REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI IMPERIA
Il Giudice del Tribunale di Imperia, dott. Fabio Favalli, in funzione di Giudice
di I grado, ha pronunciato il seguente dispositivo della
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 573/2024 del ruolo generale degli affari Civili del ruolo generale del Tribunale di Imperia
TRA
Parte 1 , rapp.ta e difesa dagli Avv. Sonia Bellone
Attore
Contro
Controparte_1 , rapp.to e difeso dall'Avv. Valentina Lugarà
Convenuto
Motivi della Decisione
In primo luogo si prende atto che dopo l'emanazione dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. e il contestuale mutamento del rito l'attrice non ha depositato la memoria integrativa di cui all'art. 426 c.p.c.
Da ciò discende quanto segue.
La riproposizione in sede di discussione dell'originaria richiesta di convalida dello sfratto non più pronunciabile a seguito dell'opposizione proposta dal conve^nuto va qualificata come esperimento d'una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore al pagamento dei canoni.

Tal è, infatti, la natura dell'intimazione per convalida di sfratto allorchè, come nella fattispecie, il locatore lamenti il mancato pagamento del canone di locazione.
Inoltre, non avendo la Pt 1 depositato memoria integrativa, la richiesta d'emissione di decreto ingiuntivo avanzata unitamente alla domanda di convalida deve ritenersi essere venuta meno.
Invero, la domanda monitoria avente ad oggetto il pagamento dei canoni scaduti (€ 3500,00) al tempo dell'intimazione nonché successivamente decorsi e decorrendi sino al momento del rilascio costituisce una peculiarità esclusiva del procedimento di cui agli art. 660 c.p.c. e ss. (in particolare dell'art. 664
c.p.c.).
Tuttavia, una volta mutato il rito, il locatore può nella memoria ex art. 426
c.p.c chiedere nelle forme ordinarie esclusivamente la corresponsione dei canoni già scaduti nonché quelli maturati sino al tempo del deposito della memoria stessa, non potendosi disporsi una “condanna in futuro" al di fuori di quelle previste dalla legge (come, per l'appunto, nel procedimento per convalida di sfratto).
Ciò chiarito, deve pronunciarsi la nullità del contratto di locazione concluso dalle parti il 20/10/2022 per la durata di mesi 3 e a un canone mensile di €
500,00.
Venendo in rilievo un contratto di locazione transitoria, è opportuno riportate la disciplina di settore
Il comma 3 dell'art. 2, comma 1, L. 431/1998, dispone: “In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5,
comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata
L'art. 5, comma 1 L. 431/1998 recita: "Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4
definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti."
Il decreto in questione è attualmente il DM 16/1/2017, il quale prevede:
-all'art. 2 comma 1 che “I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5,
comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non superiore a diciotto mesi.
Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per fattispecie con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilita' lavorativa e
-
connesse allo studio, all'apprendistato e formazione professionale, all'aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali - da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative" al comma 4: "I contratti di cui al presente articolo devono contenere una specifica
-
dichiarazione che individui l'esigenza di transitorieta' del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto"
-comma 5: "Fatto salvo quanto previsto dai commi 1 e 4 del presente articolo, nei casi in cui il contratto sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall'accordo o difficilmente documentabili, gli accordi definiscono le modalita' bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazioni della proprieta' e dei conduttori firmatarie degli accordi di riferimento;

-al comma 6: "I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in caso di inadempimento delle modalita'
di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo."
La giurisprudenza di riferimento ha più volte puntualizzato che “ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria...occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore...; l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine" (Cass. 4075/2014 e poi: Tribunale Pisa sent. n. 623/2018; Tribunale
Milano sent. n. 6333/2019; Tribunale di Velletri sent. n. 22/2023; Tribunale di
Civitavecchia sent. n. 547/2025).
Ebbene, nella fattispecie nessuno di tali requisiti ricorre.
Invero, la previsione, secondo cui "le parti concordano che la presente abitazione ha natura transitoria in quanto il conduttore ha espresso l'esigenza di abitare l'immobile temporaneamente poiché non consono alle esigenze lavorative concernenti la distanza dal luogo di lavoro" risulta eccessivamente generica poiché non è in alcun modo specificata quale fosse la natura delle esigenze lavorative e in particolare la tipologia di lavoro svolto, il luogo dello stesso e la distanza dell'immobile da tale luogo. ^Ne consegue che il contratto in questione va dichiarato nullo e ricondotto ab origine ex artt. 1339 c.c. e 6 DM 16/1/2017 alla tipologia prevista dall'art. 2
comma 1 L. 431/1998 ossia a un contratto di locazione abitativo 4+4. Tale esito rende giuridicamente irrilevante la circostanza, addotta dal ^CP 1 a supporto della tesi della inesistenza/nullità della pattuizione, che il contratto è stato registrato dopo il decorso dei 3 mesi, essendo il rapporto locatizio sempre stato valido.
Per ragioni di semplicità espositiva si ritiene d'esaminare preliminarmente le domane riconvenzionali proposte dal convenuto.
Al riguardo va precisato che, diversamente da quanto statuito in dispositivo, la pretesa con cui nella memoria integrativa il ^CP 1 ^ha ^chiesto ^che il canone sia ridotto rispetto a quello convenuto a cagione dell'asserita mancanza del requisito dell'abitabilità e degli ulteriori difetti dell'immobile rappresentati in comparsa di costituzione, va dichiara inammissibile e non già rigettata.
La ragione di ciò risiede nel fatto che la domanda in questione è del tutto nuova poiché non proposta nell'originaria comparsa di costituzione e risposta.
Invero, secondo l'orientamento giurisprudenziale, che lo scrivente condivide pienamente, una volta che sia stato disposto il mutamento del rito le parti hanno soltanto la facoltà di modificare le domande e le eccezioni originarie nel corso della fase a cognizione ordinaria,
Al riguardo in Cass. n.4771/2019 e Cass. n. 12247/2013 s'afferma che "nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426
c.p.c., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte dalla controparte". Ebbene, cosa diversa è la modificazione della domanda inizialmente proposta in virtù dell'allegazione d'una diversa causa petendi rispetto alla proposizione d'una domanda, non già nuova nel senso d'essere modificata, bensì aggiuntiva,
ossia supplementare, ipotesi ricorrente nel caso in esame, atteso che nella memoria integrativa il ^CP 1 ha domandato ex novo che il canone sia rideterminato in minus e che l'importo complessivo così ricavato
- e già
corrisposto sia considerato adeguato rispetto alle concrete condizioni del cespite locato, sì da escludere l'inadempimento del conduttore al pagame^nto
dei canone decorsi dal maggio 2023.
In accordo con le pronunce emesse su tale questione da (Cass. n. 8411/2003,
Trib. Roma sez. 6 n. 5706/2018; n. 10858/2018 e n. 23577/2017, ecc.), la domanda de qua va, pertanto, ritenuta inammissibile.
Nel venire all'esame della domanda riconvenzionale avanzata in comparsa di costituzione e riproposta nella memoria integrativa, domanda con cui il ^CP 1 ha chiesto la condanna di controparte al risarcimento dei danni
"materiali e morali subiti a causa delle negligenza e mancanza di buona fede del locatore…..”,
si rileva che in comparsa di costituzione e nella memoria integrativa il convenuto ha lamentato: "L'immobile è un vero e proprio sottotetto, adibito e presentato come abitazione, per cui si dubita vi siano altresì le effettive condizioni di abitabilità, anche ai fini edilizi, come di seguito si illustra. L'altezza del soffitto (mansardato) è bassissima,
si indicano a titolo esemplificativo alcune misure dell'alloggio. L'altezza ove è posizionato il letto (nell'unico posto dove può essere posizionato) h 99 cm, il corridoio per giungere al bagno h 134, le finestre h 131 cm, la cd. cameretta nel punto centrale h 112 (punto pù basso h
84), la lavatrice è posizionata in un punto a h 115 cm, pertanto una persona deve essere chinata per poterla utilizzare, così come il WC che è posizionato ad un punto il cui soffitto
è alto 137 cm (pertanto ci si deve arrivare chinati)..... Successivamente nel corso del tempo la situazione si aggravava, in occasione delle piogge, dalla finestra sottotetto filtrava l'acqua,
che allagava il letto (vedasi documentazione fotografica), nonché si rilevava che gli elettrodomestici erano malfunzionanti (ovvero il frigorifero non chiudeva la porta, si surriscaldava e non funzionava), così come la cucina /forno, poi sostituita con altra "di recupero" con sportello del forno rotto..., il letto era una "rete" appoggiata su pali di legno fermati con lo scotch da pacchi (vedasi fotografie), nonché nell'immobile vi era muffa ed umidità persistente nonostante gli interventi (vedasi documentazione fotografica). Lo stesso scarico del WC è mediante "trituratore" il quale non funziona e deve essere di fatto oggetto di intervento manuale ogni qualvolta si utilizza, seppur non viene gettata neppure la carta igienica, in quanto la dimensione del tubo dello scarico è completamente inadeguata. Lo stesso tubo del gas è stato sostituito dal convenuto in quanto scaduto dal 2013, l'impianto elettrico
è difettoso, come segnalato permane la corrente a 1,5 W anche quando viene spenta la luce,
con conseguenze sui consumi e sulla durata delle lampadine e beni. L'apice è stato raggiunto,
come già rappresentato, in occasione delle piogge ove non è stato possibile per la famiglia neppure dormire nel proprio letto in quanto l'acqua entrava in casa e "pioveva sul letto",
allagandolo e dovendo provvedere a mettere dei recipienti per la raccolta dell'acqua sopra il letto (vedasi documentazione fotografica)..... Sin dall'inizio del rapporto contrattuale....il conduttore ha sempre riscontrato una serie di problemi e la mancanza di condizioni di poter vivere dignitosamente all'interno dell'alloggio, oltrettuto arredato con beni di fortuna,
palesemente usati e di recupero, locali presumibilmente non a norma per i requisiti minimi di abitabilità e vivibilità. Il conduttore nel breve periodo è dovuto intervenire ripetutamente per arginare i danni dovuti dal malfunzionamento degli elettrodomestici essenziali, dallo scarico del WC, dalla piogia nell'appartamento (sul letto), muffa, mancanza di altezze che impediscono la normale fruibilità degli spazi.
In ragione di ciò, ha soggiunto il convenuto, "Il conduttore si è trovato costretto ad applicare il principio di autotutela di cui all'art. 1460 CC, applicabile anche al contratto di locazione, postula la proporzionalità dei rispettivi inadempimenti da accertarsi attraverso la comparazione dei comportamenti delle parti".
Ebbene, al riguardo lo scrivente ritiene di fare integralmente propri i rilievi svoli dal precedente giudicante nell'ordinanza emessa il 3/4/2024, nella quale s'afferma, tra l'altro, "l'opposizione di parte intimata non è suffragata da prova scritta nel senso inteso dall'art. 665 c.p.c., in quanto le prodotte fotografie non paiono risolutive sul punto, non essendo datate e, quindi, non potendo affermarsi la loro antecedenza temporale rispetto all'inadempimento rilevante ex art. 5 L. 321/1978, considerando che in contratto lo stesso conduttore ha dichiarato in contratto "di aver visitato l'unità immobiliare...e di averla trovata adatta all'uso convenuto". ^CP ¹ non ^haDeve soggiungersi che nella memoria integrativa il articolato alcun mezzo di prova volto a dimostrare la sussistenza dei suddetti vizi dell'immobile così come della verificazione dei suddetti fenomeni dannosi.
Superfluo, pertanto, sarebbe stato disporre Ctu sullo stato del cespite raffigurato nelle foto in atti sia poiché, come già detto, non è dato conoscerne l'epoca, sia in quanto, ed è ciò che maggiormente rileva, nono sono disponibili elementi idonei a comparare le condizioni del bene al tempo dell'epoca della ^conclusione ^del ^contratto con quelle che si presentavano all'epoca dell'instaurazione della presente causa.
Quanto poi alla lamentata mancanza del requisito dell'inabilità, deve replicarsi che la giurisprudenza ha puntualizzato che in mancanza del certificato di abitabilità – e dunque dell'abitabilità – l'inadempimento del locatore può essere
- -
ravvisato soltanto nel caso in cui il conduttore non sia stato a conoscenza della ^sua ^mancanza o questa non fosse facilmente conoscibile (Cassazione
13/06/2019, n.16918; Cass. 15378/2018).
Si soggiunge che ""art. 1578, nel suo comma 1, offre al conduttore una tutela giudiziaria per i vizi che "diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito" della cosa locata: la risoluzione del contratto o, implicitamente nel caso in cui il conduttore ne abbia ancora interesse alla preservazione, una riduzione del corrispettivo, con un limite del genere dell'imputet sibi "salvo che si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili" ^che ^si "
traduce, in sostanza, in una presunzione juris et de jure sull'esistenza del consenso del conduttore "ciò nonostante" (v. Cass. sez. 3, 7 marzo 2001 n. 3341, cit., per cui
"allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, nè il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, nè avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c."; sulla stessa consolidata linea Cass. sez. 3, 13
settembre 1974 n. 2490, Cass. sez. 3, 7 maggio 1979 n. 2597, Cass. sez. 3, 1 dicembre
2009 n. 25278 e Cass. sez. 3, 25 maggio 2010 n. 12708). (Cassazione 13/06/2019,
n.16918).
Ebbene, all'art. 3 del contratto di locazione de quo si legge, che "il conduttore dichiara d'aver visitato l'unità immobiliare....e di averla trovata adatta all'uso convenuto e così di prenderla in consegna ad ogni effetto...". ^CP_¹In virtù di tale clausola deve ragionevolmente presumersi che il ^abbia preso visione dell'immobile e constatato che esso era privo dei requisiti legali d'abitabilità ossia dell'insufficiente altezza della mansarda - circostanza agevolmente rilevabile da chiunque - e che, a dispetto di ciò, egli comunque abbia ritenuto l'immobile confacente alle proprie esigenze, tant'è che ha contestato la debenza dei canoni soltanto dopo aver ricevuto la citazione di sfratto.
L'eccezione sollevata ai sensi dell'art. 1460 c.c. va, dunque, respinta, dovendosi pronunciare la risoluzione del contratto per inadempimento imputabile al locatore, il quale ha omesso di corrispondere ben 6 canoni locatizi consecutivi
(maggio-ottobre 2024, epoca di cristallizzazione dell'inadempimento a seguito del deposito delle memorie integrative), e condannarlo in via definitiva al rilascio dell'immobile.
Dalla soccombenza integrale del convenuto discende la condanna dello stesso alla rifusione degli oneri processuali, che si determinano come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Imperia, definitivamente pronunciando sulle domande di causa così provvede:
Dichiara la nullità del contratto di locazione stipulato il 1/11/2022 dalle parti nonché accerta e dichiara la sua conversione ai sensi dell'art. 2, comma comma
6 DM 16/1/2017, in un contratto di locazione disciplinato dall'art. 2, comma
1, L. n. 431/1998.
Pronuncia la risoluzione del contratto per cui è causa per inadempimento imputabile a Con^troparte_¹
Conferma l'ordinanza di rilascio emessa il 3/4/2024.
Rigetta le domande riconvenzionali proposte da Controparte_1
Controparte_1 alla rifusione degli oneri processuali, che si Condanna
quantificano in complessivi € 425,00 per la fase di studio, € 425,00 per la fase introduttiva, € 600,00 per la fase di trattazione, € 700,00 per la fase decisionale,
€ 76,00 per spese vive, oltre a spese generali IVA e CPA come da legge.
Imperia 21-5-2025
Il Giudice
Dott. Fabio Favalli