanto, ritiene il Tribunale di dover procedere ad aggiornare i relativi canoni di locazione, sulla scorta del riconoscimento della rivalutazione sino all'anno 2024. CP_12
Deve pertanto tenersi conto dei seguenti parametri per gli anni successivi al 2019:
1) Anno 2020: coefficiente di rivalutazione: 0,996, per un totale annuo pari ad € 4.709,09;
2) Anno 2021: coefficiente di rivalutazione: 1,032, per un totale annuo pari ad € 4.859,78;
3) Anno 2022: coefficiente di rivalutazione: 1,097, per un totale annuo pari ad € 5.331,18;
4) Anno 2023: coefficiente di rivalutazione: 1,005, per un totale annuo pari ad € 5.357,84;
5) Anno 2024: coefficiente di rivalutazione: 1,008, per un totale annuo pari ad € 5.400,70.
Tanto premesso, occorre anzitutto evidenziare che, nel caso di specie, la richiesta di pagamento dei frutti veniva formulata soltanto in sede di atto di citazione, spedito per la notifica in data 12.6.2013. Ne consegue, pertanto, che la IG.ra sarà tenuta al pagamento dei relativi frutti a CP_2 decorrere dal 2013 (arg., ex plurimis, da Cass. Civ., Sez. II, 18.4.2023, n. 10264).
Non risulta infine allegato, prima ancora che provato, altro e diverso titolo legittimante l'utilizzo esclusivo dell'immobile da parte della predetta convenuta.
Inoltre, deve darsi atto del fatto che, a seguito della morte del IG. , avvenuta in data Persona_2
19.12.2015, gli odierni attori subentravano anche nell'ulteriore quota di comproprietà allo stesso spettante, pari ad un trentaseiesimo.
Sicché, quanto agli anni dal 2013 al 2015, dovrà aversi riguardo alla quota complessiva pari ad un quarto dell'importo indicato dal C.T.U. e cioè, segnatamente:
2013: € 870,50;
2014: € 913,25;
2015: € 1014,60.
Quanto agli anni successivi, dovrà aversi riguardo alla quota complessiva pari a cinque diciottesimi degli importi indicati dall'ausiliario del giudice e cioè, segnatamente:
2016: € 1.248,90;
2017: € 1.326,10;
2018: € 1.382,50;
2019: € 1.313,34;
2020: € 1.308,30;
2021: € 1.349,93;
2022: € 1.480,89;
2023: € 1.488,29;
2024: € 1.500,19.
Ne deriva, il riconoscimento del complessivo importo pari ad € 15.196,79 a titolo di rimborso dei frutti ingiustificatamente goduti con riguardo al compossesso esclusivo dei beni descritti in precedenza;
trattandosi di obbligazione di valuta, a tale importo dovranno aggiungersi gli interessi al tasso legale decorrenti dalle singole scadenze (valutate di anno in anno) e sino al saldo (ex plurimis,
Cass. Civ., Sez. II, 30.7.2021, n. 21906).
Inoltre, con riguardo agli anni successivi al 2025, la IG.ra sarà tenuta al pagamento degli CP_2 ulteriori importi parametrati alla quota dei cinque diciottesimi del canone dell'anno precedente, incrementato del coefficiente di rivalutazione fino al giorno del riconoscimento del pari CP_12 uso in favore degli attori, ovvero dello scioglimento della divisione avente ad oggetto il predetto immobile, oltre interessi al tasso legale dal dì della scadenza dell'obbligazione (da individuarsi alla scadenza di ogni mensilità) e sino al saldo. Occorre a questo punto soffermarsi sulle domande riconvenzionali formulate per conto della IG.ra
, aventi ad oggetto la restituzione degli importi versati per le tasse e le imposte, nonché CP_2 con riguardo all'amministrazione ed alla gestione ed amministrazione dell'immobile, oltre alla corresponsione del maggior valore acquisito dall'immobile in ragione dei miglioramenti apportati.
Sotto tale profilo, occorre anzitutto distinguere tra i debiti sorti “in dipendenza dei rapporti di comunione”, di cui all'art. 724, comma 2, c.c.. dai debiti ereditari, di cui all'art. 754 c.c. (cfr., Cass.
Civ., Sez. II, 11.5.1967, n. 975). Ai debiti “in dipendenza dei rapporti di comunione”, da intendersi come debiti relativi alla gestione della comunione ereditaria, si applica la normativa di cui agli artt.
724, comma 2, c.c. e 725 c.c. (ciascun erede deve imputare alla sua quota le somme di cui è debitore verso i coeredi in dipendenza dei rapporti di comunione e, in tal caso, il credito del coerede nei confronti dei coeredi debitori può essere soddisfatto o con il sistema dei prelevamenti compensativi, di cui all'art. 725 c.c., o in sede di formazione delle porzioni); ai debiti ereditari, che siano stati pagati solo da un coerede per l'intero e non in proporzione della sua quota ereditaria (752 c.c.), si applica la previsione dell'art. 754, comma 1, seconda parte, c.c., per cui il coerede che ha pagato può esercitare il diritto di rivalsa nei confronti degli altri coeredi (ove, ovviamente, abbia proposto la relativa domanda).
Le domande così formulate da parte della IG.ra rientrano senz'altro nell'alveo della disciplina Per_2 dei debiti sorti in pendenza di comunione;
ed entro tale genus deve ricondursi pure la domanda avente ad oggetto l'incremento di valore dell'immobile.
Risultano anzitutto irrilevanti i documenti di cui agli all. lett. a)-d) della produzione della IG.ra . Per_2
Trattasi, infatti, di fattura attinente ai lavori di costruzione di un fabbricato in Salerno, alla via Giovi
Altimari, in uno alla richiesta di rilascio di un estratto conto attinente al mutuo ipotecario n. 5465 acceso presso la Banca di Roma. Tali documenti invero, non attengono in alcun modo all'oggetto del presente giudizio.
Parimenti irrilevanti risultano i documenti indicati agli all. e)-i), attinenti a varie delibere condominiali concernenti lavori di manutenzione: non risulta invero in alcun modo dato rilevare come ed in quali termini l'odierna convenuta avesse provveduto al pagamento di somme a tale titolo. Né può ricavarsi alcun riscontro dalle fatture prodotte alle lett. j), k), l), due delle quali, tra l'altro, intestate a tale in alcun modo coinvolto nel presente giudizio. Controparte_13
Analoghe considerazioni devono valere anche con riferimento alle ricevute prodotte all'all. m): per le prime diciotto ricevute non risulta nemmeno specificamente indicato il titolo del versamento, tra l'altro, genericamente intestato al IG. . Ne consegue, pertanto, come non risulti Persona_6 nemmeno adeguatamente provato che la IG.ra avesse provveduto a tali versamenti. CP_2 Parimenti dicasi con riguardo ai bollettini effettuati tramite la “Monte dei Paschi di Siena s.p.a.”: soltanto nella seconda ricevuta era indicato il riferimento alla “riscossione TARI”. Eppure, aldilà del fatto che non risulta provato che ad aver effettuato tale versamento fosse stata proprio la IG.ra , Per_2 nemmeno è dato identificare quale fosse l'immobile interessato, e tanto a prescindere dalla circostanza che il presupposto impositivo fosse il possesso dell'immobile, onde comunque la sola IG.ra sarebbe risultata tenuta al pagamento in questione. Per_2
Ancora, parimenti irrilevanti risultano i modelli di pagamento unificato intestati alla IG.ra (all. Per_2 lett. n): risulta ivi indicato il codice tributo n. 3918 e 3919, attinente all'I.M.U. Eppure, non solo non vi è alcun riferimento all'immobile per cui è causa, ma deve pure evidenziarsi che anche in tale circostanza, a tutto voler concedere, il presupposto impositivo era il possesso sull'immobile, che risultava senz'altro goduto in via esclusiva da parte dell'odierna convenuta.
Parimenti irrilevante risulta il modello di pagamento unico intestato al IG. , datato Persona_6
23.12.2013, non essendo dato rilevare chi abbia provveduto al pagamento, né tantomeno il titolo dei tributi oggetto del versamento ivi documentato.
Quanto alle ricevute attinenti ai pagamenti delle obbligazioni condominiali (all. lett. o), devono senz'altro ritenersi irrilevanti quelle intestate al IG. , non essendo in alcun modo provato Pt_5 chi abbia provveduto al versamento degli importi ivi indicati.
Deve invece aversi riguardo alle ulteriori ricevute intestate alla IG.ra , con cui CP_2
l'amministratore del condominio richiedeva il pagamento degli importi ivi indicati, in ragione dei titoli specificamente indicati nelle singole ricevute.
Viene pertanto in rilievo il complessivo importo pari ad € 8.864,11.
Sotto tale specifico profilo, risulta del tutto generico il disconoscimento di conformità delle copie di tali documenti agli originali, come disposto da parte degli originari attori in sede di memoria ex art. 183, VI comma n. 3 c.p.c., risultando esclusivamente dedotta la difformità dei documenti in esame.
Eppure, non è in alcun modo dato rilevare come ed in quali termini tali copie avrebbero dovuto ritenersi difformi rispetto agli originali, non risultando in alcun modo meglio dedotti gli aspetti differenziali delle copie in raffronto agli originali (ex plurimis, Cass. Civ., Sez. Lav., 7.10.2024, n.
26200; Sez. II, 18.7.2024, n. 19850; Sez. V, 20.6.2019, n. 16557; Sez. II, 30.10.2018, n. 27633; Sez.
V, 8.6.2018, n. 14950).
Nell'ipotesi di specie, invero, viene in rilievo un generico disconoscimento della copia all'originale, completamente privo di specifico riscontro in merito all'effettiva difformità, così dovendosi senz'altro ritenere lo stesso inefficace ai sensi dell'art. 2719 c.c.
Per altro verso, dalle intestazioni attinenti a tali ricevute risulta sufficientemente provato che le stesse erano state emesse da parte dell'amministratore del condominio di via Talarico n.

3. Sicché, tenuto conto della specifica attestazione dell'effettivo pagamento di tali somme nelle mani dell'amministratore di condominio, nonché della circostanza che alcun elemento di prova gli odierni attori avevano dedotto in merito alla loro contribuzione al pagamento delle obbligazioni condominiali, di cui pure dovevano ritenersi corresponsabili, risulta sufficientemente provato che a tale adempimento, per l'importo indicato in precedenza, aveva assolto la IG.ra . CP_2
Alcun dubbio può porsi in merito alla natura di debito sorto in rapporto di dipendenza dalla comunione.
Infine, non risulta in alcun modo rilevante il documento allegato alla lett. p), relativo alla “somma totale per lavori al fabbricato di via A. Talarico n. 3 Salerno”, intestato al IG. : non è in Persona_4 alcun modo riscontrato il titolo di tali pagamenti, né tantomeno l'effettivo esborso delle somme ivi riportate.
Deve pertanto integralmente ribadirsi la motivazione dell'ordinanza del 23.7.2018, con specifico riferimento al rigetto delle richieste istruttorie articolate per conto dei convenuti Per_2
Sicché, tenuto conto della quota di comproprietà gravante sull'odierna convenuta (pari a cinque diciottesimi), la stessa era tenuta al versamento dell'importo pari ad € 2.462,25: ne consegue, pertanto, il diritto a prelevare dalla massa ereditaria, il corrispondente importo pari ad € 6.401,86, oltre agli interessi al tasso legale, decorrenti dal dì della costituzione in giudizio, con formulazione della relativa domanda riconvenzionale (12.11.2013) e sino al saldo.
Non risulta infine in alcun modo provato l'effettivo incremento di valore dell'immobile per cui è causa in ragione dei miglioramenti asseritamente apportati da parte della IG.ra . Aldilà del fatto Per_2 che non v'è prova dell'esistenza di tali miglioramenti, le ragioni della IG.ra risultano Per_2 validamente tutelate in relazione alla domanda di rimborso pro quota degli importi documentati in relazione alle spese condominiali: né risulta possibile identificare un diverso titolo idoneo a legittimare una tale pretesa di tale parte.
Anche a voler ritenere ammissibile il deposito della seconda comparsa conclusionale di replica per conto del IG. e della IG.ra , le deduzioni ivi allegate risultano Persona_4 CP_2 obiettivamente irrilevanti, a fronte degli elementi di prova indicati in precedenza.
La causa deve essere infine rimessa sul ruolo, come da separata ordinanza, al fine di procedere alle operazioni materiali di vendita del bene immobile: sotto tale specifico profilo, l'effettiva disposizione della vendita avverrà nel caso in cui le contestazioni al progetto divisionale siano definitivamente risolte con sentenza passata in giudicato (ex plurimis, Cass. Civ., Sez. II, 28.10.2002, n. 15163; Sez.
II, 31.7.2013, n. 18354; Sez. II, 31.7.2013, n. 18354; Sez. III, 22.10.1981, n. 5548).
Non resta che disciplinare le spese di lite attinenti alle domande decise con il presente giudizio. Sotto tale specifico profilo, deve aversi riguardo a tali specifiche circostanze: il parziale accoglimento delle domande attoree – risultando solo parzialmente accolta la domanda di rendiconto, così come la relativa domanda di divisione, tenuto conto dello stralcio dei cespiti mobiliari descritti in precedenza-
; la IGnificativa complessità delle questioni giuridiche dedotte dalle parti;
la sostanziale disponibilità di tutte le parti ad addivenire alla definizione della lite;
il parziale accoglimento della domanda riconvenzionale formulata per conto della IG.ra . Per_2
Tali circostanze integrano senz'altro le gravi ed eccezionali ragioni legittimanti la compensazione delle spese di lite tra le parti.
Per analoghe ragioni, le spese di C.T.U. devono porsi a definitivo carico delle seguenti parti, per la quota di un quarto ciascuno, tenuto conto della diretta funzionalizzazione degli accertamenti richiesti in relazione al loro interesse: e;
; Parte_1 Controparte_1 CP_2 Persona_4
e CP_4 Controparte_5


P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, Seconda Sezione Civile, in persona del Giudice dott. Giuseppe Barbato, parzialmente pronunziando sulle domande proposte nell'ambito del giudizio n. 5137/2013 R.G., ogni contraria o diversa istanza e deduzione rigettata e disattesa, così provvede:
1) dichiara l'ammissibilità della domanda di divisione limitatamente all'unico cespite rappresentato dall'immobile sito in Salerno alla via Talarico n. 3), catastalmente identificato al locale C.F. alla partita n. 1257, Fg. n. 70, p.lla n. 81/3;
2) rigetta la domanda di divisione con riguardo ai beni mobili indicati nella pag. 7 dell'atto di citazione e con riferimento ai beni mobili indicati alle pagg. 4 e 5 della comparsa di costituzione e risposta depositata per conto della IG.ra , del IG. CP_2 Per_2
e del IG. ;
[...] Persona_4
3) accerta l'indivisibilità dell'immobile di cui al punto n. 1) del presente dispositivo, risultandone necessaria la vendita ai sensi dell'art. 788 c.p.c. e dell'art. 720 c.c.;
4) in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale formulata al capo a) della comparsa di costituzione e risposta, accerta il diritto della IG.ra a prelevare, CP_2 in aggiunta alla sua quota spettante sull'immobile, ai sensi dell'art. 725 c.c., l'importo di
€ 6.401,86, dall'eventuale ricavato derivante dalla vendita dell'immobile di cui al punto n. 1) del presente dispositivo, a titolo di rimborso delle spese sostenute in ragione dei rapporti di comunione;

5) condanna la IG.ra al pagamento, in favore di e di CP_2 Parte_1 [...]
dell'importo complessivo pari ad € 15.196,79, oltre interessi al tasso Controparte_1 legale nelle modalità descritte in parte motiva, a titolo di rimborso dei frutti ingiustificatamente goduti con riguardo al possesso esclusivo avente ad oggetto l'immobile descritto al punto n. 2) del presente dispositivo con riguardo al periodo intercorrente tra il 2013 ed il 2024;
6) condanna la IG.ra al pagamento, in favore di e di CP_2 Parte_1 [...]
degli ulteriori importi parametrati alla quota dei cinque diciottesimi del Controparte_1 canone dell'anno precedente, incrementato del coefficiente di rivalutazione CP_12 con riguardo agli anni successivi al 2025 e sino al giorno del riconoscimento del pari uso in favore degli attori, ovvero dello scioglimento della divisione avente ad oggetto il predetto immobile, oltre interessi al tasso legale dal dì della scadenza e sino al saldo;

7) rigetta la domanda riconvenzionale formulata dalla IG.ra al capo b) della CP_2 comparsa di costituzione e risposta;

8) compensa integralmente tra le parti le spese di lite di lite con riferimento alle domande oggetto di statuizione con la presente sentenza;

9) spese di C.T.U. a definitivo carico delle seguenti parti, per la quota di un quarto ciascuno:
e ; ; e Parte_1 Controparte_1 CP_2 Persona_4 CP_4
; Controparte_5
10) rimette, come da separata ordinanza, la causa sul ruolo al fine di regolare le operazioni di vendita dell'immobile.
Così deciso in Salerno, il 4.8.2025.
Il Giudice
Dott. Giuseppe Barbato