N. 4879/2019 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PERUGIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Perugia, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott. Edoardo
Postacchini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 4879/2019 R.G. tra c.f. , rappresentata e difesa dall'Avv. Francesca Parte_1 C.F._1
Bagianti;
Attrice
CONTRO
p.i. ; Controparte_1 P.IVA_1
, c.f. ; CP_2 C.F._2
c.f. , tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Controparte_3 C.F._3
Paolo Riccardo Rocca;

Convenuti
NONCHÉ CONTRO
c.f. , rappresentata e difesa dall'Avv. Franca Collura;
CP_4 P.IVA_2
Convenuta
E CON L'INTERVENTO DI
, c.f. Controparte_5 C.F._4
, c.f. , entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Parte_2 C.F._5
Emilio Bagianti;

Intervenuti
Conclusioni per l'attrice: come da note scritte del 22/04/2024.
Conclusioni per i convenuti: come da note scritte del 22/04/2024.
Conclusioni per la convenuta come da note scritte del 22/04/2024. CP_4
1 Conclusioni per gli intervenuti: come da note scritte del 17/04/2024.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO


1. Le domande delle parti e lo svolgimento del processo agiva nei confronti delle società e per ottenere la Parte_1 CP_6 CP_4 revocatoria ex art. 2901 c.c. dell'atto di compravendita del 28/02/2019, con cui la convenuta aveva alienato alla società due immobili siti in Perugia, Strada CP_6 CP_4
Marscianese n. 118/F al prezzo di € 340.000,00.
L'attrice premetteva di essere creditrice della società in ragione del risarcimento del CP_6 danno derivatole dall'inadempimento del contratto di vendita stipulato tra lei e la suddetta società, consistito in gravi vizi di costruzione di un immobile e per il quale pendeva un separato giudizio civile.
Allegava che l'atto dispositivo del 28/02/2019 aveva recato pregiudizio alla creditrice, in quanto con tale atto la società si era spogliata del proprio residuo patrimonio, con CP_6 conseguente impossibilità di soddisfacimento del credito. In punto di elemento soggettivo,
l'attrice allegava la consapevolezza del pregiudizio sia in capo alla venditrice sia in CP_6 capo alla terza acquirente la cui legale rappresentante sarebbe stata la nuora del CP_4 legale rappresentante della società venditrice.
Intervenivano in giudizio ed , premettendo di essere anche loro Controparte_5 Parte_2 creditori della società per l'inadempimento di analoghi contratti di vendita CP_6 immobiliare stipulati con la convenuta, e chiedendo anche loro la revocatoria ex art. 2901 c.c. dell'atto di compravendita del 28/02/2019 stipulato da con CP_6 CP_4
Si costituiva la convenuta contestando preliminarmente la sussistenza del credito ed CP_6 eccependo in particolare che la responsabilità per vizi sarebbe ricaduta in capo alla società costruttrice e non in capo alla che avrebbe unicamente venduto Controparte_7 CP_6
l'immobile. Eccepiva poi che, rispetto alla vendita, erano comunque maturati i termini di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1495 c.c., mentre non sarebbe stata invocabile nei suoi confronti la garanzia ex art. 1669 c.c.
Contestava poi i presupposti per la revoca dell'atto dispositivo, sussistendo comunque un'adeguata garanzia patrimoniale residua, e difettando l'elemento soggettivo. Chiedeva dunque il rigetto della domanda attorea.
2 Quanto alla posizione degli intervenuti, la convenuta contestava l'esistenza del credito, addebitando le eventuali responsabilità all'appaltatrice , e comunque eccepiva CP_7
l'inammissibilità dell'intervento per difetto di interesse.
Si costituiva la convenuta eccependo l'improcedibilità dell'azione per omesso CP_4 esperimento della mediazione obbligatoria in materia di condominio ed associandosi, nel merito, alle difese dell'altra convenuta CP_6
Assegnati i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., il giudizio si interrompeva a causa della cancellazione dal Registro delle Imprese della società CP_6
L'attrice riassumeva la causa, in cui si costituivano gli intervenuti ed Controparte_5 [...]
. Pt_2
Si costituivano, quali successori di la società nonché i soci di CP_6 Controparte_1 questa e eccependo di avere riscosso dal bilancio di CP_2 Controparte_3 liquidazione di la somma di € 11.273,00. CP_6
Si costituiva infine la società insistendo nelle conclusioni già formulate. CP_4
Esperita CTU, con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 27/05/2024 la causa veniva trattenuta in decisione, con assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c.


2. Sull'eccezione di improcedibilità
La convenuta ha eccepito l'improcedibilità dell'azione per mancato esperimento della CP_4 mediazione obbligatoria, in quanto tale società, l'attrice e gli intervenuti sarebbero condomini.
L'eccezione è manifestamente infondata.
La domanda oggetto di causa verte in materia di azione revocatoria e non di condominio, riguardando la declaratoria di inefficacia di un atto dispositivo compiuto da in favore CP_6 di e non già la gestione di parti comuni dell'edificio. CP_4
L'eccezione va quindi rigettata, non essendo la materia oggetto di causa assoggettata a mediazione obbligatoria.


3. Sulla domanda di revoca proposta dall'attrice Parte_1
Ciò posto in via pregiudiziale, occorre esaminare la domanda di revoca avanzata dall'attrice
Parte_1
Tale domanda, come detto, ha ad oggetto la compravendita stipulata da in favore di CP_6 in data 28/02/2019, relativa agli immobili censiti al Catasto Fabbricati del Comune CP_4 di Perugia al Fg. 348 n. 99 sub. 7 e n. 826 graffati, nonché al Fg. 348 n. 99 sub. 9 e n. 825 graffati.
3

3.1. Il credito e l'interesse ad agire
Il credito posto dall'attrice a fondamento della domanda ha ad oggetto il risarcimento del danno subito dalla in ragione dell'inadempimento perpetrato dalla relativo in Pt_1 CP_6 particolare ai vizi che affliggono l'immobile ceduto dalla medesima all'attrice. CP_6
La convenuta ha contestato l'esistenza di tale credito, eccependo sia il difetto di una propria responsabilità, ascrivibile invece all'appaltatrice sia in ogni caso il decorso dei Controparte_7 termini di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1495 c.c., non ritenendo applicabile la responsabilità del costruttore-venditore di cui all'art. 1669 c.c.
Tali contestazioni sono superate dall'intervenuto accertamento, con efficacia di giudicato, del credito risarcitorio dell'attrice nei confronti della convenuta.
Per l'accertamento del proprio diritto l'attrice aveva infatti introdotto, davanti a questo
Tribunale, il separato giudizio n. 3413/2014 RG, che si è concluso con la sentenza n. 212/2024, prodotta dai convenuti nelle note scritte di precisazione delle conclusioni del 22/04/2024 con attestazione di passaggio in giudicato, che ha accolto la domanda attorea e condannato il socio superstite della cancellata società ossia la società unitamente ai CP_6 Controparte_1 soci illimitatamente responsabili di questa e oltre che la CP_2 Controparte_3 compagnia assicurativa della società al risarcimento del danno. CP_6
Sulla base di tale sentenza, i convenuti hanno dato atto del fatto che la compagnia assicurativa
“risulta aver già pagato una parte della somma (all. L) e che non avrà difficoltà a pagare anche la restante parte”, deducendo la sopravvenuta carenza di interesse ad agire in capo all'attrice e agli intervenuti “stante la sproporzione della tutela invocata rispetto al loro eventuale diritto (che non potrà in ogni caso superare la somma di € 11.273,00 per capitale, interessi e spese, da dividere peraltro tra tutti i creditori eventuali), con ingiusto sacrificio degli interessi coinvolti”¹.
L'eccezione è infondata.
L'azione revocatoria è finalizzata alla declaratoria di inefficacia relativa dell'atto dispositivo con cui il debitore, disponendo del proprio patrimonio, abbia decurtato la propria garanzia patrimoniale in modo tale da rendere impossibile o incerta la soddisfazione del creditore.
Tale azione non è finalizzata all'immediata soddisfazione del credito bensì alla conservazione della sua garanzia, mentre l'art. 2901 c.c. non contempla, tra i presupposti dell'azione, la proporzionalità tra il credito e il valore dell'atto dispositivo lesivo, né può ravvisarsi un abuso ¹ Cfr. pag. 2 delle note scritte del 22/04/2024 dei convenuti 21 e CP_1 CP_2 Controparte_3 4 del diritto da parte della creditrice attrice, considerato che i convenuti, pur nei limiti dell'art. 2495 c.c., sono comunque risultati debitori verso l'attrice con sentenza passata in giudicato.
Ciò posto in ordine alle questioni preliminari, è possibile esaminare il merito della controversia.
Il primo requisito posto dall'art. 2901 c.c., ossia l'esistenza del credito, è stato accertato con la sentenza n. 212/2024 di questo Tribunale, passata in giudicato, per cui l'attrice deve ritenersi senza dubbio legittimata ad esperire l'azione revocatoria.
Per contro, i convenuti non solo non hanno fornito alcuna prova di avere estinto il credito accertato in capo alla ma hanno dato atto dell'esatto contrario, laddove hanno Pt_1 dedotto che la compagnia assicurativa “risulta aver già pagato una parte della somma (all. L) e che non avrà difficoltà a pagare anche la restante parte”² , con ciò affermando essi stessi la mancata soddisfazione integrale della creditrice.


3.2. Eventus damni
Quanto al pregiudizio derivante dall'atto dispositivo, l'attrice afferma che, con la compravendita del 28/02/2019, la debitrice avrebbe determinato l'impossibilità di soddisfacimento CP_6 del credito, spogliandosi della parte più rilevante del proprio patrimonio, che comunque sarebbe mutato qualitativamente in peius.
Sotto tale aspetto, la domanda è fondata.
Va premesso che, secondo la giurisprudenza di legittimità, il presupposto oggettivo dell'azione revocatoria ordinaria (eventus damni) ricorre non solo nel caso in cui l'atto dispositivo comprometta totalmente la consistenza patrimoniale del debitore, ma anche quando lo stesso atto determini una variazione quantitativa o anche soltanto qualitativa del patrimonio che comporti una maggiore incertezza o difficoltà nel soddisfacimento del credito, con la conseguenza che grava sul creditore l'onere di dimostrare tali modificazioni quantitative o qualitative della garanzia patrimoniale, mentre è onere del debitore, che voglia sottrarsi agli effetti di tale azione, provare che il suo patrimonio residuo sia tale da soddisfare ampiamente le ragioni del creditore (cfr., ex multis, Cass. Civ., n. 16221/2019).
Nel caso di specie, da un lato l'attrice ha fornito prova documentale dell'atto dispositivo e, dunque, della modificazione quanto meno qualitativa del patrimonio, atteso che la sostituzione di un immobile con il denaro derivante dalla compravendita comporta di per sé una rilevante modifica qualitativa della garanzia patrimoniale, in considerazione della maggiore facilità di cessione del denaro (cfr., ex multis, Cass. Civ., n. 1896/2012). ² Ibidem 5 Dall'altro lato, la convenuta non ha provato di avere un patrimonio residuo CP_6 sufficiente a soddisfare il credito.
La voce di bilancio relativa all'attivo circolante e alle rimanenze, in cui sarebbe compreso un immobile del valore di acquisto pari a € 806.000,00, così come le altre voci di contabilità da cui risulterebbe la proprietà di tale immobile, sono del tutto irrilevanti ai fini della prova di un'adeguata garanzia patrimoniale, considerato in primo luogo che la proprietà di uno specifico immobile non può provarsi mediante il bilancio, che non ha riguardo a beni specifici, ma piuttosto con le risultanze attuali dei Registri Immobiliari, in secondo luogo che il bilancio in questione ha riguardo al periodo fino al 31/12/2018 e non anche alla data in cui è stato compiuto l'atto dispositivo revocando (28/02/2019), e in terzo luogo che, dalla visura catastale prodotta da parte attrice³, non risulta alcun bene immobile in proprietà della società CP_6
Per tali ragioni, deve ritenersi sussistente un pregiudizio oggettivo alle ragioni creditorie scaturente dalla vendita del 28/02/2019.


3.3. Elemento soggettivo
Ciò posto in ordine all'elemento oggettivo, occorre valutare la sussistenza dell'elemento soggettivo.
Trattandosi di atto dispositivo a titolo oneroso, in base all'art. 2901, comma 1, c.c., è necessario valutare non solo la conoscenza del pregiudizio in capo al debitore, ma anche la consapevolezza di tale pregiudizio in capo al terzo acquirente, e dunque in capo alla società Parte_3
. Consapevolezza del disponente
[...]
Quanto alla società disponente l'attrice sostiene la consapevolezza del pregiudizio CP_6 arrecato alle ragioni creditorie in quanto, al tempo della compravendita, la convenuta era a conoscenza del proprio debito, essendo già in corso le operazioni peritali nel giudizio risarcitorio e avendo la medesima società già ricevuto denunce e diffide per le infiltrazioni e le difformità edilizie.
Sotto tale aspetto, la domanda è fondata.
L'attrice ha documentato di avere introdotto il giudizio risarcitorio nell'anno 2014, che era quindi in corso nel momento in cui ha compiuto l'atto dispositivo. CP_6
Non solo: alla data dell'atto, nell'ambito di tale giudizio risarcitorio, era già stata disposta una consulenza tecnica d'ufficio ed era già stato acquisito il giuramento dell'ausiliario in data ³ Cfr. doc. 19 di parte attrice 6 26/02/2019, come si evince dalla stessa relazione di CTU⁴. Tale circostanza costituisce un elemento indiziario che evidenzia come la società fosse senz'altro in condizioni di CP_6 valutare, in quel momento, quanto meno la natura non esplorativa della pretesa risarcitoria, visto che le difformità lamentate dalla erano oggetto di un accertamento tecnico da Pt_1 parte dell'ausiliario nominato dal Tribunale.
Da ciò può senza dubbio ricavarsi la consapevolezza, in capo alla medesima del CP_6 fatto che la cessione compiuta in data 28/02/2019 avrebbe pregiudicato l'eventuale credito risarcitorio accertato all'esito del giudizio, e dunque deve ritenersi sussistente il presupposto soggettivo di cui all'art. 2901, comma 1, n. 1 c.c.


3.3.2. Consapevolezza del terzo
Quanto alla consapevolezza in capo al terzo acquirente l'attrice ha allegato che la CP_4 suddetta società era stata costituita solo qualche giorno prima della compravendita, proprio allo scopo di acquistare gli immobili di e inoltre che la legale rappresentante della società CP_6 era la nuora del legale rappresentante di CP_4 CP_6
La domanda è fondata.
L'art. 2901, comma 1, n. 2 c.c. richiede che, trattandosi di atto a titolo oneroso, il terzo fosse consapevole del pregiudizio arrecato alle ragioni creditorie.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, ai fini dell'azione revocatoria ordinaria è sufficiente la consapevolezza, del debitore alienante e del terzo acquirente, della diminuzione della garanzia generica per la riduzione della consistenza patrimoniale del primo, non essendo necessaria la collusione tra gli stessi, né occorrendo la conoscenza, da parte del terzo, dello specifico credito per cui è proposta l'azione, invece richiesta qualora quest'ultima abbia ad oggetto un atto, a titolo oneroso, anteriore al sorgere di detto credito (cfr. Cass. Civ., n. 28423/2021).
Nel caso di specie l'atto dispositivo è stato compiuto successivamente al sorgere del credito, visto che, come si evince dalla sentenza n. 212/2024, l'attrice aveva dedotto che i gravi difetti dell'immobile avevano cominciato a manifestarsi già nel luglio 2012.
Ciò posto, la prova dell'elemento soggettivo del terzo può essere ricavata anche da presunzioni semplici (cfr. Cass. Civ., n. 10928/2020), che nella specie devono ravvisarsi negli elementi fattuali di seguito esposti.
In primo luogo, è senz'altro rilevante, ai fini della ricostruzione dell'elemento soggettivo, il rapporto familiare esistente tra i legali rappresentati delle società e CP_6 CP_4 ⁴ Cfr. doc. 16 di parte attrice 7 Sul piano fattuale, è incontestato che fosse la nuora di Controparte_8 Per_1
. Come si evince dalle visure camerali prodotte dall'attrice, la prima era, alla data del
[...]
28/02/2019, socia e amministratrice unica della società dalla cui carica è cessata CP_4 solo in data 20/11/2020⁵. invece, era cessato dalla carica di amministratore Persona_1 unico della società in data 30/05/2014, come parimenti si evince dalla visura CP_6 camerale⁶, e dunque non rivestiva più tale carica al momento dell'atto dispositivo del
28/02/2019. Sennonché, il medesimo , a partire dal 13/01/2014, era presidente Persona_1 del consiglio di amministrazione della società come si evince dalla visura Controparte_9 prodotta da parte attrice⁷: tale società era a sua volta, alla data dell'atto Controparte_9 dispositivo, socia unica di EM2 S.r.l.⁸.
Alla luce di tali collegamenti societari, sebbene non fosse direttamente Persona_1
l'amministratore di alla data del 28/02/2019, egli era tuttavia amministratore della CP_6 società socia unica di e dunque senza dubbio a conoscenza delle Controparte_9 CP_6 vicende patrimoniali che interessavano quest'ultima società, visto che, da un lato, la cessione di beni immobili costituiva un'operazione straordinaria, anche in ragione del suo valore economico pari a € 340.000,00, a fronte di un capitale sociale di € 30.000,00, e che, dall'altro lato, tale operazione straordinaria avrebbe assunto notevole rilevanza ai fini del valore della quota di partecipazione di in Controparte_9 CP_6
Deve quindi ritenersi provato, al di là dello schermo societario interposto, il coinvolgimento diretto nell'atto dispositivo del 28/02/2019 di quale legale Controparte_8 rappresentante di nonché il coinvolgimento indiretto di quale CP_4 Persona_1 amministratore della società socia socia unica di Controparte_9 CP_6
Ciò posto, il rapporto familiare intercorrente tra i due costituisce un forte indizio della consapevolezza, in capo a per il tramite della sua legale rappresentante CP_4 [...]
del pregiudizio alle ragioni creditorie arrecato dall'atto dispositivo compiuto da Controparte_8
(cfr., per analoga ipotesi, Cass. Civ., n. 5359/2009), quanto meno in relazione alla CP_6 conoscenza del potenziale debito di visto che la società era socia di CP_6 Controparte_9 durante la pendenza del giudizio risarcitorio conclusosi con la sentenza n. 212/2024, CP_6 e che essa, in tale qualità, era senz'altro a conoscenza della consistenza del residuo patrimonio di CP_6
Oltre a tale rapporto familiare occorre considerare la concreta dinamica operativa della società
che è stata costituita in data 08/02/2019 e ha concluso l'atto dispositivo in data CP_4
28/02/2019. Sebbene tale dato temporale sia apparentemente neutro, esso assume rilevanza ai fini della valutazione della scientia damni in capo al terzo acquirente in quanto la convenuta non ha né allegato né tanto meno dimostrato di avere, in concreto, concluso altre CP_4 operazioni di acquisto e rivendita di immobili, ciò che appare corroborare la tesi di parte attrice, secondo cui tale società sarebbe stata costituita proprio al fine di concludere la vendita in questione.
Il secondo elemento indiziario, che corrobora la valutazione circa la consapevolezza del pregiudizio in capo al terzo acquirente, va ravvisato nel prezzo della compravendita, pari a €
340.000,00.
Sul valore di mercato dei beni al momento della vendita è stata esperita CTU estimativa, all'esito della quale il CTU ha concluso che “il valore di mercato al momento della vendita (I semestre
2019) sia stato pari ad € 402.215,00”, evidenziando, in ordine alla congruità del prezzo di mercato, che “fermo restando che a parere dello scrivente le condizioni per effettuare l'atto di compravendita erano quantomeno problematiche, si ritiene che, con i limiti sopra specificati, il prezzo di vendita definito nell'atto sia sottostimato indicativamente di una quota percentuale pari al 20%, stante la particolarità dell'immobile che, se fosse stato realizzato a regola d'arte, si sarebbe definito “di pregio” o “signorile””⁹.
I convenuti hanno eccepito la nullità della CTU, in quanto l'ausiliario avrebbe svolto accertamenti e valutazioni in ordine alla difformità degli immobili rispetto ai titoli abilitativi e alle planimetrie catastali, non ricomprese nel quesito assegnato.
L'eccezione è priva di fondamento, poiché il quesito posto all'ausiliario aveva ad oggetto la stima del valore di mercato al momento della vendita, mentre le regole tecniche previste dall'estimo, come puntualmente e congruamente illustrate dal CTU, impongono di tenere in considerazione ogni aspetto ai fini della stima del valore di mercato. Non vi è quindi alcuna deviazione dall'accertamento richiesto, né ricorre nullità per l'avvenuta acquisizione della documentazione pubblica da parte del CTU, essendo tale acquisizione strettamente strumentale alla risposta al quesito e, come tale, legittima in base ai principi di diritto affermati dalle Sezioni
Unite della Corte di Cassazione nella sentenza n. 3086/2022. ⁹ Cfr. pag. 27 della relazione di CTU 9 L'attrice e l'intervenuta hanno poi adombrato, pur senza domandarne una formale declaratoria, la nullità della compravendita a causa della difformità degli immobili dalle planimetrie catastali, ai sensi dell'art. 29, comma 1 bis, L. 52/1985.
Tale nullità contrattuale non sussiste. La disposizione dell'art. 29, comma 1 bis, L. 52/1985 prevede che la compravendita di una unità immobiliare urbana contenga “a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale”.
La disposizione ricollega la nullità alla mancanza della dichiarazione di conformità contenuta nell'atto traslativo, e non anche al difetto sostanziale di tale conformità, per cui tale nullità assume un carattere testuale e non virtuale, come affermato da recente giurisprudenza di merito
(cfr. Trib. Latina, n. 6/2025).
Tale conclusione è confermata dall'interpretazione della disposizione fornita dalla Corte di
Cassazione, secondo cui “il tenore letterale della norma fonda la previsione di nullità sulla mancanza nell'atto dell'"identificazione catastale", nonché del "riferimento alle planimetrie depositate in catasto" e della "la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale". Si tratta dunque, com'e' del tutto evidente, di una nullità testuale (art. 1418 c.c.) di carattere oggettivo che, a prescindere dalla esattezza e veridicità degli allegati e della dichiarazione, determina la nullità dell'atto per la sua sola mancanza (per un'ipotesi non dissimile, Cass. Sez. U., 22/03/2019, n. 8230)” (così Cass. Civ., S.U., n. 21761/2021).
Del resto, la giurisprudenza di legittimità, in relazione alla disposizione dell'art. 46 DPR
380/2001, che parimenti prevede la nullità dell'atto traslativo in mancanza della dichiarazione degli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, ha affermato il principio per cui tale nullità ha natura testuale e che dunque, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (cfr. Cass. Civ., S.U., n. 8230/2019).
Ciò posto in ordine ai profili di nullità, le conclusioni raggiunte dal CTU in ordine al valore dell'immobile devono ritenersi del tutto condivisibili, essendo congruamente motivato il metodo utilizzato per la stima ed essendo le valutazioni espresse supportate da un'analisi puntuale dei dati.
10 Le contestazioni dei convenuti, contenute nella comparsa conclusionale, circa la mancata considerazione del fatto che gli immobili non erano completi al momento della vendita non ha fondamento, visto che l'ausiliario ha espressamente dato atto di come i valori considerati
“riguarderebbero degli immobili completi in tutti gli elementi mentre gli immobili in esame, come riportato nella relazione peritale, sono privi di molti elementi (infissi interni, sanitari, caldaie, ecc) e, come gli altri immobili dell'edificio, presentano problemi di infiltrazioni e quanto altro già descritto nella relazione pertanto le differenze economiche che si evidenziano con gli importi stimati sono pari a: Piano seminterrato, sub 9: €256.500,00 –
199.715,00 = €56.785,00 Piano terra, sub 7: €270.000,00 – 202.500,00 = €67.500,00 e costituiscono proprio il minor valore dovuto alle problematiche citate. Quanto sopra conferma che i valori indicati nella relazione peritale sono pertinenti agli immobili e aderenti allo stato dei luoghi”¹⁰.
Le contestazioni dei convenuti circa il minor valore degli immobili ricavabile dai parametri OMI non hanno fondamento, poiché assumono a riferimento la categoria delle abitazioni ordinarie, mentre nel caso di specie, come rilevato dal CTU, gli immobili venduti avevano caratteristiche di pregio che impediscono di assimilarli alle ordinarie abitazioni.
È parimenti infondata l'affermazione secondo cui “il costo per completarli sarebbe stato di almeno €
70.000-80.000”¹¹, trattandosi di valutazione del tutto generica e indimostrata, essendo peraltro priva di qualunque puntuale indicazione di specifici costi necessari al completamento di specifici elementi.
Quanto all'affermazione per cui le accertate difformità dovrebbero ridurre il valore degli immobili, sconfessando la valutazione di non congruità del prezzo operata dal CTU, va rilevato come tale affermazione si ponga in frontale ed evidente contraddizione con la tesi sostenuta dalla medesima parte, che ha contestato l'esistenza di tali difformità sostenendo, nella medesima comparsa conclusionale, che “Si contesta in ogni caso che “all'atto di compravendita sono allegate le planimetrie catastali non conformi al reale stato dei luoghi” (pag. 18 CTU): al momento del rogito, per quanto consta, le planimetrie interne erano invece conformi”¹².
Infine, la pattuizione di un prezzo inferiore a quello altrimenti applicabile in base al mercato di riferimento trova un ulteriore indizio di riscontro nel documento 27 di parte attrice, la cui autenticità non è stata contestata dai convenuti, da cui si evince come gli immobili siano stati offerti in vendita sul mercato al prezzo complessivo di € 910.000,00, con la precisazione che si tratterebbe di un immobile “nuovo/in costruzione”, mentre essi sono stati acquistati da CP_4 al prezzo complessivo di € 340.000,00.
[...]
Alla luce di tali considerazioni, deve ritenersi adeguatamente dimostrato, ancorché in via indiziaria e per mezzo di presunzioni semplici, l'elemento soggettivo della consapevolezza del pregiudizio anche in capo al terzo acquirente la quale ben poteva avvedersi della CP_4 lesività di un atto dispositivo, concluso a prezzo incongruo, che avrebbe diminuito qualitativamente e quantitativamente la garanzia patrimoniale necessaria al disponente per soddisfare i propri creditori.


3.4. Conclusioni
In conclusione, sussistono i presupposti per l'accoglimento della domanda di revoca proposta da per cui l'atto di compravendita concluso in data 28/02/2019 a rogito del Parte_1
Notaio Rep.

8.145 Racc.

3.981 tra e avente ad Persona_2 CP_10 CP_4 oggetto gli immobili censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al Fg. 348 n. 99 sub. 7
e n. 826 graffati, nonché al Fg. 348 n. 99 sub. 9 e n. 825 graffati, deve essere dichiarato, ai sensi dell'art. 2901 c.c., inefficace nei confronti di Parte_1


4. Sulla domanda di revoca proposta dagli intervenuti ed Controparte_5 [...]

Pt_2
Ciò posto in ordine alla domanda di revoca avanzata dall'attrice va esaminata la Parte_1 domanda di revoca del medesimo atto dispositivo veicolata da ed Controparte_5 [...]
attraverso il loro intervento in causa. Pt_2


4.1. Ammissibilità dell'intervento
Pregiudizialmente va esaminata l'eccezione di inammissibilità dell'intervento sollevata dalle parti convenute, secondo le quali l'intervento sarebbe inammissibile in quanto la parte non avrebbe specificato l'interesse giuridico, dipendente da quello dell'attrice, che ne legittimerebbe l'intervento in causa.
L'eccezione è infondata.
Va premesso che, con il proprio intervento in giudizio, ed Controparte_5 Parte_2 hanno chiesto la declaratoria di inefficacia ex art. 2901 c.c. dell'atto dispositivo anche nei loro confronti. Con tale domanda, gli interventori non hanno proposto un intervento adesivo dipendente, come erroneamente ritenuto dalle parti convenute, poiché non si sono limitate a chiedere l'accoglimento delle conclusioni formulate dall'attrice, e dunque la declaratoria di
12 inefficacia nei soli confronti di questa, ma hanno proposto una domanda nel loro autonomo interesse, chiedendo l'estensione della declaratoria di inefficacia anche nei loro confronti.
Come noto, l'azione revocatoria determina l'inefficacia relativa dell'atto, limitata cioè al solo creditore che ha promosso l'azione, senza caducare ad ogni altro effetto l'atto di disposizione
(cfr. Cass. Civ., n. 18707/2021). Traslando questo concetto sul piano processuale si deve concludere che allorquando, a seguito della domanda di revoca proposta da un creditore, intervenga un ulteriore creditore che chieda di estendere l'inefficacia relativa anche nei suoi confronti, l'intervento così spiegato ha natura non dipendente bensì autonoma, rispondendo all'interesse del secondo creditore di tutelare il proprio credito verso il debitore.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, infatti, nell'ipotesi di intervento di un terzo creditore nel giudizio promosso da altro creditore per ottenere la revoca, ai sensi dell'art. 2901 c.c., del medesimo atto dispositivo patrimoniale pregiudizievole delle ragioni creditorie di entrambi
(attore ed interventore), compiuto in epoca successiva al sorgere dei rispettivi crediti,
l'intervento è da reputarsi adesivo autonomo, con la conseguenza che l'interventore ha il diritto di impugnare la sentenza ad esso sfavorevole (cfr. Cass. Civ., n. 5321/2017).
Alla luce di tali considerazioni, non ha alcun fondamento la censura di mancata indicazione dell'interesse dipendente, atteso che, da un lato, l'interesse che legittima l'intervento ben può essere autonomo e non dipendente, e che, dall'altro lato, nel caso concreto l'interesse che supporta l'intervento spiegato dai terzi è ben evincibile dall'allegazione della pretesa risarcitoria scaturente dai vizi che affliggono gli immobili rispettivamente acquistati dagli intervenuti.
È del pari infondata la censura di sopravvenuta carenza di interesse ad agire da parte degli intervenuti in ragione della limitazione di responsabilità ex art. 2495 c.c. in favore dei convenuti.
Come detto sopra, infatti, il rapporto tra il valore del credito e il valore dell'atto dispositivo non costituisce un presupposto dell'azione revocatoria, rilevando unicamente, in ragione della natura meramente conservativa della garanzia, l'esistenza di un credito, anche solo eventuale, e di un pregiudizio alla garanzia patrimoniale accompagnato dall'elemento soggettivo.


4.2. Sussistenza del credito
Ciò posto in ordine ai profili preliminari, è possibile esaminare il merito della controversia.
Gli intervenuti, a fondamento della loro posizione creditoria, hanno allegato di avere acquistato da in data 23/07/2012, gli immobili censiti al Catasto Fabbricati del Comune di CP_6
Perugia al Fg. 348, part. 99 sub. 11 (quanto a ) nonché al Fg. 348 part. 99 sub. Controparte_5
13 (quanto a ) e di avere poi appreso che tali immobili differirebbero sia dalle Parte_2
13 planimetrie catastali sia da quanto previsto nel permesso di costruire, e sarebbero inoltre affetti da gravi vizi di costruzione.
Come affermato dalla giurisprudenza di legittimità, l'art. 2901 c.c. accoglie una nozione lata di
“credito”, comprensiva della ragione o aspettativa, con conseguente irrilevanza della certezza del fondamento dei relativi fatti costitutivi, coerentemente con la funzione propria dell'azione, che non persegue scopi specificamente restitutori, bensì mira a conservare la garanzia generica sul patrimonio del debitore in favore di tutti i creditori, compresi quelli meramente eventuali
(cfr., ex multis, Cass. Civ., n. 27141/2023). In particolare, ai fini dell'esperibilità dell'azione revocatoria ordinaria non è necessario che il creditore sia titolare di un credito certo, liquido ed esigibile, bastando una semplice aspettativa che non si riveli prima facie pretestuosa e che possa valutarsi come probabile, anche se non definitivamente accertata (cfr. Cass. Civ., n.
11755/2018).
Nel caso di specie, la pretesa creditoria degli intervenuti appare non manifestamente infondata,
e dunque, pur non essendo stata oggetto di alcun accertamento giurisdizionale e ponendosi in termini meramente eventuali, è idonea a costituire il presupposto dell'azione revocatoria.
In primo luogo, infatti, la convenuta non ha specificamente contestato, in punto di CP_6 fatto, la presenza delle difformità catastali e dei vizi degli immobili, non essendo sufficiente, ai fini dell'art. 115 c.p.c., la mera contestazione della prova senza specifica contestazione del fatto storico (cfr. Cass. Civ., n. 17889/2020).
In secondo luogo, le deduzioni della convenuta circa la diversa e prevalente attività svolta dal legale rappresentante e l'incarico conferito a sia per Persona_1 Controparte_7
l'effettuazione della ristrutturazione sia per la redazione e per il deposito delle planimetrie catastali sono del tutto irrilevanti ai fini dell'esonero da responsabilità, per l'evidente ragione che la dichiarazione di conformità catastale prevista dall'art. 29, comma 1 bis, L. 52/1985 è resa dal soggetto venditore e non certo dall'appaltatore, che ne assume così l'integrale e piena responsabilità, così come il medesimo venditore è responsabile, eventualmente in solido con l'appaltatore, per i vizi della cosa venduta.
In terzo luogo, non è fondata l'eccezione di prescrizione sollevata con riferimento alle infiltrazioni lamentate.
Da un lato, infatti, la sentenza di questo Tribunale n. 212/2024, passata in giudicato, ha accertato il ruolo rivestito da nell'ambito del rapporto con l'appaltatrice CP_6 CP_7
rilevando l'applicabilità dell'art. 1669 c.c. anche al venditore dell'immobile.
[...]
14 Dall'altro lato, la responsabilità ex art. 1669 c.c., secondo la giurisprudenza di legittimità, sorge anche in presenza di una carente impermeabilizzazione dell'immobile, laddove, come affermato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nella sentenza n. 7756/2017, sono gravi difetti dell'opera, rilevanti ai fini dell'art. 1669 c.c., anche quelli che riguardino elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, etc.), purché tali da comprometterne la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo.
Per tali ragioni, si deve ritenere sussistente il presupposto previsto dall'art. 2901 c.c.


4.3. Eventus damni
Con riferimento all'eventus damni, gli intervenuti lamentano il sostanziale svuotamento della garanzia patrimoniale della società per mezzo dell'atto dispositivo oggetto di revoca.
Sul punto vanno integralmente richiamate le considerazioni sopra svolte in relazione alla posizione della parte attrice, posto che il pregiudizio alla garanzia patrimoniale ha natura oggettiva ed è quindi rilevante per ogni creditore del debitore disponente.
Deve quindi ritenersi sussistente, per le suddette ragioni, il pregiudizio alla garanzia patrimoniale derivante dall'atto dispositivo del 28/02/2019.


4.4. Elemento soggettivo
Quanto all'elemento soggettivo, gli intervenuti hanno svolto difese analoghe a quelle argomentate dalla parte attrice, per cui anche in tal caso la consapevolezza del pregiudizio va esaminata separatamente in relazione al disponente e al terzo.


4.4.1. Consapevolezza del disponente
Quanto al disponente e alla consapevolezza del pregiudizio che l'atto dispositivo CP_6 avrebbe arrecato alle ragioni creditorie, il requisito sussiste.
In primo luogo, infatti, non essendo contestata l'esistenza delle difformità e dei vizi lamentati dagli intervenuti, deve ritenersi che fosse senz'altro a conoscenza della possibile CP_6 responsabilità scaturente dalla propria condotta verso gli acquirenti, e dunque dell'eventuale credito risarcitorio vantato da questi.
In secondo luogo, alla data dell'atto dispositivo (28/02/2019) era già stato instaurato il procedimento di mediazione, richiesto con missiva del 13/09/2018¹³, mentre la convenuta aveva già ricevuto la diffida e la richiesta risarcitoria stragiudiziale del 11/07/2018¹⁴. Deve quindi ritenersi, sulla base di tali elementi fattuali, che fosse senza dubbio a CP_6 conoscenza della pretesa risarcitoria avanzata dagli intervenuti e, di conseguenza, della lesione che l'atto dispositivo avrebbe causato alla garanzia patrimoniale dell'eventuale credito, essendo la medesima convenuta necessariamente a conoscenza della propria consistenza patrimoniale residua all'esito della cessione degli immobili a CP_4
Sussiste pertanto, anche riguardo agli intervenuti, il requisito soggettivo previsto dall'art. 2901, comma 1, n. 1 c.c.


4.4.2. Consapevolezza del terzo
Quanto alla consapevolezza del pregiudizio in capo al terzo acquirente occorre CP_4 rilevare quanto segue.
In primo luogo, va richiamato quanto detto sopra in relazione al rapporto familiare esistente al tempo dell'atto dispositivo, e dunque alla data del 28/02/2019, tra e Persona_1 [...]
socia e amministratrice unica di Controparte_8 CP_4
In secondo luogo, va osservato che, sebbene alla data del 28/02/2019 non fosse Persona_1 più legale rappresentante della società egli era tuttavia amministratore della società CP_6
Fruttuosa S.r.l., che a sua volta era socia unica della società ciò che costituisce un CP_6 elemento fattuale da cui ricavare la verosimile conoscenza, in capo al medesimo , dei Per_1 rapporti patrimoniali della medesima società e dunque della sussistenza delle pretese CP_6 risarcitorie degli intervenuti.
Occorre peraltro considerare al riguardo, quale ulteriore elemento presuntivo a riscontro, il fatto che era legale rappresentante della società nel momento in cui, Persona_1 CP_6 in data 23/07/2012, gli intervenuti avevano acquistato i rispettivi immobili, laddove lo stesso
, in occasione della predetta compravendita, aveva dichiarato la conformità catastale degli Per_1 immobili che invece, secondo quanto allegato dagli intervenuti e non specificamente contestato dalla convenuta, difettavano di tale conformità.
Tale circostanza rende quindi corroborata la deduzione, pur presuntiva ex art. 2729 c.c., della conoscenza da parte del del potenziale debito verso gli intervenuti, e considerato il Per_1 rapporto familiare intercorrente tra il e socia e amministratrice Per_1 Controparte_8 unica di deve dunque ritenersi altamente probabile che la medesima fosse CP_4 parimenti a conoscenza, se non delle specifiche pretese degli intervenuti, quanto meno dell'esposizione debitoria potenziale della società CP_6
16 Come detto sopra, infatti, non è necessaria, ai fini dell'azione revocatoria, la collusione tra disponente e terzo o la conoscenza, in capo a quest'ultimo, dello specifico credito per cui è proposta l'azione, essendo sufficiente la consapevolezza, del debitore alienante e del terzo acquirente, della diminuzione della garanzia generica per la riduzione della consistenza patrimoniale del primo (cfr. Cass. Civ., n. 28423/2021, cit.; Cass. Civ., n. 16825/2013).


4.5. Conclusioni
Sussistendo i presupposti di cui all'art. 2901 c.c. anche in relazione alla domanda proposta dagli intervenuti ed , deve essere dichiarata, anche nei loro confronti, Controparte_5 Parte_2
l'inefficacia dell'atto di compravendita concluso in data 28/02/2019 a rogito del Notaio
[...]
Rep.

8.145 Racc.

3.981 tra e e avente ad oggetto gli Persona_2 CP_6 CP_4 immobili censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al Fg. 348 n. 99 sub. 7 e n. 826 graffati, nonché al Fg. 348 n. 99 sub. 9 e n. 825 graffati.


5. Spese di lite
In conclusione, sia la domanda di revoca proposta dall'attrice che quella proposta dagli intervenuti deve essere accolta.
Le spese di lite seguono la soccombenza, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., e dunque vanno poste a carico dei convenuti 21 e in Controparte_1 CP_2 Controparte_3 CP_4 solido tra loro.
Inoltre, poiché l'attrice e gli intervenuti sono assistiti da distinti difensori, è necessaria una separata liquidazione delle spese di lite.
Il valore della causa è compreso nello scaglione da € 26.000,00 a € 52.000,00, considerato, da un lato, che il credito complessivo dell'attrice così come accertato nella sentenza n. Pt_1
212/2024, è pari a 32.116,27, e, dall'altro lato, che il credito degli intervenuti è, allo stato degli atti, indeterminabile.
Le spese devono quindi essere liquidate secondo i relativi parametri, tenuto conto della non complessità della controversia e dell'aumento spettante per la difesa di più parti ( CP_5
ed ) aventi la stessa posizione processuale.
[...] Parte_2
Le spese della CTU, come liquidate con separato decreto, devono essere poste definitivamente a carico dei convenuti 21 per metà e, per la Controparte_1 CP_2 Controparte_3 restante metà, a carico di CP_4


P.Q.M.


17 Il Tribunale di Perugia, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, disattesa ogni diversa domanda o eccezione, così provvede:
- Ai sensi dell'art. 2901 c.c., dichiara inefficace, nei confronti di Parte_1 CP_5
ed , l'atto di compravendita concluso in data 28/02/2019 a rogito
[...] Parte_2 del Notaio Rep.

8.145 Racc.

3.981 tra e e Persona_2 CP_6 CP_4 avente ad oggetto gli immobili censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al Fg.
348 n. 99 sub. 7 e n. 826 graffati, nonché al Fg. 348 n. 99 sub. 9 e n. 825 graffati;

- Condanna 21 e in Controparte_1 CP_2 Controparte_3 CP_4 solido tra loro, al pagamento delle spese di lite in favore di che si Parte_1 liquidano in complessivi € 4.500,00, oltre spese generali al 15%, oneri fiscali e previdenziali come per legge;

- Condanna 21 e in Controparte_1 CP_2 Controparte_3 CP_4
solido tra loro, al pagamento delle spese di lite in favore di ed Controparte_5 [...]
, che si liquidano in complessivi € 5.500,00, oltre spese generali al 15%, oneri Pt_2 fiscali e previdenziali come per legge;

- Pone le spese della CTU, come liquidate con separato decreto, definitivamente a carico dei convenuti 21 per metà e, per la Controparte_1 CP_2 Controparte_3 restante metà, a carico di CP_4
Perugia, 09/01/2025
Il Giudice
Dott. Edoardo Postacchini
18 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ⁵ Cfr. doc. 26 di parte attrice ⁶ Cfr. doc. 12 di parte attrice ⁷ Cfr. doc. 25 di parte attrice ⁸ Cfr. doc. 12 di parte attrice 8 ¹⁰ Cfr. pag. 33 della relazione di CTU ¹¹ Cfr. pag. 7 della comparsa conclusionale dei convenuti 21 e CP_1 CP_2 Controparte_3 ¹² Cfr. pag. 4 della comparsa conclusionale dei convenuti 21 e CP_1 CP_2 Controparte_3 11 ¹³ Cfr. doc. 9 di parte intervenuta ¹⁴ Cfr. doc. 24 di parte intervenuta 15