REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TARANTO
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Claudio Casarano, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 4675 R.G. anno 2023 Affari Civili Contenziosi promossa da:
, P.IV , in persona del Parte_1 P.IV_1
suo omonimo titolare - rappresentata e difesa dall'avv. Fernando Pepe, avv. Matteo Rescigno e avv.
Luigi Perrone;

contro codice Fiscale e P.IV , con sede in (80122) Napoli (NA), Viale Controparte_1 P.IV_2
Gramsci n. 17/B, in persona del legale rappresentante pro tempore - rappresentata e difesa dall'avv.
Luciano Imparato;

Oggetto: affitto d'azienda;
LA CAUSA
IL FONDAMENTO DELLE DOMANDE
La ( d'ora in avanti anche solo o ), Controparte_2 Parte_1 CP_3
quale ditta individuale ed in persona del suo omonimo titolare, nel proporre ricorso contro la
( d'ora in avanti anche ), affermava di aver stipulato con questa società in CP_1 CP_1 data 9 aprile 2021, un “Accordo definitivo per la stipula del contratto di fitto di ramo di azienda e un
pagina 1 di 16 contratto per la fornitura di inerti calcare alle condizioni che verranno reciprocamente definite […] ed un contratto di fornitura di cemento alle condizioni che verranno reciprocamente definite”.
In vista della formalizzazione di questo complesso accordo contrattuale, le parti effettuavano il collaudo dell'impianto di macinazione per la produzione di cemento, che concordemente così si concludeva: certificano che “l'impianto industriale "centro di macinazione per la produzione di cemento" di proprietà della è stato collaudato per un periodo di 3 gg Controparte_2
(07/04/2021, 08/04/2021 e 09/04/2021) impiegando n. 4 viaggi di clinker "Colacem", n. 6 viaggi di clinker "Calme", calcare e gesso, senza additivi. In particolare, i materiali di cui sopra sono stati impiegati secondo la seguente ricetta così come indicato dai tecnici della Carthage Cement: 94% di clinker;
2% di calcare e 4% gesso naturale. Utilizzando tale ricetta nel periodo di collaudo indicato,
l'impianto ha espresso una capacità produttiva di circa ton/ora 23”; conclusi i saggi le parti certificavano “che l'impianto è stato collaudato con esito positivo e quindi si considera "visto e piaciuto".
In data 20 maggio 2021, quindi, la e la sottoscrivevano il contratto di affitto di Parte_1 CP_1 ramo di azienda, in autentica notarile, con il quale la prima concedeva in affitto alla seconda “il ramo
d'azienda commerciale avente ad oggetto l'attività di macinazione per la produzione di cemento [...]
esercitata in forza del Provvedimento finale di Autorizzazione Unica Ambientale rilasciato dalla
competente Autorità del Comune di Manduria in data 6 giugno 2017 n. I, presso l'unità locale sita in
Manduria alla strada Prov. Manduria-Francavilla Fontana KM. 2 e precisamente all'interno del complesso
industriale della di , riportato in Catasto Fabbricati di Manduria Controparte_2 CP_2
foglio 21, particella 34, sub/4 dichiarata agibile con certificazione rilasciata dal Comune di Manduria in data 6 maggio 2005 ed in relazione al quale è stata rilasciata dichiarazione di conformità antincendio in
data 10 dicembre 2020 prot. 16966. In particolare s'intendono compresi nel ramo d'azienda affittato le
attrezzature, i mobili e gli arredi che fanno parte del ramo d'azienda stesso alla data odierna, così come
risultano dall'elenco che a quest'atto si allega sotto la lettera "C", nonchè il compendio immobiliare in cui
è esercitata l'attività commerciale, sito in Manduria alla strada Prov. Manduria-Frane. Fontana KM. 2,
riportato in Catasto Fabbricati del Comune di Manduria foglio 21, particella 34, sub/4, di cui il concedente
è proprietario”.
Il contratto in parola, della durata di anni 12 con decorrenza dalla data di stipula, prevedeva un canone complessivo determinato concordemente tra le parti come meglio descritto all'art. 3: “a) Euro 150.000,00
(centocinquantamila virgola zero zero) annui, oltre Iva come per Legge, da corrispondersi in 12 rate mensili di Euro 12.500,00 (dodicimilacinquecento virgola zero zero) oltre Iva come per Legge;
b) Euro
pagina 2 di 16 1,50 (uno virgola cinquanta) oltre Iva, per ogni tonnellata eccedente le prime 100.000 (centomila) tonnellate di cemento vendute dall'affittuaria in ogni anno di affitto;
tale controvalore sarà quantificato alla fine di ogni anno (19 maggio di ogni pertinente annualità) e contestualmente pagato;

c) per il solo primo anno di locazione, il canone di affitto di Euro 150.000,00 (centocinquantamila virgola zero zero) oltre Iva verrà corrisposto in 9 (nove) rate mensili da 10.000,00 (diecimila virgola zero zero) oltre Iva;
la prima rata verrà a scadere il 20 agosto 2021; le successive come previsto ad ogni venti del mese. La restante somma pari a Euro 60.000,00 (sessantamila virgola zero zero) oltre
Iva, verrà corrisposta alla fine della prima annualità (dunque alla data del 19 maggio 2022) – contestualmente alla quantificazione del controvalore delle tonnellate eccedenti le 100.000 (centomila) tonnellate annue (Euro 1,50 (uno virgola cinquanta), oltre Iva ogni tonnellata eccedente le prime
100.000 (centomila tonnellate) in ogni anno). A tal fine la società "MANDUCEM S.R.L.si obbliga a rilasciare alla concedente un report bimestrale delle quantità vendute”. Nel medesimo articolo
(comma VI) era ancora previsto che “La società si obbliga altresì a rendicontare le CP_1
quantità di cemento vendute allo scadere di ogni annualità”.
Per la gestione del ramo di azienda oggetto del contratto, ed in ogni caso per lo svolgimento della propria attività, la si obbligava ad effettuare tutti gli adempimenti tecnici ed amministrativi CP_1
necessari, nel rispetto delle normative vigenti in relazione allo specifico settore di appartenenza;
secondo l'art. 7 del contratto essa si obbligava altresì a subentrare, temporaneamente, in tutti i contratti necessari per la continuità aziendale e quindi a condurre l'azienda senza impoverire il patrimonio esistente alla data della stipula del contratto. L'affittuaria si obbligava “a sottoscrivere autonomi e distinti contratti per le utenze (telefono, energia elettrica, gas, acqua, ecc.), intestandoli a proprio nome e provvedendovi a propria cura e spesa. Inoltre l'affittuaria si atterrà alle disposizioni comunali, regionali e statali in materia di inquinamento e di ogni altra normativa obbligatoria in materia di sicurezza”.
Il contratto posto a base delle domande contemplava, fra l'altro, all'art. 9 l'obbligo di di CP_1
stipulare, con istituto di primaria importanza, polizze assicurative (RTC/RCO, property all risk) a prima richiesta e secondo lo schema previsto dall'allegato E, per tutta la durata contrattuale e fino alla sottoscrizione del verbale di riconsegna (cfr. doc. 4 art. 9, all. E).
Contemporaneamente alla sottoscrizione del contratto di affitto le parti, in attuazione degli accordi sulla reciproca fornitura di cemento e di calcare, in data 20 maggio 2021 sottoscrivevano il “Contratto di fornitura di calcare” con cui si obbligava a fornire a il calcare alle Controparte_2 CP_1
pagina 3 di 16 condizioni ivi stabilite ed il “Contratto di fornitura di cemento” con il quale si obbligava a CP_1 fornire a “il cemento sfuso prodotto dalla Società Manducem S.r.l. nel centro di Controparte_2 macinazione oggetto del contratto di fitto di ramo d'azienda […]. “Il cemento sfuso da fornire sarà esclusivamente quello denominato 4,25 R CEM11” alle condizioni ivi determinate.
Successivamente, per favorire l'affittuaria nell'esercizio dell'attività oggetto del ramo d'azienda affittato, pur non essendoci alcun obbligo nel contratto di affitto sottoscritto, con contratto Parte_1
sottoscritto il 20 dicembre 2021, concedeva a in comodato d'uso gratuito “il box adiacente CP_1
alla cabina in arrivo Enel, nonché il cavidotto contenente la linea di distribuzione dell'energia elettrica di 20.000 volt, che partendo dal predetto box adiacente alla suddetta cabina serve i quadri per
l'alimentazione dei trasformatori del centro di macinazione del cemento, entrambi situati presso l'unità locale sita in Manduria alla Strada Provinciale Manduria - Francavilla Fontana Km 2,00 e precisamente all'interno del complesso industriale della " ”. Controparte_2
La ricorrente, per favorire l'affittuaria nell'avvio dell'attività, consentiva a di provvedere - CP_1
ex art. 7 del Contratto - all'autonomo allaccio alla rete elettrica per alimentare i quadri di trasformazione del centro di macinazione per la produzione del cemento evitando, così, a di CP_1
sostenerne gli esosi costi.
Ricordava poi la ricorrente che ai sensi dell'art. 5 del contratto dedotto in giudizio era fatto divieto a di eseguire opere senza il previo consenso scritto della concedente e di un tecnico di fiducia CP_1
di quest'ultima.
Senonchè, lamentava l'attrice, l'affittuaria non stipulava i contratti assicurativi previsti dall'art. 9, né forniva le quietanze attestanti il pagamento dei premi assicurativi, ed eseguiva opere senza il proprio consenso scritto, tanto che con pec inviata in data 24 giugno 2023 comunicava a la CP_1 risoluzione di diritto del contratto di affitto di ramo d'azienda e la caducazione conseguente degli altri due contratti collegati e del “Contratto di comodato d'uso di un box e di cavidotto contenente la linea di distribuzione di energia elettrica di 20.000 volt” sottoscritto in data 20 dicembre 2021.
Lamentava poi altre inadempienze delle quali si dirà più avanti in sede di esame delle difese della resistente: subaffitto a terzi e mancata volturazione a suo nome della ricordata autorizzazione amministrativa allo svolgimento dell'attività aziendale.
Concludeva quindi per l'accertamento della intervenuta risoluzione di diritto del contratto di affitto, oltre che di quelli collegati, con la conseguente condanna della controparte al rilascio immediato del ramo d'azienda.
pagina 4 di 16 LA DIFESA RESISTENTE
costituendosi premetteva di svolgere la propria attività nel settore della produzione e CP_4
commercializzazione di cemento sin dalla sua costituzione ad opera della con sede in Controparte_5
Napoli, che ne detiene il 51% delle quote, mentre il 49% fa capo alla con sede a Controparte_6
Tunisi, che è uno degli operatori più importanti nel settore;
non solo ma quale suo Controparte_5
socio operativo e finanziario, investiva in questa nuova compagnia, e quindi nel progetto imprenditoriale connesso all'affitto del sito produttivo in Manduria, la somma di euro 1.125.000,00.
Precisava poi che prima della stipula del contratto di affitto di ramo d'azienda, i rappresentanti della avevano concordato con il sig. la necessità che quest'ultimo effettuasse una CP_1 CP_2
serie di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto, posto che era fermo da oltre un ventennio per renderlo efficiente, come da allegati sub 3), ossia grosso modo, puntualizzava la difesa resistente, gli stessi interventi manutentivi che la ricorrente, evocando la violazione della clausola sub art. 5 del contratto di affitto dedotto in giudizio, poneva a fondamento della domanda di risoluzione di diritto del contratto;
opere che avrebbe dovuto svolgere la concedente sulla base degli accordi intercorsi tra le parti prima della stipula del contratto, come poteva evincersi da mail del
13.11.2020, del 3.12.2020 e del 14.12.2020, intervenute sei mesi prima della stipula del contratto di affitto;
come dire, opinava la difesa resistente, che le risultanze del collaudo dell'impianto di macinazione effettuato in data 9 aprile 2020 erano del tutto falsate.
La infatti, resasi conto dell'ingente costo che gli interventi programmati avrebbero Parte_1
comportato, ne eseguiva alcuni, cosicché della gran parte delle manutenzioni necessarie si faceva carico l'affittuaria, dopo la stipula del contratto di affitto di ramo d'azienda, come poteva evincersi da comunicazione via mail del 19.08.2021 (vedi pag. 20 del doc. 3).
Ricordava, poi che i canoni venivano pagati regolarmente, nonostante, dopo l'invio della CP_ comunicazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, la li avesse qualificati come indennità di occupazione.
I lavori di manutenzione necessari per rendere efficiente l'impianto venivano eseguiti, su incarico della resistente dalla dal 17.8.2022 al 16.09.2022, come da relazione tecnica dalla stessa CP_7
predisposta (vedi doc. 6 ), e che erano costati euro 270.000,00.
Piuttosto, rimarcava la difesa resistente, avrebbe dovuto ritenersi inadempiente la controparte.
Mentre il contratto di affitto prevede, al secondo punto della premessa, che l'attività industriale “..viene esercitata in forza del Provvedimento finale di Autorizzazione Unica Ambientale rilasciato dalla
pagina 5 di 16 competente Autorità del Comune di Manduria in data 6 giugno 2017 n. 1” ( doc. 4), in realtà non erano risultati disponibili i tre silos esterni, dalla capacità cadauno di circa 900 mt, rientranti nei beni conferiti in affitto, dal momento che non risultano collegati all'impianto e dunque non rientrano nell'AUA allegata dalla al contratto di affitto, per la cui sanatoria potrebbe farvi fronte la sola Controparte_2
. CP_3
Nonostante in contratto all'art. 5 si facesse carico alla di subentrare autonomamente nei CP_1
contratti relativi alle utenze, la stessa non ha potuto fruire del medesimo punto di fornitura di elettricità di quest'ultima, tanto da richiedere all'ENEL apposita autorizzazione per la realizzazione di nuova cabina elettrica, i cui costi sono stati pari a circa euro 95.000,00 (v. da doc. 8 a 17) e che per non essere stati preventivati ritardavano la produzione, tanto da far chiudere il bilancio di esercizio 2021 con una predita significativa, ed invano ne veniva chiesto il rimborso.
Mentre in contratto era previsto il diritto di passaggio pedonale e carrabile, attraverso un nuova apertura che sarà realizzata, a cura e a spese della concedente, entro 60 (sessanta) giorni dal presente contratto…, per il raggiungimento dalla via pubblica all'area in cui è ricompreso il ramo di azienda…”, di fatto non vi faceva fronte, sebbene nelle more della realizzazione delle opere necessarie per la nuova apertura, la concedente riconosce il diritto di passaggio in favore della " CP_1
attraverso l'attuale apertura che rappresenta l'ingresso principale del complesso industriale
[...] della concedente”.
La concedente contestava illegittimamente l'introduzione, all'interno del sito di produzione, di cemento finito prodotto da terze aziende per la sua commercializzazione, in quanto non sarebbe ricompresa nell'oggetto del contratto di affitto, sebbene dovesse ritenersi che rientrasse nell'attività di commercializzazione rientrante appieno nello statuto societario della . CP_1
Secondo la ricorrente, per altro verso, la avrebbe contravvenuto all'obbligo previsto CP_1 dall'art. 7 del Contratto di fornitura di cemento di attivare le procedure necessarie all'ottenimento da parte degli enti competenti delle “certificazioni di prodotto” per la produzione del cemento denominato
4,25 R CEM1, oggetto del contratto di fornitura di cemento, anzi la non avrebbe mai CP_1
prodotto né fornito a il cemento denominato 4,25 R CEM1, procurando asseriti danni Parte_1 economici e d'immagine alla concedente;
senonchè, escluso l'asserito collegamento tra i due contratti, opinava la difesa resistente, invero il contratto di fornitura di cemento non recava alcun obbligo per la di acquisire la certificazione per la produzione di cemento denominato 4,25 R CEM1, né CP_1
tanto meno di metterlo in commercio, posto che quel tipo non esiste proprio nel mercato;
la tipologia di pagina 6 di 16 cemento fornita e mai contestata dalla era infatti quella recante la seguente dicitura: CEM II CP_3
ALL 42,5 R ( v. doc. 19), come si poteva arguire dagli ordinativi formulati dalla società ricorrente a partire dal 26.04.2022, con i quali si richiedeva di fornire: “n. 3 viaggi di cemento sfuso da consegnare in data 01.09.2022” (v. doc. da 24 a 27); per cui si deve ritenere che la qualità di cemento “4,25 R
CEM 1” indicata in contratto e ribadita nella diffida, sia stata ingenerata da un refuso, dovuto presumibilmente alla stesura dell'ultima versione del contratto in sede di stipula, ove per mero errore la scrivente non lo ha rettificato. Ne consegue che avendo la provveduto ad eseguire il Controparte_1
contratto attraverso la fornitura del cemento della qualità di tipo CEM II A-LL 42,5 R, opinava la difesa resistente, che è stato espressamente accettato, si doveva ritenere del tutto insussistente il dedotto inadempimento contrattuale, in ragione di una condotta concludente serbata dalla società concedente.
Per quel che concerne le polizze assicurative ex art. 9 del contratto di affitto dedotto in giudizio, risultava documentata la stipula con primaria compagnia assicurativa - ossia Controparte_8
polizza sulla responsabilità civile e sul rischio incendio (v. doc. 28 e 29polizze e doc. 30 estratto conto broker).
Quanto alle lamentate opere non autorizzate, ricordava la difesa resistente il disposto dell'art. 5:
“L'affittuaria non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione all'azienda e ai suoi beni, senza il preventivo consenso scritto della concedente e senza l'ottenimento - a propria cura, spese, oneri e responsabilità - delle necessarie autorizzazioni amministrative. Resta inteso che qualsivoglia opera dovrà essere preventivamente sottoposta all'esame ed all'approvazione dalla
Concedente e di un tecnico di fiducia di quest'ultima. In ogni caso i lavori, le migliorie ed addizioni che venissero comunque eseguite resteranno, al termine dell'affitto, a beneficio della Concedente con rinuncia espressa sin da ora da parte della Affittuaria alla pretesa di refusione e/o indennizzo e/o compenso per qualsiasi titolo o ragione al riguardo;
resta ferma per la Concedente la possibilità di far rimuovere a spese dell'Affittuaria le opere e le innovazioni non autorizzate e ripristinare lo status quo ante. In nessun caso il valore di lavori, migliorie ed addizioni potrà compensare eventuali danni verificatisi. L'Affittuaria sarà ritenuta responsabile per eventuali opere abusive eseguite presso
l'immobile, sollevando la concedente da qualsivoglia conseguenza e/o responsabilità. E' proibito all'affittuaria di compiere mutamenti nella destinazione degli ambienti che costituiscono l'esercizio affittato, la chiusura stabile di porte e finestre, senza il consenso scritto della Concedente.
L'Affittuaria dovrà dare immediata comunicazione scritta alla Concedente di eventuali opere anche urgenti da eseguire, dei danni verificatisi e di quant'altro possa arrecare pregiudizio ai beni affittati.
pagina 7 di 16 La violazione di tali disposizioni comporterà per patto espresso la risoluzione di diritto del contratto ex art. 1456 c.c., da esercitarsi mediante l'invio di lettera raccomandata A.R. oppure a mezzo pec”.
A dire della difesa resistente, ricorreva il consenso della concedente, anche implicito data la presenza
CP_ costante sul sito aziendale del in ordine alla loro esecuzione e che poi inopinatamente venivano dalla concedente denunziate come abusive. In ogni caso si trattava di opere di manutenzione che avevano reso più efficiente l'impianto come attestato fra l'altro dall'allegata perizia di parte: basti pensare che durante tutto il periodo d'affitto, la ha sostenuto una spesa superiore pari Controparte_1
a complessive 270.000,00 euro tra forniture di ricambi e manodopera specializzata, di cui circa 90.000 euro nel solo periodo di fermata programmata, avuto tra fine luglio 2022 e metà settembre 2022 ( v. fatture pagate per l'attività di manutenzione doc. da n. 35 a n. 45).
Sarebbe stato folle allora, argomentava la difesa resistente, se a fronte di queste spese e dell'investimento ingente ricordato, l'affittuaria fosse incorsa negli inadempimenti denunziati dalla ricorrente al punto da rischiare l'anticipata risoluzione del contratto.
Sosteneva poi, in diritto, la difesa resistente che la denunziata violazione delle clausole risolutive espresse non avrebbe comportato l'automatica risoluzione di diritto del contratto, dovendo il giudice accertare la colpa e valutare se, nonostante l'integrazione della condotta contemplata nella clausola risolutiva espressa, fosse contrario alla generale regola della buona fede richiedere la risoluzione.
Concludeva per il rigetto delle domande e per la condanna della concedente al pagamento di euro
95.000 quali esborsi sopportati dalla resistente per la realizzazione della cabina elettrica ed al pagamento di euro 270.000, quali esborsi dovuti per l'effettuazione dei lavori di manutenzione svolti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO ED IL RIGETTO DELLA DOMANDA DI RILASCIO
URGENTE DELL'AZIENDA
Integrate le difese l'attività s'incentrava sulla proposta conciliativa avanzata dal giudice con ordinanza ex art. 185 bis c.p.c., il cui testo è opportuno richiamare in quanto puntualizzava il tema d'indagine e le prove da ammettersi:
“La causa non sembra necessitare di istruzione orale, avendo riguardo alle forme di inadempienze poste a base della domanda di accertamento della avvenuta risoluzione di diritto del contratto di affitto di azienda dedotto in giudizio, ed alle difese sviluppate dalla resistente.
Al più una CTU sarebbe di aiuto, posto che si tratta di individuare la natura delle opere realizzate dalla resistente senza il consenso scritto da parte della resistente: se cioè siano da considerare modifiche strutturali ovvero opere di manutenzione straordinaria.
pagina 8 di 16 Le altre questioni sembrano evocare questioni di diritto o interpretazione giuridica di fatti comunque acquisiti al processo in virtù della copiosissima produzione documentale.
Prima però di ammettere CTU è opportuno tentare la conciliazione della lite.
P.T.M.
Rigetta le prove orali ma riserva di ammettere CTU.
Visto l'art. 185 bis c.p.c. formula alle parti la seguente proposta conciliativa:
Prosecuzione del rapporto fino alla naturale scadenza ma alle seguenti condizioni, se del caso da ribadire o correggere rispetto alla previsione contrattuale:
Acquisizione gratuita delle opere realizzate dalla resistente, ivi compreso il costo della cabina elettrica;

Esecuzione tempestiva e puntuale dell'obbligazione gravante sulla resistente del rilascio del report bimestrale delle quantità di cemento vendute e rendiconto annuale, e tanto per l'importante calcolo dell'integrazione del canone da versare a : in genere questa forma di determinazione Controparte_2
del compenso supplementare può per ovvi motivi essere occasione di abusi o conflitti;
potrebbe quindi prevedersi, per ovviare a questo inconveniente, un compenso forfettario;

Individuazione del giusto nuovo prezzo del cemento oggetto di vendita, che secondo la ricorrente sarebbe quello denominato 4,25 R CEM1, come da contratto di fornitura (cfr. doc.4 art. 7 e doc. 6 lett.
b);
Apertura del varco per permettere alla resistente di avere un autonomo accesso al sito aziendale, previa installazione di apposito cancello, a cura e spese della resistente;

Regolarizzazione delle autorizzazioni amministrative, se necessarie per la continuità aziendale.
Fissa per la comparizione personale delle parti l'udienza del 18-09-2024, ore 11,00.
La proposta non veniva accolta e la ricorrente la motivava in dettaglio all'udienza fissata per la comparizione personale delle parti.
Nelle more del processo, e prima della richiamata ordinanza istruttoria, la ricorrente chiedeva l'ordine ex art. 700 di rilascio immediato dell'azienda, che si concludeva con ordinanza di rigetto, il cui testo è pure utile riportare qui per intero:
“Non erra la difesa resistente quando evidenzia che in ordine alla domanda di condanna al rilascio immediato dell'azienda affittata non ricorre il presupposto del periculum in mora.
pagina 9 di 16 Anche ammesso, come opina la ricorrente, che già allo stato risultino dimostrate le dedotte forme di inadempienze, che fondano le evocate clausole risolutive espresse, certo è che l'affittuario continua a pagare il canone regolarmente.
Come dire che l'interesse del creditore all'adempimento dell'obbligazione principale gravante sull'affittuario risulta essere pienamente soddisfatto.
Certo rileva poi l'interesse del concedente alla conservazione dell'azienda, posto che alla cessazione dell'affitto – della durata di dodici anni dal 2021 - possa essere suscettibile di essere sfruttata dallo stesso concedente, o ricorrendo ad altro affitto più remunerativo magari;
di qui le evocate inadempienze che integrerebbero le clausole risolutive espresse poste a fondamento della domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto di affitto.
Senonché non è allo stato dimostrato che le opere realizzate dall'affittuaria senza il dovuto previo consenso scritto del concedente, integrino modifiche strutturali agli impianti aziendali e non invece, come sostenuto dalla resistente, opere di manutenzione straordinaria;
le quali ultime, comunque, finirebbero pur sempre per realizzare l'interesse del creditore a conservare l'efficienza degli impianti aziendali: la circostanza che il collaudo fosse stato positivo non rende di per sé incompatibili opere di manutenzione straordinaria. Per di più i costi graverebbero per contratto sull'affittuario: non sarebbe allora un vantaggio tangibile per il concedente?
Anche l'assenza della stipula di polizze assicurative è allo stato contestata (art. 9 del contratto), anche se si tratterà nella cognizione piena di verificare se le polizze assicurative stipulate rispondano alle prescrizioni contemplate nell'art. 9 del contratto.
La vendita del cemento a terzi o l'utilizzo dei silos esterni per lo stoccaggio di cemento venduto da soggetti estranei al contratto di affitto, non sembra integrare la violazione del divieto di subaffitto.
Il diverso contratto di vendita di cemento stipulato in occasione della stipula dell'affitto evoca sì un collegamento negoziale ma nel senso che venuto meno il contratto di affitto verrebbe meno anche quello, oltre che il comodato d'uso gratuito;
ma non è detto che l'inadempimento relativo alla vendita in cui sarebbe incorso il venditore - affittuario – e cioè la vendita di cemento di qualità diversa da quella pattuita – sia giocoforza foriero della risoluzione anche dell'affitto.
L'ipotesi di risoluzione di diritto implica poi, come è noto alle difese, una pronunzia dichiarativa ed esclude che sia applicabile la valutazione giudiziale di gravità dell'inadempimento ex art. 1455, che il giudice fa quando la domanda è prodromica ad una sentenza costitutiva;
infatti con il richiamo delle parti contraenti all'art. 1456 c.c. sono loro stesse che hanno attribuito importanza espressamente a
pagina 10 di 16 certe forme di inadempimento;
cionondimeno non è esclusa la valutazione giudiziale della loro ricorrenza in concreto - qui contestata, e poi anche l'imputabilità alla parte assunta inadempiente ex art. 1218 – tema qui non rilevante.
La domanda d'urgenza va dunque rigettata.
P.T.M.
Decidendo sulla domanda ex art. 700 c.p.c. proposta con ricorso del 21-03-2024 da nei CP_2
confronti della così provvede: CP_1
Rigetta la domanda e spese con la sentenza definitiva.
Ritenuta matura la causa per la decisione, veniva fissata udienza di discussione per la data del 22-01-
2025, con la concessione del termine di giorni 10 prima per il deposito di note difensive conclusive;
con ordinanza del veniva fissata nuova udienza di discussione, dovendosi ritenere che con la modifica dell'art. 127 ter., laddove all'ultimo periodo ora recita “Il provvedimento depositato entro il giorno successivo alla scadenza del termine si considera letto in udienza”, potrebbe comportare, qualora fosse semplicemente depositata la sentenza nei trenta giorni ex art. 127, nella sua vecchia formulazione, la sua nullità.
All'udienza del 2-04-2025, trattata in forma scritta, le parti, con note di qualche giorno antecedenti ad essa si riportavano ai precedenti scritti;
seguiva quindi il deposito di questa sentenza entro il giorno successivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
LA RICORRENZA DELLA VIOLAZIONE DELL'OBBLIGO DELLA COPERTURA
ASSICURATIV EX ART. 9 DEL CONTRATTO DI AFFITTO DEDOTTO IN GIUDIZIO,
ANCHE SE VALUTATA ALLA STREGUA DELLA C.D. OGGETTIV CP_9
Le stipula di polizze prescritte per coprire soprattutto il rischio incendio e Rca, risulta documentata dall'allegato 30, beninteso nell'ambito del subprocedimento cautelare, relativamente al periodo dal 27- CP_ 04-2021 al 27-04-2022; in effetti risulta sottoscritta anche dal . Ci sono poi documenti contrattuali che sebbene non firmati potrebbero riferirsi alle polizze richieste dal contratto di affitto.
Con riferimento all'anno 2023-2024, con le quietanze - sub documento 30 bis sempre nell'ambito del procedimento cautelare, risulta non solo la stipula del contratto assicurativo, ma anche il pagamento del premio relativo ai due ordini di rischi, incendio e Rca, sebbene sia avvenuto solo in data 14-02-2024 e quindi tardivamente, ma relativamente al 2024.
pagina 11 di 16 Mancano le quietanze relative alla copertura assicurativa relativa al periodo 2023, mentre solo dal 14-
02-2024 risulta coperta l'assicurazione relativa al periodo che va dal 31-12-2023 al 31-12-2024.
La comunicazione con la quale la parte concedente dell'affitto dichiarava di volersi avvalere della risoluzione di diritto si perfezionava nei confronti del destinatario in data 24-06-2023, sia ex art. 5 sia ex art. 9 del contratto di affitto dedotto in giudizio, nella quale fra l'altro si richiedeva anche l'invio delle quietanze di pagamento.
Ora si deve considerare che l'aver stipulato la polizza senza aver pagato il premio equivale a dire che la prima è tamqum non esset.
Ebbene a parte la quietanza del 14-02-2024, che riguarda il periodo che va dal 31-12-2023 al 31-12-
2024, e che risulta comunque tardivo, non risultano prodotte le quietanze relative al periodo assicurativo pregresso.
Come dire che alla data del 24-06-2023 in effetti risulta comprovata l'inadempienza che integrava la clausola risolutiva espressa prevista dal citato art. 9; che nel 2023 non fosse intervenuto alcun pagamento risulta attestato anche dal documento, allegato sub 30) - proveniente dalla parte resistente e relativo all'estratto conto inviatole dal broker, per il quale già alla data del novembre 2023 risultava esigibile il premio relativo all'annualità 2023, che è diversa da quella di cui invece risulta la quietanza posto che si riferisce in questo secondo caso al 2024, avuto riguardo, beninteso a quel che emerge dalla sommaria documentazione prodotta( 28,29, 30 e 30 bis, anche nel sub).
Risulta quindi dimostrata la inadempienza della clausola risolutiva espressa ex art. 9 del contratto di affitto in parola.
Tuttavia, come ricordava la difesa resistente, non c'è automatismo tra integrazione della inadempienza dedotta nella clausola risolutiva espressa e dichiarazione della risoluzione di diritto, occorrendo anche che il giudice valuti la ricorrenza della colpa e la valutazione della inadempienza alla luce della buona fede oggettiva.
Sotto il primo profilo non c'è giustificazione che tenga, in considerazione dell'investimento ingente fatto dalla affittuaria e dei rilevanti interessi in gioco, ma anche considerando che il genere di attività economica svolta nel ricordato sito rende concreto il rischio di verificazione degli eventi dannosi contemplati nelle polizze.
Sul parametro di giudizio della buona fede oggettiva anche in tema di risoluzione di diritto rileva, ad esempio, la seguente massima della S.C. (Cassazione civile sez. III - 28/08/2024, n. 23287): In tema di clausola risolutiva espressa, non costituisce abuso del diritto la condotta del contraente che, a
pagina 12 di 16 fronte dell'altrui inadempimento effettivo - tale cioè da provocare una significativa lesione del suo interesse - si valga del diritto potestativo di scioglimento del rapporto. Per converso, qualora il comportamento del debitore, pur integrando il fatto contemplato dalla clausola, appaia comunque conforme al criterio di buona fede, e l'inadempimento non sia quindi effettivo, l'esercizio della clausola deve ritenersi abusivo, e quindi immeritevole di tutela.
Che vi fosse una significativa lesione dell'interesse del concedente non può essere revocato in dubbio, posto che per il tipo di attività industriale svolta nell'azienda risultava concreto il rischio di verificazione di sinistri coperti dall'assicurazione.
Né può essere giustificato l'inadempimento in parola dal denunziato inadempimento della concedente, dal momento che la copertura assicurativa, una volta che l'affittuaria manifestava, sulla base delle difese svolte in questo giudizio, di voler conservare l'efficacia del contratto, diveniva imprescindibile.
Né risultano, per altro verso, comportamenti successivi da parte della concedente, rispetto al momento in cui si verificava l'effetto risolutivo, suscettibili di configurare una forma di tolleranza o tacita sua rinunzia.
Non può allora che dichiararsi la risoluzione del contratto di affitto ed anche dei collegati contratti, stante l'evidente collegamento negoziale come già affermato con la ricordata ordinanza cautelare;
è sufficiente il richiamo del punto in cui si affrontava la questione: Il diverso contratto di vendita di cemento stipulato in occasione della stipula dell'affitto evoca sì un collegamento negoziale ma nel senso che venuto meno il contratto di affitto verrebbe meno anche quello, oltre che il comodato d'uso gratuito;
ma non è detto che l'inadempimento relativo alla vendita in cui sarebbe incorso il venditore - affittuario – e cioè la vendita di cemento di qualità diversa da quella pattuita – sia giocoforza foriero della risoluzione anche dell'affitto. Al contratto di vendita del cemento si deve aggiungere per CP_ completezza quello prodromico di fornitura del calcare da parte del e il comodato del box adiacente alla cabina in arrivo Enel, nonché il cavidotto contenente la linea di distribuzione dell'energia elettrica di 20.000 volt.
Deve quindi seguire la pronunzia della avvenuta risoluzione di diritto del contratto di affitto alla data del 24-06-2023, con la conseguente dichiarazione di inefficacia degli altri contratti collegati, posto che senza il primo non avrebbero ragione di stare in piedi anche gli altri, per la evidenziata connessione economico funzionale voluta dalle parti con il ricordato articolato accordo.
Trattandosi di pronunzia di accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto di affitto, la condanna al rilascio dell'azienda non può avere efficacia esecutiva ex art. 282 c.p.c.
pagina 13 di 16 Sul punto, infatti, ha avuto occasione di pronunziarsi la S.C. (Cassazione civile sez. III -
15/11/2013, n. 25743): “L'azione di risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c. tende a una pronuncia dichiarativa, perché implica l'accertamento dell'inadempienza, con la conseguenza che non ha l'idoneità, con riferimento all'art. 282 c.p.c., all'efficacia anticipata rispetto al momento del passaggio in giudicato. Pertanto, fino al momento della definitività della sentenza di accertamento, che in quanto tale deve acquisire quel grado di stabilità che si identifica con il giudicato formale in funzione di quello sostanziale, il rapporto contrattuale permane e con esso, nel caso di contratto a prestazioni corrispettive, l'obbligo del conduttore di continuare a corrispondere il canone”.
LE RICONVENZIONALI
La resistente pur spiegando riconvenzionali manifestava comunque l'intento di conservare l'efficacia del contratto di affitto e quelli collegati;
mirava piuttosto a paralizzare le domande attrici e chiedeva in ogni caso il pagamento delle somme dovute a titolo di miglioramento delle opere realizzate.
Superate le eccezioni riconvenzionali, per l'avvenuto accoglimento della domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto dell'affitto e di inefficacia dei contratti collegati, occorre però esaminare le domande di pagamento a titolo di miglioramento delle somme spese per rendere efficiente e funzionale l'impianto per un verso e per dotarsi di allaccio alle utenze autonomo.
Ora sia la somma di euro 270.000,00 sia la somma di euro 95.000,00 non risultano puntualmente e tempestivamente contestate nella loro ricorrenza ad opera della parte attrice.
Si tratta di opere che comunque miravano a rendere più efficiente l'impianto; fra l'altro, è impensabile che siano state poste in essere per danneggiarlo.
E' vero che in sede di collaudo e di stipula notarile del contratto di affitto l'impianto veniva attestato come funzionante, ma è pur vero che dalla corrispondenza e dai documenti ricordati anche dalle difese contrapposte emergeva che l'impianto ciononostante abbisognasse di interventi soprattutto di manutenzione straordinaria.
Non solo, ma molti di questi interventi venivano implicitamente ammessi dalla stessa difesa attrice, posto che formava oggetto della denunziata violazione di altra clausola risolutiva espressa sub art. 5 del contratto dedotto in giudizio e della missiva del 24-06-2023.
Che si tratti in definitiva di opere utili è attestato anche dalla pacifica funzionalità e produttività dell'impianto, nonostante il forte deterioramento dei rapporti tra le parti.
pagina 14 di 16 Se allora le opere in parola sono state realizzate e se il costo sopportato allo scopo non risulta essere contestato nell'an, avuto riguardo alle prime difese, troverebbe applicazione la clausola contrattuale che prevede che in ogni caso siano acquisite gratuitamente al patrimonio aziendale.
Tuttavia questa pattuita acquisizione gratuita presupponeva che il rapporto obbligatorio sorto con il contratto di affitto dedotto in giudizio avesse la durata fisiologica di dodici anni: In ogni caso i lavori, le migliorie ed addizioni che venissero comunque eseguite resteranno, al termine dell'affitto, a beneficio della Concedente con rinuncia espressa sin da ora da parte della Affittuaria alla pretesa di refusione e/o indennizzo e/o compenso per qualsiasi titolo o ragione al riguardo…
Non solo ma sul piano della qualificazione giuridica della prestazione contrattuale in parola, deve ritenersi, con il conforto della S.C. che si è occupata della materia, che questa forma di accollo del costo delle opere, quando è escluso cioè il diritto al rimborso del costo o del valore del miglioramento,
è equiparabile ad una sorta di maggiorazione del canone in danaro.
Se allora le opere in parola finiscono con il configurare una prestazione sinallagmatica gravante sull'affittuaria, in quanto è escluso il rimborso, ma solo alla scadenza naturale del contratto, risolvendosi prima il contratto si apre la via della restituzione del valore del costo delle prestazioni in parola, posto che ad essere altrimenti rimarrebbero prive di causa per il venir meno del rapporto o comunque realizzerebbero un indebito arricchimento a favore del concedente.
Di conseguenza possono essere tenute ferme solo le prestazioni a tale titolo giustificate dal godimento del bene aziendale da parte dell'affittuaria: e cioè dal sinallagma.
Se allora consideriamo che il costo complessivo delle utili opere di manutenzione straordinaria ed addizioni ammontano ad euro 270.000,00 + 95.000 = 365.000,00, dividendo questa somma per le 12 annualità avremo un prestazione dell'affittuaria per i miglioramenti arrecati all'azienda pari ad euro
30.417,00 all'anno; con la conseguenza che dovrà essere condannata la concedente al pagamento, in favore dell'affittuaria, delle annualità, o loro frazioni mensili o giornaliere, di affitto non godute dall'affittuaria per aver rilasciato l'azienda nel suo complesso anzitempo rispetto alla scadenza contrattuale, in esecuzione della sentenza di rilascio passata in giudicato. I dodici anni di affitto decorrono dalla data di stipula del contratto del 20-05-2021 e quindi se non fosse intervenuto l'inadempimento accertato, l'affitto sarebbe scaduto il 20-05-2033. Se ad esempio venisse rilasciata l'azienda il 20-05-2025, sarebbero dovuti a titolo di restituzione all'affittuaria euro 30.417,00 x 8.
Stante la reciproca soccombenza le spese del giudizio possono compensarsi totalmente.
P.T.M.
pagina 15 di 16 Decidendo sulle domande proposte dalla , con ricorso del Controparte_2
27-09-2023, nei confronti della , nonché sulle riconvenzionali da quest'ultima spiegate CP_1
nei confronti della prima, così provvede:
Accoglie la domanda principale e dichiara l'avvenuta risoluzione di diritto, per violazione della clausola risolutiva espressa sub art. 9 del contratto di affitto di ramo d'azienda dedotto in giudizio, alla data del 24 giugno 2023;
Dichiara la conseguente inefficacia dei seguenti contratti collegati funzionalmente all'affitto:
“Contratto di fornitura di calcare”, “Contratto di fornitura di cemento” e contratto sottoscritto il 20 dicembre 2021, con il quale la ditta ricorrente concedeva a in comodato d'uso gratuito “il CP_1
box adiacente alla cabina in arrivo Enel, nonché il cavidotto contenente la linea di distribuzione dell'energia elettrica di 20.000 volt;

Condanna quindi la al rilascio di tutta l'azienda così individuata e correlata ai contratti CP_1
suddetti; capo esecutivo con il passaggio in giudicato della sentenza di risoluzione (al pari dei primi due capi, e dei successivi);
Accoglie in parte la riconvenzionale e accerta miglioramenti senza il diritto al rimborso per euro
365.000,00, riferiti però a tutta la durata del contratto: dal 20-05-2021 al 20-05-2033; condanna quindi la ricorrente al pagamento del valore annuale pari ad euro 30.417,00, e/o corrispondenti valori rapportati al mese o ai giorni, a titolo di affitto non goduto dall'affittuaria, a far data da quando seguirà il rilascio anticipato dell'azienda, rispetto alla scadenza contrattuale, ed in esecuzione della sentenza di condanna al rilascio passata in giudicato, e fino al 20-05-2033;
Spese compensate.
Sentenza non immediatamente esecutiva.
TARANTO, 3-04-2025
Il Giudice- dott. Claudio Casarano
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