R.G. 16463/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE II CIVILE in composizione monocratica, nella persona del giudice Erika Ivalù Pampalone, ha pronunciato e pubblicato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 16463 dell'anno 2022 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente tra
( c.f. ), elettivamente domiciliato, ai Parte_1 C.F._1 fini del presente giudizio, in Palermo, via G. La Masa n. 37, presso lo studio dell'Avv.
Giovanni Sansone, che lo rappresenta e difende nel presente giudizio giusta procura in atti attore
(c.f. ), nata a [...] il Parte_2 C.F._2

6.4.1947 e residente in [...].
Convenuta contumace


P.Q.M.


Il Tribunale di Palermo, definitivamente ponunciando, reietta ogni diversa istanza, deduzione e difesa
DICHIARA la legittimità del recesso esercitato da dal contratto Parte_1
preliminare di compravendita immobiliare stipulato con in data Parte_2
30.7.21, avente ad oggetto l'appartamento ubicato in Palermo, via Centuripe n. 35;
CONDANNA a corrispondere, in favore di il Parte_2 Parte_1 doppio della caparra confirmatoria pari a complessivi € 20.000,00 oltre interessi in misura legale a far data dal 14.4.22 sino al 20.12.22 e nella misura prevista dall'art. 1284, co. IV c.c.
a decorrere dal 21.12.22 sino al soddisfo;

1

CONDANNA alla refusione delle spese di lite, in favore di Parte_2
liquidate in € 5.356,69, di cui € 5.077,00 per compensi ed € 279,69 per Parte_1 spese vive, oltre Iva, Cpa e rimborso spese generali come per legge.
PONE definitivamente le spese della CTU a carico di . Parte_2
MOTIVI DELLA DECISIONE
Oggetto del presente giudizio è la domanda proposta da contro Parte_1
, intesa ad affermare la legittimità del recesso esercitato dall'attore a Parte_2
norma dell'art. 1385, co. II c.c. dal contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato con (promittente venditrice) in data 30.7.21, con conseguente Parte_2
condanna della convenuta al versamento di € 20.000, cifra pari al doppio della caparra confirmatoria versata in sede di stipula.
A fondamento della domanda che precede, l'attore ha esposto che, contrariamente a quanto risultante dalla proposta formulata per il tramite dell'agenzia “ Controparte_1
, l'immobile che forma oggetto del preliminare, sito in Palermo alla via Centuripe n.
[...]
35, è risultato affetto da gravi irregolarità urbanistiche e catastali, peraltro, non sanabili, in specie, consistenti: i) nella chiusura “a veranda” del balcone coperto prospiciente la via
Centuripe; ii) nella realizzazione di un ampliamento del tutto abusivo, adibito a vano cucina, sullo spazio pertinenziale prospiciente la via Alia.
non si è costituita in giudizio, rimanendo, quindi, contumace. Parte_2
La causa, istruita a mezzo esame dei documenti prodotti ed espletamento della
Consulenza tecnica d'ufficio a firma dell'Arch. , è stata assunta in Persona_1 decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., all'udienza del 13.3.25, svoltasi in modalità cartolare.
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In tal mondo esposto l'oggetto del contendere, il Tribunale reputa la domanda fondata per le ragioni di seguito esposte.
Si rileva in primo luogo che, come risulta dal doc. 3 prodotto unitamente alla citazione, in data 30.7.21 le parti di causa (in specie, l'attore in veste di promissario
2 acquirente e la convenuta in veste di promittente venditrice) hanno stipulato un preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto l'appartamento per civile abitazione sito in Palermo, via Centuripe n. 35, piano T, individuato al NCEU, fg. 38, p.lla
1458, 1459, 1460 sub 2. Risulta, altresì, che all'atto della stipula l'odierno attore ha versato alla promittente venditrice l'importo di € 10.000 a titolo di caparra confirmatoria.
Occorre allora rammentare che, la caparra confirmatoria svolge, tra le altre (v.
Cass., SSUU sent. n. 553/09), funzione di tutela avverso l'inadempimento, consentendo alla parte non inadempiente di recedere dal contratto e trattenere la caparra, ovvero -ove la parte adempiente coincida con quella che ha prestato la caparra- pretendere il doppio della somma a tal titolo corrisposta.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, il recesso di cui all'art. 1385, co. II
c.c., rappresenta una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto (v. Cass., SSUU, sent. n. 553/09), i cui presupposti sono dunque i medesimi previsti dall'art. 1453 c.c. per il caso di risoluzione c.d. “costitutiva”, ossia, un inadempimento imputabile di non scarsa importanza (art. 1455 c.c.).
Sempre in punto di diritto, occorre infine rammentare che il preliminare di vendita immobiliare (art. 1351 c.c.) è negozio ad effetti obbligatori, in cui l'obbligazione principale consiste nel prestare il consenso alla stipula del definitivo - non, però, quale obbligazione di natura “astratta”- bensì estesa alla prestazione di tutto quanto occorrente al pieno e perfetto dispiegarsi dell'effetto traslativo.
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Ciò posto, venendo al caso in esame, il Tribunale osserva che la consulenza tecnica d'ufficio a firma dell'ing. ha integralmente confermato le doglianze Persona_1
attoree inerenti la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile promesso in vendita.
Ed invero, il Ctu, all'esito del sopralluogo effettuato ha rilevato le seguenti difformità: (i) “chiusura a veranda con struttura precaria in alluminio anodizzato del balcone prospiciente Via Centuripe n.35, con creazione di accesso diretto alla pertinenza n. 1459, che ha comportato un'alterazione del prospetto in termini di sagoma e volume;
(ii) parziale chiusura a veranda con struttura precaria in alluminio anodizzato di balcone prospiciente Via Alia, con creazione di accesso diretto;
realizzazione di tramezzo in muratura retrostante il serramento anzidetto;
(iii) ampliamento abusivo con cambio di destinazione d'uso, realizzato mediante chiusura 3 della pertinenza n. 1460, e modifica sostanziale del prospetto su Via Alia con notevole incremento della cubatura”.
Il medesimo ausiliario, inoltre, ha evidenziato che tali irregolarità non sono suscettibili di regolariazzazione, se non a mezzo della rimessione dell'appartamento promesso in vendita nel pristino stato.
La modifica (rectius ampliamento) realizzata sulla pertinenza esterna lato via Alia, infatti, ha “comportato una macroscopica alterazione del prospetto originario ed un cospicuo aumento di cubatura in termini di sagoma e di volume”, come tale soggetto a permesso di costruire.
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Ciò chiarito, è in primo luogo evidente che l'immobile, nell'attuale consistenza, in cui è stato promesso in vendita, non risulta suscettibile di valido trasferimento e ciò per la presenza di un'evidente discrasia tra lo stato di fatto e la planimetria depositata in catasato
(v. p. 7 della Relazione tecnica d'ufficio a firma dell'ing. . V. sotto li profilo Per_1 normativo l'art. 29, comma 1-bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52, alla cui stregua “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”).
In secondo luogo, l'appartamento risulta interessato da un ampliamento del tutto abusivo, il quale -pur non ostando alla stipula di un valido contratto di compravendita (v. sul punto SSUU, sent. n. 8230/2019)- costituisce, tuttavia, per giurisprudenza costante
(Cass. ord. n. 27559/2023, Conforme, sent. n. 4786/07) un onere riconducibile all'art. 1489
c.c.
Sembra allora opportuno rammentare che, sebbene il preliminare di compravendita immobiliare -quale contratto ad effetti meramente obbligatori- non necessiti, per la sua validità, dell'inserimento delle cosiddette menzioni urbanistiche e catastali (ossia, dell'inserimento, per dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo edizilio e della conformità alla planimetria catastale, art. 40 L. n. 47/1985, art. 46 TU edilizia e, per la
4 conformità catastale, il già richiamato art. 29, comma 1-bis, della Legge 27 febbraio 1985 n.
52), il difetto di regolarità sostanziale del bene promesso in vendita trova, tuttavia, rimedio nella disciplina dell'inadempimento contrattuale, giustificando il recesso dal contratto da parte del promissario acquirente e la corresponsione del doppio della caparra già versata, ai sensi dell'art. 1385 c.c. (in tal senso, Cass. n. 5898/2004; Cass. n. 27129/2006).
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Orbene, traendo le fila del superiore iter argomentativo, il Tribunale, conclusivamente, ritiene che la presenza delle difformità rilevate dall'ausiliario nel corso delle operazioni di consulenza tecnica, non dichiarate in sede di sottoscrizione del preliminare, integri inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c.
Nel caso in esame, infatti, la regolarizzazione del bene (soprattutto per quanto attiene alla demolizione dell'ampliamento di superficie pari a mq 46,717) ne comporterebbe una modifica di rilevante entità, in termini di perdita di superficie e di distribuzione degli ambienti, legittimando, quindi -senza dubbi di sorta- il recesso della parte promissaria acquirente a norma dell'art. 1385, co. II c.c. e il diritto all'ottenimento del doppio della caparra versata.
Nel caso in esame, quindi, deve dichiararsi la legittimità del recesso esercitato dall'attore con la raccomandata ricevuta dalla convenuta in data 14.4.22 (ove si legge “attes la grave irregolarità, il sig. non essendo più intenzionato ad acquistare l'immobile Parte_1 promesso in vendita, intende liberarsi dal concludere il definitivo e, pertanto, con la presente recede dal preliminare sottoscritto in data 30.7.21. La invito e diffido a restituire al mio assistito entro 10 giorni dal ricevimento della presente, il doppio della caparra confirmatoria versata ..”), con condanna della promittente venditrice, , al versamento, in favore di Parte_2
di € 20.000,00, oltre interessi in misura legale a far data dal 14.4.22 sino al Parte_1
20.12.22 (data di introduzione del presente giudizio) e nella misura prevista dall'art. 1284, co. IV c.c. a decorrere dal 21.12.22 sino al soddisfo.
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Le spese di lite [liquidate in e 5.077,00 oltre accessori e spese vive applicando i compensi medi previti nelle tabelle allegate al DM n. 55/14 per le cause innanzi al
Tribunale di valore ricompreso tra 5.201,00 ed € 26.000,00, fasi studio, introduttiva,
5 istruttoria e decisionale], seguono la soccombenza (art. 91 c.p.c.) venendo poste a carico della convenuta.
Stessa sorte per le spese di consulenza tecnica d'ufficio.
Palermo, 31.3.25
IL GIUDICE
Erika Ivalù Pampalone

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