REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Dott.ssa Francesca Savignano ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al N. 17454/2024 R.G. promossa da:

(C.F. , elettivamente domiciliata all'Indirizzo Parte_1 C.F._1
Telematico dell'avv. CODURI CLAUDIA, dalla quale è rappresentata e difesa

INTIMANTE-RICORRENTE contro
(C.F. ), titolare dell'omonima ditta individuale, Controparte_1 C.F._2 elettivamente domiciliata in Corso Magenta 56, Milano, presso lo studio dell'avv. PIATTI CARLO e dell'avv. BRUSSOLO ROBERTA ( , dai quali è rappresentata e difesa C.F._3

INTIMATA-RESISTENTE
OGGETTO: locazione – sfratto per finita locazione
CONCLUSIONI
PARTE ATTRICE: In via principale:
- risolvere il contratto per finita locazione;
In via subordinata:
- risolvere il contratto per grave inadempimento di parte convenuta avendo la stessa violato il regolamento condominiale che vieta l'attività di esercizio di affittacamere, locanda, pensione o albergo.
In ogni caso:
- dichiarare cessato il contratto di locazione inter partes alla scadenza del 28
1

febbraio 2024 e conseguentemente condannare la signora , titolare dell'omonima Controparte_1
Ditta Individuale residente in [...]
(MI) Via Antonio Fogazzaro n. 8 C.F. p.iva C.F._2
al rilascio dei locali suindicati liberi da persone e cose in favore P.IVA_1 dell'attuale proprietario, nel termine minimo da fissarsi ex art. 56 della l. n.
392/1978, indi ordinare al Cancelliere di apporre la formula esecutiva.
PARTE CONVENUTA: RIGETTARE le domande formulata dall'Intimante sia in via principale sia in via subordinata, giacchè inammissibili e/o invalide e/o infondate per tutte le ragioni esposte in narrativa, ORDINANDO di rispettare il contratto fino alla sua scandenza, e
- CONDANNARE l'Intimante al pagamento di spese, diritti e onorari di causa. L'Intimata, inoltre, rinuncia alla pubblica lettura della sentenza in udienza.
Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto

1. Con atto di citazione regolarmente notificato ha intimato a Parte_1 [...]
, quale titolare dell'omonima ditta individuale, lo sfratto per finita locazione relativamente CP_1 all'immobile sito in Milano, Corso Garibaldi n. 46, piano primo, condotto in locazione dalla parte intimata ad uso transitorio, per la scadenza del 28 febbraio 2024.
L'intimante ha esposto che è subentrata nel rapporto locativo per successione ereditaria del marito deceduto in data 6 gennaio 2023, e che il contratto, stipulato il 1° agosto 2022 con Persona_2
l'intermediazione dell' di via Pindemonte n. 2 in Milano, ha natura transitoria, Parte_2
ex art. 5 L. n. 431/1998, avendone le parti pattuito la durata dal 1° settembre 2022 al 28 febbraio 2024.
Tuttavia, la conduttrice, richiesta di restituirlo alla scadenza negoziale, si è rifiutata, adducendo l'intenzione di chiederne la conversione in “locazione ad uso abitativo della durata di 4 anni più 4”.
L'intimante ha affermato che il marito aveva con certezza l'intenzione di stipulare una locazione transitoria, giacché era, all'epoca, gravemente malato e non voleva vincolare l'immobile ad una locazione di lunga durata. Ciononostante, sia l'agenzia immobiliare, sia la conduttrice, lo avevano convinto a sottoscrivere un “contratto transitorio che sin da principio nasceva carente di requisiti indispensabili alla propria validità”, quali i motivi di transitorietà, la qualità del conduttore (ditta individuale e non persona fisica) nonché la “volontà celata sin da principio di voler utilizzare l'immobile quale strumento per svolgere la propria attività di affittacamere”.
Ha dedotto che il marito “mai avrebbe affittato a chi avesse voluto gestire in modo speculativo il proprio appartamento” e che aveva preferito ricevere un canone “molto calmierato piuttosto che esporre il proprio immobile ad una usura certa dettata da quel tipo di utilizzo”.
2 Ha lamentato che la conduttrice, invece, svolge nell'immobile locato, “tramite sia la propria ditta individuale nonché … la società di cui è amministratrice unica – semplificata – Controparte_2
l'attività di affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed & breakfast”, attività che è “addirittura” in contrasto col regolamento condominiale.
All'udienza di convalida l'intimata, quale titolare dell'omonima ditta individuale, si è costituita in giudizio e si è opposta, deducendo:
- la inammissibilità, per intrinseca contraddittorietà, dell'intimazione di sfratto, giacché
l'intimante ha chiesto, per un verso, di accertare l'intervenuta cessazione della locazione alla data negoziale e, per altro verso, ha allegato la carenza dei requisiti di validità del contratto di locazione transitoria posto a fondamento della domanda;

- l'invalidità del “contratto transitorio”, per omessa indicazione e documentazione delle esigenze di transitorietà;
- la conoscenza, da parte dell'intimante, “del fatto che l'immobile venisse locato dall'odierna intimata per svolgere attività di casa-vacanza o comunque di affitti brevi”, come documentato da una missiva che produceva, nella quale ella stessa affermava che tutte le parti erano “a conoscenza della finalità e della causa del contratto che veniva stipulato”;
- che “la conduzione di un immobile allo scopo di destinarlo ad affitti brevi” (incontroversa) contrastava con le esigenze di transitorietà.
Il giudice, stante l'insussistenza dei presupposti legali della locazione transitoria, non ha convalidato lo sfratto né ha emesso ordinanza di rilascio ed ha disposto il mutamento del rito.
Entrambe le parti hanno depositato memorie integrative, nelle quali:
- la ricorrente ha insistito per la declaratoria di cessazione del contratto alla Parte_1
scadenza negoziale del 28 febbraio 2024 e, in subordine, ha chiesto di risolvere il contratto per grave inadempimento della conduttrice, consistente nell'aver violato il regolamento condominiale che vieta
l'attività di esercizio di affittacamere, locanda, pensione o albergo;
- la resistente ha ribadito che il contratto ha ad oggetto una locazione abitativa ordinaria, con CP_1
durata di quattro anni, rinnovabile di ulteriori quattro (i), che la domanda subordinata di risoluzione per inadempimento è nuova ed inammissibile (ii) e che, comunque, essa è infondata nel merito, giacché
l'art. 13 del Regolamento condominiale vieta l'attività di esercizio di affittacamere, locanda pensione o albergo, ma non anche quella di casa-vacanze da lei svolta ivi (iii).
Respinte le richieste istruttorie, la causa, istruita documentalmente, è stata discussa dalle parti.
All'esito, il giudice ha fissato udienza per la decisione e ne ha disposto la trattazione scritta, ai sensi
3 dell'art. 127 ter cpc. La causa viene ora decisa, mediante il deposito del dispositivo della sentenza e della contestuale motivazione.

2. La domanda di accertamento della scadenza contrattuale alla data del 28 febbraio 2024 è infondata.
Dalle risultanze processuali è emerso che l'originario locatore, ha concesso in Persona_2 locazione l'immobile per cui è causa - costituito da un monolocale di 25 mq, con soppalco adibito a camera da letto matrimoniale, sito nel centrale e rinomato Corso Garibaldi – con contratto di locazione transitoria, regolarmente registrato, della durata di diciotto mesi, dal 1° settembre 2022 al 28 febbraio
2024.
Il contratto di locazione è privo di qualunque indicazione in merito alla destinazione d'uso dell'immobile, non desumibile nemmeno implicitamente dalle clausole negoziali, ma, nell'intestazione richiama l'art. 5, comma 1, L. n. 431/1998, ossia le locazioni abitative transitorie, e, in base alle allegazioni difensive di entrambe le parti ed alle caratteristiche dell'immobile (sopra sinteticamente descritte), è incontroverso che, quanto meno al momento della sottoscrizione, esse avessero pattuito una locazione abitativa (tanto vero che la conduttrice ne invoca la disciplina, in relazione alla durata quadriennale).
Esso è riconducibile nella fattispecie della locazione transitoria, avendo durata inferiore a quella ordinaria ex art. 2, comma 1, L. n. 431/1998 (art. 5, comma 1, della L. n. 431/1998: “I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi”). Conseguentemente, la sua validità è subordinata all'osservanza delle condizioni e modalità stabilite dal D.M. 30 dicembre 2002 e dagli accordi locali, che costituiscono la normativa secondaria di attuazione prevista dall'art. 4, comma 2, della citata L. n. 431/1998, richiamata dall'art. 5, comma 1, non derogabile dall'autonomia negoziale.
Il D.M. 30 dicembre 2002 e il D.M. 16 gennaio 2017 stabiliscono che i contratti di natura transitoria
“devono contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto” (art. 2, comma 4) e che devono essere redatti sulla base di tipi standardizzati.
La sanzione prevista per l'inosservanza della disciplina legale è la nullità della clausola relativa alla durata e la sua sostituzione di diritto: “I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo” (art.2, comma 6. Cfr. Cass. n.
4075/2014. In termini, Cassazione civile sez. III, 16/07/2019, n.18942).
4 Nel caso in esame il contratto non è redatto secondo il modello legale previsto per le locazioni transitorie, non indica le esigenze di transitorietà e, tanto meno, le documenta. Conseguentemente, la clausola contrattuale relativa alla durata del rapporto è nulla e viene sostituita automaticamente, ai sensi dell'art. 1419, secondo comma, c.c., con quella legale.
A conclusioni non diverse si giungerebbe qualora si dovesse qualificare la locazione ad uso diverso (ex art. 80 L. n. 392/1978, che sembrerebbe applicabile in base alle allegazioni delle parti) e, specificamente “di interesse turistico”, ai sensi dell'art. 27, primo comma, L. n. 392/1978, giacché è indubbio che l'attività imprenditoriale ivi esercitata ha carattere stabile e non transitorio, come richiesto dal comma quinto del citato art. 27.
La domanda di accertamento dell'avvenuta cessazione del contratto alla data del 28 febbraio 2024 è, pertanto, infondata e deve essere respinta.

3. La domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento della conduttrice, formulata per la prima volta nella memoria integrativa, è ammissibile.
La scrivente condivide l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ex art. 665 c.p.c. determina la conclusione di un procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di uno nuovo ed autonomo a cognizione piena, sicché è consentito al locatore, con la memoria ex art. 426 c.p.c., proporre domande nuove (Cass. n.
5356/2009). Tale orientamento è stato ribadito in due recenti pronunce, con argomentazioni convincenti, che si fondano sulla differenza tra la trasformazione del rito prevista all'esito del procedimento per convalida di sfratto – che è un procedimento speciale sommario correttamente introdotto, sin dall'origine, con citazione, nel quale la conclusione del procedimento a carattere sommario comporta l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento a cognizione piena, alla cui base vi è l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna, nel quale le parti possono proporre una domanda nuova - e quella contemplata dall'art. 426 cpc – che invece presuppone l'introduzione della causa con un atto erroneo, citazione o ricorso, nel quale le domande, pur a seguito del mutamento del rito, sono quelle originariamente formulate e restano ferme le preclusioni proprie del rito concretamente esperito (cfr. Cass. 7430/2017 e Cass. n. 7423/2017, le cui argomentazioni si intendono richiamate).
Ciò premesso, nel merito, la domanda è fondata.
L'intimante ha dedotto l'inadempimento grave della conduttrice, costituito dalla violazione del regolamento condominiale, per aver destinato l'immobile locato ad attività vietate dall'art. 13, che così recita: “E' vietato: a) in modo assoluto di destinare gli appartamenti ed i locali dell'edificio … ad uso
5 … di attività che comportino afflusso eccessivo di estranei, … di esercizio di affittacamere, locanda, pensione o albergo …; b) indipendentemente dal disposto della lettera a), di destinare in tutto o in parte gli appartamenti e loro pertinenze ad uso comunque diverso dall'abitazione o da ufficio professionale privato, salvo che non sia preventivamente consentito dall'Assemblea con deliberazione approvata con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 Cod. Civ.”.
La conduttrice, che non ha contestato di essere tenuta al rispetto del regolamento condominiale, ha espressamente affermato che essa svolge nell'immobile de quo “attività di casa-vacanza o comunque di affitti brevi”, in forma imprenditoriale (pag. 2 della comparsa di costituzione. Circostanza ribadita anche all'udienza di discussione: cfr. verbale di udienza del 25 febbraio 2025) ed ha negato che esse ricadano nel divieto regolamentare.
Gli assunti non possono essere condivisi.
In fatto è pacifico, perché riferito dalla stessa conduttrice, che l'immobile per cui è causa viene utilizzato, in via imprenditoriale, per “affitti brevi” (senza ulteriori specificazioni). L'allegazione è, peraltro, riscontrata documentalmente dagli annunci che pubblicizzano online l'immobile, i quali attestano che esso è messo in vendita per soggiorni anche di una sola notte e che viene fornita la biancheria, oltre al servizio di pulizia (doc. 8 dell'intimante).
Deve ritenersi che l'espressione “affitti brevi” sia stata utilizzata dalla resistente in senso atecnico, giacché tali sono, per espresso disposto normativo, le locazioni di immobili ad uso abitativo, non superiori a trenta giorni, concesse da persone fisiche non in forma imprenditoriale (per l'art. 4, D.L. n.
50 del 2017, convertito in L. n. 96 del 2017, per locazioni brevi di case o appartamenti a turisti si intendono “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”), mentre nel caso in esame è incontroverso che l'attività viene svolta in forma imprenditoriale, conformemente a quanto indicato nella visura camerale, ossia “affittacamere per soggiorni brevi, bed & breakfast, residence” (doc. 7 dell'intimante).
Per contro, è rimasta indimostrata, in mancanza di qualunque elemento probatorio da parte della resistente, che l'unità immobiliare per cui è causa venga commercializzata anche quale casa-vacanza, ossia per periodi di più lunga durata (in base alla definizione normativa, introdotta dalla legge quadro nazionale sul turismo n. 217/1983, art.6, “Sono case e appartamenti per vacanze gli immobili arredati
6 gestiti in forma imprenditoriale per l'affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai 3 mesi consecutivi”). Anzi, in senso contrario all'allegazione della resistente depone la visura camerale sopra menzionata e l'oggetto dell'attività imprenditoriale ivi indicato, nel quale non è menzionata l'attività di casa-vacanza.
Ciò premesso in fatto, si osserva, in diritto, che, all'epoca in cui è stato redatto il Regolamento condominiale (1981), era ancora molto in là a venire una normativa di settore che disciplinasse le variegate forme e modalità di utilizzazione delle unità immobiliari abitative ad uso turistico (in senso ampio), normativa che è stata introdotta solo in anni recenti. Prima ancora, a quell'epoca non erano ancora diffuse, nella normale prassi dei traffici commerciali di settore, le espressioni “casa-vacanze”
(introdotta normativamente nel 1983) e “affitti brevi” e, tanto meno, nel significato giuridico attuale.
Ne consegue che l'interpretazione della clausola regolamentare controversa, che soggiace alle regole stabilite agli artt. 1362 e ss. c.c., avendo natura contrattuale, deve essere contestualizzata con riferimento alle circostanze storiche e sociali ed ai normali traffici commerciali ed usi dell'epoca.
In sostanza, occorre indagare e ricercare quale fosse l'intenzione delle parti sulla base del senso letterale delle parole utilizzate, ma avendo presente che la terminologia in uso allora non corrisponde in toto alle nozioni giuridiche ed alle prassi commerciali attuali.
Ciò premesso, il divieto regolamentare di svolgere attività di affittacamere, locanda, pensione o albergo non può avere altro significato di escludere la destinazione delle unità immobiliari a strutture turistico- ricettive ed a qualunque utilizzazione di esse, per la predetta destinazione, in forma di attività imprenditoriale. Gli affittacamere sono, infatti, strutture ricettive imprenditoriali (cfr. Cassazione civile sez. II, 07/10/2020, n.21562: “L'attività di affittacamere deve essere assimilata a quella imprenditoriale alberghiera, in quanto tale attività, pur differenziandosi per le sue modeste dimensioni, presenta natura analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un'attività imprenditoriale, un'azienda ed il contatto diretto con il pubblico).
Il perimetro del divieto è stabilito dalla lettera a) ed anche dalla lettera b) dell'art. 13, e concerne tutti gli usi diversi da quello abitativo e per ufficio professionale e comprende, perciò, anche la destinazione turistica.
Nel caso in esame, l'attività che la resistente svolge nell'immobile, quale emerge dalle risultanze processuali sopra illustrate, è del tutto equiparabile a quella di affittacamere vietata dal regolamento condominiale, giacché l'unità immobiliare (che è un monolocale di 25 mq.) viene concessa in godimento, nell'esercizio di attività imprenditoriale, per soggiorni anche di una sola notte e con la prestazione anche di servizi di biancheria e pulizia. Essa ricade, pertanto, nel divieto regolamentare.
7 La violazione del regolamento condominiale costituisce inadempimento contrattuale perché il conduttore, allorché sottoscrive un contratto di locazione di immobile facente parte di un condominio, prende in locazione, pro quota, anche le parti comuni e soggiace alla relativa regolamentazione, al cui rispetto è tenuto. Del resto, la resistente mai ha negato tale circostanza.
Siccome le disposizioni del regolamento sono vincolanti non solo per il proprietario, ma anche per il conduttore, la violazione giustifica la risoluzione del contratto di locazione: l'inadempimento è senz'altro grave, atteso che l'amministratore condominiale ha contestato alla condomina la violazione del regolamento contrattuale da parte del suo conduttore, violazione della quale ella risponde nei confronti degli altri condomini, quale proprietaria dell'unità immobiliare, e che la espone ad azioni giudiziarie nei suoi confronti, anche di tipo risarcitorio (docc. 9 e 10 dell'intimante, concernenti la diffida dell'amministratore alla ricorrente e la convocazione di un'assemblea condominiale avente ad oggetto la violazione regolamentare in questione e le azioni da intraprendere). Infatti, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall'art.1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (Cass. civ., Sez. II,
16/05/2006, n. 11383).
In conclusione, il contratto di locazione deve essere dichiarato risolto per inadempimento della parte conduttrice, ai sensi dell'art. 1455 c.c..
Tenuto conto della durata dell'inadempimento, l'inizio dell'esecuzione viene fissato entro il 15 giugno
2025.
Le spese di giudizio vanno poste a carico della parte soccombente e, tenuto conto del valore della causa e dell'attività difensiva svolta, vengono liquidate come da dispositivo, nei valori medi tariffari, ad eccezione della fase decisionale, liquidata nei valori minimi, in mancanza di memorie conclusionali.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) dichiara risolto per inadempimento della parte conduttrice il contratto di locazione sottoscritto in data 1° agosto 2022, relativo all'immobile sito in Milano, Corso Garibaldi n. 46, primo piano;

2) condanna a rilasciare, libero da persone e cose e nella disponibilità di Controparte_1
, l'immobile suddetto;
Parte_1
3) fissa per l'esecuzione la data del 15 giugno 2025;
8 4) rigetta la domanda di risoluzione del contratto di locazione alla scadenza negoziale;

5) condanna la parte intimata-resistente a rifondere all'intimante-ricorrente le spese di giudizio, liquidate in liquidate in € 400,00 per esborsi ed € 4.227,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute.
Milano, 15/05/2025 .
Il Giudice
Francesca Savignano
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