TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava Civile
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VERBALE DI UDIENZA DI DECISIONE
A SEGUITO DI TRATTAZIONE ORALE ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
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Nel procedimento iscritto al n. 11465/2024 R.G.
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Oggi 28/01/2025 h. 14.53 dinanzi al g.i. designato dott.ssa AN IL compaiono: per parte ricorrente: avv. NATALE EDOARDO e sig. Quaglino Angiolina per parte convenuta: avv. FUCCI ANDREA e il sig. Federico Gaetano
Il giudice invita le parti alla discussione orale della causa
Le parti precisano le conclusioni come segue: parte ricorrente: richiama le conclusioni in atti (ricorso introduttivo) e ritiene che la clausola di cui all'art. 13 possa ritenersi sufficientemente precisa ove si fa riferimento all'omesso pagamento del canone (Cass. 26931/2024) In punto invece inadempimento, si evidenzia che già nel 2023 vi era stato inadempimento poi sanato e comunque ad oggi l'inadempimento persiste ed ammonta ad € 49.385,00 circa (da novembre 2023 ad oggi, ossia quindici mensilità) parte convenuta: richiama le conclusioni in atti (comparsa di costituzione) ribadendo la genericità della clausola di cui all'art. 13 e nel merito la metà del compendio immobiliare non è utilizzabile e la controparte non ha più emesso le fatture. Ribadisce la volontà di pagare un canone ridotto e controparte ha ottenuto un risarcimento del danno ma non sono mai stati iniziati i lavori di ripristino pur non essendovi ostacoli da parte del conduttore.
Parte ricorrente rileva che i lavori possono essere eseguiti solo in caso di liberazione dell'immobile e questa azione è stata fatta dopo sei mesi di morosità totale.
Le parti discutono la causa e il giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito viene data lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in assenza delle parti.
Il giudice unico
AN IL
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
SEZIONE OTTAVA CIVILE
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Il giudice istruttore, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iniziata iscritta al n. 11465/2024 di R.G., promossa da:
elettivamente domiciliata in Torino al Corso Francia n. 25 presso lo studio degli avv.ti CP_1
Edoardo Natale e Marco Pesenti che la rappresentano e difendono come da procura alle liti in atti;

Parte ricorrente contro
elettivamente domiciliata in Pinerolo alla Controparte_2
via Des Geneys n. 10 presso lo studio dell'avv. Andrea Fucci che la rappresenta e difende come da procura alle liti in atti;

Parte resistente
Oggetto: risoluzione di contratto di locazione ad uso diverso da abitativo
CONCLUSIONI DELLE PARTI
per parte ricorrente: “nel merito e in via principale, a) accertare la legittimità della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 13 del contratto di locazione stipulato tra la e CP_1 [...]
dichiarandone la risoluzione ipso jure del rapporto contrattuale intercorso tra le parti e CP_2 per l'effetto condannare al pagamento di € 19.266,08 a titolo di canoni locatizi Controparte_2
e/o indennità di occupazione, scaduti e non saldati oltre interessi dal dovuto sino al saldo effettivo, ed ordinare la restituzione dell'immobile in favore della ricorrente;
b) accertare l'impossibilità sopravvenuta della prestazione da parte di CP_2
e ai sensi dell'art. 1456 c.c. e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto di locazione
[...] stipulato tre le parti, condannando al pagamento di € 19.266,08 a titolo di Controparte_2
canoni locatizi e/o indennità di occupazione, scaduti e non saldati oltre interessi dal dovuto sino al saldo effettivo ed ordinando la restituzione dell'immobile in favore della ricorrente. In via subordinata, a) accertare il grave inadempimento di ai sensi dell'art. 1455 c.c., Controparte_2
e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto di locazione e condannare Controparte_2
al pagamento della somma complessiva pari ad € 19.266,08 a titolo di canoni locatizi e/o indennità di occupazione, scaduti e non saldati oltre interessi dal dovuto sino al saldo effettivo ed ordinando la restituzione dell'immobile in favore della ricorrente. In via ulteriormente subordinata, a) accertare il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile da parte di e per Controparte_2
l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato tre la parti e condannare al pagamento della somma complessiva pari ad € 19.266,08 a titolo di canoni Controparte_2
locatizi e/o indennità di occupazione, scaduti e non saldati oltre interessi dal dovuto sino al saldo effettivo ed ordinando la restituzione dell'immobile in favore della ricorrente. Con il favore delle spese di lite”
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per parte convenuta: “In principalità: rigettare tutte le domande proposte dalla società ricorrente siccome infondate in fatto ed in diritto ed in particolare: ➢ accertare e dichiarare che l'art. 13 del contratto di locazione è mera clausola di stile ovvero che l'art. 13 medesimo è nullo per genericità
e/o indeterminatezza dell'oggetto e, per l'effetto, respingere la domanda di cui alla lett. a) delle conclusioni di controparte rassegnate in via principale;
➢ accertare e dichiarare la non sussistenza di una causa di impossibilità sopravvenuta totale della prestazione e, per l'effetto, respingere la domanda di cui alla lett. b) delle conclusioni di controparte rassegnate in via principale;
➢ assolvere la società resistente dalla domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento e, per l'effetto, respingere la domanda di cui alla lett. a) delle conclusioni di controparte rassegnate in via di subordine;
➢ accertare e dichiarare la non sussistenza del mutamento di destinazione d'uso dell'immobile locato da parte della resistente e, per l'effetto, respingere la domanda di cui CP_3
alla lett. a) delle conclusioni di controparte rassegnate in via di ulteriore subordine. In subordine e/o di eccezione riconvenzionale: accertare e dichiarare, per le causali di cui in narrativa,
l'inadempimento della alle obbligazioni sulla stessa gravanti in forza di legge ed in CP_1
forza del contratto di locazione dedotto in giudizio e, per l'effetto, respingere la domanda di risoluzione del contratto;
➢ nella denegata e non sperata ipotesi in cui il Tribunale dovesse accertare e dichiarare un inadempimento imputabile alla società conduttrice, premesse le declaratorie di cui al punto che precede, dichiarare il diritto della società
[...]
di non pagare in tutto o in parte il canone di locazione e quant'altro Controparte_2
pattuito e comunque dovuto dal dì dell'incendio (26.07.2023 ovvero da diversa data che il
Tribunale riterrà) sino alla data del completo rispristino dell'immobile locato da parte della società locatrice;
➢ nella denegata e non sperata ipotesi in cui il Tribunale dovesse accertare un mutamento di destinazione d'uso da parte della società conduttrice, accertare e dichiarare il decorso del termine di decadenza di cui all'art. 80, comma 1, Legge 392/1978 per il mancato esercizio, da parte della società locatrice,
dell'azione di risoluzione del contratto entro tre mesi dall'avvenuta conoscenza del cambio della destinazione d'uso dell'immobile locato e, per l'effetto, dichiarare l'improcedibilità e/o l'inammissibilità della domanda;
in via ulteriormente gradata, accertare e dichiarare, ai sensi dell'art. 80, comma 3, Legge 392/1978, che, nonostante il mutamento di destinazione d'uso dell'immobile, l'uso prevalente del medesimo è quello commerciale (uso diverso dall'abitativo) e, per l'effetto, applicare il corrispondente regime giuridico. Con il favore delle spese di lite”.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Condizione di procedibilità.
Le domande sono procedibili avendo parte ricorrente esperito (senza esito positivo) la procedura di mediazione obbligatoria ex art. 5, comma primo bis, del d.lgs n. 28 del 2020 e s.m.i.

2. Ricostruzione dei fatti.
In data 26/7/2017 le parti sottoscrivevano un contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Torino, Strada del Portone 77, e precisamente un'area con tettoia, uffici, servizi e magazzino della durata di anni sei (dal 1° agosto 2017 al 31 luglio 2023) tacitamente rinnovato. La società locatrice insta per la dichiarazione di avvenuta risoluzione di diritto del contratto invocando l'art. 13 del medesimo ovvero per “impossibilità sopravvenuta della prestazione” ex art. 1456 c.c. ed in via subordinata per l'inadempimento del conduttore ex art. 1455 c.c. ovvero perché
l'intervenuto mutamento della destinazione d'uso dell'immobile.
La società conduttrice si oppone e insta, ove necessario ed in via riconvenzionale, per l'accertamento dell'altrui inadempimento, con diritto a “non pagare in tutto o in parte il canone di locazione sino alla data del completo ripristino dell'immobile locato”.

3. Giurisprudenza in tema di risoluzione del contratto di locazione.

3.1 Risoluzione di diritto.
La Corte di Cassazione ha chiarito che “la risoluzione di diritto di un contratto, prevista dalle parti con apposita pattuizione quale conseguenza dell'inadempimento di una determinata obbligazione, non opera automaticamente, bensì produce effetti solo dal momento in cui il contraente, nel cui interesse è stata pattuita, comunica all'altro inadempiente l'intenzione di avvalersene” (Cass. civ,
Sez. III, 8 aprile 2024, n. 9369) e che “le fattispecie previste rispettivamente dagli artt. 1456 c.c.
(clausola risolutiva espressa) e 1457 c.c. (termine essenziale per una delle parti), ancorché riguardanti entrambe la risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive, hanno propri e differenti presupposti di fatto, tra cui il diverso atteggiarsi della volontà della parte interessata al momento dell'inadempimento dell'altra, verificandosi l'effetto risolutivo, ai sensi dell'art. 1456
c.c., con la dichiarazione dell'intenzione di avvalersi della facoltà potestativa attribuita dalla legge e, ai sensi dell'art. 1457 c.c., con lo spirare del terzo giorno successivo alla scadenza del termine essenziale di adempimento senza che la parte non inadempiente abbia dichiarato all'altra di volere l'esecuzione del contratto” (Cass. civ., Sez. II, 21 novembre 2023, n. 32277).
Ancora e soprattutto, per quanto qui interessa, la Corte di Cassazione ha ribadito che “per la configurabilità della clausola risolutiva espressa, le parti devono aver previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, costituendo una clausola di stile quella redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto;
in tale ultimo caso, pertanto,
l'inadempimento non risolve di diritto il contratto, sicché di esso deve essere valutata l'importanza in relazione alla economia del contratto stesso, non essendo sufficiente l'accertamento della sola colpa, come previsto, invece, in presenza di una valida clausola risolutiva espressa” (Cass. civ.,
Sez. II, 12 dicembre 2019, n. 32681, che ha affermato tale principio con riferimento alla clausola del seguente tenore: “in caso di inadempimento degli obblighi come innanzi assunti il presente atto si intenderà risolto"; Id., Sez. II, 11 agosto 2021, n. 22725, nella quale si richiamano altresì le precedenti decisioni: Cassazione civile sez. III, 27 gennaio 2009, n. 1950; Id., Sez. III, 26 luglio
2022, n. 11055).

3.2 Risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione.
Con riferimento all'ipotesi di “distruzione del bene locato” ai fini dell'applicabilità della disciplina dell'impossibilità sopravvenuta (totale o parziale) della prestazione, il Supremo Collegio ha statuito che tale situazione “ricorre non solo quando il bene locato sia totalmente distrutto, ma anche quando la rovina, pur essendo parziale, riguardi gli elementi principali e strutturali del bene pregiudicandone definitivamente la funzionalità e l'attitudine a prestarsi al godimento previsto dalle parti con il contratto, fermo restando che la distruzione di un singolo elemento essenziale o strutturale non equivale a distruzione parziale dell'immobile locato solo se gli altri elementi, rimasti in efficienza, assicurino la consistenza complessiva dell'immobile e la sua funzionalità”
(Cass. civ., Sez. III, 12 febbraio 2019, n. 3974, nella specie, il giudice di merito, con decisione confermata dalla S.C., aveva affermato che non fosse stato dimostrato il verificarsi di una causa di impossibilità sopravvenuta tenuto conto che la dichiarazione di inagibilità dell'immobile riconducibile ad un evento sismico non poteva ritenersi equivalente alla sua distruzione totale o parziale, avendo inoltre accertato che, a seguito del sisma, il rapporto locatizio era proseguito per un triennio).

3.3 Risoluzione per inadempimento.
Come noto, secondo i principi affermati dalla consolidata giurisprudenza di legittimità in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (Cass. civ., Sez. I, 15 luglio 2011, n. 15659, nonché Cass. Civ., Sez. Unite, 30 ottobre 2001, n. 13533).
In punto gravità dell'inadempimento, si è chiarito che “a fronte di una domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, il giudice deve tener conto, nella valutazione della gravità dell'inadempimento, del suo comportamento anche successivo alla proposizione della domanda, dal momento che, non potendo il locatore sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione (trattandosi di un contratto di durata), permane in capo allo stesso l'interesse alla percezione del corrispettivo convenuto, dovutogli, ai sensi dell'art. 1591 c.c., fino al momento della riconsegna del bene” (Cass. civ., Sez. III, 29 dicembre 2023, n. 36494) e che “l'inerzia del locatore nel richiedere il puntuale adempimento del canone rispetto a pur reiterati ritardi del conduttore non va interpretata alla stregua di un comportamento tollerante di accondiscendenza ad una modifica contrattuale del termine di pagamento, non potendo una condotta così equivoca indurre il conduttore a ritenere di essere autorizzato ad adempiere in base alla propria disponibilità”
(Cass. civ., Sez. III, 26 novembre 2019, n. 30730).
In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, si è chiarito che “benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento ex art. 5 della l. n. 392 del 1978 non trovi diretta applicazione, esso può, comunque, essere considerato quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi dell'art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza” (Cass. civ., Sez. III, 26 novembre 2019, n. 30730; Id., Sez. III, 20 gennaio 2017, n. 1428). Nella prima decisione citata si è spiegato che “in tema di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, non trova applicazione la regola generale, relativa ai contratti di durata, secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti contraenti fino alla pronuncia giudiziale definitiva - nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla - atteso che in tale contratto, invece, vale il differente principio per il quale il conduttore può corrispondere il canone anche dopo la presentazione della detta domanda, ma il pagamento non sana o diminuisce le conseguenze dell'inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità”).

3.4 Eccezione di inadempimento.
La Corte di Cassazione ha ritenuto che “il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte” (Cass. civ., Sez. III, 29 gennaio 2021, n. 2154; Id., Sez. III, 26 luglio 2019, n. 20322).
Si è inoltre specificato che “nell'indagine volta ad accertare la sussistenza del requisito della buona fede, assume importanza non secondaria che la giustificazione del rifiuto ad adempiere sia stato reso noto alla controparte solo in occasione del giudizio da quest'ultima instaurato e non durante lo svolgimento dei tentativi compiuti per ottenere la spontanea esecuzione del contratto” poiché, in generale, il giudice di merito deve verificare se la condotta della parte inadempiente abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, avuto riguardo all'interesse della controparte, valutando la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti non in rapporto alla rappresentazione soggettiva delle parti, bensì in relazione alla situazione oggettiva” (Cass. civ., Sez. II, 28 dicembre
2023, n. 36295).

4. Conclusioni.

4.1. Domanda di accertamento della risoluzione di diritto.
L'art. 13 del contratto di locazione invocato nella lettera del 20 ottobre 2023 (doc. 9, peraltro priva della prova della ricezione da parte della società conduttrice) dispone che “L'inadempienza da parte del conduttore di uno dei patti contenuti in questo contratto produrrà ipso jure la sua risoluzione”.
Questo giudice condivide la tesi esposta dalla difesa di parte convenuta secondo cui a tale clausola non è possibile riconoscere il valore di clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. poiché la stessa si limita ad un generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto, senza alcuna indicazione dell'obbligazione ritenuta di tale importanza, per il locatore, da giustificare la previsione della facoltà di richiedere la risoluzione del contratto in deroga al disposto di cui all'art. 1453 c.c.

Per questi motivi

si rigetta la domanda.

4.2 Domanda di risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione.
A prescindere dalla considerazione che l'asserita (ed indimostrata) “impossibilità per CP_2
[... di poter utilizzare la cosa locata per l'esercizio dell'attività di falegnameria”: pag. 7 ricorso) non legittima il locatore, ma semmai il conduttore alla richiesta di essere liberato dall'obbligo di pagamento del canone di locazione, si ritiene che dalla documentazione prodotta non emerga in alcun modo tale circostanza poiché – al contrario – la dichiarazione di inagibilità era soltanto temporanea e relativa ad una parte soltanto dei beni locati (tettoia e locale uso ufficio) (doc. 4 parte convenuta) e il conduttore ha dimostrato di aver comunque ottemperato alle prescrizioni emesse dallo Spresal (doc. 5 parte convenuta).

4.3 Domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore (ed eccezione riconvenzionale di inadempimento del locatore).
Nella fattispecie, la difesa della ricorrente ha provato la fonte del suo diritto ed ha allegato l'altrui inadempimento della complessiva somma di € 19.266,08 relativa all'omesso integrale pagamento dei canoni di locazione da novembre 2023 a giugno 2024 (morosità ad oggi di circa € 49.000,00)
La società convenuta ha ammesso tale omissione, ma sostiene che ciò sia giustificato atteso l'altrui inadempimento alle seguenti obbligazioni: a) mancata esecuzione da parte della proprietà delle opere di ripristino dell'immobile locato;
b) mancato impiego dell'indennizzo assicurativo a copertura dell'esecuzione delle opere di ripristino dell'immobile locato;
c) mancata emissione, dal luglio 2023, delle fatture commerciali a pagamento dei canoni di locazione e conseguente situazione di incertezza.
Premesso che la causa dell'incendio e l'eventuale responsabilità per tale evento non è oggetto di questo giudizio, occorre comunque considerare che la società ricorrente ha ricevuto l'ingente somma di € 96.800,00 in data 15 gennaio 2024 dalla Compagnia di Assicurazioni CP_4
(circostanza non contestata) e non ha neppure iniziato il risanamento dell'immobile a distanza di quasi un anno.
In assenza di prova dell'eventuale maggior importo del danno (prova che la difesa del locatore non ha offerto), e visto che le attività di recupero non necessitano dello sgombero degli interi locali, ma soltanto di una parte (cfr doc. 11, perizia di parte ricorrente: “liberare tutti i locali del fabbricato costituente la manica ovest della cascina), deve ritenersi giustificato l'omesso integrale pagamento dei canoni di locazione in assenza dell'inizio delle opere di ripristino poiché l'importo complessivo dell'attuale morosità è comunque addirittura pari a circa la metà di quanto percepito dalla
Compagnia di Assicurazione.
Del resto, dalla documentazione prodotta risulta la buona fede della società conduttrice che ha continuato a corrispondere il canone di locazione in misura integrale per i tre mesi successivi all'incendio sia nonostante la parziale impossibilità di godimento dei locali sia in assenza della ricezione delle fatture da parte della società locatrice.
Non solo.
Nella comparsa di costituzione e risposta la difesa della conduttrice aveva manifestato la disponibilità alla corresponsione banco iudicis di “parte della morosità” (quantificata all'udienza del 15 ottobre 2024) subordinatamente alla disponibilità della controparte di eseguire i lavori di risanamento ed alla regolare emissione delle fatture e la società locatrice non ha accolto tale proposta, preferendo invece insistere nella domanda di rilascio immediato dei locali.
Da ciò consegue il parziale accoglimento dell'eccezione riconvenzionale di parte convenuta, con il conseguente rigetto della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento di parte convenuta ed il parziale accoglimento della domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione nella misura mensile di € 1.200,00 (importo ritenuto equo atteso il minor godimento dell'immobile) da agosto 2023 ad oggi, ed € 1.200,00 dal 5 febbraio 2025 sino alla data del totale risanamento dell'unità immobiliare, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.

4.4 Risoluzione per “mutamento di destinazione d'uso”.
Anche se superfluo alla luce di quanto deciso al pt 4.3, si ritiene comunque l'infondatezza di tale domanda poiché il solo fatto che in occasione dell'intervento dei VVFF il 26 luglio 2023 sia stata riscontrata la presenza del lavoratore e dei suoi familiari (seppure Parte_1 in assenza di contratto che ne autorizzi il soggiorno), non determina il venir meno del perdurante uso dell'unità immobiliare quale attività per lo svolgimento della falegnameria.
Attesa la soccombenza reciproca e ritenuta comunque la sussistenza di gravi e giustificati motivi alla luce della particolare situazione che si è verificata nell'immobile a causa dell'incendio del 26 luglio 2023 (art. 92 c.p.c.), si dispone l'integrale compensazione delle spese di lite.

p.q.m.

il giudice, definitivamente pronunciando,
visti gli artt. 429 e 447 bis c.p.c.
- in parziale accoglimento dell'eccezione riconvenzionale di parte convenuta ed in parziale accoglimento della domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione di parte ricorrente, dichiara tenuta e condanna parte convenuta al pagamento della somma di €
21.600,00 (a titolo di minor canone di locazione da agosto 2023 a gennaio 2025), ed €
1.200,00 dal 5 febbraio 2025 sino alla data del totale risanamento dell'unità immobiliare, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

- rigetta tutte le altre domande di parte ricorrente;
visto l'art. 92 c.p.c.
dichiara l'integrale compensazione delle spese di lite.
Torino, 28 gennaio 2025.
Il giudice
AN IL