TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE XIII CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA N. 24170/2023
TRA
Parte_1
RICORRENTE
E
Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 27/03/2025 innanzi al giudice unico dott. Arianna Chiarentin, sono comparsi:
Per l'avv. ALEMANI Parte_1
GIACOMO MENOTTI MARCO, oggi sostituito dall'avv. NELLA CRISTIANA BUONAROSA. Per l'avv. CIOFFI RICCARDO. Controparte_1
E' altresì presente per la pratica forense il dr. Persona_1
Il Giudice invita le parti alla discussione orale, all'esito della quale pronuncia l'allegata sentenza, dando lettura del dispositivo e della motivazione.
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
1

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, XIII Sez. Civile in persona del Giudice Monocratico Dott.ssa Arianna
Chiarentin, ex art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa promossa
DA
C.F. ), con il Parte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. ALEMANI GIACOMO MENOTTI MARCO, elettivamente domiciliata in VIA ALBRICCI 8 MILANO, presso il difensore avv. ALEMANI GIACOMO MENOTTI MARCO
RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CIOFFI Controparte_1 C.F._1
RICCARDO, elettivamente domiciliato in CORSO ROMA, 11/A, COLOGNO MONZESE, presso il difensore avv. CIOFFI RICCARDO
RESISTENTE
CONCLUSIONI: le parti, a seguito di discussione orale, hanno concluso come in atti.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione ritualmente notificato in data 2 maggio 2023 Controparte_2 quale società che gestisce il Fondo Comune di Investimento Immobiliare etico di tipo chiuso denominato “Housig Sociale Cascina Merlata”, proprietaria dell'immobile sito in Milano, Via
2 Pier Paolo Pasolini n. 19, Edificio C, con annessa cantina di pertinenza e box auto conveniva in giudizio ed esponeva: di avergli concesso in locazione ad uso Controparte_1
abitativo tale immobile con contratto registrato in data 29 marzo 2017 per la durata di quattro anni, con decorrenza dal 15 febbraio 2017 e tacitamente rinnovabile per altri quattro anni, alla prima scadenza contrattuale (cfr. doc. 1); che a garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto il conduttore corrispondeva- a mezzo di assegno circolare a titolo di deposito cauzionale- l'importo di € 1.679,16, fatta salva la corresponsione dell'interesse legale su tale somma su base annuale (cfr. doc. 1, art. 3.6- pag. 3); che era previsto contrattualmente che fossero a carico del conduttore gli oneri accessori relativi alle parti comuni alle altre unità immobiliari facenti parte del complesso e che dovessero essere corrisposti in rate mensili anticipate (cfr. doc. 1 pagg. 2-3); che il conduttore si era reso moroso nel pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori maturando un debito quantificato – alla data dell'intimazione – in € 5.805,34 complessivi (cfr. docc. 2-3); che il conduttore aveva violato il regolamento condominiale, motivo per cui era stato sanzionato per un importo complessivo di € 1.700,00 (cfr. doc. 4).
Tanto premesso, la società chiedeva, dichiarando nello stesso atto di Controparte_2 intimazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 9 del contratto di locazione, la convalida dello sfratto e l'emissione del decreto ingiuntivo per la somma di €
5.805,34 maturata a titolo di canoni e oneri accessori, oltre a quella di € 1.700,00 per la violazione del regolamento condominiale.
Si costituiva che si opponeva alla convalida eccependo, in via Controparte_1
preliminare, l'inesistenza della morosità dedotta da parte attrice eccependo di aver sempre corrisposto il canone di locazione, compresi gli aggiornamenti Istat ed il saldo integrale dei canoni arretrati che erano già stati oggetto di transazione sottoscritta in data 26 ottobre 2021
(cfr. docc. 2-3-4); rilevava, altresì, di non mai aver ricevuto, prima del presente giudizio, alcuna raccomandata di messa in mora, che l'estratto conto allegato risultava generico e poco chiaro;
infine, contestava la richiesta di pagamento delle sanzioni irrogate per le violazioni del regolamento condominiale, che venivano notificate solo in data 5 maggio 2023, precludendogli la possibilità di contestarle (cfr. doc. 5).
All'udienza del 23 ottobre 2023 parte intimante insisteva per la convalida dello sfratto e per
3 l'emissione del decreto ingiuntivo, mentre parte intimata si opponeva;
il Giudice, disposto il mutamento del rito, concedeva i termini per le memorie integrative.
In data 29 novembre 2023 depositava memoria integrativa precisando: Controparte_2 che alla data del 5 novembre 2023 il conduttore risultava moroso per l'importo di € 4.982,46 per canoni di locazione ed oneri accessori e di € 1.716,89 a titolo di sanzioni per le tre violazioni al regolamento condominiale (cfr. doc. 6); che gli estratti conto bancari prodotti dall'intimato erano incompleti (a titolo esemplificativo, non era stato saldato l'avviso di pagamento n. 231-V2-A2-000001 del 02.01.2023 avente ad oggetto il canone di locazione, oneri accessori e bollo, per una somma complessiva di € 875,96); che già nell'anno 2021 l'intimato si era reso moroso, costringendo parte attrice ad agire in giudizio con intimazione di sfratto, conclusosi con una scrittura privata in cui concordavano un piano di rientro che il sig. non dimostrava di aver adempiuto;
che l'intimato aveva più volte violato l'art. 5 CP_1
del regolamento condominiale, motivo per cui gli erano state irrogate sanzioni;
insisteva, dunque, per la risoluzione del contratto di locazione ex art. 1456 c.c. o, in subordine, ex art. 1453 c.c. e per la condanna del conduttore al pagamento della somma complessiva di €
4.982,46 per canoni e oneri accessori, oltre ad € 1.716,89 a titolo di sanzioni per le violazioni del regolamento condominiale.
In data 10 gennaio 2024 depositava memoria integrativa con la quale Controparte_1
precisava: che in data 19 ottobre 2023 riceveva un'e-mail contenente gli avvisi di pagamento che non aveva adempiuto (cfr. all. 1); che dalla morosità richiesta da controparte doveva dedursi l'importo di € 1.700,00, riferito alle asserite violazioni del regolamento condominiale in quanto lo stesso non poteva essere richiesto in tale giudizio;
che, in ogni caso, il non aveva impedito ad altri soggetti non autorizzati di parcheggiare nel posto CP_3
auto riservato al e che questa situazione si era protratta per oltre tre mesi;
che con CP_1 riferimento ai canoni relativi al periodo 2021 – 2022 e fino a quello di gennaio 2023 gli avvisi di pagamento erano della somma di € 870,00 mensili, mentre il sig. versava CP_1
sempre la cifra di € 900,00 mensili, risultando ogni mese a credito di circa € 30,00 in favore dell'intimante, il quale non aveva mai decurtato queste somme versate in eccedenza;
che il conduttore, per il mese di febbraio 2023, doveva pagare un canone mensile di € 965,00, in luogo della maggiore somma di € 2.596,65 richiesta da controparte;
che il sig. CP_1
4 dopo aver ricevuto il prospetto, eseguiva un bonifico in favore di Controparte_2
dell'importo di € 2.891,99 (cfr. All. 4 di All. 1c); che, nel mese di gennaio 2023, il conduttore aveva eseguito un pagamento di € 654,71 (cfr. All. 10 di All. 1c) e che la morosità non persisteva in quanto lo stesso aveva sempre provveduto al pagamento di canoni e spese accessorie (cfr. All. 1c); dunque, in via preliminare, parte conduttrice chiedeva stralciarsi da tale giudizio la richiesta di pagamento per le sanzioni condominiali;
nel merito, chiedeva di rigettare l'intimazione di sfratto e le richieste di pagamento dei canoni ed oneri accessori e in via subordinata dedursi tutti i pagamenti eseguiti dal in favore di CP_1 CP_2 che non erano stati conteggiati conteggiati.
[...]
La causa è stata istruita mediante C.T.U. contabile, all'esito della quale sono stati dati termini per note finali.
Occorre in premessa ricordare che, per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, il
Giudice, nel motivare "concisamente" la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. cpc, non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle sole questioni, di fatto e di diritto, considerate rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata. Ne consegue che quelle residue, non trattate in modo esplicito, non devono essere ritenute come "omesse", per effetto di "error in procedendo", ben potendo esse risultare assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato. Alla luce di quanto appena ricordato, si deve quindi precisare che la trattazione sarà in questa sede limitata all'approfondimento delle sole questioni rilevanti e dirimenti ai fini del decidere, ritenendosi quindi assorbite tutte le altre eccezioni e questioni. Ciò in applicazione del principio della cosiddetta 'ragione più liquida' desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., ulteriormente valorizzato e confermato dalla Suprema Corte (Cass. Civ. SSUU sentenza n.
24883/2008; Cass. Civ. n. 26242/2014 e Cass. Civ. n. 9936/2014).
La domanda della parte ricorrente è fondata nei limiti che si andranno qui di seguito ad esporre.
Il contratto di locazione in essere tra le parti e debitamente registrato contiene all'art.

9.1 la clausola risolutiva espressa che prevede, al punto III) che il mancato pagamento puntuale del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza costituirà motivo di risoluzione del contratto.
5 Quanto alla scadenza, l'art.

3.2 del citato contratto prevede che il pagamento debba avvenire in rate mensili anticipate “aventi scadenza il primo giorno del mese di riferimento”.
La difesa della parte locatrice ha dichiarato di volersi avvalere di tale clausola nell'atto di intimazione di sfratto, ritualmente notificato a in data 2 maggio 2023. Controparte_1
La giurisprudenza, interpretando l'art. 1456 c.c., concordemente ha ritenuto che la clausola risolutiva espressa esenti il contraente dalla necessità di provare la gravità dell'inadempimento, perché tale gravità è stata anticipatamente e concordemente valutata dalle parti, né potendo essere in alcun modo sindacata dal giudice.
Ma anche sotto il profilo della domanda ex art. 1453 c.c. – che per completezza si vuole esaminare - deve osservarsi che non risulta essere stato effettuato più alcun pagamento dal febbraio 2024.
Al riguardo, è noto che “in tema di locazione di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul "quantum", abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli artt. 5 e 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392” (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 23257 del
18/11/2010).
E ancora “In tema di locazione di immobili, con riferimento all'inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l'articolo 5 della legge 27luglio 1978 n.392 il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 cod. civ., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento, che come tale non consente al giudice del merito di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell'inadempimento” (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 8628 del
12/04/2006).
La valutazione dell'inadempimento contrattuale del conduttore deve CP_1
necessariamente tenere conto del ritardo con il quale sono stati corrisposti i canoni oggetto dell'intimazione di sfratto.
Allo stesso tempo non si può non tenere conto del mancato pagamento di molti dei canoni maturati in pendenza del presente giudizio.
6 Trattandosi di contratto ad esecuzione continuata, deve infatti valutarsi il comportamento complessivo del debitore nello svolgimento del contratto, valutazione che non può ignorare nemmeno i reiterati pregressi ritardi della conduttore nel pagamento del canoni di locazione maturati precedentemente all'instaurazione del presente giudizio, che ha costretto la parte locatrice ad azionare già un precedente procedimento di sfratto per morosità nel 2021, definito con transazione (cfr. doc. 4 intimato).
Trattasi di condotta caratterizzata, dunque, sin dal 2021 da costanti ritardi nei pagamenti del canone.
L'inadempimento successivo alla domanda può consistere nella persistenza durante il processo dell'inadempimento originario posto a fondamento della richiesta di risoluzione del contratto, ovvero nell'omesso adempimento di obbligazioni ulteriori.
Sulla protrazione dell'inadempimento originario nei contratti di durata, è stato costantemente affermato - con enunciazione che va anche in quest'occasione confermata - che “l'indagine sull'importanza dell'inadempimento, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ. (alla cui stregua va apprezzato l'inadempimento del conduttore nelle locazioni non abitative), deve essere unitaria, in relazione al complessivo comportamento del debitore, desumibile dalla durata della mora e dall'eventuale suo protrarsi in corso di causa,..., con la conseguenza che anche un inadempimento iniziale di scarso rilievo può successivamente evidenziarsi come grave, per la sua durata e persistenza, malgrado il ricorso del creditore alle vie giudiziarie" (Cass., 8 marzo 1988, n. 2346); e che “ai fini della determinazione della gravità dell'inadempimento, quale presupposto essenziale per la risoluzione del contratto a norma dell'art. 1455 c.c., deve effettuarsi un'indagine unitaria coinvolgente tutto il comportamento del debitore, desumibile dalla durata della mora e dal suo eventuale protrarsi, nonché una valutazione oggettiva della ritardata o mancata prestazione con riferimento all'interesse dell'altra parte all'esatto adempimento” (cfr., per tutte, Cass., n. 2879 del 1989).
Quanto agli inadempimenti successivi a quelli oggetto della domanda di risoluzione del contratto per morosità, ha affermato ancora la Corte che “La rilevanza del comportamento successivo dell'inadempiente assume a fortiori rilievo se non siano adempiute le obbligazioni ulteriori che vengano a scadenza dopo la proposizione della domanda, in pendenza del processo. Si è in particolare affermato che l'art. 1453, comma 3, c.c., non introduce per il convenuto un divieto assoluto di adempimento dopo la proposizione della domanda di risoluzione, ma si limita a sancire l'inefficacia
7 di un adempimento tardivo a sanare o a diminuire le conseguenze del pregresso inadempimento posto a base della domanda, sull'implicito presupposto che questo sia sussistente e che, quindi, il creditore non abbia più interesse all'adempimento. Ne consegue che in ordine alle obbligazioni non ancora scadute al momento della proposizione della domanda il comportamento del debitore non è ancora suscettibile di valutazione in termini di adempimento o di inadempimento e che, permanendo relativamente ad esse
l'obbligo del debitore di adempierle e del creditore di accettarle, l'eventuale inadempienza del primo, intervenuta in corso di causa, va anch'essa considerata e valutata d'al giudice ai fini della domanda di risoluzione” (così Cass., 28 febbraio 1987, n 2145; e v. anche Cass., 4 settembre 1991, n. 4358)".
Va ancora precisato che nei contratti di durata, nei quali, come avviene per il caso della locazione, il contraente che abbia domandato la risoluzione del contratto non è posto in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non viene evidentemente meno il suo interesse all'adempimento da parte del contraente inadempiente.
In conclusione, se il ritardo nel pagamento dei canoni di locazione oggetto dell'intimazione di sfratto, di per sé, poteva – se non vi fosse stata una clausola risolutiva espressa che, invece, in questa sede viene invocata -in astratto non costituire inadempimento idoneo a fondare una pronuncia di risoluzione del contratto di locazione, a norma del combinato disposto degli artt. 1453 e 1455 c.c., tale condotta della conduttrice assume un peso diverso e decisivo sull'economia complessiva del contratto di locazione, tale da determinare uno squilibrio del sinallagma contrattuale che giustifica la pronuncia di risoluzione del contratto, in relazione al successivo mancato pagamento dei canoni maturati durante tutto il corso del rapporto.
Tanto meno ricorrono i presupposti per escludere la colpevolezza dell'inadempimento, avendo il conduttore, nonostante la locatrice avesse intimato sfratto per morosità, omesso di dimostrare di avere corrisposto i canoni di locazione maturati dal febbraio 2024.
Ciò premesso, dall'esame del contenuto della c.t.u. contabile, alle cui conclusioni ci si riporta in quanto adeguatamente motivata e priva di vizi logici, emerge in particolare dal “punto n. 2 del quesito” che “molti pagamenti non riportano l'indicazione del periodo” e che molti di questi sono stati effettuati “decorsi 20 giorni dalla scadenza” (cfr. pag. 12 e 13 relazione peritale, da cui emerge, ad esempio, che il canone di locazione di gennaio 2024 è stato effettuato in data 2 febbraio 2024).
8 Tale ritardo emerge altresì dalle ricevute di pagamento affitto prodotte dalla stessa difesa del conduttore in allegato alla comparsa di costituzione del 3 luglio 2023, dove emerge, ad esempio, che il canone di maggio 2023 è stato pagato con bonifico del 26 maggio 2023.
Per quanto sopra esposto, va accolta la domanda di risoluzione del contratto di locazione proposta dalla locatrice intimante, con condanna del resistente al rilascio dell'immobile sito a
Milano, Via Pier Paolo Pasolini n. 19.
La data del rilascio, a norma del disposto dell'art. 56 L. 392/87, viene fissata al 30 aprile 2025.
Quanto alla domanda di condanna del resistente al pagamento degli importi insoluti, deve osservarsi che il ct.u. ha concluso – dando conto della documentazione attraverso cui è pervenuta a tale esito - che il credito del Fondo, alla data di svolgimento delle attività peritali,
è pari ad € 3.405,13 per canoni di locazione ed oneri accessori, oltre € 1.698,95 per le violazioni al regolamento condominiale.
La difesa della locatrice ha precisato che l'ammontare riconosciuto dal CTU riguarda la morosità accumulata dal conduttore alla data delle operazioni peritali e che il sta CP_1 continuando a non corrispondere i canoni di locazione ed oneri accessori maturati dopo quella data, come da estratto conto aggiornato al 10.02.2025 che ha depositato sub doc. 15, per l'importo complessivo (comprensivo delle violazioni del regolamento condominiale) di €
9.736,63, importo non specificamente contestato dalla difesa del resistente.
Al riguardo, ritiene il Tribunale che di tale importo sia dovuta la minor somma di € 8.037,68
(9.736,63 – 1.698,95), non potendosi applicare alcuna sanzione per le infrazioni al regolamento condominiale in assenza di una delibera assembleare, giusta il disposto dell'art. 70 disp. att.
c.c.
Sul punto, giova rammentare che il creditore che agisce giudizialmente per ottenere la condanna del debitore al pagamento di una somma non corrisposta entro i termini convenuti, dovrà allegare e dimostrare l'esistenza della fonte del rapporto obbligatorio e allegare l'inadempimento del debitore.
Sarà quest'ultimo, invece, a dover dimostrare di aver eseguito esattamente la prestazione dovuta. Ciò in ossequio alle tradizionali regole che, più in generale, presiedono all'onere della prova nel settore della responsabilità contrattuale, come cristallizzate ormai da tempo nei principi scolpiti nella decisione della Corte di Cassazione a Sezioni Unite, 30 ottobre 2001, n.
9 13533. In tale nota pronuncia si è affermato che “il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarci-mento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”.
Non avendo la difesa di assolto all'onere di dimostrare tale Controparte_1
pagamento, segue la condanna di quest'ultimo al versamento a favore di Controparte_2
della somma di € 8.037,68, oltre interessi di mora dalle singole scadenza al saldo.
La statuizione in punto spese processuali, comprese quelle della c.t.u., segue il principio della soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, in funzione di giudice unico, così provvede:

1. dichiara risolto per inadempimento di il contratto di locazione Controparte_1 intercorso con la parte intimante e relativo all'immobile sito in Milano, Via Pier Paolo
Pasolini n. 19;

2. condanna al rilascio dell'unità locata e fissa per l'esecuzione del Controparte_1
rilascio, ex art. 56 L. 392/78, la data del 30 aprile 2025;

3. condanna al versamento a favore di della Controparte_1 Controparte_2 somma di € 8.037,68, oltre interessi di mora dalle singole scadenze al saldo;

4. pone la c.t.u. definitivamente a carico di;
Controparte_1

5. condanna a rifondere a il pagamento delle Controparte_1 Controparte_2 spese di lite, che si liquidano in € 145,50 per spese ed € 5.077,00 per compensi, oltre
15% spese generali ed accessori di legge.

Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale, per l'immediato deposito in cancelleria.
Milano, lì 27/03/2025
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
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