REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI AVELLINO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Avellino, II sezione civile, nella persona del giudice Dott. Sossio Pellecchia, ha pro- nunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 4724/2022 R.G., assegnata in decisione all'udienza “cartolare” del
27.02.2025, con fissazione dei termini previsti dall'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse con- clusionali e delle memorie di replica, avente ad oggetto “Risoluzione contrattuale, restituzioni e ri- sarcimento del danno” e vertente
TRA
, C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. Michele Parte_1 C.F._1
Scibelli in virtù di procura in atti
ATTRICE
E
, C.F. Controparte_1 C.F._2
CONVENUTO CONTUMACE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
L'attrice ha concluso come da note di udienza di precisazione delle conclusioni.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, evocava in giudizio Parte_1 Controparte_2 innanzi all'intestato Tribunale per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni:

1. Accertare e
[...]
dichiarare la risoluzione contrattuale per esclusiva responsabilità del sig. per grave ina- CP_1
dempimento;

2. Accertare e dichiarare il riconoscimento del lucro cessante e del danno emergente derivante dal grave comportamento del sig.

3. Conseguentemente, condannare il conve- CP_1 nuto alla restituzione dei locali ed ogni connesso bene mobile dell'impresa ET sita in Atri- palda (AV) Piazza Umberto I, come da contratto de quo;

4. Altresì, condannare lo stesso al paga- mento in favore della sig.ra dell'intera somma pattuita e maturata dalla sottoscrizione del Pt_1 contratto, pari ad € 40.000,00 oltre interessi moratori;

5. Condannare al risarcimento danni ulteriore per € 5.000,00 o della diversa somma emersa in corso di giudizio o ritenuta congrua dall'On. Giudice adito;

6. In ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari.”
A supporto delle spiegate domande, l'attrice esponeva quanto segue:
i) le odierne parti in causa sottoscrivevano un contratto di locazione ed affitto, con patto di futura vendita, avente ad oggetto l'attività ET di proprietà della;
Pt_1
ii) il contratto era del tipo rent to buy e prevedeva che il avrebbe dovuto corrispondere alla CP_1
un canone di locazione mensile di € 900,00 per l'intera durata del rapporto - stabilita in 30 Pt_1
mesi a decorrere dal 01.01.2019 - con facoltà per il conduttore di detrarre l'importo versato per la locazione dal prezzo pattuito per l'acquisto dell'impresa;
iii) il convenuto si era reso inadempiente rispetto alle obbligazioni contrattualmente assunte, non avendo provveduto né al pagamento di alcun canone locativo né all'esercizio del diritto di opzione all'acquisto entro il previsto termine del 30.06.2021.
Benché ritualmente evocato in giudizio, non si costituiva il il quale, pertanto, veniva di- CP_1
chiarato contumace. Istruito il processo tramite espletamento di prova testimoniale e precisate le con- clusioni, la causa veniva assegnata a sentenza con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e repliche.
Così brevemente riassunti i fatti di causa, mette conto osservare che il contratto di cui si invoca la risoluzione rientra pacificamente nell'alveo dei contratti di concessione in godimento in funzione di una successiva alienazione (c.d. rent to buy), positivamente disciplinati dall'art. 23 del D.L. 133/2014 convertito con legge 164/2014. Diversamente dalla locazione finanziaria, tali contratti prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.
La causa del contratto rent to buy, alla luce della strumentalità del negozio alla produzione di un effetto traslativo, non si esaurisce nella concessione a tempo determinato del godimento di un bene;
si discorre, al riguardo, di negozi ad efficacia traslativa procedimentalizzata: in essi l'acquisto passa attraversa il previo godimento del bene, la cui concessione costituisce “il segmento di un'operazione economica più complessa che ha come finalità quella di addivenire gradualmente all'acquisto del bene” (cfr. Cassazione civile sez. VI, 08/07/2020, n. 14157).
Nella specie, si è in presenza di una particolare ipotesi di rent to buy poiché il contratto in esame ha ad oggetto la concessione in godimento (in previsione di successiva alienazione) di un'attività d'im- presa. Per costante giurisprudenza, detta ipotesi non appare incompatibile con la disposizione norma- tiva di cui al richiamato art. 23, posto che “la norma non sembra limiti la conclusione del contratto di rent to buy avente ad oggetto un'azienda, sia questa comprensiva o meno di beni immobili e/o diritti reali su immobili. Infatti, come pure evidenziato in dottrina, elementi essenziali del contratto di rent to buy sono la concessione in godimento, il diritto per il conduttore di acquistare il bene oggetto dei rapporto contrattuale, il pagamento di un canone da imputare in tutto o in parte a corrispettivo del trasferimento del bene, il rinvio alle norme di cui agli articoli da 1002 a 1007 e 1012 e 1013 del c.c. ed ancora la disciplina particolare per i casi di risoluzione ed inadempimento delle parti, mentre non sembra si possa affermare che il bene «immobile», come considerato nello schema normativo, possa assurgere ad elemento unico, essenziale e determinante il contratto in esame, né penetrare nella sua causa in maniera determinante” (cfr. Tribunale Catanzaro, 05/12/2019, n. 8064). Si è, pertanto, affer- mato che “il rent to buy di azienda ha la stessa funzione e la stessa ratio del c.d. rent to buy di immobili per quel che concerne la struttura e la funzione di questo contratto, con l'unica differenza che il primo ha nella sua regolamentazione negoziale un bene diverso dal secondo” (cfr. Tribunale
Grosseto n. 603 del 2022).
Venendo alla forma del contratto, giova rammentare che sempre il menzionato art. 23 dispone: “I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell'articolo 2645-bis codice civile […]”. In sostanza, la norma prevede la forma dell'atto pubblico, della scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente ai soli fini della trascrizione (o opponi- bilità) della stipulazione, non per la validità della stessa. Ne consegue che il contratto de quo prodotto agli atti deve ritenersi valido, seppure non sia stato stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
Accertata la validità del contratto, si rileva in diritto che la domanda risolutoria è fondata e merita accoglimento, atteso l'inadempimento del convenuto. Si premette al riguardo che, secondo i noti principi in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarci- mento danni da inadempimento e di risoluzione, incombe al creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute e di allegare il fatto d'inadempi- mento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modifica- tivi o estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (cfr. ex plurimis Cass. n. 826/2015).
Nella fattispecie, l'attrice ha assolto gli oneri di prova che le incombevano ex art. 2697 c.c., produ- cendo in giudizio il contratto ed allegando l'inadempimento di parte convenuta all'obbligazione di procedere all'acquisto della ET entro il termine prefissato. Per contro il non costi- CP_1
tuendosi in giudizio, nulla ha allegato e provato in ordine ad eventuali fatti impeditivi, modificativi o estintivi della pretesa avversaria. Nel dettaglio, va evidenziato che dal dedotto inadempimento di- scende la risoluzione di diritto del contratto ai sensi dei punti 2.2. e 3.2. del medesimo regolamento negoziale. E invero, il richiamato punto 2.2. dispone: “entro il termine di 2 (due) anni e 6 mesi (sei) mesi dalla data di efficacia del presente contratto di locazione con patto di futura vendita (e quindi entro il 30.06.2021), termine essenziale nell'interesse del Promittente Venditore, sarà stipulato il
Contratto Definitivo di Compravendita”, mentre il successivo punto 3.2. recita: “in caso di mancato esercizio da parte del conduttore del diritto di acquisto dell'immobile alla data prevista per la stipula del contratto definitivo di compravendita: i. la locazione perderà automaticamente efficacia – es- sendo come sopra detto la stessa collegata e finalizzata alla compravendita – e il conduttore sarà quindi obbligato a riconsegnare immediatamente la titolarità dell'impresa e il locatore avrà diritto di trattenere tutti gli importi incassati a titolo di canone di locazione, salva comunque il diritto del locatore di procedere all'escussione del deposito cauzionale….”
Dal tenore delle clausole contrattuali sopra riportate emerge in tutta evidenza la natura essenziale del termine entro il quale le parti avrebbero dovuto concludere il contratto definitivo di compravendita.
Conseguentemente, il negozio in esame deve intendersi risolto di diritto ai sensi dell'art. 1457, comma
2, c.c., atteso che “il termine essenziale comporta la cessazione del contratto e delle obbligazioni da esso derivanti per il solo fatto del suo superamento, salvo che la parte che voglia comunque darvi esecuzione, non lo dichiari all'altra parte entro il termine di tre giorni previsto dall'art. 1457 c.c., comma 1” (cfr. Cassazione civile sez. II - 21/11/2023, n. 32277).
Gli effetti della risoluzione contrattuale sono disciplinati dal comma 5 dell'art. 23 del D.L. 133/2014
(sostanzialmente riprodotto al punto 3.2. del negozio), a mente del quale “In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il conce- dente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di inden- nità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.”. L'attrice, dunque, ha diritto alla restitu- zione del complesso aziendale e al pagamento dei canoni locatizi da trattenere a titolo di indennità.
A tal proposito, parte attrice ha anche rappresentato che il non avesse versato neppure un CP_1 solo rateo per l'intera durata del rapporto contrattuale, decorrente dal 01.01.2019 sino al 30.06.2021 per un totale di 30 mesi.
La domanda di pagamento va pertanto accolta nei limiti di € 27.000,00, somma corrispondente alla moltiplicazione dell'importo mensile del canone di locazione (pari a € 900,00) per i 30 mesi di durata del rapporto contrattuale.
Quanto alla domanda di risarcimento di danni ulteriori, va premesso, in linea generale, che è “sem- pre onere di colui che agisce per ottenere il risarcimento del danno fornire la prova del verificarsi dell'evento dannoso e del suo rapporto di causalità materiale con la condotta o l'attività della parte convenuta. La prova del fatto e del nesso causale non può mancare, per gli effetti di cui all'art. 2697 c.c., quale che sia la specifica ipotesi di responsabilità invocata dalla parte attrice e delineata sul piano giuridico” (cfr. Tribunale Livorno, 27/09/2024, n. 973). L'attrice non ha soddi- sfatto detto onere nei termini sopra descritti, non potendosi ritenere raggiunta la prova in ordine alla sussistenza del nesso causale tra l'allegato inadempimento e i danni lamentati e in ragione dei quali ella avrebbe dovuto richiedere prestiti ed aiuti in famiglia. Nello specifico, non appare ricorrere alcun nesso causale tra il suddetto inadempimento e la circostanza per cui parte attrice si sia trovata in difficoltà nel ripianare la propria posizione debitoria maturata nei confronti degli enti impositori
(INPS e Amministrazione Finanziaria).
Neppure può riconoscersi all'attrice il danno a titolo di lucro cessante derivante dalla mancata con- clusione del contratto con il quale - in sede di deposizione testimoniale – ha Controparte_3 invero dichiarato: “Manifestai all'attrice il mio proposito di stipulare con lei un contratto, per avere la disponibilità del suo predetto immobile in cui gestire l'attività di scommesse, ma lei mi rispose che era già impegnata per un altro paio d'anni con il convenuto ”…. “Come già detto Controparte_1
fui io ad offrire a fine aprile-inizi maggio del 2019 alla di stipulare con lei un contratto Pt_1 relativamente all'attività per cui è causa. Avrei stipulato con lei un contratto rent to buy e analogo a quello da lei stipulato con , per un canone di circa euro 1.000,00 al mese”. Controparte_1
Accertato, infatti, che il rapporto contrattuale iniziava in data 01.01.2019 e che il sin da CP_1
principio si rendeva inadempiente ai propri obblighi contrattuali, il risarcimento va escluso a norma dell'art. 1227, comma 2, c.c. giacché l'attrice avrebbe potuto (quanto meno in forma di tentativo) risolvere immediatamente il contratto e concludere l'affare con . Controparte_3
Quanto alle spese di lite, le stesse vanno dichiarate irripetibili per 1/3 in ragione del solo parziale accoglimento delle domande attoree;
per il resto sono poste secondo soccombenza a carico del con- venuto e liquidate come in dispositivo secondo i parametri del D.M. 147/2022, valutati il valore della lite e le fasi effettivamente espletate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:

1. in accoglimento della domanda attorea, dichiara risolto il contratto di concessione in godimento con diritto di acquisto (c.d. rent to buy), stipulato tra le parti in data 28.12.2018 ed avente ad oggetto l'attività ET di;
Parte_1

2. per l'effetto, condanna alla immediata restituzione in favore di Controparte_1 [...]
del complesso aziendale della ET (comprensivo di beni mobili, im- Parte_2 mobili, materiali e immateriali) nonché al pagamento di € 27.000,00 a titolo di indennità, oltre inte- ressi ex art. 1284, co. 4, c.c. dal 2.12.2022 alla data di effettivo soddisfo;

3. rigetta ogni altra domanda;

4. dichiara irripetibili per 1/3 le spese di lite e condanna al pagamento dei Controparte_1 restanti 2/3, i quali ultimi si liquidano in favore di in € 363,34 per esborsi Parte_1 ed € 4.000,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15% dei compensi, iva e c.p.a., se dovute, come per legge.
Avellino, 14.6.2025
Il Giudice dott. Sossio Pellecchia