N. R.G. 2280/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TRENTO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice dott. Giuseppe Barbato, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di I grado n° 2280/2023 R.G. promossa da:
residente in [...]
350 rappresentato e difeso dall'avv. Stefano Dindo e dall'avv. Veronica Dindo, unitamente all'avv. Andrea Mantovani
ATTORE
C O N T R O con sede legale in Predazzo (TN), via Garibaldi n° 28, in Controparte_1 persona del legale rappresentante rappresentata e difesa dall'avv. Luca Talmon e dall'avv. Flavia Paoloni
CONVENUTA
E
Controparte_2 corrente in Ortisei (BZ), via Rezia n° 273/A, in persona del legale rappresentante
[...] rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Pedratscher
CONVENUTA
OGGETTO: azioni di nullità e annullamento, pagamento somma
CONCLUSIONI:
così conclude: Parte_1
“Nei confronti di Controparte_1
In via principale pagina 1 di 28 1) accertarsi e dichiararsi che il contratto stipulato tra il signor e Parte_1 _1 concluso con proposta e accettazione del 22.12.2022, di cui è causa, è nullo e,
[...] conseguentemente, condannarsi a restituire al signor la Controparte_1 Parte_1 somma di € 100.000 oltre interessi legali ai sensi dell'art. 1284 c.c. IV comma a far data dal 31.12.2022 al saldo.
In via subordinata (salvo gravame)
2) accertarsi e dichiararsi che il contratto stipulato tra il signor e Parte_1 _1 concluso con proposta e accettazione del 22.12.2022 di cui è causa è una mera
[...] puntuazione non vincolante e conseguentemente ordinarsi a la Controparte_1 restituzione al signor della somma di € 100.000 oltre interessi legali a far data Parte_1 dal 31.12.2022 al saldo, ai sensi dell'art. 1284 c.c. IV comma.
In via ulteriormente subordinata (salvo gravami)
3) accertarsi e dichiararsi che il contratto stipulato tra il signor e Parte_1 _1 concluso con proposta e accettazione del 22.12.2022 di cui è causa è viziato per dolo
[...] ex art. 1427 c.c. e conseguentemente dichiarane l'annullamento e condannarsi _1
a restituire al signor la somma di € 100.000 oltre interessi a far data dal
[...] Parte_1
31.12.2022 al saldo, ai sensi dell'art. 1284 c.c. IV comma.
In via ulteriormente subordinata (salvo gravame)
4) accertarsi e dichiararsi che il contratto stipulato tra il signor e Parte_1 _1 concluso con proposta di accettazione del 22.12.2022 è viziato per errore ex art.
[...]
1427 c.c. e conseguentemente dichiarane l'annullamento e condannarsi a Controparte_1 restituire al signor la somma di € 100.000 oltre interessi a far data dal Parte_1
31.12.2022, ai sensi dell'art. 1284 c.c. IV comma.
In ogni caso
5) Respingersi la domanda riconvenzionale avversaria, con condanna di Controparte_1 in caso di mancato accoglimento delle conclusioni sub 1 o 2 o 3 o 4 a restituire al sig. la somma di 100.000 euro oltre interessi a far data dal 31.12.2022 al saldo, ai Parte_1 sensi dell'art. 1284 c.c. IV comma, non essendovi prova del presunto danno subito da

Controparte_1
6) Con vittoria di spese e competenze di lite, da liquidarsi con riconoscimento degli accessori di legge e della maggiorazione del 30%, essendo soddisfatti i requisiti di cui all'art. 4 co. 1bis D.M. n. 55/2014 e della maggiorazione di un ulteriore 30%, per ogni
pagina 2 di 28 soggetto oltre il primo che dovesse costituirsi, essendo soddisfatti i requisiti previsti dall'art 4 co. 2 D.M. n. 55/2014.
B) Nei confronti di Controparte_2
7) Respingersi le domande, accertarsi e dichiararsi che nulla è dovuto a
[...]
a titolo di provvigione da parte del signor Controparte_2 Parte_1
8) Con vittoria di spese e competenze di lite, da liquidarsi con riconoscimento degli accessori di legge e della maggiorazione del 30%, essendo soddisfatti i requisiti di cui all'art. 4 co. 1bis D.M. n. 55/2014 e della maggiorazione di un ulteriore 30%, per ogni soggetto oltre il primo che dovesse costituirsi, essendo soddisfatti i requisiti previsti dall'art 4 co. 2 D.M. n. 55/2014.
C) In via istruttoria
Nell'eventualità di una rimessione in istruttoria della causa, con ammissione dei capitoli di prova formulati da controparte cui ci si oppone, solo in via subordinata e solo se ritenuto indispensabile, si chiede a prova contraria l'ammissione della prova testimoniale sul seguente capitolo:


1. Vero che è venuto a conoscenza del fatto che, anche se l'acquisto fosse Parte_1 stato perfezionato da una società, vi era l'obbligo di adibire l'appartamento per cui è causa all'uso di residenza ordinaria, a seguito del parere ricevuto dall'avv. Stefano
Dindo nel febbraio 2023;
Si indica quale teste:
residente in [...]” Testimone_1 così conclude: Controparte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
Nel merito:
- per i motivi meglio esposti in narrativa, respingere tutte le domande proposte dal NO
nei confronti della convenuta in quanto infondate in fatto e Parte_1 Controparte_1 diritto.
In riconvenzionale:
- accertare e dichiarare, per i motivi meglio dedotti in narrativa, la conclusione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare dd. 22.12.2022 tra il NO Pt_1
e la in forza della accettazione da parte di quest'ultima della
[...] _1 _1 proposta di acquisto, formulata dal primo in pari data in relazione all'acquisto dell'unità immobiliare corrispondente all'appartamento n. 5, con un garage e una cantina al piano pagina 3 di 28 interrato, eretto sulle pp.ff. 693/2 e 694/2 in C.C. Canazei, ai tempi della stipula in fase di ultimazione, al prezzo di € 1.250.000,00 + IVA e con obbligo per le parti a rogitare il relativo contratto definitivo di compravendita entro il mese di gennaio 2023;
- accertare e dichiarare che, per i motivi esposti in narrativa, all'accettazione da parte della della proposta di acquisto dd. 22.12.2022, il NO ha Controparte_1 Pt_1 corrisposto alla predetta società venditrice la somma di € 100.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 C.C.;
- accertare e dichiarare, per le ragioni meglio esposte in narrativa, l'inadempimento contrattuale del NO per non aver stipulato il contratto definitivo di Pt_1 compravendita avente ad oggetto l'immobile corrispondente all'appartamento n. 5, con un garage e una cantina al piano interrato, ai tempi della stipula in fase di ultimazione, eretto sulle pp.ff. 693/2 e 694/2 in C.C. Canazei, entro il termine pattiziamente determinato, né alle date successivamente indicate dalla per il relativo rogito, _1
- accertare e dichiarare, per i motivi esplicati in narrativa, stante l'inadempimento contrattuale del NO , il recesso della dal contratto Parte_1 Controparte_1 preliminare dd. 22.12.2022, con diritto per tale società a ritenere, ex art. 1385 c. 2 C.C., la caparra confirmatoria versatale dall'odierno attore, pari ad € 100.000,00, oltre al diritto al risarcimento degli ulteriori danni patrimoniali da perdita di chance.
In via istruttoria:
- richieste istruttorie come già formulate nella memoria ex art. 171 ter n. 2 c.p.c. dd.
07.03.2024.
Con vittoria di compenso professionale, oltre rimborso spese generali, IVA e CNPA come per legge, della fase monitoria e della presente.” così conclude: Controparte_2
“Voglia l'ill.mo Tribunale di Trento, ogni avversaria richiesta e/o eccezione respinta, così giudicare: in via principale per quanto sopra esposto respingersi le domande dell'attore tutte, infondate in fatto e diritto;
in via riconvenzionale,
• accertare e dichiarare per i motivi esposti in narrativa, come con Parte_1
l'atto dd. 22.12.2022 denominato proposta d'acquisto e accettato dalla si _1 _1 sia impegnato ad acquistare l'immobile ivi descritto “appartamento n. 5 oltre a un garage
e cantina al piano interrato, identificato ed evidenziato nella planimetria allegata al pagina 4 di 28 menzionato atto con n. 27”, allora in fase di edificazione sulle pp.ff. 693/2 e 694/2 in C.C.
Canazei, al prezzo di € 1.250.000,00 + IVA e con obbligo per le parti a rogitare il relativo contratto definitivo di compravendita entro il mese di gennaio 2023;
• accertato e dichiarato, per i motivi esposti in narrativa, come a seguito dell'attività della
tra l'attore Controparte_2 Controparte_2 [...]
e la si sia costituito un vincolo giuridico che consente a Parte_1 _1 ciascuna di esse di agire dinanzi al giudice per l'esecuzione del contratto e che a seguito dell'inadempimento contrattuale, è tenuto a corrispondere alla Parte_1 la provvigione come Controparte_2 prevista nella proposta d'acquisto dd. 22.12.2022 firmata dalle parti nell'importo di €
21.875,00 + IVA ivi stabilita o in quell'altra misura da questo Tribunale decidenda;
in ogni caso con condanna dell'attore al pagamento dei diritti, onorari e delle spese, tasse
e imposte tutte di lite della Controparte_2
C;
[...] in via istruttoria:
- come avanzate in comparsa di costituzione e risposta dd. 15.01.2024 e memoria ex art.
171 ter c.p.c., n. 2) dd. 05.03.2024.”
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione dd. 12.9.2023 conveniva in giudizio le Parte_1 società con sede in Predazzo, Controparte_1 Controparte_2
con sede in Ortisei e , con sede a Londra, in
[...] Controparte_3 persona dei rispettivi legali rappresentanti, rassegnando le seguenti conclusioni:
“In via principale
1) accertarsi e dichiararsi che il contratto stipulato tra il signor e la Parte_1 [...] concluso con proposta e accettazione del 22.12.2022, di cui è causa, è nullo e, _1 conseguentemente, condannarsi a restituire al signor la Controparte_1 Parte_1 somma di € 100.000 oltre interessi legali ai sensi dell'art. 1284 c.c. IV comma a far data dal 31.12.2022.
In via subordinata
2) accertarsi e dichiararsi che il contratto stipulato tra il signor e il Parte_1 rappresentante legale di concluso con proposta e accettazione del Controparte_1
22.12.2022 di cui è causa è una mera puntuazione non vincolante e conseguentemente ordinarsi a la restituzione al signor della somma di € Controparte_1 Parte_1 pagina 5 di 28 100.000 oltre interessi legali a far data dal 31.12.2022, ai sensi dell'art. 1284 c.c. IV comma.
In via ulteriormente subordinata
3) accertarsi e dichiararsi che il contratto stipulato tra il signor e Parte_1 _1 [...] CP_ concluso con proposta e accettazione del 22.12.2022 di cui è causa è viziato per dolo ex art. 1427 c.c. e conseguentemente dichiarne l'annullamento e condannarsi _1
a restituire al signor la somma di € 100.000 oltre interessi a far data dal
[...] Parte_1
31.12.2022, ai sensi dell'art. 1284 c.c. IV comma.
In via ulteriormente subordinata
4) accertarsi e dichiararsi che il contratto stipulato tra il signor e Parte_1 _1 concluso con proposta di accettazioen del 22.12.2022 è viziato per errore ex art.
[...]
1427 c.c. e conseguentemente dichiararne l'annullamento e condannarsi Controparte_1
a restituire al signor la somma di € 100.000 oltre interessi a far data dal 31.12.2022, Pt_1 ai sensi dell'art. 1284 c.c. IV comma.
In ogni caso
5) Accertarsi e dichiararsi che nulla è dovuto a e/o a Controparte_3 [...]
a titolo di provvigione da parte del signor Controparte_2 Parte_1
6) Con vittoria di spese e competenze di lite, da liquidarsi con riconoscimento degli accessori di legge e della maggiorazione del 30%, essendo soddisfatti i requisiti di cui all'art. 4 co. 1bis D.M. n. 55/2014 e della maggiorazione di un ulteriore 30%, per ogni soggetto oltre il primo che dovesse costituirsi, essendo soddisfatti i requisiti previsti dall'art 4 co. 2 D.M. n. 55/2014”.
Premesso, fra l'altro, che da qualche anno , cittadino britannico, e la Parte_1 moglie si erano trasferiti a vivere in Italia sul Lago di Garda e che, in seguito, essendosi determinati ad acquistare una seconda casa nell'area delle per trascorrervi CP_2 qualche periodo di vacanza, avevano preso visione di un annuncio pubblicato sul sito on line dell'agenzia immobiliare londinese in ordine a un appartamento Controparte_3 ubicato a Canazei, a sostegno delle suindicate domande si esponeva, in estrema sintesi, che:
➢ nel corso dei colloqui preliminari tale della detta agenzia Tes_2 immobiliare aveva fatto presente che l'appartamento in vendita doveva essere utilizzato come “residenza ordinaria”, salvo che l'acquisto non fosse stato effettuato da una società straniera;

pagina 6 di 28 ➢ il 21 dicembre 2022 a era stata sottoposta in visione una “proposta Parte_1 di acquisto” in doppia lingua, italiano e inglese, non parlando l'attore la lingua italiana;

➢ con riguardo al vincolo di adibire l'immobile a residenza ordinaria, la versione italiana del documento non era esattamente corrispondente a quella inglese, recando quest'ultima, poi firmata dal la frase “except if the purchase is Pt_1 in a name of corporation, which does not have to be registered in Italy” (da tradursi in italiano “tranne nel caso in cui l'acquisto sia a nome di una società, che non deve essere registrata in Italia”), che, invece, mancava nella prima, ove era scritto soltanto “Tutti gli alloggi che verranno realizzati sulle pp. Ff.
693/1 e 694/2 C.C. Canazei con riferimento alla concessione edilizia sopra indicata sono destinati a residenza ordinaria il che comporta l'obbligo di portare la residenza entro 18 mesi dalla stipula dell'atto definitivo”;
➢ il 22 dicembre 2022 al era stato richiesto dall'agente immobiliare inglese Pt_1 di firmare un'altra proposta di acquisto, sempre in doppia lingua, con la motivazione che occorreva provvedere a una suddivisione delle competenze per la provvigione tra l'agente italiano e quello inglese;

➢ questa seconda proposta, recante il logo dell'agenzia immobiliare
[...]
che curava in loco a vendita delle unità immobiliari del CP_2 complesso Olympia di Canazei per conto della proprietaria e costruttrice era simile alla prima, ma non vi figurava la frase “except if the _1 purchase is in a name of corporation, which does not have to be registered in
Italy”;
➢ all'atto della sottoscrizione l'agente inglese aveva ribadito al che la Pt_1 questione della residenza non sarebbe stato un problema, se l'acquisto fosse stato effettuato da una società straniera, esibendogli, a conferma di ciò, un'attestazione in tal senso del notaio di Bolzano Persona_1
➢ nella convinzione che l'immobile non doveva essere adibito a “residenza ordinaria” ove acquistato da una società, aveva sottoscritto la Parte_1 seconda proposta che gli era stata sottoposta in visione, unitamente alle planimetrie dell'appartamento e un opuscolo descrittivo delle caratteristiche strutturali dello stesso;

pagina 7 di 28 ➢ tale proposta gli era stata poi restituita con la firma del rappresentante della ditta costruttrice _1
➢ la proposta sottoscritta il 22.12.2022 prevedeva la stipula di un contratto preliminare di compravendita con successivo obbligo di pagare la provvigione, il che aveva indotto ad avvalersi di un'assistenza legale;
Parte_1
➢ ciò gli aveva consentito di apprendere che effettivamente l'eventuale società acquirente non avrebbe dovuto trasferire la sua sede in Italia e che però
l'appartamento avrebbe dovuto essere adibito ugualmente a “residenza ordinaria”;
➢ il documento sottoscritto dal non costituiva un contratto preliminare, né Pt_1 un contratto preliminare di preliminare, in quanto privo dell'assunzione di un esplicito impegno ad acquistare o a stipulare un successivo contratto preliminare;
né l'attore aveva compreso che la somma di € 100.000,00 da lui versata fosse una caparra, non avendo neppure colto le implicazioni giuridiche di tale qualificazione;

➢ peraltro, il documento in questione stabiliva che la provvigione doveva essere versata alla stipula del preliminare, il che confermava che alla sua sottoscrizione non era stato assunto alcun impegno a vendere e ad acquistare;

➢ essendo privo di causa, il contratto sottoscritto il 22.12.2022 era nullo, di talché all'attore doveva essere restituito il detto importo;

➢ in subordine trattavasi di “mera puntuazione non vincolante”, ciò significando che l'attore non era obbligato ad acquistare l'immobile, ma soltanto a tenere una condotta in buona fede ex art. 1337 c.c., norma non violata dalla sua decisione di non proseguire oltre nelle trattative dopo aver appreso che, anche in caso di acquisto da parte di una società straniera, l'immobile era assoggettato al vincolo di residenza ordinaria;

➢ la non aveva, quindi, titolo di trattenere la somma di € _1
100.000,00;
➢ in via ulteriormente subordinata il contratto doveva essere annullato per dolo
(in quanto il consenso del era stato carpito con raggiri dall'agenzia Pt_1 immobiliare inglese su un aspetto essenziale, quello relativo al vincolo della residenza ordinaria e di ciò ne era al corrente anche la venditrice _1
pagina 8 di 28 Co
o per errore (vertente su qualità essenziale dell'immobile, determinante per il consenso e riconoscibile dalla controparte);
➢ gli agenti immobiliari non avevano alcun diritto di incassare la provvigione.
Si costituivano in giudizio, in persona dei rispettivi legali rappresentanti, la e la _1 Controparte_2
Nel contestare le deduzioni esposte in citazione, la chiedeva il _1 rigetto delle domande ivi proposte e, in via riconvenzionale, rassegnava le seguenti conclusioni:
“In riconvenzionale:
- accertare e dichiarare, per i motivi meglio dedotti in narrativa, la conclusione di un
contratto preliminare di compravendita immobiliare dd. 22.12.2022 tra il NO Pt_1
e la in forza della accettazione da parte di quest'ultima della
[...] Controparte_1 proposta di acquisto, formulata dal primo in pari data in relazione all'acquisto dell'unità immobiliare corrispondente all'appartamento n. 5, con un garage e una cantina al piano interrato, eretto sulle pp.ff. 693/2 e 694/2 in C.C. Canazei, ai tempi della stipula in fase di ultimazione, al prezzo di € 1.250.000,00 + IVA e con obbligo per le parti a rogitare il relativo contratto definitivo di compravendita entro il mese di gennaio 2023;
- accertare e dichiarare che, per i motivi esposti in narrativa, all'accettazione da parte della della proposta di acquisto dd. 22.12.2022, il NO ha Controparte_1 Pt_1 corrisposto alla predetta società venditrice la somma di € 100.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 C.C.;
- accertare e dichiarare, per le ragioni meglio esposte in narrativa, l'inadempimento contrattuale del NO per non aver stipulato il contratto definitivo di Pt_1 compravendita avente ad oggetto l'immobile corrispondente all'appartamento n. 5, con un garage e una cantina al piano interrato, ai tempi della stipula in fase di ultimazione, eretto sulle pp.ff. 693/2 e 694/2 in C.C. Canazei, entro il termine pattiziamente determinato, né alle date successivamente indicate dalla per il relativo rogito, _1
- accertare e dichiarare, per i motivi esplicati in narrativa, stante l'inadempimento contrattuale del NO , il recesso della dal contratto Parte_1 Controparte_1 preliminare dd. 22.12.2022, con diritto per tale società a ritenere, ex art. 1385 c. 2 C.C., la caparra confirmatoria versatale dall'odierno attore, pari ad € 100.000,00, oltre al diritto al risarcimento degli ulteriori danni patrimoniali da perdita di chance”.
pagina 9 di 28 Premesso, fra l'altro, che nell'incaricare la di Controparte_2 reperire soggetti interessati all'acquisto di unità immobiliari ubicate nel Residence Olympia di Canazei, aveva specificato che tali immobili dovevano essere destinati a “residenza ordinaria” ai sensi della legge provinciale n° 16 del 2005, e che la detta agenzia immobiliare, al fine di ampliare l'ambito dei possibili acquirenti, aveva affidato la pubblicità della vendita alla , con cui la non aveva mai Controparte_3 _1 avuto alcun contatto, né rapporto contrattuale, nella comparsa di costituzione di quest'ultima si rappresentava, per quanto qui rileva, che:
➢ soltanto il 9.3.2023 la aveva appreso che aveva _1 Parte_1 sottoscritto, oltre alla proposta di acquisto dd. 22.12.2022, altra proposta dd.
21.12.2022, che, quindi, non era mai stata portata all'attenzione della stessa;

➢ il documento firmato dall'attore il 22.12.2022 era una proposta irrevocabile di acquisto;

➢ con la successiva accettazione della era venuto in essere un vero _1
e proprio contratto preliminare di compravendita rilevante ai fini e per gli effetti di cui agli artt. 1351, 2932 c.c., e non già una mera puntuazione, non contenendo intese parziali o rimandi a una successiva regolamentazione degli interessi in gioco;

➢ la somma di € 100.000,00 versata dall'attore costituiva una caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.;
➢ la decisione dell'attore di non stipulare il contratto definitivo era dipesa non già dal vincolo di residenza ordinaria riferibile all'immobile, quanto dall'esposizione al rischio di pagare tasse elevate ove il detto bene fosse stato intestato a una sua società;
➢ non sussistevano i vizi del consenso ipotizzati in citazione;

➢ dopo aver invitato invano due volte l'attore alla stipulazione del contratto definitivo, la stante l'inadempimento di controparte, aveva _1 perso interesse alla conclusione dell'affare e, quindi, era intenzionata a recedere dal contratto, trattenendo la caparra incassata;

➢ in conseguenza della condotta dell'attore la convenuta aveva, inoltre, rinunciato a coltivare valide trattative di vendita con altri potenziali acquirenti, con ciò subendo danni economici da perdita di chance.
pagina 10 di 28 La RE LO DE NC di LI BE & C. contestava la ricostruzione dei fatti esposta in citazione, formulando le seguenti conclusioni:
“in via riconvenzionale
• accertare e dichiarare per i motivi esposti in narrativa, come con Parte_1
l'atto dd. 22.12.2022 denominato proposta d'acquisto e accettato dalla si _1 sia impegnato ad acquistare l'immobile ivi descritto “appartamento n. 5 oltre a un garage
e cantina al piano interrato, identificato ed evidenziato nella planimetria allegata al menzionato atto con n. 27”, allora in fase di edificazione sulle pp.ff. 693/2 e 694/2 in C.C.
Canazei, al prezzo di € 1.250.000,00 + IVA e con obbligo per le parti a rogitare il relativo contratto definitivo di compravendita entro il mese di gennaio 2023;
• accertato e dichiarato, per i motivi esposti in narrativa, come a seguito dell'attività della
tra l'attore Controparte_2 Controparte_2 [...]
e la si sia costituito un vincolo giuridico che consente a Parte_1 _1 ciascuna di esse di agire dinanzi al giudice per l'esecuzione del contratto e che a seguito dell'inadempimento contrattuale, è tenuto a corrispondere alla Parte_1 la provvigione come Controparte_2 prevista nella proposta d'acquisto dd. 22.12.2022 firmata dalle parti nell'importo di €
218.750,00 + IVA ivi stabilita o in quell'altra misura da questo Tribunale decidenda”.
Nella comparsa di costituzione si esponeva, in particolare, che:
➢ in occasione dei vari incontri effettuati durante le trattative si era rappresentato all'attore che l'immobile doveva sottostare alla normativa provinciale in materia di
“residenza ordinaria”;
➢ la RE LO DE non era stata a conoscenza della proposta dd.
21.12.2022 sottoscritta dall'attore;
➢ quello sottoscritto dalle parti era un vero e proprio contratto preliminare;

➢ l'attore si era obbligato ad acquistare l'immobile al prezzo di € 1.250.000,00;
➢ la normativa provinciale non impediva l'acquisto a chi non intendeva risiedere nell'appartamento, imponendo soltanto che chi lo utilizzava vi stabilisse la propria residenza, di talché il fruitore poteva anche non essere il proprietario;

➢ non sussistevano gli eccepiti vizi del consenso;

➢ l'attore era tenuto al pagamento della provvigione all'agente immobiliare.
Nella memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c. dd. 16.2.2024 dichiarava di Parte_1 rinunciare agli atti del giudizio nei confronti della CP_3 CP_3 pagina 11 di 28 Pertanto, con provvedimento dd. 11.4.2024, preso atto che non Controparte_3 si era ancora costituita e che le altre parti convenute non avevano un concreto e attuale interesse giuridico alla prosecuzione del giudizio anche nei confronti della stessa, si dichiarava l'estinzione del processo limitatamente al rapporto processuale tra l'attore e la
, che, quindi, non è più parte in causa. Controparte_3

Sulla qualificazione giuridica della scrittura dd. 22.12.2022
Come già esposto nella narrativa iniziale ha chiesto, in via principale, Parte_1 di accertare e dichiarare la nullità del contratto “concluso con proposta e accettazione del
22.12.2022” e, per l'effetto, di condannare la controparte a restituirgli la somma di €
100.000,00, oltre interessi.
Al riguardo risulta per tabulas che, su carta intestata della RE LO
DE NC, il 22 dicembre 2022 sottoscriveva “proposta di acquisto”, con Parte_1 cui dichiarava “di essere interessato per sé, persona o società da nominare, all'acquisto dell'immobile di proprietà della Soc. Vulcano Re S.r.l….in fase di realizzazione in località
Canazei sulle pp.ff. 693/2 e 694/2 C.C. Canazei…e precisamente l'appartamento identificato dal N. 5, oltre ad un garage e una cantina al piano interrato, identificato ed evidenziato nella planimetria allegata come N. 27”.
Nel documento in questione, redatto anche in inglese (non conoscendo Parte_1 la lingua italiana) e recante la sottoscrizione dell'attore in entrambe le versioni, si legge, fra l'altro, “Tutti gli alloggi che verranno realizzati sulle pp.ff. 693/2 e 694/2 C.C. Canazei con riferimento alla concessione edilizia sopra indicata sono destinati a residenza ordinaria il che comporta l'obbligo di portare la residenza entro 18 mesi dalla stipula dell'atto definitivo”.
Vi si stabiliva, inoltre, che:
➢ il contratto preliminare sarebbe stato “redatto e registrato all'ufficio del registro di
Trento dall ”; Controparte_2
➢ il saldo del corrispettivo di vendita, “concordato” in misura di € 1.250.000,00, oltre
Iva, doveva essere versato “a rogito notarile e consegna immobile entro gennaio
2023”, al netto della somma di € 100.000,00 versata “come da punto 4”;
➢ ove la parte acquirente avesse rinunciato alle “decorazioni da capitolato”, il costruttore avrebbe comunicato “l'importo da decurtare dal prezzo offerto”;
pagina 12 di 28 ➢ “a sostegno ed a garanzia” dell'assunto “impegno irrevocabile” l'attore avrebbe versato “caparra di Euro 100.000…su conto corrente della Vulcano Re
S.r.l….esclusivamente a seguito dell'accettazione della presente proposta” (punto
4);
➢ le spese derivanti dal contratto preliminare e dal contratto definitivo sarebbero state a carico della parte acquirente;

➢ “in occasione della successiva sottoscrizione del contratto preliminare” il proponente avrebbe dovuto versare alla RE LO DE NC un compenso pari all'1,75% del detto corrispettivo, oltre Iva al 22%.
Secondo quanto sostenuto dall'attore la scrittura de qua, alla luce dei principi di diritto affermati dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n° 4628 del
2015 in ordine all'ammissibilità del c.d. contratto preliminare di preliminare, non sarebbe qualificabile come contratto preliminare (la cui stipulazione era stata, infatti, rimandata a un momento successivo), non recando “un esplicito impegno ad acquistare o a stipulare un contratto preliminare” da parte sua e non contenendo “gli elementi principali di questo contratto”, e comunque, ove pure ritenuto un preliminare, sarebbe nullo per difetto di causa
“in ragione della sua incompletezza”.
In via subordinata se ne assume la natura di “mera puntuazione non vincolante”,
“finalizzata a bloccare l'affare con riferimento ad alcuni punti concordati” e a “differire la conclusione del contratto ad una manifestazione successiva di volontà (e cioè alla stipula del preliminare)”, e ciò essenzialmente in ragione della sostanziale incompletezza delle pattuizioni, non risultandovi l'assunzione di un obbligo delle parti a vendere e a comprare, un'inequivoca quantificazione del corrispettivo (anche per l'ipotizzata riduzione dell'ammontare previsto in caso di rinuncia alle “decorazioni da capitolato”) e delle relative modalità di pagamento, nonché l'indicazione della data del rogito.
Tali prospettazioni non appaiono fondate.
Al riguardo giova preliminarmente rammentare che, nell'affrontare e risolvere il problema del c.d. “preliminare di preliminare”, la cui configurabilità aveva dato luogo a contrasti dottrinari e giurisprudenziali, con la citata sentenza n° 4628 del 2015 le Sezioni
Unite hanno affermato il seguente principio di diritto “in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca pagina 13 di 28 già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art.
1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti
l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare”.
Premesso, fra l'altro, che nella prassi della negoziazione immobiliare è ravvisabile
“una frequente tripartizione delle fasi contrattuali” - e precisamente “una prima fase in cui, a volte con la formula, almeno dichiarata, della proposta irrevocabile [che ricorre anche nella vicenda oggetto del presente giudizio, n.e.], l'aspirante acquirente offre un certo corrispettivo per l'acquisto del bene, atto che viene riscontrato dalla accettazione o dal rifiuto del proprietario. Una seconda, espressamente prevista, di stipula del contratto preliminare propriamente detto. La terza, costituita dall'indispensabile rogito notarile con il saldo del prezzo” - le Sezioni Unite, per quanto qui rileva, da un lato, hanno escluso la nullità del “contratto che contenga la previsione della successiva stipula di un contratto preliminare, allorquando il primo accordo già contenga gli estremi del preliminare”, precisando che “l'assenza di causa potrebbe in tali casi riguardare tutt'al più il secondo, ma non certo il primo contratto”; e dall'altro che, una volta esclusa l'ipotesi in cui “il primo contratto è già il contratto preliminare e…il secondo è, al più solo la sua formalizzazione per la trascrizione” e, quindi, nel caso in cui non sia ravvisabile un contratto preliminare per difetto di accordo su tutti gli elementi essenziali, restano due possibili alternative: a) la mera puntuazione, con cui le parti “hanno solo iniziato a discutere di un possibile affare e senza alcun vincolo fissano una possibile traccia di trattative”; b) “una puntuazione vincolante sui profili in ordine ai quali l'accordo è irrevocabilmente raggiunto, restando da concordare secondo buona fede ulteriori punti”
Alla luce dei detti principi di diritto, da cui non vi è motivo di discostarsi, occorre, quindi, verificare in primo luogo se la scrittura dd. 22.12.2022 integra un vero e proprio contratto o se, invece, costituisce un mero atto preparatorio di un futuro contratto, come tale non implicante alcun vincolo contrattuale, perché diretto soltanto a delineare un'eventuale futura evoluzione della trattativa oppure ancora un'intesa parziale, che, recando un irrevocabile accordo su alcuni punti del futuro regolamento negoziale, ha pagina 14 di 28 generato - in ordine a questi - obblighi reciproci e, nel contempo, ha rimandato alla prosecuzione della contrattazione per la disciplina di ulteriori e diverse questioni, lasciando comunque le parti libere di non addivenire all'individuazione del definitivo assetto d'interessi con il solo limite di cui all'art. 1337 c.c..
Ad avviso del tribunale, il complessivo contenuto del regolamento negoziale in esame ne consente la qualificazione in termini di vero e proprio contratto preliminare di compravendita immobiliare.
Invero, trattasi di “proposta di acquisto”, che contiene l'esatta individuazione del bene (l'appartamento n° 5, con garage e cantina nel piano interrato, compreso nel fabbricato in fase di costruzione sulle pp.ff. 693/2 e 694/2 C.C. Canazei), l'indicazione del prezzo (€ 1.250.000,00) e delle relative modalità di pagamento (€ 100.000,00 all'accettazione della proposta, con saldo al momento del rogito e della consegna dell'immobile “entro gennaio 2023”), nonché la collocazione temporale della sottoscrizione dell'atto notarile (“entro gennaio 2023”), e che il proponente ebbe a qualificare espressamente come “impegno irrevocabile” (v. clausola n. 4) “subordinato all'accettazione della Parte Venditrice”, con ciò obbligandosi ad acquistare il bene in caso di accettazione da parte della proprietaria (del resto, “la proposta di concludere un contratto, costituendo un atto giuridico di natura negoziale diretto a provocarne
l'accettazione da parte del destinatario, presuppone la volontà del proponente di impegnarsi contrattualmente”, come statuito da Cass., n° 15510/2011, secondo cui detta volontà, “che vale a distinguere la proposta dalla semplice manifestazione della disponibilità a trattare”, “è di norma implicitamente desumibile dal fatto che il proponente abbia indirizzato al destinatario un atto che abbia un contenuto idoneo ad essere assunto come contenuto del contratto”, come avvenuto nel caso di specie in ragione dell'indicazione dei detti elementi necessari per la configurazione di un contratto preliminare).
La detta evenienza si poi è verificata, risultando parimenti per tabulas che la proposta venne sottoscritta dalla proprietaria dell'immobile, a cui era _1 evidentemente rivolta e che, quindi, accettandola, si è a sua volta assunta l'impegno di alienare il bene.
Vi è, quindi, ragione di ritenere che nel complesso la scrittura in questione, recando l'intesa su tutti i punti essenziali di un successivo contratto di compravendita, costituisca la manifestazione della concorde volontà di di concludere in CP_4 _1 pagina 15 di 28 modo irretrattabile l'affare nei termini detti (fatta salva una possibile riduzione del corrispettivo in caso di successiva rinuncia ad alcuna “decorazioni da capitolato”) e, quindi, di vincolarsi, rispettivamente, a vendere e ad acquistare l'immobile indicato.
Né appare significativamente valorizzabile in senso contrario l'orientamento giurisprudenziale (menzionato anche nella citata sentenza delle Sezioni Unite), secondo cui
“ai fini della configurabilità di un vincolo contrattuale definitivo, è necessario che
l'accordo delle parti si formi su tutti gli elementi di cui all'art. 1325 c.c., non potendosene ravvisare la sussistenza ove i contraenti abbiano raggiunto un'intesa soltanto sugli elementi essenziali” (così, per tutte, Cass., n° 30851/2018), ove si consideri, da un lato, che comunque, nell'ambito di tale impostazione interpretativa, la formazione di un accordo va esclusa soltanto se le parti rinviano ad un momento successivo la determinazione degli elementi accessori, evenienza che nel caso di specie non ricorre, non deponendo significativamente in tal senso neppure l'ipotizzata riduzione di prezzo in caso di successiva rinuncia, da parte dell'acquirente, alle “decorazioni da capitolato” (sia perché, essendo meramente eventuale, non vi è stato fatto riferimento come sicuro oggetto di regolamentazione del successivo contratto preliminare;
sia perché non incidente sulla volontà delle parti di concludere l'affare; sia, infine, perché comunque relativa a una circostanza che, nell'economia dell'accordo, appare sostanzialmente marginale e secondaria); e dall'altro perché comunque “il suddetto principio non impedisce, nei singoli casi ed in base al generale principio dell'autonomia contrattuale di cui all'art. 1322 c.c., di ritenere concluso un contratto, con gli effetti di cui all'art. 1372 c.c., allorquando, alla stregua della comune intenzione delle parti, si possa ritenere che queste hanno inteso come vincolante un determinato assetto, anche se per taluni aspetti siano necessarie ulteriori specificazioni, il cui contenuto sia però da configurare come mera esecuzione del contratto già concluso, potendo costituire oggetto di un obbligo che trova la sua fonte proprio nel contratto stipulato” (così, in motivazione, la citata Cass., n° 30851/2018); il che può valere nel presente giudizio, ove si consideri che un'eventuale riduzione del prezzo non sarebbe derivata da un diverso successivo accordo delle parti, ma soltanto dalla unilaterale decisione del proponente di rinunciare alle “decorazioni da capitolato” e che i tempi di tale decisione erano compatibili con quelli dell'ultimazione e della consegna dell'immobile, nonché della stipulazione del contratto definitivo entro il gennaio 2023.
Considerato poi che al fine di stabilire se le parti abbiano voluto vincolarsi definitivamente rileva anche il comportamento successivo (arg. da Cass., n° 13610/2020), a pagina 16 di 28 sostegno della detta qualificazione appare valorizzabile anche il fatto che l'attore, oltre ad ammettere, espressamente che la sua intenzione “di stipulare il contratto di vendita era effettiva” (v. pag. 9 della memoria ex art. 171 ter n. 3 c.p.c. dd. 15.3.2024), non ha specificamente contestato la corrispondenza al vero della circostanza oggetto del capitolo di prova n° 10 articolato nella memoria istruttoria dalla RE LO DE NC (“le trattative proseguivano e con e-mail dd. 16.01.2023 e dd. 17.01.2023 l'attore chiedeva alla di fissare direttamente appuntamento Controparte_2 per il rogito per la data del 22.02.2023”), ciò significando che egli riteneva la regolamentazione contenuta nella scrittura dd. 22.12.2022 già completa, evidentemente per l'insussistenza di ulteriori punti da definire o per la sostanziale ininfluenza degli stessi, ove pure esistenti.
La complessiva formulazione della scrittura dd. 22.12.2022, contenente una completa proposta d'acquisto irrevocabile poi seguita dall'accettazione della destinataria, induce, dunque, a ravvisare la sussistenza di un animus contrahendi e, quindi, una chiara e inequivoca concorde intenzione delle due parti di obbligarsi alla stipulazione del contratto definitivo, di talché il riferimento a un successivo contratto preliminare contenuto nella scrittura in esame non appare ex se sufficiente per escludere che essa stessa costituisca un contratto preliminare, potendosi ragionevolmente ritenere che un eventuale successivo contratto ex art. 1351 c.c. sarebbe stato, in sostanza, meramente riproduttivo del regolamento negoziale dd. 22.12.2022 e stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata (v. clausola n. 6) verosimilmente al solo fine di conseguire la disponibilità di un atto suscettibile di trascrizione.
In definitiva, contenendo tutti gli elementi essenziali del preliminare (oggetto, parti, prezzo, termine di stipula del contratto definitivo, nonché causa, da individuarsi nella successiva stipulazione del contratto definitivo), la proposta irrevocabile d'acquisto (che, essendo stata redatta per iscritto soddisfa anche il requisito formale richiesto dall'art. 1351
c.c.) formulata dall'attore e accettata dalla integra essa stessa un contratto _1 preliminare, e quindi, non già un mero accordo preparatorio di un futuro contratto (c.d. puntuazione), e neppure un contratto preliminare di preliminare, non risultando, del resto, con immediata evidenza “la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali” (per usare le stesse parole delle Sezioni Unite, che in via esemplificativa, al punto 5.2 della motivazione, hanno individuato alcune “figure contrattuali atipiche” - nessuna delle quali pagina 17 di 28 ravvisabili nella vicenda in esame -, che potrebbero giustificare la previsione di una successiva ulteriore attività contrattuale prima dell'accordo definitivo, non constando neppure nel caso di specie l'assenza di una volontà attuale delle parti di obbligarsi in ragione di una situazione conoscitiva da affinare, né la mancanza di un elemento essenziale del futuro assetto d'interessi) e, quindi, il contenuto ulteriore e diverso rispetto alla scrittura dd. 22.12.2022, che avrebbe dovuto contraddistinguere un eventuale successivo contratto preliminare, non apparendo ascrivibile alcun rilievo a sostegno della prospettazione svolta in citazione neppure all'ammontare del prezzo indicato nella proposta d'acquisto (che nella prospettazione attorea sarebbe “spropositato” rispetto all'effettivo valore dell'immobile), dovendosi ritenere, in difetto di elementi di segno contrario, che lo stesso sia stato concordato dalle parti nel libero esercizio dell'autonomia negoziale.
Alla ritenuta qualificazione della scrittura dd. 22.12.2022 in termini di vero e proprio contratto preliminare segue sul piano logico e giuridico il rigetto della domanda principale e della prima domanda subordinata con cui ha chiesto, Parte_1 rispettivamente, di dichiarare la nullità della detta scrittura o di qualificarla come “mera puntuazione non vincolante”.
Sulla domanda di annullamento del contratto dd. 22.12.2022 per vizi (dolo ed errore) del consenso ex art. 1427 c.c..
Per l'eventualità in cui la scrittura dd. 22.12.2022 fosse stata qualificata come contratto preliminare oppure puntuazione vincolante ha chiesto di annullarla Parte_1 per dolo o, in subordine, per errore.
In citazione si è sostenuto che il consenso dell'attore è stato carpito dall'agente immobiliare inglese “a mezzo di raggiri su un aspetto essenziale, ossia il vincolo della residenza ordinaria sull'immobile oggetto della contrattazione”, per essere lo stesso stato indotto a credere che tale vincolo sarebbe venuto meno in caso di acquisto effettuato da società estera.
Ciò sarebbe avvenuto prima sottoponendogli per la firma l'allegata bozza di acquisto dd. 21.12.2022 - recante, con riguardo al detto vincolo e nella sola versione in lingua inglese, non anche in quella redatta in lingua italiana, la precisazione del seguente testuale tenore “except if the purchase is in a name of corporation, which does not have to be registered in Italy” (da tradursi in: “tranne nel caso in cui l'acquisto sia a nome di una società, che non deve essere registrata in Italia”)” (v. doc. n° 4 di parte attrice) - e poi pagina 18 di 28 consegnandogli un'attestazione (quella versata in atti è priva di data) a firma della notaia di San Giovanni di Fassa, ove si legge: “To further supplement what has Persona_1 already been specified, I inform you that, given the intention of the parties to purchase the property through a company which is incorporated outside of Italy, the company is not required to move residence / headquarters to Italy. All the rest remains, as it has already been specified in the previous emails with reference to the use of the property for ordinary residence”, che tradotto in italiano significa: “Ad ulteriore integrazione di quanto già specificato, informo che, stante l'intenzione delle parti di acquistare l'immobile tramite una società costituita al di fuori dell'Italia, la società non è tenuta a trasferire la residenza/sede in Italia. Tutto il resto rimane, come già specificato nelle precedenti mail con riferimento alla destinazione d'uso dell'immobile a residenza ordinaria” (v. doc. n° 6 di parte attrice).
Al riguardo devesi considerare che:
➢ la scrittura dd. 21.12.2022 non risulta sottoscritta dalla né consta _1 che questa ne sia venuta a conoscenza prima di sottoscrivere quella dd. 22.12.2022;
➢ il rapporto tra e la è, dunque, disciplinato unicamente Parte_1 Parte_2 dalla scrittura dd. 22.12.2022, che nella parte relativa al detto vincolo testualmente recita “Tutti gli immobili che verranno realizzati sulle pp.ff. 693/2 e 694/2 C.C.
Canazei con riferimento alla concessione edilizia sopra indicata sono destinati a residenza ordinaria il che comporta l'obbligo di portare la residenza entro 18 mesi dalla stipula dell'atto definitivo”;
➢ alla sottoscrizione di tale scrittura l'attore era, dunque, sicuramente al corrente del vincolo di destinazione che gravava sul bene;

➢ nella detta attestazione notarile si faceva presente soltanto che, ove l'immobile fosse stato acquistato da una società estera, quest'ultima non sarebbe stata tenuta a trasferire la propria sede in Italia e non già che, in caso di acquisto da parte di una società straniera, il bene avrebbe potuto avere una qualunque destinazione d'uso, di talché non contiene, nella parte relativa al vincolo della residenza ordinaria, un'affermazione contrastante con quella riportata nella proposta d'acquisto dd.
22.12.2022 e, quindi, non era tale da indurre l'attore a una conclusione ulteriore e diversa dall'unica possibile e comunque dalla sola qui rilevante che egli avrebbe potuto e dovuto trarre da quanto esposto nella detta scrittura, recante un chiaro e inequivoco riferimento al vincolo della residenza ordinaria (comunque operativo a pagina 19 di 28 prescindere dalla qualità soggettiva dell'acquirente), oltretutto provvisto di sottolineatura, evidentemente diretta a sollecitare l'attenzione del sottoscrittore;

➢ in sostanza, il vincolo in questione (di cui all'art. 57, legge urbanistica provinciale
4 marzo 2008, n° 1) imponeva che l'immobile fosse fruito da chi vi risiedeva e, quindi, di per sé non ne precludeva l'acquisto da parte di soggetto che non intendeva stabilirvi la propria residenza, comportando soltanto che in tal caso il proprietario non avrebbe potuto utilizzarlo come alloggio per il tempo libero e per i periodi di vacanza.
Tali considerazioni inducono, dunque, a escludere la sussistenza dei presupposti applicativi dell'art. 1439 c.c. e, quindi, a rigettare la domanda di annullamento per dolo.
Peraltro, ove pure si volesse attribuire all'agente immobiliare inglese una condotta in danno di valorizzabile ai fini e per gli effetti della detta disposizione Parte_1 codicistica, la domanda in esame non sarebbe comunque meritevole di accoglimento, non avendo l'attore provato, né richiesto di farlo con adeguate istanze istruttorie, che un eventuale contegno decettivo ascrivibile alla fu posto in essere di concerto con la CP_3
o anche soltanto che quest'ultima ne fosse al corrente all'accettazione della _1 proposta del non potendosi ciò desumere da nessuno dei pretesi elementi indiziari Pt_1 elencati da parte attrice in comparsa conclusionale (v. pagg. 26 e 27), per essere questi, sia singolarmente sia valutati nel loro complesso, privi di significativa valenza indiziante, per la cui sussistenza è necessario un apprezzabile grado di probabilità della sussistenza del fatto ignoto desumibile da quello noto (v. Cass., n° 9054/2022), che nel caso di specie non
è ravvisabile.
Non è parimenti fondata la prospettazione attorea nella parte in cui si è sostenuto che il consenso di sarebbe viziato da viziato da errore essenziale, in quanto Parte_1 vertente “su una qualità determinante dell'immobile oggetto della contrattazione, ossia la presenza/assenza del vincolo di utilizzo del bene quale residenza ordinaria, nel caso di acquisto da parte di una società straniera” (v. pag. 26 della citazione).
Per quanto sopra esposto il contenuto dell'allegata attestazione notarile non era tale da indurre l'attore in errore con riguardo al vincolo della residenza ordinaria, tanto più alla luce di quanto esposto sul punto in termini sufficientemente chiari e univoci nella proposta d'acquisto.
In ogni caso, come detto, neppure consta che la fosse a conoscenza _1 del contenuto della scrittura dd. 21.12.2022 firmata dall'attore, ragion per cui deve pagina 20 di 28 escludersi la riconoscibilità, da parte della convenuta, del dedotto errore (v. artt. 1428, 1431
c.c.), ove pure sussistente.

Sulla domanda riconvenzionale della Controparte_1
Sul presupposto che alla conclusione del contratto preliminare di compravendita dd. 22.12.2022 le versò la somma di € 100.000,00 “a titolo di caparra Parte_1 confirmatoria ex art. 1385 c.c.”, per poi non adempiere l'obbligo di addivenire alla stipula del contratto definitivo “entro il termine pattiziamente determinato, né alle date successivamente indicate” da essa convenuta, la nel manifestare Controparte_1
l'intenzione di recedere dal detto contratto ai sensi della citata disposizione codicistica, ha chiesto di accertare e dichiarare il proprio diritto di trattenere l'importo versatole in base alla clausola contrattuale n° 4.
Tale domanda non appare fondata e, pertanto, non può trovare accoglimento.
Premesso che “ai fini della identificazione del soggetto avente diritto alla tutela del
Codice del consumo (d.lgs. n. 206 del 2005) non assume rilievo che la persona fisica rivesta la qualità di imprenditore o di professionista, bensì lo scopo perseguito al momento della stipula del contratto, con la conseguenza che anche l'imprenditore individuale o il professionista va considerato "consumatore" allorché concluda un negozio per la soddisfazione di esigenze della vita quotidiana estranee all'esercizio dell'attività imprenditoriale o professionale” (così Cass., n° 6578/2021), mette conto rilevare che sin dal suo primo scritto difensivo ha fatto presente di essersi determinato con la Parte_1 moglie “ad acquistare una seconda casa nell'area delle per recarvisi durante CP_2
l'anno a trascorrervi qualche periodo di vacanza” e, quindi, di aver sottoscritto la proposta di acquisto dd. 22.12.2022 non già per uno scopo connesso a una propria attività d'impresa e/o alla sua professione dell'epoca, quanto per soddisfare un'esigenza familiare (il che non
è stato oggetto di successiva specifica contestazione ex adverso), con ciò implicitamente deducendo di aver agito nella vicenda in esame quale consumatore, ragion per cui non appare rilevante la tardività dell'espresso riferimento a tale veste per essere stato effettuato per la prima volta soltanto nella comparsa conclusionale.
Di conseguenza, trova applicazione l'art. 35 D.Lgs. n° 206/2005, che nel suo primo comma dispone “nel caso di contratti di cui tutte le clausole o talune clausole siano proposte al consumatore per iscritto, tali clausole devono sempre essere redatte in modo
pagina 21 di 28 chiaro e comprensibile”, per poi stabilire nel comma successivo che “in caso di dubbio sul senso di una clausola, prevale l'interpretazione più favorevole al consumatore”.
L'obbligo di trasparenza delle clausole contrattuali, quale risulta dalla detta disposizione, che recepisce l'art. 5 della Direttiva Comunitaria n. 93/13, non può essere limitato unicamente al carattere comprensibile sui piani formale e grammaticale delle stesse, poiché il sistema di tutela istituito dalla suddetta direttiva si basa sull'idea che il consumatore si trovi in una situazione di inferiorità rispetto al professionista (v. sentenza del 3 marzo 2020, GÓ del Moral Guasch, C-125/18, EU:C:2020:138, punto 50 e giurisprudenza ivi citata), ma deve essere inteso nel senso di imporre anche che un consumatore medio, normalmente informato e ragionevolmente attento e avveduto, sia messo in grado di comprendere il funzionamento concreto del sistema indicato dalla clausola e di valutare così, sulla base di criteri precisi ed intelligibili, le conseguenze economiche, potenzialmente significative, di siffatta clausola sui suoi obblighi finanziari
(v. sentenza del 3 marzo 2020, GÓ , C125/18, EU:C:2020:138, punto Persona_2
51 e giurisprudenza ivi citata).
Non sembra che la clausola n° 4 della scrittura dd. 22.12.2022 (del seguente testuale tenore “a sostegno ed a garanzia di questo impegno irrevocabile per il sottoscritto viene versata caparra di Euro 100.000,00 (euro centomila/00) su conto corrente della
IBAN [...], CODICE SWIFT Controparte_1
BCITITMMXXX esclusivamente a seguito della accettazione della presente proposta”) sia stata redatta in conformità alla detta prescrizione.
Al riguardo devesi considerare che - come chiarito, fra le altre, da Cass., n°
4411/2004 - la consegna anticipata di una somma di denaro dall'uno all'altro dei contraenti al momento della conclusione di un accordo può costituire, oltre che adempimento parziale preventivo, un deposito cauzionale (che consiste in una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno, di talché consente al creditore di soddisfarsi sulla somma soltanto per l'ammontare del pregiudizio subito a opera del cauzionante) oppure una caparra confirmatoria (che, stante il disposto dell'art. 1385 c.c., assume la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento - secondo il meccanismo della ritenzione o della esazione del doppio di essa - qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il diritto di recesso).
Oltre ad affermare che, “qualora le parti, con riferimento al versamento di una somma di denaro effettuato al momento della conclusione del contratto, abbiano adoperato pagina 22 di 28 la locuzione “caparra confirmatoria”, la relativa dazione deve ritenersi avvenuta a tale titolo, secondo il criterio ermeneutico del significato delle parole, potendo interpretarsi diversamente la comune volontà dei contraenti solo in presenza di altri elementi, quali circostanze o situazioni di segno opposto, che evidenzino l'uso improprio di una tale espressione o la non aderenza alla situazione oggettiva” (così Cass., n° 12423/2018; v. anche Cass., n° 28573/2013), la Suprema Corte ha altresì statuito che “l'anticipato versamento di una somma di denaro può costituire una caparra confirmatoria ove, nelle intenzioni delle parti, detto pagamento sia effettuato per conseguire gli scopi pratici di cui all'art.1385 C.C., con riferimento anche alle ipotesi di inadempimento del contratto;
cosicché, per il positivo riscontro della qualificazione predetta il giudice del merito è
tenuto ad indagare in ordine alla effettiva intenzione delle parti, attraverso l'esame del complessivo regolamento contrattuale dalle stesse voluto, non essendo sufficiente il mero elemento formale della denominazione come " caparra" da loro adoperata in riferimento al versamento effettuato (sent. n. 3014/85)” (così in motivazione Cass., n° 12472/2004).
In sostanza, si può quindi ritenere che la comune volontà delle parti di conseguire
“gli scopi pratici di cui all'art. 1385 c.c.” è desumibile, di regola, dal solo impiego della locuzione “caparra confirmatoria”, in difetto di elementi in grado di lumeggiarne un impiego non corrispondente all'intenzione di uno dei due contraenti o di entrambi, o anche dal mero riferimento alla detta disposizione codicistica, in quanto, essendo questa rubricata
“caparra confirmatoria”, è di tutta evidenza ex se evocativa del proposito degli stessi di attribuire la natura sostanziale di caparra confirmatoria al versamento pecuniario, la cui funzione normale è, invece, quella di acconto sul prezzo (v. Cass., n° 3833/1977, secondo cui “nel dubbio se la somma di danaro sia stata versata a titolo di acconto sul prezzo o a titolo di caparra, si deve ritenere generalmente che si tratti di acconto sul prezzo”).
Nel caso di specie non è ravvisabile né l'una, né l'altra evenienza, visto che nella scrittura dd. 22.12.2022 non si riviene la locuzione “caparra confirmatoria”, ma la sola denominazione “caparra”, né vi risulta menzionato l'art. 1385 c.c., che disciplina la detta tipologia di caparra (ulteriore e diversa da quella penitenziale oggetto della disposizione successiva).
Al versamento di € 100.000,00 effettuato dall'attore non sembra, dunque, ascrivibile, oltre alla sicura funzione di parziale anticipato adempimento in ragione di quanto riportato nella clausola n° 2 in ordine alle modalità di pagamento del prezzo, anche quella di liquidazione convenzionale del danno propria della caparra confirmatoria, non pagina 23 di 28 potendosi ciò desumere in termini sufficientemente chiari e univoci neppure dall'espressione “a sostegno e a garanzia di questo impegno irrevocabile per il sottoscritto” che si legge all'inizio della clausola n° 4, tanto più ove si consideri (i) che il termine “garanzia” può alludere anche alla funzione di far fronte ai pericoli connessi all'inadempimento del proponente e alla sua insolvenza, ossia di garantire la soddisfazione di un'eventuale obbligazione risarcitoria (parimenti ascrivibile, come detto, a un versamento pecuniario effettuato alla conclusione del contratto), sì da richiedere la sussistenza di danni subiti dalla controparte quale presupposto della ritenzione;
(ii) che il riferimento al solo proponente potrebbe indurre a ritenere che quest'ultimo, in caso di inadempimento della controparte, non avrebbe avuto il diritto di recedere dal contratto e di pretendere il doppio della somma versata, con le conseguenze di cui al combinato disposto degli artt. 33, 2° co., lett. e), e 36, D.Lgs. n° 206/2005.
Aggiungasi a ciò che i termini “caparra” e “deposito” - i quali, se riferiti al versamento di una somma di denaro da un contraente all'altro al momento della conclusione di un contratto, consentono, come detto, di attribuire alla dazione separate e distinte funzioni - si traducono in lingua inglese con lo stesso termine “deposit”, il che, valutato in uno all'evidenziata assenza, nella clausola contrattuale n° 4, di un espresso riferimento sia all'art. 1385 c.c., sia agli effetti della dazione di una caparra confirmatoria ivi indicati (e, quindi, anche alla ritenzione della caparra da parte della proprietaria del bene in caso di inadempimento del proponente), induce, da un lato, a ritenere che all'atto della sottoscrizione della proposta dd. 22.12.2023 non sia stato messo nelle Parte_3 condizioni di comprendere il concreto funzionamento dell'istituto menzionato e, dall'altro, fa dubitare che egli abbia effettivamente inteso perseguire, per il tramite del successivo versamento di € 100.000,00, gli scopi pratici di cui alla citata disposizione codicistica.
Tale dubbio impone, stante il disposto del 2° co. dell'art. 35, D.Lgs. n° 206/2005, di interpretare la clausola n° 4 della scrittura dd. 22.12.2022 nel modo più favorevole all'attore e, quindi, di addivenire alla conclusione che la detta somma sia stata da lui versata a titolo di acconto o tutt'al più a garanzia del risarcimento di eventuali successivi danni subiti dalla _1
Ciò detto, va poi considerato che il contratto definitivo non è stato concluso soltanto a causa dell'inadempimento dell'attore (che si è rifiutato di stipularlo, non comparendo innanzi al notaio per provvedere nei modi dovuti, senza addurre alcuna valida giustificazione, non potendosi ritenere tale, per tutto quanto sopra esposto, la doglianza pagina 24 di 28 relativa al vincolo della residenza ordinaria, a cui era incontestatamente assoggettato l'immobile oggetto di causa) e, nel contempo, che la non ha provato di aver _1 subito specifici e determinati pregiudizi patrimoniali per tale inadempimento, essendosi limitata a fare un generico riferimento a “ulteriori danni patrimoniali da perdita di chance” per aver rinunciato, “in conseguenza del comportamento assunto dal NO
coltivare valide trattative con altri possibili acquirenti…dell'appartamento CP_5 ormai promesso in vendita al NO , senza comunque dimostrare di essersi trovata Pt_1 nella necessità di alienare a terzi l'immobile oggetto di causa o comunque di metterlo in vendita a condizioni meno favorevoli di quelle pattuite nella scrittura dd. 22.12.2022, a cui, peraltro, nel libero esercizio della sua autonomia negoziale, ha preferito non dare seguito con l'azione ex art. 2932 c.c., che pure avrebbe potuto fondatamente esercitare.
Devesi, quindi, prendere atto, da un lato, che l'attore, non comparendo innanzi al notaio nelle date indicategli dalla non ha adempiuto l'obbligo di stipulare _1 il contratto definitivo assunto con la scrittura dd. 22.12.2022, e dall'altro che la convenuta non ha agito in giudizio per conseguire l'esecuzione specifica di quest'obbligo, ciò significando che entrambe le parti non hanno inteso addivenire all'accordo definitivo.
Ne consegue che allo stato la somma di € 100.000,00 non costituisce più un adempimento parziale preventivo, essendo venuta meno da entrambe le parti la volontà di stipulare il contratto definitivo, e non ha neppure più la funzione di garantire l'obbligo di risarcimento a carico di , non avendo la provato di aver subito Parte_1 _1 danni patrimoniali a causa dell'inadempimento dell'attore, ragion per cui la convenuta non ha più titolo di trattenere il detto importo.
Pertanto, la domanda in esame non può essere accolta.
Tale declaratoria di rigetto consente di accogliere la domanda con cui l'attore ha chiesto la restituzione della somma di € 100.000,00, non apparendo ascrivibile decisivo rilievo in senso contrario al fatto che in citazione tale domanda sia stata formulata cumulativamente alle infondate domande con cui si è chiesto di dichiarare la nullità dell'accordo oggetto della scrittura dd. 22.12.2022 per difetto di causa, di qualificare tale accordo come mera puntuazione o di annullarlo per vizi del consenso.
La pretesa pecuniaria de qua, sì come azionata in giudizio, risulta comunque, di fatto, fondata sull'attuale assenza di causa del versamento del detto importo, che in effetti consegue all'accertamento dell'insussistenza del diritto vantato dalla di _1 trattenerlo ai sensi dell'art. 1385 c.c.. pagina 25 di 28 Pertanto, tenuto conto dell'orientamento giurisprudenziale che, per ragioni di economia processuale, esclude la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e, quindi, la necessità di una nuova azione giudiziaria, quando, in presenza di un obbligo restitutorio naturalmente discendente dalla caducazione degli effetti di un contratto, si attribuisce un bene sostanzialmente omogeneo a quello preteso, sebbene la relativa domanda abbia erroneamente un diverso fondamento (v. Cass. n° 11012/2018 e gli altri precedenti ivi richiamati), appare fondato addivenire a una declaratoria di condanna della convenuta, in accoglimento della domanda comunque proposta dall'attore in relazione alla somma di € 100.000,00, la cui ritenzione, per quanto detto, è divenuta sine titulo.
In sostanza, il rigetto della domanda riconvenzionale della implica _1 un obbligo restitutorio della stessa esattamente corrispondente a quello posto a fondamento della domanda attorea, che, come detto, è, di fatto, parimenti fondata sull'attuale insussistenza di una causa giustificativa dell'eseguita corresponsione, sia pure in relazione a presupposti che, per le ragioni sopra esposte, non sono ravvisabili.
Vi è, pertanto, ragione di accordare la richiesta attribuzione patrimoniale, non occorrendo a tal fine accertamenti ulteriori e diversi da quelli effettuati.
La convenuta va, dunque, condannata a versare all'attore il detto importo, oltre interessi ex art. 1284, 4° co., c.c. dalla domanda.

Sulla domanda riconvenzionale della Controparte_2
[...]
Tale domanda ha ad oggetto il pagamento della provvigione oggetto della clausola n° 6 della scrittura dd. 22.12.2022, che, di fatto, la quantifica in misura dell'1,75% del prezzo di vendita, quindi in € 21.875,00 (devesi ritenere che sia frutto di un mero errore materiale il riferimento alla somma di € 218.750,00 contenuto in comparsa di costituzione), più Iva, per un totale di € 26.687,50.
Per costante insegnamento giurisprudenziale “al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art.
2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va, invece, escluso il diritto pagina 26 di 28 alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un "affare" in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd.
"preliminare di preliminare", costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento”
(così, per tutte, Cass., n° 28879/2022).
In applicazione di tale consolidato principio di diritto, vi è ragione di ritenere che nel caso di specie l'affare tra e la che incontestatamente sono Parte_1 _1 stati messi in contatto dalla RE LO DE, deve intendersi concluso, in quanto la proposta di acquisto irrevocabile dell'attore e accettata dalla _1 costituisce, per tutte le ragioni sopra esposte, un vero e proprio contratto preliminare e, quindi, ha fatto sorgere tra le parti un vincolo giuridico, che avrebbe potuto essere fatto valere anche con un'azione ex art. 2932 c.c..
Ne consegue il diritto della convenuta di conseguire la pattuita provvigione.
Pertanto, deve essere condannato a pagare alla stessa la somma di € Parte_1
21.875,00, più Iva, quindi il complessivo importo di € 26.687,50.

Sulle spese di lite
Le spese di lite sostenute dalla liquidate come Controparte_2 da dispositivo (previa riduzione, in misura del 50%, dei valori medi relativi alla fase istruttoria stante la mancata assunzione di prove orali e alla fase decisionale, non essendovi stata necessità nelle memorie conclusionali di esaminare questioni significativamente diverse da quelle trattate nei precedenti scritti difensivi), seguono la soccombenza e, pertanto, devono gravare su parte attrice.
Le spese di lite fra quest'ultima e la devono, invece, essere _1 integralmente compensate in ragione della reciproca soccombenza e comunque dell'oggettiva controvertibilità della questione relative al versamento pecuniario effettuato in relazione alla scrittura dd. 22.12.2022.

P.Q.M.

Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa proposta da nei confronti della con sede in Parte_1 Controparte_1
Predazzo, via Garibaldi n° 28, in persona del legale rappresentante, e della CP_2 pagina 27 di 28 corrente in Ortisei, via Rezia n° 273/A, Controparte_2 in persona del legale rappresentante, disattesa ogni diversa domanda, istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
- rigetta le domande proposte da in ordine alla scrittura dd. Parte_1
22.12.2022;
- accerta e dichiara che la non ha il diritto di trattenere la somma di Controparte_1
€ 100.000,00 versatale da;
Parte_1
- per l'effetto, condanna la a restituire la somma di € 100.000,00 a _1
, oltre interessi ex art. 1284, 4° co., c.c. dalla domanda;
Parte_1
- condanna a pagare alla Parte_1 Controparte_2 [...] la somma di € 26.687,50; Controparte_2
- condanna a rifondere alla Parte_1 Controparte_2 le spese di lite, che liquida in € 3.386,50 per
[...] compenso, oltre rimborso spese forfettarie del 15%, Iva e cpa come per legge;

- compensa le spese di lite tra e la Parte_1 Controparte_1
Così deciso in Trento in data 20.5.2025
Il giudice dott. Giuseppe Barbato
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