N. R.G. 12937/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
03 Terza sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Daniela Bonacchi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 12937/2023 promossa da:

(C.F. ), rappresentata dal figlio con Parte_1 C.F._1 Parte_2 il patrocinio degli avv.ti SANTUCCI DANIELE (C.F. e MANGANI C.F._2
FERRUCCIO (C.F. , elettivamente domiciliata in Scandicci (FI), via C.F._3
Mangani n. 2 presso il difensore;
ATTORE contro
(P.IVA , in persona del suo presidente del CdA sig. Controparte_1 P.IVA_1
con il patrocinio dell'avv. GRECO DANIELE (C.F. ), Controparte_2 C.F._4 elettivamente domiciliata in Firenze, via Buonvicini n.c. 21, presso il difensore;

CONVENUTO
CONCLUSIONI
Parte attrice: “Piaccia all'adito Tribunale, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione:
A) Accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della convenuta con Controparte_1 conseguente condanna al risarcimento del danno patito e patiendo per lucro cessante e danno emergente (oltre interessi legali e rivalutazione ISTAT), quantificato nella somma di €.
1.041.000,00 o di quella diversa che risulterà di giustizia.
pagina 1 di 20 B) Accertare e dichiarare che la in persona del suo legale rappresentante Controparte_1 pro tempore, si è resa inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nella scrittura integrativa intervenuta tra le parti il 26.07.2005, e conseguentemente emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. che tenga luogo del contratto di compravendita non concluso, relativamente al terreno di circa mille metri quadri risultanti dal frazionamento, da realizzarsi, indicato graficamente nella planimetria allegata a detta scrittura sotto la lettera “B” sito in Scandicci (FI), insistente sull'area attualmente distinta al NCEU del
Comune di Scandicci con i seguenti dati identificativi: Foglio 14, Part. 273 per un prezzo corrispondente al valore agricolo medio e, per l'effetto, ordinare conseguentemente al
Conservatore dei Registri Immobiliari di Firenze la sua trascrizione ai sensi dell'art. 2652 n. 2, cod. civ., con esonero da ogni responsabilità.”.
Parte convenuta: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Firenze, contrariis reiectis, per i motivi di cui in atti, e valutata anche la mancata comparizione personale dell'attrice senza giustificato motivo alla prima udienza del 16/04/24 ex art. 183 c.1 secondo periodo e art. 116 c. 2 cpc:
In via preliminare:


0. dichiarare inammissibili e/o comunque rigettare, siccome tardive, le parti assertive/allegazioni di cui alla memoria ex art. 171 ter n. 3 cpc attorea;
nel merito:


1. dichiarare infondate in fatto e in diritto e/o pertanto rigettare tutte le domande attoree;
in via riconvenzionale:


2. condannare l'attrice a pagare alla a titolo di restituzione delle somme Controparte_1 percepite indebitamente e quindi non spettanti, la complessiva somma di € 271.600,00 o la maggior
o minor somma che sarà ritenuta di giustizia in base alle risultanze istruttorie, oltre interessi come da scrittura privata del 26.7.2005 e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al saldo effettivo;



3. condannare la IG.ra : Parte_1
a. ai sensi dell'art. 96 c. 1 c.p.c., al risarcimento (a favore della del danno Controparte_1 per aver agito in giudizio con colpa grave, risarcimento da quantificare da parte del Giudice
Ill.mo;
b. ai sensi dell'art. 96 c. 3 c.p.c., al pagamento (a favore della di una somma Controparte_1 equitativamente determinata dal Giudice Ill.mo; in ogni caso:
pagina 2 di 20 4. con vittoria di spese e competenze:
a) legali, sia del presente procedimento giudiziale, sia del previo procedimento di mediazione obbligatoria (svoltosi davanti all'O.C.F., n. 2593/2019 MED.), oltre IVA e CAP come per legge;

b) tecniche di parte del presente procedimento; e per l'effetto, condannare l'attrice al rimborso, in favore di delle spese tecniche del “CTP” della convenuta Geom. Controparte_1 nel presente procedimento, pari ad € 10.500,00”. Per_1
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, la sig.ra ha convenuto di Parte_1 fronte a questo Ufficio la con azione di risoluzione (di accordi intercorsi Controparte_1 tra le parti e rimasti inadempiuti) e azione costitutiva ex art. 2932 c.c. (per il trasferimento di un terreno di circa mille metri quadri), ovvero per la condanna al pagamento, a titolo di risarcimento danni, di una somma pari ad Euro 1.041.000,00.
A sostegno delle proprie pretese l'attrice ha allegato che:
- essendo proprietaria di alcuni terreni agricoli in Scandicci, di provenienza ereditaria, tra lei e la erano intercorsi nel tempo svariate ed articolate intese, riprodotte in vari atti;
Controparte_1
- con scrittura privata del 20.03.2003, si era obbligata a vendere alla società convenuta un appezzamento di terreno agricolo (part. 64 del foglio di mappa 14, del Comune di Scandicci), qualora, entro massimo 3 anni, l'appezzamento di terreno de quo fosse divenuto edificabile, per il prezzo fissato nella quota del 30% di superficie realizzabile sul lotto (quota che poteva essere ripartita pro parte con permuta di immobili e pro parte con versamento in denaro), sulla base del prezzo di Euro 2.600,00 mq costruito, e pattuendo una caparra confirmatoria di Euro 15.000,00;
- con successivo atto preliminare di compravendita del 20.01.2004, sottoposto a condizione sospensiva, le intese già raggiunte venivano migliorate, obbligandosi la vendere – stavolta Pt_1
– n. 3 appezzamenti di terreno agricolo (individuati al C.T. Comune di Scandicci, al foglio 14, part. 68, part. 273 e part. 70, per totali 5229 mq), sottoponendo l'efficacia dell'atto alla condizione sospensiva del cambio di destinazione dei terreni in oggetto, entro massimo 3 anni, fissando il corrispettivo nella cessione della quota del 30% della superficie che sarebbe stata realizzata (con facoltà della società promissaria di versare in sostituzione Euro 2600,00 a mq costruito;
nello specifico venivano pattuiti i seguenti pagamenti rateali a scadenza: Euro 25.000,00 da versare entro pagina 3 di 20 il 20.4.2004, Euro 100.000,00 da versare entro il 31.12.2004, Euro 100.000,00, da versare al rogito), e pattuendo una caparra pari ad Euro 125.000,00;
- con scrittura privata del 20.1.2004, ad integrazione del preliminare, posto che la abitazione Co dell'attrice necessitava di restauro, la si era proposta quale appaltatore, per il corrispettivo di
Euro 100.000,00, da versare entro il 31.12.2004;
- con successivo atto di compravendita, stipulato a Firenze in data 26.7.2005, le parti avevano dato atto del mancato avveramento della condizione sospensiva, manifestando la volontà di procedere - ugualmente - alla compravendita, seppur a prezzo ridotto (nello specifico, l'attrice aveva ceduto n. 3 appezzamenti, per Euro 125.000,00, sul presupposto che i terreni mutassero destinazione, con condizione risolutiva per cui, se entro 7 anni non fosse pervenuto detto cambio, la vrebbe restituito quanto percepito entro un anno); Pt_1
- contestualmente, in forza della suddetta scrittura privata, da una parte l'attrice aveva dato atto di aver percepito (di già, ed oltre ad Euro 125.000,00, quale corrispettivo della compravendita in parola) Euro 490.000,00 (parte in denaro e parte in lavori edili eseguiti presso la propria abitazione), imputata in sostituzione di 188,46 mq costruiti abitativi lordi, dall'altra la parte convenuta si era obbligata ad attribuire alla la prima villetta in adiacenza alla residua Pt_1 proprietà e un terreno della superficie di circa 1000 mq, da ottenere con apposito frazionamento;

- con Regolamento Urbanistico, adottato con delibera del Consiglio comunale di Scandicci n.10 del 19.2.2007, la part.70 aveva mutato la sua destinazione urbanistica (da agricola e a verde pubblico a residenziale: cd.TR10 a , mentre le partt. 68 e 273 avevano mantenuto la loro Per_2 destinazione di aree per il verde pubblico e lo sport;

- con Regolamento urbanistico, approvato con Delibera Consiglio Comune di Scandicci n.58 del
8.07.2013, tutte le partt. (nn. 68-70-273) avevano subito la destinazione dell'area di trasformazione le partt. 68 e 70 quale integrazione residenziale e parcheggio pubblico e la part. 273 CP_3 quale area di integrazione residenziale e parcheggio pubblico.
Per tali ragioni, nel merito, adducendo l'avveramento della condizione sospensiva, sulla scorta dei Regolamenti urbanistici del Comune di Scandicci, del 2007 e del 2013, parte attrice ha eccepito l'inadempimento della società convenuta, la quale non aveva provveduto ad alcuna edificazione, chiedendo, conseguenzialmente, la condanna, a titolo di risarcimento danni, per Euro 1.041.000,00
(nello specifico, ha lamentato danni per un totale di Euro 1.531.000,00, da cui vanno sottratti Euro
490.000,00 già percepiti).
pagina 4 di 20 Assumendo la natura transattiva della scrittura privata integrativa del 26.7.2005, ovvero escludendo il rilievo di presupposto della res dubia, ha altresì domandato, ex art. 2932 c.c.,
l'esecuzione in forma specifica di tale scrittura privata, nella parte in cui la si Controparte_1
è obbligata al trasferimento di un terreno di circa 1000 mq. regolarmente costituita in giudizio, ha resistito alla domanda. Controparte_1
Nel merito, evidenziando che dai regolamenti Comunali de quibus emergeva una modesta capacità edificatoria per la , nonché la previsione di interventi di interesse CP_1 pubblico a carico del privato, tali da aver reso antieconomico l'intervento per qualunque attuatore, ha escluso il proprio inadempimento, ovvero ha imputato la mancata edificazione pattuita al mancato avveramento della condizione sospensiva, domandando il rigetto di tutte le domande attrici.
Con domanda riconvenzionale, deducendo che, con Piano Operativo del 2019 del Comune di
Scandicci, alla viene attribuita una SUL pari a 84 mq (e non più di 188,46, come pattuito), Pt_1 ha domandato la condanna dell'attrice al pagamento, a titolo di restituzione dell'indebito, ovvero per ingiustificato arricchimento, della somma complessiva di Euro 271.600,00 (pari alla differenza fra quanto corrisposto – Euro 490.000,00 – e quanto realmente dovuto, in forza della scrittura privata del 26.7.2005 - Euro 218.400,00 -).
Ha, altresì, domandato la condanna di parte attrice al risarcimento del danno patito, per aver questa agito in giudizio con colpa grave, ex art. 96, commi 1 e 3, c.p.c..
Esperito senza esito positivo procedimento di mediazione, dopo lo scambio di memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c. - attraverso cui entrambe le parti hanno precisato le rispettive domande, integrando i depositi documentali e richiesto i mezzi istruttori -, la causa è stata istruita documentalmente.
All'udienza dell'8 aprile 2025, la causa è stata trattenuta in decisione.
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1. Sul contratto preliminare e sull'avveramento della condizione
In punto di diritto va precisato che il contratto preliminare si pone nel panorama delle tecniche di formazione progressiva dell'accordo, qualificandosi come il contratto attraverso cui le parti si obbligano alla conclusione di un futuro negozio, il contratto definitivo, il cui regolamento è già delineato nei suoi elementi essenziali. Il largo uso di tale istituto sta nella sua ratio: arrecare una pagina 5 di 20 utilità alle parti, fissando – con efficacia vincolante – il proprio impegno e la relativa regolamentazione, rinviandone ad un secondo momento gli effetti.
Posto ciò, nella fattispecie in esame, le parti hanno stipulato diversi accordi, sfociati – in un primo momento – in un contratto preliminare, ovvero – in un secondo momento – in un contratto di compravendita, con scrittura privata, separata, integrativa e avente carattere accessorio.
Nello specifico, in data 20 marzo 2003, le odierne parti in causa, (nella Parte_1 veste di promittente venditrice) e la società (quale parte acquirente), hanno, per la CP_1 prima volta, manifestato la propria volontà in relazione al trasferimento di un appezzamento di terreno di proprietà della prima, in caso di cambio di destinazione di questo (diventando terreno edificabile), dietro il corrispettivo “pari al 30% della superficie realizzabile sul lotto”(v. All. 1,
Citazione, p. 1). Trattasi di un primo accordo, poi integrato, con scrittura privata del 9 dicembre
2003, con cui le parti hanno rafforzato la condizione sospensiva (cambio destinazione con approvazione del Regolamento Edilizio) e la società promissaria si è impegnata al pagamento – a titolo di caparra confirmatoria – di Euro 50.000,00.
È, altresì, documentalmente provata la stipula, successiva, in data 6 febbraio 2004, di un contratto preliminare, in cui, facendo seguito alle volontà già manifestate attraverso le scritture di cui sopra, la parti si accordavano circa un programma negoziale più dettagliato, vincolando il proprio impegno e la relativa regolamentazione.
Nello specifico, con tale preliminare, e la convenuta si obbligavano alla stipula di un Pt_1 definitivo avente ad oggetto la piena ed esclusiva proprietà di n. 2 appezzamenti di terreno agricolo, posti in Comune di Scandicci, località rappresentati, al Catasto Terreni, nel foglio 14, dalle Per_2 particelle 68 e 70, dietro il corrispettivo “pari al 30% della superficie che verrà realizzata in forza del permesso di costruire”, ovvero, “in sostituzione” e quale “facoltà della società CP_1
”, Euro 2.600,00 a metro quadro.
[...]
Non da meno, nel suddetto preliminare, venivano altresì fissati una serie di obblighi a carico della , quali il versamento (contestuale alla stipula del preliminare) di una (ulteriore) caparra CP_1 confirmatoria di Euro 125.000,00, il versamento di Euro 25.000,00, entro il 20 aprile 2004, di Euro
100.000,00, entro la data di presentazione del progetto edilizio, e, alla stipula del definitivo, di Euro
100.000,00 (v. All. 2, Citazione, pp. 5 e 6).
A tali obblighi (tradizionali), si aggiungeva la previsione di una condizione sospensiva, avendo voluto le parti subordinare l'efficacia dell'accordo de quo al cambio di destinazione dei terreni pagina 6 di 20 “dalla attuale destinazione” (agricola) “ad edificabili in base al nuovo P.R.G. e comunque dopo
l'approvazione del relativo regolamento edilizio” (v. All. 2, Citazione, p. 3).
Chiarito ciò, appena un anno dopo (nello specifico, in data 26.7.2005), le parti in causa, con il chiaro intento di anticipare ed integrare gli effetti del suddetto preliminare, “pur non essendosi verificata la condizione cui è stato sottoposto il preliminare” (v. All. 4, Citazione, p. 2), hanno stipulato un contratto di compravendita ed una contestuale scrittura privata integrativa, attraverso cui la a trasferito i terreni rappresentati dalle particelle 68, 273 e 70, tramutando la suddetta Pt_1 condizione, prevista non più come sospensiva, ma come risolutiva (v. All. 5, Citazione, pp. 2 e 3:
“se detto presupposto non si sarà verificato entro sette anni dalla data odierna, la IGnora
[...]
si obbliga a restituire entro un anno dalla dara del 26 luglio quanto già corrisposto Parte_1 dalla società alla signora aumentato degli interessi […] e CP_1 Pt_1 contestualmente al pagamento verrà stipulata a spese della e con documentazione prodotta Pt_1 dalla stessa, la retrocessione dei terreni in oggetto”).
Le parti hanno, pertanto e con ogni evidenza, inteso subordinare la risoluzione, ovvero l'inefficacia del contratto (non più del preliminare, ma della compravendita e della relativa – e contestuale – scrittura privata integrativa) al rilascio di un provvedimento amministrativo, ovvero alla riclassificazione degli appezzamenti di terreno de quibus, quale condizione necessaria.
In punto di diritto va precisato che, come noto, in relazione al contratto, si è soliti operare una distinzione tra elementi essenziali ed elementi accidentali. Mentre i primi sono necessari ai fini della validità dell'atto, a pena di nullità ex artt. 1325 e 1418, comma 2, c.c., i secondi non sono indispensabili, ma - essendo frutto dell'autonomia negoziale dei contraenti, ovvero strumenti attraverso cui derogare alla tendenziale irrilevanza dei motivi -, seppur accessori, una volta inseriti nella pattuizione, acquistano piena efficacia, andando ad incidere sulle sorti del contratto stesso.
Tra gli elementi accidentali, la figura di maggior rilievo è la condizione, ossia la disposizione che fa dipendere l'efficacia o la risoluzione del contratto al verificarsi di un evento futuro ed incerto. Tale condizione, che può essere sospensiva (se sospende l'efficacia del contratto) e risolutiva (se risolve il contratto), può qualificarsi, altresì, come casuale (se l'evento dipende dal caso), potestativa (se l'evento dipende dalla volontà delle parti) o mista (qualora, invece, tali elementi coesistano).
Nella fattispecie in esame, si ritiene che la condizione sia mista (in quanto l'evento, oltre che dipendere dall'autorizzazione del - quale caso -, dipende anche dall'attività, ovvero CP_4
pagina 7 di 20 dall'iniziativa della parte - quale volontà -, essendo necessaria un'istanza di parte, ovvero il deposito di un progetto, ai fini del rilascio). Nella fattispecie è quindi dedotta – in parte – come condizione una prestazione della convenuta, che va a subordinare il contratto definitivo all'adempimento di questa.
Trattasi di condizione ormai da tempo ammessa nell'ordinamento giuridico italiano. Nonostante
l'orientamento tradizionale, che ne negava l'ammissibilità, deducendo una carenza degli elementi
(tipici della condizione) della accidentalità (essendo l'adempimento un elemento non accidentale, ma essenziale del contratto) e dell'incertezza (essendo l'adempimento un atto dovuto),
l'orientamento maggioritario è favorevole alla sua ammissibilità, escludendo - in primis -
l'adempimento tra gli elementi essenziali del contratto e – in secundis – la carenza dell'elemento dell'accidentalità, in quanto l'adempimento (seppur atto dovuto) non è certo fino alla sua realizzazione (v. Cass., 12 luglio 2013, n. 17287, la quale, configurando un'espressione dell'autonomia contrattuale ed evidenziando la sussistenza di istituti affini - come la vendita con riserva di proprietà -, ammette tale tipologia di condizione, negando eventuali similitudini con l'illegittima condizione meramente potestativa).
Posto ciò, va evidenziato che, dei suddetti accordi (tutti, comunque, prodotti in giudizio), va senz'altro dato rilievo ai più recenti.
Nella prassi giurisprudenziale trova, difatti, applicazione il criterio cronologico, con attribuzione di rilievo preminente al contenuto del contratto posteriore rispetto a quello del preliminare precedentemente stipulato. La prevalenza degli ultimi due accordi sui primi è evidenziata, altresì, da quanto pattuito dalle parti nell'atto di compravendita del 26.7.2005 (in cui, a p. 2, si legge “pur non essendosi verificata alla data odierna la condizione cui è stato sottoposto il detto preliminare, le parti di comune accordo intendono procedere alla vendita del terreno agricolo oggetto del detto preliminare, facendo risultare inoltre che la Società acquirente è perfettamente CP_1 edotta della attuale destinazione agricola e verde pubblico del terreno oggetto del presente atto).


1.2 Sull'inadempimento e sulla domanda attorea di condanna
Posto ciò, occorre ora accertare, alla luce di quanto detto, se sussista l'inadempimento della
, lamentato dalla parte attrice. CP_1
Dalla stipula della prima scrittura privata del 20.3.2003, è pacifico, considerata la mancata contestazione sul punto, l'intervento di n. 3 Regolamenti Urbanistici del Comune di Scandicci:
2007, 2013 e 2019.
pagina 8 di 20 Nello specifico, con Regolamento Urbanistico del 2007, la sola particella 70, unitamente ad altre aree confinanti di proprietà di terzi, è stata inserita nel comparto denominato TR10a (Area di
Trasformazione Rinaldi – Integrazione residenziale), esclusivamente destinato a interventi di completamento a uso residenziale e alla riqualificazione del verde pubblico e della rete di drenaggio. Il comparto, esteso su 22.200 mq complessivi e con un indice edificatorio pari a 1.500 mq di SUL, non comprendeva le particelle 68 e 273.
Già questo, di per sé, sarebbe sufficiente per escludere l'avveramento della condizione, atteso che le pattuizioni delle parti negli accordi più risalenti (come sopra motivato) prevedevano il mutamento di destinazione di tutti i terreni interessati dalla pattuizione, senza distinzione alcuna.
Non da meno, pur volendo diversamente argomentare, va osservato che alla , CP_1 sulla scorta del Regolamento in parola, proprietaria della sola particella 70 e – pertanto - titolare del
12,25% dell'intero comparto, spettava una quota edificatoria (notevolmente) minoritaria del comparto, contraria ad ogni aspettativa iniziale delle parti (pari a 183,75 mq di SUL, di cui, per effetto degli accordi contrattuali del 2005, il 28% - ossia 51,45 mq - era riservato alla . Pt_1
Trattasi, orbene, di superficie di gran lunga inferiore ai 188,46 mq inizialmente pattuiti e già corrisposti in valore economico dalla società. Pertanto, ne consegue che, sia in ragione della titolarità di una quota minoritaria del comparto, sia per il fatto che solo una delle tre particelle oggetto dell'accordo del 2005 è stata effettivamente inclusa nel comparto urbanistico, alcun inadempimento può essere imputato alla . CP_1
Per quanto concerne il Regolamento Urbanistico del 2013, l'intera area oggetto dell'accordo del
2005 (particelle 68, 70 e 273) è stata ricompresa nel nuovo comparto TR10a – “Area di
Trasformazione – Integrazione residenziale e parcheggio pubblico”, avente un'estensione Per_2 complessiva di 10.000 mq e una SUL pari a 950 mq.
La società , titolare di una superficie pari a 5.229 mq (corrispondente al 52,29% CP_1 dell'intero comparto), poteva vantare una capacità edificatoria pari a 496,75 mq, di cui il 28%
(ossia 139,09 mq) spettava alla sig.ra in forza della scrittura integrativa del 2005. Pt_1
Anche in tale circostanza, tuttavia, la condizione prevista dalle parti non può ritenersi avverata.
Difatti, contrariamente a quanto asserito dalla parte attrice, sebbene sia vero che il Regolamento
Urbanistico del 2013 abbia incluso tutte e tre le particelle oggetto dell'accordo, tale elemento non è, di per sé, sufficiente a ritenere realizzata la condizione.
pagina 9 di 20 Le parti, infatti, hanno subordinato l'efficacia dell'accordo non soltanto al mutamento di destinazione urbanistica delle aree, ma anche alla concreta possibilità di edificazione, piena e totale
(corrispondente alla superficie già irrevocabilmente computata nel corrispettivo di Euro 490.000,00 versato alla sig.ra v. All. 5, Citazione, p. 3, in cui la “dichiara di aver già percepito Pt_1 Pt_1 dalla società la somma di Euro 490.000,00”, e p. 4, in cui si legge che “la CP_1 somma già percepita dalla i Euro 490.000,00 viene irrevocabilmente computata dalle parti Pt_1 in sostituzione di 188,46 metri quadri e pertanto la detta superficie di 188,46 metri quadri viene detratta dalla superficie complessivamente spettante alla ). Pt_1
Il Regolamento Urbanistico del 2013, invece, consentiva una capacità edificatoria significativamente inferiore, specie in virtù della disciplina della perequazione urbanistica e di interventi di natura idraulica a carico delle parti private, sicché deve escludersi che la condizione prevista dall'accordo del 2005 possa ritenersi soddisfatta.
Difatti, in punto di diritto, va precisato che, in tema di interpretazione del contratto, l'art. 1362
c.c. impone al giudice di indagare la comune intenzione delle parti, che deve prevalere sul senso meramente letterale delle espressioni usate. È principio pacifico in dottrina e giurisprudenza che l'indagine interpretativa non possa arrestarsi al dato testuale, ma debba estendersi al contesto negoziale complessivo, ivi comprese le circostanze in cui l'accordo è stato stipulato, la natura e la funzione del contratto, e la condotta delle parti successiva alla conclusione (cfr. Cass., 30 ottobre
2018, n. 27503).
In particolare, l'art. 1363 c.c. richiede che le clausole vengano interpretate le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il significato che risulta dal complesso dell'atto, secondo un criterio sistematico che valorizza la coerenza interna del regolamento contrattuale.
Ne discende che le pattuizioni vanno lette alla luce della struttura e degli equilibri complessivi del negozio, evitando interpretazioni atomistiche o frammentarie.
Non da meno, l'art. 1367 c.c. recepisce l'antico brocardo ut res magis valeat quam pereat, imponendo un'interpretazione conservativa dell'accordo, ove possibile, affinché produca effetti utili anziché vani. Va quindi valorizzato l'approccio funzionale all'interpretazione, posto che l'ermeneutica contrattuale deve ricostruire l'assetto di interessi perseguito dalle parti, con particolare attenzione al significato economico e agli equilibri pattuiti, specie nei contratti connotati da profili di complessità o da un'evoluzione negoziale articolata, come nel caso in esame.
pagina 10 di 20 Laddove, dunque, le parti abbiano subordinato l'efficacia di un determinato impegno al verificarsi di una condizione collegata a un mutamento urbanistico, tale mutamento non può essere valutato in astratto, ma deve essere parametrato agli effetti concreti che esso determina in relazione al contenuto dell'accordo e, in particolare, al valore economico della prestazione contrattualmente determinata.
In tale prospettiva, non può ritenersi avverata una condizione meramente formale – come l'inclusione delle particelle in un comparto di trasformazione urbanistica – se ad essa non corrisponde, in concreto, una capacità edificatoria equivalente a quella prevista dal contratto (e, per di più, già riconosciuta in forma monetaria).
L'accertamento del significato della clausola condizionale, dunque, non può prescindere dalla considerazione del corrispettivo convenuto e delle modalità con cui esso è stato determinato, né dalla verifica del permanere della corrispondenza tra l'assetto urbanistico risultante e l'oggetto effettivo dell'obbligazione assunta.
Qualsiasi discostamento rilevante in senso peggiorativo del contenuto sostanziale dell'utilitas attesa dalla parte beneficiaria della condizione impone di escludere che la condizione stessa si sia realizzata nei termini contrattualmente rilevanti, con conseguente inoperatività delle obbligazioni collegate all'evento condizionale.
La corretta interpretazione della scrittura integrativa, pertanto, impone di escludere che la semplice inclusione delle particelle in un comparto edificabile nel Regolamento Urbanistico del
2013 sia idonea a determinare l'avveramento della condizione, posto che l'effettiva capacità edificatoria risultante da detto strumento risulta notevolmente inferiore (a quella già integralmente corrisposta in denaro), limitata dalla previsione di interventi pubblici obbligatori, e dunque non rappresenta l'evento economico-giuridico che le parti avevano posto a fondamento dell'efficacia del patto.
Ciò basta a confutare l'assunto di parte attrice secondo cui, nelle intenzioni delle parti al momento della stipula, vi fosse l'obbligo in capo alla società convenuta di trasferire alla na Pt_1 superficie “realizzata”. Dall'esame del complesso negoziale emerge, al contrario, che le parti hanno inteso vincolare l'efficacia dell'accordo alla sopravvenienza di una potenzialità edificatoria, da acquisirsi mediante il mutamento della destinazione urbanistica delle aree oggetto di cessione.
In tale prospettiva, la previsione del contratto secondo cui alla sarebbe spettato il “28% Pt_1 della superficie che dovrà essere realizzata in forza del permesso di costruire” non può che riferirsi pagina 11 di 20 alla superficie astrattamente edificabile - e dunque potenziale - quale espressione della capacità edificatoria attribuita dallo strumento urbanistico all'esito del cambio di destinazione. Si tratta, dunque, non del “realizzato” in senso stretto, ma del realizzabile. Tale interpretazione è coerente sia con il lessico contrattuale (“superficie che dovrà essere realizzata”, e non “superficie realizzata”), sia con la funzione tipica della condizione apposta all'accordo — ovvero il mutamento di destinazione urbanistica — che opera come fatto futuro e incerto destinato a cristallizzare gli effetti dell'atto di compravendita del 26 luglio 2005. La medesima impostazione si riscontra anche nel precedente contratto preliminare del 20 gennaio 2004, in cui le parti hanno chiaramente ricondotto l'avveramento della condizione (lì in forma sospensiva, e non risolutiva come nella compravendita) alla “possibilità di edificare” le aree oggetto del trasferimento in forza dell'approvazione del nuovo
P.R.G. e del conseguente regolamento edilizio. Ne deriva che il momento genetico dell'efficacia degli obblighi assunti con il contratto andava individuato nella mera acquisizione, da parte della
, di una determinata capacità edificatoria — anche solo potenziale — e non già CP_1 nella eventuale e incerta realizzazione materiale delle opere.
Pur volendo diversamente argomentare (comunque), le deduzioni della parte attrice, in punto di rischio d'impresa assunto dalla , risultano infondate e privo di pregio giuridico. CP_1
Per la parte attrice, difatti, l'inerzia della società convenuta costituirebbe grave inadempimento, considerato che, nonostante le opere pubbliche previste dal Regolamento del 2013 a carico dei privati, il rischio sulla concreta capacità edificatoria era integralmente in capo alla convenuta, impresa edile professionale, che avrebbe assunto consapevolmente l'alea del risultato urbanistico, senza pretendere clausole di salvaguardia o soglie minime di rendimento.
Parte attrice, difatti, osserva che il in quanto ente pubblico, è pienamente Controparte_5 legittimato a modificare le proprie scelte urbanistiche nell'interesse collettivo, anche se ciò comporta una riduzione del margine di profitto per l'investitore privato. Tale rischio economico, secondo l'attrice, ricade esclusivamente sulla società in quanto soggetto Controparte_1 imprenditoriale, mentre nessuna clausola contrattuale avrebbe mai previsto che tale alea dovesse essere in qualche modo condivisa dalla venditrice. Ne consegue, sempre secondo l'attrice, che le difficoltà urbanistiche sopravvenute non possono giustificare l'inadempimento, né tantomeno trasferire sulla controparte le conseguenze di scelte pianificatorie del tutto legittime da parte dell'Amministrazione comunale.
Trattasi di assunto non condivisibile per le ragioni che seguono.
pagina 12 di 20 Sempre in punto di interpretazione del contratto, in forza del principio di buona fede oggettiva, sancito dall'art. 1366 c.c. e costantemente richiamato dalla Suprema Corte (v. tra le altre, Cass., 16 aprile 2019, n. 10580), il contratto deve essere interpretato in modo da salvaguardare l'affidamento reciproco e l'equilibrio dei rispettivi interessi, valorizzando la lealtà e la correttezza nel perseguimento dello scopo comune.
Si ricorda, a tal proposito, che la buona fede ha un ruolo decisivo nel diritto civile odierno, in quanto rappresenta un criterio di integrazione non solo supplettivo, ma anche cogente, e rappresenta il criterio di interpretazione fondamentale del contratto. La buona fede, a tal proposito, si distingue in oggettiva e soggettiva. La prima è una regola di condotta per i contraenti, che opera sin dalla fase precontrattuale, ed è definita alla luce dei suoi due corollari: obbligo di lealtà, correttezza e di salvaguardia dell'altrui interesse, ove questo non comporti alcun significativo sacrificio. La seconda va intesa, invece, come stato soggettivo di ignoranza di ledere l'altrui diritto (esempio è il pagamento al creditore apparente ex art. 1189 c.c., ovvero in materia di possesso).
Non da meno, seppur tradizionalmente collocata tra gli strumenti di integrazione suppletiva del contratto, in quanto, seppur non espressamente richiamata dall'art. 1374 c.c., il richiamo nella norma è indiretto, poiché l'art. 1374 c.c., rinviando alla legge, non può che fare un riferimento
(indiretto) anche all'art. 1375 c.c. (secondo cui – appunto – il contratto deve essere eseguito secondo buona fede), va condiviso quell'orientamento, ormai prevalente, secondo cui intendere la buona fede solo come criterio di integrazione del contratto a carattere suppletivo è certamente riduttivo, in considerazione del fondamento costituzionale ormai riconosciuto alla stessa (v. artt. 2,
41 e 42 Cost.).
Per la Suprema Corte, infatti, la buona fede va intesa come una specificazione degli
“inderogabili doveri di solidarietà sociale” imposti dall'art. 2 Cost., e la sua rilevanza si esplica nell'imporre, a ciascuna delle parti del rapporto obbligatorio, il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra, a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da single norme di legge (v. Cass. n. 20106/2009; si veda altresì la
Relazione al c.c., in cui si legge che il principio di buona fede “richiama nella sfera del creditore la considerazione dell'interesse del debitore e nella sfera del debitore il giusto riguardo all'interesse del creditore”, operando, quindi, come un criterio di reciprocità).
pagina 13 di 20 Nella fattispecie in esame, va quindi senz'altro avvalorata la buona fede come criterio di integrazione cogente, tesa a conformare i contratti sulla scorta della sua capacità di imporsi alla volontà delle parti.
Orbene, sulla scorta della buona fede oggettiva, quale regola di condotta per i contraenti, capace di coinvolgere tutte le fasi del contratto, compresa quella esecutiva, non possono trovare rilievo le argomentazioni della secondo cui, nonostante le previsioni comunali relative alla Pt_1 perequazione urbanistica, nonché l'obbligo per gli attuatori di realizzare opere pubbliche che rendevano “antieconomico” l'intervento, la avrebbe dovuto iniziare i lavori, CP_1 dovendosi considerare la condizione avverata allorché il Regolamento Urbanistico del 2013 aveva attribuito destinazione edificabile anche alle residue particelle oggetto della compravendita.
Difatti, se è vero che, sulla scorta della buona fede, l'ossequio alla legalità formale non può tradursi in un sacrificio della giustizia sostanziale, disattendendo il dovere di solidarietà (ex art. 2
Cost.), che, in relazione ai contratti, orienta l'esecuzione, nel rispetto del principio per cui ciascuno dei contraenti è tenuto a salvaguardare l'interesse dell'altro, se ciò non comporti un apprezzabile sacrificio nell'interesse proprio (cfr. Cass., 30.07.2004, n. 14605), la prestazione invocata dall'attrice, a carico della convenuta, sulla scorta del Regolamento Comunale del 2013, implicando uno sforzo economico non previsto, né tanto meno concretamente prevedibile, va intesa come prestazione non inadempiuta, ma inesigibile, in quanto la pretesa in tal senso della creditrice (qui, la entra palesemente in contrasto con buona fede e correttezza. Pt_1
Pertanto, nella presente fattispecie, non si ravvisa alcun comportamento inadempiente della
, nel senso inteso dalla CP_1 Pt_1
L'attrice, quindi, non può lamentarsi della tempistica con cui la convenuta si è attivata, specie se si considera che i suddetti costi (ritenuti particolarmente onerosi per quanto attiene le opere pubbliche) hanno di fatto disincentivato gli altri attuatori, proprietari della rimanente area, nel condividere l'iniziativa per realizzare l'intervento.
Sulla scorta di tali osservazioni, la condizione contrattuale può considerarsi avverata solo con il
Regolamento Comunale del Comune di Scandicci, del 2019, quale intervento che consente (ora) alla di realizzare un progetto edilizio diretto, integralmente ricadente su area di CP_1 sua esclusiva proprietà, senza necessità di accordi con terzi attuatori.
Il nuovo strumento urbanistico ha inoltre superato le criticità dei precedenti piani, eliminando sia gli ostacoli legati alla perequazione urbanistica sia gli oneri idraulici, già assolti pagina 14 di 20 dall'amministrazione comunale. Pertanto, sebbene di dimensioni contenute rispetto alle previsioni iniziali, l'intervento attualmente consentito rappresenta una concreta e piena possibilità edificatoria per la società, idonea a considerare avverata la condizione.
In conclusione, alcun inadempimento della convenuta può, quindi, essere dichiarato e, pertanto, la domanda di condanna a titolo di risarcimento danni della parte attrice va senz'altro disattesa.
Ad abundantiam, prive di pregio giuridico devono ritenersi le deduzioni della n punto di Pt_1 presupposizione e di inadempimento nel rilascio delle fideiussioni sulla scorta del d.lgs. n.
122/2005.
Quanto a quest'ultimo punto (inadempimento contrattuale da parte della , consistente nel CP_1 mancato rilascio della fideiussione assicurativa prevista nella scrittura privata del 26.07.2005) va chiarito che il d. lgs. n. 122/2005, richiamato in modo generico dall'attrice, non è propriamente applicabile alla presente fattispecie, trattandosi di un preliminare avente ad oggetto terreni agricoli
(e non immobili da costruire), stipulato tra un soggetto privato ( e una società costruttrice Pt_1
), ossia non una persona fisica acquirente, come richiesto dall'ambito soggettivo della norma. CP_1
Inoltre, l'oggetto del contratto – un progetto edilizio subordinato a mutamento urbanistico non ancora intervenuto – esclude a monte l'applicazione della tutela fideiussoria prevista dal citato decreto, la quale presuppone un titolo edificabile già in essere.
In secondo luogo, anche ove si volesse ricondurre la clausola contrattuale ad un obbligo di fonte negoziale e non legale, va rilevato che essa era espressamente subordinata al verificarsi della condizione rappresentata dal mutamento urbanistico del terreno. Come sopra detto, tale condizione non si è mai verificata prima del 2019. Di conseguenza, l'efficacia della clausola relativa alla fideiussione, prima di quest'ultimo momento, non è mai divenuta attuale, e non può in alcun modo ritenersi inadempiuta.
Ma soprattutto, in fatto, va osservato che la convenuta ha già corrisposto alla sig.ra la Pt_1 somma di € 490.000,00, in anticipo e a titolo di integrale corrispettivo, come riconosciuto anche dalla parte attrice. In tale quadro, non soltanto viene meno ogni esigenza funzionale di rilascio della fideiussione, ma si evidenzia anche che la parte attrice non ha mai richiesto formalmente tale garanzia nei 16 anni successivi alla stipula del contratto, avanzando la pretesa solo in sede giudiziale e in maniera del tutto tardiva. In tale ottica il rilascio della fideiussione non avrebbe avuto alcun senso.
pagina 15 di 20 Ne consegue che la mancata prestazione della fideiussione non costituisce inadempimento imputabile alla convenuta, né sotto il profilo legale né sotto quello contrattuale. Al contrario, risulta documentalmente provato che la convenuta ha eseguito la propria prestazione principale mediante l'integrale pagamento del corrispettivo pattuito, e ciò rende del tutto infondata, oltre che contraddittoria, la doglianza attorea.
Per tali ragioni, la domanda attorea fondata sul preteso inadempimento relativo al rilascio della fideiussione deve essere respinta.
In ogni caso, anche a voler ritenere - per mera ipotesi - applicabile alla fattispecie il disposto dell'art. 2 del D.lgs. 122/2005, va osservato che il mancato rilascio della garanzia fideiussoria determina, secondo l'interpretazione costante della giurisprudenza, una nullità relativa del contratto, posta a tutela dell'acquirente, e non un inadempimento contrattuale sanzionabile con la risoluzione
(v. Cass., 30.06.2022, n. 20989).
Ne consegue che, a fronte della mancata proposizione di una domanda di nullità da parte dell'attrice, la questione non assume rilievo ai fini decisori, poiché la domanda attorea, così come formulata, risulta giuridicamente inconferente rispetto alla sanzione prevista dall'ordinamento per l'eventuale mancanza della fideiussione in oggetto.
Quanto invece all'ipotetica riconducibilità dell'edificabilità dei terreni oggetto di pattuizione ad un'ipotesi di presupposizione, va preliminarmente precisato, in punto di diritto, che la presupposizione va a distinguersi dai motivi e dalla causa, ricorrendo ove una determinata situazione di fatto o di diritto, il cui verificarsi sia del tutto indipendente dai contraenti e non costituisca l'oggetto di una loro specifica obbligazione, possa, pur in assenza di uno specifico riferimento, ritenersi considerata dai contraenti stessi nella formazione del loro consenso (v. Cass.,
23 settembre 2004, n. 19144 e Cass., 24 marzo 1998, n. 3083). La presupposizione è dunque una aspettativa o una previsione attraverso cui si matura la volontà delle parti di stipulare il contratto.
Va quindi senz'altro distinta dalla condizione che, seppur accessoria e non principale, va a rappresentare un elemento contrattuale, pertanto non esterna alla pattuizione, ma in essa inserita.
Sulla scorta del fatto che il mutamento di destinazione e l'edificabilità dei terreni siano stati posti, nelle suddette diverse pattuizioni susseguite nel tempo, come condizione, questi vanno senz'altro non ricondotti ad una ipotesi di presupposizione.
Tanto è sufficiente a ritenere la doglianza priva di fondamento e, pertanto, irrilevante ai fini del decidere.
pagina 16 di 20

2. Sulla domanda riconvenzionale
La domanda di parte convenuta va accolta.
Sulla scorta di quanto detto sopra, difatti, alla luce della disciplina negoziale contenuta nella scrittura integrativa del 26 luglio 2005, risulta pacificamente che l'obbligazione assunta dalla società convenuta si correlava alla futura edificabilità dei terreni compravenduti, da realizzarsi secondo le previsioni urbanistiche che sarebbero state adottate successivamente. Come correttamente dedotto dalla parte convenuta, la condizione alla quale l'efficacia dell'accordo era subordinata deve ritenersi avverata solo con l'approvazione del Piano Operativo del 2019, allorché la sola particella 70 è stata effettivamente inclusa in un comparto urbanistico autonomo, suscettibile di intervento diretto e svincolato da obblighi perequativi o opere pubbliche.
In tal senso, si rileva come il comparto delineato nel Piano 2019 abbia una dimensione edificabile limitata a 300 mq di Superficie Edificabile (SE), ricadenti integralmente in proprietà esclusiva della , consentendo così alla medesima di procedere, solo da tale data, CP_1 alla concreta attuazione dell'obbligo edificatorio.
Tale ridimensionamento oggettivo della capacità edificatoria (per le ragioni già dette sopra), non dipendente da inadempimento della società bensì dalle sopravvenienze urbanistiche dettate dall'amministrazione comunale (che, nel tempo, ha modificato le previsioni e ridotto l'operatività degli strumenti precedenti), ha reso sproporzionata, e dunque indebita, la somma già corrisposta a parte attrice in sede di stipula.
In particolare, parte convenuta ha dimostrato che, a fronte dell'effettiva superficie oggi edificabile (pari a 300 mq) e dell'accordata percentuale del 28% spettante alla sig.ra l'attrice Pt_1 avrebbe diritto a un corrispettivo parametrato a soli 84 mq. Considerando il valore unitario (2.600
€/mq) concordato dalle parti, l'importo effettivamente spettante ammonterebbe a € 218.400,00, mentre la somma ricevuta, pari a € 490.000,00, genera un'eccedenza non giustificata di €
271.600,00.
Non potendo tale differenza trovare fondamento in alcuna clausola pattizia né nell'equilibrio sinallagmatico del contratto — poiché l'accordo si riferiva chiaramente a prestazioni future condizionate all'edificabilità effettiva e non garantita — si ritiene applicabile l'istituto dell'ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c., che consente la ripetizione della parte eccedente pagina 17 di 20 del pagamento eseguito, avendo l'attrice beneficiato di un arricchimento senza causa a danno della convenuta.
Come ormai noto, difatti, nell'ordinamento giuridico italiano vige il principio di causalità negoziale per cui qualunque spostamento patrimoniale deve essere necessariamente giustificato.
Nell'idea del legislatore, infatti, non può esistere uno spostamento patrimoniale sine causa. In tali casi, occorre ricorrere agli istituti di cui agli artt. 2033 e 2041 c.c., quali strumenti di riequilibrio finalizzati proprio a rimediare a spostamenti patrimoniali privi di giustificazione causale.
Non da meno, il rimedio in parola si rende tanto più appropriato in ragione dell'assenza di una soglia minima garantita di edificabilità nel testo contrattuale, come espressamente ammesso anche da parte attrice nei propri scritti difensivi.
Pertanto, deve ritenersi fondata la domanda riconvenzionale proposta da , la CP_1 quale ha diritto alla restituzione dell'importo di Euro 271.600,00.


3. sull'azione costitutiva ex art. 2932 c.c. di parte attrice
La domanda della fondata. Pt_1
Alla luce dell'interpretazione dell'accordo intercorso tra le parti, e della verifica della condizione di cui all'art. 1 della scrittura integrativa del 26 luglio 2005 – ovvero il mutamento della destinazione urbanistica dei terreni in oggetto da agricoli a edificabili – deve ritenersi ormai perfezionata l'efficacia del contratto, che ha acquisito piena operatività.
Con l'effettivo avveramento della condizione sospensiva, non contestata nella sostanza neppure dalla parte convenuta (anzi), il contratto è divenuto efficace ex tunc, e dunque idoneo a produrre tutti gli effetti giuridici cui le parti si erano obbligate, tra cui, specificamente, l'obbligo della
[...] di trasferire alla l'appezzamento di terreno di circa 1.000 mq, come CP_1 Pt_1 espressamente previsto al punto 3 della scrittura.
Non da meno, tale obbligo non è affatto subordinato alla realizzazione della villetta, la quale costituiva oggetto autonomo, futuro e eventuale, a differenza del terreno – esistente e già identificato mediante elaborato grafico allegato – il cui trasferimento era condizionato unicamente al mutamento urbanistico.
Negare oggi l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. di un contratto efficace e non risolto – né impugnato per invalidità o inefficacia – significherebbe determinare un'alterazione inammissibile pagina 18 di 20 dell'equilibrio contrattuale, svuotando di contenuto le obbligazioni assunte da , e CP_1 pregiudicando in modo ingiustificato la posizione della Pt_1
Il sinallagma contrattuale, cioè il rapporto di corrispettività tra le prestazioni, verrebbe infatti irrimediabilmente compromesso: la ha regolarmente adempiuto le proprie obbligazioni, Pt_1 anche di natura economica, e ha diritto a ottenere la prestazione contrattualmente pattuita, ossia il trasferimento della porzione di terreno.
Il rimedio dell'art. 2932 c.c., quindi, non può che trovare piena applicazione, in quanto il contenuto del contratto già concluso ha previsto un obbligo di trasferimento di diritti reali subordinato all'avveramento di una condizione, oggi pienamente verificatasi. È noto, infatti, che il rimedio dell'esecuzione in forma specifica opera non solo nei casi di contratto preliminare, ma anche per ogni obbligazione che imponga a una parte di prestare consenso a un trasferimento immobiliare, come confermato dalla giurisprudenza consolidata (Cfr. Cass. civ. n. 5160/2012).
Pertanto, accogliere la domanda della parte attrice significa dare attuazione a un obbligo contrattuale divenuto esigibile e mantenere l'equilibrio originario del rapporto negoziale, evitando che l'inerzia della parte obbligata si traduca in un ingiustificato arricchimento e in un'alterazione del pactum voluto e sottoscritto da entrambe le parti.


4. sulla domanda ex art. 96 c.p.c.
La domanda di parte convenuta va rigettata.
Non può, difatti, trovare applicazione il comma 1, dell'art. 96 c.p.c., che prevede – ai fini della identificazione della cosiddetta lite temeraria - i seguenti requisiti: che sia intervenuta una domanda di parte, al fine di ottenere il risarcimento;
che la richiesta riguardi una condotta caratterizzata da mala fede o da colpa grave;
che la condotta abbia recato un danno. Tale previsione, difatti presenta una chiara natura risarcitoria, che nel caso in esame non trova ragione d'essere, in quanto alcun danno è stato allegato, ovvero provato.
Né tanto meno può trovare applicazione, invece, l'art. 96, comma 3, c.p.c., che, pur presentando la veste di norma sanzionatoria con la quale il giudice può procedere dunque a condanna prescindendo da danni effettivi (prescindendo dal danno provocato, si delinea, infatti, una norma di natura prettamente sanzionatoria), non può prescindere dall'elemento soggettivo.
Pertanto, la domanda di condanna per lite temeraria avanzata dalla convenuta, non risultando profili rilevanti sotto il profilo del dolo o della colpa grave, ovvero abuso del diritto, ovvero essendo pagina 19 di 20 rimasta la domanda priva di qualsivoglia riscontro probatorio (circa l'elemento soggettivo), va rigettata.


5. le spese di lite
Le spese seguono la prevalente e sostanziale soccombenza dell'attrice ex art. 91 c.p.c. e sono da liquidare come da dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014, tenuto conto del valore della controversia
(Euro 1.041.000,00, quindi scaglione da 1.000.000,00 – 2.000.000,00) e dell'attività defensionale effettuata.
Si giustifica una liquidazione sotto parametro per la fase di trattazione ed istruttoria, trattandosi di causa documentale.


P.Q.M.



il Tribunale ordinario di Firenze, III sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando:
- RIGETTA la domanda di condanna a titolo di risarcimento danni di parte attrice;

- CONDANNA la parte attrice al pagamento della somma di Euro 271.600,00, in favore di parte convenuta, per le causali di cui in motivazione;

- DICHIARA la sig.ra , ex art. 2932 c.c., proprietaria del terreno di circa Parte_1 mille metri quadri risultanti dal frazionamento, da realizzarsi, indicato graficamente nella planimetria allegata alla scrittura integrativa intervenuta tra le parto il 26.7.2005, sotto la lett. b), sito in Scandicci (FI), insistente sull'area attualmente distinta al NCEU del Comune di Scandicci con i seguenti dati identificativi: Foglio 14, Part. E, per l'effetto, CONDANNA parte convenuta al trasferimento in favore di parte attrice;

- ORDINA al Conservatore dei Registri Immobiliari di Firenze la sua trascrizione ai sensi dell'art. 2652 n. 2, c.c., con esonero da responsabilità al riguardo;

- CONDANNA la sig.ra a rimborsare in favore della parte convenuta le Parte_1 spese di lite, che liquida in totali € 29.157,00 (nello specifico, € 5.989,00 per lo studio della controversia, € 3.951,00 per l'introduzione del giudizio, € 8.797,00 per l'istruttoria/trattazione, € 10.417,00 per la fase decisionale), oltre a spese generali forfettarie al 15%, IVA e CPA come per legge.
Firenze, 4 agosto 2025
Il Giudice
dott. Daniela Bonacchi
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