N. R.G. 7706/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
Prima Sezione CIVILE dott. Mirko Buratti
Il Giudice, esaminato il ricorso ex art. 281 undecies cod. proc. civ., pronuncia il giorno 09/07/2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 7706/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LAPOMARDA Parte_1 P.IVA_1 GIANPIERO, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SCARFO' Controparte_1 C.F._1 ELISABETH, elettivamente domiciliato in VIA GIACOMO MATTEOTTI N.13 20841 CARATE BRIANZA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SCARFO' Controparte_2 C.F._2 ELISABETH, elettivamente domiciliato in VIA GIACOMO MATTEOTTI N.13 20841 CARATE BRIANZA
CONVENUTO/I

CONCLUSIONI
Le parti costituite hanno concluso come da ricorso o nota depositata telematicamente.
pagina 1 di 6 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione Con ricorso presentato in data 22 novembre 2024, la chiese di Parte_2 condannare e al pagamento della somma pari a € 37.759,00 a Controparte_1 Controparte_2 titolo di provvigioni e mancato guadagno. Precisò che in data 21 febbraio 2024 e avevano sottoscritto Controparte_1 Controparte_2 l'incarico di mediazione immobiliare per la vendita del loro immobile sito in Brugherio in via Pablo Neruda n. 29 I e, precisamente, l'appartamento censito al catasto al foglio 26, mapp. 374, sub. 1, Cat. A/7, classe 4, vani 7,5 e Box censito al foglio 26, mapp. 374, sub. 2, Cat. C/6, classe 6 (doc. 3 - 4). Osservò che i resistenti avevano richiesto quale importo per la vendita dell'immobile € 585.000,00. che avevano concordato di terminare l'incarico il 30 settembre 2024. Inoltre, era stata prevista CP_3 una provvigione in favore dell'agente immobiliare pari al 3% del prezzo se quest'ultimo fosse stato compreso tra € 570.000,00 ed € 585.000,00, ovvero pari al 2% se il prezzo fosse stato compreso tra € 550.000,00 ed € 570.000,00. Affermò di aver iniziato ad espletare l'incarico raccogliendo la documentazione necessaria e organizzando le visite dell'immobile. Dichiarò di aver raccolto una proposta di acquisto in data 16 maggio 2025 con la quale CP_4
aveva offerto il prezzo di euro 560.000 per l'acquisto dell'immobile, ma tale proposta era stata
[...] rifiutata dal venditore. Per tale ragione, il medesimo aveva innalzato il prezzo di vendita proposto, offrendo € 585.000,00 e contestualmente si era impegnato a versare la provvigione per l'espletamento dell'incarico di mediazione pari ad € 13.400,00 oltre iva (doc 8). Riferì che anche tale proposta non era stata accettata dai venditori perché ritenuta non conforme al punto 6 lettera a) dell'incarico di mediazione e che gli stessi, pochi giorni dopo, avevano deciso di recedere, senza giusta causa, dal contratto di mediazione. Evidenziò di aver tentato di risolvere in via stragiudiziale la controversia mediante l'avvio del procedimento di negoziazione assistita che, tuttavia, si era concluso con un mancato accordo. Si costituirono in giudizio e e precisarono di essere comproprietari Controparte_1 Controparte_2 di un immobile sito in Brugherio in via Pablo Neruda n.29/I, censito al catasto al foglio 26 mapp. 374, sub.1, Cat A/7, classe 4, vani 7,5 e Box censito al foglio 26, mapp. 374, sub.2, Cat. C/6 classe 6 e di aver deciso, nel febbraio del 2024, di vendere il proprio immobile per poter comprare un immobile di nuova costruzione sito sempre in Brugherio, per il quale in data 12.02.2024 avevano sottoscritto una proposta di acquisto. Osservarono che la ricorrente aveva organizzato le visite e li aveva messi in contatto con un suo geometra di fiducia, per valutare la conformità dell'immobile. Testimone_1 Asserirono di aver scoperto, tramite l'accesso agli atti effettuato dal geometra, che l'immobile era privo del certificato di agibilità. Precisarono di aver comunicato tale circostanza all'agenzia immobiliare in data 30 maggio 2024 e di aver rappresentato la volontà di interrompere le procedure di promozione al fine di risolvere tale problema. Affermarono di aver rifiutato la prima proposta presentata da perché il prezzo CP_4 proposto era più basso rispetto a quanto prospettato e perché il promissario acquirente aveva specificato di volere acquistare l'immobile e parte del mobilio, circostanza da loro non prevista. Per quanto concerne la seconda proposta osservarono che essa non era conforme al contratto di mediazione sottoscritto in quanto la caparra non corrispondeva a quanto stabilito al punto 6, lettera a). Osservarono che la ricorrente non aveva offerto il suo supporto per risolvere le problematiche emerse, né aveva informato della mancanza del certificato di agibilità e delle conseguenti CP_4 problematiche nell'ottenimento del mutuo (doc. 5). Segnalarono che, invece, aveva insistito fortemente nell'accettazione della proposta formulata dal proponente. I resistenti proposero domanda riconvenzionale chiedendo € 53.242,00 a titolo di risarcimento da perdita di chance. Affermarono di aver dovuto ritirare la prenotazione dell'immobile in costruzione in via Nino Bixio a Brugherio a causa della condotta inadempiente di Parte_2 pagina 2 di 6 Osservarono che con la vendita dell'immobile di loro proprietà e l'acquisto di quello nuovo avrebbero ottenuto una liquidità pari a € 100.000,00. Infatti, l'acquisto dell'immobile sito in via Bixio avrebbe comportato dei costi pari a € 431.600,00 (415.000,00 + 4% IVA, costo dell'immobile comprensivo anche dell'acquisto di cantina e box doppio), mentre dall'alienazione dell'immobile di loro proprietà, all'importo di € 585.000,00 previsto dal contratto, avrebbero ottenuto la somma di € 567.450,00, sottratto l'importo di € 17.550 dovuto all'agenzia immobiliare a titolo di provvigione. Aggiunsero di aver individuato un nuovo immobile da acquistare nella medesima zona sito all'interno della “Residenza Giada”, comprensivo di box doppio, ad un prezzo maggiore di € 32.448,00 rispetto a quello che i resistenti avrebbero speso per quello di Via Bixio. Disattesa la richiesta di prove orali, la causa venne rinviata per la discussione orale alla data del 15 maggio 2025, in modalità cartolare.
-------- La domanda proposta dalla va rigettata. Parte_2 Preliminarmente, si ritiene opportuno richiamare i principi fondamentali elaborati dalla Corte di Cassazione in materia di mediazione. Il mediatore, purché iscritto al registro delle imprese o al repertorio delle notizie economiche e amministrative tenuto dalla Camera di Commercio (v. Cass. Sez. III, 16 gennaio 2014, n. 762), ha diritto a norma dell'art. 1755 c.c. alla provvigione se, messe in relazione due o più parti, senza essere legato da vincoli di collaborazione o rappresentanza con alcuno, l'affare sia concluso ed esista relazione causale fra la conclusione e l'attività in concreto svolta dal mediatore. In particolare, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, “l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'articolo 2932 del codice civile, ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato” (ex multis, Cass. n. 6815/2021; Cass. 30083/2019). Nel caso di specie, è pacifico che e hanno deciso di recedere dal Controparte_1 Controparte_2 contratto di mediazione senza accettare nessuna delle proposte formulate da . Ne CP_4 consegue che l'aver messo in contatto i resistenti con lo stesso non è condizione sufficiente per la nascita del diritto alla provvigione ai sensi dell'art. 1755 c.c.. Le parti avevano concordato, all'interno dell'art. 3 del contratto di mediazione, che “il compenso maturerà alla avvenuta conoscenza da parte dell'acquirente dell'accettazione della proposta di acquisto e verrà corrisposto dal venditore all'agente immobiliare alla data convenuta per il pagamento previsto al successivo punto 6a) o, in mancanza di questo, entro 30 giorni dalla data di accettazione della proposta di acquisto”. Pertanto, il diritto alla provvigione non mai è sorto in quanto i resistenti non hanno accettato alcuna proposta di acquisto. In via subordinata, ha chiesto di condannare i resistenti al Pt_2 Parte_1 pagamento della penale prevista dall'art. 10 lett. A e B del contratto di mediazione. Preliminarmente i resistenti hanno eccepito la vessatorietà della clausola. La Suprema Corte ha affermato che “La clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche in caso di recesso da parte del venditore può presumersi vessatoria quando il compenso non trova giustificazione nella prestazione svolta dal mediatore. È compito del giudice di merito valutare se una qualche attività sia stata svolta dal mediatore attraverso le attività propedeutiche e necessarie per la ricerca di soggetti interessati all'acquisto del bene”; ed ancora “In tema di mediazione, la clausola del contratto che riservi al mediatore, in caso di recesso anticipato del preponente, una penale commisurata al prezzo di vendita del bene, indipendentemente dall'attività di ricerca di acquirenti che il mediatore abbia concretamente svolto per la conclusione dell'affare, non attiene alla determinazione dell'oggetto del contratto o al corrispettivo, nel senso di cui all'art. 34, comma 2, c. cons., e non si sottrae pertanto alla valutazione di vessatorietà, che il giudice è tenuto a compiere d'ufficio, sia al fine pagina 3 di 6 di verificare se la clausola determini un significativo squilibrio a carico del consumatore dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, ex art. 33, comma 1, c.cons., sia per il suo potenziale contrasto con l'art. 33, comma 2, lett. e), c.cons., in base al quale si presume vessatoria la clausola che consente al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest'ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere”. (Cassazione civile sez. II - 18/09/2020, n. 19565). La ricorrente ritiene che vi siano state delle trattative in quanto all'interno dell'incarico di mediazione i resistenti avevano dichiarato espressamente che “il testo del contratto è stato oggetto di articolata trattativa avendone esaminata e discussa ogni singola clausola, ben consapevole delle reciproche obbligazioni nonché dei reciproci diritti” e per l'effetto avevano sottoscritto ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. le clausole contrattuali del contratto di mediazione. Nel caso di specie, sebbene sia incontestata la qualifica di consumatori dei resistenti, tale clausola non si ritiene vessatoria in quanto il compenso trova giustificazione nella prestazione svolta dal mediatore. Parimenti risulta ragionevole e non manifestamente eccessivo l'importo pattuito pari al 70% della provvigione, idonea cifra pattuita coerentemente con la ratio della clausola penale. La ricorrente ha contestato l'inadempimento dei ricorrenti che hanno deciso di recedere dal contratto senza giustificato motivo e, contestualmente, hanno rifiutato una proposta conforme a quanto pattuito all'interno del contratto di mediazione. I resistenti hanno osservato che il recesso era avvenuto a seguito della violazione degli obblighi contrattuali: nello specifico, precisavano che la società non aveva agito Parte_1 secondo buona fede e correttezza come disposto dall'art. 1759 c.c., non avendo rispettato il dovere di riferire alle parti le circostanze dell'affare di cui era a conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza ordinariamente esigibile. Infatti, pur essendo a conoscenza della mancanza dell'agibilità Parte_1 dell'immobile (come provato dall'e-mail del 30.05.2024), non ha dichiarato al proponente tale circostanza al momento della ricezione della proposta (effettuata il 3.06.2024 e pertanto in data antecedente). Pertanto, essi ritengono che la suddetta omissione possa costituire un fatto grave, tale da giustificare il recesso. Contrariamente, la ricorrente afferma di aver comunicato a la mancanza del certificato CP_4 di agibilità e che lo stesso aveva deciso in ogni caso di proseguire le trattative. Inoltre, afferma di aver agito secondo l'ordinaria diligenza avendo coadiuvato i venditori a nominare un tecnico di fiducia e avendo fornito all'acquirente tutte le informazioni acquisite (mancanza del certificato di agibilità, possibilità di concludere la compravendita e di ottenere un mutuo), necessarie e preliminari per esprimere un consenso informato. Va premesso che l'art. 1759 cod. civ. impone al mediatore di tenere un comportamento improntato all'imparzialità ed alla lealtà nei rapporti con le parti che pone in relazione ai fini della conclusione dell'affare: da tale obbligo, che si ispira alla generale regola comportamentale della buona fede in materia contrattuale, discende il dovere di informazione delle parti che riguarda la comunicazione non solo delle circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, cioè quelle accertate o di cui abbia avuto, comunque, notizia, ma anche di quelle che, sebbene non conosciute dal mediatore, lo stesso avrebbe dovuto conoscere o per espresso incarico del cliente o perché rientranti nel contenuto della prestazione che il mediatore usualmente si impegna a svolgere in favore del cliente. In proposito, la Suprema Corte ha affermato che “Il mediatore ha l'obbligo di informare correttamente le parti secondo il criterio della media diligenza professionale;
pertanto, è tenuto, in positivo, a comunicare le circostanze che gli sono note o comunque conoscibili con la comune diligenza professionale e, in negativo, a non fornire informazioni non veritiere” (già Cass. 26 maggio 1999 n.5107 in Foro It. 1999, 3289), evidenziando così che il mediatore è tenuto, proprio per la sua speciale professionalità, ad un grado di diligenza superiore a quella dell'uomo medio. L'obbligo di fornire al cliente una corretta e completa informazione in ordine all'affare da concludere pagina 4 di 6 deriva dalla specificità della sua figura professionale, dalla competenza ed esperienza connesse all'esercizio di tale attività. Ne consegue che l'obbligo di informazione gravante sul mediatore ex art. 1759 cod. civ. comprende, come si è detto, non soltanto l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, ma anche quelle conoscibili con l'uso della diligenza richiesta ad un operatore professionale. Il grado di diligenza richiesto al mediatore professionale deve essere commisurato sia alle caratteristiche dell'affare che al livello di organizzazione del mediatore. Pertanto, se l'affare presenta particolari caratteristiche, il mediatore è tenuto ad una più penetrante verifica degli elementi rilevanti sulla valutazione e sicurezza dell'affare, soprattutto se, potendo avvalersi di mezzi e di una organizzazione propria, può agevolmente procurarsene la conoscenza (Cass. n. 4126 del 22/03/2001). Nel caso in esame, si ritiene che il recesso effettuato dai resistenti sia sorretto da una giusta causa. Infatti, i resistenti hanno effettuato il recesso a seguito della seconda proposta formulata da CP_4
.
[...] Sebbene l'agenzia immobiliare affermi di aver comunicato al proponente tale condizione, indicando che erano in corso le verifiche e l'accesso agli atti circa l'agibilità (doc. 5 memoria di costituzione e doc. 7 ricorso di controparte), ciò dimostra che era consapevole della mancanza della stessa, come da mail ricevuta in data 30 maggio 2024. Pertanto, la mancanza del titolo abilitativo avrebbe legittimato l'acquirente a rifiutare di stipulare il contratto definitivo di vendita ovvero di stipularlo alle condizioni pattuite, rendendo necessario, ove avesse inteso, ciò nonostante, acquistare ugualmente l'immobile, che dichiarasse espressamente di essere a conoscenza della mancanza del certificato di agibilità e di ritenerla condizione non ostativa al perfezionamento dell'affare. Si ritiene, dunque, che il mediatore non abbia adeguatamente tutelato la posizione del promittente venditore, esponendolo al rischio di un recesso della controparte dall'affare giustificato dall'eventuale esito negativo della verifica in corso sull'agibilità, dovendosi così giustificare la decisione di quest'ultimo di esercitare il recesso. prospetta, inoltre, l'operatività della clausola penale anche per l'ipotesi Parte_1 prevista dall'art. 10 B) del contratto di mediazione “per rifiuto ingiustificato del venditore di accettare una proposta conforme al presente incarico”. In realtà, anche per tale profilo, entrambe le proposte non si presentano conformi a quanto previsto all'interno del contratto stipulato. La prima proposta, redatta in data 16 maggio 2024, non risultava conforme a quanto prospettato dai venditori, in quanto l'acquirente aveva indicato un prezzo pari a € 550.000,00, a fronte di € 585.000,00 richiesti, e, inoltre, aveva previsto la cessione di parte del mobilio della taverna. Parimenti, la seconda proposta non era conforme perché il proponente aveva offerto a titolo di caparra confirmatoria una somma pari a € 30.000,00 in luogo dei € 58.500,00, che sarebbero stati versati entro il 31 dicembre 2024 in luogo dei 30 giorni successivi all'accettazione della proposta, come stabilito dal contratto, e, infine, senza alcuna garanzia che l'acquirente avesse avuto conoscenza circa l'assenza del certificato di agibilità, accettandone il rischio. Pertanto, il pagamento della penale, pari a € 14.987,70, non è dovuto. Ne deriva, conseguentemente, anche il rigetto della pretesa di risarcimento del danno da mancato guadagno per non aver ottenuto la provvigione dovuta da , pari ad € 13.400,00, CP_4 nonché della domanda di condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c. formulata dalla ricorrente. I resistenti hanno, invece, proposto domanda riconvenzionale chiedendo la condanna di
[...] a risarcire il danno complessivo pari € 53.242,00. Parte_1 Sostengono che, se non fosse stato violato l'obbligo di buona fede e correttezza sancito dall'art. 1375 c.c., oltre che l'obbligo di informazione, avrebbero trovato un compratore adeguato all'acquisto dell'immobile e che, a causa del comportamento poco professionale tenuto dall'Agenzia, si sono trovati costretti a rinunciare all'acquisto della nuova abitazione che avevano selezionato, ritirando in data 06 giugno 2025 l'offerta di acquisto. Nel caso di specie, viene in rilievo una ipotesi di danno da perdita di chance quale danno attuale pagina 5 di 6 derivante da una perdita di occasione favorevole, risarcibile se e in quanto l'occasione favorevole sia funzionalmente connessa alla cosa o al diritto leso. La Suprema Corte ha statuito che “il danno derivante dalla perdita di chance non è una mera aspettativa di fatto, ma una entità patrimoniale a sé stante, economicamente e giuridicamente suscettibile di autonoma valutazione” (Cass., sez. lavoro, sentenza 10.01.2007 n. 238). La perdita di chance è risarcibile a condizione che il danneggiato dimostri (anche in via presuntiva, ma pur sempre sulla base di circostanze di fatto certe e puntualmente allegate) la sussistenza di un valido nesso causale tra il fatto e la ragionevole probabilità della verificazione futura del danno (Cass., sent. 11 maggio 2010 11355; Cass., sent. 2 dicembre 1996, n. 10748; Cass., sent. 25 settembre 1998 n. 9598; Cass., sent. 11340/1998; Cass., sent. n. 15759/2001; Cass., sent. 18 marzo 2003, n. 3999). La Corte di Cassazione si riferisce per lo più al “criterio prognostico basato sulle concrete e ragionevoli possibilità di risultati utili” (Cass. Sez. II, sent. 13.12.2001, n. 15759). Ciò detto, va ribadito che l'accoglimento della domanda di risarcimento del danno da lucro cessante o da perdita di chance esige la prova, anche presuntiva, dell'esistenza di elementi oggettivi e certi da cui desumere, in termini di certezza o di elevata probabilità e non di mera potenzialità, l'esistenza di un pregiudizio economicamente valutabile (cfr. Cass. 20 ottobre 2015 n. 21170; Cass. 10 dicembre 2012, n. 22376). Sebbene la Suprema Corte affermi che sia sufficiente la mera possibilità di ottenere un vantaggio, tale ipotesi non risulta configurabile nella fattispecie in quanto la mera prenotazione di immobile ancora privo del permesso di costruire costituisce un'ipotesi molto remota di ottenere un vantaggio e non vi è, in ogni caso, la prova del nesso causale. Pertanto, anche la domanda riconvenzionale va rigettata. Le spese del giudizio vanno compensate in ragione della reciproca soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunziando, così provvede:

1. rigetta le domande proposte da Parte_2

2. rigetta la domanda proposta da;
Controparte_1 Controparte_2

3. spese di lite compensate. Monza, 9 luglio 2025.
Il Giudice
dott. Mirko Buratti
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