n. 7163/2017 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di NOLA – I Sezione Civile in persona del giudice unico dr.ssa Valeria Ferraro ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n°7163 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2017 avente ad
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento - uso diverso
TRA rappresentata e difesa dall'avv. Di Stefano Pietro, elett.me Parte_1 dom.ta presso il suo studio in Pomigliano D'Arco alla piazza Primavera 29 giusta procura in atti.
Ricorrente
E rappresentata e difesa dall'avv. Bellofiore Francesco Controparte_1
Gaetano, elett.me dom.ta presso il suo studio in Napoli al corso Umberto I, 109 giusta procura in atti.
Resistente
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti difensivi, scritti conclusionali e verbali di causa in atti.
Decisa passata in decisione all'udienza del 10 giugno 2025
MOTIVI DELLA DECISIONE pagina 1 di 8

La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.pc., in combinato disposto con l'articolo 429, c.1, c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (omettendo lo svolgimento del processo).
La domanda attorea di risoluzione contrattuale per grave inadempimento del conduttore è fondata e merita accoglimento nei limiti e per le motivazioni di seguito esplicitate.
In via del tutto preliminare, deve essere vagliata l'eccepita nullità della clausola contrattuale, art. 7 del contratto in esame, in quanto contenente la previsione di aumenti progressivi del canone di locazione.
Sennonché, già un'agevole lettura della predetta clausola induce ad escludere la dedotta previsione di un progressivo aumento del canone di locazione. Infatti, il citato art. 7 fissa testualmente un canone mensile di €. 3.500, laddove la previsione di un canone ridotto (per il primo anno di €. 2.000, per il secondo anno di €. 3.000)
è espressamente stabilita “in deroga a quanto previsto innanzi”, tant'è che di seguito si ribadisce “A partire dalla mensilità di Febbraio del 2018 il canone sarà dovuto nella misura concordata di €. 3500 mensili”. Pertanto, atteso che lo stesso tenore della previsione pattizia in esame conduce ad escludere del tutto la ricorrenza di una clausola del tipo denunciato dalla resistente – giacché il canone ordinariamente stabilito è pari ad €. 3.500 (oltre IVA), salve le eccezioni delle due annualità dianzi indicate - l'eccezione si palesa del tutto priva di pregio, non potendo, in ogni caso, non rilevarsi che, anche ove l'eccezione si fosse rivelata fondata, tanto non sarebbe bastato ad elidere la portata dell'inadempimento della conduttrice (atteso che la mora nel pagamento dei canoni resterebbe di considerevole entità).
Parimenti infondata l'eccezione ex art 1460 cc fatta valere dalla in CP_1 relazione al dedotto inadempimento della locatrice per non aver Parte_1 garantito la propria conduttrice dalle molestie specificate in atti.
In particolare, la resistente ha lamentato la realizzazione, da parte della confinante
, di una tettoia che avrebbe tolto aria e luce all'immobile locato ed, Controparte_2 inoltre, l'apposizione, ad opera di autori ignoti, di un lucchetto al cancello che consente l'utilizzo del principale accesso carrabile del bene locato.
pagina 2 di 8 Tanto premesso vale osservare che il conduttore, a fronte della sua fondamentale obbligazione costituita dal pagamento del corrispettivo, non può sospendere il pagamento del canone anche laddove le denunciate cattive condizioni di manutenzione abbiano comportato una riduzione o una diminuzione nel godimento dell'immobile e tale evento sia ricollegabile a fatto del debitore. Invero, la sospensione totale ovvero parziale dell'adempimento ex art. 1460 c.c. è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte cagionandosi la completa inutilizzabilità dell'immobile, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. In sostanza l'obbligo del conduttore di pagare il canone viene meno soltanto allorquando venga accertata la sussistenza di un inadempimento colpevole del locatore idoneo a sorreggere una pronunzia di risoluzione del contratto.
Ed infatti “la principale e fondamentale obbligazione del conduttore di immobili è il pagamento del canone di locazione, sì che non gli è consentito di astenersi dal corrisponderlo anche nel caso in cui si verifichi una riduzione ovvero una diminuzione del godimento del bene, nemmeno nel caso in cui egli assuma che tale evento sia ricollegabile a fatto del locatore. La sospensione dell'adempimento di detta obbligazione, infatti, ai sensi dell'art. 1460 c.c., è legittima solo quando sia giudizialmente accertato che è venuta completamente a mancare la prestazione della controparte, altrimenti costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni contrattuali per effetto di una unilaterale ragion fattasi del conduttore, che perciò configura un inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato e all'obbligazione principale del conduttore” (Cass.
, sez. III 13.07.2005, n. 14739).
Nella specie, parte resistente non ha fornito la prova della assoluta inutilizzabilità dell'immobile, ma soprattutto va evidenziato che le condotte denunciate dalla
[...] realizzano delle molestie di fatto per le quali il conduttore è legittimato ad CP_1 agire autonomamente nei confronti degli autori delle predette condotte illecite, dovendosi escludere una responsabilità ovvero un obbligo di garanzia del locatore per gli stessi fatti (art. 1585 co 2 cc).
pagina 3 di 8 A prescindere da quanto dianzi evidenziato, le risultanze della prova testimoniale svolta nel corso del giudizio hanno dimostrato l'ininfluenza della lamentata privazione dell'accesso attraverso il cancello di cui si è dianzi dato conto, dal momento che i testi indotti dalla stessa resistente hanno comunque riconosciuto di avere accesso al passaggio pedonale (cfr. teste , verbale di udienza Testimone_1 del 15.1.2019) e gli altri testi hanno comunque riferito dell'esistenza di altro accesso carrabile.
Tanto chiarito quanto alle eccezioni preliminari sollevate dalla resistente, la definizione della presente controversia non può, ad avviso di questo giudicante, prescindere dalla risoluzione della questione in ordine all'applicabilità o meno, alle locazioni non abitative, dell'art.5 della legge 392/78 sulla c.d. “predeterminazione legale” della gravità dell'inadempimento.
Orbene la Suprema Corte, se in un primo momento aveva manifestato un orientamento altalenante circa l'estensibilità o meno alle locazioni non abitative della valutazione ex lege della gravità dell'inadempimento secondo i parametri temporali ed oggettivi contemplati nella disposizione di cui all'art.5, si è ormai definitivamente consolidata nel senso di ritenere non applicabile alle locazioni ad uso diverso la norma de qua (cfr. Cassazione civile, sez. III, 20/01/2017, n. 1428; Cassazione civile, sez. III, 10/11/2016, n. 22905; Cassazione civile, sez. VI, 23/06/2011,
n.13887; Cassazione civile, sez. III, 14/11/2006, n. 24207; Cassazione civile, sez.
III, 12/04/2006, n. 8628; Cassazione civile, sez. III, 17/03/2006, n. 5902;
Cassazione SU n.12210/90; Cassazione n.10239/2000), rafforzando così
l'orientamento esteriorizzato dalla pressoché costante giurisprudenza di merito, avallata dalla quasi uniforme elaborazione dottrinale sul tema.
La Suprema Corte, nelle sue decisioni, ha avuto il pregio di aver posto in risalto l'autonomia normativa delle due tipologie locatizie per cui, in linea generale, a fronte di un trattamento giuridico più favorevole per il conduttore nelle locazioni ad uso diverso, che si concreta nella maggiore durata del rapporto, nella rinnovazione obbligatoria, nel diritto di prelazione, nel diritto di riscatto ecc., si è ritenuto che potesse trovare giustificazione una più rigorosa disciplina dell'inadempimento.
Pertanto, deve ritenersi che l'art.5 sulla predeterminazione legale dell'inadempimento “non trovi applicazione alle locazioni ad uso diverso, atteso che
pagina 4 di 8 tale norma è specificatamente dettata per le locazioni ad uso abitativo” - titolo I della legge 392/78 - , “non è richiamata nella disciplina di quelle non abitative” - l'art. 41 rinvia alle disposizioni di cui agli arrt. 7 e 11, con voluta esclusione dell'art.5 - “ed altresì si correla alle peculiari regole, anche sulla determinazione del canone, che operano solo per le locazioni del primo tipo” (cfr. Cass. 13575/91; Cass. 659/93;
Cass. 10202/94; Cass. 2232/95; Cass. 6023/95; Cass. 24207/2006; Cass.
8628/2006). Per le locazioni non abitative la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore quindi resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c., salva la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla l. n. 392 del 1978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto (cfr. Cassazione civile, sez. VI, 23/06/2011, n. 13887; Cassazione civile, sez. III, 20/01/2017, n. 1428).
Alle luce delle suesposte considerazioni, in tema di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, per la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore nel pagamento del canone e degli oneri accessori, non trovando applicazione il principio della valutazione legale, continuano a valere i comuni criteri di cui all'art.1455c.c. e dunque l'indagine sull'importanza dell'inadempimento deve essere compiuta in base ad una valutazione unitaria che tenga conto dell'intero comportamento adottato dal debitore da desumersi, in particolare, dall'ammontare e dalla durata della mora nonché dall'eventuale suo protrarsi nel corso del giudizio e dal comportamento delle parti nell'ambito del complessivo rapporto contrattuale.
Nel caso di specie, parte attrice ha agito in giudizio deducendo il mancato pagamento da parte del conduttore resistente del canone dal mese di maggio del
2017 al maggio 2018 (data effettiva del rilascio dell'immobile), laddove come dianzi esposto, le eccezioni fatte valere dalla resistente per bloccare la pretesa creditizia della locatrice sono state giudicate tutte infondate dalla scrivente.
Ed invero, il ritardo ovvero l'omesso pagamento di un numero rilevante di mensilità, in uno agli elementi di seguito indicati ed evidenziati, devono essere considerati da questo giudicante per valutare la gravità dell'inadempimento ascritto all'odierno conduttore.
Ed infatti, l'omesso pagamento dei canoni alla scadenza convenuta costituisce la violazione di una obbligazione primaria ed essenziale scaturente dal contratto,
pagina 5 di 8 sicché il reiterato e persistente ritardo colpevole può giustificare la risoluzione ove venga ad incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale, e l'eventuale tolleranza del locatore non può comportare per sé stessa una modificazione della disciplina contrattuale “non potendosi presumere una completa acquiescenza alla violazione di un obbligo contrattuale posto in essere dall'altro contraente, né un consenso alla modificazione suddetta da un comportamento equivoco quale quello di non aver preteso in passato l'osservanza dell'obbligo stesso” (Cfr. Cass. Civ. 18 marzo 2003 n.
3964), per cui non dà diritto al conduttore di corrispondere i canoni a suo comodo e piacimento. Nel caso in esame, infatti, l'inadempimento è palese stante l'omesso pagamento dei canoni protrattosi per un lungo periodo di tempo (dodici mesi).
Alla stregua degli illustrati principi, pertanto, questo giudicante ritiene grave l'inadempimento dedotto nel presente giudizio ed il comportamento della conduttrice palese nell'indurre il Tribunale a considerare “grave” un inadempimento ingiustificato e reiterato per lungo tempo.
In tema di risoluzione contrattuale va, inoltre, rilevato che “il giudizio sulla risolubilità per inadempimento di un contratto di locazione, ai sensi dell'art.1455 c.c., non involge soltanto l'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del negozio, ma anche gli aspetti soggettivi, costituiti principalmente dal comportamento della parte inadempiente, dall'importanza assunta per il locatore della mancata corresponsione dei canoni e dall'entità del turbamento causato all'equilibrio del rapporto sinallagmatico” (cfr. Cass.3156/91).
Alla luce dei predetti criteri, ritiene questo giudicante, che nessun dubbio può sussistere in riferimento alla esistenza dell'elemento psicologico dell'inadempimento, in quanto parte intimata non ha in alcun modo validamente contestato il mancato tempestivo pagamento dei canoni, oltre ad averlo reiterato nel tempo.
Inoltre, in riferimento ai criteri oggettivi di valutazione, ritiene questo giudice che l'entità dell'inadempimento - in uno al costante e reiterato comportamento in dispregio degli accordi contrattuali - ha alterato l'equilibrio del rapporto sinallagmatico tra le parti, com'è peraltro dimostrato dalla chiara volontà espressa dal proprietario - locatore nel richiedere la risoluzione del contratto e la restituzione del bene.
pagina 6 di 8 In considerazione di quanto detto, il contratto va dichiarato risolto per fatto e colpa della conduttrice e quest'ultima va condannata al pagamento di €. 50.020 (pari alla somma delle mensilità dianzi riportate, oltre IVA) oltre interessi (dall'importo è stata detratta la cifra richiesta a titolo di oneri condominiali e spese idriche, atteso che agli atti non vi è prova adeguata della effettiva debenza della somma predetta).
Per quanto concerne la domanda tesa alla riduzione in pristino ed al risarcimento dei danni provocati dalla resistente, la stessa si palesa inammissibile, trattandosi di domanda del tutto nuova, proposta per la prima volta solo con la memoria integrativa depositata all'esito del mutamento del rito disposto dalla scrivente, scattando le preclusioni tipiche del processo del lavoro, anzitutto il divieto di proporre nuove domande nel corso del giudizio di primo grado, funzionale ad esigenze di accelerazione del procedimento
Parimenti inammissibile la domanda riconvenzionale formulata dalla CP_1
non avendo questa richiesto lo spostamento dell'udienza di cui all'art. 418 cpc.
[...]
Come noto, in caso di proposizione di domanda riconvenzionale nella memoria integrativa, il conduttore deve richiedere, a pena di decadenza, lo spostamento dell'udienza. Il primo comma dell'art. 418 c.p.c. stabilisce infatti espressamente che
“Il convenuto che abbia proposta una domanda in via riconvenzionale a norma del secondo comma dell'articolo 416 deve, con istanza contenuta nella stessa memoria,
a pena di decadenza dalla riconvenzionale medesima, chiedere al giudice che, a modifica del decreto di cui al secondo comma dell'articolo 415, pronunci, non oltre cinque giorni, un nuovo decreto per la fissazione dell'udienza”.
Ne discende, con riguardo al rito locatizio, che è inammissibile la domanda riconvenzionale la cui formulazione non è accompagnata dalla richiesta di spostamento dell'udienza, ai sensi degli artt. 416 e 418 c.p.c. (v. Cass. 16 novembre
2007, n. 23815 che ha stabilito “Nelle controversie soggette al rito di cui agli artt.
409 e segg. c.p.c. l'inosservanza dell'onere, posto dall'art. 418 c.p.c. a carico del convenuto, di chiedere la fissazione di una nuova udienza comporta la decadenza dalla riconvenzionale e l'inammissibilità di questa, decadenza che non è sanata dall'emissione da parte del giudice, in difetto della specifica istanza, del decreto di fissazione della nuova udienza o dall'accettazione del contraddittorio ad opera della controparte o per aver quest'ultima sollevato l'eccezione esclusivamente nel corso del pagina 7 di 8 giudizio di appello e che, attenendo alla regolarità del contraddittorio, è rilevabile anche d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo”; cfr. ex multis Trib.
Monza 15 gennaio 2003; Cass. 17 maggio 2005, n. 10335; Cass. 24 febbraio 2003,
n. 2777; Cass. 21 luglio 2001, n. 9965; Cass. 12 agosto 1993, n. 8652; Cass., Sez.
Un., 4 dicembre 1991, n. 13025). La decadenza — merita altresì sottolineare — è senz'altro “rilevabile, attenendo alla regolarità della instaurazione del contraddittorio, anche d'ufficio e in sede di legittimità” (Cass. 21 luglio 2001, n.
9965).
Le spese seguono strettamente la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) accoglie la domanda e, per l'effetto, condanna parte resistente al pagamento di €.
50.020, oltre interessi al tasso legale dalla domanda all'effettivo soddisfo;

2) condanna parte resistente al pagamento in favore della ricorrente, delle spese di lite del presente giudizio liquidate in € 264 per spese, € 3.809,00 per compensi oltre, rimborso spese generali, IVA, CPA come per legge.
Così deciso in Nola, all'udienza del 10 giugno 2025
IL GIUDICE
dr.ssa Valeria Ferraro
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