Procedimento RG 2276 / 2023
Tribunale Ordinario di Salerno
Prima Sezione Civile
IL GOP Dott.ssa Loredana Palcera, nella causa civile iscritta al RG n. 2276/2023
Promossa da : e rapp.te e difese dall'Avv. Parte_1 Parte_2
Guglielmo Cantillo ed elett.te dom.te come in atti,
Attrici/Intimanti
Nei confronti di : (P.Iva , in persona del Controparte_1 P.IVA_1
legale rapp.te p.t., rapp.ta e difesa dall'Avv. Stefania Marchese ed elett.te dom.ta come in atti,
Convenuta/Intimata
Avente ad oggetto : Sfratto per morosità,
Conclusioni: come in atti,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con contestuale citazione per la convalida, le instanti intimavano sfratto per morosità alla in relazione all'immobile sito in Salerno alla via Velia n. 24, Controparte_1
a questa concesso in locazione per uso diverso dall'abitativo, in virtù di contratto del
07.08.2019, registrato in data 02.09.2019 al canone mensile di € 1.500,00 ; deducendo una

morosità pari ad € 16.800,00 per mancato pagamento di n. 28 mensilità di canone, da ottobre
2020 al gennaio 2023, avendo la società conduttrice versato unicamente la somma di € 900,00 sul canone totale, chiedevano convalidarsi lo sfratto ed emettersi ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cpc in caso di opposizione.
Con propria comparsa si costituiva la società intimata che contestava la domanda e ne chiedeva il rigetto per sua infondatezza in fatto ed in diritto, eccependo a difesa l'inadempimento ex parte locatoris in ordine alla mancata esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria all'immobile, oltre che l'insufficienza di prova circa l'asserito inadempimento di essa convenuta.
Successivamente, non concessa ordinanza provvisoria di rilascio, rimesse le parti in mediazione e svolta istruttoria orale, la causa veniva decisa alla udienza dell'11.02.2025 con contestuale deposito delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Al fine di meglio comprendere le vicende che hanno dato luogo al presente giudizio, vanno innanzitutto considerati gli accordi negoziali intercorsi tra le parti, a far data dalla scrittura privata di “Impegno alla locazione di immobile ad uso commerciale” sottoscritta in data
27.06.2019 ai patti e alle condizioni ivi espressamente stabilite;
più in particolare : da un lato le locatrici si impegnavano a consegnare l'immobile alla data di stipula del contratto con decorrenza del pagamento dei canoni - pari ad € 1.500,00 mensili - dal 01.11.2019, autorizzandosi nel contempo i contraenti a procedere ai lavori da effettuarsi all'immobile oggetto di accordo, precisandosi che “…tali lavori verranno realizzati integralmente a cura
e spese dei contraenti e/o della società conduttrice, ivi compresa l'acquisizione di tutti i permessi amministrativi, del certificato di agibilità e di ogni altra pratica occorrente all'effettuazione dei lavori ed all'esercizio dell'attività, gli oneri per l'allacciamento delle utenze, il completamento/realizzazione degli impianti e l'allestimento dei locali, in quanto di tali oneri si è tenuto conto nella determinazione del canone e della sua decorrenza, fermo restando che l'eventuale esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dovrà essere sottoposta alle locatrici per l'autorizzazione”; dall'altro, i conduttori, e per essi la costituenda società, assumevano “…ogni responsabilità connessa alla effettuazione dei lavori di cui sopra…” obbligandosi altresì “…a consegnare in copia alle locatrici tutti gli atti autorizzativi occorrenti alla effettuazione dei lavori, nonché, a lavori ultimati, copia di tutte le certificazioni e i documenti attestanti la regolarità tecnica ed urbanistico-edilizia di quanto eseguito…”; successivamente, una volta costituita la società, le parti, in data 07.09.2019 procedevano alla stipula del contratto di locazione che richiamava espressamente le pattuizioni già intervenute tra le parti in sede di scrittura privata;
risulta inoltre che il canone di locazione contrattualmente fissato, veniva ridotto dalle locatrici - a far data dal mese di aprile fino a settembre 2020 - a seguito delle difficoltà economiche per emergenza epidemiologica da COVID-19, manifestate dalla società conduttrice che peraltro ebbe a richiedere una riduzione anche per i canoni futuri (cfr. mail del 18 maggio 2020), senza tuttavia fare alcuna menzione delle criticità asseritamente presenti nella res locata che risultano essere state segnalate per la prima volta da essa società con comunicazione del
01.10.2020, nella quale peraltro si rappresentava che “in attesa della eliminazione delle problematiche, parte conduttrice, stante il parziale godimento dell'immobile….corrisponderà un canone in misura ridotta…” precisandosi altresì in successiva comunicazione, che la società convenuta “…era stata costretta a locare altro immobile per le esigenze connesse al deposito della merce…” (cfr. in atti) .
Ciò premesso in fatto, quanto alle segnalate difficoltà economiche asseritamente originate dalla pandemia, giova ribadire in questa sede che il DL n. 18 del 17 marzo 2020 (Misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all'emergenza epidemiologica da COVID-19, convertito con modificazioni dalla L. 24 aprile 2020, n. 27) nulla ha disposto circa totali esclusioni dall'obbligo di corrispondere il canone di locazione o sue riduzioni, non ritenendosi, evidentemente, che nelle controversie di sfratto per morosità sia possibile ipotizzare impossibilità oggettive all'adempimento della prestazione economica derivante dal contratto, né una impossibilità totale alla fruizione della prestazione ex parte locatoris, venendosi a configurare piuttosto, in talune situazioni (locazioni commerciali) una sorta di impossibilità temporanea derivata non incidente sulla detenzione dell'immobile e sulla fruibilità dello stesso da parte del conduttore.
Risulta di tutta evidenza dunque, che, in tema contratti di locazione, tenuto conto del principio secondo cui “Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente Decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti “ (art. 3 comma 6 bis DL n. 6 del 23.02.2020, convertito con modificazioni dalla L. 5 marzo 2020, n.
13 (in G.U. 09/03/2020, n. 61), è possibile ritenere temporaneamente giustificati i mancati o ritardati pagamenti relativi ai canoni maturati durante le restrizioni contro il Covid 19, “fermo restando l'obbligo di pagamento di detti canoni alla cessazione delle misure restrittive, impedendo quindi risoluzioni per inadempimento e convalide di sfratti intimate per canoni scaduti durante le suddette restrizioni, qualora le morosità così accumulate vengano sanate una volta cessata l'emergenza con la ripresa regolare delle attività” (Tribunale di Roma, sesta sez. civ., sentenza n. 3114/21).
Circa la riduzione del canone di locazione deve poi osservarsi che, tranne che in alcune ipotesi espressamente previste dalla legge (ex artt.1384 e 1660 cc), né i doveri di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto né il dovere di solidarietà sociale di cui al precetto costituzionale, consentono di ritenere esistente nel nostro ordinamento un obbligo di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per taluna delle parti, ancorché in conseguenza di eventi eccezionali e imprevedibili, e un potere del giudice di modificare i regolamenti contrattuali liberamente concordati dalle parti nell'esercizio della loro autonomia negoziale.
Co La ha affermato che i principi di buona fede, correttezza e solidarietà sociale si realizzano nell'imporre alle parti del contratto il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra, a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto prescritto da singole disposizioni, aggiungendo che ciò deve avvenire “nei limiti dell'interesse proprio” del contraente (Cass. 23069/2018), ovvero “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio di altri valori” (Cass. 17642/2012) ovvero ancora “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio a suo carico” (Cass. 10182/2009, Cass.
15669/2007, Cass. 264/2006 e Cass. 2503/1991) o sempre che “non pregiudichi in modo apprezzabile il proprio interesse” (Cass. 5240/2004); nel ritenere i principi di buona fede e correttezza fonti di integrazione degli accordi contrattuali, il Supremo Collegio ne circoscrive tuttavia la portata all'interpretazione di clausole ambigue, di testi lacunosi, ovvero ai fatti/casi non previsti e dunque non disciplinati dal contratto (cfr. Cass. 6747/2014/Cass. 8577/2002,
Cass. 1884/1983 e Cass. 3065/1972), senza dimenticare che “la conservazione del contratto non può mai comportare una interpretazione sostitutiva della volontà delle parti” (Cass.
19493/2018); del resto, anche quando, in vari settori del diritto, ha accertato la sussistenza di condotte illecite o abusive con violazione dei doveri di correttezza e buona fede contrattuale, il Supremo Collegio ha sancito la nullità o l'inefficacia della singola clausola o di un atto o, se del caso, ha accertato un diritto al risarcimento dei danni, senza però spingersi a sostituire una clausola negoziale con una regola stabilita dal giudice (cfr. Cass. 9321/2000).
In merito agli asseriti vizi alla res locata che avrebbero determinato un godimento solo parziale della stessa, deve ritenersi principio noto quello secondo cui “in tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nei casi in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore
è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” Cass. n. 1317 del 2015 (v., tra le altre, Cass. 10 gennaio 2008, n. 261, e l'ord. 23 giugno 2011, n. 13887) : al conduttore non è dunque consentito astenersi dal versare il corrispettivo per il godimento del bene o determinarne unilateralmente la riduzione nel caso in cui si verifichi una riduzione o diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile ad una condotta inadempiente posta in essere dal locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione ai sensi dell'art.1460 cc secondo il principio inadimplendi non est adimplendum, è pertanto legittima solo allorquando venga integralmente a mancare la prestazione della controparte, di tal che solo laddove il conduttore non abbia potuto godere integralmente dell'immobile locato per fatto imputabile al locatore, può legittimamente sospendere, ai sensi dell'art. 1460 cc il versamento del corrispettivo, diversamente costituendo, la sospensione del pagamento del canone di locazione, fatto arbitrario e illegittimo del conduttore, che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di una unilaterale ragion fattasi del conduttore, configurabile l'inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato e all'obbligazione principale da esso derivata (Cass. civ.,
Sez. III, 13/07/2005, n.14739).
Tanto considerato, le ragioni della domanda, a fronte del titolo negoziale posto a suo fondamento, non possono ritenersi superate dalle eccezioni svolte a difesa dalla parte convenuta, attesa la permanenza della stessa nell'immobile locato nonostante la presenza degli asseriti vizi.
Le risultanze probatorie in atti non consentono infatti di ritenere pacificamente ascrivibili alle locatrici l'inadempimento ex art. 1575 cc determinante conseguente ipotesi di responsabilità, considerato peraltro che la società conduttrice è rimasta inadempiente all'obbligo contrattualmente assunto, di consegna, alla controparte, di copia di tutte le certificazioni e documenti attestanti le regolare esecuzione degli interventi effettuati all'immobile, così come non può ritenersi provata la domanda di risarcimento per l'asserito danno alla merce, risultando tale circostanza, del tutto sfornita di prova. Consegue l'accoglimento della domanda con declaratoria di risoluzione del contratto di locazione in essere tra le parti per grave inadempimento della società convenuta, con condanna della stessa al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino al rilascio, oltre interessi dalle singole scadenze.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo.

PQM

Il GOP, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e Parte_1 [...]
nei confronti di così provvede: Parte_2 Controparte_1
- Dichiara risolto il contratto di locazione del 07.08.2019, registrato in data 02.09.2019, relativo all'immobile sito in Salerno alla via Velia n. 24, catastalmente identificato come in atti, per grave inadempimento della società convenuta, disponendone il rilascio per data non anteriore al 10.04.2025;
- Condanna la società convenuta al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino al rilascio, oltre interessi dalle singole scadenze;

- Condanna la società convenuta al pagamento delle spese di giudizio che si liquidano in €
2.999,00 oltre € 145,50 per esborsi, 15% rimborso spese generali sul compenso, IVA e CpA come per legge.
Così deciso in Salerno, il 11.02.2025.
IL GOP
Dott.ssa Loredana Palcera