R.G. n. 2199/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI GROSSETO
Il Tribunale di Grosseto, in composizione monocratica, in persona del
Giudice Dott. Valerio Medaglia ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2199/2022 R.G., promossa da
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), rappresentate e difese dall'Avv. C.F._2
BARTALUCCI ANDREA;

ATTRICI contro
(C.F. ) rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._3
dall'Avv. DE RUGGIERO FRANCESCA;

CONVENUTO
Oggetto: ripristino del pari uso della cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c.
Conclusioni: all'udienza di precisazione delle conclusioni del 11.03.2025, sostituita dalla trattazione scritta, le parti precisavano le conclusioni come in atti. MOTIVAZIONE IN FATTO E IN DIRITTO
In via preliminare, va dichiarata l'inammissibilità della documentazione prodotta da parte attrice con la comparsa conclusionale, posto che, a seguito del trattenimento della causa in decisione, non possono ammettersi produzioni documentali con la comparsa conclusionale, atto avente la sola funzione di illustrare le domande e le eccezioni già ritualmente proposte (Cass.
Civ. n. 12574/2019; Cass: Civ. n. 82/1999; Cass. Civ. n. 14250/2004).
Ciò posto, le odierne attrici, in riassunzione del processo n. 1549/2021 R.G. avviato dinanzi al Giudice di Pace di Grosseto, concluso con ordinanza del
27.06.2022, con cui è stata dichiarata l'incompetenza del Giudice adito in favore di questo Tribunale, hanno convenuto in giudizio Controparte_1
allegando di essere comproprietarie, unitamente a quest'ultimo, del vano autoclave collocato nell'edificio sito in Grosseto, Via Fiesole n. 14, censito al
C.F. al foglio 88 particella n. 1436 sub. 16 e che il convenuto impedisce il pari uso del vano e ne altera la destinazione economica, hanno formulato le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito accertare l'alterazione della destinazione del vano comune uso autoclave, l'integrale occupazione dello spazio da parte del convenuto e la conseguente lesione del diritto al paritetico uso delle parti attrici, e, per
l'effetto, condannare il signor a rimuovere tutti i beni di sua proprietà siti nel Controparte_1
vano autoclave, ivi compresa la scala a chiocciola ed il pannello in cartongesso con sostituzione di idonea tramezzatura in muratura, ripristinando così l'effettiva destinazione del vano. Voglia altresì disporre, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., il pagamento, a titolo di misura coercitiva, della somma di € 100,00, o della somma diversa che risulterà di giustizia, per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'emananda sentenza”.
Il convenuto si è costituito, rassegnando le seguenti Controparte_1
conclusioni: “Voglia il Giudice di Pace di Grosseto, ogni contraria istanza disattesa e reietta, a) in via preliminare, -accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva della
perché soltanto nuda proprietaria dell'officina cui il vano tecnico sarebbe pertinente, Pt_2 essondone usufruttuario;
b) nel merito, -accertare e dichiarare che il vano Persona_1
tecnico per cui è giudizio, materialmente destinato, sin dall'origine (anno 2001), all'esclusivo servizio dell' unità immobiliare di propietà , posta al piano superiore, non Controparte_1
possiede natura condominiale/comune e conseguentemente respingere le domande di parte attrice, perchè infondate e non provate per le motivazioni svolte in atti;
-in via alternata, in denegata ipotesi di riconoscimento di natura comune del vano autoclave, respingere la domanda attorea, perchè infondata, non essendo mai stato impedito alla e alla Pt_1 Pt_2
il pari utilizzo del vano autoclave”.
In via preliminare, va disattesa l'eccezione preliminare di parte convenuta circa l'assenza in capo all'attrice del potere di agire in giudizio, per il Parte_2
ripristino del pari uso e della destinazione economica della cosa comune, in quanto la stessa sarebbe nuda proprietaria della cosa e non anche usufruttuaria, dovendosi ritenere, secondo la prospettazione di parte convenuta, che unicamente l'usufruttuario è il soggetto legittimato ad agire a tutela della cosa ricevuta in usufrutto.
Sul punto, va osservato che la tesi di parte convenuta, in primo luogo, confligge con il dato normativo, atteso che l'art. 1102 c.c. riconosce le facoltà di godimento sulla cosa comune a ciascun partecipante alla comunione, sicché costoro devono ritenersi altresì i soggetti legittimati ad agire in giudizio per preservare i limiti posti dall'ordinamento giuridico nell'uso della cosa comune nell'interesse di ogni comproprietario.
In secondo luogo, deve osservarsi che l'art. 1012 c.c. stabilisce che “Se durante
l'usufrutto un terzo commette usurpazione sul fondo o altrimenti offende le ragioni del proprietario, l'usufruttuario è tenuto a fargliene denunzia e, omettendola, è responsabile dei danni che eventualmente siano derivati al proprietario. L'usufruttuario può far riconoscere
l'esistenza delle servitù a favore del fondo o l'inesistenza di quelle che si pretende di esercitare sul fondo medesimo;
egli deve in questi casi chiamare in giudizio il proprietario”. Tali disposizioni non affermano la legittimazione esclusiva dell'usufruttuario nell'esperimento delle azioni volte a contrastare usurpazioni del fondo o altre condotte lesive delle ragioni del proprietario in capo all'usufruttuario, ponendosi a carico di questo solo un obbligo di denunzia al proprietario, legittimato attivo in via principale per l'esercizio delle azioni a tutela della proprietà.
Inoltre, anche in relazione alle azioni finalizzate ad accertare l'inesistenza di diritti di terzi sulla cosa, la legittimazione dell'usufruttuario è concorrente con quella del proprietario (cfr. Cass. Civ. n. 22348/2009 che afferma la spettanza dell'azione negatoria di servitù anche all'usufruttuario).
Tale conclusione è coerente con la ratio della disposizione dell'art. 1012, comma 2 c.c., laddove sancisce l'onere dell'usufruttuario che esperisce l'azione negatoria di servitù a chiamare in causa il proprietario, che ha fondamento nella “limitatezza e nella temporaneità del diritto di usufrutto, di guisa che il proprietario viene tutelato nel suo specifico interesse ad accertare l'inesistenza di diritti di terzi sul suo immobile in funzione del pieno godimento di esso alla cessazione dell'usufrutto medesimo”
(Cass. Civ. n. 12169/2002).
Dunque, il proprietario, anche in presenza di un usufrutto sulla cosa, resta legittimato ad agire in giudizio per la tutela della cosa e delle facoltà di godimento connesse al diritto di proprietà, proprio in ragione dell'interesse, sempre persistente nel proprietario in ragione della perpetuità del diritto di proprietà, ad accertare l'inesistenza di diritti di terzi sulla cosa in vista del pieno godimento della stessa alla cessazione dell'usufrutto.
La generale legittimazione del nudo proprietario per le azioni che concernono la cosa oggetto dell'usufrutto è affermata altresì dalla giurisprudenza amministrativa (cfr. Cons. di Stato n. 8289/2024 secondo cui “il nudo proprietario di un terreno non perde la disponibilità del bene, sebbene concesso in usufrutto a terzi, tant'è che la giurisprudenza riconosce la legittimazione del nudo proprietario ad agire in giudizio contro tutti coloro che mettono in atto ingerenze sulla cosa oggetto di usufrutto: il nudo proprietario, quindi, non si trova affatto in posizione tale da non potersi opporre alla realizzazione, sull'immobile concesso in usufrutto, di opere abusive, né gli è precluso di agire direttamente, o per via giudiziale, per procedere al ripristino dello stato dei luoghi”; Cons. di Stato n. 2769/2023).
Alla luce delle considerazioni svolte, deve ritenersi che il nudo proprietario abbia il potere di agire in giudizio per accertare la violazione ad opera di altri comproprietari dei limiti posti dall'art. 1102 c.c. all'uso della cosa comune, in ragione della legittimazione generale del proprietario nell'esercizio delle azioni a protezione della proprietà e dell'eccezionalità delle disposizioni che riconoscono la legittimazione in capo ai titolari di diritti reali minori, e del persistente interesse del proprietario alla preservazione dell'integrità fisica della cosa e dell'integrità giuridica del proprio diritto.
Ciò importa la legittimazione attiva in capo a rispetto alla Parte_2
domanda dalla stessa proposta nell'odierno giudizio, con conseguente rigetto dell'eccezione preliminare proposta dal convenuto.
Ancora, in via preliminare, va osservato che il convenuto, per la prima volta con la comparsa di costituzione nel presente giudizio, ha contestato la fondatezza dell'azione proposta da nel presente giudizio, Parte_1
deducendo che la stessa ha alienato il proprio appartamento rispetto al quale il locale oggetto di causa sarebbe pertinenziale.
L'eccezione di parte convenuta va disattesa.
Va osservato che nella documentazione in atti risulta il contratto di compravendita, datato 20.07.2017, con cui l'odierna attrice ha Parte_1
acquistato da l'immobile sito in Grosseto Via Fiesole n. 14 Persona_1
censito al C.F. al foglio 85 p.lla 1436 sub. 27 (ex sub. 23), come allegato dalla parte attrice in citazione (cfr. all. 1 fasc. attrice). Dunque, sussiste prova documentale che fonda la titolarità dell'immobile suddetto in capo all'attrice e, dunque, la legittimazione della stessa Parte_1
all'esercizio dell'azione oggetto di questo giudizio.
Inoltre, nella comparsa depositata da parte convenuta nel giudizio dinanzi al
Giudice di Pace di Grosseto n. 1549/2021 R.G., riassunto nel presente giudizio, non v'è alcuna contestazione sulla legittimazione attiva di Parte_1
né si allega la cessione dell'immobile suddetto a terzi.
Solo con la comparsa di costituzione nell'odierno giudizio, il convenuto ha allegato per la prima volta che “peraltro ad oggi non è neppure più Parte_1
proprietaria dell'appartamento di cui il vano tecnico sarebbe pertinenza, perché ha alienato il proprio immobile a terzi”.
La deduzione appare generica, non indicando la data in cui sarebbe avvenuta la cessione;
nondimeno, va osservato che, dalla lettura della comparsa depositata dinanzi al Giudice di Pace e di quella depositata in questo giudizio, si desume che la cessione dell'unità abitativa ad opera di sia Parte_1
avvenuta a seguito dell'introduzione del giudizio dinanzi al Giudice di Pace.
Tale circostanza risulta confermata all'esito degli accertamenti svolti dal CTU in corso di causa, avendo questo allegato alla CTU il contratto di compravendita, concluso in data 12.08.2022, con cui ha ceduto la Parte_1
proprietà del suddetto immobile a (cfr. all. 4 della CTU) Controparte_2
Alla luce delle considerazioni svolte, deve ritenersi applicabile nel caso di specie l'art. 111 c.p.c.
Invero, in caso di ordinanza che dichiara l'incompetenza del giudice adito in favore di altro giudice, il processo, se tempestivamente riassunto nel termine concesso, continua dinanzi al giudice competente (art. 50 comma 1 c.p.c.).
Dunque, la riassunzione del processo dinanzi al giudice competente non importa l'instaurazione di un nuovo giudizio, bensì la continuazione di quello instaurato dinanzi al giudice incompetente, tanto che gli atti istruttori compiuti dinanzi a quest'ultimo sono validi nel giudizio riassunto (cfr. Cass. Civ. n.
7309/1994; analogamente, esclude che l'atto di riassunzione sia atto di costituzione di nuovo giudizio Cass. Civ. n. 41230/2021).
Ne consegue che l'alienazione ad opera di del diritto di proprietà Parte_1
sull'unità abitativa, che fonda l'allegata contitolarità sul locale oggetto di causa,
a seguito dell'introduzione del giudizio dinanzi al Giudice di Pace, va ritenuta alienazione in corso di causa del diritto controverso, con conseguente applicazione dell'art. 111 comma 1 c.p.c., secondo cui “Se nel corso del processo si trasferisce il diritto controverso per atto tra vivi a titolo particolare, il processo prosegue tra le parti originarie”.
In definitiva, poiché secondo la prospettazione attorea, la titolarità del diritto di proprietà sull'unità abitativa sopra richiamata (censita al C.F. di Grosseto al foglio 85 p.lla 1436 sub. 27) fonda la contitolarità sul locale oggetto di causa
(censito al C.F. di Grosseto al foglio 88 particella n. 1436 sub. 16), trattandosi di vano comune a più unità abitative, deve ritenersi che l'alienazione del diritto di proprietà sull'unità abitativa abbia importato una successione anche nella contitolarità del diritto controverso in questo giudizio e, poiché l'alienazione è avvenuta in corso di causa, per le ragioni sopra indicate, ai sensi dell'art. 111 comma 1 c.p.c., l'attrice non ha perduto la legittimazione ad agire Parte_1
nel presente giudizio, dovendo questo proseguire tra le parti originarie.
Alla luce delle considerazioni svolte, l'eccezione di parte convenuta va pertanto respinta.
Venendo al merito della controversia, dalla documentazione in atti risulta che con contratto del 12.07.2001 a rogito del Notaio Persona_1 [...]
ha alienato al figlio la porzione di fabbricato sito in Per_2 Controparte_1
Grosseto, via Fiesole 16, abitazione in corso di costruzione sul lastrico solare dell'edificio, censito al C.F. di detto Comune al foglio 85 p.lla 179 sub. 20 e 21
(cfr. all. 3 fasc. attrici). Nell'atto si attesta che sono compresi nella vendita “i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni del fabbricato riconosciuti dall'art. 1117 del Codice Civile al proprietario di una porzione di edificio e segnatamente sul vano autoclave rappresentato come bene comune non censibile all'Agenzia del Territorio – Catasto Fabbricati del
Comune di Grosseto nel foglio 85 particella 179 subalterno 16, comune oltre che all'unità immobiliare oggetto della presente compravendita anche all'unità immobiliare rappresentata con il subalterno 17 degli stessi foglio e particella”.
Nell'atto si attesta che il fabbricato in cui è collocata la porzione compravenduta è stato costruito su terreno pervenuto a in Persona_1
base a titoli anteriori al 01.01.1963; inoltre, il venditore attesta che il fabbricato
è stato costruito in assenza di titolo edilizio e che successivamente è stata emessa concessione in sanatoria n. 670/1990.
Risulta che con contratto di compravendita del 20.07.2017, a rogito del Notaio ha venduto a la proprietà di una porzione Per_3 Persona_1 Parte_1
di fabbricato, sito in Grosseto Via Fiesole n. 14 censito al C.F. di detto
Comune al foglio 85 p.lla 1436 sub. 27 (ex 23), specificandosi nell'atto che vengono ceduti alla compratrice i diritti proporzionali di comproprietà sulle parti comuni dell'edificio e su quanto di uso comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c.
(art. 2); inoltre, il venditore dichiara nell'atto che la porzione venduta è parte di un fabbricato più ampio edificato prima del 01.09.1967 (art. 7) e che il fabbricato insiste su terreno acquistato in precedenza dal venditore (art. 2)
(cfr. all. 1 fasc. attrici).
L'art. 1 del contratto richiama come parte integrante dell'oggetto del contratto la planimetria e l'elenco dei subalterni in cui è divisa la proprietà del fabbricato, allegati al contratto.
Nell'elenco dei subalterni assegnati relativi al foglio 85 p.lla 1436 il subalterno n. 16, ubicato in via Fiesole n. 14, viene individuato come (locale CP_3 tecnico) ai sub 25, 26, 27 e 28 e risulta altresì rappresentato nella planimetria allegata all'atto.
Risulta che con atto a rogito del Notaio concluso in data 10.06.2019, Per_3
ha venduto a la nuda proprietà, fatto salvo il diritto Parte_1 Parte_2
di usufrutto di sul magazzino al piano terra, portico e Persona_1
annessa corte esclusiva, sito in via Fiesole 14 Grosseto, censito al C.F. di detto
Comune al foglio 85 p.lla 1436 sub. 28 (cfr. all. 2 fasc. attrici).
Nell'atto si specifica che vengono ceduti alla compratrice i diritti proporzionali di comproprietà sulle parti comuni dell'edificio e su quanto di uso comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c. (art. 2).
Inoltre, il venditore dichiara nell'atto che la porzione venduta è parte di un fabbricato edificato prima del 01.09.1967 (art. 7).
Ciò posto, le parti attrici assumono che il locale tecnico, censito al C.F. di
Grosseto al foglio 85 p.lla 1436 sub. 16 (non come erroneamente indicato in citazione al foglio 88 p.lla 1436 sub. 16), sia in comunione tra le parti e ne rivendicano il pari uso e il rispetto della destinazione economica, ai sensi dell'art. 1102 c.c.
Il convenuto si afferma proprietario esclusivo del locale, per averlo usato da sempre per le proprie esigenze, senza contestazioni delle attrici.
Va rilevato che il convenuto non ha formulato eccezioni o domande riconvenzionali di usucapione.
Ebbene, va osservato che le unità immobiliari appartenenti alle parti risultano collocate in un medesimo fabbricato, costruito, come si desume dai titoli di provenienza sopra richiamati, da su terreno di sua proprietà, Persona_1
sicché è possibile affermare che l'edificio in cui sono collocate le unità appartenenti alle parti costituisce un condominio.
Invero, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito con diverse pronunce che
“Il condominio degli edifici sorge ipso iure nel momento in cui il costruttore di un edificio, diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi un'unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata dalle altre. In tale momento, il costruttore perde la qualità di proprietario esclusivo delle cose o servizi comuni dell'edificio, con la conseguenza che di tali parti comuni non può più disporre in modo autonomo rispetto agli altri proprietari” (Cass. Civ. n. 9361/2021; Cass. Civ. n. 19829/2004; Cass. Civ. n.
3257/2004).
Nel caso di specie, poiché l'edificio in cui sono collocate le unità immobiliari delle parti è stato costruito da su terreno di proprietà di Persona_1
quest'ultimo, come si desume dai titoli di provenienza, sicché quello è stato il primo proprietario dell'intero fabbricato, deve ritenersi che con l'alienazione di singole porzioni del fabbricato, suscettibili di autonomo godimento, da parte di a terzi soggetti, tra cui le odierne parti, si è venuto a Persona_1
costituire un condominio, ai sensi dell'art. 1117 c.c., di cui le odierne parti sono condomine.
Tale conclusione è avvalorata anche dai titoli di provenienza, posto che in essi si assegnano ai compratori i proporzionali diritti sulle parti comuni del fabbricato ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Ne consegue che nel caso di specie la natura del locale oggetto di causa deve apprezzarsi secondo i principi che governano il condominio di edifici.
Sul punto, va osservato che, alla stregua dell'art. 1117 c.c., “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.
Al riguardo, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “In tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall'art. 1117 cod. civ. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova” (Cass.
Civ. n. 20593/2018; Cass: Civ. n. 11195/2010; Cass: Civ. n. 32857/2023: “Nel caso di frazionamento della proprietà di un immobile che dia luogo alla formazione di un condominio, la parte acquirente di una parte di esso, salvo che il titolo non disponga diversamente, entra a far parte del condominio ipso jure et facto relativamente alle parti comuni ex art. 1117 c.c. esistenti al momento dell'alienazione e per addizione, man mano che si realizzano, di quelle ulteriori parti necessarie o destinate, per caratteristiche strutturali
e funzionali, all'uso comune, nonché di quelle che i contraenti, nell'esercizio dell'autonomia privata, dispongano comunque espressamente di assoggettare al regime di condominialità”;
Cass. Civ. n. 12381/2023; Cass: Civ. n. 1615/2024).
Inoltre, la giurisprudenza ha chiarito che “l'individuazione della natura del bene controverso deve avvenire tenendo conto che l'art. 1117 c.c. contiene un'elencazione non tassativa ma solo esemplificativa delle cose comuni, essendo tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune di tutte o di una parte soltanto delle unità immobiliari di proprietà individuale” (Cass. Civ. n.
133/2017).
Con riferimento all'onere della prova che deve fornire il che Parte_3
assuma la proprietà esclusiva di un bene che si presume condominiale, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “In tema di condominio negli edifici,
l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio - ossia dal primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali -, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni” (Cass. Civ. n.
21440/2022; Cass: Civ. n. 30791/2024; Cass. Civ. n. 27363/2021 che evidenzia che per affermare la proprietà esclusiva occorre un titolo contrario
“per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio espressamente accettato dai singoli condomini in occasione del loro acquisto, non essendo sufficiente che la proprietà individuale risulti dal titolo di acquisto della parte che si rivendica proprietaria esclusiva del terrazzo, sicchè, in difetto di tale prova, la presunzione di condominialità spiega piena efficacia; Cass. Civ. n. 3852/2020; Cass.
Civ. n. 20693/2018; Cass. Civ. n. 26766/2014; Cass. Civ. n. 11812/2011;
Cass. Civ. n. 3102/2005; Cass. Civ. n. 13279/2004; Cass: Civ. n. 2670/2001;
Cass: Civ. n. 4060/1995). Ad ogni modo, la giurisprudenza ha chiarito, in coerenza con la ratio dell'art. 1117 c.c., che “L'individuazione delle parti comuni di un condominio edificio, come appunto i cortili, risultanti dall'art. 1117 c.c., non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari” (Cass: Civ. n. 1615/2024; Cass: Civ. S.U. n. 7449/1993).
Con specifico riferimento ai locali tecnici, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “Rientrano tra le parti comuni dell'edificio (art. 1117 cod. civ.) e, in caso di divisione dell'edificio cui i detti spazi accedono, vi restano compresi anche se l'atto di divisione abbia omesso di inserirli tra le parti comuni, i cd. volumi tecnici, ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vani ascensore, caldaia, autoclave, contatori) o altri beni comuni (quale il vano scale) e quelli insuscettibili di separato o autonomo godimento, per essere vincolati all'uso comune, in virtù della loro naturale destinazione o della loro connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell'edificio” (Cass. Civ. n. 4528/2003; Cass. Civ. n. 35514/2021 la quale ha precisato che “In tema di condominio negli edifici, rientrano tra le parti comuni (ex art.
1117 c.c.) i cd. volumi tecnici, ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vani ascensore, caldaia, autoclave, contatori), per essere vincolati all'uso comune, in virtù della loro naturale destinazione o della loro connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell'edificio. Tuttavia, per stabilire la condominialità di detti beni (nella specie, vano caldaia e contatori), occorre accertare che la relazione di accessorietà ed il collegamento funzionale fra gli impianti o i servizi comuni, da un lato, e le unità in proprietà esclusiva, dall'altro, sussistessero già al momento della nascita del condominio, non rilevando il collegamento creato solo successivamente alla formazione dello stesso, dal quale potrebbe piuttosto discendere la costituzione di una servitù a carico di porzione di proprietà esclusiva”).
Ciò chiarito, va osservato che nel caso di specie il convenuto non ha fornito prove sufficienti per dimostrare la proprietà esclusiva sul locale oggetto di causa. Innanzi tutto, va osservato che la parte convenuta non ha fornito alcuna allegazione sulla cronologia degli atti di alienazione delle unità immobiliari compiuti dall'originario proprietario esclusivo del fabbricato Per_1
nulla avendo dedotto in comparsa il convenuto.
[...]
Inoltre, va osservato che l'atto di compravendita, con cui il convenuto ha acquistato la propria unità immobiliare nel condominio per cui è causa, qualifica espressamente il locale per cui è causa, indicato come vano autoclave, come bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Tale clausola evidenzia che l'originario proprietario dell'edificio non ha riservato la proprietà di tale locale al convenuto, ma anzi ha qualificato il locale per cui è causa come bene condominiale, riconoscendo al convenuto i proporzionali diritti di comproprietà.
Dunque, il titolo di acquisto del convenuto smentisce quanto affermato dallo stesso.
Inoltre, come evidenziato in precedenza, il titolo di acquisto di Parte_1
contiene un allegato, in cui si elencano i subalterni dell'edificio condominiale, in cui il subalterno 16, ossia il locale per cui è causa, viene qualificato espressamente come locale tecnico, b.c.n.c. ai sub 25, 26, 27 e 28, confermandosi in tal modo la natura condominiale del locale.
Tale classificazione del locale è confermata dalla visura catastale dello stesso, in cui l'immobile viene qualificato come bene comune non censibile (cfr. visura allegata alla CTU).
Inoltre, al fine di accertare la destinazione e i caratteri strutturali dell'immobile in questione, è stata espletata una CTU in corso di causa all'esito della quale i consulente, con valutazioni adeguatamente motivate e prive di profili di manifesta irragionevolezza, ha accertato che il locale ha come destinazione d'uso quella di locale tecnico, esso è strumentale all'esistenza dell'edificio contribuendo a garantirne la stabilità; il CTU ha accertato che il CP_4 locale è nella sostanza un bene comune ai proprietari dei subalterni 25, 26, che designano l'immobile appartenente al convenuto, 27, appartenente a CP_2
che lo ha acquistato in corso di causa da e 28, la cui nuda
[...] Parte_1
proprietà appartiene a Parte_2
Il CTU ha rilevato che “Il locale, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, potrebbe servire tutte le unità immobiliari alle quali catastalmente risulta bene comune non censibile e cioè sia le U.I. al piano terra che l'unità immobiliare posta al piano superiore in quanto tale locale potrebbe essere utilizzato da tutte le suddette unità. Si precisa che il termine
“potrebbe” è da intendersi in riferimento all'uso del bene al momento del sopralluogo, ovvero, in tale sede il locale era parzialmente, non totalmente, occupato da oggetti e apparecchiature riconducibili al convenuto, nulla invece è stato riscontrato in riferimento a oggetti e apparecchiature di proprietà di altri condomini, ma questo non significa assolutamente che il bene non sia comune a tutti i proprietari dei subalterni 25, 26, 27 e 28”, sicché “in ragione delle sue caratteristiche strutturali non serve in modo esclusivo all'uso e al godimento dell'appartamento del sig. il quale peraltro non ne ha l'accesso esclusivo ma il Per_1
medesimo è unico e può avvenire solo dall'esterno e quindi è parimenti accessibile a tutti i proprietari dei subalterni 25, 26, 27 e 28”.
Dunque, il CTU ha confermato che la destinazione oggettiva del locale è quella di vano tecnico al servizio delle unità immobiliari delle odierne parti e che, per le caratteristiche strutturali che possiede, non è posto al servizio dell'unità abitativa del convenuto.
Va osservato altresì che il CTU ha rilevato come il locale sia stato costituito negli anni Sessanta dello scorso secolo e abbia ricevuto una parziale modifica ad opera di nel 2000 circa, mediante un abbassamento del Persona_1
solaio, come appare confermato dalla relazione tecnica in atti e valutata dal
CTU, il tutto prima di cedere la porzione immobiliare all'odierno convenuto.
Ciò rende infondata l'allegazione del convenuto circa il fatto che il locale sarebbe stato costituito nel 2001. Del resto, tale fatto è smentito dal titolo di acquisto del convenuto in cui si fa menzione nel locale tecnico in questione.
Va osservato che le scale che collegavano il locale all'appartamento del convenuto, e che per stessa prospettazione di questo erano state da lui installate dopo l'acquisto dell'appartamento, risultano chiuse, come è pacifico tra le parti.
Ancora, va osservato che l'autoclave presente nel locale può presumersi essere stata apposta a seguito dell'acquisto dell'immobile ad opera del convenuto, posto che lo stesso, come si desume dal contratto di acquisto, ha acquistato da un appartamento da costruire, sicché appare verosimile che Persona_1
l'autoclave a servizio dell'appartamento del convenuto sia stato collocato nel locale tecnico dopo l'acquisto operato dal convenuto.
Inoltre, il CTU ha chiarito che “attualmente si accede al predetto bene da proprietà esclusiva e precisamente dalla corte e dal portico esclusivi del magazzino censito nel catasto fabbricati del Comune di Grosseto nel foglio 85, particella 1436 subalterno 28, per la nuda proprietà appartenente alla signora e per l'usufrutto appartenente al sig. Parte_2
”. Persona_1
Alla luce delle considerazioni svolte, tenuto conto che i titoli di acquisto delle parti non affermano la proprietà esclusiva del locale tecnico in favore del convenuto, che lo stesso è negozialmente e catastalmente un bene al servizio delle unità immobiliari delle parti, che il locale presenta caratteri strutturali che non consentono di ritenerlo al servizio esclusivo dell'appartamento del convenuto, che allo stesso si accede peraltro da corte appartenente all'attrice sicché non può ritenersi superata la presunzione di Parte_2
condominialità stabilita dall'art. 1117 c.c., deve concludersi che il locale oggetto di causa abbia natura condominiale e sia dunque in comunione tra le odierne parti. Non infirma tale conclusione quanto dedotto dal convenuto circa il fatto che il locale da sempre è stato usato dallo stesso per le sue esigenze, senza rimostranze delle attrici e senza che queste chiedessero di fare uso del locale, avendovi apposto anche la scala di accesso all'appartamento e l'autoclave a servizio della propria abitazione.
Come evidenziato in precedenza, la deroga alla presunzione di condominialità può aversi solo con il titolo contrario, come sopra definito, ovvero per la oggettiva destinazione del bene a servire esclusivamente un'unità esclusiva, circostanze queste da accertare al momento della realizzazione dell'edificio condominiale.
Dunque, non solo la deduzione del convenuto è superflua per la qualificazione del locale come di proprietà esclusiva, ma appare non coerente con i principi richiamati, posto che per stessa allegazione del convenuto le opere suddette e l'uso da parte sua è avvenuto solo in seguito all'acquisto del proprio immobile.
Ciò rende superflua l'analisi delle prove testimoniali assunte nell'interesse del convenuto per provare l'uso prolungato nel tempo del locale tecnico ad opera del Per_1
Atteso l'accertamento della natura condominiale dell'immobile per cui è causa, va dichiarata infondata la domanda principale del convenuto con cui si chiede il rigetto delle domande attoree per assenza del carattere comune del bene.
Posta la natura condominiale del locale tecnico oggetto di causa, le odierne attrici lamentano la violazione della destinazione d'uso dello stesso e del pari uso a loro spettante, ai sensi dell'art. 1102 c.c., avendo il convenuto realizzato la scala di accesso al suo appartamento, apposto l'autoclave a servizio del proprio appartamento e introdotto nel locale una pluralità di cose, di fatto occupandolo.
Sul punto, va osservato che, secondo la giurisprudenza di legittimità, “In tema di condominio negli edifici, il superamento dei limiti del pari uso della cosa comune di cui all'art. 1102 c.c. deve essere dedotto e provato dal comproprietario che agisce in giudizio per ottenere la rimozione dell'opera nei confronti del che abbia apportato modifiche Parte_3
alla "res", trattandosi di fatto costitutivo, inerente alle condizioni dell'azione esperita, laddove il convenuto può limitarsi a contestare genericamente l'avversa domanda, salvo che invochi a suo favore fatti o titoli diversi, impeditivi, limitativi o estintivi del diritto invocato dalla controparte, nel qual caso ne assume l'onere della prova” (Cass. Civ. n.
35213/2021; Cass: Civ. n. 5809/2022).
Inoltre, è stato precisato che “La nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l'art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, atteso che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica, solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto” (Cass.
Civ. n. 18038/2020; Cass: Civ. n. 6458/2019; Cass. Civ. n. 4607/2007).
Ciò chiarito, va osservato che i testimoni assunti nell'interesse di parte attrice,
che ha svolto diverse perizie sull'immobile nell'interesse Testimone_1
delle attrici, e di cui è zia e Testimone_2 Parte_1 Parte_2
nipote, hanno riferito concordemente che il locale tecnico era occupato, oltre che dalla scala e dall'autoclave sopra richiamati, anche da plurimi oggetti appartenenti al convenuto, che precludevano l'utilizzo analogo del locale in capo alle attrici.
Va osservato, tuttavia, che i testi assunti hanno riferito di essere stati presso il locale tecnico l'ultima volta nel giugno del 2021. Il teste assunto nell'interesse di parte convenuta che abita dal Tes_3
2015 o 2016 presso via Fiesole 12 in Grosseto, ha riferito che il locale era nella condizione rappresentata dalle foto prodotte dal convenuto, ossia libero da oggetti sparsi disordinatamente nel locale, chiarendo di essere stato presso l'immobile l'ultima volta qualche mese prima dell'udienza in cui ha deposto
(05.06.2024).
Anche l'altro teste assunto nell'interesse del convenuto, , Tes_4
compagna di ha confermato che il locale era stato liberato Controparte_1
dalle cose per consentirne l'uso anche agli altri comproprietari.
Ciò posto, va osservato che il CTU, all'esito dell'ispezione dei luoghi, ha rilevato che “Allo stato di sopralluogo gli oggetti riscontrati all'interno del bene non alteravano la destinazione d'uso del medesimo e in considerazione del fatto che parte del locale risultava libero, nemmeno ostacolavano il pari uso di altri proprietari essendoci spazio sulla parete frontale, rispetto l'ingresso al locale, per ancorare scaffalature e per posizionare sul pavimento, se necessario, un'autoclave purché costituita da serbatoio di accumulo del tipo verticale. Tuttavia, pare ovvio che se altri due condomini volessero riempire l'immobile, dello stesso materiale avente identica volumetria di quella attualmente presente ciò potrebbe non essere possibile a meno che non si decida in condivisione, legittimamente e in sicurezza, di allungare il piano soppalcato visto che l'altezza del locale arriva a superare 4 metri. A quel punto si dovrebbe verificare se inserendo altre due autoclavi (con serbatoio verticale), altri due congelatori e altre scaffalature, se lo spazio disponibile residuo che si rende necessario per eventuali interventi di manutenzione e riparazione sia sufficiente per garantire il pari uso.
E' forse più percorribile l'ipotesi di dover ricorrere a un compromesso tra i condomini”.
Dunque, il CTU, all'esito di apposito sopralluogo, ha accertato che la condizione del locale tecnico non è tale da violare la destinazione d'uso dello stesso, né di impedire il pari uso in capo alle attrici, essendovi spazio per l'installazione di un'altra autoclave e non essendovi oggetti sparsi che impediscono alle attrici di collocare proprie cose nel locale. Va osservato che le attrici non hanno allegato di avere mai usato il locale tecnico per apporvi un proprio autoclave, né hanno fornito elementi tali da poter desumere che le stesse abbiano esigenza di apporre un proprio autoclave nel locale, così da rendere prevedibile l'installazione di questo nel locale, sicché tale utilizzo appare essere stato realizzato esclusivamente dal convenuto e non appare prevedibile un simile analogo uso, allo stato, ad opera delle attrici.
Ciò importa che l'uso attuale del locale ad opera del convenuto non appare confliggere con gli specifici interessi delle attrici rispetto allo sfruttamento del locale tecnico.
Alla luce delle considerazioni svolte, deve ritenersi che le attrici non abbiano fornito adeguata prova che l'attuale uso del locale ad opera del convenuto precluda un loro pari uso dello stesso, inteso come sfruttamento prevedibile conforme a specifici interessi del comproprietario, non avendo fornito sufficienti deduzioni su tale ultimo profilo, né che detto uso alteri la destinazione economica del locale.
Pertanto, in coerenza con i principi di diritto sopra richiamati, appare infondata la domanda attorea volta alla condanna del convenuto a rimuovere le opere ivi installate, nonché gli oggetti di sua proprietà, così da ripristinare la destinazione economica del locale, sicché la stessa va respinta.
Ciò importa l'infondatezza altresì della domanda attorea di condanna del convenuto al pagamento di penalità di mora in caso di ritardo nell'esecuzione della condanna, presupponendo tale domanda l'accoglimento di quella di condanna al ripristino.
Va respinta l'istanza di condanna per lite temeraria proposta da parte attrice, atteso che la parziale infondatezza della domanda attorea preclude l'accoglimento della suddetta istanza che presuppone la non soccombenza della parte che la chiede. Circa la regolazione delle spese processuali, atteso l'accertamento della natura condominiale dell'immobile per cui è causa e l'infondatezza della domanda del convenuto fondata sull'asserita proprietà esclusiva del locale in suo favore e l'infondatezza della domanda attorea di ripristino, deve disporsi la compensazione delle spese processuali, incluse quelle di CTU, liquidate con separato provvedimento.


P.Q.M.

il Tribunale di Grosseto, definitivamente pronunciando, sulla causa civile iscritta a R.G. n. 2199/2022 e vertente tra le parti di cui in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza e deduzione, così provvede:
1) respinge le domande di parte attrice;

2) respinge la domanda principale di parte convenuta;

3) regola definitivamente le spese di CTU come da decreto di liquidazione adottato con separato provvedimento;

4) compensa le spese processuali.
Grosseto, 11.06.2025
IL GIUDICE
Dott. Valerio Medaglia