R.G. 23330/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice ND PE ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 23330/2023 promossa da:
C.F. , con il patrocinio dell'avv. MENZANI GIAN Parte_1 P.IVA_1 LO e , elettivamente domiciliato in LARGO AUGUSTO, 7 20122 MILANO presso il difensore avv. MENZANI GIAN LO
ATTORE contro
(C.F. , Controparte_1 C.F._1 (C.F. , con il patrocinio dell'avv. PAPA CP_2 C.F._2
AN NZ e elettivamente domiciliato in PIAZZA CINQUE GIORNATE, 6 20129 MILANO presso il difensore avv. PAPA AN NZ
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La ha convenuto in giudizio e Parte_2 CP_2
per sentir accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_1
“Accertare e dichiarare il grave inadempimento dei sig.ri e CP_2 alle obbligazioni nascenti dall'Impegnativa di prenotazione del 18.12.2010 Controparte_3 (doc.1) e, per l'effetto, dichiarare tale contratto risolto per fatto e colpa dei sig.ri CP_2 (c.f. e , C.F. C.F._2 Controparte_1
entrambi residenti in [...]. C.F._1 Accertare e dichiarare che il vincolo contrattuale per il box si è già sciolto per mutuo dissenso.
pagina 1 di 16 Ordinare la conseguente restituzione del bene (unità immobiliare ad uso abitativo posta in Via Cosenz n.54 Milano, catastalmente individuata come segue: Foglio 67, Particella 181, Sub. 47 del Comune di Milano) a favore della Cooperativa attrice. Condannare quindi la convenuta al pagamento a favore della dei conseguenti danni e Parte_2 costi già maturati (per complessivi Euro 109.919,86 calcolati sino al 01/06/2023 come dettagliati in questo atto) nonché a quelli futuri, maturandi sino alla sentenza (per ulteriori spese condominiali e per l'ulteriore occupazione fino alla effettiva restituzione), oltre gli ulteriori danni, maturati e maturandi, che saranno dimostrati in giudizio. Compensare il debito della per quanto sin qui ricevuto dai sig.ri e Parte_2 CP_2
(ossia Euro 52.558) con tale maggior credito della Cooperativa attrice verso tali Controparte_1 convenuti (Euro 109.919,86 complessivi, calcolati al 01/06/2023)”.
Si sono costituiti e giusta comparsa di risposta del 25 CP_2 Controparte_1 settembre 2023 instando per: In via principale: Respingere la domanda di parte attrice di risoluzione del rapporto oggetto di causa per tutti i motivi dedotti in narrativa. In subordine: Nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda avversaria di risoluzione del rapporto oggetto di causa:
- respingere la domanda formulata dalla Cooperativa attrice di condanna dei convenuti al pagamento di un indennità per occupazione senza titolo dal 31 ottobre 2016 sino all'effettiva liberazione del bene immobile, anche tenendo conto dell'art. 1227 c.c. 1° , e 2° comma, in quanto i convenuti mai hanno detenuto l'immobile sine titulo ed in ogni caso l'indennità di occupazione ex adverso pretesa/indicata non è corretta atteso che l'immobile de quo è stato costruito in edilizia in convenzione con limite massimo di vendita e di locazione.
Eseguite le verifiche preliminari ex art. 171- bis c.p.c.. e celebrata la prima udienza ex art. 183 c.p.c. il g.i. con successiva ordinanza ha:
• ritenuto inammissibili i capitoli di prova orale dedotti dalla parte attrice nella seconda memoria ex art. 171- ter c.p.c. poiché aventi ad oggetto circostanze documentali o da provarsi documentalmente (cap. 1,2,3, 4 e generico,5,6,7);
• ritenuto di dover ammettere, allo stato, i convenuti a produrre in via telematica le delibere di esclusioni da socio con la prova della relativa ricezione, riservando ogni valutazione su ammissibilità e rilevanza del mezzo;

• ritenuto di svolgere un accertamento tecnico teso a indicare i criteri di calcolo di un eventuale somma di denaro da liquidare a titolo di frutti della cosa che tenga conto sia delle caratteristiche specifiche del bene immobile ad uso abitativo nonché del regime giuridico urbanistico ed edilizio nel quale esso si colloca (nessuna delle parti ha prodotto la Convenzione Urbanistica del 23 dicembre 2008 nominando quale ausiliario del Tribunale l'Arch. . Ella Persona_1 ha accettato l'incarico e le è stato somministrato il seguente quesito ex artt. 127 – ter e 193 c.p.c.:
“Il C.T.U letti gli atti ei documenti di causa, eseguito un sopralluogo presso l'appartamento ( e cantina) sito in Milano, Via E. Cosenz n.54 e verificato, anche tramite accesso alla PP.AA. ex art. 213 c.p.c., il regime urbanistico ( e circolatorio nocnhè di sfruttamento fruttifero) dei beni oggetto di “impegnativa” rispetto alla Convenzione Urbanistica del 23 dicembre 2008 (la cui attività edilizia viene definita convenzionata ex artt. 18,19,20,21,22 e 23 doc. 1 fasc. ); a) Parte_2
pagina 2 di 16 Determini il valore locatizio del cespite secondo le sue caratteristiche specifiche ed il mercato di riferimento della zona nelle annualità 2016 – 2024; b) Individui eventuali limiti di sfruttamento economico derivanti dal regime convenzionato del bene per come ostesi (nel caso) nella Convenzione Urbanistica del 23 dicembre 2008”. Svolte le oo.pp. l'ausiliario ha depositato il proprio elaborato il 3 settembre 2024. Il Tribunale ha ritenuto esaustiva la relazione anche alla luce delle osservazioni delle parti e delle repliche offerte dal C.T.U.) e ha rinviato la causa all'udienza dell'11 giugno 2025 per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale della causa ex art. 281- sexies comma terzo c.p.c..
La domanda di risoluzione giudiziale del contratto preliminare (c.d. impegnativa”) è fondata e va accolta. Preliminarmente occorre rilevare come l'impegnativa di prenotazione per cui è causa possa essere assimilata, quanto effetti e natura giuridica, ad un contratto preliminare di vendita che seppur collegato al rapporto cooperativo soprastanze, costituisce un rapporto giuridico autonomo. Con l'accordo, infatti, la si impegnava a cedere ai Parte_2 propri soci, che si impegnavano ad acquistare, l'immobile sito in via Cosenz per il prezzo complessivo di euro 215.775 (vi era anche l'impegno per un box). Ciò premesso va rammentato come il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, (Cass. SS.UU., 30 ottobre 2001, n. 13533; Cass. II, Ord. 6 giugno 2017, n. 14011). La giurisprudenza di legittimità ha aderito alla teoria secondo cui l'interesse di cui all'art. 1455 c.c. non si identifica con l'interesse alla risoluzione, ma consiste nell'interesse all'adempimento (Cass. II, 28 giugno 1986, n. 4311). Infatti, posto che l'art. 1455 c.c. parla genericamente di "interesse" della parte non inadempiente, la lettera della norma potrebbe essere interpretata in due sensi alternativi: quale interesse alla risoluzione del contratto, oppure quale interesse alla esecuzione del contratto. Pertanto, l'interesse richiesto dall'art. 1455 c.c. non può che consistere nell'interesse della parte non inadempiente alla prestazione rimasta ineseguita: interesse che deve presumersi (con presunzione semplice, ex art. 2727 c.c.) vulnerato tutte le volte che l'inadempimento sia stato di rilevante entità, ovvero abbia riguardato obbligazioni principali e non secondarie (amplius Cass. III, Ord. 20 febbraio 2018, n. 4022; Cass. III, 14 giugno 2001, n. 8063). Ebbene, nel caso di specie, può affermarsi la sussistenza del titolo e la sua esigibilità in capo alla nonché la frustrazione definitiva del suo interesse all'adempimento del contratto. Parte_2
Difetta, di contro, l'allegazione di fatti estintivi, modificativi ed impeditivi idonei a paralizzare l'altrui pretesa. Due appaiono i punti maggiormente rilevanti: A. l'inadempimento all'obbligo di stipulare il contratto definitivo quale obbligazione principale priva di indicazione di un termine di adempimento;
B. l'inadempimento al c.d. rimborso delle rate di mutuo contratto dalla COOPERATIVA per l'erezione del compendio immobiliare. Deve, infatti, osservarsi come nella comparsa di costituzione e risposta i promissari acquirenti non hanno contestato in termini storici la sussistenza del proprio inadempimento, focalizzandosi ad eccepire l'inammissibilità dell'intimata risoluzione nonché a contestare la debenza dell'indennità di occupazione domandata da controparte. pagina 3 di 16 Hanno negato in modo generico, peraltro, aver ricevuto l'invito per il rogito del contratto definitivo (p. 7 comparsa di risposta CP_2 Tale circostanza risulta, peraltro, appare contraddetta dalla comunicazione e-mail del 10 novembre 2016 dello stesso convenuto (doc. 27 parte attrice) in cui il medesimo comunicava CP_2 l'indisponibilità alla stipula del rogito per la data del 23 novembre 2016. Questo il testo della comunicazione in parola:
(in fra doc. 27 fasc. ) Parte_2 Fatto peraltro coperto da giudicato nella sua dimensione storica atteso che nella causa R.G. 28789/2021, pronunciata inter partes, e conclusasi con la sentenza dell'8 febbraio 2023, n. 1046, è stato accertato già tale fatto
(p. 4 doc. 9 fasc. ) Parte_2 A fronte del tenore di questa comunicazione deve, dunque, concludersi che un invito alla stipula del contratto definitivo ci fosse effettivamente stato. Fatto corroborato ex post dalla missiva – intimazione ricevuta dai convenuti il 21 febbraio 2018 (doc. 15 fasc. ), laddove l'attrice si doleva del mancato adempimento a quanto promesso in Parte_2 precedenza, tra cui la disponibilità “a rogitare”, con ciò confermando un rinnovato invito della Come anticipato, peraltro, deve osservarsi che, in mancanza di un termine per l'adempimento contrattualmente stabilito, il creditore può chiedere l'adempimento in qualsiasi momento sicchè anche i convenuti avrebbero potuto chiedere la conclusione del contratto se effettivamente interessati all'adempimento. Nello specifico il contratto preliminare è fonte di obbligazione al pari di ogni altro contratto ed il suo particolare oggetto, cioè l'obbligo di concludere il contratto definitivo, non esclude che, ove non sia fissato un termine né in sede convenzionale, né in sede giudiziale, sia applicabile, ai sensi dell'art. 1183 cod. civ., la regola dell'immediato adempimento ("quod sine die debetur statim debetur" – Cass. II, 22 marzo 2018, n. 7180).
pagina 4 di 16 La mancata ottemperanza all'invito da parte dei convenuti rappresenta un inadempimento rispetto agli obblighi contrattualmente assunti che può essere valutato ai fini dell'art. 1455 c.c. e, quindi, per la risoluzione giudiziale del contratto qui richiesta. La diuturnitas del contengo tenuto ben può essere sussunta nel concetto di gravità sia considerata isolatamente sia, come si vedrà infra, alla luce del concorrente inadempimento al c.d. accollo interno al pagamento dei ratei di mutuo contratti dalla . Parte_2 I convenuti, infatti, dichiarandosi indisponibili alla stipula del definitivo pregiudicavano irrimediabilmente il programma negoziale divisato dalle parti finalizzato al trasferimento della proprietà del bene. Sul punto va svolta una precisazione in diritto vista la fumosità della citazione che ha frammisto piani di asserito inadempimento a diverse obbligazioni con ciò ingenerando nell'altra parte la possibilità di eccepire una sorta di improponibilità della domanda di risoluzione balenando, implicitamente, una sorta di rinunzia all'azione di risoluzione. Non può che essere così declinata l'eccezione sollevata dai convenuti in modo atecnico (pp.

6-7 della propria comparsa di risposta) laddove hanno ricordato: “la attrice per i medesimi asseriti Parte_2 inadempimenti per cui oggi pretende di ottenere la risoluzione del rapporto inter partes, ha già agito giudizialmente (per ben due volte) per ottenerne – sostanzialmente – il pagamento del corrispettivo di vendita”… ciò comporta…che la Cooperativa abbia già valutato il mancato rimborso dei ratei in questione come una circostanza non così grave da portare alla risoluzione della prenotazione;
del resto si contesta che la Cooperativa attrice abbia invitato formalmente i soci a comparire avanti il Notaio per la stipula dell' idoneo atto di trasferimento della proprietà”. Sintetizzando:” la domanda della deve essere respinta giacché in altri giudizi passato in giudicato ha formulato Parte_2 domanda di adempimento ritenendo non sussistenti (giustamente) quei gravi motivi per cui il rapporto inter partes debba essere risolto”. L'assunto non persuade La giurisprudenza riconosce che la rinuncia ad esercitare un diritto può risultare da fatti incompatibili con la volontà di avvalersene. In tal caso, al fatto diverso dalla dichiarazione espressa di rinunzia ad un diritto può essere attribuito valore di rinuncia tacita al medesimo diritto ove tra il fatto posto in essere e la volontà di esercitare il diritto sussista un rapporto di contraddizione. Ne consegue che ove una parte, in presenza dell'inadempimento dell'altra a lei noto, abbia tenuto un comportamento incompatibile con la volontà di ottenere la risoluzione del contratto, deve ritenersi che essa abbia tacitamente rinunciato al diritto di domandarla, esprimendo la volontà che il contratto continui ad avere esecuzione (infra Cass. I, 20 marzo 2017, n. 7108- nella specie con una sottoscrizione di un atto integrativo del contratto), Allo stesso modo, tuttavia, dall'impianto delineato dal codice civile, non risulta desumibile un impedimento all'esercizio del rimedio risolutorio successivamente a quello adempitivo. Tale assunto che si ricava, in via processuale, dal secondo comma dell'art. 1453 c.c. secondo cui la risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento. La ratio di questa disposizione risiede nell'eventualità che la persistenza dell'inadempimento del debitore, pur a fronte di una iniziale domanda giudiziale di adempimento, possa far venir meno in corso di causa l'interesse creditorio all'esecuzione della prestazione, giustificando la richiesta di risoluzione. Da ciò si deduce che se l'attore può mutare, nel corso dello stesso giudizio, la domanda di adempimento in una domanda di risoluzione, lo stesso può, a fortiori, proporre una domanda autonoma di risoluzione a fronte di una precedente domanda di adempimento promossa in altro giudizio già conclusosi. Nei contratti a prestazioni corrispettive, l'azione di risoluzione del contratto e quella di adempimento costituiscono due diversi rimedi giuridici a tutela del diritto che dal rapporto sostanziale deriva al contraente adempiente e, pur presentando diversità di "petitum", entrambe mirano a pagina 5 di 16 soddisfare lo stesso interesse del creditore insoddisfatto, consistente nell'evitare il pregiudizio derivante dall'inadempimento della controparte, e sono dirette alla tutela del medesimo diritto alla prestazione (infra Cass. 29 novembre 2011, n. 15171). Affermazione corroborato dalla giurisprudenza maggioritaria secondo cui:” La disposizione dell'art. 1453 comma secondo cod. civ. che consente di sostituire all'originaria domanda di esecuzione del contratto quella di risoluzione per inadempimento, trova applicazione anche nel caso in cui la condanna all'adempimento sia stata pronunciata con sentenza passata in giudicato, sempre che questa non abbia avuto esecuzione per essere proseguito l'inadempimento” (infra Cass. II, 18 maggio 1994, n. 4830; Cass. 16 novembre 1971 n. 3285; 24 luglio 1971 n. 2468; 14 giugno 1968 n. 1897). In definitiva è giuridicamente possibile domandare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c. dopo che si è chiesto in un precedente giudizio l'adempimento del contratto medesimo, anche se la domanda di adempimento è stata accolta con sentenza passata in giudicato. Nel caso de quo appare incontestato e documentato (docc.11,12,13,23,24, 25 fasc. ) Parte_2 che i convenuti non abbiano né chiesto o invitato la a stipulare il contratto di Parte_2 assegnazione definitiva dell'alloggio né, tantomeno, hanno adempiuto né in via spontanea o coatta, alla condanna al pagamento degli ulteriori ratei del mutuo frazionato dal 1° aprile 2018 fino al novembre 2022 (pare di comprendere infra doc. 9 fasc. ) oggetto della sentenza, Parte_2 passata in giudicato, n. 1046/2023 emessa dal Tribunale di Milano. Qualsiasi tentativo di esecuzione coatta è stato infruttuoso rendendo razionalmente giustificabile il sopravvenuto disinteresse da parte dell'attrice all'esecuzione della prestazione dedotta in contratto. Tale circostanza da un lato esplica l'insussistenza di qualsivoglia tacita rinuncia all'azione di risoluzione in capo all'odierna attrice dall'altra costituisce la prova dell'altrui inadempimento grave di cui al superiore punto B. Si è anticipato che la difesa attorea abbia mischiato fatti rilevanti ai fini dell'odierna decisione dando per implicito il titolo rispetto al quale l'inadempimento fosse divenuto grave. Da un lato perseverava nell'affermare la volontà di concludere il definitivo (2016,2018) dall'altra non aveva mai agito per l'esecuzione informa specifica al fine di attuare tale contratto preferendone una sua “stasi” a fronte della volontà adempitiva dei ratei di mutuo da essa sostenuti. Ciò, tuttavia, non osta all'odierna azione di risoluzione in quanto l'inerzia o la tolleranza mostrata alla manutenzione del contratto non implicano – come detto – alcuna rinuncia al diritto di scioglierlo una volta trascorso un ulteriore lasso temporale. A questa situazione si salda il mancato rimborso dei ratei di mutuo che costituisce un inadempimento ad un'obbligazione collegata al contratto in quanto in esso non previsto (v. doc. 1 fasc.
). In termini descrittivi, infatti, non vi è alcuna scrittura privata o documento Parte_2 assimilato costituente il titolo di tale sorta di accollo interno, dei ratei di mutuo frazionato, che la ha pagato e di cui ha chiesto il rimborso agli odierni prenotatari, Si tratta di Parte_2 un'obbligazione che non è dedotta nella c.d. tabella di cui al contratto preliminare ma che sarebbe intervenuta nel corso del rapporto in via orale come efficacemente sancito nella sentenza pronunciata il 16 aprile 2021, n. 3153 (doc. 7 fasc. ). Parte_2 Illuminate quanto espresso nel citato dictum, passato in giudicato, (pp. 5,6)
pagina 6 di 16 Chiarito ciò non si può che convenire con la difesa attorea circa la gravità del persistente inadempimento al pagamento di decine di ratei di rimborso e la sua influenza sulla decisione dell'Ente di voler risolvere il contratto. Bemchè trattasi di un'obbligazione accessoria, e stipulata successivamente al contratto, essa era a questo funzionalizzato atteso che quegli importi (poi non versati) sarebbero stati imputati a prezzo in caso di assegnazione definitiva.
Gli inadempimenti dei punti A. e B. giustificano la pronuncia di risoluzione giudiziale del contratto stipulato il 18 dicembre 2010 ex art. 1453 c.c..
Irrilevante sul punto è la questione della persistente qualità di soci, almeno all'introduzione della causa in capo ai convenuti, quale eccezione impeditiva al diritto di risoluzione della c.d. impegnativa. Lo Statuto, infatti, prevede che lo status di socio rappresenti il presupposto per stipulare i contratti di assegnazione, e le relative “prenotazioni” con la cooperativa (art.2), mentre non subordina la risoluzione per inadempimento del rapporto sinallagmatico di scambio all'esclusione del socio dalla compagine cooperativa Assunto pare corroborato dall'impegnativa di prenotazione ove si legge che l'immobile sarebbe stato assegnato solo dopo che il socio avesse pagato quanto dovuto, smentendo l'affermazione per cui l'assegnazione medesima sia conseguenza automatica del rapporto sociale (cfr doc 1 fasc.
). Parte_2 L'impegnativa di prenotazione a contrarre è un contratto autonomo e distinto rispetto al rapporto sociale, con la conseguenza che lo scioglimento di tale contratto non presuppone né implica lo scioglimento del rapporto sociale. Il socio di una cooperativa, beneficiario del servizio mutualistico reso da quest'ultima, è parte di due distinti rapporti, l'uno - di carattere associativo - che direttamente discende dall'adesione al contratto sociale e dalla conseguente acquisizione della qualità di socio, l'altro che deriva dal contratto bilaterale di scambio per effetto del quale egli si appropria del bene o del servizio resogli dall'ente. Poste tali premesse deve in ogni caso osservarsi come, in corso di causa, la attrice abbia Parte_2 deliberato l'esclusione dei convenuti dalla propria compagine sociale come si evince dai documenti prodotti dai convenuti con il deposito autorizzato del 5 aprile 2024.
La domanda “accessoria” avente il seguente oggetto: “Accertare e dichiarare che il vincolo contrattuale per il box si è già sciolto per mutuo dissenso” è infondata e va respinta. Esito necessitato guardando i distinti, ed opposti, aspetti giuridici:
- l'accordo per lo scioglimento, per mutuo dissenso, di un contratto per il quale la legge richiede la forma scritta "ad substantiam", deve rivestire la stessa forma stabilita per la sua conclusione pagina 7 di 16 (ex multis Cass. II, Ord. 22 novembre 2021, n. 35931). La stessa attrice discorre dei seguenti fatti costitutivi:
• “nei mesi ed anni seguenti i convenuti mai operarono tale scelta, dichiarando di non essere più interessati ad esso ed infatti, nel verbale di consegna dell'alloggio (del 2016: doc.2) infatti non si menziona tale box”;
• “box che gli odierni convenuti così confermavano di non volere più (senza contestazioni da parte dell'attrice che, infatti, anche nell'estratto conto al maggio 2023 -doc.

5- nulla espone a tale voce “costo box”);
• “visto anche il lasso di tempo trascorso dalla stipula dell'Impegnativa (13 anni) e poi dalla concorde consegna (7 anni fa) del solo alloggio e cantina (senza il box), il vincolo contrattuale sia già sciolto per “mutuo dissenso”. Con ciò ammettendo che nessun contarius actus avente la forma ascritta ad substantiam actus sia stato concluso;

- “quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione del contratto, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, in considerazione delle premesse contrastanti, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale” (Cass. VI-II, Ord. 21 settembre 2020, n. 19706; Cass. III, 19 gennaio 2016, n. 767; Cass. III, 19 dicembre 2014, n. 26907). In questo caso non può trarsi tale specifica volontà risolutoria del contratto dal contengo dei convenuti che non hanno chiesto la risoluzione del contratto in generale comprensivo, quindi, dell'obbligazione di trasferimento anche del box.
Il Tribunale, tuttavia, deve dare atto che il contratto preliminare (la c.d. impegnativa) aveva un oggetto indiviso, nel senso che la promessa riguardava entrambi i beni senza poter discernere un interesse dei contraenti a conseguire soltanto uno dei due cespiti. Ne segue che la risoluzione del contratto su pronunciata affascia anche l'obbligazione di trasferimento del box in quanto inscindibilmente collegata a quella dell'appartamento. Non sussistendo a monte i presupposti di un interesse parziale non può affermarsi la stessa risoluzione parziale del contratto.
La domanda di restituzione dell'immobile sito in Milano, in Via Cosenz n.54 Milano (catastalmente individuata come segue: Foglio 67, Particella 181, Sub. 47) è fondata e va accolta. Si osserva come, in tema di preliminare con effetti anticipati (a cui si è visto essere assimilabile l'impegnativa di prenotazione per cui è causa) deve aderirsi alla ricostruzione proposta dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la nota sentenza n. 7930/2008 secondo cui è prospettabile un collegamento negoziale fra il preliminare ed un tacito contratto di comodato in forza del quale il bene è consegnato al promissario acquirente. Ne consegue che, secondo il principio simul stabunt simul cadunt, con la risoluzione del preliminare viene meno anche il titolo detentivo che giustificava la detenzione dell'immobile, costituito, appunto, dal contratto di comodato. A fronte della dichiarata risoluzione del contratto preliminare, deve condannarsi i convenuti al rilascio dell'immobile sito in Milano alla via Cosenz n. 54, catastalmente individuata come segue: Foglio 67, Particella 181, Sub. 47 del Comune di Milano.
pagina 8 di 16 La c.d. domanda di risarcimento dei danni e costi già maturati è fondata nei limiti di cui appresso. La ha domandato anche il risarcimento di tutti i danni Parte_2 occorsigli a fronte dell'inadempimento di controparte. In particolare, ha allegato di aver subito i seguenti danni:
- danno da occupazione illegittima dell'immobile quantificato in € 84.925,00 sino alla data del 1° giugno 2024 per ogni mese di occupazione;

- danno emergente per il pagamento dei costi accessori per la costruzione dell'immobile, addebitabili ai convenuti in forza dell'art. 6 dell'impegnativa di prenotazione e quantificati in € 6.427,29;
- danno emergente per il pagamento delle spese condominiali che vengono quantificate in € 11.810,76. Sul punto occorre osservare come il danno connesso all'inadempimento è quello causato dalla condotta del debitore, quando costituisce l'effetto normale ed ordinario di essa. L'art. 1223 cod.civ. individua il danno nella perdita subita e nel mancato guadagno e "riflette una prospettiva differenzialista", alla stregua della quale, il danno è "l'effettiva diminuzione del patrimonio, diminuzione data dalla differenza tra il valore attuale del patrimonio del creditore-danneggiato ed il valore che presenterebbe" se l'obbligazione fosse stata tempestivamente ed esattamente adempiuta” (o il fatto illecito non fosse stato realizzato – infra Cass. III, Ord. 29 dicembre 2023, n. 36497; Cass. 20/10/2021, n. 29251; Cass. 18/07/1989, n. 3352) Devono conseguentemente essere eliminati dal novero dei danni risarcibili gli eventi che rappresentano sviluppi eccezionali, al di fuori di qualsiasi logica ordinaria, pur quando rinvengono come antecedente l'inadempimento del debitore. Viceversa, devono essere ricompresi nel risarcimento anche i danni indiretti e mediati che si presentino come effetto normale dell'inadempimento, con la conseguenza che, ai fini del sorgere dell'obbligazione risarcitoria, il rapporto fra illecito ed evento può anche non essere diretto e immediato se, ferme restando le altre condizioni, il primo non si sarebbe verificato in assenza del secondo e purché - come s'è detto - le conseguenze dannose non risultino del tutto inverosimili (Cass. III 9 luglio 2020, n. 14595; Cass. 04/07/2006, n. 15274; Cass.21/12/2001 n. 16163; Cass. 09/05/2000, n. 5913). E' noto, tuttavia, che anche in materia di responsabilità contrattuale occorra distinguere nettamente, da un lato, il nesso che deve sussistere tra comportamento ed evento perché' possa configurarsi, a monte, una responsabilità "strutturale" e, dall'altro, il nesso che, collegando l'evento al danno, consente l'individuazione delle singole conseguenze dannose, con la precipua funzione di delimitare, a valle, i confini di una (già accertata) responsabilità risarcitoria (a questo secondo momento va riferita la regola dell'art. 1223 c.c. per il quale il risarcimento deve comprendere le perdite "che siano conseguenza immediata e diretta" del fatto lesivo - c.d. causalità giuridica). Ne segue che la ricostruzione del nesso di derivazione eziologica esistente tra la condotta del danneggiante e la conseguenza dannosa risarcibile implica la scomposizione del giudizio causale in due autonomi e consecutivi segmenti, il primo volto ad identificare - in applicazione del criterio del "più probabile che non" - il nesso di causalità materiale che lega la condotta all'evento di danno, il secondo essendo diretto, invece, ad accertare il nesso di causalità giuridica che lega tale evento alle conseguenze dannose risarcibili, accertamento, quest'ultimo, da compiersi in applicazione dell'art. 1223 cod. civ., norma che pone essa stessa una regola eziologica (infra Cass. II, Ord. 30 giugno 2021, n. 18509; Cass. n. 21255/2013; Cass. n. 4439/2014). Poste tali premesse deve rilevarsi come non sia ontologicamente ravvisabile nel caso di specie un danno da occupazione illegittima dell'immobile. pagina 9 di 16 Sul punto deve infatti osservarsi come lo schema contrattuale congegnato dalle odierne parti ricalca sostanzialmente la figura contrattuale socialmente tipica del preliminare con effetti anticipati, in quanto l'immobile veniva consegnato ai promissari acquirenti nella prospettiva della futura sottoscrizione del contratto definitivo. Ebbene, in tema di preliminare con effetti anticipati deve aderirsi alla ricostruzione proposta dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la già menzionata sentenza n. 7930/2008. In particolare, in tale pronuncia la Suprema Corte evidenziava come la consegna anticipata dell'immobile sottintenda la stipula di un contratto di comodato tra il promittente venditore (comodante) ed il promissario acquirente (comodatario). A fronte di tale ricostruzione deve dunque ritenersi che la detenzione dell'immobile da parte dei convenuti fosse giustificata da un valido titolo contrattuale rappresentato, appunto, dal contratto di comodato tacitamente concluso. Né tale conclusione può essere scalfita dagli effetti retroattivi della pronuncia di risoluzione per inadempimento per cui si possa dire che il contratto di comodato risulti caducato ex tunc. Tale risoluzione, infatti, è predicabile solo rispetto al contratto preliminare mentre il collegato contratto di comodato viene meno non già per un inadempimento dei comodatari bensì per l'impossibilità sopravvenuta di realizzare la sua causa concreta rappresentata dal collegamento negoziale con il contratto risolto (principio simul stabunt simul cadunt). Quanto sin qui affermato, comunque, non sottrae al Tribunale la facoltà di offrire, alla luce delle deduzioni svolte da parte attrice, una riqualificazione della domanda dalla medesima svolta per ottenere una liquidazione dell'indennità di occupazione. E' noto che il principio più volte espresso in sede di legittimità secondo cui l'efficacia retroattiva della risoluzione del contratto preliminare per inadempimento comporta l'insorgenza a carico di ciascun contraente dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute rimaste prive di causa secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito di cui all'art. 2033 c.c. Ne consegue che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipata del bene promesso in vendita deve non solo restituirlo al promittente alienante, ma anche corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso (Cass. n. 6575 del 2017; Cass. n. 28381 del 2017). In altri termini, il venir meno del contratto preliminare per effetto della risoluzione giudiziale per inadempimento comporta per il promissario acquirente che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e la detenzione anticipate della cosa, l'obbligo di restituzione della cosa stessa e degli eventuali frutti ("condictio indebiti ob causam finitam") a norma dell'art. 2033 c.c. e non determina il sorgere di un'obbligazione risarcitoria in capo al promissario acquirente per il mancato godimento del bene (Cass. II, Ord. 30 novembre 2022, n. 35280; Cass. n. 16629 del 2013). Il richiamo al 2033 c.c. deve intendersi quale istituto di portata generale rispetto alla specifica disposizione di cui all'art. 2037 c.c. riguardante il regime della restituzione della cosa determinata come sovviene nella presente causa a seguito della inefficacia sopravvenuta del contratto di comodato. Da un punto di vista atomistico l'art. 2033 c.c. si riferisce expressis verbis soltanto alla condictio indebiti a seguito del pagamento eseguito sine titulo e quindi, riferito ad una somma di denaro o alla consegna di cose fungibili. Come sottolineato da autorevole dottrina l'interpretazione sistematica dell'art. 2037 c.c. (che nulla prevede in tema di frutti) 2033 c.c. e 1148 c.c. conduce a ritenere che la disciplina dei frutti debba essere applicata anche alla condictio indebiti ob causam finitam riguardante la restituzione della cosa determinata. Il regime giuridico in parola implica il riconoscimento dei frutti qualora la cosa sia fruttifera. Posta creditoria che nel linguaggio comune (non tecnico – giuridico) viene descritta come indennità di occupazione intesa quale remunerazione della ordinaria capacità fruttifera del bene immobile salvo particolari condizioni di fatto. pagina 10 di 16 La giurisprudenza di legittimità ha chiarito (nella diversa ipotesi dell'illecito perpetrato da chi occupa sine titulo il bene ab initio) che l'utilità andata perduta in capo al proprietario è rappresentata dalla concreta possibilità, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo secondo il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, in tali evenienze (infra Cass. SS.UU. 15 novembre 2022, n. 33645). Il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento se non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato. Il nucleo fattuale e funzionale di questo orientamento è agilmente trasponibile nella vicenda de qua atteso l'identità di ratio tra frutto civile dell'immobile e danno da mancato godimento. In particolare, deve ritenersi che la domanda formulata dall'attrice per il risarcimento del danno da occupazione illecita dell'immobile possa essere qualificata quale domanda ex artt 2037 e 2033 secondo comma c.c. volta alla retroversione dei frutti prodotti dall'immobile di cui si chiede la restituzione in seguito allo scioglimento del vincolo contrattuale. Deve, infatti, rilevarsi come il parametro utilizzato da parte attrice per quantificare l'asserito danno da occupazione illegittima dell'immobile (valore locativo dell'immobile) è esattamente il medesimo parametro utilizzabile per la quantificazione dei frutti civili dell'immobile medesimo con la conseguenza per cui il contenuto oggettivo della domanda non subisce mutamenti a fronte della proposta riqualificazione.
La ricostruzione giuridica offerta importa l'individuazione di un diverso giorno di decorrenza dei frutti che non può essere ricondotto sic et simpliciter a quello della consegna della cosa, non potendo operare in automatico il meccanismo retroattivo estraneo alla disciplina dei frutti nell'indebito oggettivo. Seguendo la ricostruzione di legittimità sull'applicazione dell'art. 2033 c.c. e dell'art. 1148 c.c. (cui trae la propria linfa normativa) non può non rilevarsi che i frutti in materia di indebito oggettivo sono dovuti:
- dal giorno del pagamento (rectius: consegna della cosa in questo caso) qualora l'accipiens versi in mala fede;

- dal giorno della domanda se in buona fede. Ora è noto che ai sensi dell'art. 1147 c.c. la buona fede si presume e che mala fides superveniens non nocet. I convenuti hanno ricevuto la cosa nel mese di ottobre del 2016 in forza del citato contratto di comodato valido ed efficace né l'attrice ha dedotto alcun elemento a supporto dello stato soggettivo di quelli ovvero della loro consapevolezza di ledere un altrui diritto nel ricevere la cosa. Fatto di per sé impredicibile vista la sussistenza di una legittima causa adquirendi in quel momento.
Questa notazione comporta l'impossibilità di far decorrere la liquidazione dei frutti dalla consegna della cosa.
Questo Tribunale è ben consapevole dell'orientamento giurisprudenziale, e dottrinale, secondo cui, in a seguito di risoluzione giudiziale del contratto, il contraente inadempiente dovrebbe essere ritenuto risarcire il danno cagionato dalla detenzione, divenuta sine titolo, del bene, con la conseguenza che la somma sarebbe dovuta dall'accipiens sin dalla data di apprensione del bene. Tale orientamento, tuttavia, pare operare una sovrapposizione di due piani distinti: da una lato il rapporto contrattuale che subisce un'evidente lesione con l'inadempimento del debitore, dall'altro il rapporto fattuale con la cosa che, pur rinvenendo il proprio titolo nella fonte contrattuale, continua ad essere regolato dai principi di cui agli artt. 2033 e 2037 c.c. che rinviano quoad effectum a quelli sui frutti in tema di possesso ex art. 1148 c.c.).
pagina 11 di 16 Ne consegue che lo stato soggettivo di malafede vada sindacato a prescindere dalla responsabilità per inadempimento del contratto a monte, ben essendo verificabile che l'apprensione del bene sia avvenuta senza la consapevolezza di ledere l'altrui diritto. Ciò risulta, in effetti, verificato nel caso di specie: fino alla domanda di risoluzione, infatti, sussisteva un valido titolo che giustificava la detenzione dell'immobile in capo ai convenuti (comodato), con la conseguenza di non poter prefigurare ex se uno stato soggettivo di malafede ai sensi dell'art. 1148 c.c..
Per tutte le ragioni sin qui esposte la decorrenza dell'obbligo di restituzione dei frutti percepiti deve essere fatta coincidere con la proposizione dell'odierna domanda di risoluzione del contratto e fino all'odierna sentenza.
Quanto alla liquidazione della suddetta “indennità di occupazione” (nel senso atecnico del termine che si è già chiarito), stante l'impossibilità di compiere una quantificazione precisa della perdita subita da parte attrice, dovrà farsi ricorso al criterio equitativo ponendo alla base della quantificazione il parametro dato dal valore locativo effettivo dell'immobile. Sul punto il Tribunale ritiene di dover aderire alle conclusioni rassegnate dal Consulente Tecnico d'ufficio, secondo cui il valore locatizio dell'immobile calcolato su base annuale per gli anni 2023 e 2024, tenendo conto del prezzo di vendita massimo stabilito nella convenzione urbanistica in essere, deve quantificarsi in € 10.634,30 (€ 886,19 su base mensile). Tale calcolo è stato effettuato sulla base del prezzo massimo di Cessione contemplato dalla convenzione Urbanistica in essere presso il Comune di Milano ed in forza della quale il ridetto immobile era stato edificato.
Non possano trovare accoglimento le osservazioni di parte convenuta secondo cui il valore locatizio dell'immobile debba essere, invece, individuato sulla base del prezzo d'acquisto pattuito dalle parti. A seguito della dichiarata risoluzione per inadempimento, spiegante i propri effetti ex tunc, che il contratto in parola è divenuto oramai inefficace, con la conseguenza della irrilevanza del prezzo ivi pattuito a fungere da parametro valido per la quantificazione dei frutti dovuti. Ben più appropriato, invece, quale indice di quantificazione dell'obbligazione restitutoria in parola, risulta essere il riferimento al valore medio di mercato del bene “calmierato” sulla base di quanto stabilito nella convenzione urbanistica de qua. Per le ragioni su esposte, il dies a quo dell'obbligazione restitutoria avente ad oggetto i frutti percepiti in buona fede vada dalla domanda giudiziale (giugno 2023) e fino all'odierna sentenza, vista l'espressa richiesta formulata in citazione. Ne segue che dal giugno 2023 al giugno 2025 (compresi) sono dovuti tali frutti civili e, quindi, per 26 mensilità che in termini monetari equivalgono ad € 23.040,94 (€ 886,19 per 26 mensilità). Va da sé che l'assenza di specifica quantificazione operata in sede di C.T.U. per l'annualità 2025 non osta all'utilizzo dei dati raccolti per i finitimi anni, agli effetti dell'odierno calcolo equitativo, atteso lo scarto minimo della variazione del valore locativo nel tempo registrato dall'esperto. Deve, infatti, rammentarsi come il valore locativo dell'immobile rappresenti soltanto l'adeguata base di riferimento per una valutazione del Giudice che assume natura equitativa.
Le cc.dd. spese accessorie per € 6.427,29. L'assunto è infondato. Sul punto l'attrice allega che le parti contraenti avevano pattuito (cfr art.6 dell'impegnativa di assegnazione) che al prezzo di vendita si sarebbe aggiunto un surplus volto a rimborsare la promittente venditrice di alcune spese effettuate per la finitura dell'immobile quali le pratiche per l'accatastamento, l'allaccio delle utenze ecc.. pagina 12 di 16 Posto che, come allegato dalla stessa attrice, tale obbligo rinveniva la propria causa proprio nel contratto preliminare, non può che concludersi che, a seguito della sua risoluzione, sia venuto meno il titolo in forza del quale il pagamento del sovrapprezzo era dovuto. A ciò si aggiunga che l'immobile oggetto di causa dovrà essere riconsegnato all'attrice con quel che ne segue circa l'iniuxta locupleetatio di cui potrebbe avvantaggiarsi per opere a sé imputabili ma sostenute da soggetti, oramai, estranei, all'acquisto della proprietà del cespite.
Gli oneri condominiali L'assunto non persuade. Giova ricordare che l'obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, nonché per la prestazione dei servizi nell'interesse comune, sorge già nel momento del compimento dell'attività di gestione (e dunque nei confronti di chi sia condomino in tale epoca), e non invece nel momento successivo in cui le stesse spese siano poi approvate e ripartite in sede di consuntivo. Quanto, invece, alle spese per l'esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione delle parti comuni, esse gravano su chi sia condomino al momento dell'approvazione delle delibere che abbiano approvato l'intervento (infra ex multis Casss. II, Ord. 19 luglio 2023, n. 21094). Si tratta di una obligatio propter rem di natura ambulatoria che incombe unicamente sul proprietario o sul titolare di altro diritto reale di godimento (usufruttuario, usuario, ecc.). Pacifico che la proprietaria del cespite sia sempre stata la sola COOPERATIVA con quel che ne segue circa la sua responsabilità verso il Condominio (non si comprende quando costituito in virtù di singole alienazioni) per il pagamento degli oneri condominiali. Ebbene non vi è in atti alcun patto di accollo interno in capo ai promissari acquirenti del suddetto onere. Di ciò non si trova traccia né nel verbale di consegna dell'alloggio del 16 ottobre 2016 né tantomeno per facta concludentia, atteso che i convenuti non hanno mai corrisposto alcuna somma né ammesso l'esistenza di un impegno in tal senso. Appare evidente, infatti, che la abbia chiesto in questa sede soltanto le spese Parte_2 condominiali che si riferirebbero all'esercizio 2022/2023 e il cui arretrato costituirebbe il montante maggiore della domanda. Il riconoscimento del l'assenza del titolo è manifesto al punto 10 della citazione: ”Addirittura da anni i sig.ri e nulla più versano per spese condominiali CP_2 CP_1 (su di loro “in sostanza” gravanti, visto che loro era il possesso e godimento sin dal 2016: doc.2)”. La difesa della è ben consapevole dell'assenza di un titolo di accollo delle spese. Parte_2 In secundis non soccorre ab extra la disciplina del comodato applicabile analogicamente visto la detenzione anticipata del cespite conseguita dai convenuti. Si tratta di una causa petendi non spesa dall'attrice sicchè non potrebbe essere introdotta in via autonoma dal Giudice. Purtuttavia, giova ricordare come il comodatario non può chiedere il rimborso delle spese sostenute per il godimento o l'uso della cosa ex art. 1808 comma primo c.c.. Si tratta di una ipotesi di irripetibilità di ciò che è stato autonomamente affrontato dal comodatario e non del diritto del comodante. (in questo caso la
) a richiedere la ripetizione delle spese ordinarie condominiale che abbia sostenuto “in Parte_2 luogo del comodatario”. In tertiis la sussunzione quale danno subito dalla nell'aver sostenuto le spese Parte_2 condominiali nell'asserito esercizio 2022/2023 trova una ulteriore duplicità di ostacoli:
- nella disciplina di cui all'art. 1227 c.c. in quanto non ha provveduto ad agire ex art. 2932 c.c. o a risolvere prima il contratto per evitare il maturare delle citate spese;

- nella disciplina riferita alla metà del 2023 in avanti della fruttificazione della cosa. Il Tribunale, ut supra, ha riconosciuto il diritto alla restituzione dei frutti virtuali maturati per l'impossibilitò pagina 13 di 16 di godere della cosa. Ne segue, argomentando dal art. art. 821 c.c., che le spese per la produzione di tali frutti (come gli oneri condominiali) non possono che essere detratte dagli stessi al fine di evitare un ingiustificato arricchimento in capo al soggetto avente diritto ai frutti.
Vi è, infine, un dato probatorio e quantitativo. La non ha riversato in atti alcuna Parte_2 delibera di ripartizione dei preventivi né dei consuntivi quale uniche fonti dell'obbligo di pagamento degli oneri in parola e di verifica della loro riferibilità alle annualità esposte. I documenti prodotti attengono a cc.dd schede contabili o e-mail dell'amministratore di che non spiegano, in Parte_3 termini quantitativi gli importi richiesti creando una contraddittorietà probatoria. Eloquente la c.d. scheda contabile del 25 maggio 2023 (doc. 15 fasc. COOPERATIVA)
Nella stessa compaiono tanto ratei dovuti per l'esercizio 2022/2023 quanto un “saldo debito es. 2022/223” di cui non si capisce la genesi ed il riferimento.
La domanda va respinta.
Le reciproche poste di dare ed avere. Orbene la risoluzione del contratto preliminare ha comportato indubbiamente l'insorgere del diritto alla restituzione delle somme versate dai convenuti quale acconto prezzo o in vista di tale imputazione (c si riferisce al c.d. rimborso dei ratei di mutuo avente tale funzione corrispettiva). La stessa attrice ha riconosciuto di aver conseguito la somma complessiva di € 52.558,00 (p. 6 comparsa di costituzione) a tale titolo con quel che ne segue circa l'obbligo di restituirla ai convenuti ex artt. 1453 e 1458 c.c.. E' d'uopo ricordare, tuttavia che, sebbene la declaratoria di risoluzione del contratto comporta, per l'effetto retroattivo sancito dall'art. 1458 c.c., l'obbligo di ciascuno dei contraenti di restituire la prestazione ricevuta, essa non consente al giudice di emettere i relativi provvedimenti restitutori senza richiesta della parte interessata (ex multis Cass. II;
28 marzo 1997, n. 2781; Cass. II, 26 giugno 1995, n. 7234). Inutile ricordare l'assenza di una siffatta domanda a parte dei convenuti con quel che ne segue l'impossibilità per il Tribunale, passibile id censura ex art. 112 c.p.c., di poter disporre la restituzione officiosa della somma ex art. 2033 c.c.
Va dato atto, tuttavia, della sussistenza di un'ipotesi di compensazione legale con alcune delle poste creditorie riconosciute in favore dell'attrice. Ai fini della compensazione dei crediti ex art. 1243 c.c. occorre, oltre la omogeneità, la esigibilità, la liquidità, ma anche la certezza del credito, ossia la incontrovertibilità del titolo intesa non solo come sua esattezza, ma anche come sua esistenza non più contestabile, definita in sentenza “liquidità processuale stabilizzata”. Le norme del codice civile sulla compensazione stabiliscono i presupposti sostanziali, oggettivi, del credito opposto in compensazione: liquidità - che include il requisito della certezza - ed esigibilità. pagina 14 di 16 Verificata la ricorrenza dei predetti requisiti, il giudice dichiara l'estinzione del credito principale per compensazione - legale - a decorrere dalla coesistenza con il controcredito e, accogliendo la relativa eccezione, rigetta la domanda. Se il credito opposto in compensazione è certo, ma non liquido, nel senso di non determinato, in tutto o in parte, nel suo ammontare, il giudice può provvedere alla relativa liquidazione se è facile e pronta;
quindi, o può dichiarare estinto il credito principale per compensazione giudiziale fino alla concorrenza con la parte di controcredito liquido, o può sospendere cautelativamente la condanna del debitore fino alla liquidazione del controcredito eccepito in compensazione. Soltanto se è controversa, nel medesimo giudizio instaurato dal creditore principale, o in altro giudizio già pendente, l'esistenza del controcredito opposto in compensazione (art. 35 cod. proc. civ.) il giudice non può pronunciare la compensazione, né legale né giudiziale (Cass. SS.UU. 15 novembre 2016, n. 23225). Emergono:
- le spese legali di cui € 7.882,58 allo stato non rimborsate, come da dictum della sentenza n. 1046/2023 (doc. 9 fasc. ) e oggetto di autonoma spesa da parte della Parte_2
(docc. 21 e 22 fasc. ); Parte_2 Parte_2
- la somma qui liquidata a titolo di indennità di occupazione per € 23.040,94, in finali € 30.923,52.
In definitiva l'obbligazione restitutoria residuata all'esito della compensazione in capo all'attrice risulta pari ad € 21.634,48 (€ 52.558,00 - € 30.923,52). Somma di cui non può essere condannata la restituzione in favore dei convenuti vista l'assenza della relativa domanda.
La domanda di condanna ai danni e costi pro futuro è infondata e va respinta. Le pronunce di condanna presuppongono indefettibilmente un accertamento di natura sostanziale volto a rilevare se la fattispecie contemplata dalla norma applicabile abbia trovato corrispondenza nella realtà fattuale per come emergente dal materiale probatorio versato in atti. Ora, non vi è chi non veda come una tale attività cognitiva possa essere predicabile solo con riferimento a fatti già accaduti o in corso di accadimento. Al contrario, invece, un simile accertamento non può essere compiuto con riferimento a fatti futuri ed incerti. Nel caso di specie, ad esempio, il Tribunale non può in alcun modo determinare se e quando i convenuti lasceranno l'immobile né può affermarsi che il Tribunale possa pronunciare una condanna, peraltro provvisoriamente esecutiva, condizionata al futuro inadempimento dei convenuti poichè l'accertamento di tale inadempimento necessiterebbe di ulteriore attività di cognizione volta ad accertarne i presupposti. Non può inoltre tacersi il rischio per cui, in caso di adempimento da parte dei convenuti, tale condanna risulti inutiliter data, con conseguente dispendio ingiustificato delle risorse processuali. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate tenendo conto dello scaglione inerente al valore del rapporto obbligatorio in contestazione ovvero quello residuo del contratto preliminare rimasto inadempiuto. Vengono liquidate tenendo conto dei valori medi per la fase studio ed introduttiva e quelli minimi per la fase istruttoria e decisoria visto il tenore e la limitazione dello sforzo defensionale profuso in finali € 800,58 per anticipazioni non imponibili, € 9.142,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.
Le spese della consulenza tecnica d'ufficio sono poste definitivamente a carico dei convenuti pagina 15 di 16

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa
− risolve l'impegnativa di prenotazione stipulata il 18 ottobre 2010 tra la
[...]
e i convenuti e per Parte_2 CP_2 Controparte_1
l'inadempimento di questi;

− condanna e al rilascio immediato in favore CP_2 Controparte_1 dell'attrice dell'immobile sito in Milano alla. Via Cosenz 54 e meglio individuato in citazione;

− compensa in via parziale il credito vantato dalla Parte_2 di complessivi € 30.923,52 e con il maggiore debito dovuto nei confronti di
[...] [...]
pari ad € 52.558,00, come meglio in parte motiva;
Controparte_4
− condanna e alla rifusione delle spese processuali CP_2 Controparte_1 sostenute dalla che si liquidano in € 800,58 per Parte_2 anticipazioni non imponibili, € 9.142,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.;
− pone definitivamente a carico di e le spese di CP_2 Controparte_1
C.T.U..
Milano, 1 luglio 2025
Il Giudice
ND PE
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