N. R.G. 1099/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, avv. Cosimina D'Ambrosio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1099/2022
Promossa da
SI.ra rapp.ta e difesa, in virtù di procura conferita su foglio Parte_1
separato ed allegato al presente atto, dagli avv.ti Nicola e Filippo Lomonaco e presso il loro studio elett.te domiciliata sito in Salerno, al Corso Giuseppe Garibaldi 142/D,
-intimante - contro
e IG. , rapp.ti e difesi, in virtù di Controparte_1 Controparte_2 procura a margine del presente atto, dall'avv. Francesco Candela e presso il cui studio elett.te domiciliano, sito in Salerno, alla via Generale Gonzaga, 12,
-intimati-
Oggetto: sfratto per morosità
Conclusioni: come da verbale di udienza
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato la IG.ra premesso di Parte_1
essere proprietaria di un locate terraneo sito in Salerno, alla via L. Orofino, 9, immobile concesso in locazione alla Società con regolare contratto Controparte_1
registrato, per un canone mensile di € 1.100,00, obbligazione garantita dal IG.
il quale sottoscriveva il contratto di locazione nella duplice veste di Controparte_2
rapp.te legale della Società conduttrice ed in proprio;
che parte conduttrice non ha versato il canone di locazione relativo ai mesi di marzo- aprile- ottobre- novembre e pagina 1 di 5 dicembre 2020, per una morosità di € 5.500,00, oltre € 198,03 per oneri condominiali ed € 132,00, quale quota del 50% per registrazione, per un importo complessivo di €
5.830,03; che, alcun effetto ha sortito il sollecito di pagamento, tanto esposto intimava alla Società in persona del legale rapp.te p.t. lo sfratto per Controparte_1
morosità e nel contempo la citava, unitamente al IG. , a comparire Controparte_2 innanzi all'intestato Tribunale per ivi sentir convalidare l'intimato sfratto nonché emettere decreto ingiuntivo per il pagamento delle somme dovute per i canoni scaduti e che verranno a scadere, oltre interessi e spese di giudizio;
in caso di opposizione emettere ordinanza ex art. 665 c.p.c.
Con comparsa del 14/06/2021 si costituivano l'intimata società e il IG. CP_2
rilevando che il mancato pagamento dei canoni era dovuto ad un momentaneo
[...]
periodo di difficoltà pertanto, impossibilitati ad onerare quanto dovuto, non avendo potuto esercitare la propria attività a causa delle restrizioni vigenti durante il lockdown;
che, pertanto, veniva meno il godimento dell'immobile che giustifica la riduzione della controprestazione dovuta concludevano, quindi, chiedendo di avvalersi dell'art. 1258 c.c., che prevede l'estinzione dell'obbligazione quando, per causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile;
laddove l'impossibilità sia invece solo temporanea, il debitore, finchè essa perdura, non sia responsabile del ritardo nell'inadempimento; di avvalersi del comma 6-bis dell'art. 3 del d.l. n. 6/2020 per il quale il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi dell'art. 1218 e 1223 c.c. della responsabilità del debitore anche relativamente ad omessi adempimenti;
di avvalersi del termine prescritto dell'art. 55, comma L. 392/78 per tutti i canoni scaduti e tutti gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorata di interessi legali e spese processuali.
La fase sommaria veniva definita con l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, disposto mutamento di rito e la concessione del termine per l'avviamento della procedura della mediazione oltre che concessione di termine per il deposito di memorie integrative.
Solo parte attrice depositava memoria integrativa ove insisteva nelle proprie domande e per il rigetto di quelle avverse precisando che, nelle more del giudizio, parte convenuta effettuava dei bonifici per cui, allo stato, la morosità è pari ad € 22.488,06.
Veniva, altresì depositato verbale negativo della mediazione.
pagina 2 di 5 Dopo diversi rinvii per la discussione la causa, alla odierna udienza, sulle conclusioni di parte attrice, è stata decisa con contestuale deposito delle motivazioni
Motivi della decisione
Preliminarmente va affermata la procedibilità della domanda avendo la parte onerata esperito il tentativo di mediazione, con esito negativo, come da documentazione in atti.
Nel merito la domanda di risoluzione del contratto di locazione è fondata per cui va accolta.
Parte attrice ha assolto gli oneri probatori che le incombevano producendo in giudizio contratto di locazione del 21/11/2016, regolarmente registrato, a termini del quale il conduttore si impegnava al pagamento del canone locatizio pattuito entro il giorno 5 di ogni mese.
Il contratto in questione dà, quindi prova sufficiente del titolo e della scadenza dell'obbligazione di pagamento del canone mensile che la parte attrice ha inizialmente dedotto inadempiuto per i mesi di marzo-aprile ottobre –novembre e dicembre 2020 per un importo complessivo di € 5.500,00.
Dalla memoria integrativa del 12/07/2022 parte intimante-attrice, specificava che la morosità si era ulteriormente aggravata non avendo parte intimata onerato il pagamento dei successivi canoni per un importo di € 26.988,06, comprensivi di oneri per la registrazione annuale e oneri condominiali, importo dal quale va detratta la somma di € 4.500,00, versati nelle more del giudizio, residuando, così, la somma di
€22.488,06.
La parte convenuta, cui aspettava di allegare e dimostrare i fatti estintivi
(sopravvenuto pagamento) ovvero impeditivi o modificativi dell'altrui pretesa ha evidenziato il periodo di difficoltà economica dovuta alla pandemia, richiedendo per il periodo marzo –giugno 2020 una riduzione del canone per l'emergenza Covid
Si consideri, innanzitutto che non vi è dubbio che l'omesso versamento del canone locativo alla scadenza pattuita in contratto, laddove non giustificata, integra un fatto arbitrario del conduttore idoneo ad alterare l'equilibrio tra prestazione (del locatore) e controprestazione (del conduttore) costituente espressione del sinallagma contrattuale.
In ordine alla dedotta incidenza della pandemia sull'inadempimento, giustificativa, secondo l'intimato, alla riduzione del canone per il periodo indicato, va rilevato che pagina 3 di 5 tale richiesta, oltre a non essere reiterata nella fase successiva al mutamento di rito, non avendo parte convenuta nemmeno depositate memorie integrative, risulta alquanto generica e non provata, infatti non risulta supportata da adeguati elementi, processualmente rilevanti, da cui possa desumersi l'impossibilità di esercitare l'attività o da cui possa evincersi una contrazione dei guadagni, tale da comportare una impossibilità a corrispondere il canone contrattualmente pattuito.
Quanto ai periodi successivi è incontestato che parte conduttrice ha comunque continuato a non versare i canoni di locazione.
Infatti, nei successivi scritti difensivi, la locatrice, oltre a evidenziare l'avvenuta consegna dell'immobile a mezzo dell'ufficiale giudiziario in data 22/09/2022 rideterminava in € 24.688,06 l'importo dei canoni scaduti e non pagati comprensivo anche di oneri condominiali
Quindi, in definitiva la lunga durata della morosità è tale da far ritenere di non scarsa importanza l'inadempimento del conduttore ai sensi dell'art. 1455 c.c..
La morosità, quindi sussiste e risulta idonea a determinare la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, anche in ragione dell'elevato importo della morosità risultante dagli atti.
Pertanto l'ingiustificato adempimento del conduttore è tale da legittimare la risoluzione del contratto e la sua condanna al pagamento della somma di € 24.688,06
a titolo dei canoni non pagati e oneri condominiali, oltre interessi in misura legale, dalle singole scadenze al saldo.
Va, infine evidenziato che non poteva, in ogni caso, essere concesso il termine di grazia per sanare la morosità, ai sensi dell'art. 55 L. 392/78, in quanto trattasi di contratto ad uso diverso da quello abitativo, tipo di contratto per il quale il legislatore non ha previsto la possibilità di richiedere il predetto termine di grazia.
Non occorre provvedere sulla domanda di rilascio poiché l'immobile è stato rilasciato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno –Prima Sezione Civile- definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 1099/2022 tra SI.ra –attrice intimante- e Parte_1 società e IG. –convenuti intimati-, ogni altra Controparte_1 Controparte_2
istanza, eccezione, deduzione reietta o assorbita così provvede:
pagina 4 di 5 1) Dichiara risolto, il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa in data
21/11/2016 per grave inadempimento del conduttore ed avente ad oggetto l'immobile sito in Salerno alla via L. Orofino, 9;
2) Condanna la società “ in persona del legale rapp.te p.t. e il IG. Controparte_1
, in solido, al pagamento, in favore della IG.ra , della Controparte_2 Parte_1
somma di € 24.688,06 oltre interessi legali dalle singole scadenze dei canoni al soddisfo;

3) Rigetta le ulteriori domande proposte;

4) Condanna i convenuti al pagamento delle spese di lite che si liquidano in € 1.138,00 per esborsi ed € 2.850,00 per compenso professionale oltre accessori come per legge.
Salerno lì, 11/02/2025
Il GOP
Avv. Cosimina D'Ambrosio
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