N. R.G. 23158/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Canu ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 23158/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. COLLARILE Parte_1 P.IVA_1
MARIO, elettivamente domiciliata in VIALE FRANCESCO CRISPI, 3 20121 MILANO presso il difensore avv. COLLARILE MARIO
RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MINOPOLI GENNARO e dell'avv. CP_1 P.IVA_2
MARTINO LUIGI ( ), elettivamente domiciliata in VIA PAOLO DELLA C.F._1
VALLE,4 80126 NAPOLI presso il difensore avv. MINOPOLI GENNARO
RESISTENTE
OGGETTO: locazione – risoluzione
CONCLUSIONI della PARTE RICORRENTE: Voglia l'Ill.mo Giudice adito, ogni contraria deduzione, eccezione, domanda e conclusione disattesa,
- accertare e dichiarare la risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. o in alternativa la risoluzione per grave inadempimento del conduttore ex artt. 1453 e ss. c.c., del contratto di locazione per cui si verte, avente ad oggetto le unità immobiliari site in Milano, Corso di Porta Romana n. 66, identificate in catasto al Foglio 438, particella 213, subalterno 703, per i motivi di fatto e di diritto indicati;

- conseguentemente condannare la al rilascio delle predette unità immobiliari, CP_1 libere da persone e da cose, in favor fissando la data di Parte_1 esecuzione;

- accertare e dichiarare che il contratto di locazione inter partes, ove non preventivamente risolto per inadempimento del conduttore, sarà opponibile alla ricorrente fino al 31/3/2026, restando pertanto successivamente a tale data privo di ogni ulteriore efficacia tra le parti per i pagina 1 di 8 motivi di fatto e di diritto indicati, e condannare conseguentemente la a rilasciare le CP_1 unità oggetto di locazione per tale data, fissando la data di esecuzione
- condannare in ogni caso la a rimuovere dall'androne e dalla galleria con accesso CP_1 da Corso di Porta Romana n. 64 ogni propria cosa, ivi compresi tavoli, sedie, vasi, quadro, leggio, tappeto, stufa, videocamera e da quant'altro ivi collocato, per i motivi di fatto e di diritto indicati;

- dichiarare inammissibile e comunque rigettare ogni avversa domanda ed eccezione formulate anche in via riconvenzionale nonché in via istruttoria;

- ammettere prova per testi sui capitoli e con i testi indicati nel ricorso introduttivo nonché consulenza tecnica d'ufficio come nel medesimo ricorso richiesta.
- condannare la controparte al pagamento di compensi e spese del presente procedimento.
CONCLUSIONI DI PARTE RESISTENTE
Piaccia all'On. le Tribunale adito in persona del G.U. assegnatario del proce dimento:
1) rigettare le richieste tutte di cui al ricorso in mancanza dei presupposti e requisiti per la proposizione di una fondata azione, non sussistendo la moro sità, né gravi inadempimenti e per essere probabilmente a credito se solo si considera che niuna spesa può essere addebitata alla resistente, per non aver ricevuto alcuna giustificazione ( bilanci di spese ) di spesa a fronte della ingen tissima somma richiesta e pagata dal 2017 ad oggi ( circa 45.000,00 € ) per servizi e oneri condominiali !, senza e come ribadito aver ricevuto niuna pezza di appoggio pur a fronte di un impegno mensile gravoso e consi derevole, tanto più in mancanza di tutto ( si consideri anche la chiusura del l'albergo !).
2)rigettarsi ogni e qualsiasi richiesta di emissione di provvedimento in danno della resistente, anche di natura cautelare, poiché inammissibile in mancanza del presupposto della morosità, sia per inadempimenti avendo anche dato pro va documentale dell'autorizzazione rilasciata dalla vecchia proprietaria e loca trice all'occupazione dell'area privata per il e comunque per tutto quanto CP_2 esposto in comparsa, anche alla luce dell'interesse sotteso al rilascio dell'immobile per far luogo alla speculazione edilizia e senza riguardo dei pat ti e condizioni nei quali è subentrata la nuova proprietaria ed anche in conside razione del mancato invito all'esercizio della prelazione !, spettante di diritto alla - Controparte_3
3) nel merito, rigettarsi il ricorso e le domande proposte con esso ed in toto di fettandone i requisiti - i presupposti – la fondatezza e la procedibilità del l'actio proposta -
4) Dichiararsi la validità delle clausole contrattuali tutte e di cui al contratto di locazione -
5)Con vittoria di spese e competenze processuali con attribuzione ai procu ratori costituiti e antistatari
– In via istruttoria…

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto
Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt.
132, comma 2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi.
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. ha chiesto pronunciarsi la risoluzione Parte_1
pagina 2 di 8 di diritto ai sensi dell'art. 1456 c.c. o in alternativa la risoluzione per grave inadempimento del conduttore ex artt. 1453 e ss. c.c. del contratto di locazione stipulato da con Controparte_4
in data 1 aprile 2017 – cui era subentrata in seguito all'acquisto dell'immobile - avente CP_1 ad oggetto l'immobile ad uso negozio con accesso da Corso di Porta Romana 64, Milano in Milano,
Corso di Porta Romana n. 66, identificato in catasto al Foglio 438, particella 213, subalterno 703, concesso in locazione, unitamente ad un'area esterna, per la durata di anni 9 (a decorrere dal 1 aprile
2017 sino al 31 marzo 2026) tacitamente rinnovabile per un pari periodo, con canone annuale pari ad euro 30.000,00 da corrispondere in 4 rate trimestrali, oltre rivalutazione annuale ISTAT. A tal fine la ricorrente, ha allegato che la resistente si era resa responsabile di numerosi e gravi inadempimenti contrattuali e segnatamente: mancato puntuale pagamento delle rate trimestrali del canone annuale, con ritardi tra i 65 e i 69 giorni (doc. 10,11 e 12), comportante, ai sensi degli art. 4 e 22 del contratto, la risoluzione di diritto del contratto, oltre la condanna della resistente al pagamento della ulteriore somma di euro 12.740,03 a titolo di corrispettivo o dell'importo ritenuto dovuto;
occupazione abusiva, in spregio al disposto dell'art. 17 lettera d) del contratto, della galleria con accesso dal Corso di Porta
Romana (non oggetto di contratto) con tavoli, sedie, arredi, vasi, leggio per il menù, pubblicità del ristorante, tappeto con indicazione del nome dello stesso, telecamere e dispositivo per il riscaldamento al fine di utilizzarlo all'esercizio della propria attività di ristorazione (doc. 13); mancata stipula, in violazione dell'art. 9 del contratto, nei 30 giorni successivi alla sottoscrizione del contratto, di fideiussione bancaria semplice a prima richiesta non inferiore all'importo di euro 30.000,00 per tutto il periodo di occupazione dell'immobile locato;
omessa stipula, in violazione dell'art. 16 del contratto di locazione, di polizza assicurativa a copertura dei danni eventualmente arrecati nell'uso del bene locato;
allacciamento arbitrario alla caldaia dell'hotel limitrofo di proprietà della medesima ricorrente sino alla fine del dicembre 2023, data di cessazione dell'attività dell'hotel, e senza provvedere ad alcun rimborso dei consumi d'acqua calda (doc. 14), nonché installazione del contatore elettrico nei locali dell'hotel anziché nell'unità oggetto di locazione.
Ha dedotto di aver contestato, così come la precedente parte locatrice, tali inadempimenti, e di aver inoltrato alla conduttrice, con pec in data 4/3/2024, comunicazione del proprio intento di avvalersi delle clausole risolutive contrattualmente previste e di risolvere il rapporto locativo (doc. 9), sussistendo nel caso di specie i presupposti della risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. e dell'inadempimento di non scarsa importanza di cui all'art. 1453 c.c..
Ha chiesto, infine, nell'ipotesi in cui non fosse dichiarata la risoluzione per inadempimento,
l'accertamento e la declaratoria della durata e della conseguente data di cessazione del contratto di locazione al 31.03.2026, trattandosi di contratto avente la durata di nove anni, con decorrenza dal pagina 3 di 8 1/4/2017 e scadenza al 31/3/2026, con tacito rinnovo per analogo periodo, non trascritto e dunque opponibile alla ricorrente (quale acquirente dell'immobile in data 28.04.2023 subentrando nel rapporto locativo), ai sensi dell'art. 1599, comma terzo, c.c., a norma del quale “Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione” nei limiti del novennio dall'inizio della locazione e, pertanto, fino al 31/3/2026.
Si costituiva la in data 1.10.2024 (il depositato risulta effettuato 2 volte), eccependo che CP_1
l'avversaria domanda fosse in realtà volta ad ottenere la liberazione degli immobili per procedere alla loro ristrutturazione, senza versare l'indennità di avviamento;
deduceva di aver versato alla proprietà, dal 1/4/2017 ad oggi, per canoni e altri oneri, la somma di circa euro 45.000,00 senza mai ricevere alcuna “pezza di appoggio”, ritenendo che questo fosse un grave inadempimento della controparte;
di aver provveduto al pagamento dei primi tre trimestri con ritardo per aver ricevuto, in ritardo, le relative fatture e di aver versato tempestivamente il quarto trimestre, ma di aver tenuto comunque un comportamento leale e proficuo, giacché, non appena sollecitata dal locatore, aveva provveduto ai pagamenti;
di aver ottenuto, nel 2017, autorizzazione alla posa di un dehors sull'area esterna, non oggetto di contratto, dalla allora locatrice;
di aver ricevuto in data 30.09.2024 disdetta del CP_4
contratto di locazione – a valere quale diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza – per procedere alla integrale ristrutturazione/restauro dell'immobile, con richiesta di rilascio dell'immobile entro la data del 31.03.2026, nonostante il contratto prevedesse, all'art. 3, una deroga all'art. 28 l.
392/78 e dunque la rinuncia da parte del locatore al diniego alla prima scadenza contrattuale, con automatica scadenza del contratto alla data del 31.3.2035.
All'udienza dell'8 ottobre 2024 parte ricorrente eccepiva la tardività del deposito dell'avversaria comparsa, oltre il termine di cui all'art. 416 c.p.c., invocando le conseguenti decadenze prescritte da tale norma: entrambe le parti si riportavano ed i rispettivi atti, insistendo per le istanze istruttorie.
A scioglimento della riserva assunta, la causa, di natura documentale, veniva rinviata all'udienza del
25.2.2025 per la comparizione delle parti e la discussione.
In detta udienza, dopo la discussione, la causa è stata decisa mediante pubblica lettura della sentenza,
Il Tribunale svolge le seguenti e concise riflessioni.
Preliminarmente, si rammenta che “La tardiva costituzione in giudizio comporta la decadenza dalla possibilità di articolare mezzi istruttori, compresa la prova testimoniale, e non giustifica la rimessione in termini per errore imputabile alla sola volontà del difensore. (artt. 153 e 416 c.p.c.)” (Cass. civ.,
Sez. lavoro, Ordinanza, 05/07/2024, n. 18435), e dunque “la decadenza dai mezzi istruttori richiesti ivi compresi i documenti offerti in comunicazione tranne nel caso in cui gli stessi siano formati
pagina 4 di 8 successivamente al termine di costituzione, di provata difficoltà nel reperirli ovvero la cui produzione sia giustificata dallo sviluppo del giudizio. Tale decadenza assume carattere assoluto ed inderogabile e deve essere rilevata d'ufficio dal Giudice anche in assenza di espressa eccezione della controparte”
(cfr. ex multis, Tribunale Bari, 10/07/2014, n. 6305).
La domanda di risoluzione del contratto merita accoglimento.
La parte ricorrente ha offerto prova documentale del titolo posto a fondamento della domanda, ossia il contratto di locazione sottoscritto da e resistente in data 1 aprile 2017, in cui è subentrata in CP_4 seguito all'acquisto dell'immobile.
Il rapporto locativo è stato dunque documentato dalla parte ricorrente, la quale ha dedotto che la conduttrice non aveva versato i canoni alle scadenze pattuite, aveva utilizzato spazi non oggetto del contratto di locazione per ampliare la sua attività di ristorazione, in assenza di consenso del locatore, non aveva stipulato fideiussioni, né un contratto di assicurazione come richiesto in contratto. La parte ha dichiarato, quindi, di aver invocato la clausola risolutiva espressa di cui agli art. 4 e 22 del contratto con comunicazione del 4.03.2024, con conseguente risoluzione ipso iure del contratto;
in subordine ha invocato il grave inadempimento della conduttrice ai sensi dell'art. 1455 c.c..
La parte ha così assolto l'onere probatorio sulla stessa incombente in base alla regola processuale stabilita dall'art. 2697 c.c., giacché ha fornito la dimostrazione del fatto costitutivo delle pretese vantate
(si veda Cass., sez. un., n. 13533/2001: “Il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”).
Per contro, la resistente – costituitasi peraltro tardivamente - non ha contestato la comunicazione di risoluzione del contratto inoltrata dalla ricorrente in data 4/3/2024 a norma degli artt. 4 e 22 del contratto di locazione (doc. 9), ma ha unicamente addotto giustificazioni con riguardo al ritardo dei pagamenti, dovuto alla tardiva ricezione delle fatture e alla situazione post covid;
la resistente ha preso posizione unicamente rispetto all'occupazione di spazi non oggetto di contratto, allegando l'autorizzazione alla posa di un dehors sul suolo non oggetto di contratto (doc. 5 fasc. resistente), pur essendo tale documento inammissibile, vista la tardività della costituzione, e comunque ritenuto dalla ricorrente estraneo all'oggetto della contestazione. La resistente non ha contestato i restanti inadempimenti che le venivano addebitati, né il contenuto della clausola risolutiva espressa.
Come è ampiamente noto, la mancata specifica contestazione di un fatto costitutivo della domanda dedotto da una delle parti lo rende incontroverso e non più bisognoso di prova (cfr. art. 115 c.p.c.),
pagina 5 di 8 equivalendo una contestazione generica ad una mancata contestazione, essendo improduttive di effetti anche le contestazioni tardive, non essendo state contestate neanche le singole clausole contrattuali.
Nel merito, va evidenziato che la parte attrice ha proposto un'azione dichiarativa ex art. 1456 c.c., invocando la clausola risolutiva espressa di cui agli artt. 4 e 22 del contratto di locazione, nonché di risoluzione (costitutiva) per inadempimento, ai sensi degli artt. 1455 e 1453 c.c..
È da stabilire, quindi, se la clausola risolutiva espressa richiamata sia valida ed idonea a far dichiarare la risoluzione del contratto per l'inadempimento convenzionalmente sanzionato, ovvero, se, in difetto, si dovrà accertare la gravità dell'inadempimento stesso.
La norma contenuta nell'art. 4 prevede, all'ultimo comma, che “Il pagamento del canone, che decorrerà dal 01 aprile 2017, non potrà essere sospeso né ritardato da pretese e/o eccezioni del
Conduttore, qualunque ne fosse il titolo, salvo il successivo e separato esercizio delle sue ragioni”; il successivo art. 22 prevede invece che “Tutte le clausole del presente contratto hanno carattere essenziale e formano un unico ed inscindibile contesto. La violazione anche di uno soltanto dei seguenti articoli: 2/4/6/8/15/17/19/23 darà luogo alla risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. del presente contratto”.
Il contratto di locazione prodotto in atti dimostra, da un lato, l'insorgenza e scadenza delle obbligazioni di pagamento del canone, obbligazione che si è dedotta adempiuta con forte ritardo da parte della società convenuta, di stipula di una polizza e di stipula di una fideiussione;
dall'altro, la stipulazione di una valida clausola risolutiva, agli effetti dell'art. 1456 c.c. (artt. 4 e 22 contratto), per il caso di omessa ottemperanza agli obblighi di pagamento gravanti sulla conduttrice individuati in determinate norme.
La clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto è connotata da contenuto sufficientemente specifico e determinato, perché riferita non genericamente all'inadempimento di tutte le obbligazioni indistintamente assunte dalla Società conduttrice, ma a specifiche obbligazioni, distintamente individuate ed alternativamente assunte a ragione sufficiente di risoluzione "di diritto" del titolo contrattuale.
In conseguenza, acclarata la validità della clausola risolutiva espressa, per sua stessa struttura e funzione, risulta precluso al Giudice di valutare la gravità dell'inadempimento contestato alla parte convenuta. Come noto, "In tema di contratto di locazione, ove il locatore si sia avvalso, ai sensi dell'art. 1456 cod. civ., della clausola risolutiva espressa, il giudice - chiamato ad accertare l'avvenuta risoluzione del contratto per l'inadempimento convenzionalmente sanzionato - non è tenuto ad effettuare alcuna indagine sulla gravità dell'inadempimento stesso, giacché, avendo le parti preventivamente valutato che l'innovazione o la modifica dell'immobile locato comporta alterazione dell'equilibrio giuridico - economico del contratto, non vi è più spazio per il giudice per un diverso
pagina 6 di 8 apprezzamento. La clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento di controparte senza doverne provare
l'importanza" (Tribunale Roma, Sez. VI, Sentenza, 14/06/2022, n. 9513)..
Occorre in proposito osservare che- a differenza dell'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento contrattuale- - nell'ipotesi di azione di cui all'art 1456 cc al Giudice è preclusa ogni cognizione circa l'importanza dell'inadempimento di cui all'art 1455 cc, in quanto valutata anticipatamente dalle parti (Cass conforme, cfr, ad esempio 10815/95; Cass 10102/94). Lo stesso dovrà dunque esclusivamente verificare la sussistenza dell'inadempimento pattiziamemente previsto (oltre che, ovviamente, la sua imputabilità).
Spettava dunque alla parte convenuta eccepire e dimostrare di essersi trovata nell'impossibilità di adempiere alle pattuizioni contrattuali, ma ciò non risulta provato, avendo la resistente giustificato il ritardo dei pagamenti con il ritardo nella ricezione delle relative fatture, nonché in conseguenza del covid, senza contestare gli ulteriori inadempimenti invocati nei suoi confronti.
In conseguenza, non v'è dubbio che, in particolare, il reiterato ritardato versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto, non giustificato da qualsivoglia motivo giuridicamente apprezzabile, trattandosi di locazione non abitativa, è fatto idoneo ad alterare l'economia del contratto, ovverosia l'equilibrio tra prestazione del locatore e controprestazione del conduttore, costituente espressione del sinallagma contrattuale.
In definitiva, deve pronunciarsi la declaratoria di risoluzione de iure del contratto in essere tra le parti, in forza della clausola risolutiva espressa.
Oltre al ritardo nei pagamenti del canone, gli ulteriori inadempimenti invocati dalla ricorrente – non rientranti tra le obbligazioni per cui è stata stipulata una clausola risolutiva espressa – non sono stati oggetto di specifica contestazione da parte della resistente, essendo comunque sufficiente ai fini della risoluzione del contratto quanto previsto nella clausola risolutiva espressa.
Di conseguenza, l'intimata va condannata al rilascio del bene. La resistente va condannata anche a rilasciare sgombra da cose anche l'area esterna sita nell'androne e nella galleria con accesso da
Corso di Porta Romana n. 64, non avendo titolo per occupare detta area.
Riguardo alla domanda di condanna della resistente alla corresponsione della somma “a titolo di corrispettivo di € 12.740,03 o dell'importo maggiore o minore che dovesse ritenersi dovuto”, dato che la parte ricorrente ha dichiarato che non è stata riproposta la domanda di pagamenti di circa euro 12000 nelle note del 2.10.2024, atteso che nel frattempo la somma è stata pagata.
Le ulteriori domande svolte in via subordinate rimangono assorbite.
Le spese di giudizio seguono, pertanto, la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenuto conto pagina 7 di 8 del valore della controversia e dell'attività svolta in concreto.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio tra le parti, contrariis rejectis, così provvede:
- accerta e dichiara la risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c., del contratto di locazione per cui si verte, avente ad oggetto le unità immobiliari site in Milano, Corso di Porta Romana n. 66, identificate in catasto al Foglio 438, particella 213, subalterno 703, per inadempimento del conduttore;

- condanna la al rilascio delle predette unità immobiliari, libere da persone e sgombre da CP_1
cose, unitamente ad un'area esterna sita nell'androne e nella galleria con accesso da Corso di Porta
Romana n. 64, in favore della Parte_1
fissa per l'esecuzione la data del 25.3.2025;
-condanna a rifondere a le spese di giudizio, che si liquidano in € CP_1 Parte_2
4358 per compensi, € 545. per spese esenti, oltre rimborso spese generali al 15%, oltre IVA e CPA, se dovute
.Milano, 25 febbraio 2025
Il Giudice
Caterina Canu
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