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REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE DECIMA CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. NI AE, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 56188 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2015 e vertente
TRA con sede in Roma, Via Pindaro n. 82, codice fiscale e partita I.v.a. Parte_1
, in persona del legale rappresentante, Sig. rappresentata e difesa P.IVA_1 Parte_2 dall'Avv. Massimo Feliciani, presso il quale è elettivamente domiciliata in Roma Via La Spezia n.
43, per procura allegata all'atto di costituzione di nuovo procuratore depositata il 23.3.2017
ATTRICE
E
con sede in Roma, Via Giovanni Battista Gisleni n. 21, c.f. e p. I.v.a.. Controparte_1
, in persona del legale rappresentante, Sig. rappresentata e difesa P.IVA_2 Controparte_2
dagli Avvocati Stefano Bassarelli e Filippo De Magistris, presso i quali è elettivamente domiciliata in Roma, Via Montevideo n.12, per procura allegata alla memoria di costituzione di nuovi procuratori depositata l'8.11.2024 CONVENUTA
Conclusioni precisate in vista dell'udienza del 25.2.2025 svolta mediante trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.
Per la parte attrice:
“Piaccia all'illustrissimo Tribunale Ordinario di Roma, disattesa ogni contraria domanda ed eccezione:
1) Accertare e dichiarare la validità ed efficacia del contratto intercorso inter-partes il 24/6/2014;
2) Accertare e dichiarare il diritto dell'attrice a trattenere, giusta previsione contrattuale del
24/06/2014, la somma di € 90.000,00 più IVA in conto del suo avere.
3) Condannare la convenuta al pagamento di € 395.000,00 in favore dell'attrice oltre interessi.
Inoltre, condannare la convenuta a pagare all'attrice la somma di € 100.000,00 oltre interessi, quale residuo compenso convenuto con il contratto del 24/06/2014.
Il tutto previo: 2
a) accertamento del rifiuto della convenuta a consentire all'attrice di completare le sue prestazioni di cui al contratto del 24/06/2014;
c) accertamento della mora della convenuta, quale creditrice delle residue prestazioni della
[...]
con ogni conseguenza in relazione alla sopravvenuta - dopo i primi di giugno 2015 - Parte_1
impossibilità di effettuarle.
4) Condannare la convenuta al risarcimento di tutti i danni conseguenti al suo inadempimento del contratto del 24/06/2014 (art. 1453 c.c.), anche con valutazione equitativa per quelli di cui non è possibile provare il preciso ammontare;

5) In subordine dichiarare la risoluzione del contratto del 24/06/2014 per fatto e colpa della convenuta, con obbligo della stessa di indennizzare e risarcire la a titolo Parte_1 indennitario e di risarcimento del danno, in misura non inferiore ad € 585.000,00 (art. 1453 c.c.), per tutti i danni da questa subiti in conseguenza dell'inadempimento della prima e per l'effetto condannare la convenuta a corrispondere all'attrice, a titolo indennitario e/o risarcitorio, anche con valutazione equitativa per il danno di cui non è possibile provare il preciso ammontare, una somma non inferiore ad € 585.000,00, di cui € 90.000,00 già in mani di quest'ultima ed € 495,00, oltre ad eventuale di più, da versare, se del caso previo gli accertamenti e le pronunce di cui sopra sub. n° 3,
a - b - e c., immediatamente.
6) In ogni caso condannare la convenuta a corrispondere all'attrice, su tutte le somme di cui alla emananda sentenza, a qualunque titolo dovute, gli interessi compensativi nonché quelli di mora nella misura di cui al D. Lgs. 09/10/2002, n. 231, oppure, in subordine, all'art. 1284, quarto comma, c.c.
Con vittoria di spese diritti ed onorari di causa da distrarre in favore del sottoscritto avvocato che si dichiara antistatario.
Si chiede concedersi i termine di cui all'art. 190 cpc”.
Per la parte convenuta:
“In via preliminare istruttoria si chiede che, previa modifica dell'ordinanza del 10/01/2025 e con conseguente rimessione della causa sul ruolo istruttorio, il G.U. voglia disporre l'ammissione dei mezzi di prova così come ritualmente e tempestivamente richiesti da nelle proprie Controparte_3
note ex art. 183 comma 6 n.2 c.p.c.;
In via principale, nel merito, piaccia al Tribunale adito, contrariis reiectis, dichiarare che nulla deve alla società attrice previo accertamento che le parti con le scritture private del Controparte_1
14.10.2013, 18.12.2013 e 20.04.2014 non intendevano affatto stipulare alcun genere di contratto di coedificazione e di successiva promozione di vendita di 18 (diciotto) costruende unità immobiliari su terreno di quanto piuttosto si sia trattato di inequivoco contratto di Controparte_1 3
intermediazione immobiliare dissimulato e manifestamente illegittimo e nullo, atteso che
[...]
pur esercitando da tempo l'attività di agente mediatore immobiliare o agente Parte_1
mediatore immobiliare unilaterale, era ed è priva di requisiti previsti dal combinato disposto dall'art. 18 della Legge 57 del 05.03.2001 e dall'art. 2 della Legge 39 del 3 febbraio 1989 e, per l'effetto, rigettare le domande attrici.
In via subordinata, sempre nel merito, piaccia al Tribunale adito, ove dovesse ritenere legittimo il contratto atipico di mediazione immobiliare e di coedificazione, dichiarare illegittima l'attività di mediazione immobiliare per i motivi di cui sopra nonché dichiarare risolti, per fatti e colpe di le obbligazioni di coedificazione per totale inadempimento di quest'ultima Parte_1
alle obbligazioni assunte nonché per gravi comportamenti violativi di norme civili e penali quali quello consistito nell'addebito in capo alla promissaria acquirente sig.ra del Controparte_4
premio della fideiussione di positiva fine dei lavori di costruzione, posto ex lege a carico del costruttore, incassando così indebitamente la somma €.1.015,00, rigettando in ogni caso le domande attrici.
In ogni caso, sempre nel merito, rigettare comunque le domande attrici in quanto prive di qualsivoglia dimostrazione e prova in merito al puntuale ed effettivo adempimento delle obbligazioni asseritamente assunte da controparte mediante la sottoscrizione delle relative e richiamate schede contrattuali.
Per l'effetto, in via riconvenzionale, condannare al pagamento della somma Parte_1 di €.109.800,00 percepita incamerando gli importi versati dai promittenti acquirenti oltre alla ridetta somma di €.1.015,00 indebitamente pretesa nei confronti della sig.ra nonché il Controparte_4
risarcimento dei danni conseguenti alla illegittima attività di sviamento della clientela, da determinarsi nella somma di €.100.000,00 o in quella diversa somma da determinarsi, se del caso, in via equitativa.
In estremo subordine, nella non creduta ipotesi di condanna di al pagamento delle Controparte_1
somme richieste da si formula eccezione di totale compensazione con il Parte_1 credito dell'importo di €.550.000,00 da riconoscersi in favore di e portato Controparte_1 dall'assegno n. 1033319077 tratto sulla BCC di Roma agenzia n. 178.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite.”
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 3.8.2015, conveniva in giudizio Parte_1
e proponeva al Tribunale di Roma la domanda: Controparte_3
“Piaccia all'Illustrissimo Tribunale Ordinario di Roma, disattesa ogni contraria domanda ed eccezione: 4
1) Accertare e dichiarare la validità ed efficacia del contratto intercorso inter partes il 24/6/2014 tenendo conto anche della sua precedente versione del 18/12/2013.
2) Accertare e dichiarare il diritto dell'attrice a trattenere, giusta previsione contrattuale del
14/06/2014, la somma di €0 90.000,0 più IVA in conto del suo avere.
3) Condannare la convenuta a trasferire immediatamente all'attrice l'appartamento int. 17 meglio indicato (a parte la errata sua superficie) nel contratto preliminare di compravendita intercorso tra
l' e la S.C.A.I.R. il primo giugno 2015, autenticato nelle firme dal notaio Avv. Controparte_1
e (rep. 21292, racc. 8720), trascritto il 05/06/2015 ai nn. 56389 Reg. Gen. e Persona_1
41495 Reg. Part. presso l'Agenzia del Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Roma 1, e i relativi accessori (un posto auto, una cantina ed un box auto).
Condannare la convenuta, per caso di mancato trasferimento da parte sua ed in favore dell'attrice dell'appartamento ed accessori predetti, al pagamento di una somma pari al valore degli stessi come valutato – senza gli accessori - dalle parti del predetto contratto preliminare del primo giugno 2015, oppure, in subordine, ad € 395.000,00.
Condannare la convenuta a pagare all'attrice la somma di € 100.000,00 quale residuo compenso convenuto con il contratto del 24/06/2014.
Il tutto previo:
a) accertamento del rifiuto della convenuta a consentire all'attrice di completare le sue prestazioni di cui al contratto del 24/06/2014;
b) se del caso fissazione di un termine immediato per l'adempimento da parte della convenuta di tutte le obbligazioni dalla stessa assunte con il detto contratto del 24/06/2014;
c) accertamento della mora della convenuta, quale creditrice delle residue prestazioni della
con ogni conseguenza in relazione alla sopravvenuta - dopo i primi di giugno Parte_1
2015 - impossibilità di effettuarle.
4) Condannare la convenuta al risarcimento di tutti i danni conseguenti al suo inadempimento del contratto del 24/06/2014 (art. 1453 c.c.), anche con valutazione equitativa per quelli di cui non è possibile provare il preciso ammontare;

5) In subordine dichiarare la risoluzione del contratto del 24/06/2014 per fatto e colpa della convenuta, con obbligo della stessa di indennizzare e risarcire la a titolo Parte_1 indennitario e di risarcimento del danno, in misura non inferiore ad € 585.000,00 (art. 1453 c.c.), per tutti i danni da questa subiti in conseguenza dell'inadempimento della prima e per l'effetto condannare la convenuta a corrispondere all'attrice, a titolo indennitario e/o risarcitorio, anche con valutazione equitativa per il danno di cui non è possibile provare il preciso ammontare, una somma non inferiore ad € 585.000,00, di cui € 90.000,00 già in mani di quest'ultima ed € 495,00, 5
oltre ad eventuale di più, da versare, se del caso previ gli accertamenti e le pronunce di cui sopra sub. n° 3, a - b - e c., immediatamente.
6) In ogni caso condannare la convenuta a corrispondere all'attrice, su tutte le somme di cui alla emananda sentenza, a qualunque titolo dovute, gli interessi compensativi nonché quelli di mora nella misura di cui al D.Lgs. 09/10/2002, n. 231, oppure, in subordine, all'art. 1284, quarto comma, c.c..
Con il favore delle spese comprese quelle generali”.
A sostegno della domanda, esponeva che, con scrittura privata del Parte_1
14.10.2013, con allegato quadro riepilogativo dell'11.10.2013 (documento n. 1), Controparte_5
aventi in comune la legale rappresentante avevano Controparte_6 Persona_2 accolto la sua richiesta di concessione dell'opzione per l'acquisto al prezzo di € 2.550.000 di un terreno edificabile, di cui erano proprietarie, sito in Roma, località Torrino-Mezzocamino, comparto
Z39 A1, di cubatura pari a mc. 4.397,40, distinto in catasto al foglio 1150, all. 86, particelle 3455 -
3456 - 2995 (ex 140/a) - 2996 (ex 140/b) - 2997 (ex 141/a) - 2998 (ex 141b) e 147; che l'acquisto era stato subordinato alla positiva verifica delle condizioni previste nel contratto del
14.10.2013 e aveva versato la somma di € 25.000, mediante assegno bancario non trasferibile n.
1033319072 della Banca di Credito Cooperativo di Roma, intestato a Controparte_6
[...]
che, in attesa di esercitare tale diritto di opzione e avendone interesse, il 16.10.2013 aveva stipulato un contratto di prestazione di servizi di progettazione e consulenza con Controparte_7
, composto dagli architetti Sabrina MO e (documento n. 2),
[...] Controparte_8
concernente le costruzioni da realizzare su tale terreno;
che, almeno dal 14.10.2013, le società concedenti il diritto d'opzione non si erano avvalse di alcun professionista esperto, erano amministrate da persona ignara nel settore edilizio e amministrativo e avevano confidato nell'esercizio del diritto di opzione da parte dell'esponente e nella sua attività di edificazione di costruzioni sul terreno e nella conseguente vendita, con la prospettiva di conseguire un utile di circa € 2.000.000; che, modificando il contratto del 18.12.2013 (documento n. 3), il 24.6.2014 l'esponente aveva stipulato con un contratto, con cui, previa proposta di quest'ultima, aveva Controparte_1
rinunciato ad acquistare il terreno (documento n. 4).
La parte attrice eccepiva la nullità della pattuizione di cui alla scrittura privata del 14.10.2013, affermando il diritto a conseguire la della somma di € 25.000, corrisposta a CP_1 CP_1
mediante bonifico bancario. 6
Esponeva che, a fronte della rinuncia, quale compenso per l'attività svolta e da realizzare fino all'ultimazione degli edifici e alle compravendite delle relative unità immobiliari, si Controparte_1 era obbligata a corrisponderle la somma di € 585.000 oltre I.v.a., nei seguenti termini:
– € 90.000 oltre I.v.a. dopo i contratti preliminari di compravendita con quattordici promissari acquirenti già stipulati da (di cui € 70.000 incassati da per le Parte_2 Parte_1 proposte di acquisto, € 20.000 per il preliminare relativo all'interno n. 1, €19.800 a titolo di imposta
I.v.a. per l'interno n. 11, come da fattura n. 1 del 6.5.2015)
– € 395.000 oltre I.v.a. mediante la cessione della proprietà dell'appartamento al terzo piano, distinto dal n. 17, con relativi box, cantina e posto auto;

– € 100.000 oltre I.v.a. una volta terminati i lavori e stipulati i contratti di compravendita delle unità immobiliari che avrebbero composti gli edifici da costruire.
La società attrice esponeva che aveva continuato a prestare attività a favore di la CP_9 quale, all'inizio di giugno 2025, senza aver addotto alcuna ragione, aveva revocato la procura notarile del 19.12.2013 (documento n. 6), aveva eccepito la nullità del contratto del 24.6.2014, qualificato come contratto di mediazione immobiliare, aveva negato di essere in alcun modo obbligata nei confronti di aveva negato il trasferimento della proprietà Parte_1 dell'appartamento interno n. 17, promesso in vendita a terzi con il contratto preliminare trascritto l'1.6.2015 (documento n. 5) e aveva preannunciato che eventuali contratti stipulati con
[...]
o con sarebbero stati opponibili solo se muniti di data certa anteriore Parte_1 Parte_2 all'1.6.2015 (documento n. 7); che, mediante il proprio legale, l'esponente aveva formalmente contestato le eccezioni formulate da chiedendole di poter completare le attività programmate con il contratto del Controparte_1
24.6.2014, ma non aveva ricevuto alcun riscontro, se non contestazioni (documenti n. 8 e 9); che non aveva partecipato al procedimento (n. 3525/2015) promosso dall'esponente Controparte_1 il 21.7.2015 presso l'Organismo di Mediazione Forense di Roma (documento n. 10).
La parte attrice deduceva che il contratto del 24.6.2014 conteneva un accordo atipico di prestazione professionale, estraneo all'attività di mediazione, poiché il corrispettivo non era legato alla conclusione di alcun affare, ma era dovuto per l'attività progettuale, amministrativa e organizzativa prestata in proprio e nell'interesse della convenuta;
che l'iniziale corrispettivo di € 700.000 era stato ridotto a € 585.000, in considerazione del compenso spettante a , incaricato da con contratto del 30.12.201, Controparte_7 Controparte_1 che aveva sostituito quello stipulato dall'esponente in data 16.10.2013 (documento n. 11); 7
che aveva tentato di sottrarsi alle obbligazioni contrattuali, prospettando Controparte_1 un'interpretazione strumentale dell'accordo del 24.6.2014, nell'inosservanza delle regole ermeneutiche di cui all'art. 1362 c.c.; che questa condotta era stata aggravata dalla stipulazione in data 1.6.2015 del contratto preliminare di compravendita con soggetti legati da vincoli familiari, a condizioni economiche anomale, volto a sottrarre all'esponente il bene immobile promesso, impedendole di ottenere una sentenza costitutiva di trasferimento;
che, preso atto del rifiuto di adempiere, aveva diritto a conseguire il residuo Parte_1 corrispettivo di € 495.000 o, in subordine, all'equivalente risarcimento del danno, essendo infondata ogni eccezione riferita alla mancata ultimazione dei lavori;
che il rifiuto opposto da a trasferire all'esponente la proprietà dell'appartamento Controparte_1 interno n. 17 e a consentire l'esecuzione di prestazioni residue, costituiva un grave inadempimento contrattuale, comportante la risoluzione del contratto concluso il 24.6.2014.
Con decreto ex art. 168 bis, comma IV, c.p.c., la prima udienza era fissata al 22.4.2016.
In data 31.1.2016, si costituiva in giudizio e proponeva la domanda: Controparte_3
“In via principale piaccia al Tribunale adito, contrariis rejectis, dichiarare che nulla deve la alla società attrice previo accertamento che le parti con le scritture private del CP_1
14.10.2013, 18.12.2013 e 20.04.2014 non intendevano stipulare un contratto atipico di promozione vendita di 18 costruende unità immobiliari da edificarsi su terreno della e di co- CP_1
edificazione delle predette unità immobiliari ma in realtà un unico contratto di agenzia di mediazione immobiliare di vendita a terzi contratto dissimulato in quanto illegittimo perché la pur esercitando da tempo la attività di agente mediatore immobiliare o agente Parte_1
mediatore immobiliare unilaterale era ed è priva di requisiti previsti dal combinato disposto dall'art. 18 della Legge 57 del 05.03.2001 e dall'art. 2 della Legge 39 del 3 febbraio 1989.
In via subordinata piaccia al Tribunale adito ove dovesse ritenere legittimo il contratto atipico di mediazione immobiliare e di co-edificazione dichiarare illegittima l'attività di mediazione immobiliare per i motivi di cui sopra nonché dichiarare risolti per fatti e colpe della Pt_1
le obbligazioni di co-edificazione per totale inadempimento della delle
[...] Parte_1
obbligazioni assunte nonché per gravi comportamenti violativi di norme civili e penali come quello di addebitare alla promittente acquirente il premio della fidejussione di buona Controparte_4 fine dei lavori di costruzione a carico del costruttore incassando indebitamente€ 1.015,00.
Per l'effetto in via riconvenzionale la chiede che il Tribunale adito condanni la CP_1
ImmobilConsul srl al pagamento di € 109.800,00 percepite incamerando gli importi versati dai promittenti acquirenti oltre ad € 1.015,00 indebitamente pretesi dalla sig.ra Parte_3 8
nonché il risarcimento dei danni conseguenti alla illegittima attività di sviamento della clientela nella misura che sarà dimostrata in corso di giudizio e/o che il Tribunale adito riterrà equa e giusta.
In estremo subordine e ove il Tribunale dovesse condannare la a pagare parte o tutte CP_1 le somme pretese dalla si eccepisce in via di compensazione il credito di€ Parte_1
550.000,00 della portato dall'assegno n. 1033319077 tratto sulla BCC di Roma CP_1
agenzia n. 178.
Con vittoria di spese, competenze e onorari di lite.”
A sostegno della domanda, deduceva che, con la scrittura privata del 14.10.2013 Controparte_1
(documento n. 1) era stata concessa a l'opzione di acquisto di un terreno Parte_1 edificabile sito in Roma, località Mezzocammino, comparto Z39 A1, al prezzo di € 2.550.000, e il diritto era stato subordinato al riscontro di condizioni tecnico-amministrative, comprese autorizzazioni edilizie, verifiche catastali e condizioni urbanistiche;
che, a dimostrazione dell'interesse all'acquisto, le aveva versato la somma di Parte_1
€ 25.000, da considerare caparra confirmatoria alla stipulazione del contratto preliminare di compravendita;
che il 16.10.2013, aveva incaricato lo studio denominato Parte_1 CP_7 [...]
di predisporre un elaborato progettuale preliminare e di fornire assistenza tecnica, per CP_7 accertare la sussistenza dei requisiti urbanistici e progettuali necessari per l'intervento edilizio
(documento n. 2), riguardo al quale nessun elaborato o attività posti in essere aveva avuto rilevanza causale, poiché si era avvalsa di tecnici di fiducia;
Controparte_1
che, con scritture private in date 18.12.2013 e 24.6.2014 (documenti n. 3 e 4), Parte_1 aveva dichiarato che avrebbe rinunciato all'opzione di acquisto e, in luogo della vendita del terreno, si era impegnata a realizzare l'intervento edilizio, con il supporto operativo della Controparte_1 contraente, a cui aveva riconosciuto il corrispettivo di € 700.000, poi ridotto a € 585.000, a titolo di corrispettivo per servizi tecnici e attività di progettazione, promozione commerciale e consulenza, da svolgere fino a quando, conclusa l'edificazione dei fabbricati, sarebbero state vendute le unità immobiliari;
che, in tali scritture private, aveva dichiarato di aver conferito incarichi Parte_1
tecnici e professionali e di aver redatto progetti e promosso vendite ma, in base alle fatture n.
19/2013, 1/2014 e 11/2014 (documenti n. 9, 10 e 11), era emerso che i professionisti citati avevano contrattato e chiesto il pagamento dei compensi a quale unica committente, poiché Controparte_1
la prima si era limitata a segnalare nomi di professionisti, senza aver stipulato alcun contratto con loro;
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che aveva raccolto numerose proposte di acquisto di unità immobiliari da Parte_1
realizzare, utilizzando modelli contrattuali nei quali era indicata, in via esclusiva, venditrice e destinataria delle caparre versate (documento n. 14), mentre vi era stato riferito nulla circa il suo ruolo d'intermediaria, né tali testi erano stati sottoscritti dall'esponente, proprietaria del terreno;
che, in base alle visure ipocatastali (documento n. 8), non era risultata la trascrizione di alcun contratto concernente il terreno anzidetto a favore d' che, non avendo Parte_1 esercitato il diritto d'opzione all'acquisto, non era titolare di alcun inerente diritto reale o di obbligazione e ciò denotava l'infondatezza delle sue pretese concernenti l'asserita coedificazione;
che le scritture in date 18.12.2013 e 24.6.2014, fondate su tale presunta qualità, erano inefficaci, poiché riferite a situazioni soggettive inesistenti;
che, in data 22.3.2014, la società attrice aveva ricevuto da il pagamento di € Controparte_4
1.015, per una fideiussione richiesta a garanzia di somme anticipate per acquistare un appartamento e nella dichiarazione allegata (documento n. 36), l'aspirante acquirente aveva affermato che le era stato chiestotale versamento, dovuto invece dal costruttore, e che l'assegno intestato
[...]
era stato poi incassato e, a fronte di questa condotta, aveva Parte_1 Controparte_1
provveduto a restituire tale somma di denaro a la cui dichiarazione riferiva che Controparte_4
simili richieste erano state rivolte ad altri interessati ad acquisti, e da ciò si doveva presumere che avesse attuato una prassi che denotava una condotta difforme ai principi Parte_1
regolativi della normativa di settore. sosteneva che aveva svolto attività d'intermediazione Controparte_1 Parte_1
immobiliare, pur essendo priva dei requisiti di legge, poiché non era iscritta nel Registro delle
Imprese per l'attività di mediazione, né aveva designato alcun preposto munito di abilitazione o indicato la mediazione nel proprio oggetto sociale, e non aveva una copertura assicurativa professionale (documenti n. 40 e 41);
Parte che la revoca della procura a la cessazione del rapporto tra le parti erano state causate da che aveva proposto l'acquisto di immobili di altri costruttori a potenziali Parte_1
acquirenti del comparto Z39, dissuadendoli dal perfezionare le proposte sottoscritte con CP_1
e ciò aveva comportato un grave danno economico e alla reputazione dell'esponente,
[...]
mediante lo sviamento di clientela verso altri imprenditori imprecisati.
In subordine, la parte convenuta eccepiva in compensazione il credito dell'importo di €550.000, pari a quello indicato nell'assegno, non onorato, emesso da Parte_1
Con ordinanza del 22.4.2016, erano concessi termini ex art. 183, comma VI, c.p.c.; Controparte_1
con la memoria depositata nel terzo termine, esponeva di aver notificato alla controparte un atto di 10
citazione, introduttivo della causa civile iscritta al n. 53411/2016 R.G. dinanzi al Tribunale di
Roma, contenente la domanda:
“Accogliere la querela di falso, e, per l'effetto accertare e dichiarare la falsità e/o la non autenticità delle sottoscrizioni di nella qualità di Amministratrice Unica della Persona_2
delle scritture private del 18.12.2013 e del 26.04.2014 ambedue anche a firma della CP_1 convenuta e per essa di ”. Parte_1 Parte_2
Con ordinanza riservata del 13.1.2017, il precedente Giudice assegnatario della causa, ravvisato il rapporto di necessaria pregiudizialità ex art. 295 c.p.c. tra la causa iscritta al n. 53411/2016 R.G. e la presente, disponeva la sospensione del giudizio, in attesa della definizione della querela di falso.
Con il ricorso depositato il 2.11.2018, riassumeva il processo, esponendo che Parte_1 la consulenza tecnica d'ufficio svolta nella causa civile n. 53411/2016 R.G. aveva accertato l'autografia delle sottoscrizioni controverse.
Con ordinanza resa il 15.3.2019, era dichiarata l'inammissibilità della riassunzione, in difetto della definizione del giudizio in relazione al quale era stata disposta la sospensione del processo ed era confermato il provvedimento del 13.1.2017.
La presente causa era assegnata a questo Giudice a far data dal 7.9.2020.
Con ricorso depositato il 5.7.2021, riassumeva il processo ed esponeva che la Parte_1
causa civile n. 53411/2016 R.G. era stata definita con sentenza di rigetto della querela di falso, assumeva la sopravvenuta carenza dei presupposti previsti dall'art. 295 c.p.c. e lamentava un pregiudizio per la sospensione del processo, causato dall'asserita insolvenza di Controparte_1
All'udienza 3.12.2021, fissata ex art. 297 c.p.c. con decreto reso il 9.7.2021, era concesso alle parti termine fino al 10.12.2021 per la produzione dell'atto di appello avverso la sentenza resa nel procedimento R.G. 53411/2016.
Con ordinanza riservata del 20.12.2021, si rilevava: “il presente processo è stato sospeso a norma dell'art. 295 c.p.c., con ordinanza riservata del 13.01.2017, per la pregiudizialità della decisione relativa alle domande proposte agli atti della causa civile iscritta al n. 53411/2016 R.G., definita dalla Sezione decima Civile di questo Tribunale con la sentenza n. 9907/2016, avverso la quale è stata proposta impugnazione in appello, come risulta dallo storico estratto dal Cancelliere dal sistema SICID;
rilevato che il 5.7.2021 ha depositato il ricorso in Parte_1 riassunzione del processo, ma non ha prodotto alcun certificato di Cancelleria attestante l'eventuale passaggio in giudicato di tale sentenza”; con il medesimo provvedimento era confermata la sospensione del processo, disposta ex art. 295 c.p.c. con ordinanza riservata del 13.1.2017, fino alla definizione della causa civile anzidetta. 11
Con ricorso depositato il 6.8.2024, riassumeva il processo ed esponeva che, Parte_1
la sentenza resa dalla Corte di Appello di Roma, Prima Sezione Civile, a definizione della causa iscritta al n. 4625/2021 R.G., aveva respinto il gravame proposto da avverso la Controparte_1
suindicata sentenza n. 9907/2016, divenuta definitiva il 26.4.2024, per mancata proposizione di ulteriore impugnazione.
Con decreto reso il 6.9.2024, ai sensi dell'art. 297 c.p.c., era fissata l'udienza del 29.11.2024, per la prosecuzione del processo, con assegnazione alla parte ricorrente del termine fino all'11.10.2024 per la notificazione del ricorso e del decreto alla controparte.
Prodotta documentazione, le parti precisavano le conclusioni trascritte in epigrafe e la causa passava in decisione all'udienza del 25.2.2025, con i termini ex art. 190 c.p.c., indicati in complessivi sessanta giorni.
Si rileva, anzitutto, che è passata in giudicato la sentenza n. 9907/2021, resa da questo Tribunale a definizione della causa civile n. 53411/2016 R.G., con cui è stata respinta la querela di falso proposta da nei confronti di in relazione al contratto stipulato Controparte_1 Parte_1
con scritture private in data 18.12.2013 e 24.6.2014, poiché, rispettivamente, inammissibile e infondata.
Il provvedimento concernente le istanze istruttorie proposte dalle parti è stato reso con ordinanza riservata del 10.1.2025, che si richiama (circa la legittimità processuale della motivazione cd. per relationem cfr. Cass., S.U., 16.1.2015, n. 642), in relazione alla quale non è stata proposta alcuna argomentata istanza di revoca.
La presente pronuncia è resa in base al principio della c.d. ragione più liquida, desumibile dagli artt.
24 e 111 Cost., secondo cui la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c. (Cass. civ. ord., sez. trib., 09-01-2019, n. 363; Cass. civ., sez. lav., 18-11-2016, n. 23531; Cass. civ. ord., sez.
VI, 20-03-2015, n. 5724).
Circa la regolamentazione dell'onere della prova, la giurisprudenza di legittimità ha costantemente enunciato il principio di diritto secondo cui: “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento 12
della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460
(risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento. (Nell'affermare il principio di diritto che precede, le
SS.UU. della Corte hanno ulteriormente precisato che esso trova un limite nell'ipotesi di inadempimento delle obbligazioni negative, nel qual caso la prova dell'inadempimento stesso è sempre a carico del creditore, anche nel caso in cui agisca per l'adempimento e non per la risoluzione o il risarcimento). (Conf. sulla sola prima parte 11629/99, rv 530666).” (Cass., Sez. Un.
Civ., sentenza n. 13533 del 30.10.2001, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 549956; conf. Cass. civ.,
Sez. 2, sentenza n. 13925 del 25.9.2002; Sez. 3, sentenza n. 2647 del 21.2.2003; Sez. 3, sentenza n.
20073 del 8.10.2004; Sez. 3, sentenza n. 8615 del 12.4.2006; Sez. 1, sentenza n. 1743 del
26.1.2007; Sez. 2, sentenza n. 26953 del 11.11.2008; Sez. 1, sentenza n. 15677 del 3.7.2009;
Sezione 2, sentenza n. 936 del 20.1.2010; Sez. 1, sentenza n. 15659 del 15.7.2011; Sez. 3, sentenza n. 826 del 20.1.2015; 16952/2016; 13685/2019; Sez. 2, ordinanza n. 1080 del 20.1.2020).
Orbene, nel presente giudizio sono stati documentati:

1. il contratto stipulato con scrittura privata del 14.10.2013 (documento n. 1 di parte attrice) concluso da entrambe aventi quali legale Controparte_1 Controparte_6
rappresentante e rappresentata dall'amministratore unico Persona_2 Parte_1
recante il testo: CP_10
“PREMESSO CHE
La società e la società come sopra rappresentate sono CP_1 Controparte_6
proprietarie di un terreno edificabile in Comune di Roma località Torrino – Mezzocammino,
Comparto Z39 A1, pari ad una cubatura di mc 4.397.40 distinto in Catasto Terreni al foglio 1150, all. 86, particelle3455-3456-2995 (ex 140/a) - 2996 (ex 140/b)-2997 (ex 141/a) -2998 (ex 141/b) e
147. 13
I terreni ed i diritti di edificabilità residenziali oggetto della presente scrittura, così come dalle proprietà, si possiedono e si hanno diritto di possedere in forza dei titoli di provenienza del
06/06/2002 a rogito Notaio . 50322 - Racc. 11261 per la Soc. ED.EL. S.r.l. e del Persona_3
11/03/2009 a Rogito Notaio . 79218 - Racc. 19489 per la Soc. COSTRUZIONI Persona_3
EDILI SOLARIS S.r.I.
Atti di provenienza al quale le Parti fanno pieno ed espresso riferimento per tutte le clausole in esso contenute e/o richiamate debbano intendersi comunque integralmente riportate e trascritte costituenti della presente scrittura parte integrante e sostanziale;

Che in data 11/05/2011 è stato rilasciato Permesso per Costruire n 304 - Prot. 37373 – istanza
090083349;
Che in data 20/06/2011 è stata data la comunicazione di inizio lavori (22/05/2011) al IX
Dipartimento e al XII Municipio di Roma;

Che in data 09/07/2011 col Prot. 254529 posizione 107208/D è stato presentato lo strutturale al
Genio Civile di Roma;

Che in data 19/02/2013 l'Arch. ha comunicato le dimissioni da D.L. al XII Municipio CP_11
Prot. 15609.
Tutto ciò premesso è ritenuto parte integrante e sostanziale della presente scrittura.
I sottoscritti medesimi, in proprio e nella qualifica come sopra rappresentati.
CONVENGONO QUANTO SEGUE:
Il Sig. quale legale rappresentante della o società da Parte_2 Controparte_12
lui nominata, ha espresso il desiderio e volontà di acquistare il terreno edificabile menzionato e descritto nelle premesse al prezzo di € 2.550.000,00 (duemilionicinquecentocinquantamila/00).
Pertanto confermato il prezzo fra le Parti, la condiziona la fattibilità Parte_1
dell'acquisto alla positiva verifica di quanto segue:
1) La copia intera e completa dei progetti con i timbri di validità degli elaborati grafici allegati al
Permesso per Costruire n. 304 - Prot. 37373-istanza 090083349 del 11/05/2011;
2) La possibilità da parte dell'Amministrazione Comunale di prorogare la decadenza del Permesso per Costruire n. 304- Prot. 37373-istanza 090083349 del 11/05/2011 che come previsto al punto
13) della stessa, enuncia: "i lavori dovranno essere ultimati entro 3 anni dall'inizio degli stessi”;
3) La possibilità da parte dell'Amministrazione Comunale di prorogare il termine di cui al punto precedente che dalla Comunicazione di inizio lavori del 20/06/2011 decadrebbe il 20/06/2014;
4) La possibilità di modificare il progetto dal punto di vista urbanistico-compositivo e soprattutto dal punto di vista strutturale con conseguente necessità di presentare una Variante in Corso
d'Opera agli Uffici Competenti ed una Variante al Progetto Strutturale al Genio Civile;
14
5) L'eventuale Sospensione dei Lavori comunicata al Municipio competente in seguito alle dimissioni dell'Arch (prot.15609 del 19/02/2013); CP_11
6) L'eventuale Cambio di Direzione dei Lavori sia al Municipio competente che al Genio Civile in seguito alle dimissioni dell'Arch (prot. 15609 del 19/02/2013); CP_11
7) L'eventuale Comunicazione alla Soprintendenza (Beni Archeologici) necessaria per effettuare lo sbancamento ad oggi effettuato;

8) L'eventuale Notifica Preliminare alla ASL;

9) L'eventuale Nomina del Responsabile per la Sicurezza in fase di Progetto ed in fase di
Esecuzione;
10) L'eventuale copia del Piano di Sicurezza e Coordinamento;

11) L'eventuale Deposito ex legge 10/91 comprensivo di allegati;

12) La situazione amministrativa delle Società e stabilire le modalità di pagamento con importi e scadenze.
Per queste motivazioni il Sig. nelle sue qualità Parte_2
CHIEDE
Alla sig.ra nelle sue qualità di concedere con la firma della presente scrittura Persona_2
una opzione inderogabile fino al 20/11/2013 per la stipula del preliminare di compravendita, che dovrà avvenire entro e non oltre il 20/11/2013, con le modalità che verranno precedentemente concordate tra le parti.
A garanzia dell'interesse concreto la versa la somma di € 25.000,00 Parte_1
(venticinquemila/00) a mezzo assegno n. 1033319072 tratto sulla banca BCC ROMA che andrà ad imputarsi in conto caparra al momento del compromesso.
Si allega alla presente il quadro riepilogativo richiesto dallo studio tecnico”.
In attesa di esercitare il diritto di opzione di cui al contratto appena citato, con scrittura privata del
16.10.2013 ha stipulato il “Contratto di prestazioni di servizi di Parte_1 progettazione e consulenza” con , costituito dagli architetti Sabrina Controparte_7
MO Sabrina e (documento n. 2 di parte attrice), riguardante le costruzioni Controparte_8 da realizzare sul terreno oggetto del diritto d'opzione, al cui art. 2, rubricato “oggetto del contratto”
è stato pattuito: “

2.1 In conformità con i termini e le condizioni stabilite nel presente contratto il
Committente affida allo , che accetta, l'incarico di redigere gli elaborati Controparte_13
progettuali (documenti e grafici) relativi alla redazione di una Variante in Corso d'Opera al
Permesso di Costruire n°304 prot.37373 del 11/05/2011 rilasciato dal Comune di Roma per la realizzazione di un edificio ad uso residenziale sito nel Comune di Roma, località Torrino-
Mezzocammino Subcomparto Z39 A1. 15
In particolare, le prestazioni professionali consistono in:
a) Redazione del Progetto Preliminare finalizzato alla approvazione delle tipologie abitative e consistente nelle planimetrie dei vari livelli in scala 1/100,
b) Redazione del Progetto Definitivo consistente in relazioni, planimetrie, sezioni, prospetti, schemi grafici ed elaborati grafici in genere redatti alle scale opportune per l'ottenimento dell'autorizzazione;
c) Deposito presso il Municipio territorialmente competente della Variante non sostanziale in
Corso d'Opera per l'ottenimento dell'autorizzazione;
d) Redazione del Progetto Esecutivo Architettonico finalizzato all'esecuzione degli spiccati delle tamponature e delle tramezzature interne, all'ordinativo degli infissi e alla realizzazione di particolari di finitura in genere redatti alle scale opportune;

e) Redazione del Capitolato speciale d'Appalto redatto anche secondo le indicazioni del Progettista degli Impianti per la definizione dei materiali da impiegare per la definizione dell'involucro edilizio
e redazione del Computo Metrico Estimativo delle opere civili;

f) Adempimenti tecnici per l'allacciamento alla Fognatura;

g) Assistenza tecnica agli allacciamenti di Acqua, Elettricità, Gas e Teleriscaldamento;

h) Denunce di nuovo accatastamento delle varie unità immobiliari in seguito alla redazione del
Tipo Mappale effettuato da altro professionista;

i) Redazione e deposito della Domanda del Certificato di Agibilità;
J) Redazione del Regolamento di Condominio e delle Tabelle Millesimali;

k) Direzione dei Lavori completa di tutte le comunicazioni spettanti ai vari Uffici competenti.


2.3 II Consulente eseguirà l'incarico affidato avvalendosi di risorse interne e/o di collaboratori e professionisti esterni che lo stesso Consulente provvederà ad individuare, organizzare, gestire e coordinare, assolvendone direttamente gli onorari.


2.4 Gli elaborati progettuali eseguiti dal Consulente saranno firmati, anche disgiuntamente, dai responsabili tecnici dello . Gli elaborati progettuali eseguiti dai professionisti Controparte_13
esterni individuati dal Consulente saranno firmati disgiuntamente dal progettista all'uopo incaricato o dai responsabili tecnici del Consulente”.
Con scrittura privata del 18.12.2013 (documento n. 3 di parte attrice), Parte_1
rappresentata da ed rappresentata da a integrazione e Parte_2 Controparte_1 Persona_2
modifica del precitato contratto stipulato il 14.10.2013, hanno pattuito:
“PREMESSO CHE


1. Che in data 14/10/2013 la società a mezzo del suo legale rappresentante Parte_1
sia ha stipulato scrittura privata (allegato "A) con la società e la Parte_2 CP_1 CP_1 16
proponendo l'acquisto del terreno edificabile sito in Roma, località Controparte_6
Torino - Mezzocammino, Comparto Z39, Sagoma A1 distinto al Catasto Terreni di Roma al foglio
1150 all. 86 - particelle 3455 -3456;


2. Che in data 11/05/2011 è stato rilasciato Premesso per Costruire n. 304- Prot. 37373- istanza
090083349: con la possibilità edificatoria pari a mc 4.397 F.T.;


3. Che la società a mezzo del Suo Legale rappresentante sig. ha Parte_1 Parte_2
espresso nella predetta scrittura privata del 14.10.2013, la volontà di acquistare il suddetto terreno al prezzo di 2.550.000,00 (duemilionicinquecentocinquantamila/00) e che a garanzia dell'interesse concreto la versava la somma di € 25.000.00 (venticinquemila/00) a mezzo Parte_1
assegno tratto su Banca BCC n. 1033319072 intestato alla Controparte_6


4. Che con la firma per accettazione da parte della sig.ra nella sua qualità di Persona_2
Amministratore Unico delle Società proprietarie, concedeva alla società una Parte_1
opzione di acquisto fino al 20/12/2013 per la stipula di un preliminare di compravendita con la stessa società o società da nominare alla firma del preliminare stesso. Parte_1


5. Che durante questo periodo la società era autorizzata, a propria cura e Parte_1
spese a redigere un nuovo progetto architettonico, conseguente calcolo del C.A., stesura di un nuovo Capitolatod'Appalto, e promuovere e reperire proposte d'acquisto delle diciotto unità abitative realizzate sul terreno in oggetto.


6.La società a tutt'oggi ha fatto redigere un nuovo progetto architettonico Parte_1
(alleqato “B”), dandone incarico allo studio , per la realizzazione Parte_4
di n. 18 (diciotto) unità residenziali come già previsto nel progetto col permesso per costruire n.
304.
Il nuovo progetto è stato già sottoposto alla verifica da parte del responsabile del IX Municipio,
Ing. che ha confermato la fattibilità senza dover ripercorrere l' iter burocratico Persona_4
per ottenere un nuovo permesso per costruire.


7. Con la nuova progettazione la Immobil Consul S.r.l.ha attivato una campagna promozionale a pagamento attraverso il quotidiano "Il Messaggero" e sul sito "Casa.it" e cartellonistica su proprio cantiere;



8. Allo stato attuale sono stati prenotati dalla sotto forma di Proposta di Parte_1
Acquisto n. 13 (tredici) unità abitative (allegato "C") per un totale di € 3.428.000,00
(tremilioniquattrocentoventotto/00), oltre alle residue vendite degli altri cinque appartamenti e sedici box auto per circa 2.600.000,00 (duemilioniseicentomila/00), per un totale di ricavi previsti pari circa ad € 6.000.000,00 (seimilioni/00) 17


9. Alla stipula del preliminare, a tutt'oggi confermati, i promittenti acquirenti, verseranno dalla firma del preliminare alla consegna, la somma di € 1.763.000,00
(unmilionesettecentosessantatremila/00), esclusa la quota di mutuo fondiario richiesta dai
Promittente Acquirente pari ad € 1.655.000,00
La suddetta somma copre abbondantemente il costo di costruzione chiavi in mano - circa
€1.500.000,00(unmiliocinquecentomila/00), e le spese di progettazione, Direzione Lavori e
Tecniche.
Tutto ciò premesso è ritenuto parte integrante e sostanziale della presente scrittura.
CONVENGONO QUANTO SEGUE:
Art.1) In seguito al risultato ottenuto a tutt'oggi la Società propone alla Società CP_1
a mezzo del suo rappresentante legale Sig. che accetta di Parte_1 Parte_2
rinunciare all'acquisto dell'area edificabile già descritto in premessa al punto 1) proponendo di realizzare la parte edificatoria con la stessa società alle seguenti condizioni pattuite CP_1
ed accettate dalle parti.
Art. 2) Annullare la scrittura privata di opzione scadente il 20/12/2013 con la restituzione alla società di € 25.000,00 (venticinquemila/00) a mezzo bonifico bancario Parte_1
transazione n. 36756187108002 tratto sulla Banca BCC di Roma da parte della CP_1
Art. 3) Il compenso del lavoro svolto a tutt'oggi dall' descritto in premessa, Parte_1
oltre a quello da svolgere fino all'ultimazione della costruzione e stipula degli atti definitivi di tutte le porzioni immobiliari da edificare e pattuito ed accettato tra le parti in € 700.000,00
(settecentomila/00) oltre IVA come per legge, che verranno così ripartiti nel corso della realizzazione del comparto Z39 sagoma A1 del Torrino Mezzocammino:
Quanto ad € 90.000,00 (novantamila/00) oltre IVA come per legge, al momento della stipula dei preliminari di compravendita con i tredici promittenti acquirenti con la e che il sig. CP_3
si impegna a far stipulare il prima possibile e comunque entro gennaio 2014; dei quali Parte_2
€ 65.000,00 (sessantacinquemila/00) sono stati incassati dalla con le n. 13 Parte_1
proposte di acquisto già stipulate (allegato "C");
Quanto ad €58.000,00 (cinquantoottomila/00) oltre IVA come per legge e Cassa Previdenziale da pagare direttamente allo con le modalità descritte e accettate nel Controparte_14
"Contratto di prestazioni di servizi di progettazione e consulenza" (allegato "D")
Quanto ad € 12.000,00 (dodicimila/00) oltre IVA nei termini di legge e C.N.P.A.I.A. (4%) per
Incarico Professionale Calcolo del C.A. e deposito al Genio Civile da pagare direttamente all'Ing.
(allegato "E") CP_15 18
Quanto ad € 15.000,00 (quindicimila/00) oltre IVA nei termini di legge e Cassa Previdenziale per
Incarico per la Sicurezza da pagare direttamente al Geom. secondo le modalità Parte_5
dell'Incarico Professionale accettate dalla (allegato "F") CP_1
Quanto ad € 525.000,00 (cinquecentoventicinquemila/00) oltre IVA come per legge, verranno pagati in proporzione agli incassi che verseranno i Promittenti Acquirenti dalla stipula dei preliminari alla consegna degli immobili e stipula definitiva delle unità immobiliari. Tutto ciò pattuito ed accettato fra le Parti. […]”
Con scrittura privata del 24.6.2014 (documento n. 4 di parte attrice), ed Parte_1
hanno modificato il contratto stipulato il 18.12.2013 e, su proposta di ques'ultima, Controparte_1
la prima ha rinunciato all'acquisto del terreno, si riporta il testo di questo contratto:
“PREMESSO CHE


1. Che in data 14/10/2013 la società a mezzo del suo legale rappresentante Parte_1
sig. ha stipulato scrittura privata con la società e la Parte_2 Controparte_1 Controparte_6
proponendo l'acquisto del terreno edificabile sito in Roma, località Torrino –
[...]
Mezzocammino, Comparto Z39. Sagoma A1 distinto al Catasto Terreni di Roma al foglio 1150 all.
86-particelle 3455-3456;


2.Che in data 11/05/2011 è stato rilasciato Permesso per Costruire n. 304 - Prot. 37373-istanza
090083349; con la possibilità edificatoria pari a mc 4.397 F.T.;


3. Che la società a mezzo del Suo Legale rappresentante sig. ha Parte_1 Parte_2
espresso nella predetta scrittura privata del 14.10.2013, la volontà di acquistare il suddetto terreno al prezzo di 2.550.000.00 (duemilionicinquecentocinquantamila/00) e che a garanzia dell'interesse concreto la versava la somma di € 25.000.00 (venticinquemila/00) a mezzo Parte_1
assegno tratto su Banca BCC n. 1033319072 intestato alla Controparte_6


4. Che con la firma per accettazione da parte della sig.ra nella sua qualità di Persona_2
Amministratore Unico delle Società proprietarie, concedeva alla società una Parte_1
opzione di acquisto fino al 20/12/2013 per la stipula di un preliminare di compravendita con la stessa società o società da nominare alla firma del preliminare stesso. Parte_1


5. Che durante questo periodo la società era autorizzata, a propria cura e Parte_1
spese a redigere un nuovo progetto architettonico, conseguente calcolo del C.A., stesura di un nuovo Capitolato d'Appalto, e promuovere e reperire proposte d'acquisto delle diciotto unità abitative realizzate sul terreno in oggetto.


6. La società a tutt'oggi ha fatto redigere un nuovo progetto architettonico, Parte_1
dandone incarico allo studio , per la realizzazione di n. 18 (diciotto) unità Parte_4
residenziali come già previsto nel progetto col permesso per costruire n. 304. 19
Il nuovo progetto è stato già sottoposto alla verifica da parte del responsabile del IX Municipio,
Ing. che ha confermato la fattibilità senza dover ripercorrere l'iter burocratico per Persona_4
ottenere un nuovo permesso per costruire.


7. Con la nuova progettazione la ha attivato una campagna promozionale a Parte_1
pagamento attraverso il quotidiano "Il Messaggero" e sul sito "Casa.it" e cartellonistica su proprio cantiere;



8. Allo stato attuale sono stati stipulati dalla sotto forma di Preliminare di Parte_1 vendita n. 14 (quattordici) unità abitative su 18 (diciotto) per un totale di € 3.708.000,00
(tremilionisettecentootto/00), oltre alle residue vendite degli altri 4 (quattro) appartamenti e 15
(quindici) box auto per circa 2.320.000,00 (duemilionitrecentoventimila/00), per un totale di ricavi previsti pari circa ad € 6.000.000,00 (seimilioni/00)


9.Alla stipula del preliminare, a tutt'oggi confermati, i 14 (quattordici) Promittenti Acquirenti, verseranno dalla firma del preliminare alla consegna, la somma di € 1.817.000,00
(unmilioneottocentodiciasettemila/00), esclusa la quota di mutuo fondiario richiesta dal
Promittente Acquirente pari ad € 1.801.000,00
La suddetta somma copre abbondantemente il costo di costruzione preventivato dalla CP_1 di circa € 1.500.000,00 (unmiliocinquecentomila/00), e le spese di progettazione, Direzione Lavori
e Tecniche.
Tutto ciò premesso è ritenuto parte integrante e sostanziale della presente scrittura.
CONVENGONO QUANTO SEGUE:
Art.1) In seguito al risultato ottenuto a tutt'oggi la Società propone alla Società CP_1
a mezzo del suo rappresentante legale Sig. che accetta di Parte_1 Parte_2
rinunciare all'acquisto dell'area edificabile già descritto in premessa al punto 1) proponendo di realizzare la parte edificatoria con la stessa società alle seguenti condizioni pattuite CP_1
ed accettate dalle parti.
Art. 2) Si annulla la scrittura privata di opzione scadente il 20/12/2013 con la restituzione alla società la somma di € 25.000,00 (venticinquemila/00) a mezzo bonifico Parte_1
bancario transazione n. 36756187108002 tratto sulla Banca BCC di Roma da parte della

CP_1
Art. 3) Il compenso del lavoro svolto a tutt'oggi dall' descritto in premessa, Parte_1
oltre a quello da svolgere fino all'ultimazione della costruzione e stipula degli atti definitivi di tutte le porzioni immobiliari da edificare e pattuito ed accettato tra le parti in € 585.000,00
(cinquecentoottantacinquemila/00) oltre IVA come per legge, che verranno cosi ripartiti nel corso della realizzazione del comparto Z39 sagoma A1 del Torino Mezzocammino: 20
Quanto ad € 90.000,00 (novantamila/00) oltre IVA come per legge, dopo la stipula dei preliminari di compravendita con i 14 (quattordici) Promittenti Acquirenti con la e che il sig. CP_3
ha a tutt'oggi già stipulato e più precisamente: Parte_2
€ 70.000,00 (settantamila/00) sono stati incassati dalla con le n. 14 Parte_1
(quattordici) proposte di acquisto
€ 20.000,00 (ventimila/00) sono stati incassati dalla dal preliminare stipulato Parte_1
per l'appartamento identificato con l'interno 1;
€ 19.800,00 (diciannovemilaottocento) sono stati versati alla dal Promittente Parte_1
acquirente dell'Int. 11 quale IVA come per legge, come da fattura n. 1 del 06/05/2014;
Quanto alla rimanente somma di € 495.000,00 (quattrocentoventicinquemila/00) oltre IVA come per legge, verranno così ripartiti:
€395.000,00 (trecentonovantacinquemila/00) + IVA saranno pagati attraverso la cessione alla dell'appartamento Int. 17 al Terzo Piano oltre a un posto auto, cantina e box Parte_1
auto;
€100.000,00 (centomila/00) + IVA alla fine dei lavori e stipula degli atti notarili. Tutto ciò pattuito ed accettato fra le Parti”. […]
Con lettera raccomandata dell'8.6.2015, ha eccepito a la Controparte_1 Parte_1
nullità e inefficacia del contratto stipulato con scrittura privata del 24.6.2014, per le suindicate ragioni, concernenti la carenza dei requisiti rescritti per lo svolgimento dell'attività
d'intermediazione immobiliare (documento n. 32 convenuta).
Si rileva che non è stata fornita la prova circa le obbligazioni assunte con i precitati contratti: nulla
è stato dimostrato per quanto attiene la realizzazione di edifici sul terreno indicato nell'atto di citazione, né l'inerente attività di progettazione edilizia da parte di alcun soggetto, e neppure è stato allegato o documentato che Immobil Consul 92 S.r.l. sia stata iscritta nell'apposito albo istituito presso la Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura (L. 3.2.1989, n. 39; art. 40 L.
12.12.2002, n. 273; art. 1764 c.c.) per poter esercitare l'attività d'intermediazione immobiliare, anche occasionalmente.
Per conseguenza, vanno respinte le domande proposte dalle parti in via principale volte a conseguire la pronuncia di validità ed efficacia del contratti, previa qualificazione della natura delle obbligazioni ivi indicate, trattandosi di domande per le quali si rileva il difetto ad agire, consistente nella situazione giuridica subiettiva di vantaggio sostanziale il cui riconoscimento viene posto ad oggetto della pretesa fatta valere, essendo stato chiarito che: “L'interesse ad agire deve essere concreto ed attuale e richiede non solo l'accertamento di una situazione giuridica, ma anche che la parte prospetti l'esigenza di ottenere un risultato utile giuridicamente apprezzabile e non 21
conseguibile senza l'intervento del giudice, poiché il processo non può essere utilizzato solo in previsione di possibili effetti futuri pregiudizievoli per l'attore, senza che siano ammissibili questioni d'interpretazioni di norme, se non in via incidentale e strumentale alla pronuncia sulla domanda principale di tutela del diritto ed alla prospettazione del risultato utile e concreto che la parte in tal modo intende perseguire.” (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 2057 del 24.1.2019, ivi, Rv.
652254-01; conf. Cass., Sez. L, sentenza n. 6749 del 4.5.2012; Cass., Sez. 2 civ., ordinanza n.
12733 del 9.5.2024).
Passando all'esame delle reciproche domande subordinate di risoluzione del contratto concluso con scrittura privata del 24.6.2014, va considerato il principio secondo cui: “Quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione dello stesso, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, sono tuttavia, in considerazione delle premesse contrastanti, dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale.” (Cass., Sez. VI – 2 civ., ordinanza n. 19706 del 21.9.2020,
C.E.D. Corte di Cassazione, RV 658794-01; conf. Cass., Sez. 3 civ., sentenze n. 767 del 19.1.2016
e n. 26907 del 19.12.2014) ed è stato affermato: “Nei contratti con prestazioni corrispettive non è consentito al giudice del merito, in caso di inadempienze reciproche, di pronunciare la risoluzione, ai sensi dell'art. 1453 cod. civ., o di ritenere la legittimità del rifiuto di adempiere, a norma dell'art. 1460 cod. civ., in favore di entrambe le parti, in quanto la valutazione della colpa dell'inadempimento ha carattere unitario, dovendo lo stesso addebitarsi esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento prevalente, abbia alterato il nesso di interdipendenza che lega le obbligazioni assunte mediante il contratto e perciò dato causa al giustificato inadempimento dell'altra parte.” (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 14648 dell'11.6.2013, ivi, Rv.
626586-01; conf. Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 20614 del 24.9.2009; Cass., Sez. 2 civ., sentenza n.
13840 del 9.6.2010; Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 16637 del 3.7.2013; Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 3455 del 12.2.2020).
Nella specie, la valutazione comparativa dei rispettivi inadempimenti induce a ritenere di maggiore rilievo e causa determinante per l'alterazione del sinallagma contrattuale, l'inadempimento di che, in base ai contratti stipulati dalle parti, avrebbe dovuto progettare gli Parte_1 CP_1
edifici e realizzarli congiuntamente alla società convenuta;
questa obbligazione principale rappresentava il fulcro dell'intero assetto negoziale e costituiva il presupposto per realizzare l'interesse delle parti. 22
Immobil Consul 92 S.r.l. non ha fornito alcuna prova dell'avvenuto adempimento di tali obbligazioni, essendosi limitata a generiche affermazioni controverse, rimaste prive di alcun concreto riscontro.
Si rileva che le diverse proposte di acquisto di unità immobiliari, che avrebbero costituito gli edifici dei quali era stata programmata, ma in alcun modo realizzata, l'edificazione sono state formulate da
, e con scritture private datate, Persona_5 Persona_6 Persona_7 rispettivamente 27.9.2013, 14.10.2013 e 24.4.2014, redatte su carta intestata d' Parte_1
e ciascuna indica che l'immobile che ne costituisce oggetto è in corso di costruzione e attesta
[...] il versamento a quest'ultima della somma di euro 5.000, tramite bonifico bancario e a titolo di deposito cauzionale, somma destinata a diventare caparra confirmatoria alla stipulazione del contratto preliminare di compravendita (documenti n. 14, 15 e 16 di parte convenuta).
In altre scrittura private, ciascuna intitolata “Contratto preliminare di compravendita di cosa futura”, stipulati da con terzi (documenti dal n. 17 al n. 27 di parte convenuta), non Controparte_1
è stata menzionata né il ruolo svolto dalla medesima e le unità immobiliari Parte_1
che ne hanno costituito oggetto sono state descritte come facenti parte di un complesso immobiliare in corso di edificazione, sito in Roma, località Torrino Mezzocammino, Via Marino Marini s.n.c.
Non è stata in alcun modo provata l'effettiva esecuzione delle opere edilizie da parte della società attrice e i contratti appena indicati sono affetti da nullità, in mancanza della realizzazione del bene immobile che ne ha costituito oggetto, ex art. 1472 c.c..
Ne discende che il mancato adempimento delle obbligazioni contrattuali, e in particolare dell'obbligazione principale, da essa assunte si configura come un grave inadempimento, imputabile a ai sensi dell'art. 1218 c.c. e dell'art. 1256 c.c., e di non scarsa Parte_1 importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c., avuto riguardo all'interesse dell'altro contraente.
Va pertanto dichiarata la risoluzione del contratto stipulato tra le parti in data 24.6.2014.
Venuto meno il vincolo negoziale, l'art. 1458 c.c., ciascun contraente è obbligato a restituire la prestazione ricevuta dall'altro, ma, nella specie, non è stata fornita prova del versamento di alcuna somma di denaro tra le parti.
In particolare, nel contratto del 24.6.2014, circa il corrispettivo pattuito a favore d' Parte_1 per l'attività di coedificazione e vendita degli immobili da costruiti, si legge:
[...]
“Quanto ad € 90.000,00 (novantamila/00) oltre IVA come per legge, dopo la stipula dei preliminari di compravendita con i 14 (quattordici) Promittenti Acquirenti con la e che il sig. CP_3
ha a tutt'oggi già stipulato e più precisamente: Parte_2
€ 70.000,00 (settantamila/00) sono stati incassati dalla con le n. 14 Parte_1
(quattordici) proposte di acquisto;
23
€ 20.000,00 (entimila/00) sono stati incassati dalla dal preliminare stipulato Parte_1
per l'appartamento identificato con l'interno 1;
€ 19.800,00 (diciannovemilaottocento) sono stati versati alla dal Promittente Parte_1 acquirente dell'Int. 11 quale IVA come per legge, come da fattura n. 1 del 06/05/2014.”
In proposito, si rileva che oltre a non essere stata fornita alcuna prova del pagamento delle somme di denaro indicate nel testo appena citato, le stesse non sono state versate nell'ambito del rapporto contrattuale tra le parti per cui è causa;
al contrario, emerge che i pagamenti sono stati effettuati da soggetti terzi, estranei a questo contratto, e pertanto non può essere disposta la restituzione di tali importi tra le parti.
Analoghe considerazioni valgono circa le domande riconvenzionali formulate dalla parte convenuta, con le quali è stata invocata la condanna d' a pagare la somma di € Parte_1
109.800, percepita incamerando importi versati da promissari acquirenti oltre la somma di €
1.015,00 pretesa nei confronti di Controparte_4
E' parimenti infondata la domanda “di risarcimento dei danni conseguenti alla illegittima attività di sviamento della clientela, da determinarsi nella somma di €.100.000,00 o in quella diversa somma da determinarsi, se del caso, in via equitativa.”
La parte convenuta ha paventato un danno ipotetico e non ha allegato o provato alcun fatto costitutivo della domanda risarcitoria;
al riguardo, si osserva che non è sufficiente la prova dell'inadempimento dell'obbligato, ma deve essere anche provato il pregiudizio effettivo e reale incidente sulla sfera patrimoniale del danneggiato e la sua entità (Cass., Sez. 3 civ., sentenza n.
24632 del 3.12.2015; Cass., Sez. 6-2, ordinanza n. 5613 del 8.3.2018; Cass., Sez. 3 civ., ordinanza n. 29486 del 15.11.2024).
La parziale soccombenza reciproca delle parti comporta la compensazione delle spese processuali nella misura di due terzi e la condanna d' a rifondere alla controparte un terzo Parte_1
delle spese processuali, che, nella misura dovuta, si liquida come in dispositivo in base al D.M.
55/2024, aggiornato al D.M. 147/2022, secondo i valori medi dello scaglio fino a € 520.000 e in base al valore minimo dell'attività istruttoria, di natura documentale.

P.Q.M.


Il Tribunale definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza e domanda, eccezione e deduzione, così provvede: dichiara la risoluzione per inadempimento di del contratto stipulato dalle parti Parte_1
con scrittura privata del 24.6.2014, modificativa dell'altra in data 18.12.2023; rigetta ogni altra domanda;
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condanna in persona del legale rappresentante, a rifondere a Parte_1 Controparte_3 un terzo delle spese processuali, che, in questa misura, liquida in € 5.780,00 (1.200 fase di studio,
780 fase introduttiva, 1.750 fase di trattazione e istruttoria, 2.050 fase decisoria), oltre I.v.a, C.p.a. e rimborso spese generali come per legge.
Roma, 16.6.2025
Il Giudice
NI AE