TRIBUNALE DI SALERNO
Seconda Sezione civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice, dott. Giulio Fortunato,
ha pronunziato, in funzione di giudice unico, la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2017 l'11 gennaio 2017 avente per oggetto una controversia in materia di responsabilità contrattuale
TRA
, rappresentata e difesa, in virtù di procura alle liti stesa a Parte_1
margine dell'atto di citazione, dall'avv. Umberto D'Aragona presso il cui studio elettivamente domicilia in Salerno al Corso Vittorio Emanuele n.58
ATTRICE
E
, rappresentata e difesa, in virtù di procura alle liti Controparte_1
stesa in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Ludovico Di
Brita ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Salerno, Via G.
Angrisani, 2
CONVENUTA
All'udienza del 23 gennaio 2025 le parti hanno rassegnato le proprie conclusioni, integralmente richiamate in questa sede, e il giudice ha disposto
1 lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ai sensi dell'art. 190 c.p.c.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 12 gennaio 2017 ha Parte_1
convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Salerno, Controparte_1
esponendo che: a) in data 01 dicembre 2016, per il tramite dell'agenzia immobiliare gestita da , aveva sottoscritto una proposta Controparte_2
irrevocabile di acquisto avente ad oggetto l'immobile sito in Salerno, via
Galloppo n. 78, ubicato al piano quinto, scala B, interno 15, identificato al
Catasto Fabbricati al foglio 352, sub 36, zona censuaria 2, categoria A/2, classe
3, consistenza vani 6,5, rendita catastale euro 604,25, appartenente alla
[...]
; b) tale proposta aveva previsto un prezzo complessivo di euro CP_1
240.000,00 e la successiva stipula del rogito notarile entro la data del 1 marzo
2017, con facoltà per la parte acquirente di scegliere liberamente il notaio rogante;
c) all'atto della sottoscrizione della proposta di acquisto, aveva consegnato all'agente immobiliare un assegno bancario non trasferibile dell'importo di euro 5.000,00, tratto su Banca Monte dei Paschi di Siena e intestato a a titolo di caparra confirmatoria, incaricando il Controparte_1
ridetto agente di consegnarlo alla proprietaria venditrice all'atto dell'
accettazione della proposta;
d) la suddetta proposta di acquisto era stata, poi,
accettata da alla quale era stato altresì consegnato l'assegno Controparte_1
bancario; e) a seguito dell'accettazione della proposta tra le parti, si era perfezionato un contratto preliminare di compravendita ai sensi dell'art. 1351
c.c.; f) con la sottoscrizione del preliminare, la venditrice si era obbligata,
dunque, a prestare il proprio consenso alla stipula del contratto definitivo di compravendita;
g) con telegramma del 7 dicembre 2016, la proprietaria,
2 era stata convocata per il giorno 9 dicembre 2016, alle ore Controparte_1
11:00, presso lo studio del notaio in Salerno, sito in Corso Persona_1
Vittorio Emanuele n. 203, per la stipula del contratto di compravendita definitivo;
h) alla data indicata, non si era presentata, senza Controparte_1
fornire alcuna motivazione dell'assenza; i) con successiva comunicazione del
10 dicembre 2016, aveva riconvocato la promittente alienante per il giorno 13
dicembre 2016 alle ore 18:00 presso il medesimo studio notarile e che, anche in tale occasione, la convenuta non si era presentata, dimostrando disinteresse alla conclusione dell'affare e, dunque, all'adempimento del vincolo negoziale assunto;
l) pertanto, le aveva notificato una diffida ad adempiere ex art. 1454
c.c., convocando la promittente venditrice dinanzi al notaio per il giorno 3
gennaio 2017, alle ore 10:30, per la stipula del contratto definitivo;
m) con comunicazione del 29 dicembre 2016, aveva espresso la Controparte_1
volontà di non concludere la compravendita definitiva, non presentandosi di conseguenza all'appuntamento fissato con il notaio.
Sulla scorta di siffatte premesse, l'attrice ha formulato le seguenti conclusioni:
“

1.Accertare e dichiarare il grave inadempimento della SI.ra
[...]
alle obbligazioni discendenti dal contrato preliminare del CP_1
01.12.2016, intervenuto con la SI.ra con particolare riguardo Parte_1
all'obbligo di trasferire l'immobile di sua proprietà sito in Salerno alla Via
Galloppo n.78, scala B, piano 5°, int.15, identificato al N.C.E.U. del Comune
di Salerno al foglio 35, particella 352, sub 36, zona censuaria 2 cat. A/2, classe
3, 6,5 vani, r.c. 604,25, unitamente a tutti i connessi diritti, accessori,
accessioni e pertinenze;



2. Per l'effetto, emettere contro la SI.ra , ed in favore della Controparte_1
SI.ra , sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli Parte_1
3 effetti del contratto definitivo non concluso e trasferisca alla SI.ra
[...]
la proprietà dell'immobile in Salerno alla Via Galloppo n.78, scala Pt_1
B, piano 5°, int.15, identificato al N.C.E.U. del Comune di Salerno al foglio
35, particella 352, sub 36, zona censuaria 2 cat. A/2, classe 3, 6,5 vani, r.c.
604,25, unitamente a tutti i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze
fissando, all'uopo termini, condizioni e modalità di versamento del saldo del
prezzo, idonee ad assicurare alla SI.ra l'acquisto Parte_1
dell'immobile promesso in vendita libero da vincoli ed a garantirlo
dall'eventuale evizione, previa autorizzazione all'ente finanziatore scelto
dall'acquirente ad iscrivere ipoteca legale a garanzia del finanziamento che
andrà a richiedere;



3. Condannare, altresì, la SI.ra a rilasciare, in favore della Controparte_1
SI.ra l'immobile in Salerno alla Via Galloppo n.78, scala B, Parte_1
piano 5°, int.15, identificato al N.C.E.U. del Comune di Salerno al foglio 35,
particella 352, sub 36, zona censuaria 2 cat. A/2, classe 3, 6,5 vani, r.c. 604,25,
unitamente a tutti i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze;



4. Condannare la SI.ra al risarcimento, in favore della Controparte_1
SI.ra dei danni per ritardata consegna del bene oggetto del Parte_1
contratto preliminare, da quantificarsi in misura non inferiore ad € 700,00
(Euro settecento/00) per ogni mese di ritardo, o nella diversa somma che sarà
determinata dal Tribunale, a decorrere della notifica dell'atto di citazione e
fino al rilascio, importo da rivalutarsi anno per anno secondo gli indici ISTAT,
oltre gli ulteriori danni derivanti dall'inutile istruttoria della pratica di mutuo,
nonché il risarcimento dei danni ex art. 1218 c.c. subiti e subendi da essa
attrice, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, dal momento del
sorgere del diritto fino all'effettivo soddisfo con l'ulteriore precisazione che,
4 dal momento dell'instaurazione del presente procedimento il saggio degli
interessi legali è da intendersi pari a quello previsto dalla legislazione speciale
relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali ex art. 1284
C.c.;


5. Procedere, altresì, alle necessarie compensazioni tra il debito della SI.ra
nei confronti della SI.ra per saldo prezzo Parte_1 Controparte_1
ed i controcrediti della predetta SI.ra per tutte le causali esposte;
Pt_1


6. Condannare la SI.ra al pagamento degli eventuali Controparte_1
ulteriori importi che dovessero risultare a credito della SI.ra , Parte_1
oltre interessi e rivalutazione dal sorgere del credito al soddisfo.


7. Ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Salerno di trascrivere
la emananda sentenza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità”.
Ha accettato il contraddittorio, depositando la propria comparsa il 10 maggio
2017, pretendendo il rigetto della domanda attorea e Controparte_1
spiegando, altresì, domanda riconvenzionale tesa ad ottenere l'annullamento del contratto ai sensi dell'art. 428 c.c. Più nel dettaglio la convenuta ha imperniato il proprio impianto difensivo sulle seguenti deduzioni argomentative: a) la non corretta qualificazione della proposta di acquisto, da intendersi, piuttosto, in termini di contratto preliminare di preliminare;
b) il mancato perfezionamento del contratto reale di caparra confirmatoria per il mancato incasso dell'assegno; c) l'assenza dei presupposti normativamente previsti per l'accoglimento della formulata domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.
In via riconvenzionale, la convenuta ha poi preteso l'annullamento del contratto, evidenziando la propria condizione d'incapacità naturale al momento dell'assunzione del vincolo negoziale, condizione determinata dal
5 patimento di uno stato ansioso depressivo contraddistinto da emozione labile e curata attraverso la regolare assunzione di farmaci di tipo antidepressivo.
Alla prima udienza, svoltasi il 7 giugno 2017, è stata Controparte_1
ascoltata dal Tribunale. Ella ha, in particolare, dichiarato quanto segue: “sono
stata raggirata e quando ho firmato il contratto ero sotto effetto di farmaci e
non ero in grado di comprendere cosa facessi. Ero in uno stato depressivo e
quelli dell'agenzia mi sollecitarono a firmare dicendo che io ero sola e che
dovevo vendere a tutti i costi la casa, anzi svenderla. La casa è di 164 mq e gli
agenti immobiliari l'avevano messa in vendita per euro 240.000,00”.
Concessi i termini di cui all'art. 183, sesto comma c.p.c. ha, Parte_1
innanzitutto, disconosciuto la documentazione allegata nell'interesse della parte convenuta (“Questa difesa impugna, contesta e disconosce, altresì, anche
ai sensi e per gli effetti degli artt. 2712 - 2719 c.c., la documentazione ex
adverso prodotta e richiamata nella comparsa di costituzione e risposta di
parte convenuta”).
L'attrice ha, poi, ampliato il thema decidendum ac probandum, promuovendo,
in via subordinata, una pretesa di risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento dei danni con la seguente formulazione: “In subordine, nella
denegata ipotesi di mancato accoglimento delle conclusioni che precedono,
abbia in ogni caso a dichiarare risolto il contratto preliminare per grave
inadempimento della SI.ra e, per l'effetto, condannare la stessa al CP_1
pagamento della somma di € 10.000,00 (Euro diecimila/00), corrispondente al
doppio della somma versata dalla SI.ra a titolo di caparra Pt_1
confirmatoria, pari ad € 5.000,00 (Euro cinquantacinquemila/00), ovvero, in
ulteriore subordine, alla restituzione della medesima somma, oltre i danni di
cui al capo 4) e 6) in ogni caso con maggiorazione di interessi e rivalutazione
6 monetaria, dal momento del sorgere del diritto fino all'effettivo soddisfo con
l'ulteriore precisazione che, dal momento dell'instaurazione del presente
procedimento il saggio degli interessi legali è da intendersi pari a quello
previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle
transazioni commerciali ex art. 1284 C.c.”.
Svolta l'istruttoria orale, dopo una serie di rinvii necessari alla definizione di cause di più risalente iscrizione, la cognizione del processo è stata assegnata allo scrivente, il quale, all'udienza del 23 gennaio 2025, ha disposto lo scambio degli scritti difensivi conclusivi ai sensi dell'art. 190 c.p.c.
In limine, va osservato che nessun pregio ha l'eccezione sollevata dalla difesa della parte attrice circa il disconoscimento della conformità delle riproduzioni meccaniche prodotte nel fascicolo della convenuta.
Come noto l'art. 2719 c.c., che esige l'espresso disconoscimento della conformità con l'originale delle copie fotografiche non autenticate di scritture,
si applica anche alle copie fotostatiche e il suddetto disconoscimento, in mancanza del quale la copia fotostatica ha la stessa efficacia probatoria dell'originale, è soggetto alle modalità ed ai termini fissati dagli artt. 214 e 215
c.p.c., per il disconoscimento della propria scrittura e della propria sottoscrizione (Cass. n. 212 del 2006; Cass. n. 14378 del 1999).
Nella specie, il disconoscimento è stato senz'altro generico. Ed infatti,
rappresenta insegnamento costante della giurisprudenza quello per il quale il disconoscimento, per produrre gli effetti di cui all'art. 2719 c.c., pur non implicando necessariamente l'uso di formule sacramentali, deve essere effettuato mediante una dichiarazione di chiaro e specifico contenuto, tale,
cioè, che possano da essa desumersi in modo inequivoco gli estremi della
7 negazione della genuinità della copia ed il profilo di essa che venga contestato
(Cass. n. 5461 del 2006; n. 1264 del 2006; n. 2524 del 2006).
Ebbene, la difesa dell'attrice non ha indicato alcun elemento in base al quale possa seriamente concludersi che le fotocopie siano alterate rispetto agli originali, venendo meno così all'onere – consolidatasi in via pretoria – di esprimere un disconoscimento chiaro e pregno di contenuto.
Tanto premesso, ha preteso, in via principale, l'emissione di una Parte_1
sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., che tenga luogo, cioè, del contratto definitivo non concluso, muovendo dall'assunto secondo cui l'accettazione della propria proposta irrevocabile di acquisto ha determinato la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
Le argomentazioni spese nell'interesse dell'attrice non convincono questo
Tribunale.
Punctum pruriens della controversia che ci impegna è, chiaramente, la qualificazione del negozio giuridico denominato “proposta irrevocabile
d'acquisto”. Trattasi, in particolare, della proposta manifestata da
[...]
in data 29 novembre 2016, accettata, poi, da in data Pt_1 Controparte_1
01 dicembre 2016 (allegata da entrambe le parti processuali a fondamento delle rispettive pretese), avente per oggetto la compravendita dell'immobile sito in
Salerno alla via Galloppo n.78, collocato al piano quinto scala B, interno 15 e identificato al Catasto fabbricati del comune di Salerno al foglio 35, particella
352, sub 36, zona censuaria 2 cat. A/2 classe 3 consistenza vani 6,5.
La questione impone il Tribunale di affrontare il tema dell'interpretazione del contratto, al fine di accertare il significato obiettivo dell'accordo, cioè il contenuto sostanziale del contratto, e, in tal senso, l'interpretazione va certamente distinta dalla qualificazione del contratto, che implica, invece, una
8 valutazione giuridica, volta, cioè, ad accertare il valore giuridico dell'atto al fine di inquadrarlo in uno schema causale-giuridico [tuttavia, secondo un orientamento giurisprudenziale, il procedimento di qualificazione giuridica rientra nell'interpretazione del contratto (Cass. n. 16342 del 2002);
precisamente, il procedimento di qualificazione giuridica consta di due fasi: la prima consiste nella ricerca e nell'individuazione della comune volontà dei contraenti (accertamento di fatto riservato al giudice di merito), la seconda concernente l'inquadramento della comune volontà, come appurata, nello schema legale corrispondente (accertamento che può formare oggetto di verifica in sede di legittimità, circa i criteri astratti, generali e tecnici applicati dal giudice di merito: Cass. n. 12289 del 2004; Cass. n. 5150 del 2003)].
È noto che le regole legali di interpretazione sono dominate dal principio di gerarchia, nel senso che le norme (artt. 1362- 1365) che mirano ad accertare e ricostruire la volontà espressa dai contraenti, secondo i canoni ermeneutici dell'autonomia e della totalità (interpretazione soggettiva), hanno la precedenza su quelle ( artt. 1367- 1371) che mirano a risolvere il problema interpretativo nel quadro delle vedute correnti nell'ambiente sociale in cui il negozio è sorto (interpretazione oggettiva); pertanto, il giudice potrà far ricorso al secondo gruppo di norme solo quando il primo gruppo non sia valso a dare un significato privo di dubbi e ambiguità alla clausola o al contratto (ex
plurimis Cass. n. 18509 del 2008). Detto altrimenti, tra i due gruppi di norme vi è un rapporto di subordinazione logica (del secondo al primo), atteso che l'interprete può far ricorso alle regole dell'interpretazione oggettiva soltanto quando non possa determinare senza incertezza la comune volontà delle parti
(Cass. n. 9248 del 2008).
9 Pertanto, i criteri legali di interpretazione soggettiva del contratto (artt. 1362-
1365) possono trovare applicazione soltanto quando la volontà contrattuale sia dubbia, ma pur sempre esistente;
quando, invece, una volontà contrattuale sul punto controverso sia assente, il giudice può fare applicazione unicamente dei criteri legali di interpretazione oggettiva del contratto (Cass. n. 6874 del 2000).
Ai due gruppi di norme si aggiunge l'art. 1371, la cui applicazione è
doppiamente subordinata all'accertata insufficienza dei criteri interpretativi contenuti negli articoli che lo precedono (Cass. n. 74 del 1995).
Un diffuso orientamento giurisprudenziale pone in primo piano l'elemento letterale, ritenendo che l'applicazione del criterio interpretativo dettato dall'art. 1362 c.c. importa che la lettera del contratto debba essere verificata da quel contenuto volitivo di cui essa è l'espressione, ma non già che dalla lettera possa addirittura prescindersi per far capo unicamente ad un preteso elemento intenzionale, anche se questo non si adegui logicamente alla lettera. Infatti,
secondo la giurisprudenza dominante, l'art. 1362 c.c., pur prescrivendo all'interprete di non limitarsi all'analisi del significato letterale delle parole, non relega tale criterio al rango di strumento interpretativo del tutto sussidiario e secondario, ma lo colloca, al contrario, nella posizione di mezzo prioritario e fondamentale per la corretta ricostruzione della comune intenzione dei contraenti, con la conseguenza che il giudice, prima di accedere ad altri, diversi parametri di interpretazione, è tenuto a fornire compiuta e articolata motivazione della ritenuta equivocità ed insufficienza del dato letterale, a meno che tale equivocità non risulti, ictu oculi, di assoluta e non contestabile evidenza (Cass. n. 12082 del 2015; Cass. n. 21797 del 2008; Cass. n. 10218
del 2008; già Cass. n. 5406 del 1991); ovvero, nel caso in cui le espressioni si presentino univoche secondo il linguaggio corrente, il giudice può attribuire
10 alle parti una volontà diversa soltanto individuando le ragioni per le quali i contraenti, pur avendole impiegate, abbiano inteso in realtà manifestare una volontà diversa, ed esplicitando tali ragioni (Cass. n. 11609 del 2002).
In altri termini, dal carattere prioritario e fondamentale della regola fissata dall'art. 1362 c.c. discende che al giudice è preclusa la ricerca di una ratio
diversa e - a fortiori - la sovrapposizione della propria opinione soggettiva all'effettiva volontà dei contraenti (Cass. n. 21797 cit.).
Si è, tuttavia, ritenuto che il carattere prioritario dell'elemento letterale non va inteso in senso assoluto, giacché l'art. 1362 c.c., richiamando la comune intenzione delle parti, impone, per individuarla, di estendere l'indagine anche all'elemento logico, disponendo che il giudice non deve limitarsi al senso letterale delle parole, con la conseguenza che il criterio letterale e quello logico devono essere coordinati ed armonizzati in vista dell'individuazione dell'effettiva volontà dei contraenti, e che solo all'interno di tale ricerca (che si giova del contesto relazionale, anche successivo, dell'atto) può in concreto attribuirsi prevalenza al criterio letterale, per effetto della ravvisata coincidenza dell'espressione usata con la volontà negoziale (Cass. n. 30664 del
2019, Cass. n. 16181 del 2017; già Cass. n. 2058 del 1990). In altri termini l'interprete deve procedere, primariamente, ricostruendo la comune intenzione delle parti sulla base del testo del negozio, ricorrendo ad elementi estrinseci soltanto ove permangano margini di incertezza, a causa di lacune, ambiguità o contraddizioni interne (Cass. n. 12575 del 2000).
Il comportamento delle parti successivo alla conclusione del contratto deve essere esaminato solo se, attraverso gli altri mezzi di interpretazione, non si renda manifesta l'intenzione dei contraenti (Cass. n. 14036 del 2007; Cass. n. c.c., l'interpretazione del contratto richiede la determinazione della comune intenzione delle parti, da accertare sulla base del senso letterale delle parole adoperate e dal loro comportamento complessivo, anche posteriore alla conclusione del contratto;
più in particolare, se la parola scritta è il primo oggetto dell'attenzione e della ricerca dell'interprete, quando il testo si presenti non chiaro è necessario valutare il comportamento, successivo alla conclusione del negozio, tenuto dalle parti (Cass. n. 1122 del 2019; Cass. n. 9786 del 2010;
Cass. n. 4129 del 2003; Cass. n. 16022 del 2002).
Infatti, quando riesce agevole stabilire la comune intenzione delle parti attraverso l'analisi delle clausole del contratto che appaiono di non dubbio significato, non è necessario che il giudice prenda in esame anche il comportamento posteriore delle parti, giacché l'applicazione del criterio previsto dal capoverso dell'art. 1362 c.c. ha carattere sussidiario e ha come presupposto che le parole, di cui si sono servite le parti per manifestare la loro volontà, non forniscano da sole gli elementi indispensabili al fine di intendere il contenuto effettivo (Cass. n. 5635 del 2002; Cass. n. 7416 del 2000; Cass.
n. 6935 del 1983; Cass. n. 152 del 1981).
Tuttavia, è noto – si rammenti - che, nei contratti soggetti alla forma scritta ad
substantiam, il criterio ermeneutico della valutazione del comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla stipulazione del contratto stesso,
non può evidenziare una formazione del consenso al di fuori dello scritto medesimo (Cass. n. 8080 del 2002; già Cass. n. 4526 del 1985). In tale ottica,
è stato osservato che, al cospetto dei contratti che richiedono la forma scritta quale requisito di validità, il criterio ermeneutico della valutazione del comportamento complessivo delle parti, anche successivo alla stipula, può
essere utilizzato solo per chiarire l'interpretazione del contratto, per come
12 desumibile dal testo, non per integrare la portata e la rilevanza giuridica della dichiarazione negoziale (si confrontino Cass. n. 11828 del 2018; Cass. n.
34698 del 2023).
Ciò premesso in via generale, dall'analisi testuale del documento si evince che,
con l'accettazione della proposta formulata ex art. 1329 c.c., la convenuta [si
sarebbe] determin[ata] alla conclusione di un contratto preliminare di vendita
(…)” (si legga la premessa del contratto).
L'enunciato dato testuale – contenuto alla prima pagina della proposta del 29
novembre 2016, accettata il 01 dicembre 2016 - costituisce la base dell'articolazione argomentativa con la quale mira a orientare il Parte_1
Tribunale circa la sussunzione del negozio, allegato per primo all'atto di citazione e per terzo alla comparsa di costituzione e risposta, entro il paradigma normativo del contratto preliminare, il cui inadempimento giustificherebbe l'attivazione dello strumento rimediale di cui all'art. 2932 c.c. Ex adverso, la convenuta ritiene che venga in rilievo un cd. preliminare di preliminare, privo di efficacia vincolante al trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile,
ma prodromico alla stipulazione di un (successivo) contratto preliminare.
La conclusione propugnata nell'interesse di trae alimento – Controparte_1
secondo la prospettazione sviluppata negli scritti difensivi depositati nell'interesse della convenuta - dalla specifica formulazione letterale dell'art. 3 del testo contrattuale de quo agitur, il quale fa chiaramente riferimento alla data di stipulazione del preliminare quale termine per il versamento dell'ulteriore somma di euro 15.000,00 (10 dicembre 2016) e a quella,
successiva, di perfezionamento dell' “atto notarile” (01 marzo 2017).
Ora, applicando le coordinate ermeneutiche consegnateci dalla Suprema Corte
in ordine all'interpretazione del contratto innanzi rammentate (svolgendo una
13 ricerca dell'intenzione delle parti che prenda le mosse dal coordinamento del criterio letterale con quello logico), questo Tribunale ritiene che la scrittura in esame denominata “proposta irrevocabile d'acquisto” non integri un contratto preliminare, produttivo dei suoi effetti tipici ed assistito dalla tutela prevista dall'art. 2932 c.c.
Trattasi, piuttosto, di un c.d. preliminare di preliminare.
L'intenzione negoziale delle parti emerge, nitidamente, dalla inequivoca lettera del testo contrattuale e non appare affatto smentita dal contesto relazionale, anche successivo, dell'atto. Ed infatti, se è vero, da un lato che i paciscenti hanno stabilito, nel corpo della premessa, che l'accettazione della proposta irrevocabile avrebbe determinato “la conclusione del contratto
preliminare di vendita”, è pure vero, dall'altro lato, che il successivo art. 3,
lett. a), ha imposto espressamente il perfezionamento, entro il 10 dicembre
2016, del contratto preliminare da effettuarsi, peraltro, presso un notaio.
Del resto – va evidenziato -, i paciscenti hanno altresì previsto l'obbligo a carico di di integrare il valore della caparra confirmatoria al Parte_1
momento della contrattazione preliminare e ciò evidenzia, sul piano logico, che le parti abbiano voluto riservarsi un successivo momento di contatto negoziale prima di addivenire al trasferimento del diritto, contatto che avrebbe dovuto svolgersi, evidentemente, in sede di contrattazione preliminare.
Siffatto elemento testuale appare nevralgico, considerato anche il suo inserimento all'interno dell'art. 3, dedicato proprio alla perimetrazione degli obblighi imposti al promissario acquirente.
Peraltro, quanto scritto alla prima pagina del contratto qui in scrutinio non appare in contrasto col significato dell'accordo emergente dall'elemento letterale, dovendosi considerare che l'espressione “determinerà la conclusione
14 di contratto preliminare di vendita” ben può essere intesa non già quale riferimento al significato dell'accordo raggiunto in virtù dell'accettazione della proposta irrevocabile, ma quale indicazione del successivo passaggio negoziale all'interno di un procedimento imperniato su tre specifici poli, quali
(l'iniziale e prodromico) preliminare di preliminare, il contratto preliminare ex
art. 1351 c.c. (passaggio intermedio) e il contratto definitivo.
Pertanto, la lettera del contratto – letta in modo sistematico - appare pienamente idonea a veicolare l'effettiva intenzione delle parti, che è quella di stipulare un contratto preliminare di preliminare, in ordine al quale le sezioni unite della Corte di cassazione, sovvertendo l'orientamento sino ad allora prevalente teso a negare l'utilità pratica della figura del preliminare di preliminare e ad affermarne la nullità per difetto di causa, muovendo dalla considerazione dell'evoluzione della contrattazione immobiliare e della presenza, in detto settore, di mediatori di professionisti, valutata la complessità
dei contatti, delle verifiche da effettuare circa la serietà dei proponenti, nonché
sulla consistenza del bene, hanno enunciato il seguente principio di diritto: "la
stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativo
ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo in virtù del quale le
parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche
solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma
specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non è nullo
per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole
di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una
differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area
del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo
preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede,
15 è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una
responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica
sorta nella fase precontrattuale" (si confronti Cass. sez. un. n. 4628 del 2015).
Se così è, appare evidente, allora, che la linea interpretativa fatta propria dalla
Corte di cassazione, e condivisa da questo Tribunale, imponga di vagliare caso per caso l'emergere dell'interesse delle parti a rinviare il momento in cui opera la cogenza del meccanismo proprio del preliminare ex art. 1351 e 2932 c.c.
In tale ottica, appare senz'altro meritevole di tutela l'interesse delle parti alla procedimentalizzazione dell'accordo e alla conseguente formazione progressiva del contratto di compravendita immobiliare, considerato che: 1)
alla (successiva) stipulazione del contratto preliminare, le parti hanno correlato anche il profilo dell'integrazione della caparra confirmatoria di un'ulteriore somma di euro 15.000,00 al precipuo fine, evidentemente, di rafforzare il vincolo negoziale alla stipulazione del contratto traslativo;
2) il mutuo bancario funzionale all'acquisto dell'immobile è stato richiesto solo in data 20 dicembre
2016, successivamente, dunque, al perfezionamento del (qualificato)
preliminare di preliminare.
Sotto tale ultimo angolo prospettico, appare, dunque, apprezzabile l'interesse di a vincolare al di fuori dello schema della Parte_1 Controparte_1
contrattazione preliminare ex art. 1351 c.c., considerato finanche il mancato avvio della procedura funzionale all'erogazione del prestito bancario e,
dunque, la presumibile insicurezza dell'acquisto.
La qualificazione del contratto in termini di “preliminare di preliminare”
impone, chiaramente, il rigetto della pretesa volta ad ottenere una pronuncia costitutiva che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produce gli effetti del contratto non concluso. Ed infatti, il contratto in parola, pur essendo vincolo valido ed
16 efficace se rispondente ad un interesse meritevole di tutela delle parti – come nel caso in esame - risulta idoneo unicamente a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, senza abilitare le parti medesime ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c. (si confronti Cass. n. 31431 del 2023).
Ne deriva altresì il rigetto della domanda di rilascio dell'immobile enucleata al terzo punto dell'atto di citazione, della pretesa risarcitoria indicata al quarto punto dell'atto di citazione, correlata al mancato trasferimento del diritto di proprietà sul bene e, dunque, alla qualificazione dell'inadempimento –
rilevante ex art. 1218 c.c. - in termini di violazione del vincolo preliminare ex
art. 1351 c.c. e, infine, della domanda di cui al quinto e al sesto punto dell'atto di citazione.
Accantonato il profilo tematico della qualificazione del contratto, ragioni di logica argomentativa suggeriscono, a questo punto, di delibare la pretesa riconvenzionale di annullamento per assunta incapacità naturale della convenuta.
Come già rammentato, nel corpo della comparsa di Controparte_1
costituzione tempestivamente depositata (si veda la seconda pagina), ha dedotto il proprio stato di “profondo turbamento e di grave disagio psichico”
al momento della sottoscrizione della proposta d'acquisto, stato determinante una condizione di incapacità naturale della contraente, tale da non consentirle
– ha osservato - una consapevole autodeterminazione e la piena comprensione dell'impegno contrattuale assunto, rilevante, dunque, ai fini dell'annullamento del contratto ai sensi dell'art. 428 c.c.
Come noto, la norma da ultimo richiamata prevede che “gli atti compiuti da
persona che, sebbene non interdetta, si provi essere stata per qualsiasi causa,
17 anche transitoria, incapace d'intendere o di volere al momento in cui gli atti
sono stati compiuti, possono essere annullati su istanza della persona
medesima o dei suoi eredi o aventi causa, se ne risulta un grave pregiudizio
all'autore” (primo comma). “L'annullamento dei contratti non può essere
pronunziato se non quando, per il pregiudizio che sia derivato o possa derivare
alla persona incapace d'intendere o di volere o per la qualità del contratto o
altrimenti, risulta la malafede dell'altro contraente” (secondo comma).
Sul punto, è noto che l'incapacità naturale è lo stato di fatto della persona che non è in grado d'intendere o di volere per una qualsiasi causa permanente o transitoria. Essa non indica uno stato legale d'incapacità, né si traduce di per sé
nella perdita o nella riduzione della capacità d'agire del soggetto: acquista giuridica rilevanza come difetto della volontà negoziale che rende annullabile l'atto.
Quanto alle cause dell'incapacità, le ipotesi tradizionali codificate in letteratura sono quelle dell'infermità mentale, del delirio, dell'ubriachezza, ma altresì di qualsiasi evento, anche di natura non patologica, che produca incapacità a consentire o a giudicare.
Riguardo all'infermità mentale – rilevante nel caso di specie in ragione delle specifiche allegazioni della parte attrice (si vedano la terza e la quarta pagina della comparsa di costituzione e risposta) -, si è ritenuto non necessario il riscontro di una patologia che annulli in modo totale e assoluto le facoltà
psichiche del soggetto, essendo sufficiente un perturbamento (anche se transitorio e non dipendente da una precisa forma patologica) tale da menomare gravemente, pur senza escluderle, le capacità intellettive e volitive,
impedendo od ostacolando una seria valutazione dei propri atti e la formazione di una cosciente volontà [Cass. n. 19874 del 2024 in materia di donazioni
18 (“Così decidendo, non ha falsamente applicato l'art. 775 cod. civ., perché, per
principio consolidato, ai fini della sussistenza dell'incapacità di intendere e di
volere, costituente causa di annullamento del negozio ex art. 428 cod. civ., non
occorre la totale privazione delle facoltà intellettive e volitive, essendo
sufficiente che esse siano menomate, sì da impedire comunque la formazione
di una volontà cosciente;
la prova di tale condizione non richiede la
dimostrazione che il soggetto, al momento di compiere l'atto, versasse in uno
stato patologico tale da far venir meno, in modo totale e assoluto, le facoltà
psichiche, essendo sufficiente accertare che queste fossero perturbate al punto
da impedire una seria valutazione del contenuto e degli effetti del negozio e,
quindi, il formarsi di una volontà cosciente”); Cass. n. 11272 del 2020; Cass.
n. 13659 del 2017; Cass. n. 1770 del 2012; Cass, sez. lav., 17977 del 2011;
Cass. n. 515 del 2004; Cass. n. 7344 del 1997; Cass. n. 7784 del 1991; Cass.
n. 3321 del 1987; nella giurisprudenza di merito Trib. Firenze, 14 luglio 2020;
Trib. Roma 18 febbraio 2013].
In buona sostanza, ai fini dell'annullamento del contratto per incapacità
naturale, non occorre la totale privazione delle facoltà intellettive e volitive,
essendo sufficiente che esse siano menomate, sì da impedire comunque la formazione di una volontà cosciente (da ultimo si veda, ancora una volta, Cass.
n. 19874 cit.). A ciò si aggiunga che, dal riscontro dello stato di malattia, non può ricavarsi, sulla scorta di un automatismo, l'accertamento della menomazione rilevante ai fini dell'affermazione dello stato patologico di annullabilità del contratto, occorrendo, pur sempre, la prova, diretta o indiretta,
che la malattia abbia effettivamente causato una perturbazione cognitiva e volitiva (Cass. n. 1484 del 1995; Cass. n. 6999 del 2000). È appena il caso di osservare, poi, che le alterazioni che non attengono direttamente alle facoltà
19 intellettive e volitive del soggetto, ma soltanto alla sfera del carattere, non assumono rilievo al fine del giudizio sull'incapacità naturale, tutte le volte che esse non incidono sull'attitudine del soggetto a determinarsi in base ad atti di volontà cosciente (Cass. n. 418 del 1977).
È noto, poi, che l'onere di provare l'incapacità d'intendere o di volere spetta alla parte che chiede l'annullamento dell'atto [la prova dell'incapacità naturale può essere data con ogni mezzo o in base a indizi e presunzioni, che anche da soli, se del caso, possono essere decisivi per la sua configurabilità, e il giudice
è libero di utilizzare, ai fini del proprio convincimento, anche le prove raccolte in un giudizio intercorso tra le stesse parti o tra altre (Cass. n. 13659 del 2017;
Cass. n. 12532 del 2011; Cass. n. 4539 del 2002)].
Si è altresì osservato che, ove venga accertata la totale incapacità di un soggetto in due determinati periodi prossimi nel tempo, per il periodo intermedio la sussistenza dell'incapacità è assistita da presunzione iuris tantum, sicché in concreto si verifica un'inversione dell'onere della prova, e deve essere dimostrato da chi vi abbia interesse che il soggetto ha agito in una fase di lucido intervallo (Cass. n. 4316 del 2016; Cass. n. 17130 del 2011; Cass. n. 4539 del
2002; Trib. Roma 18 febbraio 2013).
Detto altrimenti, la specifica prova dell'incapacità non deve essere necessariamente riferita alla situazione esistente al momento in cui l'atto impugnato è stato posto in essere, essendo pure possibile cogliere tale situazione da un quadro generale anteriore e posteriore al momento della redazione dell'atto, traendo da circostanze note, mediante prova logica,
elementi probatori conseguenti.
La prova dell'incapacità naturale, sebbene possa essere fornita mediante indici presuntivi, deve comunque essere rigorosa e precisa (Cass. n. 26729 del 2011).
20 Nel caso di specie, la convenuta non ha fornito elementi probatori, precisi e concordanti, circa la prospettata alterazione del processo di formazione di una volontà cosciente al momento della sottoscrizione del (qualificato) contratto preliminare di preliminare, avendo solo addotto il patimento, all'epoca dell'assunzione del vincolo negoziale, di “crisi di panico, stati di ansia e
depressione”, oltre che di “attacchi isterici a cui assistevano le mediatrici nel
periodo delle trattative”.
Procedendo con ordine, va innanzitutto rilevato che la documentazione versata in atti a supporto della pretesa di annullamento del contratto è stata formata in epoca prossima al perfezionamento del contratto de quo agitur (29 dicembre
2016) e non appare di per sé idonea a suggerire il patimento, da parte della convenuta, di una condizione d'incapacità di autodeterminazione.
La conclusione che precede appare suffragata dall'andamento assunto dalle trattative precontrattuali. Ed invero, dal dibattito processale è emersa la prova della circostanza che la convenuta ha rifiutato l'offerta di acquisto del bene per il minore prezzo di euro 230.000,00, raggiungendo con l'interlocutrice un accordo sul maggiore importo di euro 240.000,00 e convenendo altresì un accollo dei debiti maturati dalla convenuta con la compagine condominiale. In
particolare, – sull'attendibilità della quale questo Controparte_2
Tribunale non ha motivo di dubitare - ha rappresentato lo sviluppo delle trattative sul prezzo, dando atto anche delle specifiche richieste espresse dalla convenuta in ordine ai tempi del trasferimento del diritto reale sull'immobile,
evidenziando, in tal guisa, la consapevolezza assunta da circa le Parte_1
esigenze di tutela della propria sfera giuridico patrimoniale.
Ora, circa il contributo testimoniale offerto da si ritiene Controparte_2
che non colga nel segno l'eccezione d'incapacità a testimoniare sollevata dalla
21 difesa di in quanto: a) l'eccezione non è stata promossa Controparte_1
prima dell'ammissione del mezzo istruttorio, al cospetto di una fonte di prova espressamente indicata dall'attrice nel corpo della memoria depositata ai sensi dell'art. 183, comma sesto, n. 2, in data 5 settembre 2017 (si confronti Cass. n.
29714 del 2013, in motivazione 2.a.); b) è noto, in ogni caso, l'indirizzo interpretativo secondo cui, allorquando si controverta sulla determinazione del contenuto di un contratto o sull'esecuzione di esso o sulla sua risoluzione per inadempimento, è senz'altro ammissibile la deposizione del mediatore, non potendosi riscontrare nei suoi riguardi l'esistenza di un interesse idoneo a legittimare la partecipazione al giudizio (si confrontino già Cass. nn. 2417 del
1968 e 5426 del 1978; più di recente, Cass. nn. 2780 del 1997 e 9353 del 2012).
La conclusione che precede appare suffragata dalle “controproposte” a firma di contenute nel fascicolo della parte attrice (undicesimo e Controparte_1
dodicesimo allegato), firma apparentemente riferibile alla convenuta e da quest'ultima non disconosciuta.
In tema, viene in rilievo la norma la lettera dell'art. 214 c.p.c., la quale è chiara nello statuire che il soggetto gravato dall'onere del disconoscimento è colui contro il quale la scrittura viene prodotta. È appena il caso di osservare, poi,
che la giurisprudenza considera il disconoscimento un'eccezione in senso proprio, soggetta alla disciplina delle preclusioni di cui all'art. 215 c.p.c. e opponibile unicamente dalla parte legittimata (fatta eccezione per l'ammissibilità del disconoscimento che provenga dal procuratore ad litem,
anche se non munito di procura speciale, sul presupposto che il disconoscimento è un atto processuale e, come tale, non implica alcun atto dispositivo di diritti, Cass. n. 9869 del 2000; Cass. n. 2318 del 2010).
22 Permanendo sul piano delle notazioni generali, va soggiunto che, ai fini del disconoscimento di una scrittura privata, l'art. 214 c.p.c. non richiede formule sacramentali o speciali, purché la contestazione circa l'autenticità del documento sia «specifica e determinata» (Cass. n. 17313 del 2021). Pertanto,
la parte che intenda negare l'autenticità della propria sottoscrizione è tenuta a specificare, ove più siano i documenti prodotti, a quali di questi si riferisca,
così che ne risulti con certezza una volontà espressa in tal senso (Cass. n. 22452
del 2024; Cass. n. 16557 del 2019; Cass. n. 15790 del 2016; Cass. n. 18042 del
2014; Cass. n. 12448/2012; Cass. n. 24456 del 2011; Cass. n. 28096 del 2009;
App. Bari 12 gennaio2022; App. Lecce 9 aprile 2018; Trib. Napoli 18 gennaio
2023; Trib. Pavia 23 gennaio 2019; Trib. Potenza 26 maggio 2015).
Nel caso in esame, nell'interesse di – parte contro la quale Controparte_1
il documento è stato prodotto – non è stato svolto alcuno specifico disconoscimento della sottoscrizione apposta in calce ai documenti di cui agli allegati dodicesimo e tredicesimo né nella prima risposta successiva alla loro produzione né in via preventiva (ex multis Cass. n. 6890 del 2021).
Pertanto, questo giudice ben può utilizzare i documenti innanzi citati ai fini della formazione del proprio libero convincimento.
In tale prospettiva, le “controproposte” appaiono pienamente riferibili alla persona di anche in ragione dell'esito dell'immediata Controparte_1
comparazione tra le sottoscrizioni in scrutinio e quella apposta in calce alla procura ad litem.
Quanto precede è, del resto, suffragato anche dal contributo narrativo di
[...]
[la cui incapacità a testimoniare non è stata eccepita prima Tes_1
dell'ammissione del mezzo istruttorio (si veda supra)], la quale, ascoltata nel corso dell'udienza del 24 febbraio 2021, ha riferito dell'andamento delle
23 trattative tra le odierne parti in causa, evidenziando il rifiuto delle proposte di acquisto e la rimodulazione da parte della convenuta delle condizioni negoziali
(“ricordo che la sig.ra voleva vendere l'immobile e dopo una serie di CP_1
incontri, verificato l'interesse di all'acquisto del bene, Parte_1
ques'ultima, , formulò una proposta di acquisto del bene in Parte_1
questione per un importo di euro 230.000, 00 presso la sede dell'agenzia della
; ricordo che in quella sede la non accettò la proposta, CP_2 CP_1
ritenendo il prezzo troppo basso;
fu quindi formulata dalla una seconda Pt_1
proposta di acquisto dopo un paio di giorni per il prezzo di euro 240.000,00,
che era quello richiesto dalla sig.ra ricordo che questo prezzo veniva CP_1
manifestato per iscritto dalla in varie missive intervenute tra le parti. CP_1
ricordo che tale seconda offerta non fu accettata dalla perché la CP_1 Pt_1
voleva la consegna immediata del bene, all'atto pubblico, mentre la CP_1
voleva procedere ad una consegna differita, dovendo provvedere al trasloco
ed all'acquisto di altra abitazione. La seconda proposta fu rifiutata per la
questione inerente ai tempi di consegna. VI è stata una terza offerta conforme
a tutte le richieste della sig.ra a quel punto l'offerta è stata CP_1
accettata”).
Si confronti pure il contributo dichiarativo del testimone , Testimone_2
ascoltato all'udienza del 30 gennaio 2020.
Va soggiunto, poi, come appare rilevante il mancato orientamento del dibattito processuale verso la prova della malafede dell'attrice – intesa come stato psicologico di conoscenza dell'altrui condizione di incapacità (già Cass. n. 112
del 1982) – di , richiamata dal secondo comma dell'art. 428 c.c. Parte_1
quale requisito necessario all'annullamento del contratto [non è richiesto il grave pregiudizio per l'incapace che, tuttavia, ove in concreto verificatosi, ben
24 può costituire un sintomo rivelatore della malafede dell'altro contraente (Cass.
n. 19630 del 2023; Cass. n. 17583 del 2007)].
A ben vedere, tra le pieghe argomentative della comparsa pare prospettata la malafede del mediatore immobiliare (si veda la terza pagina della comparsa di costituzione e risposta) e non dell'interlocutrice contrattuale.
Precipitato logico giuridico di tutte le osservazioni che precedono è il rigetto della domanda riconvenzionale di annullamento del contratto.
Ora, esclusa la fondatezza dell'azione di esecuzione in forma specifica promossa dalla parte attrice ai sensi dell'art. 2932 c.c. e superata la questione dell'annullabilità del contratto, residua l'esame della pretesa demolitoria del vincolo negoziale, esperita in via subordinata (solo) nel corpo della memoria depositata ai sensi dell'art. 183, comma sesto, n. 1, c.p.c.
Come già rammentato, al punto ottavo delle conclusioni rassegnate nel corpo della ridetta memoria, ha preteso quanto segue: “dichiarare Parte_1
risolto il contratto preliminare per grave inadempimento della SI.ra CP_1
e, per l'effetto, condannare la stessa al pagamento della somma di € 10.000,00
(Euro diecimila/00), corrispondente al doppio della somma versata dalla
SI.ra a titolo di caparra confirmatoria, pari ad € 5.000,00 (Euro Pt_1
cinquantacinquemila/00), ovvero, in ulteriore subordine, alla restituzione
della medesima somma, oltre i danni di cui al capo 4) e 6) in ogni caso con
maggiorazione di interessi e rivalutazione monetaria, dal momento del sorgere
del diritto fino all'effettivo soddisfo con l'ulteriore precisazione che, dal
momento dell'instaurazione del presente procedimento il saggio degli interessi
legali è da intendersi pari a quello previsto dalla legislazione speciale relativa
ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali ex art. 1284 C.c.”.
25 Trattasi di domande subordinate sulla cui ammissibilità questo Tribunale non ha motivo di dubitare.
La conclusione che precede prende le mosse dall'assetto interpretativo consolidatosi sulla disposizione normativa di cui all'art. 183, comma sesto,
c.p.c., ratione temporis applicabile alla vicenda in esame. In particolare, detta norma consente, mercé il deposito della prima memoria, solo di precisare e modificare le domande, le eccezioni e le conclusioni già rassegnate (“un
termine di ulteriori trenta giorni per il deposito di memorie limitate alle sole
precisazioni o modificazioni delle domande, delle eccezioni e delle conclusioni
già proposte”).
La preclusione indicata dalla norma, in quanto volta a tutelare anche l'interesse pubblico al corretto e celere andamento del processo, è rilevabile anche d'ufficio dal giudice, indipendentemente dall'atteggiamento processuale della controparte al riguardo (Cass. n. 3806 del 2016).
Ora, va segnalato che, in tempi recenti, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che la modificazione della domanda ammessa ex art. 183 c.p.c. può
riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa («petitum»
e «causa petendi»). Più in dettaglio, la sentenza a sezioni unite contrassegnata da numero 12310 del 2015, è pervenuta alle seguenti conclusioni: a) la modifica della domanda iniziale può riguardare anche gli elementi identificativi oggettivi della stessa, a condizione che essa riguardi la medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio con l'atto introduttivo o comunque sia a questa collegata, regola, questa, ricavabile da tutte le indicazioni contenute nel codice di rito in relazione alle ipotesi di connessione a vario titolo e in particolare al rapporto di connessione per "alternatività" o "per incompatibilità"; b) una siffatta interpretazione risulta maggiormente
26 rispettosa dei principi di economia processuale e ragionevole durata del processo, posto che, non solo non incide negativamente sulla durata del processo nel quale la modificazione interviene, ma determina, anzi, una indubbia incidenza positiva più in generale sui tempi della giustizia, in quanto
è idonea a favorire una soluzione della complessiva vicenda sostanziale ed esistenziale portata dinanzi al giudice in un unico contesto, invece di determinare la potenziale proliferazione dei processi, c) la concentrazione favorita da tale interpretazione risulta inoltre maggiormente rispettosa della stabilità delle decisioni giudiziarie, anche in relazione alla limitazione del rischio di giudicati contrastanti, nonché della effettività della tutela assicurata,
sempre messa in pericolo da pronunce meramente formalistiche;
d) una simile interpretazione non determina alcuna "sorpresa" per la controparte né mortifica le potenzialità difensive, in quanto l'eventuale modifica avviene sempre in riferimento e in connessione alla medesima vicenda sostanziale in relazione alla quale la parte è stata chiamata in giudizio e a tale parte è, in ogni caso,
assegnato un congruo termine per potersi difendere e controdedurre anche sul piano probatorio.
Conclusivamente, con la sentenza in parola, è stato espressamente affermato il seguente principio di diritto: "La modificazione della domanda ammessa a
norma dell'art. 183 c.p.c. può riguardare anche uno o entrambi gli elementi
identificativi della medesima sul piano oggettivo (petitum e causa petendi),
sempre che la domanda così modificata risulti in ogni caso connessa alla
vicenda sostanziale dedotta in giudizio, e senza che per ciò solo si determini
la compromissione delle potenzialità difensive della controparte ovvero
l'allungamento dei tempi processuali. Ne consegue che deve ritenersi
ammissibile la modifica, nella memoria all'uopo prevista dall'art. 183 c.p.c.,
27 della iniziale domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un
contratto in domanda di accertamento dell'avvenuto effetto traslativo".
Successivamente, la Corte di cassazione, anche questa volta nella sua più alta composizione (Cass. sez. un. 22404 del 2018), ha esteso i principi innanzi espressi anche alle ipotesi di una domanda subordinata formulata in occasione della prima memoria istruttoria, evidenziando, in particolare, che la domanda di adempimento contrattuale inizialmente proposta e quella di ingiustificato arricchimento, successivamente formulata in via subordinata con la memoria
ex art. 183, comma sesto, n. 1, c.p.c. involgono la medesima vicenda sostanziale, intesa come unica vicenda di fatto che delinea un interesse sostanziale, attengono al medesimo bene della vita e che, tra di esse, sussiste,
chiaramente, quel rapporto di connessione per “incompatibilità”, finanche normativa, che legittima la modificazione della domanda [“Nella specie,
entrambe le domande proposte (di adempimento contrattuale e di indebito
arricchimento) si riferiscono indubbiamente alla medesima vicenda
sostanziale dedotta in giudizio, intesa come unica vicenda in fatto che delinea
un interesse sostanziale;
sono attinenti al medesimo bene della vita,
tendenzialmente inquadrabile in una pretesa di contenuto patrimoniale (pur
se, nell'una, come corrispettivo di una prestazione svolta e, nell'altra, come
indennizzo volto alla reintegrazione dell'equilibrio preesistente tra i patrimoni
dei soggetti coinvolti); sono legate da un rapporto di connessione "di
incompatibilità", non solo logica ma addirittura normativamente prevista,
stante il carattere sussidiario dell'azione di arricchimento, ai sensi dell'art.
2042 c.c., e tale nesso giustifica ancor di più il ricorso al simultaneus
processus.” (punto 8.1 della motiv.)].
28 L'assetto interpretativo innanzi delineato – come anticipato - si è consolidato nella giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 4031 del 2021; Cass. n. 3127 del
2021; Cass. n. 20898 del 2020; Cass. n. 18546 del 2020; Cass. n. 31078 del
2019; Cass. n. 4322 del 2019).
Come già evidenziato, le nuove pretese esperite nell'interesse di Parte_1
sono senz'altro ammissibili.
Trattasi, infatti, di domande afferenti alla medesima vicenda sostanziale,
scilicet la contrattazione svolta tra le odierne parti processuali, chiaramente incompatibili con la domanda di adempimento dell'assunto vincolo negoziale di natura preliminare promossa con la citazione introduttiva del giudizio, in quanto mirano al dissolvimento del (qualificato) contratto preliminare di preliminare.
Tanto chiarito, ritiene questo giudice che la domanda di condanna al pagamento della somma di euro 10.000,00, “corrispondente al doppio della
somma versata dalla SI.ra a titolo di caparra confirmatoria, pari ad € Pt_1
5.000,00 (Euro cinquantacinquemila/00), supponga il legittimo esercizio del diritto potestativo di recesso in autotutela dal contratto preliminare di preliminare de quo vertitur [“(…) una domanda di recesso, ancorché non
formalmente proposta, può ritenersi implicitamente avanzata dalla parte
adempiente quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la
cui inadempienza sia stata dedotta come ragione legittimante la pronunzia di
risoluzione del contratto, alla restituzione del doppio della caparra a lei a suo
tempo corrisposta quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di siffatta
inadempienza” (già Cass. n. 2032 del 1994; di recente, Cass. n. 22657 del
2017)].
29 Più analiticamente, l'attrice esercitando il diritto di recesso attraverso il deposito della memoria istruttoria, ha preteso, innanzitutto, la condanna del proprio interlocutore contrattuale al pagamento dell'importo innanzi indicato in applicazione della disposizione normativa di cui all'art. 1385 c.c., la quale disciplina l'istituto della cd. caparra confirmatoria, che costituisce un contratto accessorio, reale e a effetti reali, collegato necessariamente e funzionalmente al contratto principale posto a governo del rapporto tra le parti.
In punto di diritto e in linea generale, va evidenziato che la caparra confirmatoria assolve a una triplice funzione: 1) confirmatoria per l'appunto,
in quanto è, innanzitutto, volta a dimostrare l'esistenza di un contratto in mancanza di altre prove;
2) di acconto, ossia di anticipare l'importo della prestazione dovuta;
3) d'indennizzo, in quanto tesa a rafforzare il diritto del creditore al risarcimento del danno e a determinare preventivamente l'ammontare dei danni conseguenti all'inadempimento dell'obbligazione principale (Cass. n. 20532 del 2020; Cass. n. 2969 del 2019).
L'operatività dello statuto disciplinatorio della caparra confirmatoria suppone che in tali termini sia qualificata la somma di danaro trasferita dal promissario acquirente al promittente alienante.
Giova confrontarsi allora con la costante giurisprudenza di legittimità e di merito (si vedano Cass nn 9478 del 1991, 28573 del 2013, 12423 del 2018;
App. Milano 28 giugno 2019), le quali hanno sempre sostenuto che la locuzione "caparra confirmatoria" adoperata dalle parti nel contratto deve prevalere in base al criterio ermeneutico del significato letterale delle parole,
potendo per altro interpretarsi diversamente la comune volontà dei contraenti solo in presenza di differenti ed univoci elementi, quali circostanze o situazioni di segno opposto, che evidenzino l'uso improprio di una tale espressione o la
30 non aderenza alla situazione oggettiva, dovendosi in tal caso propendersi per la natura "penitenziale" della caparra, con ogni conseguenza di legge ex art
1386 c.c.
Detto altrimenti, secondo tale opzione ricostruttiva non può attribuirsi al
nomen iuris utilizzato dai contraenti un valore esaustivo, soverchiante a priori
ogni altro elemento interpretativo.
Nel caso di specie, dall'esame complessivo della documentazione in atti e dal dibattito processuale non sono emersi elementi univoci e pregnanti idonei a suggerire che la locuzione adoperata dai paciscenti sia stata utilizzata in modo improprio. Dunque, la comune volontà delle parti - che traspare, ancora una volta, dal significato letterale delle parole inserite nel corpo del testo contrattuale - non può che orientare verso il convincimento secondo cui la corresponsione della complessiva somma di euro 5.000,00 sia stata imposta al promissario acquirente proprio a titolo di “caparra confirmatoria”.
Ciò legittima, chiaramente, la parte attrice ad azionare il particolare meccanismo del recesso in autotutela previsto dal secondo comma di cui all'art
1385 c.c., secondo cui “se la parte che ha dato la caparra è inadempiente,
l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è
invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere
il doppio della caparra”. Alla disposizione normativa citata segue quella scolpita al terzo comma, il quale prevede che “se però la parte che non è
inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto,
il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.
Detto altrimenti, il meccanismo delineato dall'art. 1385 c.c. comporta che la parte non inadempiente che alleghi un inadempimento grave imputabile alla controparte può recedere dal contratto attraverso una comunicazione alla parte
31 inadempiente e, in tal caso, se ha corrisposto la caparra, può esigere dall'altro contraente la restituzione del doppio dell'importo versato a tale titolo oppure,
se l'ha ricevuta, può trattenerla a titolo di liquidazione forfettaria del danno subito. Alternativamente a siffatta opzione, la parte non inadempiente può
chiedere l'adempimento oppure la risoluzione del contratto in via ordinaria e in tal caso il risarcimento del danno è liquidato secondo le regole ordinarie
(articolo 1385, terzo comma, c.c.).
Ora, come accennato, il recesso ex art. 1385 c.c. rappresenta pur sempre una
"forma di risoluzione stragiudiziale del contratto che presuppone
l'inadempimento della controparte, avente i medesimi caratteri
dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale", cui consegue, tra
l'altro, una "rilevante semplificazione del quadro probatorio" (si veda Cass.
sez. un. 553 del 2009).
In tale ottica, nessuna rilevanza demolitoria del vincolo negoziale può
assegnarsi alla missiva del 27 dicembre 2016, mercé la quale l'attrice ha diffidato la convenuta, anche ai sensi dell'art. 1454 c.c., a comparire innanzi al notaio.
La missiva in parola, nonostante il riferimento alla disposizione normativa, non può essere sussunta entro il modello normativo della “diffida ad adempiere”,
come consegnato dall'art. 1454 c.c.
Rappresenta principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità quello secondo cui la diffida ad adempiere di cui all'art. 1454 c.c. esige la manifestazione univoca della volontà dell'intimante non solo di fissare un termine entro cui l'altra dovrà adempiere alla propria prestazione, avvertendo la parte diffidata che l'intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo,
ma anche di ritenere risolto ope legis il contratto in caso di mancato
32 adempimento entro tale termine (si veda Cass. n. 3742 del 2006; n. 8910 del
1998; n. 4066 del 1990; n. 2089 del 1982).
Nel caso in esame, la diffida non può avere effetti demolitori del vincolo negoziale, in quanto: a) il termine concesso è, chiaramente, inferiore a quello minimo di quindici giorni;
b) non risulta univocamente manifestata la volontà
di ritenere risolto il contratto in caso di mancato adempimento della controparte (a ben vedere, la mittente esprime la volontà di riservare l'esercizio del recesso).
Tanto chiarito, giova ora interrogarsi sulla configurabilità dei presupposti di accoglimento dell'azione promossa.
Orbene, poiché il recesso in autotutela dell'art. 1385 c.c. rappresenta – come già avvertito - una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, colui che agisca per ottenere l'accertamento della legittimità della dichiarazione di recesso e la conseguente condanna al trattenimento della caparra confirmatoria o, come nel caso di specie, alla restituzione di un importo pari al doppio del valore monetario della stessa è assoggettato al medesimo onere probatorio gravante sul creditore che, facendo valere l'inadempimento dell'obbligazione,
agisca per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno.
In particolare, costituisce orientamento consolidato in giurisprudenza quello secondo cui (si vedano, per tutte, Cass. n. 15659 del 2011 e Cass. n. 826 del
2015), in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento – salvo che si tratti di obbligazioni negative - deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza,
limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre grava sul debitore l'onere di fornire la prova di avere
33 adempiuto correttamente la propria obbligazione oppure di dimostrare la non imputabilità dell'inadempimento (si vedano in tal senso Cass. n. 2221 del
1984; Cass. n. 8336 del 1990; Cass. sez. un. n. 13533 del 2001; Cass. n. 3373
del 2010).
Va soggiunto, poi, che l'inadempimento a cui si riferisce la norma è da valutarsi sulla base delle regole generali in tema di inadempimento. Pertanto
– come già accennato -, l'inadempimento rilevante è quello che legittima la risoluzione sia sotto il profilo oggettivo della gravità sia sotto il profilo soggettivo dell'imputabilità.
In tale ottica, ai fini del legittimo esercizio del recesso conseguente alla previsione di una caparra confirmatoria, così come accade in materia di risoluzione contrattuale, non è sufficiente l'inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la "non scarsa importanza" prevista dall'art. 1455 c.c.,
dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale (Cass. n. 27491 del 2019; Cass. n. 409 del 2012;
Cass. n. 21838 del 2010). Peraltro, il requisito di gravità dell'inadempimento sfugge alle regole di ripartizione dell'onere della prova, dovendo essere accertato d'ufficio dal giudice (Cass. n. 23148 del 2013; Cass. n. 16084 del
2007; Cass. n. 1507 del 1994; Cass. n. 3099 del 1987)
Occorre altresì, che, nel quadro delle reciproche obbligazioni facenti carico alle parti e dell'impegno di cooperazione previsto per contratto,
l'inadempimento o il ritardato adempimento sia considerato colposo o doloso,
configurandosi soltanto così, ai sensi dell'art. 1218 c.c., la responsabilità del debitore (Cass. n. 6551 del 2013), la quale deve, dunque, escludersi quando costui provi che l'inadempimento o il ritardo nell'adempimento dell'obbligazione sia determinato dall'impossibilità della prestazione
34 derivante da causa a lui non imputabile, ossia dimostri la sussistenza di circostanze obiettivamente apprezzabili, idonee a far escludere l'elemento psicologico (Cass. n. 6551 del 2013, cit.; Cass. n. 16291 del 2002).
Sotto tale ultimo angolo prospettico, lo scioglimento del vincolo negoziale in ragione dell'esercizio del diritto potestativo di recesso non può pronunciarsi allorché il debitore superi la presunzione di colpevolezza, deducendo e provando che, nonostante l'uso della normale diligenza, non è stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili, e, per il tramite di risultanze positivamente apprezzabili, sia chiara l'incolpevolezza dell'inadempimento (Cass. n. 8924 del 2019; Cass. n. 27702
del 2024). Come accennato, poi, la colpa dell'inadempiente, quale presupposto per la risoluzione del contratto è presunta sino a prova contraria e che tale presunzione è destinata a cadere solo a fronte di risultanze positivamente apprezzabili, dedotte e provate dal debitore, le quali dimostrino che quest'ultimo, nonostante l'uso della normale diligenza, non sia stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili (già Cass. n. 3328 del 1983; Cass. n. 2853 del 2005). La nozione di causa non imputabile ex art. 1218 c. c. si specifica come evento esterno alla cerchia di attività del debitore, imprevedibile ed inevitabile (Cass. 4372 del
2012).
Giungendo all'esame del caso di specie e procedendo con ordine, va sin da subito avvertito che non può negarsi il perfezionamento del contratto reale di caparra confirmatoria accesso al contratto preliminare di preliminare, come prospettato da Controparte_1
In particolare, la convenuta ha affidato la propria difesa alla deduzione argomentativa del mancato incasso della caparra (si confronti l'ottava pagina
35 della comparsa di costituzione e risposta), rappresentando di avere lasciato l'assegno alla mediatrice.
Come osservato dalla parte attrice tra le pieghe argomentative della memoria depositata ai sensi dell'art. 183, comma sesto, n. 1, c.p.c., risulta in atti la dichiarazione di ritiro dell'assegno da parte dell'odierna convenuta [“A tanto
aggiungasi, altresì, che del corretto adempimento di detto obbligo da parte del
mediatore incaricato vi è, altresì, prova documentale.- Ci si riferisce, in
particolare, alla dichiarazione sottoscritta dalla odierna con-venuta e datata
02.12.2016 (cfr. doc. n.3) mediante la quale, la stessa, attesta di ritirare dalle
mani del mediatore, l'assegno a lei intestato ed emesso, appunto, dalla SI.ra
in relazione alla proposta de qua.- La dichiarazione in parola, Pt_1
consacrata nel richiamato documento allegato e prodotto agli atti del presente
giudizio fin dal momento instaurativo dello stesso, non contestato,
disconosciuto da controparte, né altrimenti impugnato di falso, ha piena
valenza di prova in suo confronto, così come statuito dall'inequivoco disposto
di cui all'art. 2702 c.c.”].
Trattasi, in particolare, del terzo allegato al libello introduttivo del giudizio, il quale rappresenta la dichiarazione – espressa da in calce Controparte_1
alla copia fotostatica del titolo di credito emesso da – di ritiro Parte_1
dell'assegno “a titolo di caparra confirmatoria”.
A ben vedere, anche in relazione a siffatto documento, la riferibilità della firma apposta dalla convenuta non è stata espressamente e tempestivamente disconosciuta da – parte contro la quale il documento è stato Controparte_1
prodotto – né nella prima risposta successiva alla produzione né in via preventiva
36 Dunque, risulta certamente provato che la convenuta ha ritirato l'assegno presso l'agenzia di mediazione immobiliare, anche in ragione, ancora una volta, dell'esito dell'immediata comparazione tra la sottoscrizione in scrutinio e quella apposta in calce alla procura ad litem.
Irrilevante è il mancato raggiungimento della prova diretta dell'incasso del titolo e, quindi, dell'effettivo spostamento patrimoniale.
La conclusione che precede riposa sulla lettura degli itinerari interpretativi percorsi dalla giurisprudenza di legittimità.
Orbene, rammentato che la caparra confirmatoria ben può essere costituita mediante la consegna di un assegno bancario, va evidenziato che l'effetto proprio di essa si perfeziona al momento della riscossione della somma recata dall'assegno e, dunque, salvo buon fine. È, però – si è osservato -, onere del prenditore del titolo, dopo averne accettato la consegna, di porlo all'incasso,
con la conseguenza che il comportamento dello stesso prenditore che ometta d'incassare l'assegno e lo trattenga comunque presso di sé, in quanto contrario al dovere di correttezza, non esclude l'insorgenza a suo carico degli obblighi propri della caparra (Cass. n. 17127 del 2011).
Dunque, il prenditore del titolo, in ragione del mancato incasso della somma pattuita quale caparra confirmatoria, non è legittimato né a recedere dal contratto principale (in mancanza, appunto, del necessario inadempimento imputabile della parte che ha dato la caparra: art. 1385 c.c., comma secondo),
né a sollevare, a fronte del (dedotto) inadempimento a tale obbligazione (che,
pur se meramente accessoria rispetto alle obbligazioni principali del contratto preliminare, può essere, in quanto d'importanza rilevante nell'economia complessiva dello stesso, senz'altro dedotto a sostegno dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c.), l'eccezione di inadempimento della controparte [visto che il
37 rifiuto di esecuzione della sua prestazione risulta, in ragione delle circostanze esposte, contrario a buona fede (art. 1460 c.c., comma secondo)].
Del resto, in base alla regola di correttezza posta dall'art. 1175 c.c.,
l'obbligazione del debitore si estingue a seguito della mancata tempestiva presentazione all'incasso del titolo di credito (assegno bancario, nella specie)
da parte del creditore, che in tal modo, viene meno al suo dovere di cooperare in modo leale e fattivo all'adempimento del debitore, con la conseguenza che,
se il creditore omette, violando la predetta regola di correttezza, di compiere gli adempimenti necessari affinché il titolo sia pagato, nei termini di legge,
dalla banca trattaria (o da altro istituto bancario), tale comportamento omissivo deve essere equiparato, a tutti gli effetti di legge, all'avvenuta esecuzione della diversa prestazione, con conseguente estinzione dell'obbligazione ai sensi dell'art. 1197 c.c. (Cass. n. 12079 del 2007).
Ancora, è stato chiarito che "in caso di pagamento effettuato mediante assegni
di conto corrente, l'effetto liberatorio si verifica con la riscossione della
somma portata dal titolo, in quanto la consegna del titolo deve considerarsi
effettuata, salva diversa volontà delle parti, pro solvendo;
tuttavia, poiché
l'assegno, in quanto titolo pagabile a vista, si perfeziona, quale mezzo di
pagamento, quando passa dalla disponibilità del traente a quella del
prenditore, ai fini della prova del pagamento, quale fatto estintivo
dell'obbligazione, è sufficiente che il debitore dimostri l'avvenuta emissione e
la consegna del titolo, incombendo invece al creditore la prova del mancato
incasso, la quale, pur costituendo una prova negativa, non si risolve in una
probatio diabolica, in quanto, avuto riguardo alla legge di circolazione del
titolo, il possesso dello stesso da parte del creditore che lo ha ricevuto implica
il mancato pagamento" (Cass. n. 17749 del 2009).
38 Ne consegue che, allorquando la caparra venga costituita mediante consegna di un assegno bancario, il comportamento del prenditore del titolo che, dopo averne accettato la consegna, ometta poi di porlo all'incasso, trattenendo comunque l'assegno e non restituendolo all'acquirente, è contrario a correttezza e buona fede e comporta a carico del prenditore l'insorgenza di tutti gli effetti che, nel contesto dell'operazione contrattuale compiuta dalle parti,
conseguivano all'integrale versamento della caparra: a partire, appunto, da quello costituito dall'impossibilità per il prenditore di dedurre il mancato incasso dell'assegno quale inadempimento della controparte all'obbligo di versare l'intera somma pattuita quale caparra confirmatoria (da ultimo, si veda
Cass. n. 10366 del 2022; nella giurisprudenza di merito Trib. Genova n. 1346
del 2024).
Dunque, a fronte del ritiro dell'assegno, il volontario mancato incasso dello stesso da parte della convenuta non pare circostanza idonea a impedire la produzione degli effetti correlati alla “caparra” e, conseguentemente,
l'operativa del meccanismo di autotutela di cui all'art. 1385 c.c.
Se così è, posta la validità del qualificato contratto preliminare di preliminare e l'efficacia dell'accessorio negozio di caparra confirmatoria, occorre verificare la legittimità del recesso esercitato, in via subordinata, da
[...]
Pt_1
Ora, a parere del Tribunale, risulta configurabile un grave inadempimento della convenuta, tale da giustificare il recesso esercitato dalla parte attrice. Ed
invero, al cospetto dell'allegazione svolta dall'attrice, non Controparte_1
ha né dimostrato di avere adempiuto né che la mancata stipulazione del contratto sia dipesa da un fattore non imputabile alla sua sfera giuridica,
39 affidando la propria difesa alla deduzione dell'incapacità naturale al momento del perfezionamento del vincolo negoziale.
L'inadempimento in cui è incorsa è, poi, certamente grave, Controparte_1
anche a fronte di un termine qualificabile come non essenziale.
In tema, deve rammentarsi che il termine può ritenersi essenziale solo se le parti lo abbiano espressamente considerato tale, anche senza l'uso di formule solenni, o se questo suo carattere risulti, comunque, dal contratto, in considerazione della sua natura o del suo oggetto, quando l'utilità economica avuta presente dalle parti possa essere perduta per effetto dell'inutile decorso di quel termine (Cass. n. 21587 del 2007; Cass. n. 9619 del 1991); in caso contrario, deve ritenersi che il termine per la conclusione del contratto definitivo costituisca un ordinario termine dilatorio di adempimento delle obbligazioni negoziali e che la relativa scadenza non determini di per sé la risoluzione del contratto e l'automatica caducazione del relativo vincolo (Cass.
n. 8216 del 2011).
Nel caso di specie, il contratto de quo, dispone che il “preliminare” e il
“definitivo” avrebbero dovuto perfezionarsi, rispettivamente, il 10 dicembre
2016 e il 01 marzo 2017. Peraltro, il termine del 01 marzo 2017 viene espressamente indicato come “essenziale” dai paciscenti.
Ora, pur volendo ritenere che la formula “essenziale” adoperata dalle parti sia di stile, sul presupposto del mancato riscontro di elementi dai quali desumere l'intenzione di considerare smarrita l'utilità economica del contratto definitivo se stipulato oltre la data stabilita (si vedano Cass. n. 21587 del 2007; Cass. n.
3645 del 2007), deve, in ogni caso, concludersi per la gravità
dell'inadempimento della convenuta, la quale, in disparte la qualificazione giuridica del rapporto, ha comunque manifestato la volontà di non addivenire
40 alla realizzazione dell'utilità concreta sottesa alla contrattazione svolta, scilicet
il trasferimento del diritto reale sull'immobile. Detto altrimenti, la convenuta
è rimasta del tutto inerte, limitandosi a rappresentare, in modo inconferente, la propria incapacità naturale al momento della stipulazione dell'accordo,
evidenziando, in modo chiaro, già in fase stragiudiziale, la volontà di non contribuire alla realizzazione dell'effetto traslativo anelato dalla controparte –
finalità ultima del procedimento negoziale avviato dalle parti (si veda l'ottavo allegato al libello introduttivo del giudizio e si richiami quanto già espresso in relazione all'irrilevanza del generico disconoscimento operato dalla convenuta) - e ribadendo tale volontà nel corso del processo. Si rammenti, poi,
che la gravità è condizione dell'azione di risoluzione e, come tale, deve esistere al momento della decisione (Cass. nn. 4052 del 1969 e 3737 del 1974; da ultimo, Cass. n. 14649 del 2013).
Ne deriva che, al cospetto di un inadempimento grave e imputabile alla convenuta, va accertata la legittimità del recesso operato dall'attrice. Per
l'effetto, va condannata al pagamento, a favore di Controparte_1 [...]
della somma di euro 10.000,00, a titolo di restituzione del doppio Pt_1
della caparra ricevuta.
Si tratta di un debito di valuta, per cui tale importo non è soggetto a rivalutazione monetaria, "se non nei termini del maggior danno rispetto a
quello ristorato con gli interessi legali di cui all'art. 1224 c.c., che va, peraltro,
provato dal richiedente" (Cass. 14289 del 2018, Cass. n. 5639 del 2014, Cass.
n. 13339 del 2006, Cass. n. 6758 del 2003, Cass. n. 10373 del 2002, n. 3113
del 1995).
Nel caso di specie, dunque, non essendo stato allegato il maggior danno,
saranno dovuti i soli interessi legali al saggio di cui all'art. 1284, comma
41 quarto, c.c., decorrenti dal 7 luglio 2017 espressamente richiesto dalla parte che vi ha fatto specifico riferimento (argomentando da Cass. n. 61 del 2023; si veda pure Cass. n. 7677 del 2025).
Chiaramente, la scelta di esercitare il diritto di recesso ha esaurito la possibilità
di chiedere il risarcimento del danno, rappresentando la richiesta di pagamento del doppio della caparra uno strumento alternativo alla domanda di risarcimento del danno e ad essa non cumulabile (da ultimo, Cass. n. 30636 del
2024).
Esaurita la disamina del merito, non resta che statuire sulle spese di lite, le quali si stima equo compensare integralmente tra le parti, considerando: a)
l'indubbia controvertibilità delle questioni di fatto sottoposte all'attenzione del
Tribunale, con precipuo riferimento all'interpretazione del testo contrattuale;

b) che la domanda accolta è stata promossa solo una volta instaurato il giudizio;

c) che è stata respinta la pretesa di esecuzione in forma specifica promossa ai sensi dell'art. 2932 c.c. e le domande correlate di rilascio e di risarcimento del danno.

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, nella persona del giudice unico,
dott. Giulio Fortunato, definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria eccezione e deduzione, assorbita ogni ulteriore questione non oggetto di trattazione:
1) rigetta: a) la domanda promossa da ai sensi dell'art. 2932 Parte_1
c.c. (punti primo e secondo delle “conclusioni” dell'atto di citazione); b) la domanda rilascio dell'immobile (punto terzo delle “conclusioni” dell'atto di citazione); c) le domande di cui ai punti quarto, quinto e sesto delle
“conclusioni” dell'atto di citazione;

42 2) accoglie la domanda promossa in via subordinata da e ne Parte_1
dichiara legittimo il recesso dal (qualificato) contratto preliminare di preliminare stipulato il 01 dicembre 2016;
3) condanna al pagamento, a favore di : a) Controparte_1 Parte_1
della somma di euro 10.000,00, a titolo di restituzione del doppio della caparra ricevuta, oltre interessi al saggio legale di cui all'art. 1284, comma quarto, c.c. decorrenti dal 7 luglio 2017 sino al saldo;

4) rigetta la domanda riconvenzionale di annullamento del contratto promossa nell'interesse di Controparte_1
5) dichiara inammissibile la domanda di risarcimento del danno promossa da indicata al punto ottavo delle “conclusioni” della memoria Parte_1
depositata il 7 luglio 2017 ai sensi dell'art. 183, comma sesto, c.p.c.;
6) compensa integralmente le spese di lite tra le parti processuali.
Salerno, 21 maggio 2025
Il giudice dott. Giulio Fortunato
43 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
15306 del 2000; Cass. n. 6482 del 2000). Precisamente, a norma dell'art. 1362
11