TRIBUNALE DI MESSINA – I Sezione Civile –
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Nella persona del Giudice Unico Onorario GOT Avv. Onofrio Natoli, ha emesso ai sensi dell'art. 281 sexies cpc, dando lettura del dispositivo in udienza con contestuale concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (cfr. in generale art. 132 n.
4 cpc), la seguente
SENTENZA
NELLA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N. RG 2964/2021
TRA
, nato a [...] il [...], C.F. Parte_1
, n.q. di titolare della ditta individuale ” C.F._1 Controparte_1
P. IV , rappresentato e difeso dall'Avv. GIUSEPPE VALERI, ricorrente, P.IV_1
CONTRO
, nata a [...] il [...], C.F. Controparte_2
, rappresentata e difesa dall'Avv. GIUSEPPE MINISSALE, C.F._2
resistente,
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni.
PRECISAZIONE DELLE CONCLUSIONI
I procuratori presenti discutono la causa illustrando brevemente le conclusioni, così come da verbale di udienza di cui la presente sentenza costituisce parte integrante, richiamandosi a quelle già rassegnate in atti. Quindi
IN FATTO ED IN DIRITTO
Con ricorso del 17/06/2021, notificato unitamente a decreto di fissazione udienza il
3/08/2021, parte ricorrente premetteva: di avere stipulato nel 2004 con
[...] un contratto di locazione ad uso commerciale relativamente all'immobile CP_2
sito in Messina, via Consolare Pompea, 1571, al canone annuo di € 4.800,00 asserendo di aver, tuttavia, corrisposto la maggior somma di € 8.400,00 quale effettivo canone annuale;
che nel 2016 le parti avevano rinnovato il rapporto locativo a mezzo di un successivo contratto fissando il canone annuo in € 6.000,00, sebbene l'effettivo canone corrisposto dal ricorrente fosse in realtà pari ad € 9.600,00; che, nonostante le ripetute richieste rivolte all'odierna resistente di effettuare le opere di manutenzione straordinaria nell'immobile per vari problemi di infiltrazione, il ricorrente era stato costretto a provvedere personalmente ed a sue spese;
che, a distanza di tempo, si erano verificati nello stabile nuovi fenomeni di infiltrazione che, in assenza di interventi di riparazione straordinaria da parte della locatrice, avevano reso l'immobile inidoneo all'uso pattuito stante l'insalubrità dell'ambiente e lo stato ammalorato dello stabile;
che, pertanto, in data 20/12/2020 parte locataria era stata costretta a lasciare l'immobile.
Il ricorrente chiedeva, quindi, al Tribunale voler dichiarare la risoluzione del contratto per fatto e colpa della locatrice ed, in ogni caso, accertare il grave inadempimento della stessa, con diritto al rimborso delle somme corrisposte per i lavori di manutenzione straordinaria e per il trasloco della propria attività, oltre al risarcimento dei danni subiti
(in termini di immagine e rischio di perdita della clientela, mobilio e arredi e per il trasferimento in nuovi locali), con condanna di controparte al pagamento dell'indennità per perdita di avviamento e riconoscimento del diritto dell'istante alla ripetizione delle maggiori somme corrisposte a titolo di canoni di locazione. Con ammissione dei mezzi di prova opportuni e conducenti e con vittoria di spese e compensi di giudizio.
La resistente si costituiva con memoria difensiva del 3.09.21, eccependo:
l'improcedibilità del ricorso per violazione dell'art. 415 c.p.c. e dell'art. 5 c. 1bis del d.lgs 28/2010, nonché la carenza di legittimazione ad agire del ricorrente atteso che il contratto di locazione del 2004 e quello del 2016 erano stati stipulati da due soggetti giuridici diversi (e, precisamente, il primo dalla società Parte_2
con P.IV ed il secondo dalla ditta individuale
[...] P.IV_2 [...] ” con P.IV ). Nel merito, la resistente chiedeva il rigetto delle CP_1 P.IV_3
avverse domande in quanto la risoluzione del contratto era avvenuta tra le parti in maniera consensuale e non sussisteva il diritto del ricorrente alla corresponsione dell'indennità di avviamento atteso che la locazione non era cessata per volontà della locatrice e che, peraltro, il conduttore - moroso di alcune mensilità (saldate solo contestualmente alla riconsegna dell'immobile), già alla fine del 2020, aveva concluso un nuovo contratto di locazione avente ad oggetto altro immobile. Contestava, infine, sia il cattivo stato dell'immobile ove la resistente, contrariamente a quanto ex adverso sostenuto, aveva effettuato diversi interventi di manutenzione straordinaria nel 2012,
2019 e 2020 sia la richiesta di ripetizione di indebito, non provata ed infondata in quanto il conduttore non aveva corrisposto altre somme oltre a quelle pattuite in contratto. Con ammissione di prova testimoniale e rigetto dell'avversa richiesta di CTU e con vittoria di spese e compensi, oltre alla condanna di controparte ex art. 96 cpc.
Il precedente GOT, con decreto dell'1.07.2021, comunicato dalla Cancelleria il 21/07/21 fissava l'udienza di comparizione e la discussione in data 16/09/21 con onere a carico del ricorrente di notifica del ricorso e del suddetto provvedimento a controparte entro 10 giorni dalla notificazione dello stesso.
L'udienza summenzionata, a seguito di sostituzione del giudice, non si teneva e veniva, pertanto, differita al 26/05/2022. In esito alla predetta udienza, con provvedimento del
30/05/2022, depositato il 4/06/2022, questo GOT riteneva che non fosse maturata la prospettata violazione dell'art. 415 cpc (atteso che il provvedimento del precedente GOT risultava comunicato in data 21/07/21), salvo ed impregiudicata la restante eccezione che poteva definirsi in uno al merito, e rimetteva le parti in mediazione con rinvio all'udienza del 25/07/2023, successivamente differita d'ufficio al 23/01/2024 ove le parti davano atto dell'esito negativo della mediazione insistendo in atti.
Con ordinanza del 28/01/2024 venivano ammesse le prove per testi specificate, dirette e contrarie, raccolte all'udienza del 22/10/2024, ed era, invece, rigettata la richiesta di
CTU, stante il rilascio dell'immobile e salvo quanto potrà eventualmente ricavarsi, anche ex artt. 115 e 116 cpc c. 2 o in base alla perizia giurata in atti, in sede di valutazioni equitative.
Con provvedimento fuori udienza del 23/10/2024, questo GOT autorizzava la resistente a richiedere ed ottenere dall'Agenzia delle Entrate l'esibizione del nuovo contratto di locazione stipulato nel 2020 dal ricorrente, con onere della produzione delle risultanze entro il 1.2.25 (con quanto sul punto poi esplicitato), e rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni, discussione orale e decisione ex art. 281 sexies cpc all'odierna udienza.
In punto di decisione, richiamato e dato atto di quanto sopra nello specifico si diversificano le determinazioni come di seguito.
Preliminarmente va definitivamente rigettata l'eccezione di improcedibilità della domanda per violazione dell'art. 415 c.p.c. a norma del quale “il ricorso, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza, deve essere notificato al convenuto, a cura dell'attore, entro dieci giorni dalla data di pronuncia del decreto”.
Invero, dagli atti di causa risulta che il precedente GOT – a seguito dell'iscrizione a ruolo del presente giudizio il 21/06/2021 - ha fissato l'udienza di comparizione e discussione con decreto dell'1/07/2021, onerando il ricorrente di notificare il ricorso ed il suddetto provvedimento a controparte entro 10 giorni dalla comunicazione dello stesso decreto.
Non si ritiene, pertanto, maturata la prospettata violazione dell'art. 415 c.p.c. atteso che il decreto è stato comunicato al ricorrente il 21/07/2021 ed il ricorso, unitamente al decreto, è stato presentato all'UNEP il 23/07/2021, come emerge dagli atti e come ammesso anche dalla stessa resistente.
Parimenti va disattesa l'eccezione di improcedibilità dell'azione per omesso tentativo di mediazione in violazione dell'art. 5 c. 1 bis del d.lgs 28/2010.
In merito va osservato che, secondo la disposizione citata, in tema di locazione il preventivo esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda e l'improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza;
va - altresì - rilevato che, secondo il disposto normativo, nell'ipotesi in cui la mediazione non sia stata esperita, il Giudice assegna il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione.
Nel caso di specie si ritiene, pertanto, che la condizione di procedibilità sia stata soddisfatta atteso che - a seguito del decreto del 30/05/2022, depositato il 4/06/2022, con il quale questo GOT ha rimesso le parti in mediazione - il ricorrente ha tempestivamente e regolarmente avviato la procedura che si è, tuttavia, conclusa negativamente stante il mancato raggiungimento di un accordo tra le parti.
Va, altresì, rigettata l'eccezione di difetto di legittimazione ad agire sollevata da parte resistente secondo cui la ditta individuale ”, odierna ricorrente, sarebbe Controparte_1
soggetto giuridico differente rispetto alla società Parte_2
, originaria conduttrice dell'immobile locato.
[...]
In merito, dalla documentazione versata in atti si evince che originariamente il rapporto locativo è stato instaurato con la società ” con Parte_2
P.IV , di cui erano soci i sig.ri e;
nel P.IV_2 Parte_2 Parte_2
2015 la società in questione è stata sciolta senza liquidazione per mancata ricostituzione della pluralità dei soci a seguito dell'intervenuto recesso da parte del socio Pt_2
con successiva prosecuzione dell'attività da parte del socio superstite in forma
[...]
di impresa individuale (precisamente ” con P.IV ), che ha Controparte_1 P.IV_3
sottoscritto il contratto in occasione del rinnovo del rapporto locativo nel 2016.
Al riguardo, va osservato che nel caso specifico del recesso di un socio da una società in nome collettivo composta da due soli soci, qualora quello superstite non abbia ricostituito la pluralità della compagine sociale decidendo al contempo di continuare l'attività aziendale come impresa individuale - così determinandosi lo scioglimento della società, a norma dell'art. 2272 n. 4, c.c. -, non si realizza una trasformazione societaria la quale presuppone che si passi da un ente ad un altro ente. Come chiarito dalla Corte di Cassazione, “lo scioglimento della società, che a norma dell'art. 2272 c.c., n. 4, si determina per la sopravvenuta mancanza della pluralità dei soci, se la società non sia ricostituita nel termine di sei mesi, quando riguarda una società di persone non determina alcuna modificazione soggettiva dei rapporti facenti capo all'ente, la titolarità dei quali si concentra nell'unico socio rimasto” (cfr. Cassazione civile 14 gennaio 2015, n. 496, in senso conforme Cass. n. 3670 del 2007, Cassazione civile sez. VI, 26/10/2021, n.30094).
Da ciò consegue la legittimazione ad agire di parte istante nel presente giudizio.
Ciò chiarito e venendo al merito, anzitutto occorre osservare che, nella fattispecie in esame, il titolo è da ritenersi provato posto che parte ricorrente attraverso la produzione del contratto di locazione ad uso commerciale originariamente stipulato nel 2004 e del successivo rinnovo concluso dalle parti nel 2016 ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata. Va, tuttavia, rigettata la domanda del ricorrente volta ad accertare la risoluzione del rapporto contrattuale per fatto e colpa della locatrice.
In merito, occorre osservare che, nel caso di specie, il contratto di locazione risulta oggetto di risoluzione consensuale tra le parti, come eccepito da parte resistente.
Dal verbale di riconsegna dell'immobile in atti si evince, infatti, che il conduttore ha dichiarato espressamente di lasciare libero e sgombro l'immobile “con ciò intendendo risolto consensualmente il contratto fra le parti” ed, inoltre, in tale occasione le parti si sono date reciprocamente atto che il suddetto verbale costituiva “riconsegna del bene ai fini della risoluzione consensuale”.
Ciò naturalmente non esclude che le parti possano esercitare, come indicato nel verbale e come effettivamente avvenuto nel presente giudizio, le reciproche azioni, anche giudiziarie, in ordine ai fatti verificatisi in costanza del rapporto locativo, ferma restando
- a parere di questo Giudice - la risoluzione del contratto avvenuta consensualmente.
Per analoghe considerazioni non può accogliersi anche la richiesta del ricorrente di condanna ex adverso al pagamento dell'indennità per perdita di avviamento ex art. 34 l.
392/78. In proposito, va osservato che il diritto all'indennità di avviamento, presuppone, in ogni caso l'esistenza di un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo, la destinazione dell'immobile locato ad attività che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti o dei consumatori, nonché la cessazione del contratto per volontà del locatore e non per recesso od inadempimento o altro fatto del conduttore.
Ne consegue che anche la risoluzione consensuale, pertanto, esclude il diritto del conduttore all'indennità per perdita di avviamento (cfr Cass. Civ. SS.UU. 27 febbraio
1995 n°2231).
Va, ora, esaminata la domanda di parte istante volta ad accertare in ordine ai fatti verificatisi in costanza del rapporto locativo l'inadempimento della locatrice per violazione degli obblighi di cui agli artt. 1575 e 1576 c.c.
In via preliminare, è appropriato richiamare il dettato normativo dell'art. 1575 c.c. che impone al locatore di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto, oltre che di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
In tema di mantenimento della cosa in buono stato locativo, il successivo articolo 1576
c.c., a corredo degli obblighi sopra menzionati, precisa che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore;
inoltre, come specificato nel successivo art. 1609 c.c. le riparazioni di piccola manutenzione che devono essere eseguite dal conduttore a sue spese sono unicamente quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, restando escluse quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Chiarita la cornice normativa di riferimento, va osservato che nella vicenda che occupa parte istante lamenta la presenza di fenomeni infiltrativi, di umidità e muffa all'interno dell'immobile condotto in locazione, insorti già nel 2008 e ripresentatisi nel 2020, in relazione ai quali parte resistente non avrebbe adempiuto al proprio obbligo di manutenzione con conseguente inadempimento degli impegni assunti in virtù del rapporto locativo. Ciò premesso, si rappresenta che nel caso di specie non è stata disposta CTU tecnica per accertare lo stato dei luoghi stante il rilascio dell'immobile il 20/12/2020, giusto verbale di riconsegna in atti. Occorre, pertanto, valutare lo stato dei luoghi alla luce del complesso quadro probatorio.
Dagli atti di causa risulta che il conduttore con missiva del 7/09/2020 sollecitava l'intervento della locatrice in considerazione del fatto che l'immobile condotto in locazione si era allagato “a seguito di una copiosa infiltrazione di acqua piovana proveniente anche dalle pareti dell'abitazione” che aveva causato “ancora un volta, danno oltre che alle suppellettili ed agli arredamenti, anche alla merce giacente…..
l'impianto elettrico, anche in tale occasione, dava segni di malfunzionamento, di dispersione di energia, creando dei corto circuiti all'interno dell'immobile”. Con successiva missiva del 13/11/2020, l'istante lamentava il fatto che la locatrice era rimasta inerte non avendo posto in essere alcun intervento risolutorio, contestando l'inesistenza della impermeabilizzazione, l'insalubrità degli ambienti e l'inidoneità dell'immobile all'uso pattuito.
Con riferimento alle risultanze della prova testimoniale, si osserva che dall'esame delle dichiarazioni rese emerge una netta contrapposizione tra le diverse ricostruzioni. In particolare, i testi di parte ricorrente hanno confermato la sussistenza di fenomeni infiltrativi e di muffa tali da cagionare danni all'interno dell'immobile e da rendere necessari interventi di manutenzione straordinaria effettuati, nell'inerzia della locatrice,
a spese della stessa parte ricorrente;
i testi di parte resistente hanno, invece, negato la presenza di gravi infiltrazioni all'interno dei locali, affermando che periodicamente erano stati eseguiti dei lavori di manutenzione su richiesta della locatrice.
Invero la ricostruzione dei fatti prospettata da parte istante trova riscontro documentale in numerosi atti di causa. Anzitutto risulta allegata dal ricorrente una perizia giurata che, sebbene non sia dotata di efficacia probatoria anche rispetto ai fatti che il consulente dichiara di avere accertato, può costituire un elemento indiziario al pari di ogni documento proveniente da un terzo, il cui apprezzamento è affidato alla valutazione discrezionale del giudice in relazione al complesso quadro probatorio (Cass. n. 33503/18 del 27/12/2018; Trib. Lagonegro n. 190/18 del 20/06/2018).
Dalla perizia sopra indicata redatta dall'Ing. , recatosi sui luoghi Persona_1
tra novembre e dicembre 2020, si evince che nell'immobile locato era possibile riscontrare problemi di umidità dovuti a risalita capillare alla base dei muri perimetrali esterni e dei muri interni, che avevano generato un “deterioramento dei mobili di arredamento presenti all'interno dell'attività commerciale …adoperati per l'esposizione della merce e adagiati nelle vicinanze dei muri perimetrali oggetto di risalita capillare”
Inoltre, erano presenti tracce di umidità anche sulla parte alta di alcune pareti specie nel locale wc del retrobottega, riconducibili ad “alcune infiltrazioni provenienti da un terrazzo soprastante di proprietà della stessa persona titolare dell'immobile…”, che avevano “danneggiato l'intonaco espandendosi anche nella zona dove sono alloggiati alcuni comandi dell'impianto elettrico e di allarme” (cfr. perizia giurata pag. 5).
Dall'elaborato peritale emerge altresì che gli infissi, in considerazione della vetustà, non garantivano la giusta tenuta contro gli agenti atmosferici favorendo infiltrazioni di acqua piovana con conseguente danneggiamento delle pareti limitrofe.
Alla perizia di parte risultano, inoltre, allegati dei rilievi fotografici da cui è possibile riscontrare l'esistenza di fenomeni infiltrativi e di umidità con interessamento anche di locali ove erano collocati alcuni impianti elettrici, oltre alla presenza di mobili rovinati ed al distacco di intonaco e di una cassetta dell'impianto elettrico.
Inoltre, il ricorrente ha prodotto un preventivo relativo alla sostituzione ed al ripristino di alcuni mobili danneggiati dall'umidità e delle fatture (aventi ad oggetto dei lavori di ristrutturazione all'interno del locale e l'acquisto di mobili), che, sebbene non quietanzati (con le conseguenze di seguito indicate), costituiscono un ulteriore elemento indiziario della presenza di fenomeni infiltrativi all'interno dell'immobile, da valutare alla luce del complesso quadro probatorio.
Di contro, la locatrice non ha dimostrato di aver adempiuto all'obbligo di manutenzione all'interno dell'immobile atteso che le dichiarazioni rese in sede testimoniale non hanno trovato riscontro documentale, eventualmente con allegazione di fatture, ricevute, bonifici riconducibili ai lavori che sarebbero stati eseguiti periodicamente. Si osserva, altresì, che in ogni caso i suddetti interventi anche, laddove eseguiti, non sarebbero stati comunque sufficienti né idonei a risolvere/rimuovere i problemi infiltrativi ed i fenomeni di umidità comunque presenti nel locale.
Va, inoltre, osservato che “in materia di locazioni, poiché il proprietario locatore ha l'obbligo, ex articolo 1575 del Cc, di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all'uso convenuto, grava su di lui una presunzione di responsabilità che può essere vinta mediante la prova, offerta dal locatore medesimo, dell'imputabilità dell'evento al caso fortuito ovvero al fatto illecito del terzo” (Tribunale , Milano , sez. XIII , 23/07/2020 , n. 4621), prova non fornita da parte resistente.
Da questo evidenziato si ritiene che la sig.ra non abbia adempiuto all'obbligo di CP_2
manutenzione posto dalla legge a carico del locatore quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna in buono stato di manutenzione ex art. 1575 c.c. e rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 c.c., l'inosservanza dei quali determina inadempimento della locatrice, con conseguente diritto al risarcimento dei danni subiti dal ricorrente (in relazione a mobilio, arredi, merce deteriorata) che si quantificano, tenuto conto delle peculiarità del caso concreto, in via equitativa in € 4.000,00. Sul punto, ritenendo la ricorrenza delle condizioni in tal senso, si condivide l'indirizzo espresso dalla Corte di Cassazione secondo cui la liquidazione de qua “….è rimessa al prudente criterio valutativo del giudice di merito non soltanto quando la determinazione del relativo ammontare sia impossibile, ma anche quando la stessa, in relazione alla peculiarità del caso concreto, si presenti particolarmente difficoltosa” (Con Cass. Sez.
III civ. n. 23661\20 depositata il 21.10.20).
Si precisa che dal riconoscimento e dalla quantificazione in via equitativa di cui sopra, rimangono esclusi gli ulteriori danni lamentati dall'istante, compresi quelli all'immagine ed al rischio di perdita della clientela, in quanto totalmente sforniti di prova anche in via presuntiva e, pertanto, non liquidabili nemmeno in via equitativa.
Passando all'esame della domanda di rimborso delle somme corrisposte dal ricorrente per i lavori di manutenzione straordinaria e per il trasloco della propria attività, la stessa non può trovare accoglimento.
In merito si osserva che il ricorrente non ha fornito completa e idonea prova delle somme effettivamente corrisposte, limitandosi a depositare delle fatture prive di quietanza o di altro mezzo che provi l'avvenuto pagamento, come ad esempio l'evidenza del bonifico effettuato. Sul punto, secondo l'orientamento maggioritario espresso dalla giurisprudenza, la produzione della fattura non è sufficiente a dimostrare l'effettivo pagamento delle somme anticipate, essendo necessaria anche la produzione della documentazione bancaria che attesti l'avvenuto pagamento.
Analogamente considerazioni valgono anche in relazione al preventivo di spesa del
7/12/2020 per un importo indicato di € 9.760,00, in relazione al quale non vi sono riscontri dell'effettivo pagamento di somme da parte istante.
Per quanto attiene nello specifico alla fattura 4/21 del 4/05/2021 per l'importo di €
7.320,00 - unica fattura per la quale il ricorrente produce evidenza del pagamento della somma di € 4.220,00 in acconto - si rileva che la stessa si riferisce ad un periodo successivo alla risoluzione del contratto. Inoltre, la suddetta fattura ha ad oggetto anche lo smontaggio, il trasporto, ed il rimontaggio arredi presso il nuovo immobile locato dal conduttore in relazione ai quali, a parere di questo GOT, non è dovuto il rimborso stante la risoluzione consensuale del contratto.
Va, altresì, ritenuta infondata la domanda di ripetizione dei canoni corrisposti in eccedenza rispetto a quanto pattuito nel contratto.
Vero è che in sede di prova testimoniale i testi del ricorrente ( e Testimone_1 [...]
rispettivamente, ex moglie e dipendente dell'istante) hanno riferito che Tes_2
venivano corrisposte maggiori somme rispetto al canone di locazione indicato in contratto. Tuttavia, quanto emerso in occasione delle prove orali non è supportato da alcun riscontro che consenta di ritenersi raggiunta per presunzioni la prova dell'accordo simulatorio e la continuità dei pagamenti in eccedenza.
Il ricorrente, infatti, si è limitato ad allegare ricevute di pagamento da cui risulta corrisposto il canone indicato in contratto, senza fornire alcuna prova documentale delle maggiori somme asseritamente corrisposte eventualmente producendo evidenza di ulteriori ricevute di pagamento o bonifici effettuati nel corso del rapporto locativo o una cronologia dei prelievi effettuati in concomitanza delle scadenze mensili da cui potesse desumersi il versamento di somme maggiori rispetto a quelle dovute in base al contratto.
Né, del resto, nelle diffide allegate si evince alcuna contestazione in merito ai canoni pagati in eccedenza ma si riscontra esclusivamente una richiesta di riduzione del canone mensile pattuito a causa dei fenomeni infiltrativi lamentati all'interno dell'immobile.
Né, infine, può attribuirsi rilevanza al documento di integrazione e parziale rettifica del contratto di locazione, nel quale il relativo canone annuo è indicato in € 9,600,00 e, quindi, in € 800,00 mensili in quanto, in ogni caso, afferente ad un periodo successivo
(vale a dire dall'1/01/2021) rispetto a quello di risoluzione del contratto avvenuta a dicembre 2020.
Si rigetta, infine, la domanda di condanna del ricorrente per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c che postula la mala fede ovvero la colpa grave, consistenti nella consapevolezza dell'infondatezza della domanda e della tesi difensiva ovvero nell'assenza dell'ordinaria diligenza nell'acquisizione di tale consapevolezza, elementi che difettano nel caso di specie, stante peraltro il parziale accoglimento delle richieste di parte istante.
In ordine alla regolamentazione delle spese di lite, dato atto di quanto sopra, si ritiene giusto ed equo compensare le spese processuali per 1\2, con la restante metà posta a carico di parte resistente, liquidandole in tale proporzione come in dispositivo.

PQM

Il Tribunale, in persona del sottoscritto GOT, sentiti i procuratori delle parti e definitivamente pronunziando nel procedimento RG n. 2964/2021, disattesa od assorbita ogni diversa istanza, difesa e deduzione, così provvede:
1 – rigetta le eccezioni di improcedibilità della domanda per violazione dell'art. 415
c.p.c. e dell'art. 5 c. 1 bis del d.lgs 28/2010 nonché di difetto di legittimazione ad agire sollevate da parte resistente;

2 – dichiara l'inadempimento della locatrice e, per l'effetto, condanna
[...]
al risarcimento dei danni in favore di parte ricorrente per le causali di cui CP_2
in narrativa, che si liquidano in via equitativa in € 4.000,00, rigettando le altre domande di parte istante;

3 – rigetta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c, proposta da parte resistente;

4 – compensa per 1\2 le spese di liti, condannando alla rifusione Controparte_2
della restante metà a favore del ricorrente, liquidandole in tale proporzione in € 223,30 per spese vive ed in € 2.500,00 per compensi, oltre rimborso forfettario, IV e CPA se dovute.
Così deciso in Messina al termine della Camera di Consiglio del 22/05/2025, in calce all'udienza.
IL GOT
Dott. Onofrio Natoli