N. R.G. 22831/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Vittoria Chiavazza ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I° Grado iscritta al n. r.g. 22831/2022 promossa da:
(C.F. e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'Avv. DONADIO MARIO;
C.F._2
PARTI ATTRICI contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. VERGALLITO CP_1 C.F._3
CONCETTA;
PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI COSTITUITE
Per le parti attrici (all'udienza del 5.12.2024, come da foglio di precisazione delle conclusioni depositato il 4.12.2024, dando atto che le somme domandate a titolo di risarcimento del danno stanno incrementando e, dunque, ne sarà precisato il nuovo importo negli atti conclusivi): “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, Nel merito, In via principale: -
CP_ Accertare, per le causali sopra esposte, il grave inadempimento contrattuale del sig. e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione del contratto definitivo di compravendita in ragione del grave
CP_ inadempimento contrattuale del sig. per la vendita di aliud pro alio ai sensi e per gli effetti
CP_ dell'art. 1453 c.c. e, conseguentemente, Condannare il sig. alla restituzione a favore degli Attori del prezzo allo stesso pagato pari ad euro 33.333,55, oltre interessi legali dal dì del dovuto sino al saldo;
In via subordinata: - Accertare, per le causali sopra esposte, il grave inadempimento
CP_ contrattuale del sig. e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione del contratto definitivo di
CP_ compravendita in ragione del grave inadempimento contrattuale del sig. per la vendita di bene
CP_ privo delle qualità essenziali ex art. 1497 c.c. e, conseguentemente, - Condannare il sig. alla restituzione a favore degli Attori del prezzo allo stesso pagato pari ad euro 33.333,55, oltre interessi legali dal dì del dovuto sino al saldo;
In ogni caso: - Accertato l'inadempimento, accertare altresì il diritto degli Attori al risarcimento del danno patrimoniale dagli stessi patito in conseguenza
CP_ CP_ dell'inadempimento del sig. e, per l'effetto, condannare il sig. al pagamento in favore degli Attori della somma complessiva di euro 18.324,40 o la somma superiore o inferiore accertanda in corso di causa;
- accertare e dichiarare la nullità della domanda riconvenzionale ex adverso formulata
pagina 1 di 16 di condanna al risarcimento del danno per indeterminatezza dei fatti costitutivi della stessa e, in ogni caso, rigettare la domanda riconvenzionale ex adverso formulata di condanna al pagamento di un indennizzo in quanto totalmente infondata per tutte le ragioni esposte in narrativa. In via istruttoria, con riserva di ulteriormente dedurre e produrre, nonché di articolare mezzi di prova e di indicare testi, che si renderanno necessari. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi.”
Per la parte convenuta (all'udienza del 5.12.2024, come da comparsa di costituzione e risposta, con richiamo delle istanze istruttorie di cui alla seconda memoria): “Contrariis rejectis, Voglia l'Ill.mo Giudice Unico, previe le più opportune pronunce, respinta ogni diversa domanda eccezione istanza Respingere le domande di parte attrice poiché infondate in fatto e diritto. In via riconvenzionale: dato atto che gli acquirenti non versavano le rate del prezzo concordato – punto 10 dell'atto di compravendita- a far data dal mese di maggio 2021 -Dichiarare risolto ai sensi dell'art. 1526 cc il contratto di compravendita con patto di riservato dominio stipulato in data 25.11.2020 – atto rogito
Notaio per fatto e colpa dei sigg. e;
Persona_1 Parte_2 Parte_1 conseguentemente, condannare i sigg. e a restituire l'immobile Parte_2 Parte_1 oggetto della compravendita;
condannare i sigg. e al pagamento a Parte_1 Controparte_2 favore del sig. della somma di euro 15.333,41. a titolo di indennizzo ed equo compenso CP_1 per il godimento dell'immobile; condannare i sigg. e al risarcimento Parte_1 Parte_2 dei danni a favore del sig. che si quantificano nella somma di euro 22.000,00 o quella CP_1 veriore accertanda in corso di causa. In ogni caso: con il rigetto di ogni avversaria eccezione e comunque assolvendo il Conchiudente da ogni domanda ex adverso comunque proposta. Con la condanna di Controparte alla rifusione integrale delle spese ed onorari tutti di lite, oltre IVA e CPA sugli importi imponibili e rimborso forfetario 15% (D.M. 55/2014), ed oltre successive occorrende.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione, ritualmente e tempestivamente notificato, e Parte_1 Parte_2 hanno convenuto innanzi al Tribunale di Torino per sentire accogliere le conclusioni di CP_1 cui in epigrafe, allegando in particolare:
§ di avere stipulato con il 28.9.2020, un preliminare di compravendita (doc. 1) CP_1 dell'immobile sito in Avigliana (TO), Borgata Girba n.12 (identificato al Catasto Fabbricati al F. 37, par. 106, sub. 9, cat. A/2, classe 1, consistenza 8 vani, rendita catastale euro 723,04);
§ che si impegnava a sanare, a sua cura e spese, le eventuali difformità urbanistiche- CP_1 catastali entro la data del rogito notarile, ossia entro il 31.10.2020, termine successivamente prorogato al 25.11.2020 (art. 6 del preliminare);
§ di avere stipulato il 25.11.2020 il contratto definitivo di compravendita con atto a rogito notaio dott. (Rep. n. 202598, raccolta 31058, reg. il 18 dicembre 2020 al n. 52304), prevedendo Persona_1 che il prezzo di vendita (€ 110.000,00) venisse pagato in parte (per € 30.000,00) al momento della stipula del contratto definitivo e in parte (per € 80.000,00) in n. 120 rate mensili dell'importo di € 666,67, salvo l'ultima di importo pari ad € 666,27, con prima scadenza al 5.1.2021 e ultima scadenza al 5.12.2030 (doc. 2);
§ di avere pagato al convenuto complessivi € 33.338,35, avendo provveduto al versamento iniziale di € 30.000,00 (in particolare € 5.000,00 pagati l'1.8.2020 ed € 25.000,00 il 25.11.2020, come da quietanze sub docc. 3 e 4) e di ulteriori € 3.338,35 in n. 5 rate mensili (ciascuna di importo pari a € 666,67, versata a mezzo bonifico bancario, doc. 5);
§ che, nonostante nel rogito di vendita, avesse dichiarato la conformità dello stato di CP_1
pagina 2 di 16 fatto dell'immobile ai dati catastali e alla planimetria depositata, nonché l'inesistenza di abusi o irregolarità edilizie, l'immobile presentava difformità mai sanate (presenti anche nel frazionamento risultante dalla CILA prot. n. 20043 del 17/09/2020, presentata dall'Arch. nell'interesse Persona_2 di doc.7) e risultava irregolare e illegittimo, essendo stato realizzato sulla base di una CP_1 rappresentazione dello stato di fatto e difforme rispetto alle previsioni urbanistiche;

§ che l'esistenza di abusi edilizi emergeva in occasione dell'accesso agli atti richiesto al Comune di Avigliana dall'Arch. (incaricato dagli attori per i lavori ristrutturazione straordinaria Controparte_3 dell'immobile), il quale riscontrava che “lo stato di fatto rappresentato nell'elaborato presentato non corrisponde con lo stato autorizzato dalle precedenti pratiche edilizie;
ripete quindi le caratteristiche di illegittimità dell'opera principale della quale costituisce variazione” (doc. 8);
§ che anche dalla perizia giurata redatta dal geom. (doc. 12) risulta che Controparte_4
“l'immobile allo stato attuale presenta molteplici difformità rispetto ai progetti licenziati, dalla diversa realizzazione di opere interne all'aumento di cubatura. Non è stata rilasciata l'agibilità/abitabilità ed allo stato attuale alcuni locali non presentano le caratteristiche necessarie per la richiesta di rilascio dell'agibilità. Le difformità e le problematiche riscontrate sono tali da impedire la regolarizzazione delle stesse senza che si rendano necessarie sostanziali modifiche all'assetto planimetrico, volumetrico
o di destinazione” (v. doc. 12), rappresentando le seguenti difformità edilizie:
- copertura del tetto più ampia, generante una volumetria di 24 m³ non autorizzata dalla concessione edilizia per trasformazione d'uso n. 104/83 del 19/10/1984, mediante innalzamento della falda del tetto su una porzione del fabbricato;

-l'assenza del certificato di abitabilità rispetto all'ultima pratica di ristrutturazione del fabbricato;

-la difformità tra il progetto depositato e quello realizzato rispetto alla scala esterna e al locale adibito a bagno sottostante;

- la mancanza delle altezze utili all'abitabilità dei locali identificati come camere e bagno nel sottotetto e la mancanza delle altezze nei locali del piano terreno, posto che: i locali accessori posti al piano terreno di altezza di 2 m risultano in contrasto con l'art. 77 del Regolamento Edilizio;
i locali del sottotetto presentano un'altezza inferiore rispetto a quanto licenziato con la concessione edilizia per la trasformazione d'uso n. 104/83 e successiva variante;

- la presenza nel sottotetto di aperture esterne incompatibili con l'art. 23 del Regolamento Edilizio
(doc. 12, all. 1);
- la presenza di pannelli fotovoltaici di proprietà del convenuto sul tetto dell'immobile, non autorizzati da alcuna pratica edilizia;

- difformità generalizzate rispetto alle aperture delle finestre;
la presenza di lucernari non licenziati delle partizioni interne;
tramezzi realizzati irregolarmente poiché segnalati con la CILA prot. N.
00200043/2020 del 17/09/2020, che ha rappresentato uno stato di difforme rispetto a quanto autorizzato con la concessione edilizia per trasformazione d'uso n. 104/83 del 19/10/1984 (doc. 12, pag. 9); tettoia sul fronte dell'edificio difforme nella disposizione dei pilastri;
bagno posto al di sotto della scala esterna di accesso realizzato con dimensioni considerevolmente maggiori rispetto a quanto indicato nello stato licenziato;
scala esterna di accesso difforme rispetto al licenziato, senza rispettare le distanze dal confine;

§ di essere esposti al pagamento di sanzioni a causa di tali difformità, con necessità di sostanziali e ingenti interventi strutturali per rendere l'immobile conforme alle normative urbanistiche e catastali pagina 3 di 16 vigenti, tanto più che l'area su cui insiste l'immobile è sottoposta a vincolo paesaggistico e occorre il parere positivo della Soprintendenza;

§ di avere sin dal 27.5.2021 denunciato a le difformità rilevate, domandando la CP_1 risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo versato, senza riuscire a risolvere bonariamente la controversia a fronte dell'indisponibilità del convenuto (docc. 9, 10 e 11);
§ di aver subito numerosi e ingenti danni a causa della mancanza di abitabilità dell'immobile acquistato, tra cui: € 3.612,40 quali onorari e spese notarili sostenuti per la stipulazione del contratto di vendita (doc. 14), oltre ai costi sostenuti per la redazione della perizia giurata (che riservavano di quantificare); € 5.712,00 pagati a titolo di IMU per gli anni dal 2020 al 2022 su un immobile inagibile, senza poterlo adibire come prima casa;

§ di essersi dovuti trasferire in altro alloggio preso in locazione, pagando dal 29.11.2021 un canone mensile di € 750,00 comprensivo di spese condominiali (doc. 13);
§ di essere decaduti dal beneficio dell'acquisto “prima casa” di cui avevano usufruito al momento della stipula del contratto di compravendita, dovendo provvedere al pagamento di ulteriori imposte e sanzioni.
A fronte delle predette allegate circostanze, gli attori, come detto, in via principale hanno domandato la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. per la consegna di aliud pro alio, con condanna del convenuto alla restituzione del prezzo già pagato di € 33.333,55, oltre interessi legali dal giorno del dovuto sino al saldo;
in via subordinata, hanno domandato la risoluzione del contratto per mancanza delle qualità essenziali dell'immobile compravenduto ex art. 1497 c.c., con conseguente restituzione della parte di prezzo già versata;
in ogni caso, hanno altresì domandato il risarcimento del danno patrimoniale subito.
Si è costituito in giudizio domandando il rigetto delle domande attoree e svolgendo a CP_1 sua volta domanda riconvenzionale volta a sentire dichiarare risolto il contratto (qualificato come compravendita con patto di riservato dominio) ex art. 1526 c.c. in ragione dell'inadempimento degli acquirenti, che non versavano le rate del prezzo concordato a far data dal maggio 2021, allegando in particolare:
- di avere acquistato l'immobile sito in Avigliana, Borgata Girba n. 14 il 07.11.2018 con atto a rogito notaio dott. Rep. n. 85106/40112, registrato a Torino il 29.112018 al n. 24308 e Persona_3 trascritto presso l'Agenzia del Territorio di Susa in data 30.11.2018 ai nn. 9562/7565;
- di avere venduto l'immobile agli attori con rogito del 25.11.2020 con patto di riservato dominio, per cui gli stessi sarebbero divenuti proprietari solo con l'avvenuto pagamento integrale del prezzo di vendita, pattuito in € 110.000,00, di cui € 30.000,00 già pagati al momento della stipula del rogito e i residui € 80.000,00 da pagarsi in n. 120 rate mensili (le prime 119 rate di € 666,67 ciascuna e l'ultima rata di € 666,27);
- che il fabbricato di cui fa parte l'entità immobiliare è stato edificato in data antecedente all'1.9.1967, come dichiarato in sede di compravendita;

- che il Comune di Avigliana ha rilasciato per le opere di trasformazione d'uso e ristrutturazione del fabbricato la concessione edilizia n. 104/3 del 19.10.1984, la concessione in variante n. 1044/83 del 03.04.1989, la concessione in sanatoria n. 101 del 12.09.2001 per la realizzazione di tre autorimesse in lamiera, la concessione edilizia n. 91/87 del 03.04.1989 per la costruzione di locale uso deposito attrezzi;

- di avere reso noto, in sede di stipulazione del rogito, che il 17.9.2020 era stata presentata al Comune pagina 4 di 16 di Avigliana una comunicazione di inizio lavori asseverata (C.I.L.A. protocollo n. 20043, istanza n. 01-
001013-794-2020) per lo spostamento di due cancelletti sui ballatoi esterni e per la realizzazione di due contropareti in gasbeton per isolamento, corredata da relazione tecnica redatta e asseverata dall'Arch.
Persona_2
- di avere ricevuto il 27.5.2021 la missiva del legale degli attori, che lamentavano la vendita di aliud pro alio, diffidandolo alla restituzione del prezzo già versato (€ 33.333,35) e al risarcimento dei danni subiti, quantificati in € 12.000,00;
- di avere quindi incaricato l'Arch. di redigere una relazione tecnica, dal cui è emersa Per_2 l'insussistenza dei vizi lamentati in punto abitabilità e tetto, posto che i precedenti proprietari (sig.ri e avevano presentato regolare denuncia di ultimazione dei lavori di CP_5 Parte_3 ristrutturazione edilizia con trasformazione d'uso del fabbricato in data 19.10.1988 e contestuale richiesta di abitabilità, come da certificato di collaudo dell'Ing. ; CP_6
-che non sussiste l'aumento di volumetria, essendo state accertare in loco le altezze del fabbricato (cfr. relazione e allegati sub doc. 2);
- di essersi reso disponibile a sanare le irregolarità emerse e a farsi carico delle relative spese e sanzioni, ottenendo il rifiuto degli attori che, in quanto proprietari, erano i soli a poter sottoscrivere la domanda di sanatoria predisposta dall'arch. si rifiutarono sostenendo l'insanabilità delle Per_2 opere come accertato dai propri tecnici di fiducia;

- di non essere stato in mala fede alla conclusione del contratto, avendo fatto affidamento sull'Avvenuta Denuncia Variazione dell'Ufficio provinciale di Torino dell'Agenzia delle Entrate – Servizi catastali del 20.11.2020, rilasciata dal Comune di Avigliana a seguito del rilascio della CILA, corredata da relazione dell'Arch. tanto più che i precedenti proprietari avevano già richiesto Per_2 la dichiarazione di agibilità, escludendo la presenza di gravi abusi, in ogni caso sanabili;

- che dal maggio 2021 gli attori hanno interrotto il pagamento delle rate, rendendosi così inadempienti quanto al pagamento di n.23 rate (per un valore che supera l'ottava parte del prezzo concordato), domandando per tale ragione la risoluzione del contratto ex art. 1526 c.c. e la condanna degli attori al pagamento in suo favore di un indennizzo da determinarsi sulla base del valore locativo del bene pari alla rate mensili non versate per complessivi € 15.333,41, oltre al risarcimento del danno quantificato in
€ 22.000,00, visto il deprezzamento di circa il 20% subito dall'immobile, in ragione dell'omessa manutenzione ordinaria da parte degli attori.
Concessi i termini di cui all'art. 183 comma 6 cpc e disposta CTU (sul seguente quesito: “Il CTU, nei limiti di quanto riferito dalle parti nei rispettivi atti, tenuto conto dei documenti di causa, e con espressa autorizzazione a domandare chiarimenti alle parti e ad assumere informazioni da terzi ai sensi dell'art. 194, comma 1°, c.p.c., nonché a domandare informazioni scritte alla Pubblica Amministrazione ex art. 213 c.p.c., previo sopralluogo presso l'immobile sito in Borgata Girba n. 12, comune di Avigliana (TO) n. 12, eseguito ogni accertamento necessario: -accerti e riferisca sulla sussistenza dei vizi e delle irregolarità urbanistiche/edilizie allegate dagli attori e nella relazione di parte in atti;
-accerti l'esistenza o meno del certificato di abitabilità in relazione all'immobile compravenduto, anche alla luce della richiesta di agibilità di cui in atti;
.riferisca se i vizi e difformità urbanistiche/edilizie siano o meno sanabili, descrivendo le procedure per provvedervi e i relativi oneri e costi, anche in relazione alla compatibilità paesaggistica;
riferisca se, allo stato, l'immobile sia o meno abitabile;
-quantifichi, alla luce delle risultanze di cui sopra, l'eventuale minor valore dell'immobile; -quantifichi le eventuali maggiori imposte da sostenersi a carico di parte acquirente nel caso in cui l'immobile non fosse abitabile e verifichi se in capo agli attori si sia verificata la decadenza pagina 5 di 16 dal beneficio fiscale dell'acquisto dell'immobile “primo casa”, determinando le imposte e l'ammontare delle sanzioni correlate, per come allegate in atti”), la causa è stata trattenuta in decisione, con concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 cpc per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Ciò premesso, appare in primis opportuno rilevare che il contratto di compravendita concluso tra le parti (doc.2 attori), denominato “compravendita con pagamento dilazionato”, prevede:
§ all'art. I che “il signor – come bene che dichiara e garantisce suo proprio ed CP_1 esclusivo – vende e trasferisce ai signori e – che accettano e Parte_2 Parte_1 acquistano – in comune pro indiviso ed in parti eguali fra loro – la piena proprietà dell'infradescritta entità immobiliare in Comune di Avigliana (TO), facente parte del fabbricato di civile abitazione sito in Vorgata Girba n. 14 e precisamente: porzione di casa di civile abitazione a tre piani fuori terra collegati fra loro da vano scala interno”, così descritto: al piano terra (primo fuori terra) ingresso con scala di collegamento ai piani superiori, locale ricovero attrezzi, cantina, WC, portico e giardino pertinenziale, alle coerenze di proprietà dei mappali 109 e 105 del foglio 37 del Catasto terreni, altre unità immobiliari individuate presso il Catasto Fabbricati al foglio 37 particella 106 con i subalterni 13,
6, 4 e 5, proprietà del mappale 407 del foglio 37 del Catasto Terreni e strada Vicinale della Girba;
al piano primo (secondo fuori terra) disimpegno, salone, soggiorno, cucina e balcone, alle coerenze di: muro perimetrale altra unità immobiliari individuata presso il Catasto fabbricati al foglio 37 particella 106 con il subalterno 13, vuoto su giardino pertinenziale, scala di accesso e strada Vicinale della Girba;
al piano secondo (terzo fuori terra) disimpegno/corridoio di accesso, due camere, due bagni, cabina armadi e ulteriore disimpegno, alle coerenze di: muro perimetrale, scala di accesso, ancora muri perimetrali, vuoto su giardino pertinenziale e strada Vicinale della Girba;

§ l'immediata immissione in possesso degli acquirenti nell'immobile (art. IX);
§ il prezzo della vendita di € 110.000,00, di cui € 30.000,00 già pagati al momento del rogito (rilasciando il convenuto quietanza) e i restanti € 80.000,00 da pagarsi in n. 120 rate mensili di pari importo di € € 666,67, salvo l'ultima di importo pari a € 666,27 con prima scadenza al 5.1.2021 e l'ultima al 5.12.2030 (art. X);
§ che “in caso di mancato pagamento di numero cinque rate, anche non consecutive, il presente contratto si intenderà risolto “ipso iure” con trattenuta da parte del venditore delle somme fino a quel momento riscosse a titolo di penale” (art. XI).
All'art. VI il venditore ha poi dichiarato, sotto la propria responsabilità, che:
- la costruzione del fabbricato di cui è parte l'immobile compravenduto è iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967;
- il Comune di Avigliana aveva rilasciato varie concessioni edilizie per le opere di trasformazione d'uso e ristrutturazione, in particolare: concessione edilizia n. 104/3 del 19.10.1984; concessione in variante n. 1044/83 del 03.04.1989; concessione in sanatoria n. 101 del 12.09.2001 per la realizzazione di tre autorimesse in lamiera;
concessione edilizia n. 91/87 del 03.04.1989 per la costruzione di locale uso deposito attrezzi;

- “per lo spostamento di due cancelletti sui ballatoi esterni, la realizzazione di due contropareti in gasbeton per isolamento (frazionamento della preesistente unità in due unità immobiliari), è stata presentata al Comune di Avigliana una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), protocollo n. 20043 del 17 settembre 2020 (n. istanza 01-001013-794-2020) – debitamente corredata da relazione tecnica redatta ed asseverata dall'architetto ”, venendo così Persona_2
a costituirsi due unità abitative accatastate al F. 37, par. 106, sub. 12 (oggetto della compravendita) pagina 6 di 16 e sub. 13 (rimasto in proprietà del convenuto);
- “non esiste per l'entità oggetto di quest'atto - all'infuori di quanto formato oggetto della suddetta concessione in sanatoria - alcuna delle fattispecie di abusivismo o irregolarità edilizia contemplate dalla richiamata legge 28 febbraio 1985 n. 47 e successive modifiche, ovvero provvedimenti sanzionatori pregressi le cui prescrizioni siano ancora da adempiere”, assumendone la più ampia responsabilità.
Orbene, in primo luogo non può condividersi l'assunto di parte convenuta secondo cui il contratto de quo deve essere ricondotto allo schema della vendita con riserva della proprietà, dovendosi ritenere la vendita immobiliare in oggetto come assoggettata al regime giuridico disciplinato dall'art. 1470 e seguenti c.c.
Come noto, ai sensi dell'art. 1523 c.c. si configura una vendita con riserva della proprietà quando “il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna”.
In presenza di un pagamento dilazionato del prezzo, il discrimen tra una vendita “classica” e la vendita con riserva di proprietà si individua proprio nel momento in cui si realizza l'effetto traslativo che, nel primo caso, si verifica immediatamente e, nel secondo, soltanto con il pagamento dell'ultima rata del prezzo.
Nel caso di specie, al di là del nomen iuris del contratto, indicato nell'incipit come “compravendita con pagamento dilazionato”, è evidente che le parti hanno inteso stipulare un “normale” contratto di compravendita, prevedendo espressamente all'art. I il trasferimento immediato della proprietà dell'immobile in capo agli attori (“il signor vende e trasferisce ai signori Parte_4 [...]
e – che accettano e acquistano – in comune pro indiviso ed in Parte_2 Parte_1 parti eguali fra loro – la piena proprietà dell'infradescritta entità immobiliare in Comune di
Avigliana”), assurgendo il previsto pagamento a rate di parte del prezzo non quale elemento costitutivo del rapporto obbligatorio bensì quale mera modalità di adempimento dell'obbligazione di pagamento del prezzo, legittimamente convenuta dalle parti nell'esercizio della loro autonomia negoziale.
Invero, è lo stesso convenuto che nella propria comparsa di costituzione, pur sostenendo che il contratto deve ricondursi alla vendita con riserva di proprietà, riporta poi, contraddittoriamente, che la domanda di sanatoria avrebbe dovuto essere sottoscritta dagli attori “in quanto proprietari” (con ciò smentendo l'assunto per cui la proprietà sarebbe passata in capo agli acquirenti solo al termine di pagamento delle rate).
Quanto alle reciproche eccezioni di inadempimento, va all'uopo richiamato il principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite n. 13533/2001, secondo cui “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per
l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto
pagina 7 di 16 adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento”.
È, poi, consolidato l'indirizzo giurisprudenziale per cui “nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, il giudice di merito è tenuto a formulare un giudizio - incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato
- di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti (tenuto conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto), si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale” (ex multis, Cass. n. 7061/2021; Cass. 13827/2019; Cass. 13627/2017; Cass. 13241/2017; Cass. n. 13840/2010).
Ciò detto, è pacifico e incontestato, oltre che documentalmente provato, che gli attori hanno pagato al convenuto gli importi di € 30.000,00 a titolo di acconto sul prezzo di vendita (come da quietanza riportata all'art. X del rogito notarile sub doc. 2 di parte attrice) e di € 3.333,35 pari a n. 5 rate del prezzo (come da contabili di bonifico sub doc. 5 di parte attrice), per poi interrompere il pagamento delle ulteriori rate invocando il principio “inadimplenti non est adimplendum”.
Dirimente sul punto appare la svolta CTU, dalle cui logiche e approfondite conclusioni non si ravvisa ragione di discostarsi (in assenza, peraltro, di osservazioni delle parti sulla stessa).
Il CTU ha evidenziato:
§ che l'immobile in questione (ubicato nel Comune di Avigliana, Borgata Girba n.12 e 14) è costituito da una porzione di fabbricato ad uso abitativo, elevato a tre piani fuori terra, compreso il piano sottotetto, accessibile da scala interna e da una balconata in legno passante per il salone;

§ che l'immobile si trova in zona agricolo-forestale denominata “ambito nella zona E7” dal Piano
Regolatore Generale Comunale (per la quale non sono ammessi ampliamenti volumetrici, salvo quelli previsti all'art. 22.3 delle Norme Tecniche di Attuazione) ed è soggetta al Piano Paesaggistico Regionale, rientrando nella c.d. “area parco dei Laghi di Avigliana”, soggetta a vincolo paesaggistico entrato in vigore dal 31.10.2002; come tale, eventuali modifiche ai prospetti del fabbricato necessitano del parere favorevole della commissione locale del paesaggio;

§ che il fabbricato, inizialmente rurale, è stato edificato in data anteriore al 1° settembre 1967, ed è poi stato ristrutturato e modificato in base ad alcune pratiche edilizie riepilogate alla pag.17 della relazione, con rilascio:
- della concessione edilizia n. 104/83 del 19/10/1984 per trasformazione d'uso e ristrutturazione edilizia di fabbricato di civile abitazione;

- della concessione edilizia n. 104/83 del 19.10.1984 quale variante alla precedente concessione, avente ad oggetto solo opere interne, prevedendo il mantenimento della superficie coperta e della cubatura complessiva, con la trasformazione di una parte di cubatura da non residenziale a residenziale
-della CILA M-2020-150 prot. N.20043/2020 del 17.9.2020 per frazionamento, presentata da
[...] per opere interne consistenti nella realizzazione di tramezzi e tamponamenti di vani porta per CP_1 il frazionamento dell'originale fabbricato.
pagina 8 di 16 § che vi è stato un aumento di volumetria non autorizzato pari a circa 12 m3 in corrispondenza del solaio di copertura del salone, che attualmente è posizionato a un'altezza minima di 414 cm in luogo di quella minima autorizzata di 380 cm (pag. 18 e 22 della CTU, risultanza conforme alla perizia giurata del geom. sub doc. 12 di parte attrice); CP_4
§ che sussiste una difformità delle attuali altezze delle sezioni trasversali e longitudinali rispetto ai prospetti allegati alla concessione edilizia n. 104/83 del 19/10/1984, in particolare: spessore del solaio di calpestio dei locali quotato a 15 cm nella sezione A-A e a 20 cm nella sezione B-B; altezza minima del salone quotata a 370 cm nella sezione A-A e a 380 nella sezione B-B (pag. 22 della CTU);
§ che il solaio di copertura della restante porzione di fabbricato a ovest è posizionato a un'altezza di
195 cm, inferiore ai 220 cm di altezza minima autorizzata dalla concessione edilizia n. 104/83, risultante anche nella planimetria catastale, così mancando le altezze utili all'abitabilità delle camere e del bagno (pag. 22 e 25 della CTU);
§ che lo spessore dei solai e delle altezze interne anche negli altri piani del fabbricato è difforme da quanto autorizzato, come evincibile anche dalle tavole grafiche allegate nella perizia giurata del geom.
(pag. 24 della CTU); CP_4
§ che non risulta rilasciato il certificato di abitabilità;
§ che il locale sottoscala a uso sgombero (posto al piano terra, al disotto della scala di accesso al balcone di primo piano) è destinato abusivamente (mancando il titolo edilizio) a servizio igienico sanitario esterno accessibile dal portico, ciò comportando un illegittimo ulteriore aumento di volumetria (pag. 24 della CTU), con realizzazione di un'opera abusiva, da rimuovere;

§ che sussistono difformità sia all'esterno che all'interno dell'edificio in quanto: lo spostamento di alcuni tramezzi interni ha variato la superficie dei locali e le altezze interne;
il solaio di copertura è stato collocato a un'altezza inferiore (circa 195 cm) quella autorizzata (220 cm), in assenza delle altezze utili per ottenere l'abitabilità;
§ che sulla porzione di copertura corrispondente al locale disimpegno del sub. 12 oggetto della compravendita, sono installati n. 3 pannelli solari, di proprietà e a servizio dell'immobile del convenuto
(sub. 13), per i quali non è stata reperita alcuna pratica edilizia o autorizzazione comunale, né il parere favorevole della commissione locale del paesaggio;

§ che sussistono difformità rispetto alle aperture delle finestre, con presenza di lucernari non autorizzati, oltre a difformità delle partizioni interne e della scala interna di accesso al sottotetto, con mancato rispetto delle altezze e modifiche di prospetto non autorizzate.
Il CTU, vista la relazione di parte depositata in atti dalla parte convenuta, ha poi precisato che:
§ l'esistenza di un collaudo strutturale non dà conferma del fatto che il progetto depositato presso il genio Civile e/o il Comune sia conforme al realizzato;

§ le modifiche riguardanti la copertura non possono essere sanate, per cui l'attuale solaio dovrà essere demolito e ricostruito in conformità al progetto assentito con concessione edilizia n.104/1983;
§ le stesse fotografie allegate dalla perizia di parte convenuta attestano l'avvenuta alterazione della copertura, con innalzamento di una porzione del tetto in corrispondenza delle due aperture più grandi del salone;

§ alla presentazione dell'istanza di abitabilità, non è stato rilasciato alcun provvedimento;
non può peraltro ritenersi rilasciato il silenzio assenso, vista la non conformità del fabbricato alla normativa pagina 9 di 16 urbanistico-edilizia;
§ quanto ai locali del piano mansardato (con altezze diverse da quelle autorizzate e che non rispettano la vigente normativa), non può invocarsi la Legge regionale n.21/98 sul recupero dei sottotetti, non sussistendone la legittimità all'entrate in vigore della Legge stessa.
Il CTU ha, quindi, confermato la sussistenza dei vizi lamentati da parte attrice, rilevando che le opere eseguite in difformità rispetto ai titoli rilasciati non possono essere integralmente sanate, evidenziando che:
§ l'aumento di volumetria non autorizzato al piano terreno per l'ampliamento del locale sottoscala e la trasformazione in servizio igienico dovrà essere rimosso;

§ le modifiche alla copertura non sono sanabili, con conseguente necessità di demolire e ricostruire il solaio di copertura in conformità ai titoli autorizzativi ed anche i locali al sottostante piano mansardato;

§ i pannelli fotovoltaici dovranno essere rimossi, in quanto realizzati senza titolo su copertura di un fabbricato di altra proprietà e su edificio situato in un'area sottoposta a vincolo paesaggistico;

§ i costi delle demolizioni/ripristini necessari ammontano ad con un costo stimato di circa euro
149.225,45, al netto delle eventuali sanzioni correlate;

§ solo dopo avere riportato il fabbricato allo stato regolare sotto il profilo edilizio/amministrativo, potrà poi essere presentata una pratica edilizia in sanatoria per le opere mantenibili;

§ allo stato, l'immobile non è abitabile, non ricorrendo neppure le condizioni per richiedere l'agibilità parziale;

§ l'immobile ha subito una riduzione di valore di euro 150.000,00, conteggiata dal CTU in relazione ai costi per le operazioni di rimessa in pristino
Il CTU ha, dunque, accertato non solo la sussistenza - già al momento della compravendita - delle difformità edilizie/urbanistiche lamentate dagli attori (nei termini appena evidenziati), ma anche l'insanabilità della maggior parte degli abusi riscontrati, con una significativa incidenza anche sul valore dell'immobile compravenduto (per un valore superiore al prezzo di vendita).
Peraltro, come accennato, le conclusioni del CTU non sono state oggetto di osservazioni né da parte del
CTP di parte convenuta, né dello stesso convenuto, che neppure ha depositato la comparsa conclusionale e la memoria di replica.
Quanto alla qualificazione giuridica della causa petendi a sostegno della propria domanda di risoluzione del contratto, le parti attrici hanno allegato:
• il c.d. aliud pro alio (quale forma ordinaria di risoluzione del contratto di compravendita fuori dal regime tipico redibitorio). Esso si determina quando la cosa venduta appartenga ad un genere del tutto diverso o presenti difetti che le impediscano di assolvere alla sua funzione naturale o a quella ritenuta essenziale dalle parti (infra ex multis;
Cass. II n. 8649 del 02/04/2024; Cass. II n. 23604 del
02/08/2023; Cass. II, Ord. n. 36360 del 13/12/2022; Cass. II, Ord. n. 28069 del 14/10/2021; Cass. II, n.
7557 del 23/03/2017; Cass. II, n. 6596 del 05/04/2016; Cass. II n. 2313 del 05/02/2016; Cass. II, n.
28419 del 19/12/2013; Cass. II, n. 10916 del 18/05/2011; Cass. II, n. 18859 del 10/07/2008; Cass. II, n.
5202 del 07/03/2007; Cass. I, n. 11018 del 21/12/1994). Il bene consegnato deve palesarsi completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita pagina 10 di 16 (Cass. II, 14 maggio 2024, n. 13214);
• la mancanza di qualità essenziali poiché – in ragione delle alterazioni subite – la cosa appartiene, per sua natura o per gli elementi che la caratterizzano, a un tipo o a una specie diversa da quella pattuita, pur rimanendo nell'ambito dello stesso genere.
La giurisprudenza di legittimità ha in più occasioni affermato che “si ha vizio redibitorio oppure mancanza di qualità essenziali della cosa consegnata al compratore qualora questa presenti imperfezioni concernenti il processo di produzione o di fabbricazione che la rendano inidonea all'uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, ovvero appartenga ad un tipo diverso o ad una specie diversa da quella pattuita;
si ha, invece, consegna di "aliud pro alio" che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione o di adempimento ai sensi dell'art. 1453 c.c., svincolata dai termini di decadenza e prescrizione previsti dall'art. 1495 c.c., qualora il bene venduto sia completamente diverso da quello pattuito, in quanto appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della res venduta e, quindi, a fornire l'utilità richiesta” (Cass., 07/03/2007, n. 5202; Cass., 18/05/2011, n. 10916).
Con specifico riguardo alla mancanza del certificato di agibilità, si è affermato che “in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene;
e la risoluzione non può essere pronunciata ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per
l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda” (cosi, Cass. n. 29090/2017 e Cass. n. 13231/2010).
In altre pronunce, la Suprema Corte ha altresì precisato che “in materia di vendita di immobile destinato ad abitazione, integra ipotesi di consegna di aliud pro alio il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l'insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica” (così, Cass. n. 23604/2023; Cass. 2294/2017; Cass. n. 17140/2006).
La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo a un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.
Nel caso di specie, si osserva come la mancanza del certificato di agibilità, dovuta alla presenza dei gravi e insanabili vizi edilizi-urbanistici rilevati dal CTU, incida concretamente e sensibilmente sia sulla commerciabilità del bene, sia sul suo godimento da parte degli attori e di eventuali loro aventi causa; peraltro, allo stato attuale, nemmeno è possibile richiedere e ottenere un certificato di agibilità anche solo parziale. Inoltre, l'immobile è concretamente esposto al rischio che l'autorità amministrativa preposta adotti azioni volte alla repressione degli abusi commessi, anche attraverso l'emissione di ordinanze di rimessione in pristino mediante demolizione, che inciderebbero certamente sul godimento del bene.
È pur vero che vi sono delle irregolarità meramente grafiche e delle difformità sanabili, ma, all'esito di una valutazione globale di quanto accertato, le modifiche di prospetto alla facciata e le modifiche pagina 11 di 16 interne sanabili appaiono di minor incidenza rispetto alle opere abusive insanabili che andranno demolite.
Per le ragioni ora esposte, deve quindi ritenersi sussistere un'ipotesi di vendita di aliud pro alio, avendo gli attori certamente inteso acquistare un immobile con natura residenziale (come si evince dal fatto che gli acquirenti avessero domandato il beneficio prima casa), essendo stato loro trasferito, per contro, un immobile non idoneo (almeno sotto il profilo giuridico) a tale utilizzo, quantomeno sino al ripristino dello stato dei luoghi in conformità ai titoli autorizzatori (di cui, però, non vi è neanche certezza in quanto per talune opere occorre il parere favorevole della Commissione locale del Paesaggio e della Soprintendenza); l'immobile si presenta, infatti, inidoneo al godimento diretto da parte degli attori, neppure potendo essere commercializzato, con previa necessità di demolire le opere abusive e senza neppure certezza del rilascio del parere favorevole della Soprintendenza per le opere sanabili.
Nello stato attuale, infatti, l'immobile compravenduto non è in grado di soddisfare l'interesse degli acquirenti attori, considerato anche i costi necessari per la rimessa in pristino in conformità ai titoli autorizzatori, con una spesa quantificata dal CTU (al netto delle possibili sanzioni) in euro 150.000,00, importo superiore al prezzo di acquisto (di € 110.000), rappresentando l'interruzione del pagamento CP_ delle rate l'evidente conseguenza del pregresso grave inadempimento del inadempimento che ha inciso sulla funzione economico-sociale della vendita oggetto di causa e reso palese l'inidoneità funzionale dell'immobile a soddisfare l'utilità richiesta dagli attori.
L'inadempimento che ha determinato la rottura del sinallagma contrattuale è quindi, senz'altro, quello imputabile al convenuto, primo in ordine cronologico, considerato che il veva dichiarato in sede CP_1 di compravendita, sotto la propria responsabilità, che alcun abuso edilizio incorreva sull'immobile, ad eccezione di quanto oggetto della concessione edilizia in sanatoria n. 101 del 12.9.2001 per la realizzazione di tre autorimesse in lamiera (pagg.

6-7 del doc. 1 di parte attrice).
A fronte dell'evidente grave inadempimento del convenuto, deve essere accolta la domanda di risoluzione svolta dagli attori, che legittimamente hanno cessato il pagamento delle rate del prezzo dal giugno 2021, svolgendo fondata eccezione di inadempimento, con conseguente rigetto della domanda riconvenzionale del convenuto (la cui fondatezza era invero già esclusa dall'inapplicabilità al caso di specie della peculiare disciplina dell'inadempimento nella vendita con riserva della proprietà ex art. 1525 cc, neppure avendo il convenuto, in via subordinata, domandato la risoluzione ai sensi dell'art. 1453 cc, né la clausola risolutiva espressa di cui art. XI della compravendita).
Deve quindi dichiararsi risolto ex art. 1453 c.c. per grave inadempimento imputabile al venditore il contratto di compravendita stipulato tra le parti il 25.11.2020 a rogito notaio dott. Persona_1
(Rep. n. 202598, raccolta 31058, reg. il 18 dicembre 2020 al n. 52304), avente a oggetto l'immobile sito in Avigliana (TO), Borgata Girba n.12 (identificato al C.F. al F. 37, par. 106, sub. 9), avendo il venditore consegnato un immobile gravemente viziato e pure inagibile venendo meno alle obbligazioni contrattuali assunte, con conseguente sussistenza di un aliud pro alio, non essendo l'immobile utilizzabile a fini residenziali se non attraverso l'esecuzione di opere di demolizione e ricostruzione implicanti un costo superiore al prezzo di acquisto.
Nei contratti a prestazioni corrispettive, la pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento, facendo venir meno la causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite, comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituzione della prestazione ricevuta, indipendentemente dall'imputabilità dell'inadempimento, con un effetto liberatorio "ex nunc" rispetto alle prestazioni da eseguire ed un effetto recuperatorio "ex tunc" rispetto alle prestazioni eseguite (infra Casss. II, 25 febbraio 2014, n. 4442).
pagina 12 di 16 Per l'effetto, il convenuto deve essere condannato a restituire agli attori la somma di € 33.333,55 quale parte del prezzo già pagata, oltre interessi legali ex art. 2033 c.c. che decorrono dal primo atto di costituzione in mora ovvero dal 27 maggio 2021 (doc.9 attoreo) in quanto:
- non è stata fornita la prova della malafede al momento della ricezione della somma da parte dell'EN (ex multis Cass. I, Ord. 26 ottobre 2020, n. 23448; Cass. I, Ord, 7 maggio 2024, n.
12362 - in materia di indebito oggettivo, la buona fede dell'"EN", rilevante ai fini della decorrenza degli interessi dal giorno della domanda, va intesa in senso soggettivo, quale ignoranza dell'effettiva situazione giuridica, derivante da un errore di fatto o di diritto, anche dipendente da colpa grave, non trovando applicazione l'art. 1147, comma 2, c.c., relativo alla buona fede nel possesso, sicché, essendo essa presunta per principio generale, grava sul "solvens", che intenda conseguire gli interessi dal giorno del pagamento, l'onere di dimostrare la malafede dell'"EN" all'atto della ricezione della somma non dovuta, quale consapevolezza della insussistenza di un suo diritto a conseguirla);
- ai fini del decorso degli interessi in ipotesi di ripetizione d'indebito oggettivo, il termine "domanda", di cui all'art. 2033 c.c., non va inteso come riferito esclusivamente alla domanda giudiziale ma comprende, anche, gli atti stragiudiziali aventi valore di costituzione in mora, ai sensi dell'art. 1219
c.c. (Cass. SS.UU., 13 giugno 2019, n. 15895).
Il tasso sarà quello di cui all'art. 1284 comma 1 dalla messa in mora alla domanda e di cui all'art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda al saldo.
Per le stesse ragioni, ex art. 1493 c.c. gli attori hanno altresì diritto al rimborso di € 3.612,40 (oltre interessi come sopra) per la restituzione dell'esborso sostenuto per spese notarili dell'atto di compravendita (doc. 1 di parte attrice), come tale rientrante nel disposto dell'art. 1493 c.c. secondo cui, in caso di risoluzione di contratto, il venditore deve rimborsare al compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita (tra cui rientrano le spese normali, i diritti di registrazione, gli onorari a notai, le mediazioni pagate), così come il compratore deve restituire la cosa (se questa non è perita in conseguenza dei vizi).
Gli attori, dal canto loro, dovranno quindi restituire il bene, vista l'espressa domanda in tal senso svolta dal convenuto (che si ritiene estensibile, in via interpretativa, anche al caso in cui fosse stata accolta la domanda attorea di risoluzione).
Quanto ai danni domandati dalla parte attrice (quantificati in € 18.324,40 in atto di citazione, poi in € 38.876,88 in comparsa conclusionale), deve in primo luogo osservarsi che per la sussistenza dell'obbligo di risarcimento non è necessario (in ragione dell'applicabilità delle disposizioni generali in tema di inadempimento delle obbligazioni) che il venditore sia in mala fede, essendo invece sufficiente la colpa dello stesso (cfr., per tutte, Cass. 4/02/2003, n. 1613; Cass. 22/02/1996, n. 1352). Lo stato soggettivo di buona fede non è idoneo di per sé solo, a escludere, l'imputabilità dell'inadempimento, essendo a tal fine necessaria, per converso, la prova da parte del debitore, che l'inadempimento stesso sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivata da causa oggettivamente non imputabile all'obbligato, situazione, quest'ultima, non riconducibile alla mera condizione psicologica di buona fede del debitore, e rapportabile, invece, all'impegno di cooperazione che l'obbligato stesso è tenuto ad applicare. (Cass. 03/09/1999, n. 9278).
Alla base di tale ragionamento vi è l'idea che sul venditore gravi una colpa propria, cioè specifica, per il ricorrere della quale è sufficiente che sia ravvisabile l'inosservanza di un precetto, la cui ratio sia quella di impedire il prodursi dell'evento dannoso in concreto verificatosi (Cass. III, Ord. 9 luglio 2020, n. 14595). L'art. 1218 c.c. solleva il creditore dell'obbligazione che si afferma non adempiuta (o non pagina 13 di 16 esattamente adempiuta) dall'onere di provare la colpa del debitore, ma non anche da quello di provare il nesso di causa tra la condotta del debitore e il danno di cui domanda il risarcimento.
Sebbene nesso di causa e imputazione della responsabilità non siano teoricamente coincidenti, perché un conto è collegare la condotta all'evento di danno (causalità materiale) e l'evento di danno alle conseguenze pregiudizievoli (causalità giuridica), altro conto è il criterio di valore che collega un effetto giuridico a una determinata condotta, rappresentato, nel campo della responsabilità per inadempimento di un'obbligazione, dall'inadempimento che, nel caso di responsabilità di cui all'art. 1218 c.c., si sostanzia nel mancato soddisfacimento dell'interesse dedotto in obbligazione, sicché il giudizio di causalità materiale non è distinguibile praticamente da quello relativo all'inadempimento; pertanto, la causalità è non soltanto criterio di collegamento tra condotta ed evento, ma anche criterio di imputazione della responsabilità. Il che comporta che, a carico del creditore della prestazione, grava solo l'onere di provare la causalità giuridica, mentre l'inadempimento che assorbe la causalità materiale deve essere solo allegato. Nel caso di specie, dunque, la ricorrenza delle conseguenze derivanti dall'inadempimento costituiscono oggetto dell'onere probatorio gravante sul creditore della prestazione inadempiuta (cfr. ra Cass. VI-II, Ord. 18 marzo 2022, n. 8941).
D'altra parte, il danno connesso all'inadempimento è quello causato dalla condotta del debitore, quando costituisce l'effetto normale ed ordinario di essa. Devono conseguentemente essere eliminati dal novero dei danni risarcibili gli eventi che rappresentano sviluppi eccezionali, al di fuori di qualsiasi logica ordinaria, pur quando rinvengono come antecedente l'inadempimento del debitore. Viceversa, devono essere ricompresi nel risarcimento anche i danni indiretti e mediati che si presentino come effetto normale dell'inadempimento, con la conseguenza che, ai fini del sorgere dell'obbligazione risarcitoria, il rapporto fra illecito ed evento può anche non essere diretto e immediato se, ferme restando le altre condizioni, il primo non si sarebbe verificato in assenza del secondo e purché - come s'è detto - le conseguenze dannose non risultino del tutto inverosimili (Cass. III 9 luglio 2020, n. 14595; Cass.
04/07/2006, n. 15274; Cass. 21/12/2001 n. 16163; Cass. 09/05/2000, n. 5913).
Ciò detto, deve senz'altro riconoscersi il danno patrimoniale di € 20.213,75 per i canoni di locazione e spese condominiali sostenuti tra novembre 2021 e dicembre 2024, essendosi i convenuti dovuti trasferire in altra abitazione per l'impossibilità di alloggiare in un immobile privo di agibilità, come accertato dalle contabili di bonifico sub docc. 13, 19 e 22 di parte attrice;
trattasi, infatti, di costo in palese nesso causale con le responsabilità del convenuto, posto che gli attori, a fronte dell'inabitabilità dell'immobile acquistato, sono stati costretti a reperire altra abitazione
Quanto alle imposte e sanzioni richieste a titolo risarcitorio, gli attori, sula base dei documenti prodotti in atti, hanno dimostrato di aver pagato complessivi euro 5.215,00 per gli anni dal 2020 al 2024, non risultando prova di ulteriori pagamenti, né, alo stato, della ricezione di ulteriori sanzioni).
Nell'atto di citazione gli attori allegavano anche il danno per le spese relative alla perizia giurata del geom. spese però mai quantificate, neppure essendo stata prodotta in atti una fattura del CP_4 professionista e/o una contabile di bonifico (tanto che tale spesa non viene neppure più conteggiata nella comparsa conclusionale).
In conclusione, il convenuto va condannato a risarcire agli attori la somma di euro 25.428,75 quali danni patrimoniali patiti in conseguenza del suo grave inadempimento, oltre rivalutazione monetaria ed interessi sulla somma rivalutata anno per anno dai singoli esborsi eseguiti e fino al soddisfo.
Nella liquidazione del credito di valore sulla somma riconosciuta possono calcolarsi sia la svalutazione, sia gli interessi con la medesima decorrenza, perché la prima ha la funzione di ripristinare la situazione patrimoniale del danneggiato antecedentemente alla consumazione dell'illecito; i secondi, invece, pagina 14 di 16 hanno una funzione compensativa, con la conseguenza che questi ultimi sono compatibili con la rivalutazione e vanno corrisposti e calcolati anno per anno sulla somma via via rivalutata con decorrenza dal giorno in cui si è verificato l'evento dannoso. In questo caso non coincidente per tutte le voci di danno con il 9 marzo 2020 ma con gli esborsi sostenuti e rispetto ai quali la convenuta è chiamata a rifondere l'attrice.
Deve, invece, rigettarsi la domanda riconvenzionale del convenuto di risarcimento del danno (quantificato in € 20.000,00) sia in ragione del rigetto della domanda di risoluzione dallo stesso formulata, sia in quanto il genericamente allegato deprezzamento del 20% dell'immobile per carenza medio tempore di manutenzione ordinaria da parte degli attori non è stato in alcun modo provato
(apparendo sul punto superflue e irrilevanti le prove orali dedotte, di cui si conferma il rigetto).
Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza del convenuto e vengono liquidate ai sensi del DM n. 55/2014 e s.m.i. come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa e dell'attività svolta nel corso del giudizio, applicandosi i valori medi per le quattro fasi. Spettano altresì gli esposti documentati per CU e marca da bollo.
Per le stesse ragioni, nei rapporti interni tra le parti, le spese di CTU, già separatamente liquidate, devono essere poste a carico per l'intero della parte convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1)Dichiara risolto il contratto di compravendita stipulato il 25.11.2020 tra gli acquirenti Pt_1
(C.F. e (C.F. ) e il venditore
[...] C.F._1 Parte_2 C.F._2
(C.F. ), a rogito notaio dott. (Rep. n. 202598, CP_1 C.F._3 Persona_1 raccolta 31058, reg. il 18 dicembre 2020 al n. 52304), per grave inadempimento della parte convenuta
CP_1
2) Per l'effetto:
- condanna a restituire a e a la somma di Euro CP_1 Parte_1 Parte_2
33.333,55 e a pagare la somma di Euro 3.612,40, oltre interessi legali (per entrambe le somme) al tasso di cui all'art. 1284 comma 1 c.c. dal 27.5.2021 alla domanda e al tasso di cui all'art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda al saldo;

-ordina alle parti attrici di restituire alla parte convenuta l'immobile oggetto del CP_1 contratto di cui al punto 1), sito in Avigliana (TO), Borgata Girba n.12 (identificato al Catasto
Fabbricati al F. 37, par. 106, sub. 12 (ex sub. 9), cat. A/2, classe 1, consistenza 8 vani, rendita catastale euro 723,04.
3) Condanna a pagare in favore di e la somma di Euro CP_1 Parte_1 Parte_2
25.428,75 a titolo di risarcimento del danno patrimoniale, oltre rivalutazione monetaria e interessi sulla somma rivalutata anno per anno dai singoli esborsi fino al soddisfo.
4) Rigetta le domande riconvenzionali della parte convenuta.
5) Condanna a pagare a e a le spese di lite, che si CP_1 Parte_1 Parte_2 liquidano in Euro 14.103,00 per compensi e in Euro 786,00 per spese, oltre 15 % per spese generali,
Iva e Cpa come per legge.
6) Pone le spese di CTU, già separatamente liquidate, definitivamente a carico di per CP_1
pagina 15 di 16 l'intero.
Torino, 19 maggio 2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Vittoria Chiavazza
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