N. 1518/2019 N. Cron.
N. Sent. Civ. Anno 2025 N. Rep.
IL TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace EL Tribunale di RE Annunziata,
dr. Gianluigi Ciampa, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla
L. 18.06.2009 n. 69, nonché dal D.L. 69/2013);
nella causa civile di I° grado iscritta al n. 1518
EL ruolo degli affari contenziosi civili ELl'anno 2019
avente ad oggetto: risoluzione per inadempimento contrattuale – uso diverso.
TRA
(p.iva ), con sede in Parte_1 P.IVA_1
RE DE RE (NA) al viale dei Pini n. 71 ex 15, in persona EL legale rappresen-
tante p.t. rappresento e difeso dall'avv. Felice Scotto (C.F. Parte_1
) – PEC elettivamente domi- C.F._1 Email_1
ciliata presso il suo studio in RE EL RE (NA) in via S. Noto n. 32,
-attrice-
1 E
(C.F./p.iva ), con sede in RE Controparte_1 P.IVA_2
EL RE (NA) in Via Nazionale n. 395, in persona ELl'amministratrice CP_2
, (C.F ), nata il [...] a [...] ed ivi resi-
[...] C.F._2
dente in via Parroco Federico n. 75, rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Bosco
(C.F. ) – PEC C.F._3 Email_2
ed elett.te dom.ta presso il suo studio in Napoli in Via Carlo Poerio n. 86,
-convenuta-
CONCLUSIONI
Come da atti EL giudizio, cui si fa espresso rinvio
FATTO E MOTIVI DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato, Parte_1
(di seguito anche solo ) conveniva in giudizio
[...] Parte_1 [...]
(di seguito anche solo ) al fine di Controparte_1 Controparte_1
sentir accogliere le seguenti conclusioni: “1) – accertare e dichiarare che il
[...]
si è reso inadempiente rispetto agli obblighi assunti Controparte_1
con il contratto di locazione stipulato con la Pt_1 Parte_1
2) accertare e dichiarare che a seguito degli inadempimenti perpetrati
[...]
dal la Società locatrice ha subito rilevanti Controparte_1
danni; 3) condannare, pertanto, la al Parte_2
risarcimento dei danni nella misura di €. 52.000,00 o a quella maggiore o minore
somma da accertarsi in corso di causa;
4) con vittoria di spese e competenze.”
A base ELla domanda, l'attrice esponeva di essere proprietaria di un immobile sito in RE EL RE (NA) in Viale dei Pini n. 17 (ex n.15), distribuito su n.2 livelli,
con un piano seminterrato ed uno rialzato con accesso tramite viale privato da Viale
2 dei Pini n.17 (ex n.15), originariamente adibito a scuola elementare e poi destinato ad uso sanitario, in virtù di cambio di destinazione giusta concessione rilasciata nel luglio EL 2001 dal Comune di RE EL RE. I locali, oggetto di causa, nel luglio
EL 2001 erano stati concessi in locazione per uso di attività medico-sanitaria (cen-
tro emodialisi) alla (dante causa ELla odierna convenuta) e, a Controparte_1
seguito ELla cessazione ELl'attività da parte ELl'originaria conduttrice, giusta scrittura privata EL 09.11.2010, all'odierna convenuta. Secondo la prospettazione di parte attrice, avrebbe attuato una serie di inadempimenti con- Controparte_1
trattuali, tutti fonte di danni, come accertato anche da precedente ATP.
Analiticamente: lasciava sostare i propri clienti in aree non oggetto di locazione ed assegnate alla proprietà confinante;
rilasciava tardivamente l'immobile ed in cattivo stato di manutenzione;
rimuoveva dai locali il macchinario per il condizionamento
ELl'aria e lasciava in loco vari altri elementi inutili e dannosi, quali il montascale ed alcune vasche di raccolta di materiali speciali.
Si costituiva ritualmente la convenuta, impugnando la domanda ed eccependo che alcun inadempimento fosse imputabile alla conduttrice, spiegando poi do-
manda riconvenzionale sia per la restituzione EL deposito cauzionale, versato alla stipula EL contratto, sia per i miglioramenti apportati ai locali locati dalla originaria conduttrice e sua dante causa per adeguare l'immobile, originaria-
mente destinato a scuola materna, al nuovo uso commerciale sanitario per comples-
sivi € 339.080,96.
Riguardo i danni invocati dall'attrice, osservava che alcun importo sarebbe spettato alla stessa per il ritardato rilascio poiché per i corrispondenti mesi avrebbe regolar-
mente versato l'indennità di occupazione. Similmente, erano infondate le altre do-
mande in quanto il macchinario per il condizionamento ELl'aria era stato acquistato
3 dall'odierna convenuta mentre il montascale veniva lasciato in loco su richiesta
ELla locatrice stessa. Riguardo i danni materiali all'immobile, osservava che quelli asseritamente riscontrati dopo il rilascio non sarebbero stati imputabili alla condut-
trice poiché: a) dopo il rilascio i locali sarebbero stati utilizzati dall'attrice come deposito;
b) i danni non sarebbero emersi neanche dall'elaborato peritale eseguito nel procedimento di ATP promosso da , sette mesi dopo il rilascio Parte_1
dei locali;
c) subordinatamente, perché trattavasi di danni da deterioramento e con-
sumo, conformi all'uso dei locali, contrattualmente convenuto.
In relazione alle richieste riconvenzionali, deduceva che la società attrice non aveva restituito il deposito cauzionale di € 21.000,00.
Domandava, inoltre, l'indennizzo ai sensi degli artt. 1592 e 1593 c.c. per le notevoli addizioni e migliorie apportate all'immobile nella minor somma tra l'importo ELla
spesa ed il valore EL risultato utile alla data ELla riconsegna.
Concludeva: “In via preliminare, disporre l'acquisizione EL fascicolo di ufficio
con relative produzioni relativo al procedimento per A.T.P. inter partes n.
7259/2017 R.G. di questo Tribunale;
in via definitiva e nel merito : a) integralmente
rigettare ogni avversa domanda perché infondata in fatto e in diritto, anche per
tardività ELle contestazioni;
b) accogliere la spiegata domanda riconvenzionale e,
per l'effetto, condannare la società attrice in persona EL legale rappresentante p.t.
b1 – a rimborsare alla comparente il deposito cauzionale di € 21.000,00 con inte-
ressi e rivalutazione ex art. 1224 II comma c.c.; b2 – a corrispondere alla compa-
rente l'indennità ad essa spettante ai sensi degli artt. 1592 e 1593 c.c. per le addi-
zioni e migliorie da questa apportate all'immobile con il pieno consenso di essa
attrice/locatrice, secondo i criteri di calcolo sopra indicati e nella misura ritenuta
di giustizia, con interessi e rivalutazione ex art. 1224 II comma c.c.; c) condannare
4 la società attrice in favore ELla comparente alla rifusione di spese e competenze
EL presente giudizio e EL procedimento di ATP, con rimborso spese generali, IVA
e C.P.O. come per legge”.
In corso di causa, disposto il mutamento di rito da ordinario a speciale loca-
tizio, ex art. 447 bis c.p.c., veniva ammessa la prova testimoniale articolata dalle parti. La causa veniva, poi, rinviata per la discussione all'udienza EL
01.04.2025.
Sulla domanda principale.
La domanda è parzialmente fondata e va accolta nei limiti e per le ragioni che se-
guono.
In via preliminare, deve accogliersi l'eccezione di inammissibilità di parte conve-
nuta rispetto alle controdeduzioni svolte dalla difesa ELl'attrice, nelle note di udienza EL 27.03.2025, che si traducono in una replica alle argomentazioni difen-
sive ELla memoria di discussione autorizzata, depositata dalle parti nel termine fis-
sato con ordinanza ELl' 08.11.2024.
Come correttamente osserva parte convenuta, le predette note di udienza sono re-
datte in violazione di quanto testualmente sancito dall'art. 127 ter c.p.c. secondo cui le note di trattazione scritta devono contenere “le sole istanze e conclusioni”.
Pertanto, di ogni ulteriore argomentazione e controdeduzione, contenuta nelle pre-
dette note di udienza depositate da parte attrice, non può essere tenuta in conside-
razione ai fini ELla presente decisione.
Tanto premesso è utile ricostruire brevemente, sulla scorta ELla documentazione versata in atti dalle parti, le vicende che hanno interessato il rapporto di locazione dei locali oggetto di causa in proprietà ELla società attrice.
Con contratto stipulato in data 30 luglio 2001 (doc. 3 produzione attrice), i locali
5 venivano concessi in locazione alla società per uso di ambulatorio Controparte_1
e centro di emodialisi. In virtù ELla mutata destinazione d'uso dei locali la locatrice,
preventivamente, richiedeva ed otteneva la concessione edilizia dal Comune di
RE EL RE per l'esecuzione di lavori edili di adeguamento allo svolgimento di attività sanitarie (doc. 1 produzione convenuta). Con successivo contratto EL
09.11.2010 l'odierna convenuta, cessionaria EL ramo di azienda ELla CP_1
, subentrava nell'originario contratto di locazione (doc. 3 produzione attrice).
[...]
Con missiva EL maggio 2016, la convenuta comunicava il recesso anticipato ai sensi ELl'art. 5 EL contratto di locazione.
I locali venivano consegnati alla società locatrice in data 15 maggio 2017.
In pari data, veniva sottoscritto tra le parti il verbale di rilascio e, in contraddittorio tra le stesse (doc.15 produzione convenuta), l'attrice rilevava:

1. il danneggiamento
EL pavimento e EL massetto sottostante EL corridoio di accesso all'immobile, al piano seminterrato;

2. danni alla pavimentazione EL locale di depurazione;

3. man-
canza di alcuni tratti di corrimano ELla scala di collegamento tra i due livelli
ELl'immobile;

4. l'asportazione, di un macchinario per climatizzazione degli am-
bienti.
Da quel che emerge dagli atti di causa (in particolare dalla perizia depositata da parte attrice al doc. 2), nel mese di novembre 2017 (a distanza di sei mesi dal rila-
scio), l'odierna attrice proponeva nei confronti ELla convenuta ricorso per ATP
innanzi a Questo Tribunale (R.G. 7259/2017), lamentando la presenza di ulteriori danni rispetto a quelli riscontrati in contraddittorio tra le parti nel verbale di rilascio.
Il procedimento, svoltosi ancora in contraddittorio tra le parti, si è concluso con il deposito ELla perizia versata in atti dall'attrice e redatta dall'arch. Persona_1
che ha quantificato i danni ai locali in complessivi €. 11.425,00.
6 L'elaborato peritale è stato versato in atti dalla difesa ELl'attrice e le risultanze
ELlo stesso, per conforme principio ribadito in ultimo dalla sent. 8496/2023 ELla
Corte di Cassazione, sono utilizzabili in questo giudizio: “La relazione conclusiva
ELl'accertamento tecnico preventivo espletato ante causam è un documento che
può essere validamente prodotto nel successivo giudizio di merito”. Ed è piena-
mente utilizzabile dal giudice come elemento di prova e liberamente valutabile: ciò
in quanto “Nel vigente ordinamento processuale, improntato al principio EL libero
convincimento EL giudice, la decisione può fondarsi anche su prove non espressa-
mente previste dal codice di rito, purché idonee a fornire elementi di giudizio suf-
ficienti, se ed in quanto non smentite dal raffronto critico con le altre risultanze EL
processo”.
Nel caso di specie, deve aggiungersi e ribadirsi che l'elaborato è stato prodotto in atti dalla stessa attrice che ha inteso avvalersene come mezzo di prova. Ragion per cui le generiche critiche dalla stessa attrice mosse in relazione alla quantificazione
EL danno subito, evidenziate, a suo avviso, dal preventivo di spesa ELla ditta Red
Edil s.r.l., non meritano accoglimento.
Come osservato anche dall'architetto , il preventivo di cui trattasi non con- Per_1
tiene alcuna analisi dei prezzi e, soprattutto, non tiene conto EL generale principio in materia di risarcimento danni nei rapporti di locazione in relazione a quelli non risarcibili al locatore, poiché inerenti la normale usura.
Tanto premesso, vanno condivise le risultanze peritali ELl'ATP poiché congrua-
mente motivate: sia in relazione allo stato dei luoghi riscontrato in sede di accesso,
rispetto ai rilievi fotografici allegati al verbale di rilascio (doc da 20 a 47 produzione convenuta); sia in relazione ai danni successivamente lamentati dalla società attrice;

sia, ancora, avuto riguardo alle cause che li hanno determinati ed all'accertamento
7 ELla condotta colposa ELla conduttrice, distinguendo i danni lamentati dalla so-
cietà locatrice alla luce ELl'art. 1590 c.c. da quelli derivati da normale usura
ELl'immobile e valutando sulla base di tale principio le spese necessarie al ripri-
stino.
A norma ELl'art. 1590 c.c., infatti, il conduttore non risponde dei danni alla cosa locata dovuti al deterioramento e al consumo in conformità EL contratto e che a norma ELl'art. 1592 comma II c.c., anche quando non ha diritto ad alcuna inden-
nità, il valore dei miglioramenti e ELle addizioni può compensare i danni subiti dalla cosa locata.
In ogni caso deve ribadirsi che il mutamento di destinazione dei locali all'uso con-
venuto, ben noto alle parti, quale di centro di ambulatorio e di emodialisi (per mu-
tamento richiesto dalla stessa attrice agli uffici comunali), esclude che la locatrice possa oggi lamentarsi ELl'installazione nei locali locati di tutti quegli elementi in-
dispensabili per l'esercizio di tale precipua attività: scale per disabili, vasche di rac-
colta ecc.
Riguardo gli altri danni asseritamente riscontrati nei locali locati si osserva che alla pagina 9 ELla perizia emerge che lo stato manutentivo dei locali al piano rialzato
è: “riconducibile ad una usura normale, ossia ad una normale obsolescenza degli
impianti e dei materiali, determinata dalla funzione ELla destinazione stessa dei
locali negli anni, unitamente all'utilizzo da circa un anno da parte ELla locatrice“.
Mentre per gli altri locali esaminati ha concluso: “resta indefinito il soggetto o i
soggetti che abbiano materialmente causato l'anomalo degrado e causato i dan-
neggiamenti riscontrati nel corso ELle effettuate verifiche”. In ogni caso, per tutti i danni a pagina 13 ELla perizia, la consulente si è così espressa:” il più probabile
importo degli interventi manutentivi da effettuarsi sul fabbricato in questione per
8 ricondurlo al medesimo livello di funzionalità con cui la conduttrice lo aveva rile-
vato nel 2005, al netto ELla vetustà, risulta essere pari a circa 11.300,00 euro oltre
iva”
La valutazione dei danni è supportata da idoneo computo metrico estimativo, non sufficientemente contestato da parte attrice. Le dichiarazioni testimoniali sul punto,
a prescindere dalla loro ammissibilità, non forniscono neanche utili indicazioni al fine di poter ammettere la richiesta CTU. Per tali ragioni la domanda principale va accolta nei limiti di quanto accertato nella consulenza ELl'ATP con la conseguenza che la società convenuta va condannata al risarcimento in favore ELl'attrice ELla
somma di € 11.450,00 (di cui €. 11.300,00 per danni ai locali interni ed €. 150,00
per quelli esterni - aiuola), oltre Iva, se dovuta, ed interessi legali dalla domanda fino all'effettivo soddisfo.
Sulla domanda riconvenzionale
Anche la domanda riconvenzionale risulta parzialmente fondata.
Va invero rigettata la domanda diretta ad ottenere il pagamento ELl'inden-
nizzo per i miglioramenti apportati ai locali locati a seguito EL mutamento di destinazione che, per quanto emerge dagli atti, sono stati eseguiti a cura e spese ELla originaria conduttrice e non dall'odierna resistente.
Va, invece, accolta la domanda riconvenzionale in punto di restituzione EL
deposito cauzionale, versato dalla convenuta all'attrice, all'atto ELla sotto-
scrizione EL contratto di locazione tra le parti, intercorso nel mese di novem-
bre 2010, pari ad € 21.000,00.
Si osserva che, in generale, l'obbligo di restituzione EL deposito cauzionale in capo al locatore sorge nel momento in cui il conduttore rilascia l'immobile locato. Tra le parti la condizione è stata soddisfatta in quanto la restituzione
9 ELl'immobile è avvenuta in data 15.05.2017 e la circostanza è pacifica.
E' ben vero che è riconosciuto al locatore il diritto di trattenere la somma,
anche dopo il rilascio ELl'immobile, ma ciò è consentito solo quando ne faccia richiesta di attribuzione a copertura di specifici danni subiti: "In ma-
teria di locazione, l'obbligazione EL locatore di restituire il deposito cau-
zionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali sorge
al termine ELla locazione non appena avvenuto il rilascio ELl'immobile
locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche
dopo il rilascio ELl'immobile da parte EL conduttore, senza proporre do-
manda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, ELla stessa a co-
pertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione"
(Cass. Civ. Sez. 3, sentenza n. 4725 EL 09.11.1989).
Il locatore, pertanto, nel caso in cui voglia ritenere la somma a titolo di deposito cauzionale, ha l'onere di chiederne l'attribuzione contestual-
mente alla richiesta di pagamento dei danni che si assumono subiti.
Orbene è provato anche dal contratto di locazione esibito dalle parti, non contestato, che in sede di stipula la conduttrice ha effettivamente corrisposto a titolo di deposito cauzionale €. 21.000,00 ed è altrettanto non contestato che la detta somma non le è stata restituita come sarebbe dovuto avvenire per effetto EL rilascio. "In materia di locazione, l'obbligazione EL locatore
di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli
obblighi contrattuali sorge al termine ELla locazione non appena avvenuto
il rilascio ELl'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trat-
tenga la somma anche dopo il rilascio ELl'immobile da parte EL condut-
tore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in
10 parte, ELla stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può
esigerne la restituzione" (cfr. Cass. Civ., n. 7883/2019).
Sul punto deve rilevarsi l'infondatezza ELl'eccezione di prescrizione e de-
cadenza sollevata da parte attrice ai sensi ELl'art. 79 L. 392/78. La norma-
tiva invocata è EL tutto inconferente al caso di specie poiché riguarda il diritto alla restituzione di somme versate in eccedenza dal conduttore du-
rante il rapporto di locazione. Peraltro, per giurisprudenza costante, la deca-
denza di cui alla disposizione in esame (per l'azione esercitabile entro 6
mesi dal rilascio) non incide sul termine ordinario di prescrizione decennale per le ipotesi di restituzione di indebito.
Nel caso di specie, però, la convenuta, già conduttrice, ha richiesto la resti-
tuzione EL deposito cauzionale (e non una richiesta restitutoria di indebito)
e tale domanda è soggetta agli ordinari termini di prescrizione decennale a decorrere dal rilascio EL bene, avvenuto nel maggio 2017. Per cui alcuna prescrizione può ritenersi maturata.
D'altra parte, la locatrice non ha domandato, né preteso, la ritenzione ELla
cauzione versata in sede di stipulazione, limitandosi ad eccepire infondata-
mente la prescrizione e la decadenza.
Per tali motivi la domanda riconvenzionale va parzialmente accolta e
[...]
va condannata alla restituzione in favore ELla convenuta ELla somma Parte_1
di € 21.000,00 versata a titolo di deposito cauzionale oltre interessi legali a decor-
rere dall'anno successivo alla data di sottoscrizione EL contratto di locazione.
Il parziale accoglimento di entrambe le domande giustifica l'integrale com-
pensazione tra le parti ELle spese e competenze di lite.
11

P.Q.M.


Il Tribunale definitivamente pronunciando sulle domande come proposte in narrativa, nel contraddittorio ELle parti, ogni contraria domanda, istanza,
deduzione, eccezione disattesa o assorbita così provvede:
- accoglie parzialmente la domanda proposta da
[...]
in persona EL Parte_3 Controparte_1
legale rappresentante p.t., al pagamento ELla somma di €. 11.450,00, oltre iva se documentata ed interessi legali dalla domanda fino all'effettivo soddisfo;

- accoglie parzialmente la domanda riconvenzionale spiegata da
[...]
e condanna Parte_4 Parte_1
in persona EL legale rappresentante p.t., al pagamento ELla somma di €.
21.000,00 oltre interessi legali come in motivazione;

- compensa integralmente tra le parti le spese e competenze di lite.
Così deciso in RE Annunziata il 12.04.2025
Il G.O.P.
dr. Gianluigi Ciampa
12