REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SULMONA
in composizione monocratica e nella persona del Giudice Onorario dott. Angelo Di Francescantonio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 429 c.p.c.
nella causa civile di primo grado iscritta sul ruolo generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine 106 dell'anno 2025 vertente
TRA
(C.F. , (C.F. ) Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
e (C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Alfredo Branchetti Parte_3 C.F._3
e dell'avv. Valeria Cappelli, elettivamente domiciliati in Castel di Sangro alla Via Fosso La Pietra n. 2, presso lo studio dell'Avv. Alfredo Branchetti
- ricorrenti =
E
(C.F. ) residente in [...] C.F._4
Patini n. 37
- resistente – contumace =
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., ritualmente notificato alla parte resistente, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza di comparizione, i signori , e Parte_1 Parte_2
, convenivano in giudizio dinanzi questo Tribunale, il sig. , Parte_3 Controparte_1 esponendo in sintesi: a. di essere proprietari dell'immobile sito in Sulmona (AQ) al viale T. Patini, 37, Piano T int. 2, composta da tre vani, oltre servizi, concesso in locazione ad uso abitativo al sig. con contratto registrato del 31 agosto 2021, per la durata di Controparte_1 anni uno, a far data dal 01.09.2021, con scadenza al 31.08.2022, senza bisogno di disdetta, per l'attuale canone di € 350,00 mensili;
b. che il conduttore, alla citata data di scadenza del contratto, si era reso moroso nel pagamento dei canoni scaduti, dei mesi di aprile, maggio, giugno, luglio ed agosto 2022 per complessive € 1.735,29; c. che inoltre, oltre a non versare più i canoni, il conduttore non rilasciava l'immobile locato nemmeno alla predetta scadenza convenuta del contratto, maturando così, alla data di deposito del ricorso introduttivo, una ulteriore morosità di € 10.500,00, per canoni (e/o per indennità per illecita occupazione pagina 1 di 6

dell'immobile), scaduti e non versati;
d. che nonostante vari solleciti e l'attuazione della procedura di mediazione obbligatoria, il conduttore continuava nella detenzione/occupazione illegittima dell'immobile in oggetto senza alcun titolo restando, peraltro finanche moroso delle mensilità pregresse e di quelle successive al deposito del ricorso introduttivo.
2. Su queste premesse i ricorrenti, hanno dunque chiesto: a. accertare e dichiarare risolto il contratto per inadempimento della parte conduttrice, per il mancato pagamento dei canoni dal mese di aprile ad agosto 2022; b. accertare e dichiarare che , nato a [...] Controparte_1
(ZW) il 12.031986, C.F.: , detiene dal mese di agosto 2022, senza titolo C.F._4 alcuno, l'unità immobiliare di proprietà dei ricorrenti sita in Sulmona (AQ) Viale Teofilo Patini n. 37, contraddistinta nel N.C.E.U. del detto Comune al Foglio 42, particella 45, sub 6, e, per l'effetto; c. ordinare al medesimo di rilasciare immediatamente l'immobile Controparte_1 sito in Sulmona (AQ) Viale Teofilo Patini n. 37, contraddistinto nel N.C.E.U. del detto Comune al Foglio 42, particella 457, sub 6, libero e vuoto di persone e cose;
d. condannare, conseguentemente, al pagamento dell'importo di € 1.735,29, di cui € Controparte_1
1.600,00 per canoni scaduti e non pagati, determinati come in premessa, oltre ad € 135,29, per interessi legali già maturati dalle singole scadenze e sino al mese di febbraio, oltre gli interessi successivi e sino al saldo;
e. condannare, altresì, al pagamento di € Controparte_1
10.500,00 per l'illegittima occupazione dell'immobile per cui è causa, determinati in € 350,00 mensili, a partire dal mese di settembre 2022 sino a febbraio 2025, oltre a quelli che matureranno sino all'effettivo rilascio, e gli interessi dalla domanda al saldo, con salvezza del maggior danno;
f. condannare , ai sensi del comma 3° del novellato art. 12 Controparte_1 bis del D. Lgs. 28/2010, attesa la sua mancata partecipazione alla mediazione obbligatoria, al pagamento in favore degli istanti di una somma che vorrà equitativamente determinare;
g. con vittoria di spese e compenso professionale, oltre rimborso forfettario, IVA e CA come per legge
3. Instaurato il procedimento il resistente resta contumace. Controparte_1
4. All'udienza del 09.6.2025, l'odierno Giudicante invitava la parte ricorrente alla discussione orale emettendo all'esito, dopo essere rientrato dalla camera di consiglio ove si era ritirato a fine udienza, dispositivo di sentenza di cui si dava lettura in aula in assenza delle parti.
5. Tanto premesso, la domanda è fondata e, quindi, può essere accolta.
6. Preliminarmente si ribadisce la dichiarazione di contumacia del resistente non costituito in giudizio nonostante la rituale notifica dell'atto introduttivo.
7. Ciò posto, in primo luogo, va esaminata la domanda di risoluzione del contratto formulata da parte ricorrente per il mancato pagamento dei canoni di locazione atteso che, al momento dell'intimazione, il conduttore, alla citata data di scadenza del contratto di locazione, era asseritamente moroso per l'importo di € 1.735,29 per canoni scaduti e non integralmente versati dei mesi di aprile, maggio, giugno, luglio e agosto 2022, nonché di ulteriori € 10.500,00 per canoni scaduti e non versati e/o per indennità di indebita occupazione dell'immobile dalla data di scadenza del contratto al deposito del ricorso introduttivo (circostanza non specificamente contestata dal conduttore rimasto contumace).
pagina 2 di 6 8. Ebbene, è pacifico che, nel caso di inadempimento contrattuale, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte mentre incombe invece sul debitore l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o da altre circostanze (cfr. Cass. civ. sez. un., 30/10/2001, n. 13533; Tribunale Crotone sez. I, 10/10/2022, n. 761; Tribunale Cuneo sez. I, 04/11/2022, n. 955). Costituisce principio consolidato, cui deve darsi seguito in questa sede quello per cui “La colpa dell'inadempiente, quale presupposto per la risoluzione del contratto, è presunta sino a prova contraria, e tale presunzione è destinata a cadere solo a fronte di risultanze, positivamente apprezzabili, dedotte e provate dal debitore, le quali dimostrino che quest'ultimo, nonostante l'uso della normale diligenza, non sia stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili”. (Principio enunciato in tema di inadempimento del pagamento del canone di locazione, cfr. Cassazione civile sez. III, 17/11/1999, n.127).
9. Alla luce di tali principi, si rileva come, nel caso di specie, i ricorrenti abbiano fornito idonea prova del titolo costitutivo del proprio credito, attraverso la produzione in giudizio del contratto di locazione stipulato tra le parti che obbliga il conduttore al versamento periodico dei canoni e delle spese secondo la misura pattuita. Sul punto si richiama la citata sentenza delle sezioni unite della Corte di Cassazione n. 13533 del 2001 secondo cui, "In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa;
costituito dall'avvenuto adempimento (…)".
10. Risulta inoltre provato dai ricorrenti, in assenza di qualsivoglia prova in senso contrario, l'inadempimento all'obbligo del pagamento dei canoni di locazione imputabile al conduttore, nonché la persistente morosità proseguita nel corso di causa. Il conduttore ha, così, accumulato alla data di deposito del ricorso una morosità pari ad (€ 1.735,29 + € 10.500,00 =) € 12.235,29, come rilevato dai ricorrenti nell'atto introduttivo e come si evince dalla documentazione prodotta dagli stessi a supporto e non specificamente contestata.
11. Ciò premesso, com'è notorio, nelle locazioni ad uso abitativo, come è quella in esame, la valutazione circa la gravità dell'inadempimento del conduttore, non è lasciata al libero apprezzamento del giudice, ma è già predeterminata dal legislatore nell'art. 5 della legge n. 392 del 1978, per cui il giudice deve solo limitarsi ad accertare che si sia verificata la situazione prevista dalla legge;
difatti, la valutazione circa l'importanza dell'inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni di locazione (o degli oneri accessori) è disciplinata dagli artt. 5 e 55 della legge n. 392 del 1978, entrambi rimasti in vigore a seguito delle modifiche apportate legge n 31 del 1998; in particolare il richiamato art, 5 precisa che "salvo quanto previsto dall'art. 55 (che regola la richiesta del termine per sanare la morosità, applicabile solo nelle locazioni ad uso abitativo) il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di pagina 3 di 6 risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c.”.
12. La richiamata disposizione ha dunque introdotto, con riferimento alle locazioni ad uso abitativo, una predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento di parte conduttrice nel versamento del canone e degli oneri accessori, ai fini della pronuncia costitutiva della risoluzione contrattuale,
13. Il citato art. 5, stabilendo una presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi: uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone;
e uno di ordine temporale, dato dal protrarsi dell'inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori. L'art. 55, richiamato nella norma citata, pone una deroga a tale principio, consentendo al conduttore di impedire unilateralmente, ed a contraddittorio instaurato, la pronuncia di risoluzione mediante l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del corrispettivo dovuto unitamente agli interessi e alle spese (cfr. Tribunale Roma sez. VI, 20/11/2021, n. 16504: Tribunale Napoli sez. IX, 18/05/2020, n. 3556; Tribunale La Spezia sez. I, 10/09/2020, n. 411; Tribunale Roma sez. VI, 03/03/2020, n. 4696; Tribunale Pisa, 03/12/2019, n.1243; Tribunale Torino sez. VIII, 05/02/2019, n.474; Tribunale Arezzo, 16/07/2018, n. 759). Nel caso di specie, il conduttore, rimasto contumace, non ha invocato il termine previsto dal suddetto articolo 55 per sanare la morosità, sicché va dichiarato risolto per inadempimento il contratto di locazione tra le parti e condannato parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice dei canoni intimati scaduti e non pagati ed al rilascio dell'immobile locato come libero da perone e cose nella disponibilità dei locatari.
14. Applicati dunque i predetti principi nel caso di specie, il grave inadempimento del conduttore per mancato pagamento dei canoni a partire dal mese di aprile 2022 (morosità così come ricostruita dai ricorrenti non specificamene contestata dal conduttore), risulta accertato;
peraltro la mera asserzione dell'avvenuto pagamento dei canoni di locazione fatta eventualmente dal conduttore, in assenza di qualsivoglia prova dell'adempimento, comporta la fondatezza della domanda dei locatari di risoluzione del contratto per inadempimento (cfr, Tribunale Nocera Inferiore sez. II, 18/02/2021, n. 387).
15. Peraltro i ricorrenti, oltre morosità, hanno eccepito anche l'occupazione illegittima dell'immobile, proseguita dal conduttore anche oltre la scadenza del contratto, senza essere sostenuta da alcun titolo valido, chiedendo quindi il rilascio dell'immobile ed i pagamento dell'indennità per illecita occupazione corrispondente al canone mensile pattuito di € 350,00.
16. Considerato che i ricorrenti hanno documentato i fatti posti a base della predetta eccezione producendo in giudizio la relativa documentazione ed in particolare, il contrato di locazione scaduto il 31.8.2022, i solleciti rivolti al conduttore di rilascio dell'immobile e il verbale con esito negato della mediazione e che, al momento del deposito del ricorso il conduttore non aveva ancora provveduto alla restituzione dell'immobile.
17. Rilevato, d'altra parte, che il resistente è rimasto contumacie e non ha quindi allegato difese contrastanti con quanto dedotto e documentato dai ricorrenti.
pagina 4 di 6 18. Pertanto, dall'accertata assenza di un valido titolo che giustificava il proseguimento della locazione da parte del resistente, consegue anche per tal verso l'accoglimento della domanda risoluzione del contratto per inadempimento del resistente con condanna di quest'ultimo al rilascio dell'immobile di che trattasi nella disponibilità dei ricorrenti.
19. È infine notorio che la risoluzione del contratto di locazione, non determina, l'automatica cessazione degli effetti sostanziali derivanti dal contratto, i quali permangono fino al rilascio del bene locato. Pertanto, in caso di ritardata restituzione dell'immobile, il conduttore dovrà riconoscere al locatore una somma pari al canone convenuto a titolo di risarcimento minimo ex lege per il pregiudizio collegato alla mancata disponibilità del bene. L'art. 1591 del C.C. applicabile nella fattispecie in esame dispone infatti che il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna dell'immobile, fatto salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno. Pertanto, a fronte di una domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, non potendo il locatore sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione (trattandosi di un contratto di durata), permane in capo allo stesso l'interesse alla percezione del corrispettivo convenuto, dovutogli, ai sensi dell'art. 1591 c.c., fino al momento della riconsegna del bene (cfr. ex multis Cass. civ. sez. III, 29/12/2023, n. 36494).
20. Si richiama il consolidato indirizzo affermato dalla Suprema Corte, cui deve darsi seguito in questa sede, secondo cui “In materia di locazione, anche se il rapporto viene risolto, sia contrattualmente, sia giudizialmente, l'obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell'art. 1591 del c.c., non richiede la sua costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell'effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione al locatore ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile. La caducazione del contratto di locazione non determina, pertanto, l'automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto, i quali permangono, a norma dell'art. 1591 del c.c., fino all'esatto adempimento dell'obbligazione del conduttore di riconsegna del cespite, la quale rimane inadempiuta ogniqualvolta il locatore non riacquisti la disponibilità del bene locato in modo da farne uso secondo la sua destinazione e, dunque, anche quando l'immobile risulti inutilizzabile perché danneggiato o ancora occupato da cose del conduttore (cfr. ex multis Cass. civi. sez. I, 03/01/2025, n. 78).
21. Applicato il richiamato indirizzo nel caso in esame ritiene il Tribunale essere tenuto il conduttore a corrispondere ai ricorrenti ex art. 1591 c.c. l'indennità per Controparte_1 ritardata restituzione dell'immobile corrispondente al canone mensile convenuto di € 350,00 fino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo effettivo, complessivamente quantificabile in € 10.500,00, dalla data di scadenza del contratto alla data di deposito del ricorso introduttivo.
22. In definitiva, per i motivi esposti, a decorrere dalla data di scadenza del contratto, la detenzione dell'immobile da parte del resistente risulta sine titulo per cui va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione con condanna del resistente al pagamento dei canoni di locazione non versati dal mese di aprile 2022 sino alla di scadenza del contratto (31.8.2022) ed ad una indennità di illegittima occupazione ancora in essere corrispondente al canone di pagina 5 di 6 locazione (€ 350,00 mensili) dalla scadenza del contratto sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi legali dalle singole scadenza al saldo effettivo.
23. Le spese di giudizio, vanno poste a carico del resistente, sostanzialmente soccombente, e liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Sulmona, nella persona del Giudice Onorario, dott. Angelo Di Francescantonio, definitivamente pronunciando nella causa n. 106/2025 R.G., ogni altra domanda, difesa ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1. accertata la morosità per canoni scaduti e non pagati e/o parzialmente non versati dal conduttore dei mesi di aprile, maggio, giugno, luglio ed agosto 2022, ed accertata altresì l'occupazione senza titolo da parte del resistente dell'immobile sito in Controparte_1
Sulmona (AQ) al viale Teofilo Patini n. 37, Piano T int. 2, successivamente alla scadenza del contratto di locazione, dichiara la risoluzione per inadempimento del conduttore del contratto di locazione registrato il 31.8.2021, con durata di anni uno con scadenza improrogabile al 31.08.2022, senza necessità di disdetta, intercorso tra , al quale sono subentrati Parte_4 in qualità di eredi gli attuali istanti, e , in qualità di conduttore, in relazione al Controparte_1 predetto immobile descritto nell'atto introduttivo del giudizio;

2. ordina al conduttore di rilasciare l'immobile locato, libero e sgombero da persone e da cose, nella piena disponibilità della parte ricorrente, e fissa per l'esecuzione del rilascio la data iniziale del 09.7.2025;
3. condanna il conduttore al pagamento in favore dei ricorrenti della somma Controparte_1 di euro € 1.735,29 per canoni scaduti e non pagati e/o parzialmente non versati, relativi ai mesi di aprile, maggio, giugno, luglio ed agosto 2022, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo, ed al pagamento della ulteriore somma di € 10.500,00 maturata alla data di deposito del ricorso introduttivo, quale indennità per illegittima occupazione dell'immobile per cui è causa a partire dal mese di settembre 2022 (mese successivo alla scadenza del contratto), determinata in € 350,00 mensili (corrispondente al canone mensile di locazione), oltre al pagamento della indennità successivamente maturata e sempre corrispondente al canone di locazione, fino al rilascio dell'immobile, oltre gli interessi dalla domanda al saldo effettivo;

4. condanna , sostanzialmente soccombente, al pagamento in favore dei Controparte_1 ricorrenti, delle spese del procedimento che liquida in euro 145,50 per rimborso spese, ed in euro 2.569,00 per compenso professionale per le fasi studio e introduttiva (calcolato secondo lo scaglione del valore della domanda, sulla base dei valori medi di cui al D.M. 55/2014 avuto riguardo allo svolgimento del processo e all'attività defensionale, e non implicando il procedimento la soluzione di questioni di particolare complessità sotto il profilo giuridico), oltre al rimborso forfetario delle spese generali (15%), CPA e IVA;

Sulmona 16.6.2025.
Il Giudice Onorario
f.to digit. Angelo Di Francescantonio
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