N. SENT
N. AC
N. CRON
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma – Decima Sezione Civile, in persona del dott. Francesco Remo Scerrato, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 26015 Ruolo Generale dell'anno 2019 e trattenuta in decisione all'udienza del 12 novembre 2024, vertente
TRA
n. 81/23 (c.f. Parte_1
con sede legale a Roma, in via Gallia n. 87), in persona del curatore, P.IVA_1
elettivamente domiciliata a Roma, in via Tembien n. 15, presso lo studio dell'avv.to
SS FE, che la rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata al ricorso in riassunzione del processo interrotto,
ATTRICE
E
(c.f. ; residente a [...] C.F._1
48),
CONVENUTO CONTUMACE
OGGETTO: contratto di mediazione immobiliare.
CONCLUSIONI: per parte attrice (verbale dell'udienza di p.c.): “… per la parte attrice
[...]
l'avv.to SS FE, il quale preliminarmente Parte_1 eccepisce la nullità ovvero l'inesistenza stessa della procura alle liti rilasciata all'avv.to Lanza
e prodotta unitamente alla comparsa di risposta, in quanto riferita ad altra causa per nulla conferente;
rileva altresì la contumacia della controparte che non si è costituita dopo la riassunzione del processo;
fin da ora dichiara di rinunciare ai termini ex art. 190 c.p.c., avendo
1 già depositato comparsa conclusionale … l'avv.to FE insiste nelle conclusioni rassegnate e negli scritti difensivi della parte rappresentata …”; per il convenuto (verbale dell'udienza di p.c.): “… per parte convenuta CP_1
l'avv.to Lanza OM, la quale impugna e contesta quanto eccepito sia in ordine alla nullità/inesistenza della procura sia in ordine all'eccepita contumacia, riservandosi di meglio dedurre negli scritti conclusionali, insistendo al riguardo per l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. … l'avv.to Lanza conclude riportandosi ai propri scritti …”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, ritualmente notificato al convenuto , l'attrice CP_1
allegava che con mandato del 22/4/2026 della IU Immobili S.r.l. era Parte_1
stata incaricata di procurare la vendita di un immobile ad uso commerciale, sito a Roma, in piazza di Porta Maggiore nn. 3/4/5 per il prezzo di € 320.000,00; che in data 16/11/2017 il convenuto a seguito dell'attività di mediazione svolta da parte di essa attrice, aveva CP_1 sottoscritto la proposta per l'acquisto del suddetto immobile per il prezzo di € 310.000,00, emettendo un assegno di € 10.000,00 in favore della società proprietaria quale primo acconto e caparra;
che in pari data il convenuto aveva riconosciuto in favore di essa attrice, a titolo di compenso provvigionale, una somma pari al 4% del prezzo di vendita oltre IVA;
che la suddetta proposta era stata formalmente accettata dalla IU Immobili S.r.l. con sottoscrizione in calce alla proposta;
che il notaio incaricato da parte acquirente Per_1 della stipula dell'atto, con comunicazione mail dell'11/12/2017 aveva inviato alla proprietaria la minuta dell'atto, che si sarebbe dovuto stipulare di lì a breve;
che Parte_2
tre giorni dopo però il convenuto, quale amministratore della società che si CP_2 sarebbe dovuta intestare l'immobile oggetto di compravendita, aveva inviato una comunicazione, con la quale aveva evidenziato che erano emersi “... elementi essenziali che ostacolano ad oggi la stipula del rogito notarile previsto per il 22 corrente mese …”, con invito a tutte le parti ad un incontro presso il notaio incaricato “... al fine di ottenere in quella sede delucidazioni in merito a dette problematiche …”; che con mail del 19/12/2017 essa attrice, nel comunicare la propria disponibilità all'incontro, aveva invitato il convenuto a precisare quali fossero le problematiche asseritamente riscontrate;
che anche il notaio come pure la società venditrice avevano dato la disponibilità per il predetto incontro, da svolgere in data 11 o 12 gennaio;
che il convenuto non si era presentato né aveva dato riscontro alla comunicazione del notaio in merito all'appuntamento; che inoltre la venditrice aveva comunicava che l'assegno consegnato a titolo di caparra era risultato impagato;
che senza
2 esito era stata la raccomandata inviata al convenuto per contestare il definitivo inadempimento e per invitarlo alla procedura di negoziazione assistita;
che risultava per tabulas che il convenuto, per il tramite di essa attrice e grazie all'attività di mediazione svolta, aveva preso visione dell'immobile in oggetto e aveva successivamente presentato una proposta di acquisto regolarmente accettata dalla proprietà, così come aveva espressamente provveduto al riconoscimento della provvigione per il caso di conclusione dell'affare in oggetto;
che andava ricordato che, ai fini della conclusione dell'affare e della maturazione della provvigione, non era rilevante solo la stipula di un contratto preliminare, ma che era rilevante un qualsiasi vincolo giuridico, sorto tra le parti poste in relazione dal mediatore, che abilitasse ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto;
che in particolare era rilevante qualsiasi atto che, contenente tutti gli elementi (soggettivi e oggettivi) relativi alla futura vendita, potesse configurarsi come valido vincolo giuridico tra le parti, abilitante all'esecuzione in forma specifica dei rispettivi obblighi assunti;
che nel caso di specie la proposta del convenuto conteneva tutti gli elementi essenziali della futura compravendita, ivi comprese le modalità di pagamento e lo stato dell'immobile, con la conseguenza che con l'accettazione da parte della proprietaria IU Immobili S.r.l. si doveva ritenere validamente costituito il vincolo contrattuale tra le parti;
che inoltre rientrava nella piena e libera disponibilità delle parti svincolare il pagamento del compenso dalla conclusione dell'affare; che nel caso di specie il convenuto aveva dichiarato che il diritto alla provvigione sarebbe maturato al momento dell'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta;
che pertanto il convenuto aveva voluto riconoscere, in favore di essa attrice, il compenso in relazione all'attività svolta -e quindi a prescindere dalla conclusione dell'affare-, impegnandosi formalmente al pagamento entro il 12/12/2017 e non alla conclusione dell'affare, bensì solo “contestualmente” ad esso;
che, vertendosi in materia di mediazione atipica, il diritto del mediatore alla provvigione ben poteva sorgere anche in assenza della conclusione dell'affare, così come meglio dedotto in citazione;
che in ogni caso il convenuto, non avendo permesso la conclusione del contratto definitivo, era risultato inadempiente e quindi era comunque tenuto al versamento della penale prevista nella misura del 3% del prezzo di vendita. Tanto premesso, la società attrice instava per l'accoglimento delle seguenti conclusioni, rassegnate in citazione: “Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta, voglia l'Ill.mo Tribunale adito condannare il signor al pagamento in favore CP_1 della dell'importo di € 12.400,00 oltre IVA in sorte, oltre interessi dalla Parte_1
domanda al soddisfo, come in premessa determinato, od a quel maggiore o minore importo
3 ritenuto di giustizia, per l'opera di mediazione svolta e conclusasi con l'accettazione della proposta dal medesimo avanzata per l'acquisto dell'immobile ad uso commerciale, sito in
Roma, piazza di Porta Maggiore n. 3/4/5. In subordine voglia condannare il signor
[...] al pagamento in favore della a titolo di penale, dell'importo di € CP_1 Parte_1
9.300,00. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio, I.V.A. e C.A.”.
Con decreto ex art. 168 bis, comma 5, c.p.c. del 15/5/2019 era differita al 31/10/2019
l'udienza di comparizione delle parti.
Si costituiva in giudizio il convenuto , il quale, sollevate eccezioni CP_1
preliminari e contestata nel merito la domanda attrice, instava per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in comparsa di risposta nei seguenti termini: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito 1. accertare la nullità dell'atto di citazione per indeterminatezza della domanda;

2. accertare l'intervenuta prescrizione del diritto del mediatore al pagamento della provvigione richiesta;

3. accertare la nullità delle clausole contenute nel modulo unilateralmente predisposto dall'agenzia immobiliare sottoscritto in data 16.11.2017; 4. accertato il grave inadempimento dell'agenzia immobiliare agli obblighi su di essa gravanti ex art. 1759 c.c., risolvere il contratto di mediazione del 16.11.2017 e/o le scritture di riconoscimento provvigionale e penale ad esso collegate;

5. per l'effetto rigettare tutte le domande attrici siccome infondate in fatto e in diritto;

6. in ogni caso, con vittoria di spese, competenze e onorari, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA, come per legge da distrarsi in favore dell'avv. OM Lanza, antistataria”.
All'udienza del 31/10/2019, comparsi i procuratori delle parti, era “… rigetta(ta)
l'eccezione di nullità della citazione in quanto dalla lettura dell'atto non emergono profili di indeterminatezza della domanda …” (cfr. ordinanza pronunciata in udienza) ed erano assegnati i richiesti termini ex art. 183/6 c.p.c. con rinvio all'udienza del 9/4/2020 per esame delle istanze istruttorie.
Con decreto del 18/3/2020, alla luce della normativa emergenziale, era disposto rinvio d'ufficio al 21/10/2020, stesso orario e stesso incombente.
Con decreto del 31/8/2020 era disposto, alla luce dell'art. 221, comma 4, D.L.
34/2020, convertito con modificazione nella L. 77/2020 e successive modificazioni, che la predetta udienza del 21/10/2020 si svolgesse con modalità cartolare ed era assegnato il termine di legge di cinque giorni prima dell'udienza per depositare note di trattazione cartolare.
4 Con ordinanza dello stesso 21/10/2020, a scioglimento della riserva di cui alla predetta udienza cartolare, era disposto rinvio all'udienza del 21/1/2021 per deliberare sull'stanza di parte convenuta di rimessione in termini in relazione al deposito della memoria ex art. 183/6
n. 2 c.p.c..
All'udienza del 21/1/2021, comparsi i procuratori della parti, la causa era assunta a riserva.
Con ordinanza riservata del 27/1/2021, rigettata l'istanza di rimessione in termini formulata dalla parte convenuta e ritenuta la causa matura per la decisione sulla base della documentazione in atti, era disposto rinvio all'udienza del 12/1/2022 per la precisazione delle conclusioni.
Con decreto del 31/12/2021, stante il riferito imminente trasferimento ad altro Ufficio, era disposto rinvio d'ufficio dal 12/1/2022 al 27/4/2022 sempre per la precisazione delle conclusioni.
Stante il trasferimento ad altro Ufficio del Giudice titolare della causa e non potendo il GOP procedere alla decisione, attesa la riferita pendenza di cause di più risalente iscrizione, si succedevano vari rinvii per la precisazione delle conclusioni e precisamente al 20/7/2022, poi all'1/12/2022, poi al 17/1/2023, poi al 24/5/2023 e poi ancora, previa sostituzione dell'originario GOP, al 3/7/2023.
All'udienza del 3/7/2023, comparsi i procuratori delle parti, si dava atto a verbale che il procuratore della società attrice esibiva estratto della sentenza n. 179/2023 resa dal Tribunale di Roma, con la quale era stata aperta la procedura di liquidazione giudiziale n. 179/2023 a carico della predetta società attrice;
era conseguentemente dichiarata l'interruzione del processo.
Con ricorso del 27/9/2023 della liquidatela giudiziale della Parte_1
era fissata al 5/2/2024 l'udienza per la prosecuzione del processo, con termine
[...] fino al 30/11/2023 per la notificazione del ricorso e del decreto di fissazione dell'udienza.
All'udienza del 5/2/2024, presente il procuratore della liquidatela, che premetteva di aver deposito l'atto di riassunzione regolarmente notificato al convenuto e chiedeva la fissazione dell'udienza di p.c., si dava atto a verbale che per il convenuto non era comparso nessuno;
all'esito, nel dare atto della notificazione del ricorso e della mancata comparizione del convenuto, era disposto rinvio all'udienza del 24/6/2024 per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c., con termine per il deposito delle memorie conclusionali fino a trenta giorni prima dell'udienza.
5 All'udienza del 24/6/2024, dato atto a verbale che era presente in udienza solo il procuratore della liquidatela attrice e che nessuno era comparso per il convenuto, la causa era rinviata all'udienza dell'11/11/2024 sempre per discussione, stante l'esigenza di procedere alla riorganizzazione del ruolo.
Con decreto del Presidente di Sezione del 12/9/2024 si procedeva alla riassegnazione a questo Giudice di varie cause già assegnate al GOP, trasferito ad altro Ufficio, fra cui appunto quella oggetto del presente giudizio.
Con decreto del 9/10/2024, dato atto che le nuove cause si inserivano in un ruolo già formato e cadenzato su determinate giornate di udienza e che era altresì necessario, come da disposizione presidenziale, definire le cause di iscrizione ultratriennale, era disposto differimento della causa dall'udienza dell'11/11/2024 all'udienza del 12/11/2024 per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 12/11/2024 comparivano i procuratori delle parti e a verbale dell'udienza di p.c., come già riportato, si dava atto che “… sono comparsi: per la parte attrice l'avv.to SS FE, il quale Parte_1 preliminarmente eccepisce la nullità ovvero l'inesistenza stessa della procura alle liti rilasciata all'avv.to Lanza e prodotta unitamente alla comparsa di risposta, in quanto riferita ad altra causa per nulla conferente;
rileva altresì la contumacia della controparte che non si è costituita dopo la riassunzione del processo;
fin da ora dichiara di rinunciare ai termini ex art. 190
c.p.c., avendo già depositato comparsa conclusionale …”; che “… per parte convenuta l'avv.to Lanza OM, la quale impugna e contesta quanto eccepito sia in CP_1 ordine alla nullità/inesistenza della procura sia in ordine all'eccepita contumacia, riservandosi di meglio dedurre negli scritti conclusionali, insistendo al riguardo per l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. …”; che “… L'Ufficio invita comunque i procuratori a precisare le conclusioni: l'avv.to FE insiste nelle conclusioni rassegnate e negli scritti difensivi della parte rappresentata;
l'avv.to Lanza conclude riportandosi ai propri scritti …” e che “…
L'avv.to Lanza chiede l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.; l'avv.to FE a questo punto si associa …”.
All'esito la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni riportate in epigrafe, con assegnazione dei richiesti termini di legge ex artt. 190 e 281 quinquies c.p.c., termini scaduti il 3/2/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
6 1. La prima questione da affrontare è quella relativa alla costituzione in giudizio del convenuto . CP_1

1.1 In data 11/10/2019 risulta depositata comparsa di risposta con allegata procura speciale (cfr. epigrafe della comparsa di risposta: “… Per il sig. nato a [...] CP_1
il 27.9.1990, c.f. , ivi residente in [...], C.F._1
rappresentato e difeso dall'Avv. OM Lanza (c.f. , ed elettivamente C.F._2
domiciliato presso il suo studio in Roma, Viale Giuseppe Mazzini n. 142, giusta procura in calce al presente atto …”).

1.1.1 Fra gli atti allegati alla comparsa di risposta, come risultanti dal fascicolo telematico, vi è appunto la procura, rilasciata dal convenuto in data 11/10/2019 con certificazione da parte del procuratore, del seguente tenore, per quanto qui di interesse: “… Il sottoscritto … delega l'Avv. OM Lanza alla rappresentanza ed alla difesa CP_1
in tutte le fasi e gradi del giudizio di risarcimento del danno conseguente al decesso del proprio cane (compresa eventuale esecuzione, opposizioni esecutive ex art. 615, 617 e 619) conferendo alla stessa a tutti i poteri di legge. …”.

1.2 All'udienza di p.c. del 12/11/2024 il procuratore della liquidatela attrice ha eccepito, per quanto qui di interesse, “… la nullità ovvero l'inesistenza stessa della procura alle liti rilasciata all'avv.to Lanza e prodotta unitamente alla comparsa di risposta, in quanto riferita ad altra causa per nulla conferente …”.

1.2.1 In comparsa conclusione la parte attrice, in relazione appunto alla eccepita “… nullità e/o inefficacia della costituzione del convenuto per inesistenza della procura alle liti, essendo stata conferita per altro giudizio, assolutamente inconferente …”, sul punto ha dedotto, richiamata la disciplina codicistica (artt. 82 e 83 c.p.c.), che “… tale procura, del medesimo tenore ma recante due date differenti, è stata depositata per ben due volte: la prima datata 8.10.2019 allegata all'istanza di visibilità del fascicolo e la seconda datata 11.10.2019 allegata alla comparsa di costituzione …”; che “… si verte in tema di procura inesistente, ogniqualvolta tale atto non sia mai stato conferito, risulti essere falso, venga rilasciato da un soggetto diverso da quello che deve essere rappresentato in giudizio oppure non abbia alcun riferimento sia soggettivo che oggettivo con il giudizio …”; che “… Nella fattispecie, oggetto del presente giudizio, la procura allegata all'atto non ha alcun riferimento al giudizio promosso da , motivo per cui dovrà essere dichiarata inesistente con ogni Parte_1 conseguenza di legge …” e che “… Da ultimo, sulla base dei richiamati principi di diritto, si
7 rileva ed eccepisce nuovamente che il deposito di nuova procura non può mai produrre un effetto sanante …” (cfr. comparsa conclusionale di parte attrice).

1.3 Da parte sua il legale del convenuto, che aveva contestato il rilievo avversario già a verbale dell'udienza di p.c., nella comparsa conclusionale ha dedotto che “… Il sig. CP_1
sottoscriveva procura alle liti in data 11.10.2019 nella quale per mero errore materiale, nell'inserire i dati anagrafici del sig. la sottoscritta non si avvedeva della dicitura CP_1 riguardante altro giudizio pendente tra soggetti diversi …”; che “… In particolare, in relazione al risarcimento del danno per morte di un cagnolino, è stato introdotto giudizio dinanzi al Tribunale di Tivoli, RGN …/2021 tra i sigg.ri …, patrocinati dall'odierna scrivente, contro la CI …, di cui si allegano lettera di intervento, istanza di mediazione, atto introduttivo del giudizio e procura alle liti sottoscritta dal sig. … riportante la medesima dicitura “risarcimento del danno conseguente al decesso del proprio cane” (cfr. doc. A) …”; che “… Nel caso di specie, quindi, è evidente che si tratti di un mero errore materiale contenuto nella procura (refuso derivante dal non aver modificato la dicitura relativa alla descrizione dell'oggetto del giudizio), che, in quanto errore materiale, non configura neanche una nullità …”; che “… Il sig. senza dubbio alcuno, intendeva conferire procura al CP_1 sottoscritto difensore solo ed esclusivamente per la difesa nel presente giudizio …”; che “…
Proprio perché la procura rilasciata dal sig. in data 11.10.2019 è affetta da un mero CP_1
errore materiale non si può configurare alcun vizio che possa inficiare la validità della procura
…” e che”… A tutto voler concedere, peraltro, laddove si ritenesse sussistente un vizio della citata procura, si tratterebbe, al più, di un'ipotesi di “nullità” -non certo inesistenza, come ipotizzato da controparte- in quanto tale sanabile in ogni stato e grado del giudizio ex art. 182
c.p.c. con efficacia retroattiva ...”, con la conseguenza che “… laddove lo ritenesse, si chiede all'Ill.mo Giudice adito, previa rimessione della causa sul ruolo, di fissare termine per la sanatoria del vizio e la regolarizzazione della costituzione in giudizio …” (cfr. comparsa conclusionale del convenuto).

1.4 Così precisate le posizioni delle parti, in punto di rito deve essere ricordato, come regola generale e per quanto di interesse, che “… le parti non possono stare in giudizio se non col ministero o con l'assistenza di un difensore …” (art. 82, comma 2, c.p.c.) e che “Quando la parte sta in giudizio col ministero di un difensore, questo deve essere munito di procura”
(art. 83, comma 1, c.p.c.) e che “La procura speciale può essere anche apposta in calce o a margine della citazione, del ricorso, della comparsa di risposta o d'intervento, …” (art. 83, comma 3, c.p.c.).
8 1.5 Orbene, rilevato che la causa è stata introdotta nel 2019 e quindi prima della c.d. riforma RT (D.Lgs 149/2022), che ha interessato anche l'art. 182 c.p.c., si rammenta che in base alla normativa previgente -cioè quella successiva alla L. 69/2009 e precedente appunto al D.Lgs 149/2022- non è sanabile l'eventuale inesistenza della procura, come da giurisprudenza consolidata (cfr. Cass. SU 37434/2022: “L'art. 182, comma 2, c.p.c., nella formulazione introdotta dall'art. 46, comma 2, della l. n. 69 del 2009, non consente di
"sanare" l'inesistenza o la mancanza in atti della procura alla lite”; Cass. 28251/2023).

1.6 Tanto precisato, si tratta pertanto di verificare se si sia effettivamente in presenza di un'ipotesi di procura inesistente e quindi non sanabile.

1.7 Nel caso di specie, a proposito della procura rilasciata su foglio separato e allegato alla comparsa di risposta, è dato leggere “… Il sottoscritto … delega l'Avv. CP_1
OM Lanza alla rappresentanza ed alla difesa in tutte le fasi e gradi del giudizio di risarcimento del danno conseguente al decesso del proprio cane (compresa eventuale esecuzione, opposizioni esecutive ex art. 615, 617 e 619) conferendo alla stessa a tutti i poteri di legge …” (cfr. procura speciale, riportata su foglio separato e allegato alla comparsa di risposta).

1.8 Osserva il Giudice che si verte in ipotesi di inesistenza della procura, in quanto la procura, allegata alla comparsa, risulta riferita ad una causa del tutto diversa da quella oggetto del presente giudizio e relativa al risarcimento del danno in conseguenza della morte di un animale (cfr. Cass. 9173/2003) e la stessa difetta di qualsiasi riferimento alla causa che qui ci occupa.

1.9 A maggior ragione il su richiamato principio giurisprudenziale vale nel caso, come quello presente, di procura speciale rilasciata non a margine dell'atto, ma su foglio separato e allegato all'atto (cfr. Cass. 24671/2022: “In tema di procura alle liti nel giudizio di legittimità, ove tale procura sia apposta a margine del ricorso, essa è per sua natura speciale, senza che occorra alcuno specifico riferimento al giudizio in corso, essendo la specialità deducibile dal fatto che la medesima forma materialmente corpo con l'atto al quale accede;
ciò non accade qualora detta procura sia apposta su foglio separato e congiunto al ricorso, dovendo pertanto escludersi la validità della stessa in presenza di espressioni incompatibili con la specialità richiesta, che rechino riferimenti ad attività proprie di altri giudizi o fasi processuali, o comunque non consentano di evincere in modo univoco la volontà della parte di proporre impugnazione per cassazione”).
9 1.10 Si rammenta che l'inesistenza giuridica della procura speciale deve essere dichiarata anche d'ufficio dal Giudice, nel caso appunto in cui la procura, apposta su foglio separato, risulti priva, come nel caso di specie, di uno specifico riferimento alla causa a margine della quale avviene la costituzione in giudizio, anche al fine di evitare che il soggetto pretesamente rappresentato risulti esposto al rischio del coinvolgimento in una controversia diversa da quella voluta, per effetto dell'autonoma iniziativa del proprio difensore (cfr. Cass.
31191/2021; Cass. 7537/2022 in motivazione).

1.11 Alla luce della normativa da applicare ratione temporis, non è possibile alcuna sanatoria, con la conseguenza che, costituendo la procura ad litem il presupposto della valida costituzione del rapporto processuale, l'avvenuta costituzione in giudizio a mezzo di difensore privo di valida procura comporta la giuridica inesistenza dell'atto di costituzione dell'11/10/20219.

1.11.1 A quanto detto consegue la contumacia del convenuto in quanto CP_1
appunto non ritualmente costituitosi in giudizio.

1.12 A tale specifico riguardo si prende atto che nel corso del processo non vi è stata, prima dell'udienza di precisazione delle conclusioni, una nuova e rituale costituzione in giudizio del convenuto.

1.12.1 Sul punto va ricordato che il convenuto contumace può costituirsi in giudizio fino all'udienza di precisazione delle conclusioni (art. 293 c.p.c., nel testo da applicare ratione temporis), accettando il processo nello stato in cui si trova, salvo rimessione in termini (art. 294 c.p.c.).

1.13 In conclusione va dichiarata la contumacia del convenuto . CP_1

1.14 Non vi è contraddittorietà fra detta dichiarazione di contumacia e il richiamo alle difese svolte dal convenuto in tema di eccepita inesistenza della procura alle liti, in quanto è di ogni evidenza che, nel caso appunto di costituzione in giudizio della parte convenuta e di eccepita irritualità della costituzione in giudizio, deve comunque essere garantito alla parte l'esercizio del diritto di difesa e ben possono essere prese in considerazione le allegazioni e deduzioni svolte ai fini del rigetto della sollevata eccezione.

1.14.1 Viceversa, in conseguenza della contumacia, non potranno evidentemente essere prese in considerazione le difese in fatto e in diritto, svolte dal convenuto in ordine al merito della controversia.
10 1.15 A seguito di tale declaratoria risulta assorbita l'eccezione di parte attrice sulla contumacia del convenuto, non comparso in udienza dopo la riassunzione del processo (art. 303 c.p.c.).

2. Una volta dichiarata la contumacia del convenuto -come detto- non possono più trovare ingresso le eccezioni di merito e di rito non rilevabili d'ufficio né le difese svolte nel merito.

2.1 Pertanto, trattandosi di eccezione in senso stretto, non rilevabile d'ufficio, non può essere esaminata la sollevata eccezione preliminare di prescrizione.

3. Per quanto riguarda la questione della nullità dell'atto di citazione, rilevabile anche d'ufficio, si prende atto, condividendolo in pieno, del provvedimento già assunto dal precedente GI a verbale dell'udienza del 31/10/2019 e si ribadisce che sono ben individuabili il petitum e la causa petendi della pretesa azionata dalla società attrice.

3.1 Ogni altra questione attiene al diverso profilo della prova e quindi al merito della domanda attorea.

4. A quest'ultimo riguardo, sia con riferimento al profilo della contumacia del convenuto sia con riferimento al profilo del merito della domanda, va ribadito che, in difetto della costituzione in giudizio della parte convenuta, non è possibile applicare il principio di non contestazione di cui all'art. 115 c.p.c., che si applica -peraltro (cfr. Cass. 6172/2020) solo in relazione ai fatti storici sottesi a domande ed eccezioni, così come allegati nella loro oggettività, e non ai giudizi o valutazioni fatte dalle parti- soltanto con riferimento alle parti costituite (cfr. Cass. 42035/2021); in altre parole, il mero silenzio, conseguente alla contumacia della parte, non vale a rendere incontestati i fatti allegati dall'altra parte né consente di alterare la ripartizione dell'onere probatorio.

4.1 In ipotesi di contumacia della parte convenuta, come nel caso che qui ci occupa, sarà quindi necessario procedere all'esame dei fatti risultanti dalle prove offerte dalla parte attrice (art. 2697 c.c.), con particolare riferimento, appunto, ai fatti che costituiscono il fondamento della domanda attrice, non potendosi -come detto- attribuire alcun valore probatorio alla mancata contestazione dei medesimi ad opera della parte contumace.

5. La domanda attrice è fondata e va accolta nei termini che seguono.

5.1 Per praticità espositiva si parlerà sempre, salvo diversa esigenza, di società attrice, dando per pacifica l'intervenuta liquidazione giudiziale e la riassunzione del processo da parte della liquidatela.
11 6. Richiamato quanto esposto, osserva il Giudice che la società attrice, nell'ambito dell'attività svolta a margine della richiamata mediazione atipica, ha prospettato due distinte causae petendi: una per la condanna del convenuto al pagamento della provvigione, in relazione alla prospettata conclusione dell'affare, e una per la condanna dello convenuto al pagamento della penale, attesa la mancata ingiustificata partecipazione dello stesso alla fase di stipulazione del contratto definitivo.

7. Iniziando dalla domanda di condanna al pagamento della provvigione, asseritamente maturata per l'attività svolta, valgono le seguenti osservazioni.

8. Applicando i principi generali in materia di adempimento contrattuale e di riparto dei relativi oneri allegatori e probatori, si ribadisce che nell'azione di adempimento il creditore è tenuto a provare l'esistenza della fonte (negoziale o legale) del suo diritto, se necessario fornendo anche la prova dell'effettuazione della prestazione a proprio carico, e la scadenza del termine per l'adempimento, ma non anche l'inadempimento da parte dell'obbligato, che va meramente allegato, dovendo infatti essere quest'ultimo, cioè il debitore convenuto, a provare l'esistenza di un fatto modificativo, impeditivo o estintivo dell'altrui pretesa (cfr. fin da Cass. SU 13533/2001, con orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, come da Cass. 7530/2012; Cass. 8901/2013; Cass. 826/2015; Cass. 13685/2019).

9. Punto di partenza è l'incarico che l'attrice aveva ricevuto in data 22/4/2016 dalla proprietaria del locale (IU Immobili S.r.l.), che prevedeva appunto il conferimento alla società attrice dell'incarico di mediazione per la vendita dell'unità immobiliare di piazza
Porta Maggiore al prezzo richiesto di € 320.000,00 e con riconoscimento di una provvigione del 2% più IVA.
10. Orbene, richiamato quanto esposto in fatto e premesso in diritto, osserva il Giudice che nei rapporti fra la società attrice e la proprietaria dei locali si verte in tema di mediazione atipica.
11. La mediazione atipica si fonda su un contratto a prestazioni corrispettive, mediante il quale il mediatore agisce non sulla base di un comportamento di mera messa in contatto di due o più soggetti per la conclusione di un affare -non è questa la sede per discutere sulla natura meramente materiale del comportamento del mediatore (arg. ex Cass. 11384/1991) ovvero sulla riconducibilità della mediazione nell'ambito dei rapporti contrattuali di fatto o dei contatti sociali rilevanti (cfr. Cass. 16382/2009)-, ma in quanto incaricato da una o più parti ai fini della conclusione dell'affare e, quindi, in adempimento di un obbligo di tipo contrattuale, riconducibile al rapporto di mandato.
12 11.1 In detta fattispecie, agendo il mediatore su incarico di una delle parti, si sarebbe in presenza propriamente -come detto- di un mandato (cfr. Cass. 15577/2022; Cass.
16382/2009).
11.2 Dunque, accanto all'ipotesi di mediazione tipica di cui agli artt. 1754 e ss c.c., è stata elaborata la fattispecie della mediazione atipica, fondata appunto su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche a una soltanto delle parti interessate, come nel caso in cui una parte, volendo concludere un affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di soggetti interessati alla conclusione del medesimo affare a determinate e prestabilite condizioni.
11.3 I principi elaborati dalla giurisprudenza per la mediazione tipica valgono, mutatis mutandis, anche nel caso di mediazione atipica in tema p.es. di necessario comportamento del mediatore secondo buona fede e correttezza ovvero di adempimento degli obblighi informativi ex art. 1759 c.c. (cfr. citate Cass. 15577/20222; Cass. 16382/2009).
11.4 In questo caso il diritto del mediatore al compenso nei confronti del soggetto che ha conferito l'incarico non deriva dall'art. 1755 c.c., ma è a carico del solo mandante in base ai principi di cui agli artt. 1709 e 1720 c.c..
11.4.1 Al riguardo nella giurisprudenza di legittimità è stato affermato che “è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cd. atipica, fondata su contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (cd. mediazione unilaterale), qualora una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni …” (cfr. Cass. SU
19161/2017; Cass. 29287/2018).
12. Nel caso di specie la provvigione non è stata richiesta nei confronti del soggetto mandante, ossia appunto la IU Immobili S.r.l., ma nei confronti del soggetto che, a seguito e per effetto della prospettata attività di mediazione, aveva appunto presentato una proposta di acquisto di quell'immobile.
13. Il problema di fondo è se, a latere del rapporto di mediazione atipica e se oltre al diritto alla provvigione pattuita con il mandante, il mediatore possa maturare anche il diritto alla provvigione nei confronti del soggetto messo il contatto con il mandante ai fini della conclusione dell'affare e per effetto appunto della conclusione dell'affare.
14. Al riguardo nulla esclude che il mediatore, oltre al compenso pattuito con il mandante, possa maturare, nei confronti dell'altra parte, il diritto alla provvigione per
13 l'attività di mediazione prestata in favore di quest'altra parte, qualora costui abbia svolto un'attività utile anche nei confronti di quest'ultima, la quale abbia consapevolmente accettato detta attività di mediazione e ne abbia tratto vantaggio ai fini della conclusione dell'affare.
15. In tale contesto potrà pertanto assumere rilievo il concreto atteggiarsi del rapporto del mediatore con la parte, che non aveva conferito l'incarico, e si dovrà tener conto sia della natura dell'attività svolta in favore della stessa sia degli accordi in concreto intercorsi con detta parte (cfr. Cass. 12651/2020; Cass. 25260/2009; Cass. 14582/2007).
15.1 Sul punto è stato precisato che “… Osserva il Collegio che correttamente
l'impugnata sentenza distingue tra mediazione (a)tipica, che non presuppone alcun rapporto negoziale tra il mediatore e le parti, e mediazione atipica (o negoziale) che, come hanno ribadito le Sezioni Unite di questa Corte nella sentenza n. 19161/17, si fonda su un contratto
a prestazioni corrispettive, che può riguardare anche una soltanto delle parti interessate (cd. mediazione unilaterale), la quale, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni …” e che “… La Corte milanese è tuttavia incorsa in un errore di diritto là dove ha ritenuto che la mediazione atipica -quale quella svolta dal c.d. procacciatore d'affari, che si distingue dal mediatore appunto perché la sua attività viene prestata esclusivamente nell'interesse di una delle parti (Cass. n. 27729/05, Cass. n. 4422/09;
Cass. n. 26370/16)- sia di per sé stessa, sempre e comunque, incompatibile con il diritto del mediatore a percepire la provvigione (anche) dalla parte diversa da quella da cui ha ricevuto
l'incarico …” (cfr. citata Cass. 12651/2020 in motivazione).
16. Dunque, con riferimento alla parte che non ha conferito l'incarico, si deve verificare se il diritto alla provvigione possa essere in concreto riconosciuto sulla base dell'attività svolta dal mediatore e consapevolmente accettata da detta parte e sulla base degli eventuali accordi fra le parti stesse (mediatore e appunto soggetto non conferente l'incarico).
17. In punto di fatto risulta che il convenuto, per effetto dell'attività di mediazione solta dalla società attrice per conto della proprietaria, aveva presentato in data 16/11/2017 una proposta irrevocabile di acquisto “… per sé stesso e/o per persona fisica o giuridica da nominarsi al momento del contratto con il metodo rent to buy (del)l'immobile di piazza di
Porta Maggiore nn. 3/4/5 - via Giolitti n. 216 meglio identificato al Catasto dei Fabbricati di
Roma al Foglio 503 part. 38 e part. 296 graffate sub 2 cat. C/1 alle seguenti condizioni: la durata del contratto: anni 4 (quattro); il prezzo pattuito per la vendita: € 310.000,00 oltre IVA
…; il versamento iniziale: € 10.000,00 … a mezzo assegno bancario non trasferibile …; il
14 versamento mensile: € 2.000,00 …; la ripartizione del versamento mensile tra quota in accantonamento sarà di € 1.500,00 … e quota a fondo perduto sarà di € 500,00 …; il saldo prezzo finale al momento del rogito: € 228.000,00 …; la destinazione delle somme versate in caso di mancato acquisto verranno incamerate come caparra dalla parte veditrice;
il contratto verrà stipulato a nome del sottoscritto o di persona fisica o giuridica da nominarsi entro e non oltre il 12 dicembre 2017 a nome del notaio di Roma, in viale Parioli n. 124. La Per_1
presente proposta irrevocabile fino al 20 novembre 2017 è subordinata all'accettazione da parte della proprietà. Nel caso di mancata accettazione entro 1 giorno dovrà essere restituito quanto ora versato senza interessi esclusa ogni altra pretesa risarcitoria. Roma 16 novembre
2017 …” (cfr. doc. 2 di parte attrice).
17.1 In calce alla predetta offerta risulta l'accettazione da parte della IU Immobili
S.r.l..
18. In base all'art. 1326, comma 1, c.c. qualsiasi contratto si considera concluso nel momento in cui il proponente ha conoscenza dell'accettazione pura e semplice della proposta ad opera dell'altra parte.
19. Nel caso di specie, in difetto di prova documentale del momento della trasmissione al convenuto del predetto documento recante in calce l'accettazione, non risulta il momento preciso in cui il proponente l'acquisto abbia avuto conoscenza dell'avvenuta accettazione della proposta stessa.
20. Del resto anche nella contestale dichiarazione di riconoscimento della provvigione
-detto documento dimostra che la proposta di acquisto era stata veicolata per il tramite della società attrice e che la stessa aveva svolto attività di mediazione- si faceva riferimento, in ordine alla maturazione della provvigione, al momento dell'accettazione della proposta di acquisto e quindi non vi era ancora contezza, da parte del proponente l'acquisto, dell'accettazione ad opera della proprietaria.
21. E' peraltro processualmente emerso che il ha di sicuro avuto conoscenza CP_1 dell'accettazione come emerge dalla comunicazione del 14/12/2017 (cfr. doc. 6 di parte attrice), con cui il predetto, sia pure nella qualità di amministratore della che CP_2
sarebbe dovuta risultare l'acquirente a seguito della c.d. electio amici (artt. 1401 e ss c.c.), comunicava alla società attrice che erano asseritamente sorte delle problematiche che “… ostacolano ad oggi la stipula del rogito notarile previsto per il 22 corrente mese …”.
21.1 Dunque implicitamente, ma inequivocabilmente risulta, a prescindere da ogni altra considerazione in ordine alle doglianze del proponente l'acquisto, non rilevanti ai fini
15 della conclusione dell'affare e della maturazione del diritto alla provvigione, sia che il aveva avuto notizia dell'accettazione della proposta da parte della proprietaria sia CP_1 che pertanto era sorto un vincolo contrattuale fra la società proprietaria dell'immobile e il convenuto in relazione al proposto contratto rent to buy alle condizioni indicate nella CP_1
proposta stessa.
22. Nel caso di proposta di acquisto e di accettazione da parte del proprietario, poi portata a conoscenza del proponente l'acquisto, si viene sicuramente a creare un vincolo giuridico fra le parti, viepiù nel caso, come quello che qui ci occupa, in cui la proposta di acquisto è completa in ogni elemento (p.es. parti del contratto, identificazione anche catastale del bene, corrispettivo, modalità e tempo del pagamento, cronoprogramma per la stipula del rogito, ecc.).
23. Alla luce della documentazione in atti e delle allegazioni di parte attrice, si osserva che era stato concluso, in base agli elementi essenziali individuati e concordati dalle parti (art. 1326 c.c.), un contratto preliminare di compravendita.
24. E' ben vero -si potrebbe obiettare- che nella proposta di acquisto, poi accettata, e quindi nel documento contrattuale così formatosi e da qualificare come contratto preliminare non vi è alcuna indicazione sulla conformità catastale dell'immobile, pur identificato catastalmente nella proposta stessa, ma al riguardo va ricordato che la predetta disciplina in tema di conformità catastale oggettiva non si applica ai contratti con meri effetti obbligatori
(cfr. Cass. 7521/2022; Cass. 19897/2024).
24.1 Lo stesso discorso vale per le eventuali irregolarità edilizie, che in ipotesi possano comportare la nullità del contratto definitivo di vendita (cfr. Cass. 22656/2024).
25. In conclusione la mancanza di dette indicazioni non preclude che si sia di fronte ad un valido ed efficace contratto preliminare fra la proprietaria e il proponente l'acquisto.
26. A questo punto, richiamate le superiori osservazioni sui rapporti fra il mediatore e il soggetto che non ha conferito l'incarico (cfr. paragrafi 13-16), è opportuno procedere ad un breve inquadramento della fattispecie, con riferimento alle condizioni di maturazione del diritto alla provvigione.
27. In punto di diritto appare necessario in primo luogo definire l'ambito di operatività della normativa in materia di mediazione (art. 1754 c.c.: “è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”) e verificare quali siano i presupposti per il sorgere del diritto alla provvigione (art. 1755, comma 1, c.c.: “Il mediatore
16 ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”).
27.1 Mentre l'art. 1754 c.c. si limita a qualificare il mediatore come “… colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare …” e quindi ricollega alla messa in relazione una mera valenza qualificatoria, il successivo art. 1755 c.c., riferito specificamente alla 'provvigione', precisa, a conferma di quanto poi si dirà sull'adeguatezza dell'apporto causale ai fini del sorgere del diritto, che vi deve essere la conclusione dell'affare e che detta conclusione sia avvenuta per effetto dell'intervento del mediatore stesso.
27.1.1 La legge parla infatti di “... affare ... concluso ...” (cfr. art. 1755 c.c.) e, al fine di riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione, l'affare va ritenuto 'concluso', in base a pacifica e condivisa giurisprudenza, quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto ex art. 2932 c.c. o per il risarcimento del danno (cfr. Cass. 6599/2001; Cass.
12022/2002; Cass. 15161/2004; Cass. 7519/2005; Cass. 8555/2006).
27.2 Pertanto per 'affare' deve intendersi, in senso generico ed empirico, ogni operazione di natura economico-commerciale generatrice di obbligazioni, da cui scaturisca un vincolo giuridico suscettibile, appunto, di esecuzione o di risarcimento danni (cfr. Cass.
21836/2010; Cass. 10833/2014).
27.3 Ai fini che qui interessano assume rilievo, nell'ottica del citato art. 1755 c.c., quanto meno la stipula di un contratto preliminare, atteso che già la conclusione di un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi 'atto conclusivo dell'affare', idoneo a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, indipendentemente dalla circostanza che poi segua o non segua la stipula del contratto definitivo (cfr. citata Cass.
12022/2002; Cass. 13067/2004 in motivazione: “… Giova rilevare che questa Corte - muovendo dall'idea che la conclusione dell'affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, coincide con il compimento di un'operazione di contenuto economico risolventesi in un'utilità di carattere patrimoniale e, cioè, di un atto in virtù del quale si costituisca un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in mancanza, per il risarcimento del danno- pacificamente ritiene che sia sufficiente la conclusione di un contratto preliminare a fondare il diritto del mediatore alla provvigione
…”; Cass. 13260/2009).
27.4 Da ultimo la giurisprudenza ha confermato questo orientamento, escludendo la rilevanza, ai fini della maturazione del diritto alla provvigione, di altre fattispecie, come p.es.
17 quella della stipula di un 'contratto preliminare di preliminare', superando in tal modo precedente orientamento giurisprudenziale (cfr. Cass. 30083/2019; Cass. 7781/2020; Cass.
39377/2021; Cass. 15559/2022; Cass. 28879/2022; Cass. 22012/2023; Cass. 31431/2023).
27.4.1 Sempre in tempi recenti è stato ribadito che “nel contratto di mediazione, il pagamento della provvigione ai sensi dell'art. 1755 cod. civ. è strettamente connesso alla conclusione dell'affare. La rilevanza causale della conclusione dell'affare, quale fondamento delle pretese di carattere patrimoniale del mediatore, del resto, emerge indirettamente anche dall'art. 1756 cod. civ., ai sensi del quale, salvo patti o usi contrari, il mediatore avrà diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l'affare non è stato concluso (Cass. Sez. 2, n. 26682 del 24.22.2020).
Dall'art. 1755 cod. civ. deriva, allora, che i soggetti intermediati, aderendo al contratto di mediazione, non assumono alcun obbligo di pagare la provvigione quale diretto corrispettivo dell'attività posta in essere dal mediatore a loro vantaggio, se non al momento della conclusione dell'affare …” (cfr. Cass. 9612/2023 in motivazione)
27.5 Dunque il diritto del mediatore alla provvigione sorge, in base alla richiamata normativa e giurisprudenza, tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare.
27.6 Pertanto, mentre non assume rilievo, in senso ostativo, il mancato conferimento espresso e/o per iscritto dell'incarico, assume invece rilevanza la circostanza che il mediatore abbia di fatto messo in relazione le parti e soprattutto abbia svolto un'attività utile per la conclusione dell'affare, sempre che di tale attività le parti fossero consapevoli e ne abbiano tratto vantaggio, così che detta attività venga a costituire l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (cfr. Cass.
11443/2022; Cass. 869/2018; Cass. 25851/2014).
27.6.1 E' stato altresì precisato, proprio a margine della ricostruzione del principio di causalità adeguata, che “al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1,
c.c., è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza e senza che l'intervento di un secondo mediatore sia in sé idoneo a recidere il nesso di causalità tra l'operato del primo mediatore e la conclusione dell'affare. L'esistenza del nesso di causalità tra l'intervento del
18 mediatore e la conclusione dell'affare è soggetta a verifica in sede di legittimità” (cfr. Cass.
3165/2023).
27.6.2 Dunque il semplice aver messo le parti in relazione, secondo la definizione qualificatoria di cui al citato art. 1754 c.c., non è sufficiente al sorgere del diritto alla provvigione, essendo richiesto un adeguato apporto causale nella conclusione dell'affare, mediante lo svolgimento di un'attività utile per la conclusione dell'affare stesso.
28. Chiusa questa parentesi, osserva il Giudice, richiamate le superiori osservazioni (cfr. citati paragrafi 13-16), che nel caso di specie sono processualmente emersi sia lo svolgimento di attività di mediazione, consapevolmente accettata e usufruita dal sia la specifica CP_1
regolamentazione economica del rapporto fra la società attrice e il CP_1
29. Al riguardo sempre in data 16/11/2017 il convenuto aveva riconosciuto il CP_1
diritto alla provvigione in favore della società attrice nella misura del 4% più IVA in relazione all'attività di mediazione svolta e accettata nonché riconosciuta del tutto soddisfacente (cfr. doc. 4 di parte attrice: “… a fronte del servizio prestatomi che dichiaro di mia/nostra piena soddisfazione …”), con la precisazione che “… Il diritto al vostro compenso maturerà al momento dell'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da me/noi sottoscritta in data odierna …” e che “… Tale compenso vi sarà pagato alla stipula del contratto Parte_3 entro il 12 dicembre 2017 inerente all'acquisto della porzione immobiliare sopraindicata, come meglio descritta ed alle condizioni previste nella proposta irrevocabile di acquisto da me/noi sottoscritta in data odierna …” (cfr. citato doc. 4).
30. Dunque, operata la distinzione fra momento di maturazione del diritto alla provvigione e momento di effettivo pagamento della provvigione stessa e quindi fra momento di maturazione del diritto e momento di esigibilità del relativo credito, il convenuto aveva riconosciuto sia l'effettuazione dell'attività di mediazione con la proprietaria dell'immobile di
Piazza di Porta Maggiore, oggetto della ricordata proposta di acquisto veicolata per il tramite della società attrice, sia la fruizione di detta attività di mediazione, valutata pienamente soddisfacente, riconoscendo il diritto alla provvigione al momento dell'accettazione della proposta.
31. Al riguardo nulla vieta, rientrando detta decisione nell'autonomia privata, che le parti possano appunto differire il momento dell'esigibilità della prestazione rispetto al momento della maturazione del sotteso diritto, come appunto nel caso di specie.
32. Orbene, premesso che il vincolo contrattuale sorge al momento della conoscenza, da parte del proponente l'acquisto, dell'accettazione della proposta ad opera dell'altra parte e
19 premesso altresì, alla luce di quanto detto, che è processualmente emerso che il convenuto aveva avuto conoscenza dell'accettazione, osserva il Giudice che il vincolo contrattuale è sorto fra la proprietaria e il proponente l'acquisto e che lo stesso -come detto- ben può configurarsi come un vero e proprio contratto preliminare, con il quale le parti si erano obbligate a procedere alla stipulazione del contratto definitivo davanti al già indicato notaio per la data già indicata e alle condizioni risultanti dalla proposta di acquisto, accettata dalla proprietaria.
33. In conclusione, portando a sintesi le superiori osservazioni in fatto e in diritto, si è in presenza della conclusione di un affare, concluso grazie all'intervento della società attrice
(art. 1755 c.c.), con conseguente maturazione del diritto alla provvigione, irrilevante essendo, nei confronti della medesima società attrice e in relazione alla maturazione del diritto alla provvigione stessa, la mancata stipula del contratto definitivo.
34. Poiché -come detto- si è in presenza della conclusione dell'affare, non è necessario approfondire il discorso sulla nullità delle clausole, che prevedano la maturazione della provvigione svincolata appunto dalla conclusione dell'affare (cfr. Cass. 9612/2023).
35. Nella citata nota del convenuto del 14/12/2017, di cui si è detto, erano state sollevate generiche contestazioni in ordine a pretesi “… elementi essenziali che ostacolano ad oggi la stipula del rogito notarile previsto per il 22 corrente mese …” (cfr. citato doc. 6 di parte attrice), ma l'assoluta genericità dell'assunto non consente alcun approfondimento.
36. E' pertanto maturato il diritto alla provvigione nella complessiva misura di €
12.400,00 [€ 310.000,00 (prezzo offerto) x 4% (provvigione riconosciuta)], oltre IVA di legge.
37. Alla luce della richiamata dichiarazione di riconoscimento della provvigione (cfr. citato doc. 4 di parte attrice), va ricordato che per il pagamento della provvigione, già maturata al momento della conclusione dell'affare, era stato previsto che “… Tale compenso vi sarà pagato contestualmente alla stipula del Contratto Ren(t) to buy entro il 12 dicembre
2017 inerente all'acquisto della porzione immobiliare sopra indicata …” (cfr. citato doc. 4).
38. Orbene, poiché -come detto- il diritto alla provvigione, che matura alla conclusione dell'affare e quindi alla stipulazione quanto meno del contratto preliminare, rimane insensibile alla stipulazione o meno del contratto definitivo, è conseguenziale che, essendo stata indicata la data del 12/12/2017, il credito è divenuto esigibile a decorrere dalla predetta data, a nulla rilevando, ai fini che qui interessano, che poi appunto le parti non siano addivenute alla stipulazione del contratto definitivo.
20 39. In conclusione il convenuto va condannato al pagamento della complessiva somma di € 12.400,00, oltre IVA di legge.
40. Su detta somma sono dovuti gli interessi legali dalla messa in mora.
41. Al riguardo, come discorso di carattere generale, va ricordato che il creditore ha diritto alla liquidazione degli interessi al tasso legale (art. 1284, comma 1, c.c.) dalla messa in mora fino alla data di introduzione del giudizio e poi, in mancanza di predeterminazione convenzionale degli interessi, ha diritto alla liquidazione degli interessi al tasso legale maggiorato (art. 1284, comma 4, c.c. in relazione al D.Lgs 231/2002) dalla data di notificazione della domanda giudiziale fino al saldo effettivo.
41.1 Dunque, avuta a mente l'applicazione generale dell'art. 1284, comma 4, c.c. (cfr.
Cass. 61/2023; Cass. 7677/2025) e ricordata la necessità della specifica indicazione della natura degli interessi riconosciuti (cfr. Cass. SU 12449/2024), è necessario verificare di volta in volta la sussistenza dei presupposti di legge per il riconoscimento degli interessi maggiorati.
42. Nel caso di specie non risulta alcun formale atto di messa in mora, precedente alla data di notificazione dell'atto di citazione, atteso che la diffida del 21/2/2018 non risulta recapitata, essendo il risultato sconosciuto all'indirizzo noto (cfr. doc. 9 di parte CP_1
attrice).
42.1 Trattandosi di atto giuridico unilaterale recettizio (cfr. Cass. 27412/2021), non è sufficiente la mera spedizione dell'atto di messa in mora, viepiù nel caso in cui vi sia la prova della mancata ricezione.
43. Va pertanto presa in considerazione la data di notificazione dell'atto di citazione, valido ed efficace atto di messa in mora, che peraltro non si è in grado di individuare e di indicare per difetto di produzione dell'atto da parte dell'attrice: né nel fascicolo telematico né in cartaceo risulta prodotta la copia notificata dell'atto di citazione.
44. Il convenuto va pertanto condannato al pagamento, a titolo di provvigione, della complessiva somma di € 12.400,00, oltre IVA di legge, oltre agli interessi al tasso legale maggiorato (art. 1284, comma 4, c.c.) dalla data di notificazione dell'atto di citazione fino al saldo effettivo.
45. E' assorbita la domanda subordinata di condanna del convenuto al pagamento della penale.
46. Le spese di lite del presente giudizio, liquidate in dispositivo in base al DM
147/2022, vanno poste a carico del convenuto per la soccombenza.
21 46.1 La liquidazione viene effettuata in relazione ai 'giudizi di cognizione innanzi il tribunale' e ai valori compresi fra il minimo e il medio dello scaglione '5.201-26.000', tenuto conto della natura e del valore (domandato) della controversia, della qualità e quantità delle questioni trattate e dell'attività complessivamente svolta dal difensore della parte vittoriosa, in presenza di istruzione solo documentale.
47. Si prende atto che nella richiesta di autorizzazione, rivolta al GD per la riassunzione (cfr. autorizzazione allegata al ricorso), vi era anche la richiesta di attestazione, ai fini e per gli effetti dell'art. 144 DPR 115/2002, che non vi erano sufficienti disponibilità finanziarie, così da disporre l'ammissione della liquidatela al patrocinio a spese dello Stato.
47.1 Peraltro, nella parte superiore a sinistra della stessa richiesta è dato leggere che l'autorizzazione del GD era semplicemente nei seguenti termini: “Visto, si autorizza la riassunzione del giudizio in questione, con il patrocinio dell'avv. A. FE 21/9/2023”.
47.2 In conclusione, in difetto di detta attestazione, non è possibile considerare la liquidatela attrice ammessa al patrocinio a spese dello Stato (art. 144 DPR 115/2002) né conseguentemente alcunché può essere disposto ex art. 133 medesimo decreto.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando:
• dichiara la contumacia del convenuto;
CP_1
• condanna il convenuto al pagamento, in favore dell'attrice Parte_1
n. 81/2023 (già e a titolo di provvigione, della
[...] Parte_1 complessiva somma di € 12.400,00, oltre all'IVA di legge e oltre agli interessi al tasso legale maggiorato (art. 1284, comma 4, c.c.) dalla data di notificazione dell'atto di citazione fino al saldo effettivo;

• condanna il convenuto al pagamento, in favore della liquidatela attrice, delle spese di lite, che liquida in € 3.200,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario, CPA e
IVA come per legge.
Così deciso a Roma, il 29/5/2025
il Giudice dott. Francesco Remo Scerrato
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