R.G. n° 1073/2017

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Tribunale di Patti Sezione Civile
___________
Il Tribunale di Patti, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott.
Giovanni Genovese, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A ai sensi degli artt. 189 e 281-quinquies c.p.c. (nella versione applicabile ex art. 23-bis comma 7 D.L. 19/2024), nella causa iscritta al R.G. n° 1073/2017
TRA
(C.F. - Avv. Angela Pino Parte_1 C.F._1
attore
E
(C.F. ) - Avv. Antonio Controparte_1 C.F._2
Restifo Pecorella e Salvatore Condipodaro Marchetta
convenuto
Conclusioni di parte attrice (si riportano le conclusioni dell'atto di citazione in conseguenza del generico richiamo contenuto in note di precisazione delle conclusioni depositate):
1) Accertato che il convenuto, sig. , si è reso inadempiente Controparte_1
all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nel contratto preliminare concluso in data 09.08.2016 per le motivazioni di cui in atti, e, conseguentemente, dichiarare risolto il predetto contratto preliminare concluso tra le parti in causa, condannando il Sig. , Controparte_1
tenuto conto della dichiarazione di recesso manifestata espressamente nel presente atto e che qui si ribadisce, già anticipata a mezzo la lettera raccomandata del 23.02.2017, alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata dal sig. per la somma di € 60.000,00, oltre Parte_1
il risarcimento di tutti i danni subiti e subendi nella misura di € 20.000,00, o in
1

quella maggiore o minore che sarà accertata nel corso del giudizio, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge dalla messa in mora al soddisfo;

2) Con vittoria di spese, competenze ed onorari
Conclusioni di parte convenuta:
“In rito: accertare e dichiarare che il , essendo stata espletata in corso di CP_1 causa la procedura di mediazione, non insiste nella trattazione della domanda di improcedibilità e rinuncia alla medesima;
in via principale nel merito, disattesa ogni contraria istanza eccezione e/o difesa:
a) Dichiarare inammissibili e/o comunque rigettare le domandi attrici di inadempimento, di risoluzione e di recesso con conseguente istanza di pagamento del doppio della caparra perché infondate in fatto ed in diritto, comunque strumentali e non provate né dimostrabili;

b) rigettare la domanda di risarcimento di danno e la domanda di rivalutazione di tale danno oltre interessi, dalla data di messa in mora al soddisfo, in quanto domande nuove, funzionalmente collegate con le prime di cui costituiscono pertanto una duplicazione e, comunque inammissibili nella loro formulazione, non provate né dimostrabili;

c) con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio;
in via riconvenzionale:
d) Accertare e dichiarare, per i motivi in narrativa, l'inadempimento da parte di
al contratto preliminare sottoscritto con il Parte_1 Controparte_1
;
[...]
e) Per l'effetto, in accoglimento della domanda di adempimento dichiarare risolto, il contratto preliminare sottoscritto dalle parti in data 9.8.2016 tra il
[...]
e per l'acquisto dei terreni siti in Patti C/da Controparte_1 Parte_1
Monte, identificati al NCT al foglio 4 particelle nn. 479-484 e 482 ( ex part. 400
e 401) della superficie complessiva di mq. 2.44,00 circa e la particella 477 su cui insiste il fabbricato in corso di costruzione;

f) Sempre per l'effetto , ex art. 1385 cc. 1 e 2 comma, dichiarare e accertare il diritto di a ritenere la caparra confirmatoria versata Controparte_1 di €. 30.000,00;
g) con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio la cui misura
è affidata alla Giustizia del Tribunale adito.”
RAGIONI DELLA DECISIONE
2 1.1 Con l'atto introduttivo del presente giudizio, l'attore esponeva di aver sottoscritto un contratto preliminare in data 09.08.2016, a mezzo cui il convenuto si era obbligato a vendere i terreni di sua proprietà siti in Patti, C/da Monte, identificati al NCT al foglio 4, partt. 479, 484 e 482, nonché particella 477 su cui insiste un fabbricato in corso di costruzione.
L'attore rappresentava quindi che, dopo aver eseguito dei sopralluoghi con il proprio tecnico di fiducia, arch. in contraddittorio con il tecnico del Persona_1 promissario venditore, sarebbe emerso che “quanto oggetto di preliminare di compravendita è diverso rispetto alla situazione reale di fatto e, quindi, a quanto avrebbe dovuto formare oggetto di rogito notarile”.
Stante l'approssimarsi della data prevista per la stipula dell'atto pubblico, l'attore convocava il convenuto avanti al Notaio per la data del 09.02.2017, invitandolo contestualmente a mettere a disposizione la documentazione necessaria alla stipula in modo da farne attestare l'impossibilità direttamente dal pubblico ufficiale designato per il rogito.
La convocazione, nonostante fosse stata inviata all'indirizzo di residenza dichiarato in preliminare, non giungeva a destinazione;
ragion per cui, l'attore provvedeva a trasmetterla direttamente al legale della parte convenuta e, altresì, alla casella pec dell'omonima ditta del , menzionata nel medesimo preliminare. Controparte_1
La pec veniva riscontrata dal legale della parte convenuta che manifestava la necessità di spostamento della data del rogito proprio per la “situazione giuridico-amministrativa gravante sull'immobile”.
Con missiva del 23.02.2017, l'attore provvedeva a formalizzare il recesso dal preliminare di vendita sottoscritto in data 09.08.2016, richiedendo la restituzione del doppio della caparra versata ai sensi dell'art 1385 c.c., ritenendo la mancata stipula del rogito e l'impossibilità di dare seguito al compromesso esclusivamente imputabile ad inadempimento del convenuto che “ha promesso in vendita un bene diverso rispetto a quello di cui è proprietario e che potrebbe essere oggetto di rogito notarile.”
In particolare, secondo l'attore, l'inadempimento del promittente venditore che avrebbe determinato il recesso dal preliminare è costituito “dalla mancata presentazione presso il Notaio in data 08.02.2017 ed ancora dall'avere promesso in vendita cosa Pt_2 diversa rispetto a ciò che avrebbe potuto formare oggetto di rogito, e rispetto alla situazione di fatto, in considerazione che il sito per le gravi irregolarità e difformità non può formare oggetto di rogito notarile”.
3 A supporto delle ragioni di recesso l'attore produceva in giudizio una perizia di parte, a firma dell'arch. nella quale si evidenziano diversi profili di ER irregolarità dell'immobile oggetto di compromesso. In particolare, il tecnico incaricato affermava nella propria perizia che:
a) "alla data odierna la concessione edilizia è decaduta, e per il completamento dell'opera sarà necessaria nuova concessione edilizia per le opere mancanti
(non rilasciabile prima della sanatoria di quanto già realizzato in difformità alla concessione edilizia N14 del 2005 e successiva concessione in variante N 37 del
2013.
b) la attuale posizione dell'edificio risulta non conforme alla posizione in planimetria da progetto in concessione edilizia allegato "A" "B" " C" vista la mancata rispondenza a fronte di sovrapposizione dei grafici relativi all'accatastamento e frazionamento dell'immobile (vedi allegato 5) e la posizione indicata nei grafici planimetrici in concessione.
c) a causa dell'atto di permuta e donazione repertorio N. 74153 raccolta N. 12171 registrato a Patti il 19/01/2016 n 83 Serie IT, il frazionamento delle particelle
400 e 401, su cui è stata rilasciata la concessione edilizia N14 del 2005 e successiva concessione in variante N 37 del 2013, sono state frazionate nelle nuove particelle nn. 479 - 484 e 482 (ex part. 400 e 401) e particella 477 cui insiste un fabbricato in corso di costruzione.
d) La attuale posizione del fabbricato (non conforme a quanto previsto in progetto) risulta ad una distanza di m.3,50 dal nuovo confine dunque non rispetta la distanza minima di 5 m previsti nel regolamento edilizio comunale.
e) dallo stato di fatto dei luoghi non risulta possibile la realizzazione della vasca
IMOF nella posizione prevista dal progetto in concessione, in quanto l'area su cui era prevista la realizzazione della vasca su detta non risulta più nella proprietà del venditore a causa dell'atto di permuta e donazione su detto.
f) le attuali dimensioni del fabbricato non sono conformi a quanto previsto dal progetto in concessione e la attuale cubatura risulta superiore a quanto previsto nel su detto progetto.
g) allo stato attuale dei luoghi non risulta realizzato il muro di contenimento previsto in progetto e necessario al fine di rispettare i parametri previsti dall'art.
23.10 delle norme di attuazione."
1.2 Si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione Controparte_1
e risposta contenete domanda riconvenzionale, contestando le deduzioni di parte attrice
4 ed eccependo, in via preliminare, l'improcedibilità della domanda giudiziale per mancato espletamento della mediazione obbligatoria. Il convenuto evidenziava che il regolare svolgimento della mediazione conclusasi con esito negativo – per mancata adesione del convenuti – sarebbe in realtà viziata dal mancato accogliento da parte dell'istituto di mediazione dell'istanza di differimento del 16.05.2017 per legittimo impedimento del convenuto trasmessa due giorni prima dell'incontro fissato in data 18.05.2017.
L'espletamento della mediazione costituiva secondo la parte convenuta condizione essenziale dell'accordo intervenuto tra le parti, per come prevista all'art. 10 del contratto preliminare del 09.08.2016, con conseguente improcedibilità della domanda.
Nel merito, parte convenuta evidenziava che la stipula del preliminare era stata preceduta da diversi sopralluoghi effettuati in contraddittorio tra le parti ed i rispettivi tecnici, durante i quali sarebbero emerse delle incongruenze tra i documenti e lo stato dei luoghi. In particolare, erano stati eseguiti 4-5 sopralluoghi, e di questi soltanto uno sarebbe intervenuto dopo la stipula del preliminare. Nel corso dei primi incontri avvenuti anche in via informale prima della stipula del preliminare, il convenuto aveva provveduto a consegnare all'attore tutta la documentazione amministrativa in suo possesso, tra cui la concessione edilizia e i progetti allegati a corredo della stessa. Tali circostanze, secondo la parte convenuta, denoterebbero la compiuta conoscenza da parte del , e del suo Pt_1 tecnico di fiducia, della situazione amministrativa dell'immobile, dello stato dei luoghi e, financo, della richiesta di differimento della data di stipula del rogito notarile.
Il convenuto declinava quindi ogni addebito di inadempimento, essendo il Pt_1 perfettamente a conoscenza dei luoghi su cui sorgeva l'immobile “rustico” oggetto di contratto preliminare e delle sue presunte difformità, tanto che il preliminare era stato proprio predisposto dal precedente difensore dell'attore, su indicazioni del suo tecnico di fiducia che aveva per l'appunto avuto modo di esaminare la documentazione amministrativa.
Il convenuto contestava pertanto le presunte difformità rilevate dal tecnico di parte attrice quali cause di inadempimento ascrivibili, proprio perché la stessa era a conoscenza di quanto contestato già prima della sottoscrizione del preliminare. Il convenuto contestava anche la qualifica delle presunte difformità in termini di “abusi edilizi insanabili”, idonei a legittimare il recesso del promissario acquirente dal contratto preliminare, per come dimostrerebbe il “nulla osta” apposto sulla concessione edilizia rilasciata al dal Comune di Patti senza nessun “veto”. Controparte_1
1.3 Parte convenuta, di converso, rilevava un comportamento inadempiente da parte dell'attore per avere esercitato il recesso dal contratto, sottraendosi all'impegno di stipula
5 del rogito notarile, adducendo delle presunte difformità confutate dagli atti prodotti in giudizio, oltre che dallo stesso già conosciute o facilmente conoscibili.
Inoltre, secondo la parte convenuta, il recesso sarebbe anche tardivo poiché trasmesso soltanto in data 23.02.2017, ovvero solo dopo la data fissata come termine ultimo per il rogito notarile. La nota non sarebbe infatti stata recapitata per tempo, e da ultimo, trasmessa alla che non sarebbe soggetto legittimato a riceverla. Parte_3
Il convenuto proseguiva con l'affermare che, in ogni caso, anche in ipotesi di tempestiva comunicazione, la spiegata “eccezione di adempimento in riconvenzionale” sarebbe sufficiente a “paralizzare” le domande attrici con conseguente diritto a ritenere la caparra confirmatoria, non vertendosi in ipotesi di termine essenziale. L'attore non avrebbe peraltro neppure fornito prova di danni patiti dal ritardo nella stipula del contratto.
Il convenuto eccepiva inoltre la duplicazione di domande tra loro incompatibili proposte dall'attore avendo questi avanzato richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento, chiedendo la restituzione della caparra confirmatoria e, al contempo, il risarcimento del maggior danno in € 20.000,00 oltre rivalutazione dalla nascita del diritto al soddisfo.
1.4 In data 01.09.2020 le parti procedevano ad espletare, con esito negativo, una nuova procedura di mediazione avanti al competente organismo di conciliazione, a seguito della quale il convenuto rinunziava alla relativa eccezione.
1.5 La causa veniva istruita a mezzo ctu e, a seguire, con l'interrogatorio formale delle parti e prova testimoniale.
1.6. La presente controversia è stata individuata fra quelle di cui all'art. 23-bis comma 5 D.L. 19/2024, con conseguente applicazione, ai sensi del successivo comma 7, del modello decisionale introdotto dal D. Lgs. 149/2022.
2. In primo luogo, è necessario procedere alla qualificazione delle domande spiegate dalle parti, stante l'impiego promiscuo di categorie giuridiche tra loro ben distinte e financo incompatibili.
La domanda principale va qualificata come domanda di accertamento della legittimità del recesso dal preliminare effettuato dall'attore, con conseguente diritto a ricevere il doppio della caparra confirmatoria versata.
Di contro, la parte convenuta ha proposto domanda riconvenzionale di accertamento della legittimità del proprio recesso con conseguente diritto a trattenere la caparra ricevuta. La legittimità del recesso, secondo la parte convenuta, troverebbe il proprio
6 fondamento nell'illegittima interruzione del rapporto contrattuale operato dall'attore che, non soltanto non avrebbe convocato correttamente il convenuto avanti al notaio, ma, altresì, avrebbe fondato il recesso su presunte difformità edilizie del bene immobile in realtà ben note alla controparte.
3.1. Nel merito, si osserva che la disciplina dettata dall'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente.
Pertanto, nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio
(v. Cass. 12549/2019).
3.2. In tale ottica, il ctu ha accertato che il preliminare di vendita oggetto di causa coinvolge un bene immobile affetto da una “condizione di abusi edilizi non sanabili”.
La presenza di abusi insanabili costituisce circostanza idonea a fondare un grave inadempimento imputabile al promissario venditore, a prescindere dalla commerciabilità dell'immobile o dalla possibilità di stipulare l'atto definitivo.
Invero, nel caso di specie, non infatti in discussione la validità del contratto preliminare di vendita di un immobile che presenta abusi edilizi/urbanistici, attenendo la nullità di cui all'art. 40 L. 47/1985 ed all'art. 46 D.P.R. 380/2001, secondo il condivisibile orientamento maggioritario, esclusivamente ai contratti ad effetti traslativi e non già al contratto preliminare (Cass. n. 8493/2016, Cass. 6191/2021), il quale ha effetti obbligatori e non reali.
Peraltro, anche con riferimento ai contratti definitivi la portata della nullità in questione è stata definitivamente chiarita da Cass. S.U. 82330/2019, secondo la quale:
“La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della
l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che
7 la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.”
Viceversa, “in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia trova applicazione l'art. 1489 c.c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa venduta, quando il vizio della cosa non si concretizza in anomalie strutturali del bene, e sempre che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto” (Cass.
17148/2024).
Alla luce di ciò, risulta decisivo accertare se l'attore abbia ad un certo punto scoperto di aver stipulato un preliminare di un bene immobile affetto da vizi che ne legittimerebbe la richiesta di risoluzione, oppure se, invece, fosse consapevole ab origine (prima della stipula del preliminare) e, ciò nonostante, abbia inteso legarsi contrattualmente.
Dalle prove assunte in corso di giudizio è emerso che Controparte_1 aveva consegnato già in occasione di un incontro sui luoghi parte della documentazione afferente all'immobile oggetto di compromesso e, di certo, entro il termine di stipula del contratto preliminare (cui sono allegate due concessioni edilizie – nn. 14/2005 e 37/2013
– e il progetto dell'unità residenziale con annesso locale di servizio).
Inoltre, è anche emerso che l'attore ha avuto modo di eseguire diversi sopralluoghi informali, tra cui certamente uno con il proprio tecnico di fiducia, arch. , che ER avrebbe fornito – sia pure senza mai recarsi presso il difensore – alcune indicazioni ai fini della redazione del contratto preliminare predisposto dal difensore dell'attore stesso.
A tal riguardo, poi, il convenuto ha anche affermato, senza contestazione alcuna della controparte, di aver firmato il preliminare per come predisposto dal difensore dell'attore, senza apportarvi alcuna modifica.
Dalle prove è inoltre emerso che l'arch. quale tecnico di parte del ER
, senza acquisire altra documentazione (quindi documentalmente), è riuscito a Pt_1 predisporre una perizia da cui emergono profili di manifesta difformità delle opere eseguite rispetto ai titoli autorizzativi, con ciò dimostrando la immediata rilevabilità delle difformità più evidenti da parte del tecnico dell'attore già in occasione del primo ed unico sopralluogo eseguito prima della predisposizione del contratto preliminare (sebbene,
8 secondo l'impostazione del convenuto, gli accessi informali siano stati ben più numerosi).
Tali circostanze consentono di affermare che l'attore fosse pienamente consapevole delle difformità di cui era affetto l'immobile oggetto di preliminare (quanto meno di quelle macroscopiche e documentali rilevabili immediatamente già dagli atti consegnati dal promissario venditore). E sulla scorta di tali conoscenze, infatti, il tecnico ha poi indirizzato il proprio assistito, e il suo difensore, nella predisposizione del preliminare.
A tal riguardo, l'avv. Ricciardi Maria Pia, escussa all'udienza del 28.11.2023, ha affermato “È passato un po' di tempo ma ricordo che il signor mi diede incarico Pt_1 di redigere il preliminare dopo aver preso visione dell'immobile, secondo le indicazioni del suo tecnico.”
Del resto, lo stesso tecnico di parte, escusso alla medesima udienza, ha manifestato la palese sussistenza di difformità affermando: “io ho espresso dei dubbi circa la corrispondenza tra quanto presente sui luoghi e quanto oggetto di concessione edilizia quindi ho ritenuto che non potesse essere venduto quel bene nello stato in cui si trovava”.
E proprio in ordine alla tempistica di conoscenza della documentazione, il teste
[...]
, escusso alla medesima udienza, ha confermato che in occasione dei primi Testimone_1 incontri, avvenuti prima della stipula del preliminare, “… il consegnava al CP_1
, che la riceveva, tutta la documentazione amministrativa con particolare Pt_1 riguardo alle due concessioni edilizie, relazione tecnica con progetti e stralcio mappale, attinenti l'immobile ivi esistente, costituente oggetto, con i terreni sui quali sorgeva, del contratto preliminare del 9.8.2016”.
Inoltre, come emerge dalla pec dell'avv. Restifo del 11.02.2017 e dalla stessa perizia di parte dell'arch. prodotta dall'attore, erano in corso tra le parti contatti, a ER mezzo dei propri tecnici di fiducia, per procedere nell'effettuazione di rilievi sull'immobile oggetto di preliminare, proprio in data 09.02.2017, ovvero la medesima data prescelta dall'attore per la comparizione avanti al notaio rogante. Inoltre, con la medesima pec il difensore del convenuto confermava la disponibilità del ad CP_1 eliminare ogni irregolarità esistente.
A fronte di ciò, deve pertanto ritenersi certamente illegittimo il comportamento dell'attore che, sul presupposto del sopraggiungere del termine si scadenza concordato, pur consapevole di aver promesso di acquistare un bene affetto da difformità edilizie, e nonostante la concomitante fissazione di un sopralluogo, improvvisamente ha provveduto a convocare la controparte avanti al notaio per la stipula dell'atto pubblico.
E, ancor più, il comportamento è da ritenersi illegittimo, se solo si rileva che la data
9 prescelta coincide con la medesima in cui le parti avrebbero dovuto effettuare un sopralluogo congiunto (v. perizia dell'arch. . ER
E' di tutta evidenza come simile comportamento, finalizzato non già a concludere il contratto ma - come poi specificato nella nota di recesso del 23.2.2017, laddove si afferma di aver provveduto a convocare il convenuto avanti al Notaio per la data del Pt_2
09/02/2017 “con invito alla messa a disposizione del Professionista dei documenti necessari alla stipula al fine di far attestare al Notaio l'impossibilità alla stipula dell'atto medesimo per i motivi prima illustrati.” - unicamente per farne documentare una presunta impossibilità di conclusione definitiva, pur nella consapevolezza di aver compromesso in vendita un bene affetto da difformità, costituisca comportamento di grave inadempimento (giacché contrario a buona fede) idoneo a determinare l'accoglimento della domanda riconvenzionale di parte convenuta rendendo effettivamente legittimo il suo recesso dal preliminare.
3.3. Quanto alla condotta del convenuto, non comparso avanti al notaio per la stipula del contratto definitivo nonostante la convocazione trasmessa dall'attore, anch'esso presenta i caratteri dell'inadempimento, idoneo a legittimare il recesso della controparte.
Il convenuto, sul punto, si è difeso affermando di non avere avuto compiuta conoscenza della convocazione, poiché la stessa non sarebbe stata trasmessa al proprio indirizzo di residenza, bensì inviata alla ditta “Monoceramica 86 s.n.c.”, quale soggetto estraneo al preliminare di vendita.
La circostanza, tuttavia, è plasticamente smentita dalle prove presenti in atti.
In primo luogo, si rileva come la convocazione trasmessa dall'attore all'indirizzo di residenza del convenuto non abbia raggiunto lo scopo per ragioni non meglio chiarite
(dall'attestazione di mancata consegna nulla emerge al riguardo). A fronte di ciò, correttamente, l'attore ha anche trasmesso la convocazione alla “Monoceramica 86
s.n.c.” che, contrariamente a quanto affermato dal convenuto, è invece parte del preliminare, essendo egli intervenuto nell'atto, oltre che in proprio, anche quale legale rappresentante della suddetta società; con ciò, dovendosi in assenza di prova contraria, ritenere conosciuto il contenuto della comunicazione trasmessa alla pec di quest'ultima.
Orbene, a fronte di una rituale convocazione avanti al notaio, in un contesto in cui le parti hanno qualificato il termine come essenziale, il convenuto aveva l'obbligo di presenziare per fornire i chiarimenti documentali da quest'ultimo ritenuti necessari ed eventualmente formalizzare in quella sede la richiesta di rinvio. L'aver disertato l'incontro, disinteressandosi di un termine essenziale, esclude il corretto adempimento da parte del convenuto.
10 In buona sostanza, nella vicenda in esame si riscontra l'inadempimento grave, di non scarsa importanza e idoneo a legittimare il recesso della controparte perpetrato da entrambe le parti contrattuali.
Orbene, dalla comparazione dei rispettivi inadempimenti emerge che essi appaiono di pari gravità, con la conseguenza che nessuno dei due contraenti può essere ritenuto adempiente ed avere perciò diritto, rispettivamente, a trattenere la caparra ovvero a richiedere il pagamento del doppio della stessa, ai sensi del secondo comma dell'art. 1385
c.c.
Le contrapposte domande delle parti sul punto debbono quindi essere rigettate.
4. Emerge con evidenza dalle domande di recesso formulate da entrambe le parti la volontà comune di sciogliere il vincolo contrattuale che, pertanto, deve essere dichiarato con la presente sentenza, tenuto conto che laddove “un contraente comunichi la dichiarazione di recesso con contestuale richiesta di restituzione della somma versata a titolo di anticipo (o caparra) e di rimborso delle spese sostenute ed il contraente asseritamente inadempiente comunichi anch'esso la volontà di recedere, pur attribuendo
l'inadempimento all'altra parte, si verifica la risoluzione del contratto, atteso che le due dichiarazioni di recesso, pur non determinando un accordo negoziale risolutorio, come nell'ipotesi del mutuo consenso, in quanto muovono da premesse contrastanti, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del contratto e della restituzione delle somme versate” (Cass. 16317 /2011).
In considerazione della risoluzione del contratto per concorde volontà delle parti, il convenuto deve essere condannato a restituire all'attore la somma versata a titolo di caparra confirmatoria, pari ad € 30.000,00, siccome ormai priva di causa, oltre interessi al tasso legale dalla data della consegna fino alla restituzione.
5. Deve invece essere rigettata la domanda di risarcimento del danno avanzata dalla parte attrice, poiché non azionabile in ipotesi di declaratoria del recesso contrattuale con richiesta di ricevere il doppio della caparra, costituendo, quest'ultima una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso.
A ciò deve poi aggiungersi, in ogni caso, l'inaccoglibilità anche nel merito della spiegata domanda, proprio per mancanza di prova in atto di un concreto danno subito dall'attore.
11 6. Stante la reciproca soccombenza delle parti, le spese di giudizio debbono essere integralmente compensate.
Le spese di ctu, come già liquidate per anticipazione, vanno definitivamente poste a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna.


P. Q. M.


Il Tribunale di Patti, Sezione Civile, in persona del Giudice monocratico Dott. Giovanni
Genovese, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n° 1073/2017 del Registro
Generale Contenzioso, così decide:
1) rigetta la domanda di parte attrice;

2) rigetta la domanda riconvenzionale di parte convenuta;

3) dichiara risolto il contratto preliminare sottoscritto dalle parti in data 09.08.2017;
4) per l'effetto, condanna a restituire a la Controparte_1 Parte_1 somma di € 30.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi al tasso legale dalla consegna fino all'effettiva restituzione;

5) compensa interamente le spese di giudizio.
6) pone le spese di ctu, come già liquidate per anticipazione, definitivamente a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna.
Patti, 14/04/2025 Il Giudice Dott. Giovanni Genovese
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