N. 6562/2023
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Napoli Nord, I sezione civile, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Cristiana Satta, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 6562/2023, R.Gen.Aff.Cont.,
TRA
, rappresentato e difeso dagli avv.ti Domenico Parte_1
Fimmanò e Simeone Russo;

- attrice -
CONTRO
, in persona dell'amministratore pro Controparte_1 tempore Dott. , rapp.to e difeso dall'avv. Luigi Controparte_2
Caserta;
- convenuto -
Oggetto: impugnazione delibera assembleare
Conclusioni: come in atti.

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione regolarmente notificato conveniva Parte_1 in giudizio il condominio sito in Frattamaggiore (NA) alla CP_1
Via Roma n. 143, scala B, piano 5°, int. 13 al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni:
A fondamento della domanda ha dedotto in fatto:
- di essere propretaria dell'appartamento facente parte del condominio denominato “ ” sito in Frattamaggiore CP_1
(NA) alla via roma n. 143, scala b, piano 5^, int. 13, adibito a studio professionale del padre rag. ; Persona_1
- che l'appartamento è sottoposto all'abitazione al sesto e ultimo piano di proprietà di , costituito da due unità Parte_2 immobiliari ed è ricoperto in parte dall'abitazione sovrastante ed in parte dal terrazzo a livello pertinenziale all'abitazione;
- che il terrazzo a livello è causa delle infiltrazioni a danno dell'appartamento della sig.ra Pt_1
- che la ricorrente unitamente al padre proponevano ricorso per
CTP al fine di accertare l'esistenza e le cause delle infiltrazioni, oltre la quantificazione dei danni;

- che con ordinanza del 06.03.2023 il Tribunale, in accoglimento della domanda dichiarava la responsabilità concorrente dei
2 convenuti, nella produzione dei danni da infiltrazioni di acque meteoriche all'immobile della ricorrente (riportato in Parte_1 catasto fabbricati del comune di Frattamaggiore al foglio 6, particella 1418, sub 55); condanna, per l'effetto, i convenuti condominio “ ” di via Roma n. 143 in Frattamaggiore CP_1
(NA) e , rispettivamente, in misura di due terzi Parte_2
e di un terzo, al pagamento in favore della ricorrente della somma di euro 3.558,82, come accertato nella menzionata relazione del
c.t.u. Ing. , oltre interessi legali dal dì della Persona_2 proposizione del ricorso per consulenza tecnica preventiva sino al soddisfo;
condanna, altresì, i convenuti ad eseguire, le opere necessarie e idonee a proteggere l'immobile della ricorrente dal concreto rischio di verosimili e incombenti propagazioni da infiltrazioni di acque meteoriche, mediante la sostituzione a regola d'arte dell'attuale sistema di impermeabilizzazione, tale da assicurare effetti durevoli ed efficienti, da effettuarsi in tempo utile ad evitare i paventati inconvenienti da infiltrazioni;
condanna, infine, i convenuti al pagamento in favore della ricorrente, e per essa del suo procuratore dichiaratosi antistatario, delle spese processuali che si liquidano in euro
2.666,30 per compensi ed euro 290,00 per spese, oltre rimborso forfettario pari al 15% dei compensi, iva e c.p.a., come per legge, se dovuti”
- che con delibera del 19.06.2023 l'assemblea in convocazione straordinaria deliberava in merito all'approvazione del riparto delle spese con riferimento ai lavori approvati con delibera del
28/04/2023, applicando la tabella proprietà isolato B del regolamento di condominio, con il voto contrario dell'odierna attrice.
-
In diritto eccepiva:

3 - l'inesattezza nella ripartizione delle spese, in quanto trattasi di spese relative al rifacimento di terrazzo di proprietà ed uso esclusivi della sig.ra , per cui non si dovrebbe Parte_2 procedere ad una ripartizione secondo i millesimi di proprietà tra tutti i condomini come da regolamento condominiale, ma, secondo quanto indicato dall'art. 1126 c.c. prevedendo 1/3 a carico di e 2/3 a carico dei condomini siti nella Parte_2 colonna d'aria sottostante alla terrazza in oggetto;

- l'inesistenza di alcuna deroga per il terrazzo prevista nel regomento condominiale, trattandosi di un bene ad uso esclusivo e non rientrante nelle “cose comuni” di cui agli artt.
27 e 28, né alcuna deroga pattizia;

- ai sensi dell'art. 1126 c.c. la titolarità passiva in capo al condominio e al proprietario del terrazzo, i quali sono responsabili e tenuti a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni;

- la ripartizione delle spese di Condominio tra tutti i proprietari del fabbricato e non tra quelli sottostanti la colonna d'aria, come previsto dall'art. 1126 c.c., che obbliga a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve.
Regolarmente citato, si costituiva il Controparte_1 convenuto, che eccepiva l'infondatezza della domanda attorea sull'impugnazione della delibera assembleare del 19.06.2023 al nr. 2 dell'.o.d.g., in quanto l'assemblea dei condomini nel ripartire le spese dei lavori si era riportata a quanto indicato nel regolamento condominiale contrattuale, di cui agli articoli 27 e 28, in deroga ai principi indicati nell'art. 1126 c.c., secondo cui “Le spese di intonacazione, attintatura e decorazione del soffitto dell'ultimo piano e metà delle spese concernenti il solaio di copertura sono a carico del
4 proprietario dell'ultimo piano;
quelle relative al getto del massetto , alla impermeabilizzazione e alla pavimentazione della terrazza di copertura
e dell'altra metà della spesa relativa al solaio fanno carico a tutti i condomini dei singoli edifici in proporzione del valore delle proprietà esclusive espresse in millesimi della tabella”.
In ragione di ciò, contestava nel merito le avverse pretese in quanto infondate in fatto ed in diritto e ne chiedeva il rigetto.
Istruita documentalmente la causa, il Giudice fissava udienza di comparizione al giorno 18/12/2023.
In data 09.10.2023 parte attrice depositava memoria ex art. 171 ter cpc. impugnando e contestando le eccezioni sollevate dal CP_1 ribadendo quanto già dedotto.
Parte attrice ribadiva la formazione del giudicato sulla base di quanto disposto con ordinanza del 06.03.2023 che dichiarava la responsabilità concorrente dei convenuti del condominio CP_1 di via Roma n. 143 in Frattamaggiore e di , Parte_2 rispettivamente, in misura di due terzi e di un terzo, al pagamento in favore della ricorrente della somma di euro 3.558,82, oltre a condannare, altresì, i convenuti ad eseguire, le opere necessarie e idonee a proteggere l'immobile della ricorrente dal concreto rischio di verosimili e incombenti propagazioni da infiltrazioni di acque meteoriche, mediante la sostituzione a regola d'arte dell'attuale sistema di impermeabilizzazione.
Il Giudice, con provvedimento del 12.10.2023, assegnava i termini di cui all'art. 171 ter e differiva l'udienza al 05.03.2024.
Con memorie depositate in data 08.10.2024, il Controparte_1
reiterava le proprie eccezioni, sottolineando che l'ordinanza ex
[...] art. 702 bis cpc del Tribunale di Napoli Nord, allegata in atti, condannava i condomini e la sig.ra nella misura Parte_2 rispettivamente di due terzi e un terzo, al pagamento in favore della ricorrente della somma di 3558,82 euro oltre gli interessi legali a titolo
5 di risarcimento dei danni accertati dal CTU per le infiltrazioni di acqua dal terrazzo di copertura del chiedeva poi di CP_1 condannare i medesimi convenuti all'esecuzione dei lavori necessari, descritti sempre dal CTU, finalizzati all'eliminazione delle infiltrazioni d'acqua dallo stesso terrazzo nell'abitazione dell'attrice, senza però specificare il criterio di ripartizione di tale spesa che, in applicazione del regolamento condominiale contrattuale, sarebbe ripartita tra tutti i condomini del fabbricato in ragione della quota di proprietà espressa in millesimi.
Si ribadiva, inoltre, che l'art. 28 del regolamento condominiale deroga al Codice Civile, descrivendo i lavori per i quali la spesa va ripartita secondo la tabella millesimale della proprietà e non come previsto dall'art. 1126 c.c., per cui non riteneva necessario l'adozione di una convenzione di deroga al criterio legale per l'applicazione dello stesso.
Parte attrice, nelle more, insisteva con memorie integrative ex art. 171 ter, sulla formazione del giudicato dell'ordinanza del 06.03.2023 che stabiliva i criteri di riparto delle spese per i danni e per le riparazioni.
Il Giudice, all'esito, in data 23.05.2024 rimetteva la causa per la decisione all'udienza del 04.11.2024 concedendo termini per note di precisazione conclusioni, comparse conclusionali e memorie di replica.
All'esito, mediante il deposito delle comparse conclusionali, le parti si riportavano ai propri scritti difensivi.
Nelle more, il giudizio veniva assegnato alla scrivente e l'udienza veniva differita d'ufficio al 05.11.2024.
Rinviata la causa all'udienza del 26.02.2025 per la formulazione di una proposta conciliativa, fallito il tentativo di conciliazione, la causa veniva rimessa in decisione con provvedimento del 23.5.2025.
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La domanda è infondata e deve essere rigettatata per le ragioni di cui alla motivazione che segue.
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L'assunto di parte attrice si fonda, invero, sull'impugnazione della delibera assembleare per violazione dei criteri di riparto delle spese di rifacimento del terrazzo condominiale ed impermeabilizzazione dello stesso.
Orbene, come è noto, il regolamento di condominio risulta essere obbligatorio in presenza di un numero di condomini superiore a dieci e deve avere ad oggetto, come previsto dall'art. 1138 c.c. “le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione”.
La normativa di riferimento, infatti, prevede: “Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni
e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107”.
Premesso ciò, nel caso di specie, le spese di cui alla delibera oggetto di causa, concernono quelle di impermeabilizzazione e pavimentazione della terrazza ad uso esclusivo di un singolo condomino.
Nell'inquadramento della fattispecie, l'art. 1126 c.c. prevede che:
“Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune
a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a
7 contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
La normativa codicistica trova applicazione in mancanza di deroghe nel regolamento condominiale, che – per contro – nel caso di specie, in tema di ripartizione delle spese, all'art. 28 per quanto qui di rilievo prevede:
“CAPITOLO V - RIPARTIZIONE DELLE SPESE
Articolo 28= Ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e di ricostruzione dei solai e lastrici.
Le spese per il solaio fra i piani coperti sono così ripartite… Le spese di intonacazione, attintatura e decorazione del soffitto dell'ultimo piano e metà delle spese concernenti il solaio di copertura sono a carico del proprietario dell'ultimo piano;
quelle relative al getto del massetto, alla impermeabilizzazione e alla pavimentazione della terrazza di copertura
e l'altra metà della spesa relativa al solaio fanno carico a tutti i condomini dei singoli edifici in proporzione del valore delle proprietà esclusive espresse in millesimi della tabella”.
In applicazione del predetto regolamento, grava dunque su ogni condomino l'obbligo di contribuzione alle spese inerenti l'impermeabilizzazione e pavimentazione del lastrico solare in proporzione alle tabelle millesimali condominiali, dunque in proporzione alle loro quote di proprietà.
Come affermato dalla Suprema Corte, con orientamento condiviso dal tribunale, la ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti dell'edificio fa salva la disciplina regolatrice le spese contenuta nel regolamento condominiale, “..il sistema di riparto delle spese condominiali è governato dalle tabelle contrattuali predisposte dal costruttore-venditore, recepite e accettate da ciascun acquirente attraverso singoli contratti di compravendita;
tale regolamento era costituito da un'unica tabella millesimale riferita
8 all'intero condominio che derogava agli artt. 1123, 1125 e 1126 c.c.”
(cfr. Cass. Civ., Sez. 2, Ordinanza n. 3588 del 2024).
Il regolamento condominiale è espressione dell'autonomia privata e consente la deroga alle disposzioni codiscistiche, che pertanto si applicano solo in mancanza di convenzione, salvo quanto disposto dall'ultimo comma secondo cui “Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma,
1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 [72, 155].
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”
Orbene, non rientrando la previsione inerente il riparto delle spese concernenti il lastrico solare tra le norme inderogabili ad opera del regolamento condomiale, la delibera assembleare impugnata ha correttamente applicato il criterio del riparto delle spese come previsto nel regolamento adottato dal e sopra richiamato. CP_1
La dedotta violazione dei criteri imposti dallo stesso articolo risulta, dunque, priva di fondamento tenuto conto della derogabilità della normativa codicistica.
Né risulta fondata l'eccezione di giudicato fromulata da parte attrice.
A riguardo osserva la scrivente che la eccepisce la violazione Pt_1 dei criteri di riparto delle spese ex art. 1126 c.c. fondando, erroneamente, le proprie deduzioni sull'esistenza di un giudicato sul punto, in forza dell'ordinanza del 06.03.2023.
La menzionata ordinanza, pronunciata dal Tribunale di Napoli nord, nel giudizio tra le odierne parti in causa e la signora Parte_2
(proprietaria dell'appartamento posto all'ultimo piano
[...] causativo delle infiltrazioni), con cui l'odierna attrice domandava la condanna dei convenuti, in solido tra loro, ad eseguire l'immediato rifacimento dell'impermeabilizzazione di tutta la superficie del terrazzo ed al risarcimento in suo favore dell'importo di euro 3.558,82,
9 ha dichiarato “.la responsabilità concorrente dei convenuti, nella produzione dei danni da infiltrazioni di acque meteoriche all'immobile della ricorrente (riportato in catasto fabbricati del comune Parte_1 di Frattamaggiore al foglio 6, particella 1418, sub 55); condanna, per
l'effetto, i convenuti condominio “ ” di via Roma n. 143 in CP_1
Frattamaggiore (NA) e , rispettivamente, in misura Parte_2 di due terzi e di un terzo, al pagamento in favore della ricorrente della somma di euro 3.558,82, come accertato nella menzionata relazione del
c.t.u. Ing. oltre interessi legali dal dì della Persona_2 proposizione del ricorso per consulenza tecnica preventiva sino al soddisfo;
condanna, altresì, i convenuti ad eseguire, le opere necessarie e idonee
a proteggere l'immobile della ricorrente dal concreto rischio di verosimili
e incombenti propagazioni da infiltrazioni di acque meteoriche, mediante la sostituzione a regola d'arte dell'attuale sistema di impermeabilizzazione, tale da assicurare effetti durevoli ed efficienti, da effettuarsi in tempo utile ad evitare i paventati inconvenienti da infiltrazioni”
Solo in parte motiva, nell'ordinanza è dedotto che “Nei rapporti interni, di poi, l'obbligo partecipativo del condominio è a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il terrazzo funge da copertura (Cassazione civile ordinanza n. 11484/2017)”.
Tuttavia il principio di riparto interno indicato solo in parte motiva dal tribunale, non è statuizione idonea a passare in giudicato per le ragioni che di seguito si illustrano.
Come noto, la res iudicata, o “cosa giudicata” garantisce la stabilità e la vincolatività dei rapporti giuridici, impedendo che le stesse controversie siano nuovamente oggetto di giudizio. Ciò che vincola, pertanto, è la ratio decidendi, ossia il complesso di ragioni giuridiche che sono a fondamento della motivazione.
La ratio decidendi costituisce la ragione giustificativa della decisione del caso concreto, per cui, tutto ciò che è diverso da quello che è deciso
10 sub judice rappresenta l'obiter dictum. L'autorità di giudicato è diretta a dirimere la lite, ma “non si estende alle affermazioni che eccedono le necessità logico - giuridiche della decisione e che costituiscono pertanto espressione di un "obiter dictum" (cfr. Corte di Cass., sent. n.
4686/1997).
Sulla base delle argomentazioni indicate, l'ordinanza nella parte in cui prevede “l'obbligo partecipativo del condominio a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il terrazzo funge da copertura” rappresenta un obiter dictum, come tale non idoneo e non suscettibile di passare in giudicato, per le ragioni ivi esposte.
L'autorità di giudicato si limita alle domande proposte, “sicchè ogni affermazione eccedente la necessità logico giuridica della decisione deve considerarsi un obiter dictum, come tale non vincolante” (Cass.
Civ., sez. II, sent. n. 24722/2019).
Il riparto interno delle spese tra i condomini presente solo in parte motiva nell'ordinanza, rappresenta un iter logico argomentativo per le definizioni del giudizio, ma non ha efficacia vincolante, dunque non può considerarsi cosa giudicata, non essendo oggetto di specifica domanda e non risultando in rapporto di necessarietà logico giuridica con il decisum di cui alla parte dispositiva dell'ordinanza richiamata.
Alla luce di quanto fin qui esposto ed osservato, il concorso di ciascun condomino alle spese, va risolto secondo i criteri di riparto pattuiti in sede di delibera assembleare, che correttamente richiamano quanto previsto nel regolamento condominiale agli artt. 27 e 28.
La domanda è pertanto infondata e deve esser rigettata .
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo che segue tenuto conto della natura documentale della causa.



P.Q.M.


Il tribunale di Napoli nord, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
11 • rigetta la domanda;

• condanna parte attrice alla refusione delle spese di lite in favore del convenuto che si liquidano in complessivi euro CP_1
4.358,00 a titolo di compensi professionali, oltre spese generali al 15%, Iva e Cpa come per legge, con attribuzione all'avv. Luigi
Caserta dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Aversa il 20.6.25
Il giudice
Dott.ssa Cristiana Satta
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