Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PONTORIERI Franco - Presidente -
Dott. MALZONE Ennio - Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto - rel. Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere -
Dott. FIORE Francesco Paolo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
OI SE, IA DI, IA ON, elettivamente domiciliati in ROMA PIAZZA BARBERINI 52, presso lo studio dell'avvocato FRANCESCO ROMEO, difesi dall'avvocato CARLINO PASQUALE, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
COOPERATIVA GEMA S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA PZA MARTIRI DI BELFIORE 4, presso lo studio dell'avvocato MARCO BELLABARBA, difeso dagli avvocati BELMONTE GUIDO, GRAZIELLA AUSIELLO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

e sul 2^ ricorso n. 33051/2002 proposto da:
IA TA, elettivamente domiciliata in ROMA VIALE DEL VIGNOLA 73, presso lo studio dell'avvocato MASSIMILIANO BATTISTLLI, difesa dagli avvocati BONIELLO DOMENICO, GIUSEPPE DELLA CORTE, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
e contro
COOP GEMA S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA PZZA MARTIRI DI BELFIORE 4, presso lo studio dell'avvocato MARCO BELLABARBA, difeso dagli avvocati GUIDO BELMONTE, GRAZIELLA AUSIELLO, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
e contro
COMUNE DI CAPRI in persona del Sindaco pro tempore, TR SE, IA DI, IA ON;

- intimati -

avverso la sentenza n. 2591/2002 della Corte d'Appello di NAPOLI, depositata il 02/08/2002;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/12/2005 dal Consigliere Dott. Umberto GOLDONI;

udito l'Avvocato CARLINO pasquale, difensore dei ricorrenti che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale e rigetto del ricorso incidentale;

uditi gli Avvocati BELMONTE ed AUSIELLO, difensore della Coop.va resistente che hanno chiesto il rigetto dei ricorsi e l'accoglimento dei controricorsi;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio che ha concluso per l'accoglimento di entrambi i ricorsi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 09/01/1995, GI TR e LA e IN LV - quali eredi di PE LV - convenivano di fronte al tribunale di Napoli la Coop. GE.MA. s.r.l., esponendo che il predetto de cuius era comproprietario, con la sorella AT, di una porzione di fabbricato denominata Palazzo Canale in Capri, alla via Lo Palazzo;
con scrittura privata del 26/01/1976, PE ed AT LV e la GE.MA. avevano stipulato un preliminare di vendita relativo all'intero palazzo, a specifiche condizioni, tra cui quella che la GE.MA. si impegnava a rimborsare ai LV, per il periodo in cui non avrebbero potuto, causa lavori, soggiornare nelle rispettive abitazioni, la somma di L. 240.000 mensili. Con successivo atto del 01/08/1977, con firme autenticate dal notaio LO, era stata perfezionata la vendita, con ulteriori specificazioni, ulteriormente modificate da scrittura privata in pari data che conteneva anche dettagli attuativi. L'A.U. della GE.MA., con nota 29/03/1984, informava la controparte che il Comune aveva rilasciato licenza edilizia per ristrutturazione e consolidamento di palazzo Canale e, il 27/09/1984, i LV avevano rilasciato gli appartamenti di loro proprietà. Peraltro la GE.MA. non aveva provveduto a consegnare gli appartamenti nel termine previsto, ne' aveva corrisposto alcuna ulteriore somma, impedendo ai LV l'accesso ai quartini di loro proprietà, in chiaro inadempimento agli obblighi contrattuali scaturenti dalle scritture surricordate. Si chiedeva pertanto la risoluzione del contratto di compravendita di cui all'atto LO e alle scritture col legate, con condanna della Società alla restituzione degli immobili ed al risarcimento dei danni subiti e, in via subordinata, che, datosi atto dell'inadempimento della GE.MA. la si condannasse al risarcimento dei danni subiti per il mancato godimento del loro immobile, dal 27/09/1986 al soddisfo.
Tale atto veniva notificato anche a AT LV, che spiegava intervento volontario, aderendo alle domande attoree, con subordinata richiesta di condanna della convenuta, fermo l'obbligo di eseguire i lavori pattuiti, al pagamento della somma di L. 5.760.000, quale rimborso delle spese di alloggio, oltre rivalutazione e interessi, nonché al risarcimento del danno subito.
Costituitasi, la GE.MA. sosteneva sostanzialmente che la licenza edilizia era stata rilasciata solo due anni dopo la relativa istanza e che in seguito aveva dovuto subire una serie di provvedimenti illegittimi da parte del Comune;
ciononostante, aveva provveduto ad appaltare i lavori di palazzo Canale che, eseguiti in periodo di vigenza della concessione edilizia, erano stati quasi ultimati. Non avendo poi ottenuto dalla Sovrintendenza ai BIAA la autorizzazione a completare i lavori, la GE.MA. chiedeva il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, la condanna dei LV al risarcimento dei danni subiti a seguito del diniego dell'autorizzazione al completamento delle opere di ristrutturazione - a loro ascrivibile - e, subordinatamente, in caso di accoglimento della domanda attorea, chiedeva la restituzione del prezzo pagato, del costo delle opere eseguite e delle spese di manutenzione. Veniva chiesta ed ottenuta l'autorizzazione a chiamare in causa il Comune di Capri che, costituitosi, dichiarava di non accettare il contraddittorio su domande nuove. Con sentenza 16-27/03/2001, il Tribunale adito accoglieva la domanda di risoluzione del contratto di compravendita di cui al rogito e alla scrittura privata e condannava gli attori e l'interveniente a restituire alla GE.MA. L. 108.000.000 versate a titolo di prezzo, con interessi;
condannava la convenuta al pagamento a favore degli attori stessi della somma di L. 164.808.000, oltre accessori, nonché al risarcimento dei danni a favore di AT LV da liquidarsi in separata sede;
rigettava le domande riconvenzionali e quelle proposte nei confronti del Comune, regolando le spese.
Avverso tale decisone, la GE.MA. proponeva appello, cui resistevano gli eredi di PE LV e AT LV, che proponeva appello incidentale, mentre il Comune rimaneva contumace. Con sentenza 09/07 - 02/08/2002, la Corte di appello di Napoli:
ritenuto che i contraenti hanno considerato il valore dei lavori di ristrutturazione degli appartamenti quale componente del corrispettivo complessivo fissato per la vendita della restante porzione immobiliare, e che tanto comportava un collegamento inscindibile tra i vari elementi contemplati nell'accordo, da considerarsi quindi contratto complesso;

che la GE.MA. poteva essere considerata inadempiente solo dal 14/06/1991 al 28/09/1997, considerate e valutate le vicende intercorse;

che l'inadempimento della GE.MA. seppure sussistente non era grave, in base alla scarsa incidenza quantitativa dello stesso, se rapportata alla interezza del pattuito;

che peraltro la GE.MA. poteva essere condannata al risarcimento dei danni subiti dagli eredi di PE LV, limitatamente al periodo suindicato, e riferiti al periodo di acclarato ritardo che dovevano, come concluso dal CTU, essere quantificati in Euro 53.167,04. che, in accoglimento dell'appello incidentale subordinato di AT LV, a suo favore andava liquidato analogo importo, e altresì la somma di Euro 1.487,40, con accessori che andava respinta la domanda contro il Comune;

decideva di conseguenza, regolando le spese.
Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso, basato su tre motivi, gli eredi di PE LV ed altresì LV AT, con quattro motivi;
resiste con controricorso la GE.MA. al solo ricorso degli eredi PE LV. Questi ultimi ed anche AT LV hanno presentato memoria. L'altro intimato non ha svolto attività difensiva. Sono state presentate memorie. MOTIVI DELLA DECISIONE
I due ricorsi, di cui, per ragioni cronologiche, quello di LV AT deve essere qualificato incidentale, sono rivolti avverso la stessa sentenza e devono essere pertanto riuniti a norma dell'art. 335 c.p.c.. Venendo all'esame del primo motivo del ricorso principale (violazione dell'art. 1454 c.c. e vizio di motivazione), in esso si lamenta che erroneamente la Corte partenopea avrebbe negato all'atto stragiudiziale notificato il 20/07/1994 il valore di diffida ad adempiere, in quanto carente della dichiarazione dei notificanti di ritenere risolto il contratto in caso di mancato adempimento nel termine assegnato. Si sostiene all'uopo che la manifestazione di volontà nel senso della risoluzione del contratto possa anche seguire alla diffida, come emergerebbe a contrario dalla giurisprudenza secondo cui una volta effettuata, nella diffida, la dichiarazione suddetta, la stessa non vincola l'intimante a chiedere la risoluzione di contratto, potendo egli chiedere invece l'adempimento. Tale rilievo, sostenuto anche dalla giurisprudenza di legittimità, non vale a sostenere però l'assunto che se ne vorrebbe trarre.
Infatti la diffida ad adempiere ha lo scopo di porre la controparte di fronte ad una precisa alternativa: adempiere nel termine assegnato ovvero subire la dichiarata volontà di risoluzione dell'altro contraente. La mancanza, nella diffida, dell'espressa dichiarazione di ritenere risoluto il contratto, in caso di inosservanza del termine fissato per l'adempimento, ha lo scopo di rendere edotto il destinatario della alternativa postagli, sì da consentire la valutazione del comportamento da tenersi;
in tal senso si è consolidatamene espressa la giurisprudenza di questa Corte (v. per tutte, Cass. 11/05/1990, n. 4066). È profilo diverso quello evidenziato in ricorso, che attiene alla possibilità, per il diffidante, di optare poi per l'adempimento, che non dimostra affatto che la mancanza della dichiarazione di considerare risolto il contratto possa sopraggiungere anche successivamente;
opinare diversamente frustrerebbe senza dubbio la ratio della norma di cui all'art. 1454 c.c.. Il motivo in esame non può essere pertanto accolto.
Il secondo motivo del ricorso principale, come del resto anche, con minime differenze, il terzo motivo del ricorso incidentale, attraverso la denunciata violazione degli artt. 1362, 1363 e 1366 c.c., nonché artt. 1453 e 1455 c.c. ed inoltre vizio di motivazione,
lamentano che la Corte napoletana erroneamente avrebbe considerato il pur ritenuto inadempimento della GE.MA. inidoneo, in ragione della scarsa incidenza di esso nell'economia del contratto, a provocarne la risoluzione.
Prima di scendere nel dettaglio delle censure svolte, va ricordato che è giudicato che le tre scritture in cui si è articolata la vicenda contrattuale in esame, sono state ritenute confluire in un unico contratto complesso, avente natura mista di compravendita e di appalto. Occorre partire da questa base per valutare se, a norma dell'art. 1455 c.c., il ritenuto inadempimento sia o meno di scarsa importanza. Non è revocabile in dubbio che le parti avessero voluto da un lato acquisire la proprietà di palazzo Canale in Capri, onde, previ lavori di consolidamento, ristrutturarlo completamente ed utilizzarlo per gli scopi sociali della Cooperativa, e dall'altro cedere la parte di fabbricato di loro proprietà, con esclusione dei loro alloggi, in cambio del prezzo e della ristrutturazione completa dell'immobile tutto oltreché dei loro appartamenti, che avrebbero dovuto essere restituiti rimodernati e ristrutturati. Ciò posto, la motivazione addotta dalla Corte partenopea è estremamente sintetica: si assume infatti che in considerazione della ridotta entità del valore (L. 20.000.000) attribuito dalle parti alle opere di ristrutturazione dei due appartamenti rimasti in proprietà dei LV, in rapporto al prezzo complessivamente pattuito per la vendita del resto del fabbricato (L. 135.000.000) e tenendo conto dell'importo versato dalla GE.MA. ai venditori prima della stipula dell'atto autenticato nelle firme dal notaio LO (L. 108.000000), non sembrava (sic) possibile ritenere che la mancata esecuzione dei lavori da parte della GE.MA. avesse comportato una notevole alterazione dell'equilibrio e della complessiva economia del contratto e fatto venir meno ogni interesse dell'altra parte all'esecuzione del contratto. La giurisprudenza di questa Corte è sostanzialmente ferma nel ritenere che anche in caso di inadempimento parziale, il giudizio sulla scarsa (o non) importanza dello stesso non può essere affidato solo alla rilevata entità della prestazione inadempiuta rispetto al valore complessivo della prestazione, costituendo questa soltanto uno degli elementi di valutazione (v. Cass. 28/03/1995, n. 3669). Fermo il fatto che nella specie trattasi di giudizio di fatto, riservato al giudice del merito, che ha il solo onere di motivare adeguatamente il suo convincimento, resta da esaminare se la sentenza impugnata abbia o meno assolto tale onere. La motivazione, pressoché integralmente riportata sul punto, appare prescindere totalmente da quello che risulta essere il complessivo assetto degli interessi come regolato dalle parti con i tre atti susseguitisi, soffermandosi unicamente sul profilo monetario della fattispecie, che con giudizio anche in tal caso sommario, risolve raffrontando il valore dei lavori a fronte del prezzo della vendita e dell'importo a tal titolo versato.
A parte il fatto, pure non trascurabile, che l'importo puro e semplice dei lavori da eseguire negli appartamenti rimasti in proprietà dei LV è opinabilmente ritenuto, data anche l'epoca in cui le scritture vennero redatte, di scarsa importanza, quando le L. 20.000.000 dell'epoca non sembrano in assoluto passibili di essere considerate un importo trascurabile, pure, a fronte del prezzo di vendita, appare del tutto trascurato il contesto globale della vicenda, che sottende altri aspetti, quale quello dei lavori di consolidamento e ristrutturazione dell'intero edificio, comprese le parti comuni ed i servizi, certo non conteggiati in quei venti milioni valutati dalla Corte territoriale, ma sicuramente incidenti nei vantaggi che ne sarebbero derivati anche ai LV e che avrebbero potuto orientare la decisione sul punto.
Appare trascurato anche il profilo della attendibilità, nelle intenzioni delle parti stesse, di quell'importo assegnato ai lavori, che poteva apparire, proprio per la somma rotonda che indicava, più una approssimata indicazione che non l'effettivo valore degli stessi. In definitiva, la vantazione dell'importanza dell'inadempimento effettuata solo alla stregua degli importi monetari, appare insufficiente e pertanto il secondo motivo del ricorso principale ed il terzo motivo di quello incidentale devono essere accolti. Quanto al terzo motivo del ricorso principale (vizio di motivazione) ed al primo motivo dell'incidentale (violazione degli artt. 1218, 1256 e 1221 c.c. e art. 112 c.p.c. e vizio di motivazione) afferenti entrambi al periodo dal 1988 al 1991 e successivo al 1997, non ritenuti dalla Corte territoriale imputabili a fatto della GE.MA., va rilevato che entrambi, con minime differenze tendono a dimostrare che la sentenza impugnata avrebbe trascurato o male interpretato alcuni atti, che dimostrerebbero il contrario: i due motivi non sono suscettibili di accoglimento.
Con motivazione ampia, logica e correlata al complessivo evolversi della vicenda, invero complessa e su cui hanno influito fattori diversi, la Corte partenopea ha, al riguardo, fornito una spiegazione completa del suo argomentare: nei ricorsi, a parte la insussistenza di qualsiasi violazione di legge, peraltro comunque collegata dai ricorrenti all'evoluzione in fatto degli eventi susseguitisi, stante che non può revocarsi in dubbio la assenza di vizi interpretativi denunciabili e comunque neppure specificamente indicati, rimane il fatto che anche l'eventuale plausibilità di una diversa ricostruzione dei fatti quale prospettata in ricorso non inficerebbe la tesi posta a base della sentenza impugnata che, dal canto suo risponde a canoni logici validi ed è immune da vizi argomentativi o tecnici.
Il secondo motivo del ricorso incidentale (violazione degli artt. 1218, 1219 e 1256 c.c. e vizio di motivazione) vertente sull'interesse della controparte all'esecuzione del contratto quale profilo incidente sulla pronunzia di risoluzione, è senza dubbio assorbito dalla pronuncia di accoglimento del già esaminato terzo motivo. Il quarto motivo dello stesso ricorso incidentale poi (violazione degli artt. 100, 102 e 339 c.p.c.) parametrato sulla ritenuta inammissibilità delle domande proposte in via subordinata da AT LV nei confronti del Comune di Capri, in ragione del fatto che la stessa non aveva proposto alcuna valida domanda nei confronti del predetto, va rilevato che, costituendosi in prime cure, lo stesso Comune non ha accettato il contraddittorio su domande nuove e d'altro canto la odierna ricorrente asserisce di essere stata convenuta nel giudizio di primo grado, mentre nei suoi confronti s'è avuta soltanto la notifica dell'atto di citazione, senza alcuna domanda nei di lei confronti;
la tesi poi secondo cui ella sarebbe stata litisconsorte necessaria è accennata in modo generico e priva di quei riferimenti alle fonti dell'obbligazione che l'avrebbero resa tale. Il motivo non può pertanto trovare accoglimento, atteso tra l'altro che non si censura affatto la motivazione afferente al rifiuto del Comune di accettare il contraddittorio su domande nuove, di per sè idoneo astrattamente a decidere la questione. In definitiva, il primo ed il terzo motivo del ricorso principale e il primo e quarto motivo dell'incidentale vanno respinti;
assorbito il secondo motivo dell'incidentale.
L'impugnata sentenza va pertanto cassata, in relazione ai motivi accolti, con rinvio ad altra Sezione della Corte di appello di Napoli, che deciderà anche sulle spese del presente procedimento per cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso principale ed il terzo motivo dell'incidentale; rigetta il primo ed il terzo motivo del ricorso principale e il primo ed il quarto motivo dell'incidentale; assorbito il secondo motivo dell'incidentale. Cassa e rinvia, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte di appello di Napoli.
Così deciso in Roma, il 6 dicembre 2005.
Depositato in Cancelleria il 21 febbraio 2006