REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LECCO
- Sezione Prima-

Il giudice onorario, Mariachiara Arrighi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale 2269/2023, avente per oggetto
“Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo”, promossa
DA
(C.F. , residente in [...]Parte_1 C.F._1
(MI), Via Giovanni Cagliero, 3, rappresentato, difeso ed assistito dall'avv.
Paolo Franco (C.F. – PEC C.F._2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
lo studio del difensore in Milano L.go Augusto n. 3, come da procura alle liti allegata al ricorso
Parte intimante
CONTRO
, (C.F. ) residente in Controparte_1 C.F._3
Lecco, Corso Martiri della Liberazione n.25, rappresentato, difeso ed assistito congiuntamente e disgiuntamente dagli avvocati dall'avv. dell'Avv. Paolo
Rivetti, C.F. , e dall'avv. Marco Possenti, C.F. C.F._4
, ed elettivamente domiciliato, presso lo studio del C.F._5
primo in 23900 Lecco, Via Carlo Cattaneo n.67, giusta procura alle liti parte intimata;

-CONCLUSIONI DELLE PARTI-
Parte intimante – • Voglia il Tribunale di Lecco, ogni contraria istanza, eccezione o deduzione reietta, così giudicare: in via principale: - rigettare tutte le domande ed eccezioni formulate da controparte perché infondate in fatto ed in diritto;
- accertata la scadenza definitiva del contratto di locazione stipulato con il in relazione all'unità immobiliare ammobiliata sita in Controparte_1
Lecco, Corso Martiri della Liberazione, 25, piano 2, composta da due locali oltre disimpegno, ripostiglio, cucina, w.c. e balcone, per uso abitativo transitorio (dati catastali: fg. 3, mapp. 575, sub. 701, cat. A/2, cl.1, vani n. 4, di mq 94, R.C. 392,51) al 30 settembre 2022, dichiarare la cessazione di tale contratto e, per l'effetto, confermare l'ordinanza provvisoria di rilascio emessa il 15 dicembre 2023; - condannare il signor a Controparte_1
pagare al signor le seguenti somme: i) € 13.159,00 o quella Parte_1
diversa che risulterà in corso di causa, per canoni di locazione e/o indennità di occupazione ed oneri accessori scaduti e rimasti insoluti al 13 marzo 2024; ii) gli importi relativi alle indennità di occupazione e agli oneri accessori maturandi sino alla data di effettivo rilascio dell'unità immobiliare per cui è causa;
iii) gli interessi moratori, da calcolarsi al tasso legale, maturati e maturandi dalle singole scadenze al saldo. in via subordinata: - accertata la gravità o l'importanza dell'inadempimento del signor Controparte_1
circa l'obbligazione di pagamento dei canoni e degli oneri accessori, risolvere, per tutti i motivi di cui in narrativa, il contratto per cui è causa e, per l'effetto, confermare l'ordinanza provvisoria di rilascio emessa in data 15 dicembre 2023 e - condannare il signor a pagare al Controparte_1
signor le seguenti somme: i) € 13.159,00 o quella diversa Parte_1
che risulterà in corso di causa, per canoni di locazione e/o indennità di occupazione ed oneri accessori scaduti e rimasti insoluti al 13 marzo 2024; ii) gli importi relativi alle indennità di occupazione e agli oneri accessori maturandi sino alla data di effettivo rilascio dell'unità immobiliare per cui è causa;
iii) gli interessi moratori, da calcolarsi al tasso legale, maturati e
2 maturandi dalle singole scadenze al saldo. - nella denegata e non creduta ipotesi di revoca dell'ordinanza provvisoria di rilascio emessa in data 15 dicembre 2023, condannare il signor al rilascio Controparte_1
dell'unità immobiliare sita in Lecco, Corso Martiri della Liberazione, 25, piano 2, composta da due locali oltre disimpegno, ripostiglio, cucina, w.c. e balcone, per uso abitativo transitorio (dati catastali: fg. 3, mapp. 575, sub.
701, cat. A/2, cl.1, vani n. 4, di mq 94, R.C. 392,51), con ogni accessorio e pertinenza, libera da persone e/o cose, fissando la data dell'esecuzione nel più breve termine possibile. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi di lite sia del giudizio sommario di convalida di sfratto, della mediazione e del giudizio di opposizione, oltre spese generali, CPA e IVA. Con riserva di ulteriormente dedurre, produrre e formulare ulteriori istanze istruttorie, all'esito dell'esame della memoria integrativa avversaria
Parte convenuta –
Voglia l'Il.ma S.V., respinta ogni avversa eccezione, domanda e conclusione: in via preliminare: dichiarare la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento formulata in via subordinata dalla parte intimante per i motivi di cui in narrativa;
Nel merito in via principale: Accertare e dichiarare, per i motivi di cui in narrativa, la nullità del contratto di locazione ad uso transitorio stipulato il 01/04/2022 tra il sig. e il sig. Parte_1
relativamente all'immobile sito in Lecco, Corso Martiri Controparte_1
della Liberazione n.25 e per l'effetto rigettare la domanda di convalida dello sfratto intimato. In subordine, nel merito: Nella denegata ipotesi in cui il
Giudicante ritenesse di accogliere la domanda avversaria assegnare al conduttore un congruo termine per il rilascio dell'immobile, non inferiore a
12 mesi ex art 56 legge 392/78; In via riconvenzionale: Accertare e dichiarare, per i motivi di cui in narrativa, la nullità del contratto di locazione ad uso transitorio stipulato il 01/04/2022 tra il sig. e il sig. Parte_1
3 Martiri della Liberazione n.25 e per l'effetto convertire il suddetto contratto in un contratto ordinario della durata di 4 anni a decorrere dal 01/04/2022 con canone da determinarsi secondo i parametri stabiliti dagli accordi territoriali per la città di Lecco. In ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali relativi al presente giudizio oltre accessori di legge. In via istruttoria: si chiede di essere ammessi a provare per interrogatorio formale e per testi sulle seguenti circostanze: 1) Vero che il sig. Controparte_1
abitava l'appartamento situato al piano secondo nello stesso stabile di Lecco,
Corso Martiri della Liberazione n.25 ove si trova l'appartamento del sig.
sin dal mese di ottobre del 2021; 2) vero che dopo circa 2 o Parte_1
3 mesi da quando il dimorava nell'appartamento vicino Controparte_1
a quello del sig. si trasferiva presso l'immobile di proprietà Parte_1
del sig. ; 3) vero che prima della stipula del contratto di Parte_1
locazione che le si mostra (doc.1) il sig. occupava Controparte_1
l'immobile del sig. da circa tre mesi versando un Parte_1
corrispettivo al locatore;
4) vero che il sig. ha lavorato Controparte_1
presso la sede di di Cesana Brianza dal 21/02/2022 fino al CP_2
04/08/2022; Si indicano a testi: − sig. residente in [...]Testimone_1
(GR), Viale Matteotti n.42; − sig. domiciliato in Persona_1
Lecco, Corso Martiri della Liberazione n.25 − sig.ra c/o Testimone_2
in Cesana Brianza (LC), Via del Brughetto n.1 Si chiede CP_2
inoltre C.T.U. diretta a determinare il canone massimo applicabile all'immobile locato in applicazione degli accordi territoriali tra le associazioni sindacali della proprietà e dell'inquilinato in vigore per il territorio del
Comune di Lecco. Si producono oltre ai documenti già prodotti nel procedimento di sfratto R.G. n.1966/2023 anche il seguente documento che segue nella numerazione quelli già prodotti con la comparsa di costituzione e risposta: 4) N.5 fotografie degli infissi e della porta dell'unità immobiliare locata al sig. CP_1
4 -MOTIVI DELLA DECISIONE-
Con atto di intimazione ritualmente notificato, ha convenuto in Parte_1
giudizio, davanti all'intestato Tribunale, Controparte_1
Riferisce l'intimante di aver concesso in locazione, ad uso transitorio, con decorrenza dal 1° aprile 2022 sino al 30 settembre 2022, all'odierno intimato,
[...]
una porzione dell'unità immobiliare ammobiliata sita in Lecco (LC), CP_1
Corso Martiri della Liberazione 25, piano 2, composta da due locali oltre disimpegno, ripostiglio, cucina, wc e balcone, per uso abitativo transitorio, identificato al catasto al fg. 3, mapp. 575, sub. 701, cat. A/2, cl. 1, vani 4).
Nonostante la scadenza del contratto, il non rilasciava l'immobile. CP_1
Il si rendeva, inoltre, moroso nel pagamento dei canoni e delle indennità di CP_1
occupazione oltre che degli oneri accessori e, precisamente per € 5.160,00 per canoni di locazione e per € 2.040,00 per oneri accessori.
L'intimante ha, pertanto, chiesto di convalida dello sfratto per finita locazione.
Si è costituito tempestivamente in giudizio il conduttore intimato, CP_1
opponendosi all'intimato sfratto e chiedendo, la conversione del contratto
[...]
ad uso transitorio in contratto di locazione ordinario.
Eccepisce, innanzitutto, il che il contratto di locazione ad uso transitorio CP_1
sarebbe nullo per indeterminatezza dell'oggetto e che, per l'effetto, lo stesso debba essere convertito in un contratto di locazione ordinario.
Assume l'intimato che il locatore ha concesso in godimento una “porzione” di immobile, costituita da due locali, disimpegno, ripostiglio, cucina, W.C. e balcone, fissando il corrispettivo in € 2.580,00 annui, da corrispondersi in n.6 rate uguali anticipate di € 430,00 ciascuna.
La durata del contratto veniva stabilita in sei mesi con decorrenza dal
01/04/2022 al 30/09/2022.
L'immobile, tuttavia, veniva locato anche ad altro soggetto, tale
[...]
occupante la stessa porzione di immobile concessa in Persona_1
godimento al con decorrenza dal 01/01/2023 e scadenza al CP_1
5 31/12/2023, per un corrispettivo annuo di € 4.500,00 da pagarsi in n.12 rate mensili di € 375,00 ciascuna.
Essendo l'unità immobiliare dell'intimante locata a due soggetti diversi mediante autonomi contratti ma non potendosi identificare, dal confronto tra i due contratti, quale sia la porzione di immobile concessa in godimento all'uno piuttosto che all'altro, entrambi i contratti, secondo l'intimato, devono ritersi entrambi nulli, essendo il loro oggetto, indeterminato.
Indeterminatezza che, per la difesa del si riflette anche sul CP_1
corrispettivo richiesto per la locazione, essendo impossibile stabilire se il canone rientri nei parametri di legge previsti per la tipologia del contratto di natura transitoria stipulato tra le parti in causa.
Invero, la stessa porzione dell'unità immobiliare viene concessa in godimento dal locatore a due distinti soggetti ad un corrispettivo diverso.
Eccepisce inoltre l'intimato, la nullità parziale del contratto di locazione per carenza dei motivi di transitorietà, chiedendo, quindi, per l'effetto, la conversione del contratto di locazione transitorio in contratto di locazione ordinario.
Ritiene l'odierno intimato che, difettano, nel caso concreto, i motivi di transitorietà richiesti dall'art. 5 della Legge 431/98.
Nel contratto di locazione concluso tra le parti, le stesse hanno motivato la natura transitoria del contratto per il fato che “il conduttore ha l'esigenza di abitare l'immobile per un periodo non eccedente i 6 mesi per il seguente motivo: trasferimento temporaneo della sede di lavoro, che documenta allegando al presente contratto la PROROGA N.1 DEL CONTRATTO DI
SOMMINISTRAZIONE DI LAVORO N. LEC-0-2022-3138 dell'Agenzia
[...]
(cfr. clausola 2 del contratto – doc.1)”. Parte_2
Tuttavia, afferma l'intimato, nel documento di proroga del contratto non risulta alcun trasferimento della sede di lavoro.
6 Il lavorava sin dal 21/02/2022 presso la società CP_1 CP_2
con sede in Cesana Brianza e il contratto di lavoro, scadente il 05/03/2022 veniva prorogato al 04/05/2022, rimanendo la sede sempre a Cesana Brianza.
L'intimato, inoltre, pur risiedendo formalmente a Valgreghentino, Via A.
Volta n.2, di fatto era già domiciliato a Lecco, abitando con dei coinquilini in un appartamento sito nello stesso stabile ove si trova l'appartamento locato dall'odierno locatore, in Lecco, Corso Martiri della Liberazione n.25 e per la precisione si trattava di un'abitazione situata allo stesso piano secondo dell'edificio per il quale il avrebbe corrisposto € 400,00 mensili, CP_1
senza regolare contratto.
All'udienza del 29.11.2023, fissata per la convalida dello sfratto, il Tribunale si riservava.
A scioglimento della riserva assunta, il Tribunale, letti gli atti ed esaminati i documenti di causa, rilevato che l'opposizione svolta precludeva la convalida dello sfratto per finita locazione, ritenuto che l'intimante aveva chiesto l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c. e, ritenuto che l'opposizione non fosse fondata su idonea prova scritta e che non ricorressero gravi ragioni in contrario, neppure rappresentate dall'intimato, all'emissione dell'ordinanza di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c., emetteva ordinanza di rilascio, fissando per il rilascio la data del 31.01.2024.
Rientrando la controversia, oggetto del presente giudizio, fra quelle soggette al preventivo esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5 comma 1 bis del D. Lgs 28/2010, il Tribunale assegna a parte intimante termine di giorni 15 dalla comunicazione della ordinanza di scioglimento della riserva per introdurre il procedimento di mediazione obbligatoria.
Ai sensi del combinato disposto degli artt. 420 e 426 c.p.c., disponeva il mutamento del rito e fissa udienza avanti a sé per il giorno 02.04.2024, assegnando a parte intimante termine fino a venti giorni prima dell'udienza
7 per il deposito di memoria integrativa e documenti e a parte intimata fino a dieci giorni prima dell'udienza per il deposito di memoria integrativa e documenti.
Le parti depositavano memoria integrativa e documenti nei termini loro assegnati, rassegnando le conclusioni di cui in epigrafe.
All'udienza chiamata per il giorno 02.04.2024 pendendo ancora il procedimento di mediazione obbligatoria, le parti chiedevano concordemente un rinvio della causa.
Il Tribunale, presone atto, rinviava all'udienza del 07.06.2024.
All'udienza di rinvio, ciascuna delle parti insisteva nelle proprie istanze istruttorie e nelle reciproche opposizioni. Il Tribunale si riservava. A scioglimento della riserva, con ordinanza resa in data 10.06.2024 il Tribunale ammetteva le prove orali nei limiti di cui al provvedimento ammissivo.
Sentiti i testi all'udienza del 19.07.2024 e del 6.09.2024, all'udienza del 14.10.2024, ritenuta la causa matura per la decisione il Tribunale rinviava per la discussione all'udienza del 29.11.2023, assegnando alle parti, come richiesto, termine per il deposito di note difensive scritte.
All'udienza del 29.11.2023 le parti discutevano riportandosi ai rispettivi atti difensivi e chiedevano che la causa fosse trattenuta in decisione.
Il Tribunale, dopo aver dato lettura del dispositivo di sentenza, tratteneva la causa in decisione, riservando la motivazione nel termine di giorni 30.
*** * ***
La domanda di risoluzione del contratto di locazione ad uso transitorio per scadenza del termine trova accoglimento.
Le eccezioni di nullità sollevate dall'intimato non risultano fondate.
Da un lato l'intimato sostiene la nullità del contratto per indeterminatezza dell'oggetto, essendo la stessa unità immobiliare stata concessa in godimento dal locatore a due soggetti distinti, per gli stessi spazi e a canoni diversi.
Dall'altro, l'intimato sostiene la nullità parziale del contratto di locazione ad uso transitorio per carenza del motivo della transitorietà indicato.
8 Venendo alla prima eccezione, occorre, preliminarmente, evidenziare che nessuna disposizione normativa generale (codicistica) né speciale (legge 392/78 e 431/98), vieta al locatore di concedere in godimento a soggetti diversi la stessa unità abitativa.
Invero, è possibile locare la stessa unità immobiliare anche a persone diverse, con contratti diversi, purché il contratto di locazione abbia ad oggetto una porzione dell'unità immobiliare composta da almeno una stanza oltre l'suo in comune dei servizi.
L'unità immobiliare locata, oggetto di causa, risulta composta da due locali oltre disimpegno, ripostiglio, cucina, wc e balcone.
I contratti di locazione con coabitazione sono regolamentati principalmente dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile e dall'art. 36 della legge 392/78 che prevede la possibilità di sublocazione e cessione del contratto di locazione ad uso abitativo.
Con riferimento all'importo del canone, risulta “per tabulas” che, il Sindacato degli Inquilini di Lecco ha verificato e attestato che il contratto di locazione concluso dalle odierne parti in causa è conforme all'accordo territoriale per il
Comune di Lecco (doc. 2 di parte intimante).
Inoltre, nella stessa attestazione di conformità rilasciata dal SI
(organizzazione sindacale dei condomini) viene dichiarato che l'unità immobiliare oggetto di causa è locata anche ad altro soggetto (
[...]
Persona_1
Peraltro, nel caso concreto, come risulta dai contratti di locazione prodotti dalla parte intimata, la stessa unità immobiliare è stata concessa in godimento dal locatore a due soggetti diversi ma per periodi distinti.
Al dal 01.04.2022 al 01.09.2022 mentre al CP_1 Persona_1
dal 01/01/2023 al 31/12/2023.
Quanto all'eccezione di nullità per difetto della causa di transitorietà indicata, assume la difesa del che, al momento della stipula del contratto, lo stesso CP_1
già lavorasse per e che la sua sede di lavoro fosse a Cesana Brianza, e che, CP_2
9 pur risiedendo a Valgreghentino, l'intimato fosse già domiciliato a Lecco, pur senza un regolare contratto di locazione.
Contrariamente all'assunto dell'intimato, alla data della stipula del contratto di somministrazione il risultava residente in [...]e non a Lecco. CP_1
Nessuna prova a contrario che il fosse già domiciliato a Lecco è emersa. CP_1
Inoltre, alla data della prima proroga del contratto di somministrazione (cfr: vedasi intestazione della lettera di proroga del contratto di somministrazione) così come della stipula del contratto di locazione il risultava risiedere a CP_1
Valgreghentino.
Invero, il risulta, per “tabulas”, aver presentato la richiesta di iscrizione CP_1
anagrafica all'indirizzo dell'immobile in data successiva alla stipula del contratto di locazione, ossia in data 31 maggio 2022 (cfr. doc. 6 di parte intimante).
Dall'esame delle prove orali assunte nel corso del giudizio è emerso che il primo contatto telefonico tra le parti è avvenuto il 22 febbraio 2022 e che il non fosse già domiciliato nel Comune di Lecco né Controparte_1
abitasse nell'appartamento al secondo piano dello stesso stabile.
Invero, il locatore, rispondendo alle domande rivoltegli in sede di interrogatorio formale, ha dichiarato che gli appartamenti posti al secondo piano dell'immobile di Corso Martiri della Liberazione n. 25 erano di sua proprietà dell'intimante, mentre gli appartamenti posti al piano primo erano, rispettivamente, di proprietà di una cugina della madre e di una zia e, quest'ultimo è disabitato da anni e privo delle utenze.
La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore, che esclude la locazione dell'immobile urbano per uso abitativo dall'ambito di applicabilità della Legge 392/78, deve essere accertata con riguardo alla natura dell'esigenza abitativa in relazione agli specifici bisogni del conduttore al momento della conclusione del contratto, e non solo dalle dichiarazioni di una o di entrambe le parti (cfr. ex plurimis Cass. Civ., Sez. III, 13 giugno 1994, n.
10 5722; Cass. Civ., Sez. III, 3 giugno 1992, n. 6777; Cass. Civ. Sez. III, 26 febbraio 1992, n. 2371).
Al momento della conclusione del contratto il risultava risiedere in CP_1
Valgreghentino e svolgere attività lavorativa a tempo determinato, ragioni queste, documentate, che giustificano la natura transitoria del contratto di locazione in essere tra le parti.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidare, come da dispositivo, in conformità a D.M. 55/2014 e s.m.i.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando nel merito della causa, ogni diversa istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede, nel merito:
. dichiara cessato alla data del 30.09.2022 il contratto di locazione di natura transitoria stipulato dalle parti in data 01.04.2022, registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 20.04.2022, avente ad oggetto la porzione di unità immobiliare posta in Lecco, Corso Martiri della Liberazione n. 25, al piano terra, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Lecco, Sezione LEC, al foglio n. 3, al mappale n. 575, subalterno 701, Cat. A/2, Cl.1, vani 4.;
. condanna a rifondere a le spese del Controparte_1 Parte_1
presente giudizio che liquida in € 3.813,00 per compensi professionali, €
164,02, oltre spese generali nella misura del 15% dei compensi, 4% CPA e 22%
IVA, se dovuta, come per legge.
Lecco, 29.11.2024
Il GOP
Mariachiara Arrighi
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5 relativamente all'immobile sito in Lecco, Corso Controparte_1