N. 703/2019 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
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TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Cosenza, sezione prima civile, in composizione monocratica, in persona del dott.ssa Lucia Angela Marletta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 703 del R.G.A.C. dell'anno 2019, trattenuta in decisione all'udienza del 04.06.2024, con assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c., rimessa al giudice per la decisione in data 11.10.2024, vertente TRA (C.F.: , rappresentato e difeso dall'Avv.to Parte_1 C.F._1
VALERIO DONATO;

ATTORE
E C.F.: ), rappresentata e difesa dall'Avv.to GAETANO RIZZUTI;
CP_1 P.IVA_1
CONVENUTA
Oggetto: azione di nullità/annullamento/risoluzione contratto preliminare-domanda riconvenzionale;

Conclusioni: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con atto di citazione notificato in data 11.02.2019, il Sig. ha convenuto in giudizio Parte_1
chiedendo dichiararsi la nullità dei contratti siglati da parte attrice con la società convenuta CP_1 per mancato rilascio della polizza fideiussoria, ex d. lgs. n. 122/2005, nonché condannarsi la convenuta alla restituzione della complessiva somma di € 40.000,00, a titolo di somme già versate da parte attrice, nonché al pagamento della somma di € 1.000,00 a titolo di rimborso spese sostenute. A sostegno della domanda, parte attrice ha esposto di avere stipulato in data 19.03.2018 con la CP_1 contratto preliminare di compravendita, relativo al trasferimento della proprietà - verso un
[...] corrispettivo pari ad € 210.000,00 - di unità immobiliare in corso di costruzione, sita in Cosenza, alla Via Arnone, piano 5°, scala b, (riportata al NCEU del Comune di Cosenza, foglio 15, particella 145 sub 37); che, sebbene il contratto prevedesse l'esecuzione di opere necessarie all'ultimazione dell'immobile, nonché la possibilità per la parte promissaria acquirente di apportare variazioni alle opere ancora non eseguite, la convenuta ha preteso la stipula di ulteriore contratto di appalto di opere, determinando a forfait un corrispettivo di € 40.000,00 (oltre IVA). Di avere provveduto al pagamento delle prime tranches del prezzo pattuito per complessivi euro
40.000,00. Ha esposto che tuttavia la non ha provveduto a corredare i citati contratti della obbligatoria CP_1 polizza fideiussoria prevista dal d. lgs. n. 122/2005.
pagina 1 di 12 Parte attrice ha inoltre spiegato che parte convenuta ha anche volontariamente e dolosamente taciuto le reali qualità e le caratteristiche essenziali dell'unità immobiliare oggetto di compromesso;
che, quindi, solo successivamente alla stipula dei suddetti contratti, l'Ing. è venuto a conoscenza della Parte_1 circostanza che l'immobile per cui è causa costituisce parte di fabbricato oggetto di domanda di finanziamento regionale, ammesso, per la realizzazione di alloggi di edilizia sociale, ai sensi della legge regionale n. 36/2008, (giusto Decreto n. 18606/2010 del Dirigente Generale del Dipartimento n.
9); che i documenti allegati, (all. nn. 5 e 6), attestano che la società ha conseguito CP_1 finanziamento pari a € 2.430.000,00 per la realizzazione di alloggi di edilizia sociale da cedere in locazione;
che, con lettera dell'11.07.2028, parte attrice ha contestato quanto detto per le vie brevi al Sig. per alla quale la società ha risposto con lettera del 19.07.2018, Persona_1 CP_1 deducendo che l'immobile promesso in vendita non è stato oggetto del finanziamento regionale e insistendo quindi nella richiesta di stipulazione dell'atto definitivo di vendita;
che, infine, a seguito di tali contestazioni, la ha chiesto ed ottenuto variazione della classificazione catastale delle CP_1 porzioni immobiliari dalla categoria A3, (abitazione di tipo economico) alla categoria A2, (abitazione di tipo civile).
Parte attrice ha quindi eccepito preliminarmente la nullità del contratto per mancato rilascio della polizza fideiussoria, ex d. lgs. n. 122/2005, obbligo completamente disatteso dalla società convenuta, nonostante l'art. 4 del contratto preliminare di compravendita preveda un esplicito obbligo di garanzia a carico della società. Ha inoltre eccepito l'annullabilità del contratto ex art. 1439 c.c., atteso che la convenuta ha sempre taciuto dolosamente la provenienza e la natura pubblica del finanziamento ed ha inoltre sempre tentato di negare l'avvenuta concessione del finanziamento regionale. Parte attrice ha poi dedotto, in subordine, la risolubilità del contratto ex artt. 1490 e 1492 c.c., stante l'assoluta divergenza tra il contratto per cui è causa e le reali qualità dell'immobile, ha inoltre dedotto gravare sulla società convenuta obblighi di restituzione e di risarcimento, per avere indotto la stipulazione di atti invalidi o comunque risolubili, avendo, ciononostante, introitato somme pari ad € 40.000,00. Ha quindi concluso chiedendo di: “in via principale: dichiarare la nullità dei contratti siglati tra l'Ing. e la per mancato rilascio della polizza fideiussoria, ex d.lgs. n. Parte_1 CP_1 122/05 e, per l'effetto, condannare la alla restituzione delle somme già versate dall'Ing. CP_1
nella misura di € 40.000,00, ed al rimborso delle spese sinora sostenute, nella misura allo Parte_1 stato – e salva ulteriore specificazione che sarà offerta in corso di causa - quantificata di € 1.000,00, o alle maggiori o minori somme che risulteranno di giustizia, il tutto oltre interessi, ex art. 1284 cod. civ.; in via gradata: dichiarare l'annullamento dei contratti siglati tra l'Ing. e la Parte_1
ai sensi dell'art. 1439 cod. civ.; e, per l'effetto, condannare la alla CP_1 CP_1 restituzione delle somme già versate dall'Ing. nella misura di € 40.000,00, ed al rimborso Parte_1 delle spese sinora sostenute, nella misura allo stato – e salva ulteriore specificazione che sarà offerta in corso di causa - quantificata di € 1.000,00, o alle maggiori o minori somme che risulteranno di giustizia, il tutto oltre interessi, ex art. 1284 cod. civ.; in via ulteriormente gradata: accertare e dichiarare l'inadempimento della ai sensi degli artt. 1453 e 1490 cod. civ. e, per l'effetto, CP_1 dichiarare la risoluzione dei contratti siglati tra l'Ing. e la ai sensi Parte_1 CP_1 dell'art. 1492 cod. civ. per mancanza di qualità essenziali del bene compravenduto;
e, per l'effetto, condannare la alla restituzione delle somme già versate dall'Ing. nella misura CP_1 Parte_1 di € 40.000,00, ed al rimborso delle spese sinora sostenute, nella misura allo stato – e salva ulteriore
pagina 2 di 12 specificazione che sarà offerta in corso di causa - quantificata di € 1.000,00, o alle maggiori o minori somme che risulteranno di giustizia, il tutto oltre interessi, ex art. 1284 cod. civ.; in via del tutto subordinata: accertare la responsabilità della ai sensi degli artt. 1337 e 1440 civ. civ. e, CP_1 per l'effetto, dichiarare la riduzione del prezzo di vendita, nella misura che ci si riserva di quantificare in corso di causa.; in ogni caso: statuire in ordine alle spese e competenze del giudizio”. La causa è stata iscritta al n. 703/2019 R.G.
§§§ Parte convenuta, costituitasi in data 14.05.2019, ha preliminarmente dedotto che l'art. 2 del d.lgs. n.
122/2005 prescrive che la garanzia fideiussoria vada rilasciata dal costruttore al tempo del trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire e che, nei fatti, l'immobile di cui si discute, all'atto della stipula del contratto preliminare, era già ultimato e affatto in corso di costruzione, come dimostrato dal deposito della planimetria nel Catasto Fabbricati, in data 27.03.2018, (doc. 2), con la conseguenza che non sussiste in capo al promittente alienante alcun obbligo di consegna della garanzia fideiussoria e che, per l'effetto, il contratto non è nullo, né annullabile.
Per quel che concerne il dedotto dolo contrattuale dell'odierna convenuta, per aver sottaciuto la fruizione di contributi regionali ai sensi della Legge Regionale n. 36/2008, parte convenuta ha eccepito che la stipulata convenzione concerneva la realizzazione di 28 unità immobiliari, di cui solo 20 da destinare all'edilizia sociale e che, tra le tante unità notoriamente escluse, figura quella riportata nel
Catasto Fabbricati del Comune di Cosenza, al foglio 15, particella 145, subalterno 41, Traversa Nicola
Arnone snc, piano V scala B. La società convenuta ha poi spiegato che l'immobile per cui è causa catastalmente ricade in categoria A/2, (abitazione di tipo civile), sennonché dalla visura storica emerge che mai ha avuto la natura di abitazione economica, eccependo inoltre la malafede contrattuale di parte attrice, stante il prezzo di comune accordo convenuto in € 210.000,00, prezzo perfettamente rapportato alle quotazioni delle vendite immobiliari nel territorio locale.
Parte convenuta ha poi spiegato formale domanda riconvenzionale, al fine di ottenere esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., atteso che il Sig. ha richiesto l'esecuzione di rifiniture Parte_1 interne dell'appartamento, lavori creati ad hoc per la medesima parte attrice, con la conseguenza che l'appartamento, ad oggi, non risulta più vendibile, poiché le ristrutturazioni eseguite hanno modificato la struttura dello stabile, rendendolo inidoneo a possibili transazioni immobiliari. Ha concluso chiedendo di: “1) In via principale e nel merito, rigettare la domanda di parte attrice poiché infondata in fatto ed in diritto;
2) sempre in via principale e nel merito, accertare e dichiarare la validità ed efficacia del contratto preliminare sottoscritto in data 19.03.2018 e l'inadempimento del Sig. e per l'effetto; 3)in via riconvenzionale, accertata e dichiarata la validità ed efficacia Parte_1 del preliminare, pronunciare sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. d'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita immobiliare, che tenga luogo dell'inadempimento del Sig. e che produca gli effetti del contratto non concluso, disponendo Parte_1 la condanna, altresì, del Sig. alla corresponsione della cifra di Euro 170.000,00 quale Parte_1 differenza fra quanto versato ed il valore dell'immobile concordato tra le parti nel preliminare, oltre interessi moratori e rivalutazione monetaria”. In ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite anche ai sensi dell'art 93 c.p.c.”
§§§
pagina 3 di 12 All'udienza di comparizione delle parti del 10.12.2019, il giudice ha concesso alle parti termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., rinviando la causa all'udienza del 05.05.2020. Con memoria primo termine, parte attrice ha ribadito tutto quanto esposto, dedotto ed eccepito nell'atto introduttivo, insistendo per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate;
con memorie secondo termine ha chiesto disporsi Consulenza Tecnica d'Ufficio. Con memoria secondo termine, parte convenuta ha dichiarato di avvalersi, in via istruttoria, di tutta la documentazione già versata in atti e prodotta, opponendosi ad eventuali richieste istruttorie di controparte;
con memoria terzo termine, ha ribadito di opporsi alla richiesta di c.t.u. All'udienza cartolare del 24.11.2020, il giudice, ritenuta la causa matura per la decisione sulla base della documentazione in atti, ha rinviato per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 10.05.2022. All'udienza del 24.10.2023, la causa è stata rinviata all'udienza del 12.03.2024 per l'interrogatorio libero delle parti sui fatti di causa e al fine di tentare la conciliazione della lite.
La causa, a seguito di astensione del nuovo giudice assegnatario, è stata successivamente assegnata a questo giudice in data 22.3.2024. Fissata con decreto da questo giudice l'udienza del 7.5.2024, alla detta udienza si è proceduto all'interrogatorio libero dell'attore, dichiaratosi disponibile a renderlo, per come già disposto da precedente giudice assegnatario all'udienza del 24.10.2023. L'attore, interrogato liberamente, ha dichiarato che non vi erano margini per una conciliazione, ha fatto presente che nelle more la ha venduto l'immobile oggetto di causa a terzi ed ha esibito in CP_1 proposito visura del 7 maggio 2024 e copia dell'atto di compravendita (cfr. la visura e la copia dell'atto di compravendita del 23.6.2022, allegato da parte attrice sul fascicolo telematico); ha dichiarato inoltre di aver versato per l'acquisto dell'immobile oggetto di causa la somma di € 40.000,00 ed ha dichiarato la disponibilità ad una conciliazione nella misura in cui la somma versata gli venga restituita, quantomeno per la gran parte, atteso che l'immobile è stato venduto ad altri. Questo giudice ha quindi invitato le parti a verificare la possibilità di una conciliazione con il versamento in favore di parte attrice ed a carico della della somma di € 35.000,00 a solo CP_1 titolo conciliativo ed ha rinviato la causa per verificare la conciliazione e, in subordine per la precisazione delle conclusioni, autorizzando parte attrice al deposito sul fascicolo telematico della visura storica del 7.5.2024 e dell'atto di compravendita del 23 giugno 2024 esibiti all'udienza, poi depositati da parte attrice in data 10.5.2024 All'udienza del 04.06.2024, le parti hanno precisato le conclusioni. Il procuratore di parte attrice ha dichiarato di rinunciare alla domanda di riduzione di prezzo di vendita formulata in via del tutto subordinata ed ha insistito in tutte le altre domande formulate;
il procuratore di parte convenuta si è riportato integramente integralmente ai propri atti difensivi e verbali di causa ed ha precisato le conclusioni come ivi rassegnate. Questo giudice ha trattenuto in causa la decisione, assegnando alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c. Entrambe le parti hanno depositato comparse conclusionali e memorie di replica.
Parte convenuta con la comparsa conclusionale ha mutato la domanda formulata in via riconvenzionale ed infatti ha chiesto “il rigetto di ogni avversa domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto, ed in via riconvenzionale, accertato e dichiarato l'inadempimento contrattuale del sig. Parte_1 condannare lo stesso al pagamento della somma di euro 48.800,00 in favore della a titolo CP_1 di risarcimento del danno ex art. 1218 c.c., detratto quanto già corrisposto a titolo di caparra, ovvero al pagamento della somma di euro 40.000,00 già corrisposta alla a titolo di caparra ex art. CP_1
pagina 4 di 12 1385 c.c. con conseguente diritto di quest'ultima a trattenere la suddetta somma. Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore oltre iva e cap come per legge”. Parte attrice, la quale con la comparsa conclusionale si era riportata alle conclusioni rassegnate all'udienza del 4.6.2024, con la memoria di replica ha eccepito che “la Società convenuta ha formulato sempre e soltanto una domanda di esecuzione in forma specifica (ex art. 2932 cod. civ.), ormai consegnata all'inutilità dall'avvenuta vendita dell'immobile oggetto di causa;
e mai ha formulato domanda di risarcimento danni, se non, appunto, soltanto ed inammissibilmente in sede di Comparsa conclusionale, previa rinunzia contestuale alla domanda di esecuzione in forma specifica. Tale inammissibile domanda è stata corredata da una anch'essa inammissibile richiesta di compensazione parziale dell'importo preteso, pari a 48.800,00 euro, con i 40.000,00 euro già versati dall'ing. e che la Società ancora trattiene del tutto illegittimamente…..”, rilevando inoltre Parte_1 che “…il versamento delle somme mai è avvenuto a titolo di caparra, e semmai sempre e soltanto a titolo di acconto e di rate di prezzo….”. Ha eccepito pertanto l'inammissibilità della domanda di parte convenuta per il risarcimento del danno e per trattenere le somme ricevute a titolo di acconto sul prezzo di acquisto, evidenziando il suo diritto alla restituzione di quanto versato a tale titolo, stante la mancata stipula del contratto definitivo di vendita, con condanna della convenuta alla restituzione oltre interessi. Ha quindi insistito “.. per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate, e per il rigetto delle pretese avversarie, perché inammissibili e comunque nel merito infondate;
e chiede la condanna alle spese del giudizio a carico di Parte convenuta con distrazione a favore del procuratore costituito, il quale si dichiara antistatario, ai sensi dell'art. 93 cod. proc. civ….”. Con la memoria di replica parte convenuta ha insistito nelle sue conclusioni.
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In via preliminare occorre precisare che la domanda formulata da parte convenuta con la comparsa conclusionale tesa ad una pronuncia di risarcimento del danno in ordine ai lavori eseguiti, giusta scrittura di appalto di opere per complessivi euro 48.800,00, sull'immobile promesso in vendita al da scomputare, parzialmente, con la somma di euro 40.000,00 già corrisposta dal Parte_1 Parte_1 in esecuzione del contratto preliminare, sulla quale parte convenuta afferma ricorrere diritto di ritenzione, ai sensi dell'art. 1345 comma 2 c.c., è inammissibile in quanto tardivamente proposta. Parte convenuta infatti, a seguito della eccezione di parte attrice circa l'intervenuta vendita a terzi dell'immobile ad essa parte promesso in vendita, in sede di precisazione delle conclusioni, a differenza di parte attrice che ha rinunziato in sede di precisazione delle conclusioni alla domanda formulata in via del tutto subordinata di riduzione del prezzo, non ha modificato la domanda proposta in via riconvenzionale con la sua comparsa di risposta, non potendo pertanto avere ingresso, successivamente all'udienza nella quale la causa è stata trattenuta in decisione, ulteriori richieste, che non assumono rilievo in quanto non giustificate da emergenze sopravvenute rispetto a tale momento.
Ciò posto, passando al merito della domanda di parte attrice, la causa di cui trattasi ha ad oggetto contratto preliminare di compravendita, stipulato tra le parti in data 19.03.2018, relativo al trasferimento della proprietà di unità immobiliare in corso di costruzione, verso un corrispettivo totale pari alla complessiva somma di € 210.000,00, nonché contratto di appalto di opere verso un corrispettivo totale pari ad € 40.000,00 oltre IVA. Va premesso che la materia è disciplinata dall'art. 1418 c.c., (“Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente. Producono nullità del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati dall'articolo 1325, l'illiceità della causa, l'illiceità dei motivi nel
pagina 5 di 12 caso indicato dall'articolo 1345 e la mancanza nell'oggetto dei requisiti stabiliti dall'articolo 1346. Il contratto è altresì nullo negli altri casi stabiliti dalla legge”), nonché dall'art. 2 d. lgs. n. 122/2005, che stabilisce che, all'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto, che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall' articolo 1938 c.c., di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Ai sensi dell'art. 1 del d. lgs. n. 122/2005, sono da intendersi immobili da costruire gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata, versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità. Sul tema, inoltre, si è affermata la giurisprudenza di legittimità, precisando che l'emanazione del d. lgs. n. 122/2005 trova la sua ratio nella finalità di: “assicurare protezione alla persona fisica che, in qualità di acquirente o promissaria acquirente, stipula contratti aventi ad oggetto immobili da costruire o in costruzione”, introducendo “nuovi strumenti di tutela in un settore ove è statisticamente elevato sia il rischio di abusi o di gravi inadempienze da parte chi aliena, sia il pericolo che per il costruttore sopravvenga una situazione di crisi, che comporti la sua sottoposizione ad esecuzione immobiliare o ad una procedura concorsuale”; tra questi strumenti, nello specifico, quello “negoziale accessorio della garanzia fideiussoria (…) resa obbligatoria per preservare le ragioni dell'acquirente nei casi, rispettivamente, di crisi dell'imprenditore e di danni derivanti da rovina o da gravi difetti costruttivi dell'immobile”, (Cass. n. 5749/2011). Tanto premesso, nel caso di specie il contratto preliminare di vendita sottoscritto - giova ricordarlo, in data 19.03.2018 - e avente ad oggetto l'immobile sito in Cosenza, alla Via Arnone, (riportata al NCEU del Comune di Cosenza, foglio 15, particella 145 sub 37), riporta all'art. 1, denominato “Oggetto”, la seguente dicitura: “Appartamento posto al piano V Scala B, con sub 37, MQ 166 CA, di cui si allega planimetria, in corso di costruzione posto nel fabbricato alla Via Arnone con concessione edilizia n. 58 del 05/09/2012”, (all. 1 parte attrice), e posto che alla data di sottoscrizione del contratto preliminare non era ancora pervenuto alcun certificato di agibilità, di talché deve ritenersi che l'odierna causa rientri nell'ambito di applicazione di cui agli artt. 1 e 2 d. lgs. n. 122/2005 e che il promittente venditore, nel caso di specie la società non abbia adempiuto all'obbligo di procurare e CP_1 consegnare all'acquirente polizza fideiussoria. Deve rilevarsi, tuttavia, che dalla documentazione in atti emerge chiaramente che, proprio in data
19.03.2018, Agenzia delle Entrate - Ufficio di Cosenza veniva informata dell'avvenuta ultimazione dei lavori, (doc. 4, parte convenuta), e che, ancora, alla successiva data del 28.03.2018, Agenzia delle Entrate provvedeva ad inviare ricevuta di avvenuta denuncia di variazione, dalla quale risulta la seguente dicitura: “Motivo della variazione: divisione, ultimazione del fabbricato urbano”, (doc. 3, parte convenuta), a cui seguiva deposito di contestuale planimetria, (doc. 2, parte convenuta); da ciò ne discende quindi che, seppure in mancanza di adeguata polizza fideiussoria, il promittente venditore ha provveduto ad ultimare i lavori aventi ad oggetto l'immobile per cui è causa. Ha poi invitato, con raccomandata AR del 3.7.2018 ricevuta il 6.7.2018 e con raccomandata AR del 19.7.2018, ricevuta il pagina 6 di 12 24.7.2018, il promissario acquirente, alla stipula del definitivo rispettivamente per la data del 17.7.2018
e per la data del 14.9.2018. Sul tema si è affermata più di recente la S.C., che ha sancito il seguente principio di diritto: “La domanda di nullità del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria ex art. 2 d.lgs. n. 122/2005, non può essere accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo
l'ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame”, (Cass., n. 3817/2023). Ne consegue il venir meno della nullità prescritta, (c.d. di protezione) - introdotta a tutela del contraente debole, ovverosia della persona fisica che riveste la qualità di promissario acquirente – ogni qualvolta “all'esito di una comparazione dinamica tra il mezzo accordato e lo scopo che lo stesso è diretto a perseguire, la proposizione della domanda di nullità, quando l'interesse protetto dalla norma non sia più esposto ad alcun pregiudizio, né si abbia ragione di temerne la verificazione - per essere stato, comunque, assicurato l'interesse che la condizione asimmetrica dei contraenti avrebbe potuto ledere o, addirittura, per essere stato già attuato l'interesse primario cui mirava il regolamento negoziale -, risulta funzionale, non già ad attuare il fine di protezione perseguito dalla legge, ma il diverso fine di sciogliere il contraente da un contratto che non reputa più conveniente o di aggirare surrettiziamente gli strumenti di reazione che l'ordinamento specificamente appronta avverso le condotte di inadempimento della controparte”, (sempre Cass., n. 3817/2023). Sulla scorta di tali principi, nella fattispecie in esame il promissario acquirente, Sig. , ha proposto Parte_1 domanda di nullità del contratto preliminare per mancato rilascio della garanzia fideiussoria quando l'immobile per cui è causa risultava già essere stato ultimato e senza che sia stata prospettata una situazione di insolvenza da parte della società promittente venditrice. La domanda di nullità del contratto preliminare proposta da parte attrice deve quindi, per i motivi sopra esposti, essere rigettata.
Per quanto concerne il contratto di appalto di opere, sottoscritto tra le medesime parti e avente ad oggetto lavori di ristrutturazione per variazione delle rifiniture interne dell'immobile oggetto di causa, deve ritenersi parimenti non inficiato da alcuna nullità, in virtù del collegamento negoziale sussistente tra il contratto preliminare di vendita e il contratto di appalto di opere medesimo. Come da principio di diritto oramai consolidato, infatti: “Affinché possa configurarsi un collegamento negoziale in senso tecnico, non è sufficiente un nesso occasionale tra i negozi, ma è necessario che il collegamento dipenda dalla genesi stessa del rapporto, dalla circostanza cioè che uno dei due negozi trovi la propria causa (e non il semplice motivo) nell'altro, nonché dall'intento specifico e particolare delle parti di coordinare i due negozi, instaurando tra di essi una connessione teleologica, soltanto se la volontà di collegamento si sia obiettivata nel contenuto dei diversi negozi potendosi ritenere che entrambi o uno di essi, secondo la reale intenzione dei contraenti, siano destinati a subire le ripercussioni delle vicende dell'altro.” (Cass. n. 12567 /2004). Ciò posto, ritiene questo giudice che sussista collegamento negoziale tra il preliminare di compravendita ed il contratto di appalto, atteso che il collegamento si evince dagli stessi contratti conclusi tra le parti, che trovano la propria causa originaria nel trasferimento della proprietà dell'immobile per cui è causa, tanto da essere stati sottoscritti nella medesima data, (19.03.2018). Premessa quindi l'infondatezza dell'eccezione di nullità del contratto preliminare di vendita per violazione dell'art. 2 d. lgs. n. 122/05, tanto deve ritenersi per il contratto di appalto di opere ad esso collegato.
pagina 7 di 12 Parte attrice ha poi eccepito l'annullabilità del contratto ex art. 1439 c.c., (“Il dolo è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati da uno dei contraenti sono stati tali che, senza di essi, l'altra parte non avrebbe contrattato”), per aver, la società convenuta, volutamente e consapevolmente, taciuto la provenienza e la natura pubblica dei finanziamenti, (c.d. edilizia agevolata) conseguiti dalla medesima parte per la realizzazione di alloggi di edilizia sociale, in virtù di Bando regionale allegato da parte attrice. Deve rilevarsi, preliminarmente, che dall'Atto per notaio, Dott.ssa di Rende del 6.8.2018, rep. n. 9747 racc. n. 7071, (doc. n. 6 parte convenuta intitolato Persona_2
“Modifica ad atto unilaterale di obbligo per gli alloggi da offrire in locazione della ”), Parte_2 emerge chiaramente che: “la società precisa che gli appartamenti siti in Comune di CP_1 Cosenza, Via Nicola Arnone, individuati in catasto al (…) foglio 15, mappale 145, subalterno 41, (ex sub. 37, come si evince dal Modello dell'Agenzia delle Entrate di aggiornamento degli atti catastali, a seguito di variazione, doc. 4 parte convenuta), Z.c. 2, Traversa Nicola Arnone Snc, piano 5, categoria A/2, classe I, vani 6, 5, R.C.: euro 53,56, (…) non sono da offrire in locazione a terzi, ma possono essere liberamente alienati”. Ciò premesso, e posto che il dolo omissivo ex art. 1439 c.c.: “è causa di annullamento solo quando l'inerzia della parte si inserisca in un complesso comportamento, adeguatamente preordinato, con malizia o astuzia, a realizzare l'inganno perseguito, determinando
l'errore del "deceptus". Pertanto, il semplice silenzio, anche in ordine a situazioni di interesse della controparte, e la reticenza, non immutando la rappresentazione della realtà, ma limitandosi a non contrastare la percezione della realtà alla quale sia pervenuto l'altro contraente, non costituiscono di per sé causa invalidante del contratto”, (Cass., n. 11606/2022), nel caso che ci occupa non può ritenersi che la condotta della promittente venditrice sia stata preordinata a realizzare maliziosamente alcun inganno;
ciò in considerazione del fatto che l'immobile oggetto dei suddetti contratti, come da atto notarile di modifica del 6.8.2018 sopra citato, seppur successivo alla stipula del preliminare ed al primo invito della promittente venditrice di stipula del contratto definitivo per la data del 17.7.2018, non compare tra quelli realizzati mediante finanziamento regionale per la costruzione di alloggi di edilizia sociale, come si evince dall'atto notarile prodotto, ed è stato, come detto, specificatamente escluso dall'elenco di cui sopra essendo, quindi, idoneo alla libera alienazione. Nella fattispecie in esame, quindi, il silenzio della società convenuta, relativo ad informazioni che esulano dall'oggetto del contratto sottoscritto tra le parti, non è sufficiente a cagionare una mistificazione della realtà nel promissario acquirente, non potendo così ritenere questo giudice che l'omissione della risulti CP_1 essere causa invalidante del contratto o vizio della volontà dell'attore. Parimenti infondata è l'eccezione di risolubilità del contratto ex artt. 1490 e 1492 c.c., non avendo, parte attrice, allegato adeguata prova degli eventuali vizi dell'immobile per cui è causa e dai quali deriverebbe la risolubilità del contratto sottoscritto. Come stabilito dalla S.C., infatti: “In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, l'onere della prova dei difetti, delle conseguenze dannose e del nesso causale fra gli uni e le altre fa carico al compratore, mentre la prova liberatoria della mancanza di colpa, incombente al venditore, rileva solo quando la controparte abbia preventivamente dimostrato la denunciata inadempienza”, (Cass. n. 18947/2017); onere della prova disatteso dall'acquirente odierno attore, che di fatto si è limitato a produrre Banca dati delle quotazioni immobiliari, (all. 11), errando peraltro nell'individuazione della destinazione dell'immobile che, come da Accertamento della proprietà immobiliare urbana presentato alla Agenzia delle Entrate, (all. 4), datato 16.07.2018, non risulta essere abitazione di edilizia economica, ma piuttosto abitazione di tipo civile. Peraltro, nessuna prova è stata allegata in merito ad eventuali vizi tali da rendere l'immobile in questione del tutto pagina 8 di 12 inadatto alla sua destinazione oggettiva (ed è in atti dichiarazione del promissario acquirente di esatto adempimento del contratto di appalto e dei lavori di ristrutturazione). In ragione dei motivi sopra esposti, è da escludersi, in via ulteriore, la responsabilità della società convenuta ex artt. 1337 e 1440 c.c., precisando inoltre che, atteso il principio di diritto formulato dalla S.C., secondo cui: “in ipotesi di domanda di risarcimento per dolo incidente relativa al danno derivante da un contratto valido ed efficace ma "sconveniente", l'eventuale esistenza dell'inganno nella formazione del consenso non incide sulla possibilità di far valere i diritti sorti dal medesimo contratto, ma comporta soltanto che il contraente, il quale abbia violato l'obbligo di buona fede, è responsabile del danno provocato dal suo comportamento illecito, commisurato al "minor vantaggio" ovvero al "maggior aggravio economico" prodotto dallo stesso”, (Cass. n. 5965/2012), il contratto per cui è causa non è qualificabile come sconveniente, né si può individuare – va ribadito – la mala fede della società promittente. Ciò posto, deve invece valorizzarsi l'eccezione, tempestivamente formulata dall'attore, in occasione dell'interrogatorio libero all'udienza del 7 maggio 2024, in forza della visura catastale avente pari data, circa l'avvenuta vendita da parte di a terza persona dell'immobile oggetto del preliminare qui Parte_3 dedotto. Si ricorda che “Nella valutazione della gravità dell'inadempimento di un contratto, vanno preliminarmente distinte le violazioni delle obbligazioni costitutive del sinallagma contrattuale, che possono essere apprezzate ai fini della valutazione della gravità di cui all'art. 1455 c.c., rispetto a quelle che incidono sulle obbligazioni di carattere accessorio, che non sono idonee, in sé sole, a fondare un giudizio di gravità dell'inadempimento, potendosi darsi rilievo alla violazione degli obblighi generali di informativa ed avviso imposti dalla cd. buona fede integrativa soltanto in presenza di un inadempimento grave incidente sul nucleo essenziale del rapporto giuridico, ovvero di una ipotesi di abuso del diritto da parte di uno dei paciscenti” (Cass. 19579/2021). Occorre rilevare che ai sensi dell'art. 1453 comma 3 c.c. la parte inadempiente (ovvero la parte di cui si deduce l'inadempimento), dalla data della domanda di risoluzione, non può più adempiere la propria obbligazione. Tale disposizione implica una sospensione dell'obbligo di adempiere alla prestazione -sospensione che è funzionale all'esito della decisione- ma non la cessazione dell'obbligazione nascente dal contratto cosicché la parte convenuta per la risoluzione del contratto, alla quale si imputa l'inadempimento non può ritenersi sciolta dall'obbligo contrattuale a suo carico. E integra, pertanto, violazione dell'obbligo di correttezza e buona fede la condotta del promittente venditore che in corso di giudizio ha venduto a terzi il bene promesso in vendita all'attore, in CP_1 assenza di qualsivoglia fattispecie che legittimi tale autonomo recesso dal contratto preliminare, mentre l'efficacia e validità del vincolo che con esso le parti hanno inteso stipulare, sono sottoposte al vaglio giurisdizionale.
Inoltre, poiché le parti si imputano reciprocamente inadempimento, nel doveroso raffronto dell'entità dei rispettivi inadempimenti, deve valutarsi prevalente e maggiormente grave l'inadempimento commesso dalla società promittente venditrice che ha venduto ad altra persona l'immobile CP_1 promesso in vendita all'attore, perché ciò determina definitiva alterazione del sinallagma contrattuale. Né tale condotta può giustificarsi, contrariamente a quanto sostenuto da parte convenuta in comparsa conclusionale, per la scadenza del termine previsto nel preliminare di compravendita per la stipula del definitivo, posto che in alcun modo è stato dedotto che il termine del 30.6.2018 previsto nel contratto preliminare per la stipula del contratto definitivo, avesse natura essenziale.
pagina 9 di 12 Inoltre, le contestazioni formulate dall'attore circa la bontà degli accordi negoziali e che hanno portato alla mancata adesione all'invito a stipulare il contratto definitivo, appaiono sostenute dalla situazione di iniziale incertezza circa le caratteristiche e la destinazione dell'immobile promesso in vendita, ponendo dubbi il promissario acquirente, come dedotto in citazione, in ragione dei finanziamenti regionali di cui è stata beneficiaria l'impresa costruttrice, anche in ordine alla validità degli atti posti in essere. E la situazione dell'immobile, la cui agibilità è stata rilasciata in data 17.7.2018 (cfr. l'atto di compravendita dell'immobile a terzi del 23.6.2022) pertanto successivamente alla stipula del preliminare in oggetto, è stata definita solo con l'atto in Notar Dott.ssa del 6.8.2018 Persona_2 sopra riferito, rep. n. 9747 racc. n. 7071, con il quale sono state infine indicate le unità immobiliari, fra le quali quella oggetto di causa, che erano liberamente alienabili e non rientravano fra gli alloggi oggetto del contributo regionale destinati ad essere offerti locazione.
Ciò, mentre gli inviti alla stipulazione del contratto definitivo sono stati spediti dalla società promittente venditrice e ricevuti dal promissario acquirente in data antecedente all'atto del 6 agosto 2018, emergendo peraltro nei predetti inviti formalizzati dalla che quest'ultima si limitava a CP_1 rassicurare il promissario acquirente della esclusione dell'immobile dai finanziamenti regionali, senza tuttavia fornire specifici chiarimenti, in violazione del dovere di buona fede e correttezza che deve caratterizzare i rapporti fra le parti, circa la prossima individuazione, che di lì a poco sarebbe stata effettuata, dell'unità immobiliare come liberamente vendibile.
pertanto, a fronte delle contestazioni formulate all'epoca dal è venuta meno CP_1 CP_2 all'obbligo a suo carico di fornire compiuta informazione a controparte circa i passaggi di natura amministrativa che erano in procinto di essere attuati.
La violazione di tale obbligo di informazione, generalmente di carattere accessorio rispetto agli obblighi principali nascenti da contratto, nel caso in esame, in quanto ricadente su questioni attinenti alla commerciabilità e caratteristiche dell'unità immobiliare promessa, incidendo su aspetto essenziale del rapporto giuridico, deve ritenersi di maggiore gravità rispetto alla mancata adesione del promissario acquirente agli inviti alla stipula del contratto definitivo, ricevuti in data antecedente rispetto all'atto di individuazione del 6.8.2018. Ed allora, l'inadempimento del eccepito da parte convenuta, per non essere Parte_1 addivenuto l'attore alla stipula del contratto definitivo a seguito degli inviti alla stipula qui documentati, risulta di minore gravità (-in quanto trova giustificazione nel mancato adempimento del dovere di informazione da parte del venditore circa i passaggi relativi alla situazione amministrativa e commerciale dell'immobile e i successivi adempimenti per definirla-) rispetto all'inadempimento della promittente venditrice che ha proceduto in corso di causa, in violazione dell'obbligo nascente a suo carico dal contratto preliminare, alla vendita a terzi dell'immobile promesso in vendita all'attore. Tale inadempimento della promittente venditrice, in quanto di maggiore gravità, legittima, pertanto l'exceptio del promissario acquirente inadimplenti non est adimplendum, in quanto idonea a contrastare l'eccezione di inadempimento formulata dalla convenuta ed a fondare la domanda di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della promittente venditrice, per avere quest'ultima venduto ad altri l'immobile oggetto del contratto preliminare. Alla luce di quanto qui ritenuto, la domanda dell'attore di risoluzione del contratto preliminare e del collegato contratto di appalto di opere da eseguire sul detto immobile (opere che, anche se realizzate, ineriscono all'immobile promesso in vendita all'attore ma venduto ad altri) intervenuti fra le parti, per grave inadempimento della società convenuta, deve essere accolta.
pagina 10 di 12 Quanto alla domanda attrice per la restituzione della somma di euro 40.000,00, si rileva anzitutto che le parti nel contratto preliminare all'art. 2 del detto contratto “Prezzo e modalità di pagamento” hanno stabilito che il prezzo era convenuto “a corpo” per la somma complessiva di euro 210.000,00 oltre IVA, stabilendo a carico del promissario acquirente il pagamento a titolo di acconto, da imputarsi quale corrispettivo in sede di stipula del contratto definitivo, della somma complessiva di euro 40.000,00, come di seguito:
Deve escludersi pertanto che il pagamento delle somme in acconto a carico del promissario acquirente sia stato previsto anche a titolo di caparra confirmatoria. Ed é incontestato fra le parti che il Sig. ha effettuato pagamenti per l'importo complessivo di Parte_1 euro 40.000,00 quale acconto sul prezzo stabilito per la compravendita. L'attore, inoltre, ha documentato in atti il pagamento di tale somma in favore della a mezzo CP_1 5 assegni dell'importo rispettivamente di euro 10.000,00, 9.000,00, 3.000,00, 3.000,00 e 15.000,00 (allegato n. 3 all'atto di citazione).
Ciò posto, occorre ricordare che la richiesta di restituzione della somma di euro 40.000,00 è stata formulata da parte attrice già con l'atto di citazione e che vi è sostanziale equivalenza fra le ipotesi di risoluzione per inadempimento della convenuta, poste, nel rispetto del contraddittorio, in questo giudizio, traendo fondamento la declaratoria di risoluzione per inadempimento della convenuta da fatti che hanno avuto legittimo e tempestivo ingresso nel presente giudizio (cfr. Cass. 23820/2022).
pagina 11 di 12 In conclusione, ai sensi dell'art. 1458 c.c., secondo cui “La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite”, essendo “sine titulo” la ritenzione da parte della delle somme versate dal accolta CP_1 Parte_1 la domanda dell'attore di risoluzione del contratto preliminare di compravendita di immobile sito in Cosenza, fg. 15 p.lla 145 sub 37 (ora 145 sub 41) e del collegato contratto di appalto di opere da eseguire sul detto immobile stipulati dalle parti in data 19.3.2018, deve essere accolta altresì la domanda di parte attrice di restituzione della somma di euro 40.000,00 versata dal Parte_1 quale acconto del prezzo stabilito per l'acquisto. Ogni altra questione resta assorbita. Deve invece essere rigettata la domanda attorea di rimborso della somma di euro 1.000,00 di cui alle due fatture allegate al n. 12 dell'atto di citazione rilasciate dalla IT AL & Company, non emergendo la relativa causale e non risultando prova della pertinenza di tali esborsi con l'oggetto dei contratti per cui è causa.
Le spese di lite, liquidate in ragione del valore della causa (scaglione 52.001,00-260.000,00), seguono la soccombenza della parte convenuta per le fasi studio, introduttiva, di trattazione e decisionale, applicando i valori minimi della tariffa.


P.Q.M.

Il Tribunale di Cosenza, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa pendente tra le parti indicate in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, assorbita ogni altra questione, così provvede:
-accoglie la domanda formulata da parte attrice ex art. 1453 c.c. e, per l'effetto, dichiara la risoluzione, per inadempimento della convenuta per quanto in parte motiva, del contratto preliminare di CP_1 compravendita dell'immobile sito in Cosenza, iscritto al fg. 15 p.lla 145 sub 37 (ora p.lla 145 sub 41) e del collegato contratto di appalto di opere relative al detto immobile, entrambi stipulati dalle parti in data 19.3.2018 e condanna la convenuta in persona del lrpt alla restituzione in favore del Sig. CP_1
della somma di euro 40.000,00 versata dal quale acconto del Parte_1 Parte_1 prezzo stabilito per l'acquisto;
-rigetta, per come in motivazione, la domanda attorea di rimborso della somma di euro 1.000,00;
-dichiara inammissibile la domanda di risarcimento del danno formulata da parte convenuta con la comparsa conclusionale;

-condanna altresì parte convenuta alla refusione in favore dell'attore CP_1 Parte_1 delle spese di lite che liquida in complessivi euro 7.052,00, oltre rimborso spese forfettarie al 15%, CAP e IVA, da distrarre in favore del procuratore costituito.
Cosenza, 22 marzo 2025.
Il giudice
Dott.ssa Lucia Angela Marletta
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