N. R.G. 4952/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, avv. Cosimina D'Ambrosio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4952/2022
Promossa da
, in qualità di legale rapp.te p.t. della società Parte_1 CP_1
(già rapp.ta e difesa in virtù di procura in calce
[...] Controparte_2 all'atto di intimazione sfratto, dall'avv. Maria Rosaria Esposito e presso il cui studio elett.te domicilia sito in Angri, alla via Cervinia,
-ricorrente-
Contro
rapp.to e difeso, in virtù di procura in calce all'atto di Controparte_3
costituzione, dall'avv. Rosa Cardaropoli e presso il cui studio elett.te domicilia sito in
Bracigliano, alla via Sauro, 103,
-resistente-
Oggetto: sfratto per morosità
Conclusioni: come da verbale di udienza
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato , in qualità di legale Parte_1
rapp.te p.t. della società (già , premesso di Controparte_1 Controparte_2 essere proprietaria locatrice dell'immobile adibito ad abitazione, sito in Battipaglia alla via Spagna, 3, immobile concesso in locazione, con contratto ad uso abitativo regolarmente registrato, al sig. per il canone mensile di € 380,00; Controparte_3
che il conduttore si è reso moroso nel pagamento delle mensilità da febbraio 2021 a pagina 1 di 5 ottobre 2021 compreso, ed a nulla sono valsi gli inviti ad adempiere alla propria obbligazione;
che, allo stato, rimane creditrice della somma di € 3.420,00 oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, tanto esposto intimava sfratto per morosità al sig. relativo all'immobile detenuto con invito a rilasciarlo libero e Controparte_3 vuoto da persone e cose e nel contempo lo citava a comparire innanzi all'intestato
Tribunale per ivi sentir convalidare l'intimato sfratto per morosità con fissazione della data di rilascio e, in caso di opposizione, emettersi ordinanza provvisoria di rilascio, sempre con fissazione a breve della data di rilascio, emettere ordinanza di mutamento di rito con termine per deposito di note integrative, nel merito e definitivamente, dichiarare risolto il rapporto in atti per grave inadempimento del conduttore, rigettando la spiegata opposizione, sempre con condanna al rilascio, con vittoria di spese di giudizio con attribuzione al procuratore anticipatario.
Con comparsa del 20/01/2022 si costituiva il sig. che, in via Controparte_3
preliminare, deduceva la insufficienza dell'elemento probatorio circa l'asserito inadempimento in riferimento all'omesso versamento dei canoni per averli sempre corrisposti senza ricevere alcuna ricevuta dell'avvenuto versamento;
deduceva, poi, gravi motivi ostativi alla emissione dell'ordinanza di rilascio, ex art. 665 c.p.c., in quanto invalido al 100% con accompagnamento, di aver, inoltre, effettuato lavori di manutenzione, anche straordinaria, spettanti al locatore, a proprie spese, che, sebbene portati a conoscenza del locatore, lo stesso non vi ha mai provveduto, pertanto si opponeva alla convalida dello sfratto chiedendo il mutamento di rito nonché, per la spiegata domanda riconvenzionale, la fissazione di udienza ex art. 418 c.p.c., tanto esposto concludeva per il rigetto dell'intimazione di sfratto, disporre il mutamento di rito, accertare e dichiarare l'esistenza di gravi motivi ostativi all'ordinanza di convalida e, in accoglimento della spiegata riconvenzionale, accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria con obbligo dello stesso alla esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento per renderlo conforme all'uso convenuto, oltre al risarcimento dei danni subiti, con vittoria di spese di giudizio.
La fase sommaria veniva definita con la concessione dell'invocata ordinanza di rilascio.
pagina 2 di 5 Con la medesima ordinanza veniva disposto mutamento di rito, concesso termine per l'attivazione della procedura della mediazione e l'assegnazione di termine, ex art. 426
c.p.c., per il deposito di eventuali memorie e documenti integrativi.
Solo parte ricorrente depositava note integrative in seno alla quale si riportava a quanto già dedotto nella domanda introduttiva evidenziando che il conduttore nel corpo del contratto riconosceva di ricevere l'immobile in buon stato ed idoneo all'uso consentito e, che, inoltre, era a carico del conduttore l'onere di provvedere alle riparazioni di cui all'art. 1576 e 1609 c.c., instava, pertanto, per l'accoglimento delle proprie richieste e per il rigetto della spiegata domanda riconvenzionale.
Depositava verbale di mediazione, conclusosi con esito negativo per omessa comparizione del conduttore.
Dopo alcuni rinvii nello stato la causa, alla odierna udienza, svoltasi in modalità telematica e sulle conclusioni depositate unicamente da parte locatrice, la causa è stata decisa con contestuale deposito delle motivazioni.
Motivi della decisione
Preliminarmente va osservato che parte attrice producendo il contratto di locazione stipulato con il convenuto, ha provato in giudizio la fonte negoziale del diritto fatto valere.
Al riguardo, infatti, la giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell'affermare che “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'inadempimento deve provare la fonte (legale o negoziale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mente al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c..
Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore all'istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione (Cass. Civ. 826/2015).
Ai fini, poi, della valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore – non sussistendo in seno al contratto inter partes una clausola che imponga un trattamento pagina 3 di 5 più favorevole per il conduttore rispetto a quello disposto dall'art. 5 della legge n.
392/78 - occorre applicare quest'ultima disposizione, che è norma imperativa in tema di locazione abitativa.
Com'è noto, infatti, nell'ambito delle locazioni ad uso abitativo, a mente del predetto art. 5, il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c..
La disposizione in esame ha, in sostanza, introdotto una predeterminazione legale della gravità ed importanza dell'inadempimento da parte conduttrice nel versamento del canone e degli oneri accessori, in deroga al principio generale per cui è rimessa al giudice la valutazione della scarsa importanza o meno di qualsiasi inadempimento contrattuale secondo il disposto di cui all'art. 1455 c.c.
In particolare, il citato art. 5 àncora vincolativamente la gravità dell'inadempimento a due elementi: l'uno di ordine quantitativo, che riguarda il pagamento di una sola rata del canone od il mancato pagamento di oneri accessori di importo superiori a due mensilità del canone, l'altro di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato, fermo restando, tuttavia, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dall'imputabilità della mora debendi a colpa del debitore.
Orbene, alla data dell'introduzione del presente giudizio ricorre il mancato pagamento dei canoni da febbraio 2021 a ottobre 2021.
Va, inoltre precisato che il conduttore si è reso ulteriormente moroso nel pagamento dei canoni fino alla data del rilascio, avvenuto in data 08/02/2023, per un importo complessivo di € 9.120,00.
A fronte di tale inadempimento il conduttore non ha fornito prova di pagamento, pertanto, stante il grave inadempimento del conduttore va, senz'altro pronunciata la risoluzione del contratto de quo.
Né alcuna prova, il conduttore, ha fornito in merito alla asserita realizzazione di lavori, anche straordinari, al fine di rendere abitabile l'immobile.
Per cui va rigettata la spiegata domanda riconvenzionale.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno –Prima Sezione Civile- definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 4952/2022 r.g. tra , in qualità di legale Parte_1
pagina 4 di 5 rapp.te p.t. della società (già –attrice- e Controparte_1 Controparte_2
–convenuto- ogni altra istanza, eccezione, deduzione reietta o Controparte_3
assorbita così provvede:
1) Dichiara risolto il contratto di locazione oggetto di lite per grave inadempimento del conduttore;

2) Conferma l'ordinanza di rilascio del 07/06/2022;
3) Rigetta la domanda riconvenzionale spiegata da parte convenuta;

4) Condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite, in favore del procuratore di parte attrice, dichiaratosi antistatario, che si liquidano in € 78,50 per esborsi ed € 1.250,00 per compenso professionale, oltre accessori come per legge.
Salerno, 30/01/2025
Il GOP
Avv. Cosimina D'Ambrosio
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