R.G. n. 2235/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI AVELLINO
- SECONDA SEZIONE CIVILE - Il Tribunale ordinario di Avellino – Seconda Sezione Civile - in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Federica Rossi ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n.° 2235/2022 del Ruolo Generale Affari Contenziosi, avente ad oggetto “Mediazione ” e vertente TRA unipersonale in persona del legale rapp.te pro-tempore (P.I. Parte_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Armando Caporicci (c.f. P.IVA_1
), giusta procura allegata, elettivamente domiciliati come in atti;
C.F._1
- Attore
E
, nata ad [...], il [...], c.f. , in qualità di Controparte_1 C.F._2 amministratore di sostegno di , nata a [...], il [...], elett.te Controparte_2 dom.ta in Avellino alla via Tagliamento, 237, nello studio dell'avv. Angelo Guerriero (c.f.
), dal quale è rapp.to e difeso per mandato in calce alla Comparsa di C.F._3
Costituzione nuovo avvocato;

- Convenuto
Conclusioni: per parte attrice “L'Avv. Armando Caporicci, per con della parte attrice conclude perché il Giudice Voglia preliminarmente revocare l'ordinanza emessa alla scorsa udienza ammettendo le richieste istruttorie avanzate da parte attrice e disponendone l'esecuzione. In via subordinata, Voglia in ogni caso accogliere le conclusioni di cui all'atto introduttivo del giudizio, che devono qui ritenersi integralmente trascritte e riportate.”. Per parte convenuta
“CONCLUDE affinchè l'adito Tribunale rigetti l'atto di citazione con condanna di parte attrice al pagamento delle spese, diritti ed onorario, con attribuzione al procuratore antistatario.”.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE Con atto di citazione notificato in data 08.06.2022, la società Pt_1 Parte_2
conveniva, innanzi al Tribunale di Avellino, , esponendo: di
[...] Controparte_2 svolgere attività di intermediazione immobiliare nel territorio di;
di aver ricevuto Pt_1 incarico da parte di di vendere la sua proprietà sita in , alla Via Controparte_2 Pt_1
Arrigni 100; che veniva sottoscritta proposta di acquisto da parte per Parte_3 l'importo di € 405.000,00, ed accettata dalla convenuta;
di aver maturato il diritto alla provvigione nella misura del 3% del prezzo di vendita per la somma di € 14.823,00; di aver richiesto, senza esito, il pagamento della provvigione. Parte attrice rassegnava le seguenti conclusioni “Voglia il Tribunale adito in accoglimento delle ragioni di cui in premessa condannare la convenuta al pagamento in favore dell'attrice della somma di € 14.823,00, oltre interessi con condanna alle spese del presente procedimento”. A seguito di rinotifica dell'atto di citazione, si costituiva in giudizio, con Comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 03.02.2023, , nella qualità di Controparte_1 amministratore di sostegno di , giusta relativo provvedimento di nomina a Controparte_2
1

R.G. n. 2235/2022
tempo indeterminato del Giudice Tutelare del Tribunale di Avellino del 23.01.2023. La convenuta esponeva: che non risultava che avesse mai sottoscritto alcun Controparte_2 incarico di mediazione o al più vi era stato un tentativo di voler intraprendere attività di mediazione mai espletate, che in data 18.06.2020 il presunto incarico a promuovere la vendita e le condizioni di pagamento non erano stabilite, successivamente in data 22.02.2021 con il presunto acquirente non si era mai concluso alcun accordo definitivo ai fini Parte_3 della vendita dell'immobile, poiché non era a conoscenza che si trovava Controparte_2 presso la Clinica Villa Dei Pini;
che il non essendo stato informato dello stato di Parte_3 salute della era stato spinto dalla ad emettere degli assegni mai CP_2 Parte_1 riscossi dalla la quale era ricoverata presso la Casa di Cura già dal 25.09.2020, affetta CP_2 da disturbo bipolare di tipo I;
che, nelle more delle presunte trattative, ella aveva dovuto sostenere e prendersi cura della salute della sorella per gli atti della vita Controparte_2 quotidiana, ricorrendo al Giudice Tutelare per la nomina di amministrazione di sostegno e aveva contattato più volte la esponendo la situazione e quindi l'indisponibilità a Parte_1 procedere con la vendita dato lo stato di impossibilità a prendere decisioni consapevoli di
; quanto alla presunta attività espletata dalla , dichiarava Controparte_2 Parte_1 che non sussistevano ragioni per raggiungere una reale compravendita. In diritto, la parte convenuta eccepiva: “Violazione e falsa applicazione degli artt. 1775 e 1176 Codice Civile. Violazione e falsa applicazione dell'articolo 1759 comma 1 codice civile”, richiamando la giurisprudenza più rigorosa a mente della quale vi è il diritto a ricevere il compenso solo quando vi è la conclusione dell'affare e i due soggetti costituiscono un vincolo giuridico valido che può essere anche solo il contratto preliminare, nella fattispecie l'agenzia immobiliare non poteva richiedere il compenso quando non vi era stata alcuna mediazione ma ha solo permesso la visione di un immobile alla parte potenzialmente interessata, rilevando che secondo giurisprudenza consolidata “ci si può rifiutare di pagare l'agenzia anche quando chi ha condotto la trattativa si è dimostrato imparziale , in modo da non comunicare delle questioni importanti ai fini della vendita , come accaduto nel caso di specie , dove l'Agenzia non dava alcuna comunicazione dello stato di salute della signora ”. Parte convenuta Controparte_2 rassegnava le seguenti conclusioni: “rigettare integralmente la domanda formulata dalla
, in quanto infondata in fatto e in diritto, per i motivi di cui in narrazione;
Parte_1 in via subordinata nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attrice ridursi la pretesa azionata ragguagliandola a quanto preteso ed ottenuto dalla cioè a dirsi € Parte_1 7,4115”. Con comparsa di costituzione, depositata in data 22.09.2023, si costituiva nuovo difensore per la convenuta, il quale si riportava a tutte le pregresse difese e richieste formulate, nonché alla documentazione esibita dal precedente procuratore.
La causa veniva istruita solo documentalmente e rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 19.12.2024, ove veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
Così succintamente riassunti gli atti di causa, si osserva quanto segue.
In prima battuta, va rilevato che l'eccezione di nullità della citazione per mancanza dell'avvertimento previsto dal numero 7) dell'articolo 163 cpc, sollevata dalla difesa convenuta, sia da giudicarsi evidentemente tardiva, in quanto inserita per la prima volta nella Comparsa conclusionale, depositata ai sensi dell'articolo 190 c.p.c.. Trattandosi di rilievo non proposto nei termini di rito, ogni eventuale nullità è stata sanata dalla costituzione della parte convenuta, che nulla osservava nella Comparsa di costituzione e risposta, ove svolgeva ampiamente le proprie difese, eccezioni e contestazioni di merito. Per completezza sul punto, si osserva altresì che, come sostenuto da concorde giurisprudenza di legittimità, “In materia di procedimento civile, l'art. 164, terzo comma, cod. proc. civ., là dove, in ipotesi di nullità della citazione per inosservanza del termine di comparizione o mancanza dell'avvertimento ai sensi dell'art. 163,
n. 7, cod. proc. civ., esclude che la nullità della citazione sia sanata dalla costituzione del convenuto, se egli eccepisca tali nullità, dovendo in tal caso il giudice fissare nuova udienza
2 R.G. n. 2235/2022
nel rispetto dei termini, presuppone che il convenuto, nel costituirsi, si limiti alla sola deduzione della nullità, senza anche svolgere difese e richiedere la fissazione di una nuova udienza, contegno, questo, che integra sanatoria della nullità della citazione” (Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 21910 del 16/10/2014; v. anche Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 28646 del 15/12/2020). Parimenti la contestazione relativa all'omesso esperimento della mediazione obbligatoria risulta inammissibilmente proposta, per la prima, volta nella Comparsa conclusionale, laddove l'articolo 5 Dlgs 28/2010 prevede che l'improcedibilità è eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice non oltre la prima udienza. Inoltre, essa è comunque anche infondata nel merito, non vertendo la causa in ipotesi che richiedesse il previo esperimento del tentativo di mediazione.
Ancora, in via preliminare, va rilevato che la convenuta risulti Controparte_2 costituita attraverso il proprio amministratore di sostegno, nominato a tempo indeterminato con provvedimento del Tribunale di Avellino del 23.01.2023 – r.g. n. 2273/2022 (v.all.to fascicolo telematico convenuta). In assenza di deposito di provvedimenti di formale revoca della suddetta nomina e misura di tutela, il soggetto processuale e sostanziale legittimato passivamente a contraddire nel presente giudizio è la figura dell'amministratore di sostegno nell'interesse dell'amministrato – beneficiario. Tanto doverosamente chiarito, può passarsi all'esame del merito. Pa Come sopra esposto, la parte attrice ” ha dedotto l'esistenza di Parte_1 un incarico di mediazione, conferitole da per la vendita di un immobile di Controparte_2 sua proprietà, a seguito del quale interveniva proposta di acquisto per €405.000,00, accettata dalla convenuta, ritenendo, per effetto di tanto, di aver maturato il diritto al pagamento della pattuita provvigione. A sostegno della domanda, parte attrice ha allegato le scritture private sottoscritte da e relative al conferimento dell'incarico del 18.06.2020, alla Controparte_2 riduzione del prezzo di vendita dell'immobile del 25.08.2020 e del 4.11.202 ed alla proposta ed accettazione della proposta di acquisto del 02.03.2021 (v. doc. 3, 4, 5 alleg. Memoria art. 183 VI co. n. 2 cpc parte attrice).
Val la pena subito precisare che tutte le scritture prodotte da parte attrice debbano intendersi riconosciute, non essendo intervenuto alcun formale e specifico disconoscimento, ai sensi dell'art. 215, co.

1. c.p.c., alla prima udienza o risposta successiva alla loro produzione. Segnatamente, va notato come, a fronte della produzione dei plurimi documenti sopra descritti, ad opera di parte attrice, tutti aventi preciso contenuto e recanti in calce la data e la sottoscrizione attribuita a , la difesa convenuta, nella difesa immediatamente Controparte_2 successiva, si sia limitata a ribadire le medesime generiche deduzioni di cui all'atto di citazione, ovvero che “la signora non risulta aver mai sottoscritto alcun incarico di mediazione CP_2
o tutt'al più vi è stato un tentativo di voler intraprendere attività di mediazione che non si sono mai espletate” (v. memoria art. 183 VI co. n. 3 parte convenuta), senza operare alcun richiamo a una o ciascuna delle scritture prodotte dalla controparte e così contravvenendo all'onere di operare un rituale ed inequivoco disconoscimento delle sottoscrizioni con specifico riferimento ai documenti e ai profili contestati (v. in tema ex multis Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 17313 del
17/06/2021 per cui “Il disconoscimento della propria sottoscrizione, ai sensi dell'art. 214 c.p.c., deve avvenire in modo formale ed inequivoco essendo, a tal fine, inidonea una contestazione generica oppure implicita, perché frammista ad altre difese o meramente sottintesa in una diversa versione dei fatti;
inoltre, la relativa eccezione deve contenere specifico riferimento al documento e al profilo di esso che viene contestato, sicché non vale, ove venga dedotta preventivamente, a fini solo esplorativi e senza riferimento circoscritto al determinato documento, ma con riguardo ad ogni eventuale produzione in copia che sia stata o possa essere effettuata da controparte.”; v. anche Sez. 3, Sentenza n. 12448 del 19/07/2012).
Incidentalmente, si prende atto che, nella Comparsa conclusionale, il difensore di parte convenuta abbia rappresentato che gli avesse chiesto di verbalizzare la Controparte_2 dichiarazione, in calce alla quale apponeva apposita sottoscrizione, “dichiara di aver sottoscritto
3 R.G. n. 2235/2022
tutti i moduli prodotti dalla agenzia immobiliare ricevuti tramite i propri familiari nella clinica ove si trovava e fatti trasmettere sempre attraverso i propri familiari con email e strumenti similari”, aggiungendo che, all'epoca dei fatti, non vi era la nomina dell'amministratore di sostegno. Tale dichiarazione veniva inserita testualmente nell'atto difensivo di cui trattasi (v. pag. 2 Comparsa conclusionale, depositata in data 17/02/2025 e v. doc. alleg. in data
20/02/2025, fasc. telematico).
Dalla disamina del compendio probatorio può, pertanto, dirsi documentato che: in data
18.06.2020, avesse conferito, con esclusiva, alla Controparte_2 Parte_4 un “incarico mediatorio a promuovere la vendita” dell'immobile di sua proprietà, sito in
, in Via Arrigni n. 100, al prezzo di €600.000,00; che, con due successive scritture Pt_1 private, ritualmente sottoscritte in calce, acconsentiva alla modifica del Controparte_2 prezzo della vendita, che veniva ridotto a €450.000,00 e poi ad €400.000,00, al netto delle provvigioni;
che, in data 22.02.2021, fosse stata formulata proposta di acquisto dell'immobile da parte di tale , corredata da assegno non trasferibile dell'importo di Parte_3
€20.000,00, che veniva accettata da in data 02.03.2021, al prezzo di Controparte_2
€405.000,00, con la previsione del rogito notarile entro la data del 15.07.2021. Ai fini che qui interessano, merita di essere rimarcato ed evidenziato, con la necessaria rilevanza, il fatto che, nel conferire l'incarico di mediazione, la venditrice “riconosceva maturata e si impegnava a versare all'agente la provvigione, nella misura del 3% sul prezzo della vendita, alla conclusione del contratto preliminare da intendersi avvenuto per effetto della conoscenza del proponente dell'accettazione della proposta di acquisto” (v. doc. 5 art. 6 all.to memoria 183 VI co. cpc parte attrice).
In punto di diritto, giova ora, anzitutto, richiamare il noto insegnamento in virtù del quale “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460
(risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento.” (cfr. Cass. civile
Sez. un., 30/10/2001, n.13533). Interessa poi rammentare che, ai sensi dell'art. 1755 c.c., il diritto del mediatore al pagamento della provvigione sorge al momento della conclusione dell'”affare”, inteso come qualsiasi operazione di natura giuridica economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, che abiliti ciascuna di esse per l'esecuzione in forma specifica secondo la tutela di cui all'art. 2932 c.c. ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (v. Cass. SS.UU.
4628/2015). Di contro, ancora secondo costanti indirizzi, il diritto alla provvigione non può essere riconosciuto quando tra le parti non sia stato concluso un affare in senso economico giuridico, ma si sia costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui si sia stato stipulato un patto di opzione o anche c.d. “preliminare di preliminare”, vincolante per una sola parte, con il quale il processo formativo del contratto e i suoi contenuti negoziali vengono articolato in varie fasi.
4 R.G. n. 2235/2022
In tale ipotesi, il negozio, pur essendo valido ed efficace, non legittima la parte ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto del progetto negoziale non concluso, ma solo una tutela per responsabilità contrattuale da inadempimento per violazione degli obblighi di buona fede dell'obbligazione contenuta nell'accordo interlocutorio (v. Cass. 28879/2022; 7781/2020; 923/2017). Nel caso di specie, è bene ribadire che la venditrice si fosse chiaramente impegnata a versare all'agente la provvigione, nella misura del 3% sul prezzo della vendita, alla conclusione del contratto preliminare da intendersi avvenuto per effetto della conoscenza del proponente dell'accettazione della proposta di acquisto (v. ancora doc 5 prod. attrice). Mette conto poi sottolineare che la proposta di acquisto del del 22/02/2021, sottoscritta per Parte_3 accettazione dalla in data 2/3/2021, (v. doc. 7 prod. attrice), contenesse tutti gli CP_2 elementi essenziali del contratto definitivo, ovvero parti, oggetto, prezzo, termini e modalità di pagamento, di tal guisa che essa era idonea a costituire contratto preliminare nel momento in cui era stata accettata ed era altresì suscettibile di esecuzione in forma specifica, contenendo l'obbligo per le parti di stipulare l'atto definitivo di compravendita entro una data prefissata ed individuata in quella del 15.07.2021. Del resto, non è chi non veda come fosse stato testualmente previsto che la proposta si sarebbe perfezionata in vincolo contrattuale
(preliminare di compravendita) non appena il proponente avesse avuto conoscenza dell'accettazione da parte del venditore, così come in effetti avveniva. Resta ancora da aggiungere che la giurisprudenza si sia altresì premurata di chiarire che non possa spiegare influenza, in senso contrario alle ragioni del mediatore, l'eventuale circostanza che al preliminare non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo (v. in questo senso Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12022 del 08/08/2002; v. anche Cass. civile sez. II, 30/05/2022, n.17396 per cui “Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'articolo 2932 del codice civile, ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Non ne costituisce invece fatto condizionante anche il cosiddetto buon fine dell'affare, ossia la regolare esecuzione del rapporto da parte dei contraenti, salva speciale pattuizione che subordini il pagamento del compenso al buon fine dell'affare o ad altro evento.”; v. anche Cass. civile sez. III, 05/03/2009, n.5348 “Il fondamento del diritto al compenso in favore del mediatore è da ricercarsi nella circostanza che l'attività di mediazione - che si concreta nella messa in relazione delle parti - costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell'affare. Deriva da quanto precede, pertanto, che qualora sia stato concluso - tra le parti messe in relazione dal mediatore - un contratto preliminare, sono indifferenti, ai fini del diritto alla provvigione, le vicende successive che nella specie possano condurre le parti stesse a non concludere il contratto definitivo.”).
Costituisce altro punto nodale, ai fini della verifica della fondatezza della domanda attorea, precisare che il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto.
Sotto tale profilo, vi sono margini per ritenere che la difesa convenuta abbia inteso contestare, sia pur genericamente e principalmente a mezzo del richiamo a principi e passaggi di pronunce e giurisprudenza di legittimità, che l'agenzia immobiliare non avesse mai espletato alcuna attività di mediazione, non avendo il mediatore favorito alcuna relazione o messa in contatto tra le parti, né avviato alcuna trattativa.
In vero, come sopra detto, secondo la giurisprudenza, “il diritto del mediatore alla provvigione sorge, in effetti, tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto
5 R.G. n. 2235/2022
causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la "messa in relazione" delle stesse costituisca
l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto.

7.4. La prestazione del mediatore, pertanto, può ben esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. n. 3438 del 2002; conf. Cass. n. 9884 del 2008; Cass. n. 23438 del 2004). 7.5.
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge, in definitiva, tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poichè è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. n. 869 del 2018; conf. Cass. n. 25851 del 2014).

7.6. D'altra parte, ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore avvantaggiandosene (Cass. n. 11656 del 2018;
Cass. n. 25851 del 2014). Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula, infatti, necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto: sicchè, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l'acquiescenza dell'altra, quest'ultima resta del pari vincolata verso il mediatore (Cass. n.
21737 del 2010).” (v. Cass. civile sez. II, 12/03/2021, (ud. 27/01/2021, dep. 12/03/2021),
n.7029).
Nel caso di specie, non ci si può esimere dal rilevare, in primo luogo, che la stessa difesa convenuta, contraddittoriamente rispetto a quanto dapprima sostenuto, affermava che la società attrice avesse “permesso la visione di un immobile alla parte potenzialmente interessata”, il che rappresenta in vero palese dimostrazione dell'esecuzione dell'incarico ricevuto dalla venditrice e della avvenuta messa in contatto delle parti. Inoltre, la circostanza che tra la ed il CP_2 ebbe a perfezionarsi un accordo per il tramite dell'attività dell'agenzia attrice risulta Parte_3 conclamata dall'essere stata la proposta formulata dal su carta intestata dell'agenzia Parte_3 ed indirizzata al venditore ed alla medesima agenzia, dall'essere stato consegnato dal promittente acquirente all'agenzia l'assegno di €20.000,00 al momento della sottoscrizione della proposta con l'incarico di consegnarlo al venditore a titolo di caparra confirmatoria o restituirlo in caso di mancata accettazione della proposta, dall'avere la stessa agenzia sottoscritto l'accordo intercorso tra le parti (v. ancora doc. 7 prod. attrice).
Consegue da quanto sopra che sia da stimarsi come dimostrato che il perfezionamento del vincolo di cui alla proposta irrevocabile d'acquisto fosse stato effetto dell'intervento della odierna attrice e che pertanto l'attività di mediazione svolta fosse stata un antecedente necessario al formarsi di tale vincolo. La difesa convenuta ha poi contestato la violazione e falsa applicazione degli artt. 1775
e 1176 c.c. e dell'articolo 1759 comma 1 c.c., secondo il quale il mediatore ha l'obbligo di comportarsi secondo buona fede e correttezza nell'attività di intermediazione e messa in
6 R.G. n. 2235/2022
relazione tra le parti, informandole delle circostanze dell'affare a lui note o che avrebbe dovuto conoscerle con l'uso dell'ordinaria diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione.
Stima il Tribunale che, dalle risultanze processuali in atti, non possa ritenersi comprovato che l'attrice avesse agito in violazione degli obblighi richiamati, non essendo stata, in particolare, precisamente allegata, dedotta, né tanto meno dimostrata in alcun modo da parte della difesa convenuta, la circostanza della conoscenza, o conoscibilità con l'uso della diligenza esigibile, in capo all'agente delle condizioni psicologiche della al momento del CP_2 conferimento dell'incarico e dell'esecuzione dello stesso. Nella comparsa di costituzione e risposta, la difesa convenuta, difatti, si limitava a dedurre che, nelle more delle presunte trattative, avesse contattato più volte la , esponendo la Controparte_1 Parte_1 situazione in cui versava la sorella e quindi l'indisponibilità a procedere con Controparte_2 la vendita, poiché lo stato di impossibilità a prendere decisioni consapevoli era comprovato dalla patologia da cui era affetta, cionondimeno tale esposizione dei fatti, in vero già palesemente generica in punto di allegazione, non è stata poi supportata da prove del cui onere era gravata la medesima difesa convenuta, nulla essendo stato in proposito documentato circa eventuali comunicazioni effettuate o note scritte inoltrate all'agenzia immobiliare prima del preliminare, né tanto meno essendo state articolate sul punto prove orali.
In continuità con quanto sopra, va analizzata anche la questione concernente l'esistenza di un vizio comportante l'annullamento del contratto.
In rito, va premesso che l'argomento della annullabilità del contratto sottoscritto da incapace sia stato introdotto dalla difesa convenuta allorquando la causa era già in fase di precisazione delle conclusioni (v. note scritte depositate dalla difesa convenuta in data
18/12/2024), cionondimeno, tanto non impedisce la disamina della questione (v. in tema Cass. civile sez. III, 20/03/2024, (ud. 26/10/2023, dep. 20/03/2024), n.7469 “deve ulteriormente porsi in rilievo, quanto al merito, che la corte di merito, nel ritenere che i convenuti per l'esecuzione del contratto possono eccepire in ogni tempo l'annullabilità del medesimo, senza soggiacere a termini di prescrizione, si è conformata alla previsione testuale dell'art. 1442, ult. co. c.c., come costantemente interpretata da questa Corte;
occorre, pertanto, dare continuità al consolidato indirizzo di questa Corte secondo cui "Ove ricorra un vizio che comporti l'annullamento del contratto, pur in assenza di apposita domanda giudiziale, l'art. 1442, ultimo comma, cod. civ. consente a chi sia convenuto per l'esecuzione dello stesso di far valere il vizio in via di eccezione: tale eccezione, non tendente alla eliminazione dell'atto asseritamente viziato, ma all'unico fine di paralizzare la pretesa della controparte all'adempimento, non è soggetta ai limiti di prescrizione previsti per la domanda di annullamento e può perciò essere sollevata in ogni tempo" (Cass. L, 11182 del 29/7/2002; Cass. 3, n. 10638 del 26/6/2012, Cass., 3, n. 12083 del 10/6/2015) e quindi anche in appello a norma dell'art. 345, 2° co. c.c. (Cass., 3, n. 1682 del
1989, Cass., 2, n. 1027 del 28/1/1995, Cass., 1, n. 384 del 10/1/2018); l'art. 1442, ult. co. c.c. recepisce, infatti, il principio secondo cui "quae temporalia ad agendum perpetua sunt ad excipiendum", e quindi consente a chiunque sia convenuto per l'esecuzione del contratto di poter, senza dover intraprendere un'autonoma azione di annullamento e senza limiti temporali, senza dunque soggiacere ai termini delle preclusioni, opporre in via di eccezione l'annullabilità del contratto; così anche nell'azione di annullamento del contratto per incapacità della parte, considerato il richiamo espresso previsto dall'art. 1441 c.c. all'art. 377 c.c., vale, in assenza di limitazioni specifiche previste dalla legge per sollevare la relativa eccezione, la regola generale fissata dall'art. 1442, ult. co. c.c. e quindi la parte convenuta per l'esecuzione del contratto, può opporre in ogni tempo;
dunque, anche in appello e anche se è prescritta l'azione di annullamento, l'eccezione di incapacità del tutore per mancata autorizzazione dell'atto dispositivo da parte del giudice tutelare;
”).
Ebbene, è noto che i requisiti necessari per l'annullamento del contratto siano l'incapacità naturale di un contraente e la malafede dell'altro. Difatti, un punto cardine dell'azione di impugnativa negoziale per incapacità di intendere e di volere di uno dei contraenti
7 R.G. n. 2235/2022
è rappresentato dalla tutela dell'affidamento del contraente non incapace, atteso che, a mente del secondo comma dell'articolo 428 c.c., “l'annullamento dei contratti non può essere pronunziato se non quando, per il pregiudizio che sia derivato o possa derivare alla persona incapace d'intendere o di volere o per la qualità del contratto o altrimenti, risulta la malafede dell'altro contraente.” Dalla lettura degli atti di causa emerge chiaramente che la parte convenuta abbia totalmente trascurato tale profilo nell'approntare le proprie difese e le richieste istruttorie, concentrandosi, in via esclusiva, sull'allegazione e sulla prova delle condizioni medico-sanitarie della Con riferimento all'ulteriore requisito della “mala fede”, è, invece, da rilevarsi CP_2 che alcun richiamo sia stato operato agli indici normativi, ovvero il pregiudizio derivato o derivabile, la qualità del contratto, o altro, che potesse dirsi esemplificativo della sussistenza di
“malafede” dell'attore nei rapporti contrattuali. Inoltre, come già detto, manca totalmente la prova che la parte attrice avesse avuto conoscenza della condizione psichica o patologica della e dunque avesse agito in “mala fede”. Circa tale aspetto, in vero, l'unico dato CP_2 documentale ricavabile da quanto in atti depone in senso contrario a tanto, evincendosi che i disturbi da cui la era affetta fossero stati resi noti all'agenzia immobiliare solo in un CP_2 momento successivo all'accettazione della proposta di acquisto, ovvero a seguito della comunicazione dell'avv. Musto, fatta nell'interesse di in data 7.6.2021 (v. Controparte_2 doc. 6 alleg. memoria art. 183 VI co. n. cpc, parte attrice), né può desumersi aliunde che prima di tale momento l'attrice ne fosse a conoscenza, non avendo la difesa convenuta fornito in proposito nemmeno un elemento, anche solo indiziario. Conseguentemente, in totale assenza di prova da fornirsi da parte della difesa convenuta, non può ritenersi comprovata la “mala fede” dell'attrice e, dunque, la conoscenza dell'eventuale stato di incapacità della al CP_2 momento della sottoscrizione degli atti allegati, a prescindere dalla ricorrenza o meno di un grave pregiudizio per la stessa, comunque nemmeno dedotto e dimostrato. Quanto rilevato costituisce, dunque, ragione sufficiente per il rigetto delle eccezioni e contestazioni di parte convenuta.
In conclusione, per tutte le esposte ragioni, la domanda di parte attrice va accolta per quanto di ragione, avendo essa dimostrato il fondamento della stessa, mentre, dal canto proprio, la parte convenuta non ha dimostrato l'esistenza di fatti estintivi o modificativi dell'altrui pretesa. Pertanto, essendo stata raggiunta la prova dell'affare concluso, ex art. 1755 c.c., sussiste il diritto di parte attrice al pagamento della provvigione, nella percentuale del 3%, indicata nell'atto d'incarico di mediazione del 18.06.2020, la quale, applicata al prezzo della vendita di
€ 405.000,00, che non è stato contestato, va ricalcolata come pari a €12.150,00. Va, quindi, disposta la condanna della convenuta al pagamento di tale importo, oltre interessi legali, dalla domanda al saldo.
Vanno, infine, regolamentate le spese di lite. Le spese seguono la soccombenza di parte convenuta e si liquidano come in dispositivo, in base ai parametri di cui al D.M. vigente, operando sulla nota spese depositata da parte attrice congrua riduzione, tenendo conto del valore della causa, delle questioni giuridiche e di fatto trattate e delle attività processuali effettivamente espletate, in particolare della semplicità della fase istruttoria, svolta a mezzo di sole prove precostituite. Non ricorrono i presupposti di legge per disporre ulteriore condanna per lite temeraria, ex art. 96 cpc.


p.q.m.


Il Tribunale di Avellino – Seconda Sezione Civile -, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:

1. Accogliendo per quanto di ragione la domanda proposta da parte attrice, condanna come rappresentata, al pagamento, in favore di Controparte_2 [...]
, per il titolo di cui in motivazione, dell'importo di Controparte_3
€12.150,00 oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.
8 R.G. n. 2235/2022

2. Condanna parte convenuta , come rappresentata, al pagamento, in Controparte_2 favore di parte attrice, delle spese di giudizio che si liquidano in €264,00 per esborsi ed in €2.540,00 per compensi professionali forensi, oltre I.V.A. e C.P.A. se dovute nelle misure di legge, e rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso.
Così deciso in data 1 aprile 2025.
Il Giudice dott.ssa Federica Rossi
9