N. 1160/2022 R.G.A.C.
Tribunale Ordinario di Perugia
SECONDA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Il giorno 09/07/2025, alle ore 11.03 nella SECONDA SEZIONE civile del
Tribunale di Perugia, all'udienza del Giudice dott. Luca Marzullo, è chiamata la causa
TRA

Parte_1
- ATTORE/TRICE
E

Controparte_1
- CONVENUTO/A
Sono presenti:
l'Avv. dell'Avv. FELICIONI ARIANNA, anche in sostituzione dell'avv. Lauria per l'attore la quale conclude come da scritti difensivi e da note conclusive depositate chiedendo l'accoglimento della domanda svolta.
l'Avv. FRENGUELLI ANDREA, il quale conclude come da scritti difensivi e da note conclusive depositate chiedendo l'accoglimento della domanda svolta.
Il Giudice invita le parti alla precisazione delle conclusioni ed alla discussione della causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Le parti si riportano ai propri atti ed alle conclusioni appena rassegnate.
I difensori dichiarano di rinunciare alla lettura della sentenza.
Terminata la discussione, il Giudice decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., del seguente dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che segue.
Il Giudice (dott. Luca Marzullo)
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TRIBUNALE DI PERUGIA Seconda Sezione Civile

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Giudice del Tribunale di Perugia, in funzione di giudice monocratico, sulle conclusioni precisate all'udienza del 09 luglio 2025, ed all'esito della discussione orale, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Ex art. 281 sexies c.p.c. nella causa iscritta al n. R.G. 1160/2022 tra in persona del legale rappresentante Parte_1
p.t.
Rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dagli avv.ti Francesco Lauria (C.F.
, indirizzo pec: e Arianna C.F._1 Email_1
CI (cf. , indirizzo pec: C.F._2
, ed elettivamente domiciliata presso lo studio dei Email_2 difensori, sito in viale Indipendenza, n. 15; Pt_1
Attore
CONTRO
, CP_2 Controparte_3 Controparte_1 Controparte_4
[...]
Tutti rappresentati e difesi Rappresentata e difesa dall'avv. dall'Avv. Andrea Frenguelli del
Foro di RO (C.F.: ; indirizzo pec: , con C.F._3 Email_3 studio in RO alla Via Garigliano, 74/b, giusta delega in atti;

Convenuti

Avente ad oggetto: Responsabilità ex artt. 2049, 2051 e 2052 c.c.

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. La società si è rivolta al Tribunale di Perugia onde ottenere, in Parte_2 contraddittorio con tutti i convenuti, la declaratoria della loro responsabilità ai sensi dell'art. 2
2051 c.c. e, per l'effetto il ristoro dei danni subiti, quantificati in misura di € 35.751,28 “da liquidarsi anche in via equitativa” e “detratta la quota millesimale spettante al sig. , oltre Per_1 interessi e rivalutazione, in conseguenza dei fenomeni di infiltrazione al soffitto ed alle pareti dei locali condotti dall' e siti in via della Pallotta n. 3, derivanti dalla Pt_1 Pt_1 rottura della calata di acque nere comune a tutti i proprietari dell'edificio.
A fondamento della propria domanda, l'attrice espone:
- di essere stata conduttrice dell'immobile posto in via della Pallotta, n. 3, al piano terra, meglio descritto in citazione, dal 01.10.2016 al 31.5.2020;
- che all'interno di tale locale, di proprietà dei sig.ri Controparte_1 CP_2
e nonché qui non Controparte_4 Controparte_3 Persona_2 convenuto, svolgeva attività di ristorazione;

- che nel giugno 2019, il giorno 11 giugno, si è verificata una infiltrazione al soffitto e alle pareti dei locali condotti a causa della rottura della calata di acque nere, comune a tutti i proprietari dell'edificio;
- che il sig. ha invitato la titolare dell'attività di ristorazione, sig.ra Okotie, a CP_1 tenere chiusura l'attività nei giorni dal 29.7.2019 al giorno 8.8.2019, onde consentire l'esecuzione di lavori di ripristino e rifacimento della muratura;

- che, peraltro, il sig. il 17.9.2019 chiedeva l'indicazione di una data in cui CP_1
l'impresa designata avrebbe potuto eseguire i lavori;

- che tuttavia, nonostante le richieste, tali lavori non sono mai stati eseguiti,
- di aver quindi incaricato, in data 25.11.2019, al fine di ottenere un preventivo per i lavori di ripristino, un proprio tecnico il quale stimava i costi di intervento in €
3.500,00 oltre IVA, indicava un periodo di chiusura di “almeno” dieci giorni ed ascriveva le cause dell'infiltrazione nella calata del bagno sovrastante, di proprietà del sig. Parte_3
1.2. Ha, dunque, rappresentato di aver proposto ricorso ex art. 696 bis c.p.c., tuttavia, rigettato perché non sarebbero emersi margini conciliativi.
Sicché, rappresentato di aver definito bonariamente la controversia con l'altro
(com)proprietario, con il quale è intervenuta un accordo in virtù del quale è stata ristorata la propria quota di responsabilità, l'attrice ha, in punto di diritto, lamenta l'esistenza di gravi danni alla propria attività di ristorazione derivante dalle infiltrazioni di acque nere determinate dalla rottura della calata del bagno “condominiale”, natura, quest'ultima, indicata nella comparsa di costituzione e risposta nel procedimento ex art. 696 bis c.p.c.
Ha, quindi, dedotto che i proprietari dell'immobile, da ritenersi custodi dei beni e dei servizi comuni, tra cui la calata condominiale del bagno, sono i soggetti responsabili tenuti
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al ristoro dei danni derivanti in particolare, dalla necessità di riduzione dei coperti a disposizione del ristorante per effetto di tali infiltrazioni – non potendo fare accomodare gli ospiti nella parte di locale interessata dalle infiltrazioni – nonché da dieci giorni di chiusura dell'attività di ristorazione, essendo da ciò conseguiti: a) una riduzione dei ricavi (per € 9.283,00) ed un mancato incremento degli stessi, b) una riduzione dell'utile confrontando (per € 20.000, derivante dalla differenza fra gli utili del 2018 e quelli del 2019, conseguenza anche di un maggior acquisto di materie prime); c) un ridotto indennizzo covid stimato in € 3.000,00, derivante dal minor fatturato;
d) il costo dei professionisti coinvolti, per € 1.218,28.
Da qui le conclusioni rassegnate in citazione e a cui si rinvia.
1.3. Si sono costituiti tutti i convenuti, contestando la fondatezza della domanda di cui, in via preliminare, hanno chiesto la declaratoria di nullità.
1.3.1. Hanno, invero, dedotto gli attori che l'immobile ubicato in alla Via della Pt_1
Pallotta, n. 3, censito al catasto urbano del Comune di al foglio 253, parcella 452, Pt_1 subalterno 19, è suddiviso in n. 5 piani, con porzioni di proprietà esclusive dei SI.ri
, e Controparte_4 CP_2 Controparte_3 Controparte_1 [...]
Per_2
Hanno rappresentato che, effettivamente, si è verificato all'interno dello stabile un evento “imprevedibile e fortuito” rappresentato dalla lesione ad una porzione della calata ad uso comune delle acque nere, dal quale è conseguita un'infiltrazione su una “piccola” porzione di parete dei locali ad uso commerciale, rappresentando, peraltro, che l'immobile condotto in locazione dall'attrice è di proprietà del SI. e in locazione all . Per_1 Parte_2
1.3.2. Nel contestare la fondatezza della domanda e l'assenza di prova di un nesso causale fra i danni lamentati e l'evento che si è verificato, hanno ancora evidenziato i convenuti che il sig. in rappresentanza anche degli altri proprietari, sarebbe venuto a CP_1 conoscenza dei danni lamentati solo a fine agosto del 2019 e che, in quell'occasione, è stato subito dato incarico ad una impresa (Coriedil di Borioli Benedetta) per la risoluzione del problema, concordando due distinti interventi: il primo mediante lavori di sostituzione della porzione di calata condominiale direttamente dalla facciata esterna del palazzo, lavori realizzati a partire dal 04.09.2019 e senza alcuna interruzione lavorativa da parte dell'
[...]
; il secondo invece sarebbe dovuto essere attuato tramite lavori di tinteggiatura Parte_2 delle porzioni di parete interne rovinate dall'infiltrazione d'acqua.
Hanno, ancora, dedotto che i lavori non hanno avuto seguito per cause imputabili all'attrice giacché al momento di accedere ai locali, un incaricato della società attrice
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avrebbe negato l'accesso alla struttura;
né vi sarebbe stata più alcuna ulteriore comunicazione per consentire il ripristino dei luoghi.
1.3.3. Richiamato, dunque, il provvedimento con il quale è stata rigettata la richiesta di
ATP ai sensi dell'art. 696 bis, ed eccepita la nullità della citazione, i convenuti hanno contestato la fondatezza, evidenziando:
- di essere intervenuti non appena conoscenza delle problematiche segnalate e di essersi adoperati per la risoluzione dei problemi riscontrati;

- che in data 4 settembre 2019 sono iniziati i lavori di sostituzione della calata comune con intervento sulla facciata esterna dell'edificio;
- che la stessa attrice ha negato qualunque accesso all'impresa incaricata del ritinteggio interno dei locali, omettendo, poi, di segnalare altre dati per l'inizio dei lavori nel proprio locale;

- che, oltre ad essere incerta la data di verificazione dell'evento dannoso o una denuncia dei fatti accaduti a giugno 2019, l'unità condotta in locazione era già caratterizzata da abbandono e dall'assenza di manutenzione ordinaria, al soffitto ed alle pareti, cui si deve l'allontanamento della clientela e la riduzione dei ricavi.
Sicché contestata la stima dei danni subiti nonché dei costi per l'esecuzione degli interventi di ripristino, i convenuti hanno rassegnato le conclusioni di cui alla comparsa cui si opera rinvio.
1.4. La causa è stata trattata con lo scambio di memorie di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c.
Quindi, la stessa è stata istruita con le prove richieste dalle parti ed ammesse nei limiti della loro rilevanza;
si è altresì dato corso ad una attività di tipo tecnico contabile.
All'esito, quindi, non ritenendosi necessario lo svolgimento di ulteriori incombenti istruttori, il procedimento è giunto all'udienza odierna per la precisazione delle conclusioni, invitando le parti a procedervi ai sensi e nelle forme di cui all'art. 281 sexies c.p.c. ed assegnando termine per il deposito di note conclusionali.
2. Deve, anzitutto, essere radicalmente esclusa la fondatezza dell'eccezione di nullità della citazione.
Come noto, in tema di citazione l'atto è valido se gli elementi della domanda siano comunque individuabili a seguito di un esame complessivo dell'atto introduttivo: in sostanza la nullità della citazione per omissione o assoluta incertezza sull'oggetto va valutata caso per caso, tenendo conto del contenuto complessivo dell'atto, dei documenti allegati, della natura dell'oggetto e delle relazioni tra le parti, nonché verificando se la controparte sia riuscita comunque ad apprestare adeguate e puntuali difese.
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La nullità dell'atto di citazione si produce infatti laddove la determinazione della cosa che forma oggetto della domanda ovvero l'esposizione dei fatti che ne costituiscono le ragioni sia stata del tutto omessa o risulti assolutamente incerta. Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. ex plurimis Cass. Civ. SS.UU., sent. n.
8077/2012, nonché Cass. Civ. sent. n. 14552/2008, n. 11751/2013, n. 1681/2015), ai fini dell'individuazione tanto del petitum quanto della causa petendi, occorre aver riguardo al contenuto complessivo dell'atto di citazione, desunto non solo dal corpo dell'atto medesimo bensì anche dalle indicazioni inserite nei documenti ad esso allegati, i quali ne costituiscono pertanto parte integrante, purché specificamente indicati ai sensi dell'art. 163, comma n. 5 c.p.c. (cfr. sul punto Cass. Civ., sent. n. 3363/2019). In tal senso, non si richiede la trascrizione delle risultanze di tali documenti direttamente nel corpo della citazione. L'atto di citazione può dunque ritenersi nullo nel solo caso in cui, anche all'esito di siffatta valutazione complessiva, non sia stato possibile identificare l'oggetto della domanda o le circostanze di fatto che ne costituiscono le ragioni.
In buona sostanza, l'invalidità di cui all'art. 164 c.p.c. può essere riscontrata nelle sole ipotesi di omissione o di assoluta incertezza nella individuazione dell'oggetto della domanda o nell'esposizione dei fatti o degli elementi che costituiscono le ragioni della stessa.
Sul punto la Suprema Corte ha costantemente precisato che “la nullità della citazione per omessa determinazione dell'oggetto della domanda postula la totale omissione o la assoluta incertezza del petitum inteso sotto il profilo formale del provvedimento giurisdizionale richiesto, e nell'aspetto sostanziale, come bene della vita di cui si domanda il riconoscimento. Detta ipotesi non ricorre quando l'individuazione del petitum così inteso sia comunque possibile attraverso un esame complessivo dell'atto introduttivo del giudizio, non limitato alla parte di esso destinata a contenere le conclusioni, ma esteso anche alla parte espositiva” (cfr. Cass. Civ. n. 3911/2001; Cass. Civ. n. 4828/2006).
2.1. Pertanto, nel caso di specie, in applicazione delle suindicate coordinate giurisprudenziali, deve riconoscersi, nel rigettare la sollevata eccezione, la piena validità dell'atto introduttivo, il cui contenuto appare completo e sufficientemente determinato con riferimento a tutti gli elementi essenziali della domanda, in relazione ai quali, difatti, le parti convenute hanno potuto articolare le proprie argomentazioni, senza alcun pregiudizio delle proprie facoltà di difesa.
3. Nel merito la domanda è destituita di fondamento.
3.1. Anzitutto, la S.C., con riferimento all'azione risarcitoria per danni da cosa in custodia di proprietà ha ritenuto applicabile la regola della responsabilità CP_5 solidale ex art. 2055, comma 1, cod. civ., individuando nei singoli condomini, e non nel
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condominio, i soggetti solidalmente responsabili (Cass. Sez. 2, sent. 29 gennaio 2015, n.
1674, Rv. 634159 - 01) e, quindi, titolari dal lato passivo del rapporto fatto valere in giudizio dal danneggiato.
Una solidarietà, si badi, che va oltre anche il principio della parziarietà dell'obbligazione
(Cass. Sez. Un, sent. 8 aprile 2008, n. 9148, Rv. 602479 - 01) – evidentemente tenuto presente dagli attori nel momento in cui hanno rassegnato le proprie conclusioni, in cui chiedono, in sostanza, di scorporare la quota del comproprietario non convenuto in base alle tabelle millesimali – giacché, se per un verso, è vero che “…in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità dei condomini nel caso di obbligazioni pecuniarie è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri CP_6 simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ…”, in concreto, nel caso dei danni che originino da parti condominiali, tale espressa previsione normativa si identifica per l'appunto nell'art. 2055 cod. civ., sussistendo tre elementi (che la Corte individua in
“premesse storiche, ragioni sistematiche e considerazioni particolari alla fattispecie della responsabilità per danni derivanti da cose in custodia”) idonei a confortare “la tesi dell'applicabilità" del principio di solidarietà "anche in ambito condominiale” (Cass. Sez. 2, sent. n. 1674 del 2015, cit. nonché
Cassazione civile sez. III, 11/10/2024, n. 26521).
3.2. È di poi noto che in presenza di danni provocati da infiltrazioni d'acqua generatesi nella proprietà altrui (ma lo stesso vale per l'ipotesi in cui l'immobile sia condotto in locazione), il soggetto che ha disponibilità della cosa da cui provengono le infiltrazioni risponde delle stesse ai sensi dell'art. 2051 c.c., trattandosi di un'obbligazione connessa alla qualità di custode della cosa nel momento in cui essa ha cagionato il danno, ciò ancorché questo sia imputabile a difetti costruttivi della cosa (cfr. per tutte Cass. 12/07/2011 n.
15291, Cass. 07/08/2013 n. 18855; Cass. 23/03/2005 n. 6222).
Sul punto va inoltre evidenziato che, per orientamento oramai maggioritario della
Suprema Corte, la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia ha carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore del verificarsi dell'evento dannoso e del suo rapporto di causalità con il bene in custodia, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode, posto che funzione della norma è quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, salva la prova, che incombe a carico di tale soggetto, del caso fortuito, inteso nel senso più ampio di fattore idoneo ad interrompere il nesso causale e comprensivo del fatto del terzo o dello stesso danneggiato (cfr. Cass. 1905-2011, n. 11016;
Cass. 05-12-2008, n. 28811).
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Ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 cod. civ., oltre all'esistenza di un nesso causale tra la cosa ed il danno, occorre infine la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, rapporto che postula l'effettivo potere sulla stessa - e cioè la sua disponibilità giuridica e materiale - con il conseguente potere di intervento su di essa, il quale va riconosciuto anche a chi non è il proprietario della cosa (cfr. Cass. 09.06.2010, n. 13881; Cass. 26.06.2007, n. 14745).
Ciò, peraltro, vale anche in relazione alla posizione dei singoli condomini: la responsabilità per danni prevista dall'art. 2051 cod. civ. presuppone l'individuazione di uno o più soggetti cui sia imputabile la custodia, tale soggetto non potendo essere identificato né nel condominio, interfaccia idoneo a rendere il danneggiato terzo rispetto agli altri condomini, ma pur sempre ente di sola gestione di beni comuni, né nel suo amministratore, essendo questi un mandatario dei condomini, laddove solo questi ultimi, invece, possono considerarsi investiti del governo della cosa, in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 cod. civ.
(così, testualmente, Cass. Sez. 2, sent. n. 1674 del 2015, cit.).
4. Tanto premesso, che un problema di infiltrazioni vi sia stato è del tutto innegabile.
È vero che parte attrice non fornisce elementi chiari in merito alla data precisa in cui si sarebbero verificate le infiltrazioni lamentate e i conseguenti danni (facendo solo un generico riferimento al mese di giugno 2019), ma è chiaro, dalla lettura della documentazione allegata da parte resistente, che quest'ultima ha offerto chiaramente di intervenire presso il locale della ricorrente per le riparazioni.
Benché nella stessa comparsa i convenuti sembrino, poi, voler contestare la riconducibilità delle infiltrazioni lamentate (e dedotte) dall'attrice – e di cui danno conto le riproduzioni fotografiche sia in termini di esistenza nella proprietà dell'attrice – della circostanza, poi, – anche sia in termini di derivazione causale dalla rottura della calata condominiale – danno contezza gli stessi convenuti allorquando osservano (pag. 2 della comparsa) che nel palazzo si era verificato “un evento”.
A prescindere, infatti, dalla qualificazione di tale evento quale imprevedibile o fortuito, gli attori rappresentano che si è verificata una “…lesione ad una porzione della calata ad uso comune delle acque nere che ha causato un'infiltrazione su una piccola porzione di parete dei locali ad uso commerciale di proprietà del SI. e in Per_1 locazione al ”. Parte_4
Trattasi, dunque, di una affermazione di carattere sostanzialmente confessorio, circa l'esistenza di problematiche di infiltrazioni che, per il vero, rendono scarsamente plausibili
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gli ulteriori assunti per cui non vi sarebbe certezza sulla data in cui l'evento si è verificato o sulla comunicazione ai comproprietari.
Anzitutto, è innegabile (sul punto si tornerà) che i convenuti abbiano proposto di intervenire per eseguire le riparazioni.
Di tale circostanza costituisce prova sia il contenuto della corrispondenza intercorsa tra le parti, sia la dichiarazione resa dagli operai della , nella Parte_5 quale si legge che, dopo aver portato a termine le opere all'esterno dell'immobile di cui è causa.
5. Vi è, però, che difetta la prova dei danni lamentati dalla società attrice.
In particolare, quali conseguenze delle infiltrazioni, l'attrice deduce, da un lato, la riduzione dei coperti e, dall'altro, un periodo di chiusura obbligata dal 29 luglio al giorno 8 agosto 2019.
5.1. Tale dato, però, non è perfettamente in linea con le emergenze documentali.
In primo luogo, sul piano documentale, non risultano segnalazioni dei disagi conseguenti alle infiltrazioni denunciati prima del 27 agosto 2019.
Ed infatti, risulta una nota raccomandata da parte del sig. del Controparte_1
17.9.2019 che dichiara di riscontrare una nota del 27.8.2019 “ricevuta il 10.9.2019”, nella quale si afferma di essersi adoperati per la soluzione di “ogni problematica da Lei denunciata, per ultimo il problema di infiltrazioni d'acqua alle parti ed al soffitto derivanti dai locali sovrastanti il ristorante”, chiedendo di segnalare una data in cui una impresa avrebbe potuto “provvedere al ripristino delle Sue pareti interne”.
Non risulta un riscontro a tale nota, ma l'attrice ha prodotto poi una ulteriore raccomandata a ministero di altro difensore, in cui si lamenta che i locali sono stati inutilizzati “nel periodo concordato con il suo operaio per i lavori da eseguire nel mese di agosto, mentre in realtà gli stessi, in parte già eseguiti esternamente, devono ancora essere ultimati e ripresi per il definitivo ripristino…”, con intimazione a rifondere un importo di € 2.400,00 per i giorni di chiusura ad agosto.
Tale comunicazione è stata riscontrata dall'odierno procuratore dei convenuti nella quale si è esclusa l'esistenza di intese su periodi di chiusura, e si è ribadito l'invito ad indicare una data per consentire ad una impresa incaricata di provvedere al ripristino delle pareti interne.
Trattasi, peraltro, di circostanza reiterata anche nell'ulteriore nota del 6.12.2019, di riscontro ad altra del 26.11.2019 proveniente da parte dell'attrice, nella quale i convenuti ribadiscono che l'accesso ai locali è stato impedito dalla stessa attrice, non acconsentendo,
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peraltro, all'esecuzione dei lavori di ripristino ad opera di altra impresa, stante la richiesta di un importo “…assolutamente fuori mercato per l'entità dei danni riportati nei locali…”.
5.2. Ed effetti, anche dall'istruttoria sono emersi alcuni di questi aspetti.
È emerso (cfr. dichiarazioni sig. Borioli, verbale d'udienza del giorno 8 novembre 2023) che vennero eseguiti lavori sulla parte esterna e che non vennero eseguiti i lavori sulla parte interna;
il teste, però, non ha saputo indicare in sede testimoniale, il perché ciò non accadde;
ha però confermato che il sig. disse che i lavori dovevano essere fatti anche CP_1 nell'interno del locale.
È emerso, ancora, che effettivamente le problematiche di infiltrazioni sono sorte nell'estate – e tanto si ricava anche dall'epoca in cui è collocata la corrispondenza – e che, ad un certo punto, una delle ragioni di contestazione fu la tipologia di intervento ed il relativo costo.
Ha riferito il sig. (cfr. sempre verbale d'udienza del giorno 8 novembre 2023 CP_7 che “…il sig. mi pare ha portato un alto operaio esterno con il quale si sono messi a CP_1 CP_1 discutere circa l'importo da dover sostenere per sistemare i locali perché nel frattempo oltre alle sale il danno si era esteso allo spogliatoio nonché ad uno dei bagni…” e che “…il sig. ricordo che insisteva per CP_1 una spesa complessiva di € 500,00 ma questo signore si è rivolto a me dicendomi che a questa cifra il lavoro non lo avrebbe fatto…”.
Dopo aver collocato questi incontri nel mese di giugno, il sig. ha ancora CP_7 riferito che “…fummo noi a dire che se era necessario avremmo chiuso l'attività per una settimana per cui arrivammo alla conclusione che da fine luglio perché per il periodo meno lavorato fino a i primi dieci giorni di agosto circa avremmo chiuso per ferie così da consentire la sistemazione del locale…”.
Ha, poi, riferito che i lavori non vennero fatti e che nel mese di febbraio è sopraggiunta la chiusura per la nota emergenza pandemica.
Anche il sig. (cfr. verbale d'udienza del 24.1.2024) ha ricordato lo stato in cui Tes_1 versava il locale e la necessità di ridurre i posti con inutilizzabilità della parte in fondo al locale.
Ha poi riferito di un periodo di chiusura dei locali, dapprima, per alcuni giorni nel mese di luglio e, di poi, per circa un mese a settembre, riferendo, però, che “…mi pare di ricordare che quando ci tornai a ottobre (mi pare verso la fine) la situazione era sistemata, comprensivo del ripristino degli interi coperti.
Il sig. (cfr. verbale d'udienza del 18 marzo 2024) ha riferito di aver formulato CP_8 un preventivo, ma di non aver mai eseguito tali lavori perché non più contattato.
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Ha ricordato che la struttura effettivamente chiuse e di aver, anzi, consigliato tale soluzione perché, oltre al cattivo odore ed ai problemi di muffa, vi era anche un rischio legato alla stessa sicurezza dei locali.
Il teste ha collocato la chiusura per circa una settimana nel mese di agosto, dopo che era stato fatto il preventivo, ma il teste ha riferito che a fine settembre o primi di ottobre del 2019 i lavori non erano stati fatti e la sala era nelle medesime condizioni.
5.3. Sicché, alla luce di quanto precede, non appare negabile che:
- le infiltrazioni vi siano state;

- le stesse derivavano dalla calata costituente parte condominiale;

- i danni all'immobile da ciò causati non siano stati effettivamente riparati;

- l'attività di ristorazione abbia subito alcuni pregiudizi connessi alla limitazione dei posti disponibili e ad un periodo, più o meno limitato, di chiusura, per lo più coincidente con il periodo feriale “dopo 11 mesi di ininterrotto lavoro…” (cfr. doc. 14 fasc. parte convenuta che riproduce un post su Facebook che colloca la chiusura dal
29 luglio 2019 al 9 agosto 2019);
Ciò che non è emerso è, invece, che la società attrice abbia ostacolato, secondo quanto sostenuto dai convenuti, l'esecuzione di tali interventi, essendo piuttosto emerso un problema legato alla stima del relativo costo.
6. Tali valutazioni, dunque, hanno indotto lo scrivente a svolgere un accertamento di natura contabile da svolgersi, come si dirà, sulla scorta della documentazione ritualmente versata in atti.
Gli esiti dell'accertamento condotto non hanno dato conferma dei pregiudizi invocati dall'attrice.
6.1. Si premette sul piano documentale che non risulta la produzione dei corrispettivi dell'anno 2018, nonostante l'espressa adozione di un ordine di esibizione.
Il CTU con uno studio assai analitico della fattispecie portata alla sua attenzione, ha evidenziato che nel corso del 2018 e del 2019 si sono registrati importi negativi di patrimonio netto (rispettivamente € - 20.376 ed € - 28.278).
6.1.1. Il CTU ha, ancora, rilevato che la società è stata costituita nell'anno 2016 con oggetto sociale l'attività di “Ristorazione con somministrazione”, e dalla documentazione disponibile può evincersi che:
- essa è un'entità economica assimilabile, per parametri, ad una microimpresa;

- il valore delle immobilizzazioni, al netto dei fondi di ammortamento, si è mantenuto pressoché invariato negli anni;

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- l'importo dei crediti, già esiguo, si è dimezzato dal 2017 al 2019; in ogni caso, considerata anche la tipologia di attività, come constatato nel riscontro delle singole voci di bilancio, non si tratta di crediti verso clienti;

- le disponibilità liquide (cassa contanti) si sono consistentemente ridotte dal 2017; a tale situazione hanno ragionevolmente contribuito i prelevamenti soci registrati nell'esercizio 2018;
- il patrimonio netto ha assunto valori negativi nel 2018 e nel 2019, per effetto dell'iscrizione nella voce “Altre riserve” delle somme prelevate dai soci, di cui si è detto in precedenza;

- l'ammontare complessivo dei debiti si mostra costante nel periodo attenzionato, con la modifica nella composizione interna (debiti a breve e medio/lungo termine).
6.1.2. Il CTU, ancora, ha segnalato che
- il capitale circolante netto ha assunto valori negativi/modesti, segnale di difficoltà della società a far fronte alle obbligazioni a breve termine attraverso flussi finanziari generati dalla gestione tipica;

- il margine di tesoreria, che misura l'indipendenza dell'azienda nel far fronte alle passività a breve scadenza utilizzando le disponibilità liquide o le attività prontamente liquidabili, ha registrato, ad eccezione dell'anno 2017, valori non adeguati;

- l'indice di liquidità assoluta, che esprime la capacità dell'impresa di far fronte alle uscite correnti con le poste maggiormente liquide delle attività correnti (liquidità immediate e crediti), ha assunto valori di poco superiori all'unità negli esercizi 2017
e 2018, mentre è risultato inferiore all'unità, sintomo di una situazione di squilibrio finanziario, nel 2019;
- l'indice di indebitamento evidenzia una elevata incidenza dei debiti sul totale delle passività.
6.1.3. Descritta la situazione contabile della società, il CTU ha ancora rilevato che:
- i ricavi sono incrementati dall'anno 2017 al 2018 (di € 6.194) e si sono lievemente ridotti (di € 3.885) dal 2018 al 2019;
- gli utili, conseguiti dalla società in ciascun esercizio oggetto di indagine, hanno assunto un trend altalenante: sono sensibilmente aumentati (di € 11.068) dal 2017 al
2018 e sono fortemente diminuiti (di € 20.096) dal 2018 al 2019; come è agevole evincere dalle informazioni numeriche esposte nei Conti Economici di cui sopra, la ridotta entità dell'utile dell'esercizio 2019 rispetto a quella degli anni precedenti è riconducibile al fatto che nel 2019 sono iscritti in bilancio costi per quasi 8.000 € in
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più rispetto al 2017 e 2018 e sono inoltre imputate imposte, non presenti nei precedenti esercizi, per € 4.204.
6.1.4. Con specifico riferimento, ancora, ad un confronto dei ricavi e degli utili con specifico riferimento al periodo estivo, tale individuato in ragione del momento di manifestazione delle infiltrazioni all'interno del locale fino al momento in cui è stata risolta lo problematica all'esterno dell'edificio, è emersa, nel periodo estivo del 2019 rispetto all'anno precedente, una modesta riduzione dei ricavi (di appena € 1.087,80) ed una riduzione dell'utile (di € 6.864,15), quest'ultima, però, connessa essenzialmente ai maggiori costi registrati nell'anno 2019 rispetto al 2018, di cui si è sopra detto.
A riguardo, il CTU ha dato atto della fattura, registrata il 31 luglio 2019, avente ad oggetto l'acquisto immobilizzazioni materiali (attrezzatura e mobili ed arredi) di importo elevato se paragonato a quello relativo agli acquisti effettuati dalla società nei periodi precedenti.
6.2. L'attento scrutinio di tali dati ha portato il CTU ha concludere nel senso che
“…stata registrata una riduzione dei ricavi e degli utili, emergente sia dal confronto effettuato “in generale” (anni 2017, 2018, 2019), che in riferimento al “periodo estivo” (anni 2018 e 2019), la cui entità è stata determinata ed in precedenza esposta;
non è, tuttavia, possibile affermare che tali “pregiudizi di carattere economico” si siano verificati “in ragione del periodo di chiusura dell'attività” ed in particolare, in relazione agli utili, le differenze riscontrate, sia “in generale” che nel
“periodo estivo”, sono riconducibili al peso che ha assunto nell'anno 2019 la componente dei costi di produzione, frutto di valutazioni e scelte imprenditoriali nel cui merito non appare opportuno, in questa sede, entrare…”.
Tali conclusioni che certamente si condividono e che, dunque, vengono poste a fondamento della presente decisione, impongono alcune precisazioni.
6.2.1. In primo luogo, una precisazione di metodo.
A riguardo, non appare ultroneo ricordare che, alla stregua di un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, “…il giudice del merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento;
non è quindi necessario che egli si soffermi sulle contrarie deduzioni dei consulenti di fiducia che, anche se non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili con le argomentazioni accolte. Le critiche di parte, che tendano al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in tal caso in mere allegazioni difensive, che non possono configurare il vizio di motivazione previsto dall'art. 360 n. 5 cod. proc. civ…” (cfr. Cass. 8355-2007).
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Più nel dettaglio, nella giurisprudenza della S.C. si è progressivamente consolidato un orientamento in tema di adesione da parte del giudice del merito alle valutazioni operate dal
Consulente d'ufficio: si ritiene, cioè, che il giudice del merito non sia tenuto a giustificare diffusamente le ragioni della propria adesione alle conclusioni del consulente tecnico d'ufficio, ove manchino contrarie argomentazioni delle parti o esse non siano specifiche, potendo, in tal caso, limitarsi a riconoscere quelle conclusioni come giustificate dalle indagini svolte dall'esperto e dalle spiegazioni contenute nella relativa relazione;
non può invece esimersi da una più puntuale motivazione, allorquando le critiche mosse - alla consulenza siano specifiche e tali, se fondate, da condurre ad una decisione diversa da quella adottata (Sez. 1, n. 26694 del 13/12/2006, Rv. 596094 - 01).
Infatti, qualora il giudice del merito aderisce al parere del consulente tecnico d'ufficio, non è tenuto ad esporne in modo specifico le ragioni poiché l'accettazione del parere, delineando il percorso logico della decisione, ne costituisce adeguata motivazione, non suscettibile di censure in sede di legittimità, ben potendo il richiamo, anche per relationem dell'elaborato, implicare una compiuta positiva valutazione del percorso argomentativo e dei principi e metodi scientifici seguiti dal consulente;
diversa è l'ipotesi in cui alle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio siano state avanzate critiche specifiche e circostanziate, sia dai consulenti di parte che dai difensori: in tal caso il giudice del merito, per non incorrere nel vizio ex art. 360 c.p.c., n. 5, è tenuto a spiegare in maniera puntuale e dettagliata le ragioni della propria adesione all'una o all'altra conclusione. (Sez. 1, n. 15147 del
11/06/2018, Rv. 649560 - 01; Sez. 1, n. 23637 del 21/11/2016, Rv. 642660 - 01; Sez. 3, n.
12703 del 19/06/2015, Rv. 635773 - 01).
Tuttavia, allorché il giudice di merito ha aderito alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione ha tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, l'obbligo della motivazione è soddisfatto con l'indicazione delle fonti del suo convincimento, senza che il giudice debba necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di motivazione, in quanto le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive (Sez. 6 - 3,
n. 1815 del 02/02/2015, Rv. 634182 - 01; Sez. 1, n. 8355 del 03/04/2007, Rv. 595700 - 01;
Sez. 3, n. 10688 del 24/04/2008, Rv.. 603249 - 01); in tal caso, le critiche di parte, che tendano al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive, che non possono configurare il vizio di motivazione
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previsto dall'art. 360 c.p.c., n. 5 (Sez. 1, n. 282 del 09/01/2009, Rv. 606211 -01; Cass. civ. sez. I, 10/06/2020, n. 11081).
6.2.2. Poi due di merito.
Anzitutto, quanto alla determinazione di non fare acquisire i documenti relativi all'anno
2017, rendendoli non utilizzabili.
Su quelli correttamente il CTU, preso atto che non si trattava di documentazione rientrante nel fascicolo telematico, ritualmente prodotta, ha chiesto il consenso alle parti e, di poi, stante la sua mancanza, ha sottoposto la questione allo scrivente.
Orbene, l'art. 198 c.p.c. - dopo aver previsto (al primo comma) che “Quando è necessario esaminare documenti contabili e registri, il giudice istruttore può darne incarico al consulente tecnico, affidandogli il compito di tentare la conciliazione delle parti” - prevede (al secondo comma) che: "Il consulente sente le parti e, previo consenso di tutte, può esaminare anche documenti e registri non prodotti in causa. Di essi tuttavia senza il consenso di tutte le parti non può fare menzione nei processi verbali o nella relazione di cui all'art. 195”
Al riguardo le Sezioni Unite hanno di recente spiegato (SU n. 3086/2022, punto 32) che “ciò che nell'interpretazione dell'art. 198 cod. proc. civ. occorre salvaguardare è la sua specialità; che non discende semplicemente dal fatto di affiancarsi alla disciplina generale della consulenza tecnica risultante dagli artt. 194 e segg. cod. proc. civ. ovvero dal suo contenuto precettivo infittito di oneri formali ignoti alla disciplina generale e reso per questo più rigoroso;
ma che va, piuttosto, ascritta alla particolare natura delle materie su cui il giudice è chiamato a pronunciarsi, le cui elevate difficoltà tecniche, imputabili segnatamente alla necessità di scrutinare sovente un'ingente mole di documenti che adottano un linguaggio specialistico e non si prestano ad un'interpretazione di senso comune, esigono la nomina di un esperto in grado di chiarirne la portata rispetto a quanto è oggetto di lite e di offrire con ciò dati conoscitivi ed elementi di prova rilevanti ai fini della decisione".
Al rilievo che precede le Sezioni Unite hanno aggiunto che della specialità della disposizione in esame e della complessità delle indagini che hanno luogo nell'esame contabile “si possono avvertire i riflessi anche con riferimento all'attività di allegazione delle parti" nel senso che "la specialità dell'art. 198 cod. proc. civ. sta dunque nel consentire espressamente al consulente contabile l'esame di documenti non prodotti in giudizio, anche se questi riguardino fatti principali ordinariamente soggetti ad essere provati per iniziativa delle parti".
Per poi concludere affermando il seguente principio di diritto: “In materia di esame contabile ai sensi dell'art. 198 c.p.c. il consulente nominato dal giudice, nei limiti delle indagini commessegli e nell'osservanza della disciplina del contraddittorio delle parti ivi prevista, può acquisire, anche prescindendo dall'attività di allegazione delle parti, tutti i documenti che si rende necessario acquisire al fine
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di rispondere ai quesiti sottopostigli, anche se essi siano diretti a provare i fatti principali posti dalle parti a fondamento della domanda e delle eccezioni”.
Nel solco tracciato dalle Sezioni Unite, la successiva giurisprudenza a sezioni semplici
(cfr. Cass. n. 1763/2024) ha ribadito che “In tema di consulenza tecnica contabile ex art. 198 c.p.c.,
l'acquisizione, da parte del consulente di ufficio, di documenti non precedentemente prodotti dalle parti, possibile anche se volta a provare fatti principali e non meramente accessori, necessita del consenso espresso, tacito o per facta concludentia, delle parti stesse, insufficiente rivelandosi quello eventualmente desumibile dalla condotta tenuta, nel corso delle operazioni peritali, dai loro consulenti, essendo questi ultimi privi del potere di impegnare le prime su questioni diverse da quelle inerenti alle indagini tecniche svolte dal consulente di ufficio”.
Nella specie, il consenso è stato negato e la relativa documentazione non poteva essere posta a fondamento della decisione.
6.2.3. Infine, il tecnico della parte attrice, nelle proprie osservazioni, ha insistito circa il rilievo del periodo in cui l'attività ha lavorato con un servizio ridotto.
E tuttavia, premesso che tutti i dati contabili indicati dal tecnico di parte attrice sono stati integralmente sconfessati dall'accertamento peritale condotto, pur muovendo da tale dato, osserva il Tribunale che i ricavi relativi all'intero periodo estivo – in cui dunque il disservizio si è verificato, comprensivo sia del periodo di chiusura che della ridotta attività derivante dalla limitazione dei posti disponibili – relativi all'anno 2018 e quelli relativi all'anno 2019 mostrano una flessione estremamente lieve che non vi sono elementi per ricondurre al periodo in cui l'attività ha funzionato con un minor numero di posti: la differenza tra i ricavi nei due periodi considerati è, infatti, di soli € 1.087,80 e non di € 9.283 indicati dal tecnico di parte attrice mentre il minor utile, con una differenza di €
6.864,15 (e non di € 20.000,00 indicato dal tecnico di parte attrice) a sua volta, discende, infatti, da un numero maggiore dei costi sicché non vi sono elementi per poter affermare che siano stati i minori posti disponibili a giustificare tale minor ricavo.
6.2.4. Vi è, poi, un'ulteriore considerazione da fare.
Sollecita, infatti, la parte attrice a valutare la fattispecie, secondo il principio del “più probabile che non”, e tenere conto del periodo di chiusura dei posti, del dimezzamento del locale e della sua scarsa attrattiva essendo “insalubre e maleodorante”.
L'assunto, certamente condivisibile in astratto, tenuto conto dell'accertata esistenza della problematica delle infiltrazioni e delle connesse incidenze sul locale (riferite dai testi ed emergenti dal materiale fotografico) non conduce nel senso indicato dall'attrice.
V'è, infatti, che la stessa non ha mai dimostrato che, fino al momento in cui si sono verificati i disservizi, era solita operare “al completo”, comprendo, cioè, tutti i coperti a
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disposizione e che, dunque, ciò non sia più potuto succedere dopo, sicché non vi sono elementi che consentono di affermare che la riduzione dei posti disponibili abbia comportato anche una minor clientela.
Non vi è, detto altrimenti, alcuna prova di quale era l'afflusso di clientela al di fuori di tale episodio e che, peraltro, alla luce dei ricavi può ritenersi sostanzialmente rimasto omogeneo nei periodi considerati.
Né, da ultimo, vi è la benché minima prova per cui la definitiva chiusura dell'attività di ristorazione sia stata connessa a tale evento.
Sicché, se può ritenersi raggiunta la prova di un danno evento rappresentato dalle infiltrazioni e dalla sua incidenza sulla struttura ove veniva gestita l'attività di ristorazione, non v'è la prova del danno conseguenza di cui si chiede il ristoro, cioè a dire la contrazione dei ricavi e dell'utile ed il minor indennizzo Covid, qui domandati.
Danno, è appena il caso di notare, che non può essere riconosciuto facendo ricorso ad una liquidazione equitativa, giacché, come noto, la liquidazione equitativa del danno presuppone che esso sia stato accertato nella sua consistenza ontologica. Se tale certezza manca, il giudicante non può procedere alla quantificazione del danno in via equitativa, poiché siffatta ipotesi non si sottrae all'applicazione del principio dell'onere della prova quale regola del giudizio, secondo cui se l'attore non dimostrato il suo diritto in giudizio la sua domanda deve essere rigettata, in quanto il potere del giudicante di liquidare equitativamente il danno ha soltanto la funzione di colmare le lacune insuperabili ai fini del suo preciso ammontare.
6. La domanda è, dunque, rigettata nella sua interezza.
Sussistono i presupposti per compensare le spese stante l'accertata esistenza di un problema di infiltrazioni e la sua mancata soluzione.
Le spese di CTU sono poste a carico della parte attrice.



P.Q.M.


Il Tribunale di Perugia, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
➢ rigetta la domanda
➢ compensa le spese;

➢ pone a carico di parte attrice le spese di CTU, per come liquidate con separato decreto.
Perugia, li 9 luglio 2025
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Il Giudice
(dott. Luca Marzullo)
Sentenza resa ex art. 281 sexies e pubblicata mediante lettura in assenza delle parti rinuncianti a comparire ed allegazione al verbale.
Il Giudice
(dott. Luca Marzullo)
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