REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
SEZIONE OTTAVA CIVILE

in composizione monocratica, in persona del dott. Andrea De Magistris, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 22478 /2022 di R.G. promosso da
(CF. ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ), con il patrocinio dell'avv. Elena PISANI C.F._2
PARTE ATTRICE contro

(C.F. ) in TORINO, in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'Amministratore pro tempore Alessandro Rag. , con il patrocinio dell'Avv. Riccardo CP_2
Corleone
PARTE CONVENUTA
Oggetto: impugnazione delibera assembleare
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attrice:
Reietta ogni avversaria istanza, deduzione e conclusione,
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Torino, in accoglimento dei motivi suesposti
Nel merito e in via principale: - dichiarare nulla, annullabile ed invalida e quindi annullare la delibera assembleare 26.7.2022, di ratifica del verbale assembleare del 28.3.2022 in quanto quest'ultimo è stato già dichiarato nullo in sede di mediazione (e pertanto non è mai formalmente esistito) con titolo esecutivo, con particolare attenzione ai punti 1 e 2.
- dichiarare nulla, annullabile invalida per eccesso di potere la delibera la delibera assembleare 26.7.2022, in quanto
l'assemblea si è limitata a reiterare quanto deciso nelle precedenti deliberazioni già impugnate dagli attori ex art. 1137
c.c., ed il comportamento tenuto dal è volto ad eludere la definizione del giudizio già pendente, innanzi al CP_1
Tribunale di Torino, dott.ssa Vigone, avente RG. 8330/2022.
In via subordinata: - dichiarare invalida per eccesso di potere la delibera la delibera assembleare 26.7.2022, in quanto l'assemblea si è limitata a reiterare quanto deciso nelle precedenti deliberazioni già impugnate dagli attori ex art. 1137 c.c., ed il comportamento tenuto dal è volto ad eludere la definizione del giudizio già pendente, innanzi CP_1 al Tribunale di Torino, dott.ssa Vigone, avente RG. 8330/2022.
- nella malaugurata e non creduta ipotesi in cui l'Ill.mo Giudice ritenga valida la ratifica dei punti 1 e 2 dell'ordine del giorno dell'assemblea del 26.7.2022, dichiarare nulla, annullabile ed invalida e quindi annullare, per contrasto violazione dei principi di correttezza e buonafede nei confronti dei coniugi i quali installavano la veranda mobile Parte_3 estate-inverno a seguito di autorizzazione del condominio con delibera del 23.11.2015 (doc. 12).
In via ulteriormente subordinata: Nella malaugurata e non creduta ipotesi in cui l'Ill.mo Giudice ritenga valida la ratifica del punto 2 dell'ordine del giorno dell'assemblea del 26.7.2022 (doc. 22), condannare il al CP_1 risarcimento dei danni tutti patiti dagli odierni attori in caso di rimozione della veranda mobile estate-inverno, pari ad €
9.790,00 (doc. 30), preso atto che è stata installata a seguito di autorizzazione del 23.11.2015. CP_3
Per parte convenuta:
Voglia l'Ill.mo Giudice,
- Rejectis adversis
- In via preliminare, dichiarare la litispendenza ex art. 39 cpc alla luce del giudizio precedentemente incardinato dagli attori avente connessione soggettiva, oggettiva e medesima causa petendi con RG. 8330/2022;
- Nel merito, rigettare tutte le domande promosse dai signori e nei confronti della convenuta in Pt_1 Parte_2 quanto infondate in fatto e in diritto per i motivi esposti in premessa;

- Valutare il comportamento processuale dell'attore ex art. 96 c.p.c. e condannarlo al risarcimento dei danni da lite temeraria cagionati al che si chiede vengano quantificati in via equitativa negli Controparte_4 importi ritenuti di giustizia.
- ordinare agli attori di liberare lo spazio comune dell'edificio indebitamente occupato e di consentirne l'accesso agli altri condomini.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione del 17.11.2022, notificato in pari data, gli attori hanno convenuto in giudizio il rappresentando di essere proprietari di unità immobiliare nel complesso edilizio di Torino, CP_1
facente parte del relativo Condominio. I coniugi e hanno esposto Controparte_1 Pt_1 Parte_2 quanto segue.
L'accesso al loro appartamento è costituito da un terrazzo di cui il regolamento condominiale non specifica la titolarità. Il regolamento, infatti, all'art. 2 enumera le parti comuni e inalienabili senza menzionare i “terrazzi”, i quali sarebbero disciplinati dal solo art. 6 del regolamento, secondo cui “la manutenzione dei terrazzi è assegnata ai singoli proprietari che li hanno in uso”. Il terrazzo di accesso all'appartamento risulta diviso dal pianerottolo da una vetrata, con porta a vetri le cui chiavi sono in possesso degli odierni attori. Il 15.6.2021 l'Assemblea di Condominio, su richiesta della proprietà aveva incaricato Per_1
l'Amministratore di “far redigere parere legale circa la natura condominiale o privata dei pianerottoli, terrazzi (su vano scale), affacci e individuazione dei medesimi”.
Dal verbale della successiva assemblea tenutasi del 21.12.2021 trasmesso ai coniugi emergeva che:
- il parere legale reso dall'avv. Corleone non era stato riportato per iscritto nel verbale né allegato allo stesso, ma era stato solo riferito oralmente all'assemblea;
- la delibera sull'accertamento della natura condominiale dei terrazzi non risultava dall'ordine del giorno riportato nell'avviso di convocazione;

- la delibera assunta non rispettava il quorum partecipativo di maggioranza;

- nel verbale risultava omessa, inoltre, l'indicazione delle proposte della dott.ssa all'o.d.g. Pt_1 nonché la contestazione mossa dalla stessa per l'omissione in sede di assemblea;

- nell'ordine del giorno era omessa, infine, ogni indicazione sulla delibera in merito allo sgombero del terrazzo in uso ai coniugi.
Riscontrati tali e tanti profili di invalidità, gli attori hanno promosso la mediazione ai fini dell'avveramento della condizione di procedibilità. All'incontro di mediazione tenutosi il 28.3.2022, il non si è presentato, così i coniugi hanno proceduto all'impugnazione della delibera del CP_1
21.12.2021 innanzi al Tribunale di Torino (RG 8330/2022, dr. Carbone).
In data 23.4.2022 l'ing. ha ricevuto la raccomandata con il verbale dell'assemblea Parte_2 condominiale riunitasi il 28.3.2022, della quale non aveva ricevuto la convocazione. Nel verbale si dava atto che la delibera del 21.12.2022 era stata adottata in difetto di quorum e dunque si revocava e si sostituiva la deliberazione invalida con una nuova delibera. Quest'ultima confermava l'accertamento della comune titolarità dei terrazzi e, inoltre, ordinava la rimozione della “veranda morbida estate- inverno” già autorizzata con verbale assembleare del 23.11.2015 e installata dagli attori, a loro spese, per l'importo di euro 9.790,00.
Anche la delibera assembleare del 28.3.2022 veniva impugnata e, nel corso della mediazione ritualmente instaurata dagli attori, l'amministratore, mandatario del condominio, riconosceva l'invalidità della delibera dal momento che i coniugi non erano stati convocati.
In data 26.7.2022 si teneva una nuova assemblea condominiale: al punto 2 dell'o.d.g. si riporta “ratifica -
(Punto inserito come da verbale ass. ord. riscaldamento del 21/12/2021) Delibera in merito ad apposizione tenda Rif. Campanale / Panero in riferimento a quanto deliberato nell'anno 2015 punto
Nr. 6 O.d.G. nel punto Varie ed eventuali: deliberazione in merito”. Il Condominio, con la delibera del
26.7.2022 ha sostituito la precedente delibera dichiarata formalmente invalida con altra delibera senza alcun contenuto novativo di quest'ultima.
Dunque, gli attori hanno impugnato la delibera del 26.7.2022 asserendo che: - il verbale si risolve in una mera ratifica di quanto già dichiarato nullo in sede di mediazione e tale nullità non sarebbe soggetta a convalida;

- il verbale è invalido per eccesso di potere, essendosi l'assemblea limitata ad una reiterazione della delibera al solo fine di eludere la definizione del procedimento già pendente;

- il si è reso responsabile per violazione del canone di buona fede nei confronti degli CP_1 odierni attori, i quali avevano installato la veranda facendo affidamento sull'autorizzazione concessa nella delibera del 2015;
- l'illegittimità della delibera nella parte in cui ordina la consegna delle chiavi agli altri condòmini.
La parte attrice ha dunque adìto il Tribunale al fine di ottenere una pronuncia di nullità/annullabilità della delibera impugnata, rassegnando le conclusioni riportate in epigrafe.
Il si è costituito a mezzo dell'amministratore Rag. depositando CP_1 Controparte_5 comparsa di costituzione e risposta rilevando, in via preliminare, che pende dinanzi al Tribunale identica causa per l'impugnazione di una delibera condominiale. Nel merito, il convenuto evidenzia che gli attori hanno occupato con arredi il terrazzo di proprietà comune inibendo l'utilizzo agli altri condomini e sottolinea altresì che hanno installato una tenda che limita la possibilità per la proprietà
– il quale su tale spazio ha la finestra della cucina - di godere di luce ed aria. Il condominio Per_1 aggiunge poi che la contitolarità dei terrazzi non è contestata nemmeno dagli attori, i quali a partire dal dicembre del 2021 avrebbero manifestato interesse ad acquistare la proprietà o l'uso esclusivo della porzione di stabile proponendo di inserire apposito punto nell'ordine del giorno dell'assemblea.
Alla prima udienza di comparizione e trattazione del 6.4.2023 le parti hanno richiesto la concessione dei termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c. Il GI ha ammesso soltanto la richiesta istruttoria di CTU al fine di accertare quali siano gli spazi condominiali menzionati nel
Regolamento di condominio all'art. 2 e individuare gli spazi comuni non compresi nell'elenco del predetto art. 2 nonché verificare la proprietà dello spazio definito “terrazzo in rosso” dal . CP_1
All'esito della CTU, il GI ha ritenuto che la causa fosse matura per la decisione e ha invitato le parti a precisare le conclusioni all'udienza del 30.1.2025. Le parti hanno concluso come riportato in epigrafe.

2. Preliminarmente, occorre esaminare la domanda di carattere pregiudiziale sulla asserita litispendenza ex art. 39 c.p.c. proposta dal convenuto. Infatti, “l'art. 276, comma 2, c.p.c., impone al giudice di esaminare preliminarmente le questioni di rito (proposte dalle parti o rilevabili d'ufficio), dal momento che la relativa soluzione è astrattamente suscettibile di precludere la decisione nel merito della causa”
(da ultimo, Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 21859 del 02/08/2024).
In particolare, il ha eccepito la pendenza di identico procedimento di impugnazione di CP_1 delibera assembleare instaurato dagli stessi attori nei confronti del dinanzi al Tribunale di CP_1
Torino ed avente RG n. 8330/2022. La domanda deve essere rigettata perché infondata.
I coniugi e odierni attori, nel procedimento menzionato hanno proceduto Pt_1 Parte_2 all'impugnazione della delibera dell'assemblea condominiale del 21.12.2021, mentre il verbale oggetto della presente impugnazione è quello del 26.7.2022.
Seppure i contenuti dei due verbali siano parzialmente sovrapponibili, trattandosi in entrambe le assemblee dell'accertamento della titolarità dei terrazzi, l'oggetto della deliberazione assunta con il verbale impugnato non rileva ai fini della valutazione della litispendenza. L'impugnazione della delibera assembleare, infatti, può avere ad oggetto profili meramente formali. Nel caso di specie, le censure mosse dai condòmini attori alla prima delibera riguardano l'allegazione al verbale del parere legale, il difetto della convocazione, la mancanza del quorum partecipativo;
si tratta di questioni che non vengono in questa sede sollevate poiché oggetto del presente procedimento è la delibera del 26.7.2022. Di quest'ultima si censura, oltre il resto, il profilo della ratifica di una precedente delibera e l'eccesso di potere.
Dunque, trattandosi di un procedimento impugnatorio che riguarda la legittimità dell'atto e la sua forma, è evidente che questa causa ha un diverso oggetto rispetto a quella pendente dinanzi al Tribunale con RG n. 8330/2022.

3. La prima domanda degli attori è volta ad ottenere la dichiarazione di invalidità del verbale del
26.7.2022 poiché tale ultimo atto si limiterebbe a ratificare la delibera del 28.3.2022 che sarebbe già stata
“dichiarata nulla dal convenuto in sede di mediazione (e pertanto non è mai formalmente esistito) con titolo esecutivo”.
In particolare, in data 22 luglio 2022, nel corso della mediazione, l'amministratore del
[...]
ha manifestato la sua “disponibilità” alla dichiarazione di nullità del verbale del Controparte_1
28.3.2022 poiché mancava la rituale convocazione all'assemblea dei condòmini (doc. Parte_3
21).
Argomentano gli attori: la delibera nulla non può essere ratificata, in quanto si tratta di una nullità non convalidabile.
La censura è priva di pregio e la domanda deve essere rigettata perché infondata.

3.1 Il regime delle invalidità delle delibere assembleari è puntuale e non estensibile: la nullità, infatti, è residuale e sanziona le delibere che difettano di elementi costitutivi essenziali, aventi un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico o con un contenuto illecito;
l'annullabilità invece riguarda le delibere adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale.
Sul punto, si rammenta che “in tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condòmini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un “difetto assoluto di attribuzioni” - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative o all'ordine pubblico o al buon costume;
al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c.” (Cass. Civ., SS.UU., Sentenza n. 9839 del 14/04/2021).
Deve, dunque, essere certamente esclusa la nullità della delibera in questo caso non potendosi ravvisare i vizi predetti.
Trattandosi di vizio meramente procedurale, l'omessa convocazione integra un'ipotesi di annullabilità:
“la mancata comunicazione a taluno dei condòmini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l'annullabilità della delibera condominiale” (tra le altre, Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. 6735 del 10/03/2020).
La delibera del 28.3.2022, difettando di un presupposto procedurale, integrerebbe dunque un'ipotesi di annullabilità della stessa e non invece di nullità.
Da tale qualifica dell'invalidità discende che ne è possibile la ratifica.
La ratifica della delibera annullabile, infatti, è ammissibile, poiché è volta soltanto a sanare il profilo procedurale dell'omissione della convocazione. Diversamente, solo se il contenuto della delibera fosse illecito, e quindi l'atto nullo, potrebbe escludersi la ratifica.

3.2 L'assemblea ha sostituito la delibera annullabile e impugnata del 28.3.2022 con la nuova delibera del
26.7.2022, con oggetto in parte sovrapponibile, ma adottata a seguito di una nuova convocazione con i quorum previsti dall'art. 1137 c.c.
La possibilità di sostituire una delibera al fine di eliminarne i vizi procedurali rientra nei poteri dell'assemblea condominiale. Tale assunto è confermato dalla costante applicazione da parte della
Suprema Corte alle delibere condominiali della norma di cui all'art. 2377 c.c., la quale prevede espressamente la sostituzione della delibera impugnata con altra in conformità della legge o dello statuto, dettato in tema di società (cfr. Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. 30479 del 21/11/2019: È applicabile anche alle deliberazioni delle assemblee dei condomìni degli edifici la disposizione di cui all'art. 2377, comma 8, c.c., secondo cui l'annullamento della prima deliberazione adottata non può essere pronunciato se la stessa sia stata sostituita da altra, presa in conformità della legge e dell'atto costitutivo;
la disposizione, benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è pertanto applicabile, sussistendo identità di ratio, alle deliberazioni adottate dalle assemblee dei condomìni di edifici.)

4. Il secondo profilo di censura della delibera assembleare riguarda l'eccesso di potere dell'assemblea, la quale, secondo gli attori, con la delibera impugnata si sarebbe limitata a reiterare quanto deciso nelle precedenti deliberazioni già impugnate e tale comportamento sarebbe volto ad eludere la definizione del giudizio già pendente.
La domanda di parte attrice deve essere rigettata perché infondata.

4.1 Parte attrice argomenta l'eccesso di potere dell'assemblea condominiale citando una sentenza della
Corte di Cassazione, secondo la quale la reiterazione della delibera affetta da vizio integrerebbe ex se detto vizio di legittimità (“invalida per eccesso di potere la delibera con la quale l'assemblea si limita a reiterare quanto deciso nelle precedenti deliberazioni già impugnate dai condòmini ex art. 1137 c.c., in quanto volta solo ad eludere la definizione del giudizio già pendente”).
Tuttavia, la massima citata è tratta da una sentenza di merito del 2016 del Tribunale di Roma, mentre la
Corte di legittimità nella sentenza richiamata si limita ad affermare che “il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condòmini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, si rivolge anche all'eccesso di potere, ravvisabile quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso il giudice non controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve solo stabilire se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'assemblea” (Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. 5889 del 20/04/2001)
Più recentemente la Corte di Cassazione ha confermato l'orientamento secondo cui “in tema di condominio negli edifici, il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avuto riguardo all'osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale ovvero all'eccesso di potere, inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui l'assemblea medesima dispone, non potendosi invece estendere al merito ed al controllo della discrezionalità di cui tale organo sovrano è investito;
ne consegue che ragioni attinenti alla opportunità ed alla convenienza della gestione del possono essere valutate soltanto in caso CP_1 di delibera che arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, comma 1, c.c.” (Cass.
Civ., Sez. 6, Ordinanza n. 5061 del 25/02/2020).
Pertanto, la conclusione cui pervengono gli attori non può essere condivisa dovendo il giudice vagliare caso per caso se il potere esercitato dall'assemblea sia legittimo ovvero travalichi i limiti del potere di cui la stessa dispone configurando un eccesso di potere. Dunque, anche nell'ipotesi di reiterazione della delibera, occorre valutare se essa possa in concreto considerarsi sintomatica di un eccesso di potere.
In linea generale, occorre ritornare sulla giurisprudenza della Suprema Corte già citata che ammette l'applicazione analogica dell'art. 2377, comma 8, c.c. alle delibere condominiali. Se, come per le società, anche l'assemblea condominiale può, nelle more dell'impugnazione, sostituire la delibera viziata con altra conforme alla legge, allora deve escludersi che la reiterazione della delibera volta ad eliminarne i vizi che ne avevano giustificato l'impugnazione possa integrare un vizio di eccesso di potere.

4.2 Nel caso di specie, poi, anche volendo abbracciare l'orientamento espresso dal Tribunale di merito citato, non emerge che il abbia revocato la delibera per sottrarsi al procedimento. CP_1 L'amministratore del condominio, infatti, nel procedimento n. 8330/2022 RG ha partecipato alla mediazione, riconoscendo i vizi della delibera impugnata e dimostrando di voler addivenire ad una soluzione della controversia.
In un momento successivo, l'assemblea condominiale, regolarmente convocata (con avviso di convocazione contemplante la questione tra i punti riportati all'ordine del giorno) ha deliberato nuovamente restando all'interno del perimetro dei poteri discrezionali riconosciuti all'assemblea e rispettando le norme poste a presidio della validità.
Esclusa dunque l'ipotesi dell'eccesso di potere, bisogna concludere che non rientra tra i poteri del giudice il vaglio sull'opportunità e sulla convenienza della gestione, tantomeno in ipotesi quale quella in esame, in cui la delibera non arreca alcun pregiudizio alla cosa comune.

5. Un ulteriore profilo di invalidità ravvisato dagli attori nella delibera condominiale riguarderebbe la violazione del canone di correttezza e buona fede da parte dell'assemblea nei confronti dei coniugi i quali a seguito di autorizzazione del condominio con delibera del 23.11.2015 Parte_3 avevano installato la veranda mobile estate-inverno.
Anche questa domanda deve essere rigettata perché infondata.

5.1 Occorre innanzitutto premettere che le invalidità conseguono a violazioni di regole poste a presidio della validità, mentre la violazione di “regole di condotta” comporta al più una responsabilità. La violazione del principio di buona fede è dunque irrilevante ai fini della nullità poiché non è una “regola di validità”, ma una norma di condotta, dalla cui violazione può sorgere il solo eventuale rimedio risarcitorio (cfr. per tutte, Cass. civ., SS.UU, Ordinanza n. 25324 del 28/08/2023).
Si deve rammentare altresì che il regime delle invalidità nelle delibere condominiali è puntuale e non estendibile (cfr. per tutte, Cass. Civ., SS.UU., Sentenza n. 9839 del 14/04/2021).
Esclusa dunque la nullità, poiché non si tratta di delibera in cui mancano elementi costitutivi essenziali, avente un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico o con un contenuto illecito, resta da vagliare un eventuale profilo di annullabilità, ovvero se la delibera sia stata adottata in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale.
In punto annullabilità, si rileva che la delibera del 26.7.2022 nella parte in cui accerta la proprietà comune del terrazzo-pianerottolo non è in contrasto con norme e regolamento di condominio. Da una parte, è rispettato il dettato procedurale sia per la convocazione dell'assemblea sia per i quorum richiesti a pena di invalidità. Dall'altra, l'accertamento della titolarità del bene rimane entro i margini del regolamento, dal momento che si limita ad esplicitare le previsioni dallo stesso per quanto attiene ai beni comuni (artt. 2 e 3 del Regolamento condominiale).
Non solo, anche nella parte in cui l'assemblea delibera la rimozione della veranda precedentemente autorizzata non viola norme di legge né il regolamento condominiale. L'oggetto della deliberazione è, infatti, la rimozione della veranda che insiste su una parte comune del . CP_1 La consulenza tecnica esperita nel corso del processo ha chiarito la titolarità condominiale del terrazzo.
In particolare, “il Regolamento di Condominio, depositato con Atto rogito Notaio Persona_2 inserito nell'atto di vendita del 24/03/1924 repertorio n. 16729, registrato a Torino il 05/04/1924 al n.
7889, individua all'art. 2 i beni condominiali che, “…appartengono a tutti i proprietari, in modo indivisibile ed inalienabile…”: dall'esame letterale dell'articolo sono esclusi i cd. “terrazzi”; la loggia che ci occupa, a parere del CTU, deve intendersi parte integrante del “pianerottolo”, quindi comune.
Tuttavia, il successivo art. 3 individua espressamente e precisamente i “terrazzi di proprietà comune”.
A conforto di tale ipotesi si offrono le seguenti osservazioni del CTU che si condividono:
a) All'art. 3 del regolamento viene precisato “i proprietari dei lotti che non dispongono di balcone particolare, potranno servirsi dei terrazzi di proprietà comune sui pianerottoli per battere i tappeti. Tali spazi però non potranno essere occupati stabilmente...”. Appare quindi evidente come il regolamento di condominio consideri parte dei terrazzi verso cortile “comuni” e lo spazio antistante “il terrazzo comune” come parte del pianerottolo;
inoltre, se la porzione di terrazzo è considerata comune (per battere i tappeti), questa deve avere necessariamente possibilità di accesso a tutti, essendo comune;
ne discende che il regolamento di condominio ritiene lo spazio delimitato da tre muri, ed attraverso il quale avviene l'accesso alla proprietà attorea, parte del pianerottolo e quindi comune;
stesso dicasi per la porzione corrispondente a tale area dei terrazzi verso cortile” (cfr. CTU, pag. 7 e s.).
Ritiene il giudice che non sia significativa la circostanza che sul piano non vi siano, all'attualità, altri proprietari senza l'accesso ad un “balcone particolare” perché ciò non esclude la necessità di mantenere libero l'accesso al “terrazzo di proprietà comune”, da un lato, perché non è provata la limitazione dell'esercizio del diritto di “battere i tappeti” ai soli condomini del piano quarto, dall'altro lato, perché la configurazione delle parti in proprietà esclusiva partecipanti al condominio è mutevole nel tempo.
b) Dall'esame dell'atto di acquisto della proprietà , rogito del 2008, e dalla Parte_4 Per_3 planimetria catastale allegata “E' agevole desumere dalla stessa come l'appartamento “esattamente rappresentato” NON comprenda l'area antistante, ivi definita “pianerottolo” e nemmeno la parte del terrazzo corrispondente (la planimetria riporta correttamente la delimitazione esterna del balcone esclusivo all'appartamento)” (cfr. CTU pag. 12).
Sulla proprietà condominiale di questa parte di terrazzi peraltro giova rammentare che gli stessi attori, sia prima del contenzioso sia in sede di proposta conciliativa (cfr. verbale di operazioni del 9.2.2024), abbiano richiesto al la concessione dell'uso esclusivo del bene o, in subordine, l'acquisto CP_1 dell'uso esclusivo dietro pagamento di una somma.
Benché nel secondo caso i coniugi abbiano sottolineato che la proposta conciliativa Parte_3 non comportava il riconoscimento di un diritto reale sul terrazzo del condominio (senza nulla riconoscere), può comunque desumersi, ai sensi dell'art. 116, comma 2, c.p.c., che anche gli attori medesimi ritengano il bene di titolarità del condominio (come risulta anche dalla lettura della comparsa conclusionale ove si concentra la discussione sull'”uso esclusivo” da parte del condomino;
vd infra pto 6).
Pertanto, essendo il terrazzo e il pianerottolo retrostante un bene condominiale, è l'assemblea condominiale a detenere potere decisionale sulla gestione e sull'utilizzo dei beni comuni e quindi anche sulla rimozione della veranda estate-inverno.

5.2 Sul punto, la Corte di legittimità ha evidenziato che “l'assemblea del ha il potere di CP_1 decidere le modalità concrete di utilizzazione dei beni comuni, nonché di modificare quelle in atto, anche revocando una o precedenti delibere, benché non impugnate da alcuno dei partecipanti e stabilendone liberamente gli effetti, sulla base di una rivalutazione - il cui sindacato è precluso al giudice di merito, se non nei limiti dell'eccesso di potere - dei dati ed apprezzamenti obiettivamente rivolti alla realizzazione degli interessi comuni ed alla buona gestione dell'amministrazione, non producendosi alcun autonomo diritto acquisito in capo ai condòmini, ovvero ai terzi, soltanto per effetto ed in sede di esecuzione della precedente delibera” (Cass. Civ., Sez. 2, Ordinanza n. 2636 del 04/02/2021).
Dunque, anche dopo aver deliberato le concrete modalità di utilizzo del bene comune, permane in capo all'assemblea la possibilità di modificare o revocare la delibera. Non è necessario, perché l'assemblea revochi una precedente deliberazione, che vi sia stata impugnazione, essendo sufficiente che vi sia una nuova valutazione di dati ed apprezzamenti che possa rispondere all'interesse comune.
Nel caso di specie, la rivalutazione dell'interesse comune ha condotto alla revoca della delibera autorizzativa adottata il 23.11.2015. Essa è, infatti, conseguente all'istanza di rimozione della veranda da parte di un altro condòmino, il sig. , il cui appartamento affaccia sul medesimo terrazzo. Per_1
Poi, sulla valutazione in concreto effettuata dall'assemblea, il giudice non può sindacare, se non nel limite dell'eccesso di potere. La rispondenza all'interesse di altri condomini, emergente dai verbali di assemblea allegati (doc. 11 “in particolare la proprietà rileva che l'attuale presenza della tenda da sole, tolga Per_1 aria e luce al Suo appartamento” e doc. 22 “grave diminuzione di aria e luce a danno della Proprietà ), Per_1 permette di escludere detta violazione, potendosi ravvisare una motivazione obiettivamente rivolta alla buona gestione della cosa comune.
Del resto, la Corte di legittimità ha evidenziato che l'eventuale effetto positivo che possa produrre l'esecuzione di una delibera rispetto alla posizione di un condòmino o di un terzo non comporta il sorgere di un autonomo diritto acquisito in capo a questi. Di conseguenza, l'autorizzazione concessa agli attori con la delibera del 23.11.2015 non ha prodotto in capo agli attori un diritto acquisito e irrevocabile a mantenere l'efficacia della precedente delibera.

5.3 Devono, invece, rigettarsi le difese del convenuto sulla invalidità della delibera autorizzativa.
Da una parte, è vero che nell'avviso di convocazione dell'assemblea tenutasi nel 23.11.2015 tra i punti all'ordine del giorno non era inserita la richiesta dei coniugi di installare una veranda Parte_3 estate-inverno sul terrazzo condominiale. È documentale altresì che l'istanza degli odierni attori nella discussione assembleare è rientrata sotto la voce “varie ed eventuali” e che l'autorizzazione, da quanto emerge dal verbale di assemblea, sembrerebbe essere stata data senza votazione (doc. 12: “Il Signor richiede di installare una veranda morbida estate-inverno di tipologia simile alle esistenti sul balcone e sul Parte_2 terrazzino antistante l'ingresso del suo appartamento. L'assemblea acconsente.”).
Di conseguenza, si potrebbe ravvisare una violazione dell'art. 1105, comma 3, c.c. con la conseguente possibilità di impugnazione della delibera assembleare, dal momento che emergono profili di annullabilità. Tuttavia, né il sig. né gli altri condòmini si sono opposti o hanno impugnato nel Per_1 termine di trenta giorni previsto dalla legge, pertanto la delibera del 23.11.2015 era efficace sino alla deliberazione di revoca.

6. Poiché la delibera del 26.7.2022 è stata validamente adottata, la stessa deve essere eseguita.
Resta, come detto, in capo all'assemblea condominiale il potere di ritornare sulle decisioni e revocare la precedente delibera. L'assemblea poteva, dunque, ordinare la rimozione della veranda con una delibera adottata in conseguenza della rivalutazione dell'interesse comune. Benché, infatti, la veranda sia stata costruita a spese dei soli coniugi la stessa insiste su una parte del bene comune. Parte_3
Del resto, a tale conclusione si perviene in ragione di quanto disposto dall'art. 1102 c.c. che vieta al singolo partecipante alla comunione di attrarre la cosa comune nell'orbita della propria disponibilità esclusiva mediante un uso particolare e l'occupazione totale e stabile, e di sottrarlo in tal modo alle possibilità attuali e future di godimento degli altri contitolari, estendendosi il diritto di ciascuno nei limiti della quota su tutta la cosa (vd Cass n. 26737/2008).
L'articolo in questione fornisce i principali strumenti di valutazione al primo comma secondo il quale
“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
“L'uso della cosa comune e i lavori per il miglior godimento della stessa ex art 1102 c.c. non possono mai concretizzarsi nell'appropriazione del bene mediante un sostanziale spoglio degli altri comproprietari o condomini, sicchè l'effettuazione di lavori che incorporino nella proprietà individuale parti condominiali quali le scale e il pianerottolo si concretizzano in una turbativa del possesso che legittima il o uno dei singoli condomini alla relativa azione di manutenzione” (Cass. n. CP_1
18929/2020).
Nel caso all'esame del giudice gli attori, sebbene inizialmente autorizzati, hanno inserito nel perimetro del proprio uso esclusivo sia parte del pianerottolo comune sia parte del terrazzo condominiale sì da escludere un pari uso da parte degli altri condomini.
Neppure convince la lettura che forniscono gli attori dell'art 6 del Regolamento che accolla le spese di manutenzione dei terrazzi ai condòmini che li hanno in uso posto che l'art 3 definisce gli spazi qui in considerazione “terrazzi di proprietà comune sui pianerottoli” e prosegue vietando espressamente la loro stabile occupazione: non si tratta quindi di terrazzi in uso esclusivo, restando irrilevante la loro individuazione, e l'utilizzo che gli attori ne hanno fatto è contrario al regolamento.
Occorre, quindi, ordinare la rimozione della veranda estate-inverno installata su parte dell'immobile in condominio da parte degli odierni attori, i quali devono liberare lo spazio comune dell'edificio indebitamente occupato e consentirne l'accesso agli altri condomini.

7. La delibera del 26.7.2022, secondo gli attori, in quanto violativa del canone di buona fede comporterebbe il sorgere di una responsabilità in capo al , il quale dovrebbe corrispondere CP_1 agli attori un risarcimento del danno patrimoniale, individuato in euro 9.790 (doc 14), ovvero il costo dell'installazione della veranda estate-inverno come da fatture prodotte.
La domanda deve essere accolta perché fondata nei limiti che seguono.
Il risarcimento del danno consegue all'accertamento di un fatto colposo o doloso che abbia prodotto un danno ingiusto. Si tratta qui di una ipotesi di responsabilità extra contrattuale del . CP_1
Questo aveva nel 2015 autorizzato l'installazione della veranda sul bene di proprietà condominiale salvo puoi, nel 2022, revocare l'autorizzazione con la delibera qui impugnata.
In forza della prima delibera gli attori avevano provveduto ad acquistare e installare la cd veranda morbida estate-inverno con una spesa, documentata di 9790 euro (doc 14).
La responsabilità del deriva dal mancato tempestivo accertamento della natura CP_1 condominiale della porzione di terrazzo prospicente la proprietà e dalla Parte_4 contemporanea violazione del regolamento condominiale che destinava questa parte di terrazzo all'uso comune (art 3).
Inoltre, la delibera autorizzativa era stata assunta in violazione delle norme che presiedono alla convocazione dell'assemblea (mancanza all'ordine del giorno) e alla regolarità della decisione (mancata indicazione delle maggioranze).
Il è quindi in colpa per aver creato una legittima aspettativa negli attori adottando una CP_1 delibera autorizzativa invalida e annullabile sebbene non annullata ma poi revocata.
Il danno lamentato, che deriva direttamente dall'autorizzazione assembleare del 2015 deve essere liquidato in via equitativa ex art 1226 c.c. nella misura di euro 2000 tenuto conto del tempo trascorso e dell'ammortamento della veranda acquistata nel 2016 e quindi circa nove anni orsono.

8. Le spese seguono la soccombenza e sono poste per 2/3 a carico della parte attrice maggiormente soccombente e sono liquidate come da dispositivo secondo il d.m. 147/22, scaglione per il valore indeterminabile non di particolare importanza, al livello medio stante la difficoltà della questione e la minima istruttoria esperita.
Sono compensate tra le parti per il restante 1/3 stante la parziale soccombenza del . CP_1
Le spese di CTU sono interamente a carico degli attori che l'hanno richiesta.

9. Non può trovare accoglimento, invece, la domanda di condanna al risarcimento dei danni da lite temeraria cagionati al per il comportamento processuale degli attori Controparte_4 ex art. 96 c.p.c. non potendosi ravvisare colpa grave o mala fede in capo ad essi. Non emerge dagli atti, infatti, l'utilizzo abusivo dello strumento processuale, né una sproporzione in relazione all'utilità conseguibile, non potendo il giudizio sulla antigiuridicità della condotta processuale derivare automaticamente dal rigetto della domanda.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torino, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott. Andrea De
Magistris, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:

1. Condanna il condominio a rifondere agli attori la somma di € 2000;

2. Rigetta tutte le restanti domande degli attori;

3. Ordina l'esecuzione della delibera del 26.7.2022 e per l'effetto ordina agli attori la rimozione della veranda estate-inverno installata su parte dell'immobile in condominio e di liberare lo spazio comune dell'edificio condominiale indebitamente occupato (pianerottolo-terrazzo del 4 piano) e di consentirne l'accesso agli altri condomini;

4. Rigetta le domande del;
CP_1

5. Condanna gli attori al pagamento dei 2/3 delle spese di lite in favore del Controparte_4
, che si liquidano per l'intero (1/1) complessivamente in euro 7.616, oltre rimborso spese generali
[...] nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge;

6. Compensa tra le parti le spese per 1/3.

7. Spese di CTU definitivamente a carico della parte attrice.
Torino, 20.5.2025
Il Giudice
Dott. Andrea De Magistris
Minuta redatta dalla MOT Denise Venturino