N. R.G. 14389/2015
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bari, Terza Sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice,
dott. Gianluca Tarantino, ha pronunciato ai sensi dell'art. 190 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta a R.G.N. 14389/2015 avente ad oggetto: impugnazione di delibere assembleari, vertente
TRA
, rappresentata e difesa dagli avv.ti Nicola Rubini e Amedeo Rubini Parte_1
ATTORE
E
, in persona Controparte_1
dell'Amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Simona Irene Valentino
CONVENUTO
Svolgimento del processo - Motivi della decisione
1 – Con atto di citazione ritualmente notificato in data 5.10.2015, , in qualità di Parte_1
proprietaria del locale interrato ad uso deposito (identificato al catasto del Comune di CP_1
alla partita 2138, foglio 28, part. 805/1) sito all'interno ,
[...] Controparte_1
conveniva in giudizio il suddetto , impugnando le delibere assembleari del 3.7.2014 e CP_1
del 1°.9.2015.
1 Nel suddetto atto introduttivo veniva indicata come data dell'udienza di comparizione quella del 31.3.2016 e individuato quale ufficio giudiziario competente l'articolazione di Modugno del
Tribunale Ordinario di Bari. La cancelleria della sezione distaccata/“articolazione” di Modugno
provvedeva a indirizzare l'istanza di iscrizione a ruolo di parte attrice alla Cancelleria Centrale del
Tribunale di Bari, donde l'iscrizione a ruolo con il presente n. 14389/2015 di R.G. e la conseguente fissazione della prima udienza in data 18.4.2016. In virtù della corretta iscrizione a ruolo della causa dinanzi al Tribunale di Bari, parte attrice – al fine di assicurare l'integrità del contraddittorio –in data 5.11.2015 notificava un ulteriore atto di citazione c.d. “integrativo”, recante la nuova nonché
corretta data della prima udienza di comparizione.
Il convenuto si costituiva regolarmente in giudizio mediante deposito della CP_1
comparsa di costituzione e risposta in data 31.3.2016, preliminarmente eccependo la nullità
dell'originario atto di citazione per nullità della vocatio in ius ai sensi dell'art. 164 c.p.c., nonché
l'improcedibilità dell'azione per mancato esperimento dell'obbligatorio tentativo di mediazione ex
L. n. 98/2013.
Nel merito, istava per la reiezione della domanda attorea poiché infondata in fatto e in diritto.
La causa era istruita con produzione documentale e, all'udienza del 17.9.2024, era trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 190 c.p.c.
2 – Le eccezioni preliminari formulate dal convenuto sono infondate.
In ordine all'eccepita nullità dell'atto di citazione, con conseguente decadenza dall'azione,
valgano le seguenti considerazioni.
In primo luogo, va evidenziato che le disposizioni dettate in tema di attribuzione degli affari contenziosi alle sezioni distaccate ineriscono non già alla competenza per territorio bensì
all'organizzazione interna all'ufficio giudiziario (cioè del Tribunale cui le sezioni distaccate appartengono).
2 Pertanto, il giudizio deve ritenersi correttamente e ritualmente instaurato (ai fini sostanziali e processuali) anche se erroneamente promosso dinanzi alla sezione distaccata, afferendo tale questione alla ripartizione delle controversie interna all'ufficio giudiziario.
In secondo luogo, in ragione della rituale e tempestiva costituzione di parte convenuta l'atto di citazione ha raggiunto il suo scopo ed ha, così, regolarmente dispiegato i suoi effetti giuridici.
È, infatti, ormai principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità e di merito quello dell'efficacia sanante dei vizi della vocatio in ius per effetto della costituzione del convenuto. Sul
punto, infatti, la Corte di Cassazione si è espressa in termini favorevoli financo nell'ipotesi di contumacia dell'attore (ex multis, Cass. Civ. sez. III, 26 luglio 2021, n. 21374). La giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto le conseguenze sananti della citazione integrativa notificata dall'attore,
esattamente come avvenuto nel caso di specie: “La mancanza nella citazione di tutti i requisiti
indicati dall'art. 164, primo comma, cod. proc. civ. e, quindi, di tutti gli elementi integranti la
"vocatio in jus", non vale a sottrarla (anche se trattasi di citazione in appello) all'operatività dei
meccanismi di sanatoria "ex tunc" previsti dal secondo e terzo comma della medesima disposizione.
Ne consegue che, quando la causa, una volta iscritta al ruolo, venga chiamata all'udienza di
comparizione (che, per la mancata indicazione dell'udienza, dev'essere individuata ai sensi dell'art.
168-bis, quarto comma, cod. proc. civ.), il giudice, anche in appello, ove il convenuto non si
costituisca, deve ordinare la rinnovazione della citazione, ai sensi e con gli effetti dell'art. 164,
primo comma, cod. proc. civ., mentre se si sia costituito deve applicare l'art. 164, terzo comma,
cod. proc. civ., salva la richiesta di concessione di termine per l'inosservanza del termine di
comparizione. Qualora l'attore abbia spontaneamente notificato un atto di citazione integrativo,
rimediando con esso alle deficienze del primo, e l'abbia depositato in riferimento alla controversia
anteriormente iscritta a ruolo sulla base della prima citazione, si deve ritenere verificata la
sanatoria "ex tunc" della nullità relativa al primo atto di citazione su diretto impulso dell'attore;
diversamente, nel caso in cui detto secondo atto sia oggetto di una seconda iscrizione a ruolo, deve
3 escludersi qualsiasi suo rilievo con riguardo alla prima citazione, con la conseguenza che, in
relazione ad essa, quando venga chiamata all'udienza ai sensi dell'art. 168-bis cod. proc. civ.,
operano i meccanismi di sanatoria dell'art. 164, secondo e terzo comma, cod. proc. civ.” (Cass.,
Sez. 3, Ordinanza n. 22024 del 16/10/2009).
A fortiori, la validità dell'atto introduttivo del presente giudizio va confermata tenendo presente che: a) i termini liberi di cui all'art. 163bis c.p.c. risultano correttamente rispettati;
b) il convenuto avrebbe potuto richiedere il rinvio ad altra udienza nel rispetto dei termini di CP_1
comparizione; c) la questione de quo attiene, come visto, all'ambito delle questioni non di competenza, bensì di ripartizione delle cause tra sezioni di medesimi uffici giudiziari.
Per quanto concerne, invece, l'eccezione di improcedibilità per mancato esperimento della mediazione obbligatoria, va rilevato che l'attrice, in data 8.4.2016, ha depositato la domanda di mediazione e il verbale del primo incontro, da cui emerge che la procedura si è conclusa con esito negativo, ragion per cui la condizione di procedibilità deve considerarsi assolta.
3 – La domanda attorea è infondata e, pertanto, va rigettata.
Venendo al merito della controversia, s'impone di effettuare le seguenti considerazioni.
L'odierna attrice ha lamentato l'inesistenza, la nullità e l'inefficacia delle delibere condominiali del 3.7.2014 e del 1°.9.2015, chiedendo, per l'effetto, l'annullamento delle nuove tabelle millesimali adottate e del piano di riparto della spesa per la manutenzione del bene comune
(atrio-cortile), effettuato in applicazione della terza tabella millesimale D2, notificato all'attrice il giorno 8.9.2015, unitamente al verbale di assemblea del 1°.9.2015.
3.1 – In primo luogo, l'attrice ha denunciato la “illegittimità, inesistenza, nullità e inefficacia” delle anzidette delibere “per mancanza della necessaria sottoscrizione del verbale assembleare” da parte dei condomini e, in particolare, del Presidente e del Segretario.
In proposito va rammentato quanto segue.
4 Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza 07/03/2005, n. 4806, hanno affermato il principio per cui, in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
Sulla scorta di tale premessa, Cassazione civile sez. VI, 16/11/2017, ha escluso che costituisca motivo di nullità la mancata sottoscrizione del verbale dell'assemblea condominiale, in motivazione precisando che sia prima della riforma, che dopo l'entrata in vigore delle disposizioni di cui alla L. 220/2012, "non esiste una disposizione di legge che prescriva (a differenza di quanto
il Codice civile fa all'art. 2375, per le deliberazioni dell'assemblea delle società per azioni) che le
delibere dell'assemblea dei condomini debbano constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal
segretario".
L'unica conseguenza che deriva dalla mancata sottoscrizione del verbale di assemblea condominiale è quello che impedisce di far valere le eventuali clausole contrattuali in esso consacrate (cfr. Corte appello Napoli sez. II, 09/05/2019, n.2517).
In ogni caso, sugli originali di entrambi i verbali in questione (tempestivamente prodotti in giudizio dal convenuto) si rinvengono le sottoscrizioni sia del Presidente sia del Segretario.
5 Peraltro, ai condomini e, in primis, agli assenti viene inviata copia del verbale della riunione della compagine assembleare. Esso offre, dunque, una prova presuntiva dei fatti che si afferma essersi verificati, così che spetta al condomino che impugna la deliberazione di provare che quanto riportato in verbale non corrisponde a verità.
3.2 – In secondo luogo, l'attrice ha lamentato la “inesistenza e/o nullità ed inefficacia” delle delibere del 3.7.2014 e del 1°.

9.2015 limitatamente all'approvazione a maggioranza delle “Nuove
Tabelle Millesimali” e della “Rettifica” delle anzidette tabelle “a seguito di errore” per violazione:
a) del combinato disposto degli artt. 1135-1117 capov. e 1123, c. 2, c.c. per carenza del potere deliberativo da parte dell'assemblea condominiale e/o, in via subordinata, per eccesso di potere;
b)
in via subordinata, del combinato disposto degli artt. 1117-1123-1136 cc. 2 e 4 c.c. e 68 e 69 c.1-2
disp. att. c.c. per mancanza del quorum costitutivo e del quorum deliberativo, “necessari per
deliberare e approvare la modifica o revisione delle originarie Tabelle Millesimali con “Nuove
Tabelle Millesimali””; c) in via ancor più subordinata, “nel caso di mancato accoglimento dei
motivi di opposizione innanzi avanzati”, limitatamente al punto 3 all'ordine del giorno del deliberato assembleare del 1°.9.2015, nella parte in cui è stata approvata una nuova Tabella
Millesimale D2 “diversa da quella allegata all'avviso di convocazione per l'assemblea del 31.08/
01.09.2015”, per violazione del diritto dell'art. 1105 c. 3 c.c. nonché per carenza del quorum costitutivo e deliberativo poiché alcuni dei condomini che l'hanno approvata non avevano diritto al voto e altri erano “in conflitto di interessi con il ”. CP_1
Riguardo ai richiesti quorum costitutivo e deliberativo va rammentato che le tabelle millesimali, non essendo atti che rivestono natura negoziale, non richiedono il consenso unanime dei condomini per la loro approvazione, con la conseguenza che, qualora non deroghino espressamente ai criteri stabiliti dalla legge, possono essere modificate dall'assemblea con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. o dall'autorità giudiziaria con il
6 procedimento ex art. 69 disp. att. c.c. promosso nei confronti dell'amministratore (cfr. Cass. civ.,
Sez. II, Ord. 11 dicembre 2019 n. 32439).
Tale indirizzo discende dalla sentenza n. 18477 del 09/08/2010, delle Sezioni Unite della
Suprema Corte, che ha chiarito come l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non riveste natura negoziale e non deve essere deliberato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., comma 2, purché tale approvazione sia meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell'uso (cfr. Cassazione civile sez. VI,
21/11/2019, n. 30392).
In altri termini, a prescindere dalla natura contrattuale (o meno) del regolamento, deve comunque ritenersi che le tabelle millesimali allegate siano modificabili secondo il procedimento di revisione previsto dall'art. 69 disp. att. c.c.
Viene, invece, imposta, a pena di radicale nullità l'approvazione di tutti i condomini per le sole delibere dell'assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall'art. 1123 c.c., oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento "contrattuale" (Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2,
27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126). Occorre l'approvazione di tutti condomini soltanto laddove dalla tabella risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123 c.c.,
comma 1. Se, invece, sia stata approvata una tabella meramente ricognitiva dei criteri di ripartizione legali, e se essa risulti viziata da errori originari o da sopravvenute sproporzioni, a tali situazioni può rimediare la maggioranza dell'art. 1136 c.c., comma 2, per ripristinarne la correttezza aritmetica
(Cass. Sez. 6 - 2, 25/01/2018, n. 1848; Cass. Sez. 2, 25/10/2018, n. 27159).
7 Orbene, con riferimento al caso di specie s'impone di evidenziare che: - la deroga ai criteri legali da parte delle tabelle approvate il 3.7.2014 e il 1°.9.2015 (nonché delle precedenti tabelle)
non è stata neanche allegata da parte attrice, che, infatti, ha denunciato esclusivamente (i) la mancata sottoscrizione del verbale, (ii) l'inclusione del locale di sua proprietà nella tabella millesimale relativa alle spese di manutenzione straordinaria dell'atrio-cortile, (iii) l'omesso invio ai condomini della tabella D2 unitamente alla convocazione dell'assemblea del 31.8/1°.9.2015; - men che meno siffatta deroga ai criteri legali si evince dall'esame delle tabelle millesimali in questione,
atteso che in esse si rinviene il costante richiamo alle disposizioni dettate in materia dal codice civile (cfr. pag. 9: “Le Tabelle Millesimali oggetto della presente relazione sono state redatte
tenendo conto di quanto previsto dalla normativa vigente e delle caratteristiche specifiche del
complesso in oggetto”); - né è stato in alcun modo allegato o provato che le precedenti tabelle
(sostituite da quelle in rassegna) avessero natura contrattuale in quanto contenute nel regolamento condominiale (invero, non presente in atti), perché predisposte dall'unico originario proprietario con l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari o perché formate mediante l'accordo unanime di tutti i condomini;
- pertanto, stando alle allegazioni attoree e alle emergenze documentali, non si evince né una deroga ai criteri di legge né una modifica di criteri fissati in precedenza in un regolamento "contrattuale" o, comunque, in tabella aventi natura contrattuale.
Sicché, non era necessaria l'approvazione all'unanimità delle tabelle millesimali in questione e, contrariamente a quanto sostenuto negli scritti difensivi attorei, sussistevano i requisiti richiesti dal codice civile per procedere alla redazione di nuove tabelle millesimali e all'approvazione delle stesse.
3.3 – Parte attrice ha, altresì, lamentato che “l'Assemblea condominiale non ha competenza
a deliberare sui locali, posti all'esterno del piano seminterrato e in particolare sul locale di
proprietà ai fini di una sua inclusione in una Tabella Millesimale relativa alla Parte_2
8 ripartizione delle spese di ricostruzione e manutenzione dell'atrio-cortile sia perché i locali non
costituiscono “beni condominiali” ai sensi dell'art. 1117 capov. cod. civ., come si evince
dall'esame dei singoli titoli di proprietà cioè dagli atti di compravendita, stipulati tra il costruttore
del complesso edilizio di di Controparte_1 Controparte_1 Controparte_2
ed i singoli acquirenti delle relative porzioni immobiliari, fra i quali i coniugi
[...] Pt_3
, sia perché il suddetto atrio-cortile de quo -sempre per espressa destinazione dell'originario
[...]
costruttore costituisce “bene comune” ai soli proprietari delle soprastanti unità CP_2
immobiliari su di esso affacciantisi (c.d. abitazioni)”.
In sostanza, le doglianze attoree parrebbero appuntarsi sul fatto che l'immobile di proprietà
(ossia dell'odierna attrice e del coniuge) posto a piano seminterrato sia stato CP_3
incluso nella Tabella Millesimale relativa alla ripartizione delle spese di ricostruzione e manutenzione straordinaria del c.d. “atrio-cortile”.
Ciò in quanto: - “il locale-deposito di proprietà della : a) è costituito da un Parte_1
manufatto singolo, che non ha alcun altro manufatto al di sotto di sé e neppure al di sopra di sé, b)
è stato realizzato lungo la parte perimetrale del Complesso edilizio di via Bitetto-Cassano CP_1
e ha accesso autonomo dall'esterno di detto Complesso edilizio-precisamente dalla
[...]
“stradella privata che parte dalla sinistra dell'intero complesso per chi guarda dalla detta strada
(cioè da ) e corre lungo i tre lati descritti del complesso medesimo”; - “la proprietà CP_1
esclusiva della sul locale-deposito de quo si estende ex art.840 c.c. dal sottosuolo Parte_1
fino all'area soprastante il relativo solaio e, pertanto, tale locale-deposito non è condominiale ma è
solo confinante con l'atrio-piazzale-cortile scoperto e quest'ultimo si appartiene esclusivamente ai
proprietari delle dodici unità immobiliari realizzate al piano rialzato del complesso edilizio di via
Bitetto, n.10-Cassano ; - “l'originaria Tabella dei Millesimi (v. alleg. n.3 all'Indice CP_1
Documenti del convenuto ) a pag. 8 riporta in grafico/mappa le singole unità CP_1
immobiliari, componenti il complesso edilizio di via Bitetto-Cassano delle Murge-e rivela che: il
9 cd. atrio-piazzale cortile scoperto-denominato “disimpegno comune”, si estende da settentrione a
meridione a partire dalla rampa di scale, cui si accede da , fino al confine con il locale - CP_1
deposito dei coniugi e con il locale di ; - il locale di proprietà Parte_2 Persona_1
dell'attrice è “composto: a) da copertura propria, costituita dal soprastante solaio e relative
capriate, b) dal varco di ingresso, aperto sul lato frontistante la stradella di accesso, che dal lato
sinistro di corre lungo i tre lati dell'intero complesso edilizio de quo, c) e da muri CP_1
”divisorii” sugli altri tre lati, che lo separano dagli altri locali-deposito, è dotato di elementi
strutturali propri (fondazioni, solaio ecc.) e non ha elementi strutturali (travi, pilastri, muri
portanti, ed altri elementi) in comune con l'atrio-piazzale-cortile scoperto de quo, con il quale è
solo confinante da un lato, cioè da meridione”.
In proposito, valgano le seguenti considerazioni.
Per consolidata interpretazione, costituisce cortile, ai fini dell'elencazione nelle parti comuni dell'edificio eseguita dall'art. 1117 cod. civ., qualsiasi area scoperta tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, o che abbia anche la sola funzione di consentirne l'accesso (Cass. Sez. 2 8-9-2021 n. 24189 Rv. 662169-01, Cass. Sez. 2
2-8-2010 n. 17993 Rv. 614187-01, Cass. Sez. 2 30-7-2004 n. 14559 Rv. 575122-01).
Diametralmente, l'individuazione delle parti comuni di un condominio, risultante dall'art. 1117 cod.
civ., non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Cass. Sez. U 7-71993 n. 7449
Rv. 483033-01).
La presunzione di condominialità ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. del cortile, destinato prevalentemente a dare aria e luce allo stabile comune, non può essere vinta dalla circostanza che a esso si acceda solo dalla proprietà esclusiva di un solo condomino, in quanto l'utilità particolare che deriva da tale fatto non incide sulla destinazione tipica del bene e sullo specifico nesso di accessorietà del cortile rispetto all'edificio condominiale (Cass. Sez. 2 23-10-2020 n. 23316 Rv.
10 659381-01, Cass. Sez. 2 1-8-2014 n. 17556 Rv. 631830-01, Cass. Sez. 2 7-4-2000 n. 4350 Rv.
535405-01); la presunzione di condominialità posta dall'art. 1117 cod. civ. non è vincibile con qualsiasi prova contraria, ma può essere superata soltanto dalle opposte risultanze del titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più
proprietà individuali, dal quale deve risultare una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente a uno o più condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (Cass. Sez.
2 17-2-2020 n. 3852 Rv. 657106-02, Cass. Sez. 2 18-12-2014 n. 26766 Rv. 633884-01, Cass. Sez. 2
19-11-2002 n. 16292 Rv. 558589-01).
In sostanza, il titolo contrario alla condominialità cui fa riferimento l'art. 1117 c.c. è soltanto quello che dà vita al condominio e, quindi, si identifica con il primo atto di trasferimento (in termini, la giurisprudenza pacifica: ex plurimis, Cass. 1615/24, sopra cit.; Cass. 21440/22; Cass.
16070/19; Cass. 20693/18; Cass. 11812/11), risultando, dunque, del tutto irrilevanti gli atti negoziali successivi.
Ancor più nello specifico, seguendo la recente Cass. n. 30025/2024, l'art. 1117 cod. civ.,
infatti, nel contemplare un elenco, non tassativo, di beni caratterizzati dalla loro attitudine oggettiva al godimento comune e dalla concreta destinazione dei medesimi al servizio comune (Cass., Sez. 2,
18/4/2023, n. 10269; Cass., Sez. 2, 23/08/2007, n. 17928), opera ogniqualvolta, nel silenzio del titolo, il bene, per le sue caratteristiche, sia suscettibile di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi (Cass., Sez. 2, 20/07/1999, n. 7764; Cass., Sez. 2, 30/03/2016, n. 6143), in quanto detta una presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini che non può essere vinta con qualsiasi prova contraria, ma soltanto alla stregua delle "opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più
proprietà individuali" (Cass., Sez. 2, 6/7/2022, n. 21440). La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti cod. civ., si attua, infatti, sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile
11 di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto (Cass., Sez. 2, 6/7/2022,
n. 21440, cit.), la cui trascrizione, comprensiva pro quota, senza bisogno di specifica indicazione,
anche delle parti comuni, ne consente l'opponibilità ai terzi dalla data dell'eseguita formalità (Cass.,
Sez. 2, 17/2/2020, n. 3852; Cass., Sez. 2, 9/12/1974, n. 4119).
In presenza di tale presunzione legale, il , contrariamente a quanto addotto CP_1
dall'odierna attrice, è, dunque, dispensato dalla prova del suo diritto, ed in particolare dalla cosiddetta probatio diabolica, spettando invece al condòmino che rivendichi o deduca la proprietà
esclusiva di uno dei beni di cui al suddetto elenco dare la prova delle sue asserzioni, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiuta dall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolarità del bene (Cass., Sez. 2, 17/2/2020, n. 3852; Cass., Sez. 2,
7/6/1988, n. 3862).
Ciò comporta, si ribadisce, che è al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario e al conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà
individuali che occorre fare riferimento al fine di verificare la possibilità di superare la previsione di cui all'art. 1117 cod. civ., con la conseguenza che non può considerarsi dirimente, a tali fini, il contenuto del contratto di compravendita di colui che abbia acquistato in epoca successiva al primo atto di acquisto dall'originario unico proprietario, a meno che questi non si sia riservato la proprietà
di alcune porzioni immobiliari che sarebbe altrimenti cadute nella presunzione di condominialità.
Quanto al regolamento condominiale c.d. contrattuale, ossia quello contestuale alla nascita del e accettato col consenso individuale dei singoli condomini (cfr. Cass., Sez. 2, 6/7/2022, CP_1
n. 21440, cit.; anche Cass., Sez. 2, 7/4/2023, n. 9951; Cass. Sez. 2, 03/05/1993, n. 5125; Cass. Sez.
2, 21/05/2012, n. 8012), deve osservarsi come esso possa contenere, oltre alle norme relative all'amministrazione e alla gestione delle parti comuni, anche l'indicazione stessa delle parti comuni e perfino la previsione dell'uso esclusivo di una parte dell'edificio definita comune a favore di una
12 frazione di proprietà esclusiva, dando luogo ad un vincolo di natura pertinenziale, siccome posto in essere dall'originario unico proprietario dell'edificio, legittimato all'instaurazione e al successivo trasferimento del rapporto stesso ai sensi degli artt. 817, secondo comma, e 818 c.c. (Cass., Sez. 2,
4/9/2017, n. 20712; Cass. Sez. 2, 04/06/1992, n.6892; ma si veda anche Cass. Sez. 2, 24/11/1997, n.
11717).
Applicando le illustrate coordinate ermeneutiche alla fattispecie in rassegna s'impone di rimarcare che: - in atti non è presente il primo atto di compravendita con il quale si è
automaticamente costituito il condominio de quo (atto del quale, invero, non si ha neanche conoscenza); - alla luce di quanto esposto, non è sufficiente il solo atto notarile a mezzo del quale l'originario costruttore/venditore ha alienato ai coniugi l'immobile seminterrato CP_3
attualmente nella loro titolarità, atto di cui non è stato neanche allegato sia stato il primo ad essere stato stipulato;
- non si comprende in forza di quale atto, titolo o fonte l'atrio/cortile sarebbe destinato all'uso esclusivo delle “abitazioni civili” circostanti;
- è incontestato che il locale seminterrato di proprietà dell'attrice fa parte del convenuto;
- l'atrio/cortile è, con tutta CP_1
evidenza, suscettibile di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi (dunque, anche da parte dei coniugi e dei proprietari dei locali seminterrati), indipendentemente dal punto di CP_3
accesso a siffatti locali;
- la circostanza, cioè, che all'immobile dell'attrice non si acceda dall'atrio/cortile in parola non preclude, di per sé sola, di considerare quest'ultimo quale bene condominiale, ossia fruibile da parte di tutti i proprietari esclusivi;
- l'atrio non risulta destinato al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari;
- non risulta esservi alcun titolo (regolamento condominiale o atto di compravendita dall'originario costruttore) che ne precluda l'utilizzazione a taluni condomini, riservandola soltanto ad alcuni di essi, come si evince chiaramente, tra l'altro,
dall'art. 5 (“uso delle parti comuni”) del Regolamento del Condominio (riportato nelle “nuove”
tabelle millesimali); - anzi, nell'atto di compravendita versato in atti dagli attori è espressamente previsto che all'atrio condominiale “sovrastante [i locali seminterrati]” può accedersi, provenendo
13 da questi ultimi, tramite una scala che mette, appunto, in comunicazione il piano seminterrato con l'atrio; - nel contratto di compravendita non è espressamente richiamato alcun regolamento contrattuale preesistente, ossia predisposto in epoca antecedente alla stipulazione dei singoli contratti di compravendita, rinvenendosi esclusivamente la descrizione della comproprietà.
Inoltre, a ulteriore suffragio di quanto finora esposto, va altresì rammentato che il regolamento del non può derogare alle disposizioni dettate dagli artt. 1118, comma 2, CP_1
(“il non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni”) e 1119 (che sancisce CP_1
l'indivisibilità delle parti comuni) c.c.
Alla luce delle esposte ragioni e considerata l'affermata natura condominiale dell'atrio cortile in questione, ne discende la reiezione anche dell'ultimo motivo di impugnazione (cfr. pag.
27 dell'atto di citazione), atteso che -trattandosi di bene condominiale- tutti i partecipanti al avevano pienamente diritto di essere convocati e di partecipare all'assemblea per CP_1
l'approvazione delle tabelle millesimali e di esprimere all'interno di quel consesso il proprio voto.
In altri termini, l'assemblea del 1°.9.2015 (in ordine alla quale è stata formulata la censura in esame) risulta essersi validamente costituita, non ravvisandosi vizi della relativa delibera con riguardo ai quorum costitutivo e deliberativo.
3.4 – Parte attrice ha, altresì, lamentato che la tabella “di rettifica a seguito di errore”
approvata nel corso dell'assemblea del 1°.

9.2015 sarebbe differente “da quella allegata all'avviso
di convocazione per l'assemblea del 31-08/01-09-2015”, ragion per cui sarebbe stato violato il diritto a una “partecipazione informata ai lavori assembleari” e sarebbe stata inficiata la validità
delle relative delibere.
Ai sensi dell'art. 1105, comma 3, c.c., “per la validità delle deliberazioni della maggioranza
si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della
deliberazione”.
14 Ai sensi dell'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., l'avviso di convocazione per l'assemblea deve contenere il luogo, la data e l'ora in cui si terrà la riunione nonché la specifica indicazione dell'ordine del giorno, ossia l'elencazione degli argomenti che saranno discussi in quella sede.
Tanto è avvenuto nel caso di specie.
Infatti, l'odierna attrice, come dalla stessa espressamente ammesso, era a perfettamente a conoscenza dei temi e degli argomenti di cui la compagine condominiale avrebbe discusso nel corso dell'assemblea del 31.8/1°.9.2015, tra i quali rientrava anche la discussione e l'approvazione della rettifica alle tabelle millesimali approvate l'anno precedente a causa della presenza di errori da emendare e correggere.
Inoltre, "l'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli
argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai
convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare,
in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa
deliberazione” (Cass. 21966/2017; Cass. 15587/2018).
Quest'ultima circostanza risulta essersi realizzata nella fattispecie in esame, atteso che i condomini (compresa, dunque, ) erano edotti del fatto che nel corso dell'anzidetta Parte_1
assemblea sarebbe stata discussa (tra le altre cose, anche) la rettifica delle tabelle millesimali;

nondimeno, ha deciso (in piena legittimità) di non partecipare alla riunione. Pt_1
Non è, quindi, configurabile un obbligo, per l'amministratore condominiale, di allegare all'avviso di convocazione, ad esempio, i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale)
approvazione (Cass. 19210/2011; Cass. 5 19799/2014; v. in motivazione, Cass 21271/2020).
15 Peraltro, sempre con riguardo alla vicenda in esame va evidenziato che: - l'amministratore del condominio aveva allegato alla convocazione copia delle tabelle da approvare in rettifica e correzione;
- a seguito dell'assemblea del 1°.9.2015, i condomini hanno ricevuto copia delle tabelle in concreto effettivamente rettificate nel corso della riunione;
- non si comprende, in quanto parte attrice non lo allega neanche, quale pregiudizio sarebbe derivato a da tale circostanza, a Pt_1
fortiori se si considera che quest'ultima (i) ha potuto tempestivamente esercitare il proprio diritto di difesa impugnando le delibere in parola e (ii) non ha chiesto la rideterminazione giudiziale delle tabelle ex art. 69 disp. att. c.c., avendo, in questa sede, esclusivamente proposto opposizione avverso i relativi deliberati.
Donde l'integrale reiezione della domanda proposta da . Parte_1
4 – La regolamentazione delle spese di lite soggiace al criterio della soccombenza. Esse
sono liquidate ai sensi del Dm n. 55/2014, come modificato dal Dm n. 147/2022, in base al valore della controversia per come risultante dalla domanda, eccettuando dal computo il compenso relativo alla fase istruttoria, che non si è tenuta (atteso che non sono stati chiesti e assegnati i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c. e la causa è stata istruita esclusivamente con produzione documentale),
e applicando i parametri minimi, stante la scarsa complessità delle questioni in fatto e in diritto trattate.
Merita infine rigetto anche la domanda di risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c., formulata dal CP_1
Infatti la responsabilità aggravata prevista dalla citata norma, nel sanzionare l'uso strumentale del processo in vista di scopi diversi da quelli per cui è preordinato, contempla una tutela di tipo aquiliano con carattere di specialità rispetto all'art. 2043 c.c. e presuppone l'accertamento della mala fede o colpa grave della parte soccombente, non solo perché la relativa previsione è inserita nella disciplina della responsabilità aggravata ma anche perché agire in
16 giudizio per far valere una pretesa che si rivela infondata non costituisce una condotta di per sé sola rimproverabile (cfr. Cass. n.18344 del 6.08.2010).
Nel caso in esame, invero, non emerge dagli atti di causa alcun elemento idoneo a dimostrare una cosciente volontà dell'attore di proporre una domanda consapevolmente priva di fondamento, mancando di conseguenza qualunque elemento (invero, neanche allegato dal convenuto) in grado d'integrare l'elemento soggettivo prescritto ai fini dell'integrazione della responsabilità in discorso.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da , ogni diversa istanza, Parte_1
eccezione e deduzione disattesa ed assorbita, così provvede:
- rigetta le eccezioni formulate dal convenuto;

- rigetta le domande attoree;

- rigetta la domanda proposta dal convenuto ex art. 96 c.p.c.;
- condanna parte attrice alla refusione in favore del convenuto delle spese di lite, CP_1
che si liquidano in complessivi € 1.698,50, oltre oneri accessori, per compenso professionale.
Così deciso in Bari il 19 gennaio 2025
Il Giudice
Gianluca Tarantino
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