TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
Sezione Terza Civile
R.G. n. 6128/2023
Il Giudice, viste le note depositate dai procuratori delle parti ai sensi dell'art. 127ter c.p.c. entro il termine del 5.12.2024; provvedendo fuori udienza, deposita il dispositivo e le ragioni di fatto e di diritto della decisione, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
S E N T E N Z A nella causa iscritta a ruolo al n. 6128/2023 R.G., promossa da
, C.F. , C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, , C.F. tutti difesi C.F._2 Parte_3 C.F._3
e rappresentati dall'Avv. PIETRO GUIDOTTO e con domicilio eletto presso il suo studio in CASTELFRANCO VENETO (TV)
- parte ricorrente/intimante - contro
C.F. in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, con l'Avv. LUCA SIMIONI e con domicilio eletto presso il suo studio in CASTELLO DI GODEGO (TV)
- parte resistente/intimata -

OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
Conclusioni delle parti: cfr. cfr. note depositate ai sensi dell'art. 127ter c.p.c. entro il termine del 5.12.2024
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1 Con intimazione di sfratto per morosità, gli odierni ricorrenti – quali eredi dell'originaria locatrice - citavano in giudizio l'odierna resistente, Persona_1 quale conduttrice dell'immobile ad uso commerciale sito a Fanzolo di Vedelago (TV), Via Artesini n. 23 (catastalmente n. 47), concesso in locazione alla società con contratto di locazione ad uso commerciale del 30.09.2020, Controparte_1 registrato all'Agenzia delle Entrate di Castelfranco Veneto il 5.10.2020 al numero
3991 serie 3T. La durata della locazione veniva concordata in 6 anni (dal
01.10.2020 al 30.09.2026). La conduttrice, tuttavia, avrebbe omesso di pagare il canone di locazione a partire dal mese di marzo 2023, così maturando una morosità complessivamente pari, all'ottobre 2023, ad € 14.000,00.
Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudizio la società conduttrice, che si opponeva alla convalida dello sfratto, premettendo di avere già provveduto a sgomberare i locali e di essere pronta a restituirne le chiavi, lamentando un grave inadempimento da parte dei locatori. In particolare, nei locali dell'immobile condotto in locazione, nel corso del 2022, in concomitanza con il verificarsi di piogge, avrebbero cominciato a manifestarsi gravi problemi di infiltrazioni provenienti dal tetto del fabbricato, circostanza che avrebbe arrecato problematiche e danni ai macchinari presenti nei locali e ai prodotti ivi stoccati, con pericolo per la stessa incolumità delle persone ivi presenti. Secondo la conduttrice sarebbero poi emerse, nel corso della locazione, altre problematiche tali da pregiudicare il godimento dell'immobile de quo, con particolare riferimento alla presenza di eternit sulla copertura dell'immobile e al cedimento della pavimentazione del laboratorio in più punti (problematiche successivamente risolte). I conduttori avrebbero prontamente segnalato dette circostanze ai locatori,
i quali avrebbero eseguito degli interventi di rattoppo, ma il problema delle infiltrazioni sarebbe continuato. Inoltre, la conduttrice avrebbe segnalato altresì la necessità di operare la sostituzione del cancello di ingresso e delle vasche esterne per il contenimento delle acque reflue e dei relativi scarichi, poiché obsolete e non a norma;
la crescita incontrollata di erbacce, muschi e muffe nelle aree di confine;
il progressivo sgretolarsi del manto di asfalto posto esternamente all'immobile locato;
le problematiche inerenti gli infissi dai quali entrava acqua piovana e umidità. A causa dell'asserita inerzia della proprietà in relazione ai descritti vizi dell'immobile locato, la era costretta ad interrompere la propria Controparte_1 attività e, non potendo fare uso del bene immobile locato, sospendeva ex art. 1460
c.c. il pagamento del canone di locazione dal mese di marzo 2023. Solo successivamente al mese di maggio 2023 i locatori provvedevano al rifacimento della copertura del tetto;
tuttavia, nel frattempo la conduttrice si era già attivata per reperire altro immobile da locare e aveva già iniziato a smontare i macchinari
2 ai fini del successivo trasloco.
Detta inutilizzabilità totale dell'immobile locato (che comportava pericoli per i macchinari e per i prodotti alimentari da stoccarvi, essenziali per l'attività di panificazione svolta dalla conduttrice), da ascriversi alla responsabilità di parte locatrice, comporterebbe la legittimità della sospensione del pagamento dei canoni a far data dal mese di marzo 2023, legittimando anche la risoluzione del contratto di locazione, con conseguente necessità di restituzione dell'importo di € 6.000,00 versato a titolo di cauzione, maggiorato di interessi dalla data di costituzione del deposito fino al saldo effettivo. Inoltre, avrebbe arrecato diversi danni alla conduttrice, di cui la stessa chiede, in via riconvenzionale, l'integrale rifusione, riservandosi di quantificarli nel prosieguo del giudizio.

1.2 All'udienza nella fase sommaria del procedimento di sfratto del 9.11.2023 le parti hanno dato atto che l'immobile era stato rilasciato successivamente alla notifica dell'atto di intimazione e, quindi, l'intimante non ha insistito per la convalida dello sfratto, ma soltanto per l'emissione di ordinanza ex art. 666 c.p.c. di pagamento dei canoni scaduti, a fronte della persistenza della morosità, pari ad
€ 16.000,00. Il Giudice, a fronte dell'intervenuto rilascio dell'immobile locato e della mancanza di domanda dell'intimante di emissione di un'ordinanza di convalida dello sfratto, non ha emesso la pronuncia ex art. 666 c.p.c. richiesta dall'intimante, considerato che detta norma prevede che, in caso di mancato pagamento, il giudice convalidi l'intimazione, domanda cui gli intimanti hanno rinunciato.
Ritenuto, poi, l'atto di intimazione notificato idoneo ad introdurre validamente un giudizio di cognizione ordinario avente ad oggetto la condanna al pagamento dei canoni impagati e le eccezioni sollevate dalla parte intimata, il Giudice disponeva la conversione del rito e la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito ordinario.

1.3 Parte intimante, nella memoria integrativa, precisa che in data 10.07.2020 la dante causa degli intimanti e la conduttrice stipulavano un preliminare di locazione sulla scorta del quale prendeva in locazione Controparte_1
l'immobile per cui è causa ben conscia del fatto che esso abbisognava di importanti interventi tecnici e di ripristino per renderlo fruibile per l'attività artigianale che vi avrebbe svolto. In particolare, la conduttrice si sarebbe impegnata ad eseguire a propria cura e spese i lavori di adeguamento necessari per rendere l'immobile utilizzabile e fruibile per l'attività artigianale che vi avrebbe
3 svolto.
Quanto ai vizi e difetti dell'immobile locato, parte intimante evidenzia come, per due anni dalla presa di possesso dell'immobile locato, la conduttrice non abbia mai lamentato alcunché e, quindi, stigmatizza le presunte problematiche lamentate, finalizzate a precostituirsi una giustificazione per esimersi dal pagamento del canone. In particolare, secondo parte locatrice, eccezion fatta per il ripristino del tetto, tutti gli altri vizi dell'immobile locato lamentati dalla conduttrice avrebbero dovuto essere eventualmente contestati ai locatori anteriormente alla sottoscrizione del preliminare di locazione. Al contrario, la conduttrice avrebbe preso in locazione l'immobile ben conscia di detti asseriti vizi, che ha eccepito per la prima volta solo anni dopo l'inizio del contratto.
Con riferimento alla sospensione unilaterale del pagamento del canone parte locatrice eccepisce, inoltre, la presenza nel contratto di locazione della clausola c.d. “solve et repete” (cfr. art. 3), la quale impone alla conduttrice di adempiere, prima di poter far valere alcuna azione o eccezione. Ciò dimostrerebbe ulteriormente l'illegittimità della sospensione del pagamento del canone deciso unilateralmente dalla conduttrice.
Infine, parte intimante contesta la richiesta risarcitoria formulata dalla resistente, poiché i danni non sarebbero provati e sarebbero comunque privi del nesso causale con il presunto inadempimento di parte locatrice.
Con la memoria integrativa autorizzata l'intimata reitera le proprie eccezioni e difese già svolte con riferimento ai diversi vizi che avrebbero pregiudicato il godimento dell'immobile locato. Con riferimento alle argomentazioni successive di parte intimante, precisa che: le clausole di cui al contratto preliminare di locazione sono irrilevanti in quanto non riprodotte nel definitivo;
la clausola “solve et repete”
è irrilevante, a fronte del grave inadempimento imputato alla parte locatrice;
insiste per la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dei locatori e sulle domande di risarcimento dei molteplici danni che l'inadempimento della parte locatrice le avrebbe causato.

2. La causa è stata ritenuta matura per la decisione su base documentale, come da ordinanza in data 24.4.2024, che qui integralmente si richiama.

2.1 Parte locatrice deve ritenersi gravemente inadempiente per le ragioni che seguono.
La circostanza che l'immobile locato fosse oggetto di gravi e reiterati fenomeni di infiltrazione d'acqua piovana può dirsi ampiamente provata. Anzitutto, vi sono i
4 messaggi WhatsApp (cfr. doc. 9 intimata) del novembre-dicembre 2022, scambiati con il locatore - circostanza non contestata – ove si discute del Parte_1 problema delle infiltrazioni. Peraltro, dal tenore dei messaggi stessi “…si è infiltrata ancora dell'acqua…” pare evincersi che il problema si fosse presentato anche prima rispetto al novembre 2022. In secondo luogo, la gravità dei fenomeni di infiltrazioni emerge dai rilievi fotografici e, soprattutto, dai video versati in atti (cfr. docc. 3/7 resistente). Infine, prova inconfutabile della sussistenza del decritto problema di infiltrazioni è il fatto, pacifico tra le parti, che la proprietà abbia provveduto addirittura “all'integrale rifacimento del tetto” (cfr. memoria integrativa di parte intimante, pag. 5) a giugno – luglio 2023.
Tale circostanza, ovvero che l'immobile fosse affetto da siffatti gravi e ricorrenti problemi di infiltrazioni d'acqua piovana è di per sé sufficiente, a prescindere quindi dalla sussistenza degli altri vizi lamentati dalla società conduttrice, per ritenere parte locatrice inadempiente rispetto agli obblighi derivanti dalla la legge e dal contratto di locazione. Infatti, ai sensi degli articoli 1575 -1581 c.c., parte locatrice è tenuta a consegnare al conduttore un bene immobile in buono stato di manutenzione e mantenerlo in uno stato idoneo a servire all'uso convenuto.
Pertanto, il verificarsi di siffatti fenomeni d'infiltrazione d'acqua piovana certamente costituisce un inadempimento rispetto a tale obbligo e imponeva a parte locatrice un tempestivo intervento risolutivo.
Al contrario, anche considerata la particolare natura dell'attività condotta nell'immobile locato dalla conduttrice, gli interventi posti in essere da parte locatrice per risolvere il vizio in esame non sono stati tempestivi né vi è prova certa che siano stati risolutivi. Invero, la conduttrice svolgeva nell'immobile locato un'attività imprenditoriale consistente nella lavorazione, produzione, sviluppo e commercializzazione di prodotti alimentari, prevalentemente farine, panificati e pastificati, anche attraverso la trasformazione di sottoprodotti alimentari di risulta
(cfr. doc. 1 intimata); tale circostanza era certamente nota anche a parte locatrice, basti considerare che era esplicitata chiaramente nel contratto preliminare del
10.7.2020 (cfr. doc. 4 intimante). Era, quindi, noto a parte locatrice che presso l'immobile per cui è causa erano stoccati prodotti alimentari e collocati macchinari a funzionamento elettrico. È di intuitiva evidenza che la presenza di rilevanti e ricorrenti fenomeni di infiltrazioni non può conciliarsi con la presenza di macchinari industriali, stante il concreto rischio di cortocircuito e conseguente danneggiamento dei macchinari stessi, nonché il conseguente pericolo per
5 l'incolumità degli operatori. In sostanza, i locali dell'immobile concesso in locazione alla resistente erano in uno stato evidentemente incompatibile con il tipo di attività svolta dalla e, quindi, sostanzialmente inutilizzabili. Controparte_1
Emerge, così, la gravità dell'inadempimento di parte locatrice che, per diversi mesi (sicuramente dal prima di novembre 2022 a fine giugno 2023), non ha mantenuto l'immobile locato in stato idoneo all'uso pattuito, bensì in uno stato tale da renderlo del tutto inutilizzabile per la conduttrice.
Nulla rileva, infine, che nel contratto preliminare di locazione vi fossero delle pattuizioni che ponevano a carico della conduttrice l'onere di provvedere ai lavori di adeguamento necessari per rendere l'immobile idoneo al tipo di attività che la intendeva esercitarvi, in quanto tali pattuizioni non sono state Controparte_1 riprodotte nel contratto definitivo di locazione. Infatti, per costante giurisprudenza, la mancata riproduzione, nel contratto definitivo, di alcune clausole contenute nel contratto preliminare ne determina il venir meno e il rapporto giuridico tra le parti resta regolato solo ed esclusivamente in base alle clausole contenute nel definitivo
(cfr., ex multis, Cassazione Civile, Sezione II, 14/3/2018, n. 19743; Cassazione
Civile, Sezione II, 30/8/2017, n. 20541; Cassazione Civile, Sezione II, 5/6/2012,
n. 9063; Cassazione Civile, Sezione II, 2/9/2019, n. 21951).

2.2 Ciò premesso, va esaminata la legittimità della condotta tenuta dalla società conduttrice, che ha deciso la sospensione totale e unilaterale del pagamento del canone di locazione a partire dal marzo 2023, ex art. 1460 c.c. La Suprema Corte di Cassazione è intervenuta, di recente, con la pronuncia n. 20322/2019 in un caso del tutto simile (il conduttore aveva sospeso il pagamento dei canoni a fronte dell'inadempimento del locatore all'obbligo assunto di ottenere dalla pubblica amministrazione il mutamento di destinazione d'uso dell'immobile da "magazzino"
a "locale commerciale" e per le infiltrazioni d'acqua verificatisi nell'immobile locato) statuendo che “In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare
l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell'ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte”.
6 Calando tale principio nel caso di specie, può certo dirsi che il contegno tenuto dalla conduttrice sia conforme a buona fede e che la sospensione del pagamento del canone si profili come proporzionale rispetto all'inadempimento dei locatori, considerando l'incidenza importante che tale inadempimento ha avuto sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della conduttrice. Infatti, la buona fede della conduttrice è resa evidente sia dal fatto che quest'ultima ha sospeso il pagamento del canone solo mesi dopo il manifestarsi delle infiltrazioni d'acqua piovana sia dal fatto che, immediatamente dopo aver deciso per la sospensione, si è attivata per la ricerca di un diverso locale in cui svolgere la propria attività, confacente alle proprie esigenze, liberando con relativa celerità il bene immobile concesso in locazione. Al contrario, infatti, se la condotta della fosse stata animata dall'intento fraudolento di Controparte_1 sottrarsi al pagamento del canone di locazione, strumentalizzando a tal fine vizi inesistenti, essa avrebbe certamente continuato a occupare i locali dell'immobile di
Vedelago. Considerata, poi, la radicale inutilizzabilità del bene immobile locato in relazione all'uso che la società conduttrice doveva farne, risulta proporzionata anche la sospensione integrale del canone di locazione pattuito.

2.3 Alla luce di quanto premesso nei paragrafi che precedono, ritenuto l'inadempimento di parte locatrice di gravità tale da imporre la risoluzione del contratto, considerata legittima la sospensione del canone di locazione decisa dalla conduttrice ex art. 1460 c.c., va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione commerciale stipulato tra le parti in data 30/9/2020, con conseguente accertamento che nulla è dovuto dalla ai locatori a titolo di Controparte_1 titolo di canoni di locazione.

2.4 La società conduttrice ha chiesto, in via riconvenzionale, la restituzione del deposito cauzionale versato in esecuzione del contratto (pari ad € 6.000,00), mentre i locatori hanno domandato di trattenere, a titolo di risarcimento del danno, l'intera detta somma, previo accertamento che all'atto della riconsegna dell'immobile si sarebbe evidenziata un'ammaccatura sulla scossalina della porta scorrevole situata nel magazzino.
La domanda formulata dagli intimanti è infondata e il deposito cauzionale versato dalla conduttrice andrà restituito per i motivi che seguono.
Nelle locazioni, l'immobile si presume locato in buono stato. Questo significa che se, al momento della riconsegna, l'immobile presenta danni, si presume che questi siano stati causati dal conduttore durante il periodo di locazione. Peraltro,
7 nel caso di specie il buono stato dell'immobile è certificato dalla dichiarazione di cui all'art. 4 del contratto stesso.
Ferma questa presunzione, ove alla riconsegna emergano dei danni, spetta al conduttore l'onere di dimostrare: che i danni esistevano già al momento della consegna dell'immobile o che sono stati causati da terzi o da eventi non imputabili alla sua responsabilità. Il locatore, d'altra parte, avrà l'onere di provare l'esistenza e l'entità dei danni emersi al momento della riconsegna e che questi ultimi eccedono il normale degrado dovuto all'uso.
Nel caso di specie, parte locatrice non ha soddisfatto l'onere probatorio su di essa gravante. Infatti, anzitutto una “ammaccatura” – definizione usata dagli stessi locatori – può ascriversi tranquillamente al degrado del bene dovuto al suo normale uso. Inoltre, di siffatta “ammaccatura” della scossalina non vi è alcuna evidenza fotografica né alcun elemento documentale (quale una fattura comprovante i costi di sostituzione della stessa) dai quali possa evincersi la congruità della quantificazione del valore di questo asserito danno in € 6.000,00, importo che appare eccessivo a fronte dell'asserita “ammaccatura” della scossalina di una porta scorrevole.
Di conseguenza, alla conduttrice intimata andrà restituito il deposito cauzionale versato, pari ad € 6.000,00, senza interessi, poiché cosi pattuito all'art. 10 del contratto di locazione.

2.5 Parte conduttrice ha domandato, altresì, il risarcimento dei danni subiti in conseguenza dell'inutilizzabilità dell'immobile locatole.
L'art. 1223 c.c., che individua quale sia l'area del danno risarcibile in conseguenza di un inadempimento contrattuale, va interpretato secondo i principi della teoria della regolarità causale, per cui il danno è risarcibile nella misura in cui esso possa considerarsi un effetto ordinario normale (cfr. Cass. civ. Sez. III
Ord., 11/06/2024, n. 16199), e quindi regolare, del fatto del danneggiante, con la conseguenza che nell'area del danno risarcibile contrattuale rientrano solo le conseguenze immediate e dirette di esso che si pongano, nei confronti della condotta del danneggiante (l'inadempimento) in un rapporto causale, secondo il criterio civilistico del "più probabile che non".
Alla luce di ciò, andranno esaminate le singole voci di danno di cui la conduttrice chiede il risarcimento, suddivise per comodità espositiva tra ipotesi di danno emergente e ipotesi di danno c.d. da perdita di chance.

2.5.1 Fra i danni qualificabili come emergenti rientrano: i costi sostenuti per lo
8 smaltimento delle materie prime contaminate dall'umidità prodottasi a causa delle infiltrazioni d'acqua piovana;
il deterioramento dei materiali stoccati nei locali stessi;
le spese sostenute dalla conduttrice per adeguare il bene immobile oggetto di causa alle proprie necessità, le spese di assistenza tecnica sostenute per il reperimento del nuovo stabilimento in cui svolgere la propria attività e, infine, i costi sostenuti per il trasloco di materie prime e macchinari verso tale nuovo stabilimento.

2.5.1.1 Ora, ai sensi degli artt. 4 e 7 del contratto di locazione, la conduttrice da un lato dichiarava che l'immobile locatole era in buono stato e idoneo all'uso che intendeva farne, anche con riferimento all'impiantistica idraulica ed elettrica, dall'altro conveniva che qualsiasi innovazione o miglioria apportata all'immobile, ancorché autorizzata, sarebbe stata acquisita dalla proprietà a titolo gratuito. In forza di ciò, alcuna somma potrà essere risarcita alla conduttrice a titolo di spese sostenute per adeguare il bene immobile oggetto di causa alle proprie necessità, quali quelle di cui al doc. 33 prodotto dalla resistente, che ricadono proprio nell'alveo applicativo dell'art. 7, di tal che alcuna somma può esserle riconosciuta sotto questo profilo.

2.5.1.2 Quanto ai costi sostenuti per lo smaltimento delle materie prime contaminate dall'umidità prodottasi a causa delle infiltrazioni d'acqua piovana e al decremento di valore dei materiali stoccati nei locali stessi, asseritamente deterioratisi, nulla può essere riconosciuto alla conduttrice, poiché non risulta provato il nesso di causa - secondo il già citato criterio civilistico del “più probabile che non” - tra le infiltrazioni d'acqua piovana e tali eventi. Del resto, parte resistente non ha né provato né tantomeno allegato quali materie prime si sarebbero danneggiate/marcite, perché tale marcescenza si sarebbe verificata e in che modo tali fenomeni sarebbero conseguenza diretta ed immediata delle infiltrazioni d'acqua piovana, limitandosi a dimettere alcune fatture (cfr. docc.
29/32) e poche parole esplicative (cfr. pag. 16 memoria integrativa), senza nemmeno indicare gli importi di riferimento.

2.5.1.3 Ancora, la conduttrice non ha titolo nemmeno per vedersi riconosciuto il rimborso delle spese di assistenza tecnica sostenute per il reperimento del nuovo stabilimento, poiché ha omesso di provare siffatta voce di danno. Infatti, a comprova di tale voce di danno ha prodotto solamente una serie di fatture emesse dalla società n. 9/E del 30/01/2024, n. 306/E del Parte_4
30/10/2023, n. 216/E del 31/07/2023, n. 102/E del 27/04/2023 (cfr. doc. 34
9 resistente), senza curarsi di precisare quale di queste faccia riferimento all'attività di assistenza tecnica effettuata per il reperimento del nuovo stabilimento, senza contare che esse riportano tutte, nella descrizione, la voce “Per assistenza normativa ed in materia di etichettatura”, nell'ambito della quale risulta arduo potersi ricomprendere attività di consulenza e intermediazione immobiliare.

2.5.1.4 Al contrario, premesso quanto illustrato nei paragrafi precedenti circa l'inutilizzabilità dell'immobile locato a causa delle infiltrazioni d'acqua piovana, certamente possono considerarsi conseguenza immediata e diretta dell'inutilizzabilità dell'immobile i costi sostenuti dalla conduttrice per lo spostamento di macchinari e materie prime dai locali dell'immobile di Vedelago ad altra sede. Tali danni possono anche dirsi provati, atteso che l'intimata ha prodotto sub docc. 35 e 36 le fatture pro forma n. 107/2023 del 30/11/2023 e n.
108/2023 del 30/11/2023 che sono coerenti con il danno lamentato, sia come date sia poiché riportano, come descrizione, le voci “Riaddebito spese di trasloco sostenute per vostro conto” e “Riaddebito costi del personale per trasloco”. Pertanto, la società conduttrice ha diritto a vedersi risarcita della complessiva somma di €
6.522,32, IVA compresa.

2.5.2 Parte conduttrice ha altresì domandato, seppur con una formulazione non chiarissima, il ristoro del danno asseritamente patito in conseguenza del fermo obbligato della propria attività imprenditoriale. In particolare, Controparte_1 avrebbe ricevuto diverse manifestazioni di interesse da importanti imprese nel settore del commercio di panificati (cfr. doc. 28 intimata) con richieste di fornitura di campionature per lo sviluppo di prodotti. Ciò avrebbe potuto condurre a redditizie collaborazioni commerciali, poi non concretizzatesi a causa del fermo della produzione conseguenza dell'inadempimento dei locatori.
Si tratta, con tutta evidenza, di un'ipotesi di c.d. danno da perdita di chance, atteso che, mentre nel lucro cessante il mancato guadagno è certo, o quantomeno
è richiesta una ragionevole certezza in ordine al suo verificarsi, nella perdita di
“chance” il danno attiene al pregiudizio, potenziale o eventuale, collegato in modo incerto con l'evento dannoso. Il danno patrimoniale da perdita di chance consiste, infatti, non nella perdita di un effettivo vantaggio economico che la parte avrebbe con certezza o con elevata probabilità conseguito (da valutarsi secondo lo standard probatorio – che si impone nel giudizio civile – del “più probabile che non”), giacché in tal caso si tratterebbe semplicemente di un “ordinario” danno da lucro cessante, bensì nella perdita della mera possibilità (intesa quale entità patrimoniale a sé
10 stante, giuridicamente ed economicamente suscettibile di autonoma valutazione), incerta ed eventuale, di conseguire detto vantaggio (cfr. Cass. 1884/2022; Cass.
28993/2019). L'intimata, a ben vedere, sta lamentando proprio la perdita di questa possibilità. La perdita di una chance costituisce un evento di danno che deve essere legato alla condotta attiva o omissiva da un nesso di derivazione causale. Inoltre, per la risarcibilità occorre la specifica prova della sussistenza di un serio grado di probabilità di conseguire l'utilità finale. Grava, dunque, su chi agisce per ottenere il risarcimento l'onere di dimostrare che egli vantava non una mera e generica aspettativa, bensì un concreto e ragionevole affidamento circa la consecuzione dell'esito favorevole, il tutto pur se solo in modo presuntivo o secondo un calcolo di probabilità. Il presunto danneggiato deve, quindi, fornire elementi utili a dimostrare che, in assenza della condotta illecita, egli avrebbe avuto una seria possibilità di raggiungere il risultato sperato.
Nel caso di specie, la conduttrice ha prodotto unicamente delle manifestazioni di interesse sub doc. 28 (oltre ad un serie di documenti, dal doc. 21 al doc. 27, comprovanti delle spese sostenute, inconferenti ai fini della prova della concreta probabilità di conseguire l'utilità patrimoniale;
si tratta, in ogni caso, di acquisti di beni e di utilità effettuati in vista dell'attività che, anche successivamente alla cessazione del rapporto di locazione con la ricorrente, la resistente ha potuto utilizzare e sfruttare). Tali scambi di e-mail evidenziano come la CP_1 si trovasse ancora in una fase embrionale di promozione del proprio
[...] prodotto, che veniva ordinato a campione (20 kg, 60 kg) da alcune aziende del settore per eseguirvi dei test e/o per provare a produrvi dei panificati. Emerge così che, per quanto i prodotti elaborati dalla società conduttrice fossero indubbiamente attraenti per il citato settore industriale, non può che ritenersi minimo il grado di possibilità di realizzazione dell'utilità patrimoniale attesa (dato che innumerevoli possono essere le variabili che impediscono alla creazione di un nuovo prodotto, ancorché innovativo, di trasformarsi in una redditizia attività commerciale). In altre parole, non sono stati presentati elementi sufficienti dai quali desumere, nemmeno in via presuntiva, in termini di certezza o di elevata probabilità, la prova dell'attuale esistenza della chance in esame (si veda sul punto
Cass. civ. Sez. I Sent., 30/09/2016, n. 19604) e della sua perdita a causa dell'inadempimento della parte locatrice. Parimenti, anche il danno all'immagine è stato allegato in modo del tutto generico.
11 3. Ai sensi dell'art. 91 c.p.c., in ragione della prevalente soccombenza dei ricorrenti, le spese di lite vengono poste a carico dei ricorrenti stessi;
esse vengono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del D.M. n. 55/2014, come recentemente aggiornato, recante la determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi da parte di un organo giurisdizionale, tenuto conto del criterio del “decisum” (cfr. SS.UU., Sentenza n. 19014 dell'11/09/2007, oggi recepito dall'art. 5, co. 1, del D.M. n. 55/2014) e della relativa complessità della controversia, avuto riguardo al numero di udienze e di atti depositati, all'assenza di attività istruttoria e alla decisione a seguito di discussione orale ai sensi dell'art. 429 c.p.c. (seppur l'udienza sia stata sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127ter c.p.c.), nella misura indicata in dispositivo, commisurata ai parametri medi delle fasi di studio e introduttiva e a quelli minimi per le fasi istruttoria e decisoria.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Treviso, Sezione Terza Civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, istanza ed eccezione, così provvede:
1) dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale stipulato tra le parti in data 30.09.2020, registrato all'Agenzia delle Entrate di
Castelfranco Veneto il 5.10.2020 al numero 3991 serie 3T, per inadempimento della parte locatrice;

2) condanna i ricorrenti , , Parte_1 Parte_2 [...]
, in solido tra loro, a corrispondere alla resistente Parte_3 CP_1
l'importo complessivo di € 6.522,32 a titolo di risarcimento del danno;

[...]
3) condanna i ricorrenti , , Parte_1 Parte_2 [...]
, in solido tra loro, a restituire alla parte resistente Parte_3 CP_1 il deposito cauzionale versato, pari € 6.000,00;
[...]
4) condanna i ricorrenti , , Parte_1 Parte_2 [...]
, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite in favore della parte Parte_3 resistente che si liquidano nell'importo di € 3.387,00 a Controparte_1 titolo di compenso, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Treviso, 08/03/2025
Il Giudice
dott.ssa Elena Merlo
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