N. R.G. 2446 / 2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LODI
Sezione Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona della Giudice dott.ssa Luisa Dalla Via, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 2446/2023 promossa da:
(c.f. ), rappresentata, difesa ed elettivamente domiciliata Parte_1 C.F._1 presso lo studio dell'avv.ta Monica Fiorentini (c.f. ) in Lodi Vecchio (LO), alla C.F._2 piazza Vittorio Emanuele II n. 50;
Ricorrente nei confronti di:
(c.f. ); CP_1 C.F._3
Resistente contumace
Conclusioni per parte ricorrente:
“Voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis, così provvedere:
Nel merito, in principalità: condannare il signor (C.F. ) al pagamento a CP_1 C.F._3 favore della ricorrente dell'importo di Euro 14.500,00 o di quella diversa somma che risulterà, anche in via equitativa, di giustizia.
Con rifusione di spese, diritti ed onorari della presente procedura e della procedura di mediazione non andata a buon fine.”.
Concisa esposizione dei motivi di fatto e di diritto della decisione
Per quanto riguarda il completo svolgimento del processo, ai sensi dell'art. 132 comma II n. 4 c.p.c., si fa rinvio agli atti delle parti ed ai verbali di causa.


1. Oggetto del giudizio
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato in data 29.09.2023, la sig.ra ha domandato Parte_1 la condanna del sig. al pagamento di € 14.415,00 a titolo di risarcimento dei danni cagionati CP_1 all'immobile di sua proprietà nel rapporto locatizio intercorso.
A fondamento della propria la ricorrente ha dedotto le seguenti circostanze fattuali:
- l'1.04.2004 la sig.ra ha stipulato con “HEIS S.a.s. di LL BE & C.” un contratto Pt_1
di locazione commerciale della durata di sei anni dell'immobile sito in Lodi Vecchio (LO), via
Libertà n. 102 (bene censito al NCEU del predetto Comune al Foglio 9, mappale 742, sub. 9), pattuendo un canone annuo di € 11.600,00 rivalutabili annualmente al 75%, da corrispondersi in tre rate quadrimestrali di € 2.900,00 (cfr. contratto – doc. 1);
- nel mese di luglio 2008 il contratto è stato ceduto al sig. , al quale in data 1.07.2015 veniva CP_1
concesso in locazione d'uso anche il box di pertinenza per un canone annuale di € 600,00 da pagarsi in tre rate anticipate in corrispondenza delle scadenze del canone abitativo (cfr. contratto – doc. 2);
- per ottenere il rilascio dell'immobile, il 25.09.2019 la proprietaria ha notificato al conduttore un'intimazione di sfratto per morosità, convalidata dall'intestato Tribunale il 23.10.2019 (cfr. doc. 3, pag. 39);
- in seguito a ripetuti atti di precetto, il 4.08.2022 il conduttore ha spontaneamente rilasciato l'immobile, riconsegnando le chiavi al legale di parte ricorrente (cfr. doc. 4);
- a seguito del rilascio, la sig.ra ha riscontrato diverse problematiche all'immobile, tali da Pt_1
richiedere l'intervento di un'impresa – TS Costruzioni S.r.l. – per la rimozione del mobilio, il ripristino dell'intonaco e della cucina, lo smantellamento del bagno realizzato in assenza delle prescritte autorizzazioni e la pulizia dei locali;

- il costo complessivo delle opere è stato quantificato dall'impresa in € 14.415,00, oltre iva (cfr. preventivo – doc. 5), somma che è stata domandata al sig. , maggiorata delle spese legali, CP_1
con raccomandata del 25.01.2023, rimasta priva di riscontro (cfr. diffida – doc. 6);
- a causa della mancata adesione di parte resistente, il procedimento di mediazione ante causam si
è concluso negativamente (cfr. doc. 7-9).
In esito alla prima udienza, la Giudice ha ammesso i capitoli di prova formulati da parte ricorrente e ha disposto l'interpello del contumace.
All'udienza del 23.04.2024 il resistente, regolarmente notificato ai sensi dell'ar.t 292 c.p.c., non si è presentato per l'interpello senza giustificato motivo e sono stati escussi i testimoni e Tes_1 Tes_2
All'esito, la Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato udienza di discussione
[...] assegnando termine alla ricorrente per il deposito di note scritte sostitutive.
All'udienza dell'11.10.2024 la Giudice, ritenuto di dover disporre una consulenza tecnica per la quantificazione del danno, ha rimesso la causa in istruttoria e ha nominato CTU la geom. Per_1
2 Per_2
All'udienza del 20.11.2024, fissata per il conferimento dell'incarico al CTU, la Giudice, ritenuto inammissibile per tardività il deposito documentazione da parte del ricorrente (su chiavetta USB) e, preso atto dell'intervenuto mutamento dello stato dei luoghi e della conseguente impossibilità di procedere ad accertamento, ha revocato l'incarico alla CTU e ha quindi fissato udienza per discussione e decisione.
All'udienza cartolare del 21.02.2025, richiamate le note conclusive depositate dalla ricorrente, la Giudice ha pronunciato sentenza ex art. 429 c.p.c.


2. Sulla fondatezza della domanda risarcitoria ha agito in giudizio domandando il risarcimento dei danni cagionati all'immobile di sua Parte_1 proprietà nel rapporto locatizio intercorso con il sig. . CP_1
Parte resistente, regolarmente evocata in giudizio, non si è costituita e deve pertanto esserne dichiarata la contumacia.
Per delibare in ordine alla domanda appare preliminarmente opportuno richiamare i pertinenti principi in tema di azione risarcitoria e riparto dell'onere probatorio.
Com'è noto, la disciplina codicistica sulle locazioni impone al conduttore di restituire il bene locato nel medesimo stato in cui l'ha ricevuto, in conformità alla descrizione fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa conformemente al contratto.
La regola dettata dall'art. 1590 c.c. esprime il principio generale per cui il locatore è tenuto a sopportare le conseguenze di un uso corretto del bene che ne abbia comportato un deterioramento per naturale vetustà, mentre grava sul locatore il risarcimento dei danni ulteriori derivanti da un uso scorretto dell'immobile.
Quanto alla ripartizione dell'onere probatorio, in forza del principio generale di cui all'art. 2697 c.c. la prova della ricorrenza del danno e della sua quantificazione grava su chi agisce in giudizio (“In tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore – previsto dall'art. 1590 c.c. – di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.”, così Cass. civ. 6387/2018).
La prova di cui è onerato il locatore è particolarmente rigorosa atteso che, in mancanza di descrizione delle condizioni dell'immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo (cfr. Cass. civ. 15361/2016; in termini, Cass. civ. 1320/2015: “In tema di
3 locazione di immobili urbani, il locatore non può pretendere, al termine del rapporto, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, se non offre la prova dell'uso scorretto della cosa da parte del conduttore.”).
La giurisprudenza ha, quindi, distinto l'ipotesi di deterioramento naturale del bene, da quella di danni eccedenti il normale degrado provocati dal conduttore. Nella prima ipotesi, “Il conduttore quando restituisce la cosa locata, è esonerato dalle conseguenze derivanti dal deterioramento o dal consumo della cosa stessa, qualora siano riconducibili al suo uso conforme al contratto;
tuttavia, le parti ben possono regolare in modo diverso, nell'ambito del sinallagma tra loro specificamente concordato, gli effetti della condizione in cui versa il bene al momento della riconsegna” (cfr. Cass. civ. 15839/2022).
Nella seconda, invece, a fronte della riconsegna di un immobile danneggiato oltre il normale deterioramento, è onere del conduttore risarcire i danni cagionati (“Qualora il bene venga restituito in condizioni deteriori tali da rendere necessarie modifiche e miglioramenti al locatore, il conduttore sarà tenuto al risarcimento del danno”, così Cass. civ. 14654/2016), salva la prova liberatoria (“Incombe sul conduttore l'onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità a lui di ogni singolo danno riscontrato all'immobile locato al termine della locazione e all'atto della riconsegna, presumendosi buono lo stato di quello all'inizio del rapporto ed esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all'uso dedotto in contratto” (così Cass. civ. 2619/2014).
Sul punto va, infine, osservato che chi agisce in giudizio può domandare il risarcimento non solo del danno emergente rappresentato dalle spese sostenute per il ripristino dell'immobile, ma anche del lucro cessante ritraibile dall'impiego del bene nel periodo in cui le riparazioni sono state svolte (“Qualora, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a questo ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi
– richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori”, così Cass. civ. 13222/2010).
Ebbene, ritiene il giudicante che nel caso di specie parte ricorrente non abbia assolto pienamente al proprio onere probatorio.
All'esito dell'istruttoria testimoniale constano sufficienti elementi per ritenere che al momento del rilascio il bene presentasse si condizioni tali da ritenere che fossero presenti danni eccedenti il normale degrado dovuto a vetustà e usura.
Sul punto, assumono rilievo le dichiarazioni rese da amministratore dell'impresa TS Tes_1
Costruzioni S.r.l., che ha riferito di aver redatto un preventivo alla sig.ra per l'esecuzione dei Pt_1
4 necessari lavori di ripristino e pulizia dell'immobile, in seguito ad un sopralluogo (“credo di essere entrato dopo qualche mese che il conduttore era andato via;
quando sono entrato ho visto che c'era il bagno nel piano interrato. La signora ci ha chiesto di fare un preventivo per il ripristino della cucina, dei rivestimenti e degli impianti, di parti in muratura - andava infatti scrostata la vernice che non era idonea agli ambienti con umidità, e per smaltire i mobili abbandonati, tra cui c'era anche del cibo. ADR: poi non abbiamo eseguito alcuno di questi lavori, ci siamo limitati a fare il preventivo”).
Analoghe dichiarazioni sono state rese dal geom. dipendente della predetta impresa, che Testimone_2 ha riferito di essere entrato nell'immobile a fine 2022 e di averlo rinvenuto in stato di abbandono e in avanzato stato di deterioramento (“c'erano intonaci scrostati;
piastrelle del pavimento rotte, rivestimenti della cucina rotti, si vedeva che erano state fatte delle modifiche agli impianti in autonomia;
ricordo che
c'era anche un bagno nel piano interrato che la proprietà ci ha riferito essere abusivo e ci ha chiesto di smantellarlo per ripristinare lo stato precedente. La sig.ra ci chiese un preventivo per risistemare Pt_1 il locale;
io e insieme, abbiamo predisposto il preventivo, che se non ricordo male era Tes_1 intorno ai 14.500 euro, che abbiamo inviato alla signora. ADR: dopo non abbiamo fatto nessun lavoro.”).
Le dichiarazioni dei testi sono apparse lineari, coerenti e prive di contraddizioni, nonché confermate dalle lavorazioni indicate nel preventivo di spesa versato in atti (cfr. doc. 5). Il narrato dei testi, in uno con la mancata costituzione del resistente, che non ha fornito al Tribunale alcun elemento per addivenire ad opposte conclusioni, né ha reso interpello senza giustificato motivo, conducono ritenere parzialmente raggiunta la prova della esistenza di danni ulteriori rispetto a quelli legati al normale deterioramento dell'immobile. Rimane tuttavia incerta la specifica individuazione dei danni occorsi all'immobile, nonché la misura degli stessi.
Tanto premesso in punto di an, infatti, il ricorso non può trovare accoglimento in ragione dell'omessa prova del quantum risarcitorio.
Onerata della relativa prova, parte ricorrente si è limitata a produrre copia del preventivo lavori redatto dall'impresa contattata, senza peraltro che gli interventi siano stati poi dalla medesima eseguiti, come dichiarato dal teste Nessun dubbio che la quantificazione del risarcimento non possa fondarsi Tes_3 esclusivamente su un preventivo di spesa che, in quanto atto a formazione unilaterale, proveniente dalla parte che intende valersene, non è sufficiente a dimostrare il quantum debeatur. Deve poi osservarsi che non vi è neppure la prova dell'entità degli eventuali esborsi sostenuti per il ripristino dell'immobile, proprio in ragione delle dichiarazioni dei testi, che hanno ribadito di aver visionato l'immobile in stato di abbandono e di aver redatto il preventivo, senza tuttavia eseguire materialmente il lavoro.
In difetto di prova, vi è dunque un'oggettiva difficoltà di individuare i danni asseritamente imputabili al
5 conduttore e del pregiudizio patrimoniale conseguentemente subito.
Nel caso di specie, il difetto probatorio dell'azione risarcitoria non risulta sanabile neppure in via equitativa, in ragione dell'intervenuto mutamento dello stato dei luoghi, che ha impedito l'esperimento di una consulenza tecnica.
Infatti, successivamente alla nomina del CTU, e ancora in sede di note conclusive, parte ricorrente ha dato atto dell'intervenuto mutamento dello stato dei luoghi e dell'impossibilità di procedere ad un accertamento tecnico (“allo stato il locale oggetto di causa è stato ripristinato ed ora in uso ad altro inquilino dove viene svolta attività commerciale con le stesse caratteristiche della precedente attività”).
Al contempo, la parte ha domandato l'autorizzazione al deposito di filmati audio e video su chiavetta
USB, nei quali sarebbe stato rappresentato lo stato dei luoghi al momento del rilascio dell'immobile per cui è causa. La produzione documentale è stata ritenuta inammissibile per tardività, trattandosi di deposito domandato oltre le preclusioni istruttorie.
In conclusione, il materiale probatorio in atti non consente di determinare la misura del deterioramento ravvisabile nell'immobile al momento della riconsegna;
né, d'altra parte, è possibile procedere con valutazione equitativa, mancando elementi in base ai quali svolgere tale valutazione.
Per le esposte ragioni, il ricorso deve essere rigettato.


3. Sulle spese di lite
Nulla deve disporsi sulle spese di lite, attesa la contumacia di parte resistente, che non costituendosi non ha svolto alcuna attività processuale liquidabile dal Tribunale (cfr. Cass. civ. 16174/2018, a tenore della quale “La condanna alle spese processuali, a norma dell'art. 91 c.p.c., ha il suo fondamento nell'esigenza di evitare una diminuzione patrimoniale alla parte che ha dovuto svolgere un'attività processuale per ottenere il riconoscimento e l'attuazione di un suo diritto;
sicché essa non può essere pronunziata in favore del contumace vittorioso, poiché questi, non avendo espletato alcuna attività processuale, non ha sopportato spese al cui rimborso abbia diritto”; in termini, Cass. civ. 7361/2023).


P.Q.M.


Il Tribunale di Lodi, ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così decide:
1) rigetta il ricorso proposto da ei confronti di;
Parte_1 CP_1
2) nulla sulle spese.
Sentenza resa ex artt. 420 – 429 c.p.c. mediante lettura del dispositivo in udienza.
Lodi, 21.02.2025 – 27.03.2025.
La Giudice
Dott.ssa Luisa Dalla Via
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