N. R.G. 2612/2022
TRIBUNALE DI RAGUSA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Ragusa in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Sandra
Levanti, ha pronunciato la seguente
S E NT E N Z A nella causa civile iscritta al n. 2612/2022 R.G., promossa
da
(C.F. , in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Salvatore Mezzasalma
e Carmela Lissandrello
- ricorrente - contro
(C.F. , in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_2 tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Matteo Mungari
- resistente -
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., depositato il 19.7.2022 e successivamente notificato, il
(ex Provincia di Ragusa) - premettendo di avere, sin dal Parte_1
2003, concesso in locazione al (oggi il complesso Controparte_2 Controparte_1 edilizio sito in nella via Magna Grecia, adibito a struttura sportiva denominata “Scuola Pt_1
Regionale dello Sport”, in forza di reiterati contratti, l'ultimo dei quali stipulato il 28.7.2017, con efficacia dall'1.1.2017 e per la durata di sei anni – chiedeva la condanna della società
[...] al risarcimento dei danni da quest'ultima arrecati all'immobile ed accertati in Controparte_1 sede di ATP nell'ambito del procedimento iscritto al n. 8/2020 R.G., “giusta relazione a firma dell'Ing. del 9.5.2021 a motivo della colposa condotta del conduttore del Persona_1 tutto imprudente, negligente ed imperita”, e precisamente la condanna al pagamento della somma complessiva di € 224.480,00 (IVA inclusa) “a titolo di risarcimento danni pari al costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino della struttura sportiva come stimati in sede di ATP (Ric. n. 8/2020 R.G. Trib. RG) ovvero di quella maggior o minor somma risultante in corso di causa o ritenuta congrua dall'adito Tribunale anche in via equitativa, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali dalla data 9.5.2021 di deposito della relazione
pagina 1 di 17 dell'Ing. sino all'effettivo ed integrale soddisfo al tasso ex art. 1284, 4° c., Persona_1
c.c.”.
Il Libero chiedeva, inoltre, al Tribunale di volere: Parte_1 Parte_1
“-condannare, altresì, in persona del legale rapp.te p.t., al Controparte_1 pagamento in favore del della somma di € 6.000,00 a Parte_1 titolo di risarcimento danni per il tempo –presumibilmente pari ad un anno – di indisponibilità del bene necessario per l'effettuazione degli interventi di ripristino e rapportato ad una annualità del canone (€ 500,00 mensile) da ultimo corrisposto all'ente ricorrente ovvero di quella maggior o minor somma risultante in corso di causa o ritenuta congrua dall'adito
Tribunale anche in via equitativa, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali dalla data di deposito del presente ricorso sino all'effettivo ed integrale soddisfo al tasso ex art. 1284, 4° c., c.c.;
-condannare, ancora, in persona del legale rapp.te p.t., al Controparte_1 pagamento in favore del di della somma di € 9.022,00 a Parte_1 Pt_1 titolo di rifusione del costo sostenuto per la CTU disposta ed espletata nel procedimento di ATP (Ric. n. 8/2020 R.G. Trib. RG) e di € 4.598,25 pari alle spese legali (spese vive + compensi + spese generali) per detto espletato ATP ovvero di quella maggior o minor somma risultante in corso di causa o ritenuta congrua dall'adito Tribunale anche in via equitativa, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali dalla data di deposito del presente ricorso sino all'effettivo ed integrale soddisfo al tasso ex art. 1284, 4° c., c.c.;
-condannare, infine, in persona del legale rapp.te p.t., al Controparte_1 pagamento in favore del Consorzio Comunale di all'integrale pagamento delle Pt_1 Pt_1 spese e compensi del presente giudizio, oltreché del precedente procedimento di ATP (Ric.n.8/2020 R.G. Trib.RG)”.
Deduceva, in fatto, parte ricorrente, di avere ricevuto missiva del 4.10.2018 prot. n.684, con la quale le aveva formalmente comunicato di volere recedere dal Controparte_2 contratto di locazione a causa dell'inagibilità della struttura, asseritamente dovuta alla mancata esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria da parte della locatrice sicché, con propria nota del dì 11.10.2018, prot. n.31902, quest'ultima aveva precisato che la mancata fruibilità della struttura era da addebitare, piuttosto, ai mancati interventi di manutenzione ordinaria da parte della società conduttrice.
Il ricorrente proseguiva riferendo che, trovandosi l'immobile in pessimo stato manutentivo, lo stesso aveva proposto ricorso per accertamento tecnico preventivo, accolto dal
Presidente del Tribunale di Ragusa con ordinanza del 27.5.2020, di nomina di consulente tecnico d'ufficio.
Esponeva ancora che, risultando non corrisposti i canoni di locazione per il periodo compreso tra il dì 1.1.2019 e il dì 8.3.2021, esso locatore era stato costretto ad adire il
Tribunale di Ragusa, ottenendo decreto ingiuntivo n.628/2022 nonché, a seguito della notifica pagina 2 di 17 di quest'ultimo a controparte, il pagamento del dovuto, ossia della somma di € 8.119,71, comprensiva di sorte capitale, spese legali ed accessori.
Di qui le domande formulate dal nel presente Parte_1 giudizio, come sopra riportate.
La società si costituiva in giudizio, con comparsa depositata il Controparte_1
22.11.2022, eccependo preliminarmente l'improcedibilità della domanda stante il mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria;
nel merito, lamentava l'erronea applicazione, da parte del C.T.U. nominato in sede di a.t.p., del criterio di distinzione, contenuto nel D.P.R. n.380/2021, dettato per la disciplina dell'attività edilizia, tra opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, laddove per contro, nella specie, vertendosi in materia di contratto di locazione, avrebbe dovuto farsi riferimento ai criteri civilistici.
Precisava che il rapporto inter partes era iniziato il 7.7.2003 e si era protratto senza soluzione di continuità sino al 4.10.2018 (data di comunicazione formale del proprio recesso), ovvero sino al 9.3.2021, data di avvenuto rilascio dell'immobile. Eccepiva il difetto di una sua responsabilità per i danni lamentati ed anzi sottolineava la presenza di difetti strutturali dell'immobile e l'errata realizzazione di interventi costruttivi, nonché l'omessa manutenzione straordinaria da parte del locatore.
In particolare, deduceva che:
- sin dal 2014, la struttura sportiva aveva palesato la necessità di interventi di manutenzione straordinaria e che i propri tecnici, chiamati dalla resistente al fine di effettuare le verifiche in loco, avevano rilevato “i) copiose infiltrazioni di acqua in corrispondenza della finestra lucifera all'interno del locale Biblioteca e ii) problematiche all'esterno dell'edificio derivanti dalla cattiva esecuzione delle opere di edificazione dell'edificio medesimo (come lesioni all'intonaco in corrispondenza degli attacchi tra travi/pilastri e tamponature, distacchi di intonaci alla base dei marciapiedi, distacchi dei rivestimenti lapidei”; emergeva anche la necessità di una manutenzione dell'impianto antincendio, mai effettuata dal ricorrente;

- nel febbraio 2015, le infiltrazioni di acqua si erano estese anche alla zona di ingresso del Corpo B e all'atrio del Teatro e, nell'attesa di un intervento da parte del ricorrente, la resistente aveva provveduto a far defluire l'acqua attraverso i bocchettoni e alla periodica pulizia di questi ultimi;

- nel 2017, a seguito di un apposito controllo edile ed impiantistico dell'immobile, erano emerse numerose carenze del medesimo per molteplici profili, dettagliatamente descritti in seno alla memoria difensiva (“- l'impianto idrico necessitava la sostituzione della pompa per la riattivazione dell'impianto nonché l'intervento sulla vasca di accumulo dell'acqua in quanto priva di filtraggio battericida;
- l'impianto antincendio risultava inutilizzabile per la rottura delle pompe del circuito e l'anello di distribuzione, pur se messo in pressione con collegamenti provvisori, presentava cali di pressione per perdite sul circuito.- nei locali garage era necessaria la sostituzione del gruppo pompe sommerse anti allagamento perché non funzionanti;
- nei prospetti esterni di facciata erano stati riscontrati distacchi d'intonaci e dei rivestimenti lapidei con possibili cadute lungo i percorsi pedonali e/o aree a verde;
- la centrale termica e gli impianti di riscaldamento interni necessitavano interventi di manutenzione straordinaria per pagina 3 di 17 perdite sui condotti ed eventuale sostituzione di alcuni di essi, compresa la sostituzione della termoregolazione delle caldaie;
- le coperture necessitavano il rifacimento delle impermeabilizzazioni a causa delle diffuse infiltrazioni all'interno della struttura che pregiudicavano le condizioni igienico-sanitarie degli ambienti interferendo con gli impianti elettrici;
- il condizionamento estivo necessitava la reintegrazione delle componentistiche elettroniche e meccaniche non funzionanti del gruppo frigo”) e il costo complessivo per l'esecuzione dei lavori manutenzione straordinaria ammontava a circa € 600.000,00, oltre assistenze tecniche, esclusi gli interventi per compartimentazione antiincendio e la definizione delle pratiche autorizzative;

- al fine di mettere in sicurezza i dipendenti ed i visitatori della struttura, la stessa resistente aveva provveduto all'effettuazione di alcuni lavori di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, interdicendo “sia le aree esterne per il possibile crollo d'intonaci e lastre in pietra dai prospetti degli edifici sia le aree interne per le infiltrazioni di acqua dai lastrici, limitando l'uso alle sole stanze adibite ad uffici CP_2
e bloccando anche l'avvio di tutti gli impianti eccettuato quello elettrico, con un costo complessivo di circa euro 18.000,00”;
- essa conduttrice aveva provveduto alle opere di manutenzione ordinaria alla stessa spettanti, eccezion fatta per le opere di manutenzione ordinaria concernenti le infiltrazioni di acqua denunciate in molteplici occasioni;

- il recesso, da parte del era stato formalizzato nel 2018, con messa a Controparte_2 disposizione dell'immobile sin dal 2019 e la riconsegna era stata, tuttavia, rifiutata dal ricorrente, sicché l'aggravamento dei danni verificatisi sin dal 2019 (anno di messa a disposizione dell'immobile) doveva essere posto a carico del
[...]
Parte_1 chiedeva, pertanto, il rigetto del ricorso e, in subordine, “in caso di Controparte_1 accoglimento anche solo parziale delle domande avanzate dal ricorrente, accertare e dichiarare il concorso colposo del medesimo nella produzione del danno ex art. 1227 c.c. con conseguente riduzione all'entità del risarcimento da porre eventualmente a carico del resistente”.
§§§
Così tratteggiate le rispettive posizioni delle parti ed acclarata la procedibilità della domanda, stante l'avvenuto esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, sebbene con esito negativo, nel merito, va esaminata la domanda risarcitoria fondata sul dedotto inadempimento della conduttrice all'obbligo di cui all'art.1587 c.c., ossia quello di “osservare la diligenza del buon padre di famiglia” nel servirsi della cosa “per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze”, nonché il conseguente obbligo imposto dall'art. 1590 c.c., a mente del quale: “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto” (comma 1), con la precisazione che, “in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione” (comma 2).
Secondo quanto previsto dal citato art. 1590, la descrizione del bene locato effettuata dalle parti nel contratto integra una dichiarazione di scienza, con carattere di confessione pagina 4 di 17 stragiudiziale ex art. 2735, co. 1, c.c., e quindi di prova legale ex art. 2733, co. 2, c.c.; trattasi di reciproca confessione tra le parti, dotata di valore probatorio preminente, atteso che lo scopo di essa è quello di precostituire la prova in ordine alla qualità, alla quantità ed allo stato dei beni concessi in godimento, proprio per fissare l'esatta portata del dovere di diligenza che il conduttore deve osservare nell'uso del bene locato (v. Cass. 26780/2013). Ove la descrizione manchi, ai sensi del comma 2 dell'art. 1590 c.c., vige una presunzione legale in ordine al buono stato di manutenzione in cui il bene si trovava al momento della stipula del contratto. Nella specie, non v'è in contratto alcuna descrizione dettagliata dello stato dell'immobile, ed anzi, le parti, all'art. 2 del medesimo, si ripromettevano di “redigere e sottoscrivere in contraddittorio un verbale”, che avrebbe dovuto formare parte integrante del contratto, “al fine di attestare lo stato di fatto dei locali oggetto di concessione”, documento tuttavia non allegato dalle parti stesse, né risultante dagli atti del giudizio.
Opera, pertanto, la presunzione di buono stato manutentivo della struttura sportiva all'atto della consegna alla conduttrice, con la conseguenza che i vizi esistenti al momento della restituzione si presumono prodotti dal conduttore (v. Cass. 19835/2014). Trattasi, all'evidenza, di una presunzione relativa o iuris tantum, la quale cioè si limita a determinare un'inversione dell'onere probatorio, nel senso che non sarà il locatore a dovere dimostrare di avere consegnato la cosa in buono stato, ma il conduttore a dovere provare, con ogni mezzo, che il cattivo stato manutentivo preesistesse alla locazione ovvero che esso non sia comunque imputabile a colpa dello stesso conduttore. Si veda al riguardo Cass. 6387/2018, secondo cui “in tema di risarcimento del danno per
l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore - previsto dall'art. 1590
c.c. - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile”. Nella specie, all'art.2 del contratto in esame, l'immobile locato è così descritto: “Il di Ragusa…concede in uso a che, come in Parte_1 Controparte_2 epigrafe rappresentata, accetta, i locali del Complesso Edilizio sito in , Via Magna Pt_1
Grecia, composti da n. 2 corpi, “A” e “B”, ubicati all'interno di un'area verde recintata, separati da uno spazio esterno carrabile piastrellato e precisamente:
-il corpo “B” nell'allegata planimetria si compone di un piano interrato destinato a garage e magazzini, collegato al piano terra tramite scala;

-un piano terra comprendente: un auditorium per complessivi 421 posti, androne, connettivi,
n.2 blocchi servizi, uffici, aule. In due locali sono ricavati in altezza altrettanti soppalchi accessibili da scala;

-il corpo “A” si compone di due corpi connessi tra loro da un portico centrale e sono destinati: uno a medicina dello Sport e si compone di uffici, servizi e gabinetti medici ed uno a servizi spogliatoi della palestra”.
pagina 5 di 17 In difetto di ogni riferimento ad un eventuale cattivo stato manutentivo dell'immobile all'atto della sua iniziale consegna al conduttore, i danni denunciati dal ricorrente devono considerarsi sopravvenuti nel corso del rapporto locativo. Peraltro, pur se oggetto dell'odierno giudizio è l'ultimo contratto di locazione stipulato il
28.7.2017, va evidenziato che il rapporto tra le parti è pacificamente sorto sin dal 2003, in virtù di molteplici contratti stipulati nel tempo e che, dunque, la conduttrice è rimasta nella detenzione dell'immobile per sedici anni, svolgendovi la prevista attività. Inoltre, a fronte della domanda di parte ricorrente, la società resistente non ha provato che, già all'inizio della locazione, esistevano i danni denunciati dal ricorrente. Anzi, la società resistente ha di fatto ammesso che, alla data di riconsegna dell'immobile, la struttura locata presentava specifici danni, per i quali la stessa società, oltre a fare eseguire un sopralluogo ed un controllo edile ed impiantistico, ha provveduto a porre in essere, “a proprie spese e cura, alcuni interventi di manutenzione ordinaria e di manutenzione straordinaria”.
In ogni caso, questo Giudice ritiene di potere affermare che, ove i danni presenti nell'immobile all'atto del suo rilascio siano causalmente riconducibili ad un uso scorretto della cosa locata da parte del conduttore o a negligenza di questi nel servirsi della cosa stessa, di essi comunque risponde il conduttore poiché tenuto alle necessarie opere di ripristino, a prescindere dalla natura ordinaria o straordinaria delle opere medesime.
Occorre, pertanto, verificare se ed in quale misura i danni in questione possano dirsi causati dall'inadempimento della conduttrice all'obbligo di servirsi della cosa secondo la diligenza del buon padre di famiglia per l'uso determinato in contratto o altrimenti presumibile dalle circostanze (art. 1587 n. 1 cit.), escludendosi, poi, i danni che siano contenuti nei limiti del deterioramento d'uso della cosa (art. 1590 c.c.).
I Orbene, i danni di cui il ricorrente chiede il risarcimento, descritti in ricorso in via esemplificativa, sono da individuarsi per relationem in quelli indicati nella relazione di consulenza tecnica d'ufficio espletata a seguito dell'accoglimento del ricorso per accertamento tecnico preventivo, richiamata in seno all'atto introduttivo del presente giudizio. Sul punto, il c.t.u., nominato nella persona dell'Ing. , a seguito degli Persona_1 opportuni sopralluoghi effettuati, ha raggruppato i danni all'immobile sulla scorta della seguente distinzione:
A) Opere murarie e assimilabili: 1) Problematiche e degrado del complessivo sistema di smaltimento delle acque piovane, con riferimento allo stato di fatto del pacchetto impermeabilizzante delle superfici piane di copertura (lastrici solari); 2) Disfunzioni nei pluviali;
3) Vegetazione spontanea;
4) Modifica alla canaletta coprigiunto;
5) Grossolana sistemazione della scossalina;
6) Distacco di lastre in pietra nei muretti di coronamento superiore;
7) Diffusa proliferazione di efflorescenze e macchie di umidità a soffitto e nelle pareti d'ambito o divisorie;
8) Deterioramento di intonaci esterni ed interni;
9) Crollo di pannelli dai controsoffitti;
10) Scollamento impiallacciatura e impregnazione di umidità nelle porte interne;
11) Degrado e difetto di funzionamento dei serramenti esterni;
12) Incrostazioni e macchie a pavimento e nei pezzi sanitari;
13) Varie di minore intensità;
pagina 6 di 17 B) Aree esterne, destinate a verde: 1) Sconnessione nei percorsi pedonali e basole divelte o mancanti;
2) Stato di abbandono delle aree a verde;

C) Impianti tecnologici: 1) Centrale termica;
2) Centrale frigorifera;
3) Centrale elettrica;
4)
Gruppo elettrogeno;
5) Gruppo antincendio;
6) U. T. A. (Unità Trattamento Aria).
Inoltre, il c.t.u. ha ricondotto i danni riscontrati a tre diverse cause, così distinte:
“- obsolescenza di alcune categorie d'opera, per graduale invecchiamento o progressiva perdita di funzionalità ed efficacia delle stesse;

- mancanza o non adeguata attività di manutenzione periodica;

- scelte progettuali e/o esecutive”. Lo stesso c.t.u. ha individuato le opere di ripristino da eseguire nell'immobile, quantificando, anche in accoglimento di osservazioni delle parti, i relativi costi secondo una comparazione dei prezzi correnti di mercato “supportati dal rispettivo riscontro: per la mano d'opera, dalle paghe orarie correnti e, per i materiali, da informazioni e listini assunti presso le ditte fornitrici rispettivamente interessate dalle voci di stima”.
Ora, il c.t.u. ha così constatato i danni:
- per quanto attiene al sistema di raccolta e smaltimento acque piovane, “Riguarda il pacchetto impermeabilizzante delle coperture piane (lastrici solari) dei vari edifici che compongono il complesso edilizio, con esclusione di quelle del Campo da gioco nel Corpo “A”
– Locale 2 e dell'Auditorium nel Corpo “B” – Locale 5, altrimenti completate da strutture di differente fattura”.
In particolare, il c.t.u., con congrua motivazione, ha accertato che “il pacchetto impermeabilizzante di tutti i lastrici solari risulta composto da: massetto pendenze, guaina bituminosa e pavimentazione finale, oltre a manufatti accessori complementari al sistema. La prima verifica effettuata ha riguardato il controllo delle pendenze e, di esse, è stata accertata la sufficiente capacità di convogliamento delle acque piovane verso i corrispondenti pluviali, i cui imbocchi però risultano scarsamente manutentati e ostacolati nello scarico (sul punto, v. infra). A seguire, l'applicazione di guaina bituminosa posta in opera da circa venti anni, quindi obsoleta e verosimilmente realizzata ad un solo strato (e non a doppia stesura incrociata, decisamente più efficiente) per cui poco idonea ad assicurare la perfetta tenuta all'acqua, come nei fatti si è rivelata. Inoltre, in alcuni tratti della guaina a vista, dove è stata rifatta all'occorrenza, sono evidenti vari pregiudizi, quali: rigonfiamenti, screpolature, strappi
e decoesioni, nonché distacco dei risvolti verticali. La pavimentazione finale, realizzata con marmette di cm (25x25), presenta tracce di fessurazioni rimediate con apposito sigillante, nonché parziali e ripetute applicazioni di superiore strato impermeabilizzante di varia tipologia, quali: bituminosa, ardesiata o cementizia. Il materiale deteriorato e precedentemente rimosso risulta tuttora accantonato in copertura. Si rileva, inoltre, l'esistenza di ristagni d'acqua in superficie, corrispondenti a sottostanti permeazioni nel soffitto nel Corpo “C” – Uffici – Stanza 1/Atrio – Accettazione, come constatato nel sopralluogo CP_2 del 15/1/2021. Consegue, pertanto, che tutto il pacchetto impermeabilizzante non assolve più alla sua precipua funzione, necessitando, e da tempo, di un radicale intervento di manutenzione straordinaria di natura strutturale magari con la realizzazione di finitura protettiva più attuale quale, ad esempio, l'applicazione di guaine innovative di ultima generazione (tipo “Membrapol”, “Wurth, ”Mapei” o altre similari), il cui impiego è ormai pagina 7 di 17 abbastanza diffuso nel campo dell'edilizia perché non distruttivo, di rapida esecuzione e risolutivo del problema. Soltanto dopo - e se eseguita correttamente - la periodica attività di manutenzione ordinaria (a carico del resistente / conduttore) può garantire il mantenimento della cosa locata in buono stato conservativo, a nulla valendo, nelle attuali condizioni dei lastrici solari, qualsiasi intervento manutentivo fin qui praticato, …”. I danni come sopra accertati sono senz'altro imputabili al locatore, poiché le criticità riscontrate dal c.t.u. sono dovute a pregresse infiltrazioni d'acqua piovana, causate da un'imperfetta scelta costruttiva ed un'irregolare tecnica esecutiva nell'apposizione del 'pacchetto impermeabilizzante', nonché da una negligente manutenzione ordinaria dello stesso, manutenzione ordinaria che, tuttavia, in linea di principio, riguardando un elemento strutturale del lastrico solare, funzionale alla copertura dell'edificio (v. in tal senso Cass. 19779/2017), non può che competere al proprietario (sebbene il contratto inter partes, all'art. 8, rimetta al concessionario la manutenzione ordinaria dei locali); in ogni caso, i difetti strutturali ed esecutivi in punto di impermeabilizzazione dei lastrici solari avrebbero richiesto, da parte del proprietario, un'incisiva opera di manutenzione straordinaria, la cui mancanza ha, secondo il condivisibile parere del c.t.u., prevalso sul difetto di manutenzione ordinaria.
- Revisione e pulizia dei pluviali: al riguardo, il c.t.u. ha fornito una spiegazione dettagliata, fondata su argomentazioni del tutto condivisibili dal punto di vista logico-giuridico, sicché i relativi risultati tecnici possono essere posti a fondamento della presente decisione. In particolare, l'ausiliario, quanto ai pluviali, ha rilevato sia la mancata pulizia delle imboccature e la mancanza di griglie protettive - da ricondursi a difetto di manutenzione ordinaria da parte del conduttore (v. art. 8 del contratto “Oneri del concessionario”, secondo cui “la manutenzione ordinaria dei locali oggetto di concessione è a carico del Concessionario”) – che l'attuazione della scelta progettuale e/o esecutiva relativa alla
“impostazione di soglie non sufficientemente rialzate rispetto alle opere di finitura del piano copertura. Nella fattispecie ci si riferisce alle aperture di luce poste in basso sulla parete di collegamento tra i due lastrici solari. Da ciò – in caso di esubero delle stesse per il cattivo funzionamento dei pluviali – la tracimazione delle acque piovane all'interno dei sottostanti locali”. Inoltre, per i pluviali a servizio dei corpi di fabbrica B, C e D, il c.t.u. ha osservato che tali pluviali “per scelta progettuale” sono “incassati nella muratura e con pozzetto interrato alla base, quindi più difficoltosi da ispezionare”, aggiungendo che “tale modalità di scarico non sempre si rivela funzionale, perché, anche se eseguita secondo la buona regola d'arte, comporta - nel tempo - il venir meno delle condizioni di una perfetta sigillatura tra le tubazioni e le corrispondenti murature d'incasso, provocandone lo scollamento e, di conseguenza, la possibilità di infiltrazione delle acque in eccesso”. E' chiaro, al riguardo, che il danno dipendente da un vizio o da una scarsa funzionalità della cosa locata in conseguenza di un'originaria scelta costruttiva, ed inerente dunque alla conformazione stessa della cosa, esula dalla responsabilità del conduttore, non essendo ascrivibile ad un suo inadempimento. Alla luce di tali considerazioni e delle valutazioni tecniche espresse dall'ausiliario del giudice - il quale ha ribadito che “i fattori legati alla mancanza di pulizia periodica dei pluviali
e alle scelte progettuali e/o esecutive di alcuni manufatti, siano stati origine e causa dei danni accertati nei corpi di fabbrica” - l'odierno giudicante ritiene di configurare in capo al locatore pagina 8 di 17 e al conduttore una corresponsabilità in ordine al danno da infiltrazioni presente nell'immobile, ciò su cui ci soffermerà più avanti.
- Vegetazione spontanea e, nella specie, “erbetta diffusa principalmente lungo il perimetro dei lastrici solari ed in qualche zona nella parte centrale degli stessi, con propagazione di radici (anche se di tipo filiforme e non eccessivamente profonde, per specie) nel substrato del pacchetto impermeabilizzante, determinando danni alla guaina, rallentamento allo scorrimento delle acque, e stagnazione delle stesse in superficie”: trattasi di danni da addebitare al conduttore, rientrando nel di lui obbligo di manutenzione ordinaria la pulizia dell'immobile locato, ed in particolare dei relativi lastrici solari dalla formazione di vegetazione spontanea;
al riguardo, non appare fondato il rilievo mosso dal c.t.p. di
[...]
osservandosi che l'immobile locato è stato restituito dalla società conduttrice CP_3 solo in data 9.3.2021, giusta verbale in atti, di guisa che, durante le operazioni peritali (con sopralluoghi iniziati in data 15.6.2020 e completati poco prima della data di rilascio, come si specifica nel verbale di riconsegna), l'immobile era ancora nella detenzione del conduttore, obbligato alla sua custodia e manutenzione ordinaria sino all'atto della restituzione alla parte locatrice, a nulla rilevando che l'immobile stesso non fosse più concretamente utilizzato per la destinazione pattuita².
- Canaletta coprigiunto “modificata rispetto a quella originaria progettuale…In tal modo è stata sconnessa la continuità del pacchetto impermeabilizzante e a nulla sono valsi i lavori di adattamento della canaletta (guaina e scossalina) perché, attraverso il giunto tecnico, rimasto senza adeguata protezione, si sono verificate le infiltrazioni d'acqua che hanno generato gravi pregiudizi agli ambienti sottostanti”; il c.t.u. ha precisato che “In tal modo è stato favorito il deflusso delle acque meteoriche provenienti dalla copertura dei vani destinati a Sala Stampa-Traduzioni-Regia / Corpo “B”, verso la maggior superficie del lastrico solare dei Corpi “C” e “D””; sennonchè, parte resistente, per il tramite del suo c.t.p., ha sostenuto piuttosto trattarsi di “un maldestro intervento in copertura eseguito contestualmente alla realizzazione del complesso e finalizzato a convogliare le acque meteoriche provenienti dalla copertura del corpo “B” verso un pluviale del corpo “C”, attraversando con una canaletta il giunto costruttivo tra i due corpi”; a fronte di specifica contestazione del conduttore, spettava al locatore provare quale fosse al riguardo lo stato dell'immobile all'epoca della sua iniziale consegna al conduttore;
non può imputarsi al conduttore l'improvvida modifica di uno stato originario dei luoghi di cui non è stata fornita prova, anche tramite produzione di atti progettuali;
del resto, discutendosi della conformazione iniziale della cosa locata, e non delle sue (buone o cattive) condizioni manutentive, non può operare la presunzione di cui all'art. 1590, co. 2, c.c., di cui si è sopra trattato.
- : il c.t.u. ha riferito le condizioni in cui la stessa è stata rinvenuta, e cioè Tes_1
“collocata senza viti di fissaggio o trattenuta rozzamente da mattoni, per pregressi tentativi di ¹¹ Secondo cui la vegetazione spontanea sarebbe stata riscontrata dal c.t.u. in sede di a.t.p. quando era trascorso ormai un anno dalla cessazione dell'uso dei locali da parte del conduttore. ² Non a caso, al punto 3 del verbale di rilascio del 9.3.2021, sottoscritto da entrambe le parti, si legge: “i rappresentanti di
e del danno atto che a partire da oggi ogni responsabilità Controparte_1 Parte_1 giuridica riguardo alla custodia e manutenzione dell'immobile fa capo al predetto ente locale”. pagina 9 di 17 manutenzione”; trattasi di intervento improprio che, avendo alterato l'iniziale buono stato manutentivo da presumersi fino a prova contraria, deve attribuirsi al conduttore.
- Lastre di coronamento: a seguito della specifica contestazione mossa, per il tramite del proprio c.t.p., da parte resistente in ordine all'effettiva preesistenza nell'immobile locato di lastre lapidee di copertura dei muretti di coronamento dei lastrici solari in corrispondenza di tutte le pareti esterne dei vari corpi di fabbrica, non può ascriversi a colpa del conduttore la mancanza, in alcuni punti, di dette lastre, che secondo il c.t.u. non sarebbero state ricollocate dal conduttore nel sito originario, una volta distaccatesi;
ed invero, in difetto di documentazione comprovante l'esatta conformazione del bene all'atto della sua iniziale consegna al conduttore, non può ritenersi quest'ultimo inadempiente ex art. 1590 c.c. per avere restituito un bene diverso da quello ricevuto.
- Efflorescenze e macchie di umidità: il c.t.u., sul punto, ha rilevato: “L'effetto è abbastanza diffuso in soffitti, pareti d'ambito e pareti divisorie di numerosi ambienti dei vari corpi di fabbrica, con l'aggravio di un forte odore di muffa in corrispondenza delle efflorescenze e delle macchie di umidità. Ciò ha reso i locali insalubri e compromesso il loro uso ordinario, per cui, qualunque intervento rivolto al loro ripristino, risulta inefficace se prima non si sia provveduto all'eliminazione della loro causa. Questi pregiudizi sono riconducibili in generale, come esposto, alla mancanza di una significativa attività di manutenzione ordinaria nei lastrici solari e, nella specie, di quella relativa al Corpo “B”, per la modifica apportata alla canaletta coprigiunto, con l'inevitabile sopravvenienza di infiltrazioni d'acqua nel substrato della guaina e successivo rilascio, per imbibizione capillare nella struttura del solaio, fino alle pareti sottostanti…anche se il pacchetto impermeabilizzante dei lastrici solari risulti obsoleto, la sua manutenzione ordinaria non può e non deve essere trascurata”; per l'addebitabilità o meno al conduttore delle conseguenze di tali danni, si richiama quanto esposto nei precedenti punti.
- Intonaci: al riguardo, il c.t.u. ha riscontrato che “gli intonaci di alcune pareti interne sono interessati da un lento e progressivo processo di ammaloramento determinato dalle anzidette permeazioni di acqua piovana, al pari di alcune parti degli intonaci esterni, nella specie ammalorati sia per quanto rappresentato al precedente punto 6) (id est, mancanza di lastre lapidee di coronamento, non addebitabile al conduttore), sia per gli effetti conseguiti al montaggio degli infissi”, anche questo non attribuibile a responsabilità del conduttore, estraneo alla fase costruttiva dell'immobile; “in entrambi i casi è stato constatato il distacco dello strato di finitura e, da qui, la necessità di procedere al loro rifacimento uniformemente alla tipologia dell'esistente, previo lavaggio delle superfici con idonei additivanti per l'eliminazione delle muffe”.
- Pannelli dei controsoffitti: secondo il c.t.u., “non sono affatto recuperabili per il reimpiego”, in “conseguenza delle permeazioni”, in quanto “si rileva: - un parziale crollo di pannelli, perché impregnati da eccessivo carico idrico;
- la deformazione di altri, ancora sostenuti a soffitto;
- la formazione di concrezioni calcaree negli interstizi del solaio, visibili nei vuoti delle pannellature”: v. punto precedente.
- Porte interne: le porte “risultano fortemente impregnate di umidità, presentano scollamenti nelle impiallacciature, deformazioni nella struttura e mancano di alcuni componenti accessori”, sicchè, secondo la condivisibile indicazione del c.t.u., non appare pagina 10 di 17 “confacente procedere al riattamento delle stesse, ma occorreranno nuovi infissi di pari tipo e dimensioni, con relativa previsione della loro posa in opera”. (…) “Invece, per le porte che risultano danneggiate per altri motivi (scalfiture, accessori d'uso guasti o mancanti, difetti di funzionamento, etc.) la loro funzionalità potrà essere ripristinata con modesti interventi di facile eseguibilità”. In relazione alle porte da sostituire, essendo esse state danneggiate prevalentemente per l'umidità, i costi per la sostituzione andranno posti a carico del conduttore nella misura percentuale in cui tali danni si riconoscano causati da condotta negligente del conduttore (v. infra). Quanto alle porte da riparare, le opere di riparazione sono da porre interamente a carico del conduttore, non avendo quest'ultimo provato che il sopravvenuto difetto di funzionalità non sia dipeso da fatto a lui non imputabile.
- Serramenti esterni: per quanto attiene agli infissi vetrati, “in ordine a quelli più agevolmente ispezionabili, è stata constatata una condizione di degrado dovuta a: guarnizioni deteriorate o mancanti;
sigillature siliconate disseccate (sia vetro/profilo, sia profilo/murature); accessori d'uso in qualche caso non funzionanti;
distacco di alcuni elementi costitutivi dell'infisso; mancata sostituzione di vetri rotti o lesionati. Da ciò emerge evidente negligenza manutentiva ordinaria e, ferme le considerazioni sulle problematiche di permeazione, già esposte, si aggiunge che l'assorbimento di acqua dalle facciate, nel processo di scivolamento verso il basso, sia stato agevolato anche dalle fessurazioni prodotte dall'insufficiente sigillatura degli infissi, con l'insorgenza di sbavature, macchie e sfarinamento dell'intonaco, nelle pareti esterne e formazione di rivoli, efflorescenze e muffe di una certa intensità in quelle interne.
Le stesse considerazioni valgono anche per gli infissi vetrati posti ad elevata altezza da terra e non agevolmente ispezionabili (se non in sicurezza), stante gli stessi effetti prodotti negli ambienti sottostanti. Per i serramenti in profilato di ferro pieno si rileva, invece, che gli stessi risultano aggrediti dalla ruggine che ne ha reso difficoltoso l'uso e, in alcuni casi, gli stessi risultano, addirittura, scardinati dal sito”. A tal proposito, secondo Cass. n. 6896/1991 e Cass. 8191/1995, “la riparazione degli infissi esterni dell'immobile locato non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l'art.
1576 cod. civ. pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da questi infissi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell'immobile, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore che, a norma dell'art. 1575 cod. civ., ha l'obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire per l'uso convenuto”. Nella specie, non avendo il locatore assolto all'onere di provare la dipendenza causale dei danni agli infissi esterni da un uso anormale degli stessi da parte del conduttore, detti danni si presumono cagionati da caso fortuito e/o vetustà (v. ad es. essiccamento delle sigillature siliconate). Invero, il conduttore, ai sensi dell'art. 1609 c.c., deve provvedere alle riparazioni dei danni dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, non anche a quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito (v. anche art. 1590, co. 3, c.c.).
Il conduttore non è, dunque, chiamato a rispondere dei danni de quibus.
- Pavimenti e pezzi sanitari: la sistemazione (ripulitura) di tali parti richiede “un energico lavaggio con utilizzo di prodotti detergenti additivati da idonei solventi per eliminare pagina 11 di 17 le muffe” (e così pure per quanto riguarda “i pezzi sanitari fortemente aggrediti da macchie insalubri, nella specie i vasi all'inglese dei servizi igienici”); l'onere di ripristino va, in tal caso, ritenuto a carico del conduttore.
- Varie di minore intensità: tali opere attengono alla “verniciatura della ringhiera della scala ubicata nel locale Documentazione/Museo del Corpo “D”, a quella dei serramenti dei Locali Tecnici nonché alla sostituzione di un pezzo speciale (in quanto rinvenuto deteriorato) per servizi igienici di soggetti diversamente abili”; siffatte opere, poiché rese necessarie da un difetto di manutenzione ordinaria da parte del conduttore, sono da ritenersi a carico di quest'ultimo.
- Sconnessione nei percorsi pedonali e basole divelte o mancanti: “Le basole dei percorsi pedonali esterni si presentano, in diversi tratti, sconnesse oppure divelte e, in qualche caso, addirittura mancanti. Ciò è dovuto, in parte alla incontrollata propagazione di radici dalle adiacenti aree a verde (in stato di abbandono) e, verosimilmente, ad un uso improprio dei camminamenti, tipicamente pedonali”. Le opere di ripristino necessarie sono da ritenere a carico del conduttore, tenuto conto di quanto il c.t.u., con condivisibile e non contraddittoria valutazione dal punto di vista logico-giuridico, ha appurato sull'origine dei danni.
- Stato di abbandono delle aree a verde: anche sulle opere di ripristino in siffatto ambito, è condivisibile la valutazione tecnica offerta dal c.t.u., il quale, aderendo all'osservazione di parte resistente (la quale aveva rilevato l'eccessività della quantificazione di n. 60 giornate lavorative per le sole attività di scerbatura, potatura e cimatura delle aree interessate) ha proceduto, in seno al proprio computo metrico, ad una più plausibile quantificazione dei costi necessari al ripristino di tali aree;
lo stato di abbandono delle aree a verde in questione è riconducibile a negligenza del conduttore, tenuto alla periodica pulizia delle stesse (v. anche in tal senso l'art. 7 del contratto inter partes).
- Impianti tecnologici: sul punto, il c.t.u. ha inserito nel corpo del computo metrico estimativo - in apposita posta contabile con aliquota a percentuale – anche “imprevisti e arrotondamenti, oltre a prevedere, prudenzialmente, un congruo computo in economia per interventi specialistici di avviamento, revisione e prova preliminare degli impianti”. Purtuttavia, tale valutazione non è condivisibile dall'odierno Giudicante, essendo tali costi a carico del proprietario-locatore, tenuto a mantenere l'efficienza degli impianti, e ritenendosi a carico del conduttore solo i danni provocati da un difetto di manutenzione ordinaria, ossia quelli relativi a “mancanza di placchette in interruttori e prese di corrente, di qualche plafoniera, di un faretto esterno, di alette in condizionatori a parete o a pavimento, di coperchi in PVC di centraline termiche, di due ventole nei Chiller esterni, di qualche Safe-Crash rotto, nonché la presenza di ruggine nella componentistica degli impianti, malfunzionamento di maniglioni antipanico”. Quanto all'impianto antincendio, il c.t.u. ha constatato la mancanza di revisione periodica semestrale di tutti gli estintori e, conseguentemente, ha valutato la necessità della loro totale sostituzione (“atteso che l'intervento di ripristino di quelli in dotazione - consistente nello scarico dell'estintore, smaltimento in rifiuti speciali, nuova ricarica, sostituzione dei congegni di funzionamento, eliminazione della ruggine e conseguente verniciatura - risulterebbe altrettanto oneroso”); al riguardo, si richiama la giurisprudenza di legittimità (v.
pagina 12 di 17 Cass. 6088/1988), che ha escluso, salvo patto contrario, che le spese di revisione dell'impianto antincendio rientrino tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n.
392 del 1978 pone a carico del conduttore, in quanto costituiscono comunque spese che ineriscono alla proprietà, gravanti sul conduttore solo in caso di specifico accordo delle parti in tal senso, nella specie mancante;
sul punto, si conclude pertanto che il conduttore risponde solo dei costi di acquisto di due particolari estintori mancanti.
II
Tutto quanto sopra esposto, va subito richiamata l'efficace individuazione delle cause, o meglio concause, dei danni all'immobile, siccome operata dal c.t.u., secondo il quale i danni riscontrati sono riconducibili a tre diverse cause, tra loro concorrenti, e precisamente:
“1. obsolescenza di alcune categorie d'opera, per graduale invecchiamento o progressiva perdita di funzionalità ed efficacia delle stesse;



2. mancanza o non adeguata attività di manutenzione periodica;



3. scelte progettuali e/o esecutive”. Per le considerazioni sopra svolte in relazione a ciascuna categoria di danni all'immobile, si comprende che i danni discendenti dai fattori di cui ai nn. 1 e 3 esulano dalla sfera di responsabilità del conduttore, in quanto derivanti da vetustà ovvero inerenti alla struttura dell'immobile e delle sue componenti.
Ne deriva che i soli danni di cui il conduttore ( può essere CP_1 Controparte_1 chiamato a rispondere sono quelli determinati da “mancanza o non adeguata attività di manutenzione periodica”. Applicando tale principio alle categorie di danni sopra partitamente esaminate, può innanzitutto affermarsi, ricapitolando, che i danni da ammaloramento delle pareti interne ed esterne, nonché delle porte interne e dei controsoffitti, tutti determinati da fenomeni di infiltrazione di acqua piovana, sono causalmente ascrivibili (e concretamente ascritti dall'ausiliario tecnico) ai seguenti fattori: a) inadeguatezza del pacchetto impermeabilizzante dei lastrici solari, guaina obsoleta, applicata ad un solo strato;
presenza di rigonfiamenti, strappi, decoesioni, distacchi;
presenza di fessurazioni rimediate con vario materiale sigillante;
disfunzioni per cui si rende necessaria un'opera di manutenzione straordinaria di tipo strutturale;
b) scelta progettuale e/o esecutiva per l'impostazione di soglie non sufficientemente rialzate rispetto alle opere di finitura del piano copertura;

c) scelta progettuale di incassare i pluviali nella muratura e con pozzetto interrato nella base, difficili da ispezionare e suscettibili di scollamento dalla muratura, con possibilità di infiltrazione d'acqua in eccesso;
d) condizioni della scossalina;
e) mancata pulizia dei pluviali;

f) mancata rimozione di vegetazione spontanea;
g) canaletta coprigiunto;

h) mancanza di alcune lastre di coronamento dei lastrici solari;

pagina 13 di 17 i) modalità esecutive del montaggio degli infissi esterni;

j) insufficiente sigillatura degli infissi esterni. Alla luce di quanto prima spiegato, nell'ambito delle concause sopra descritte alle lettere da a) ad i), solo quelle di cui alle lett. d), e) ed f) – ossia condizioni della scossalina, mancata pulizia dei pluviali e mancata rimozione di vegetazione spontanea – sono ascrivibili a responsabilità del conduttore e, tenuto conto della natura e portata delle altre concause nella generazione del danno complessivo, non può esservi dubbio che l'incidenza di quelle sub d), e) ed f) sia minima (basti confrontarla con quella, primaria, dell'inadeguatezza del pacchetto impermeabilizzante del lastrico solare, avente la funzione precipua di proteggere le strutture sottostanti dagli eventi atmosferici).
Ne deriva che alle tre cause sub d), e) ed f) (condizioni della scossalina, mancata pulizia dei pluviali e mancata rimozione di vegetazione spontanea) non può riconoscersi un contributo causale, nella produzione dell'evento dannoso, superiore, nel complesso, al 5%. III
I danni da infiltrazioni d'acqua, sub specie di ammaloramento delle pareti interne ed esterne, delle porte e dei controsoffitti, vengono così dettagliati dal c.t.u. nel computo metrico estimativo:
“A) OPERE MURARIE E ASSIMILABILI
7 Rimozione di intonaco interno od esterno … € 19.460,41
8 Intonaco civile per interni … € 30.583,38
9 Strato di finitura per interni … € 16.383,96
10 Pulizia di pareti esterne con idrogetto … € 567,50
11 Intonaco civile per esterni … € 2.724,10
12 Strato di finitura per esterni … € 2 .128,20
13 Sgrossatura superficiale di pareti interne … € 3.599,62
14 Tinteggiatura per interni con pittura … € 28.890,72
15 Fornitura e posa in opera di rasatura … € 2.060,42
16 Fornitura e posa in opera di controsoffitto … € 3.574,80 18 Sostituzione porte interne mancanti … € 2.620,00 24 Trasporto e conferimento materiale … € 3.000,00”, per un valore complessivo di € 115.593,11, il cui 5% è pari ad € 5.779,65.
Per altro verso, vanno poste interamente a carico del conduttore, le seguenti opere (di cui al computo metrico estimativo redatto dal c.t.u.):
“A) OPERE MURARIE E ASSIMILABILI
1 Revisione e pulizia dei pluviali … € 1.505,32
2 Fornitura e posa in opera di griglie … € 62,00
3 Accurata pulizia dei lastrici solari … € 699,52 5 Revisione e fissaggio di scossalina … € 1.268,32 17 Riattamento di porte interne danneggiate in superficie o mancanti di accessori (n.
32 porte) … € 4.800,00 20 Pulizia di superfici da macchie … € 4.560,00 pagina 14 di 17 21 Sostituzione di vaso per disabili … € 300,00
22 Pulizia pezzi sanitari da incrostazioni … € 300,46
23 Verniciatura di cancellate, ringhiere, esclusa ringhiera scala… € 944,64 Totale € 14.440,26
“B) AREE ESTERNE DESTINATE A VERDE
1 Rimozione di parti residuali di basole … € 699,52
2 Fornitura e posa in opera spianata di malta …€ 383,50
3 Fornitura e posa in opera di lastre … € 3.595,50
4 Scerbatura generale in tutte le aiuole … € 17.596,08” Totale € 22.274,60
“C) Controparte_4
2 Estintore portatile in polvere … € 1.798,00
3 Estintore portatile a CO2 … € 1.350,00” Totale € 3.148,00
Dalla somma dei superiori tre subtotali si perviene all'importo complessivo di €
39.862,86.
Ne deriva che il danno risarcibile imputabile ad inadempimento del conduttore all'obbligo di restituzione ex art. 1590 c.c. ammonta ad € 45.642,51. Ritenuto, inoltre, che, avendo il c.t.u. ancorato la stima dei danni ai prezzi correnti nel mese di maggio 2021 (epoca di stesura della propria relazione), sulla somma sopra determinata, oggetto di credito di valore, spetta la rivalutazione monetaria, applicandosi gli interessi legali su detta somma, anno per anno rivalutata, a decorrere da maggio 2021 sino alla data di pubblicazione della presente sentenza.
IV Quanto all'ulteriore voce di danno allegata da parte ricorrente, segnatamente consistente nella indisponibilità dell'immobile per la durata dei lavori di ripristino, questo Giudice aderisce pienamente alla perspicua giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, secondo cui
“Qualora, in violazione dell'art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore
l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (così Cass. 6596/2019; cfr., nello stesso senso,
Cass. 19202/2011, Cass. 13222/2010, Cass. 6417/1998 e Cass. 6798/1993).
Invero, i giudici di legittimità equiparano condivisibilmente, quoad effectum, l'indisponibilità dell'immobile per l'esecuzione dei lavori di ripristino (resi necessari dall'inadempimento del conduttore all'obbligazione di cui all'art. 1590 c.c.) alla “ritardata
pagina 15 di 17 restituzione” ex art. 1591 c.c., nel senso che, come in quest'ultimo caso, “spetterà per tale periodo al proprietario “il corrispettivo convenuto”…, salva la prova del maggior danno ”. Nel caso di specie, avuto riguardo al conteggio, eseguito dal c.t.u.³, dei giorni occorrenti per eseguire le necessarie opere di ripristino, dal numero dei giorni (272+24+2) previsti per le opere di ripristino di tipo murario e ad impianti tecnologici (3/a, 3/B e 3/C) va detratto il numero dei giorni, pari a 18 (62 h⁴+32 h⁵+2gg.⁶+12gg.⁷), necessari per il compimento di opere poste interamente a carico del conduttore, così pervenendosi a n. 280, corrispondenti ai giorni richiesti per il compimento delle opere di ripristino rese necessarie dalle infiltrazioni d'acqua, dovendosi peraltro considerare il solo 5% di tale tempo, equivalente alla quota di responsabilità del conduttore nella causazione dei danni da infiltrazioni, e così n. 14 giorni.
Infine, vanno computati n. 10 giorni per rimozione di parti residuali di basole, fornitura e posa in opera spianata di malta e fornitura e posa in opera di lastre;
n. 46 giorni per scerbatura generale in tutte le aiuole;
n. 18 giorni per opere varie di minore intensità.
Si perviene, dunque, al numero complessivo di 106 giorni, pari a n. 3,5 mesi;
ne deriva che il canone dovuto per l'indisponibilità dell'immobile per la durata dei lavori è pari ad € 1.750,00, ossia € 500,00⁸ x 3,5 mesi.
Su tale somma spettano, poi, gli interessi dalla domanda, nella chiesta misura di cui all'art. 1284, co. 4, c.c.. Ed infatti, la Suprema Corte ha prevalentemente spiegato che “la responsabilità del locatario per il ritardo nella restituzione dell'immobile - disciplinata dall'art. 1591 c.c., norma applicabile anche se il ritardo dipenda dal protrarsi della controversia - ha natura contrattuale perché deriva dalla violazione dell'obbligo del conduttore di restituire la cosa locata alla cessazione del contratto. Ne deriva che il diritto al risarcimento dei danni derivati dall'inadempimento a tale obbligo, ancorché in parte normativamente determinato con riferimento al corrispettivo convenuto, non si prescrive nel termine breve di cui all'art. 2948 n.
3 c.c., bensì nell'ordinario termine decennale. Le due obbligazioni previste dall'art. 1591 c.c., inoltre, sono autonome e di duplice natura: di valuta quella avente ad oggetto il canone, su cui maturano gli interessi dalla domanda;
di valore invece quella avente ad oggetto il maggior danno” (così 38588/2021).
V Infine, va accolta la domanda di rifusione delle spese sostenute da parte ricorrente nel procedimento di ATP n.8/2020 R.G.
Al riguardo, viene in rilievo la pronuncia della Suprema Corte n. 324/2017, nella quale si afferma che: “il carico delle spese liquidate in tema di accertamento tecnico preventivo spetta, in via esclusiva, alla parte ricorrente in virtù dell'onere dell'anticipazione e del principio di causalità, salva la disciplina finale delle spese complessive (ivi comprese quelle per l'esecuzione dell'accertamento tecnico preventivo), in base agli ordinari criteri di cui agli artt. 91 e 92 cod. proc. civ., all'esito dell'eventuale giudizio di merito che sia seguito”.
Da tale principio discende che, nei casi - come quello di specie - in cui la consulenza d'ufficio disposta in sede di ATP venga acquisita nel successivo giudizio di merito e in esso la parte ricorrente risulti vittoriosa, il Giudice deve condannare la parte soccombente alla rifusione, oltre che delle spese del grado, anche delle spese sostenute dal ricorrente per il procedimento di ATP e per l'espletamento della CTU, nonché quelle dei consulenti della parte risultata poi vittoriosa nel merito.
In conclusione, la società va condannata al pagamento, in favore di Controparte_1
per le causali sopra individuate: Parte_1
- della somma di € 45.642,51, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria nei termini sopra indicati;

- dell'ulteriore somma di € 1.750,00, oltre interessi dalla domanda ex art. 1284, co. 4, c.c.. va condannata al rimborso, in favore di Controparte_5 [...]
delle spese di c.t.u., siccome liquidate in sede di a.t.p., pari ad € Parte_1
9.022,00⁹, nonché alla rifusione delle spese processuali relative al procedimento per a.t.p., liquidate come in dispositivo.
Infine, le spese del presente giudizio di merito seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo (tenuto conto del valore del credito effettivamente riconosciuto, pari a complessivi € 47.392,51, applicando dunque lo scaglione sino ad € 52.000,00).


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando nella controversia civile n. 2612/2022 R.G.,
CONDANNA al pagamento, in favore di Controparte_1 Parte_1
per le causali descritte in motivazione, della somma di € 45.642,51, oltre interessi
[...] legali e rivalutazione monetaria nei termini di cui alla stessa motivazione, nonché dell'ulteriore somma di € 1.750,00, oltre interessi dalla domanda ex art. 1284, co. 4, c.c..
CONDANNA altresì al rimborso, in favore di Controparte_1 [...]
della somma di € 9.022,00 a titolo di spese di c.t.u., sostenute dal Parte_1 ricorrente in sede di a.t.p., nonché alla rifusione, in favore dello stesso , delle Parte_1 spese relative al procedimento per a.t.p., liquidate in € 2.300,00 per compensi difensivi ed €
406,50 per esborsi, oltre rimborso spese forfettarie al 15%, IVA e CPA come per legge.
CONDANNA infine alla rifusione, in favore di CP_1 Controparte_1 [...]
delle spese processuali del presente giudizio, che liquida in € 6.300,00 Parte_1 per compensi difensivi ed € 786,00 per esborsi, oltre rimborso spese forfettarie al 15%, IVA e
CPA come per legge.
Così deciso in Ragusa, il 7.8.2025
Il Giudice
Dott.ssa Sandra Levanti ⁹ v. fattura dell'Ing. , datata 27.5.2021, in conformità al decreto presidenziale di liquidazione del 13.5.2021. Persona_2 pagina 17 di 17 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ³ V. 'prospetto 3' allegato alla relazione suppletiva del 30.12.2024 (“tempo necessario per il compimento dei lavori”). ⁴ Revisione e pulizia dei pluviali ⁵ Accurata pulizia dei lastrici solari ⁶ Sostituzione di vaso per disabili e pulizia pezzi sanitari ⁷ Riattamento di porte interne, verniciatura di cancellate ⁸ L'ammontare del canone annuale pattuito è pari ad € 6.000,00 (v. contratto di locazione inter partes) e, quindi, € 500,00 al mese. pagina 16 di 17