REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI BENEVENTO
Il Giudice dott. Rocco Abbondandolo, ha pronunziato la seguente
ORDINANZA
Ex art. 702-bis c.p.c. nella causa civile iscritta al n. 1557 del 2019 reg. gen affari civili contenziosi.
Vertente tra
, con Avv. Oreste de Angelis, giusta Parte_1
procura in atti
-ricorrente e
, e , nella Parte_2 Parte_3 Parte_4
qualità di eredi di . Persona_1
costituito con Avv. Giuseppe Bosco . Parte_4
-resistenti
Avente ad oggetto: vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI: come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ritualmente depositato ha Parte_1 agito in giudizio per chiedere ed ottenere la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 22.03.2011 avente ad oggetto l'immobile sito nel comune di Calvi (BN) individuato catastalmente al foglio n. 9, particella nr. 517 con terreno individuato in catasto al foglio n. 9 particelle nr. 319, 320, 75, 103 e 160 per grave inadempimento della promittente venditrice,
1 , deceduta in data 29/01/2025 in corso di CP_1
causa. Il suddetto contratto preliminare prevedeva, altresì, una procura speciale in favore del ricorrente al fine poter disporre del suddetto bene. Il promissario acquirente ricorrente deduceva, inoltre, di aver versato l'intero prezzo di vendita, pattuito in complessivi
€.65.000,00 all'atto della stipula del preliminare mediante assegni bancari nr. 0016396681 di €. 3.000,00, nr. 0016396686 di €. 7.000,00, nr. 0016396684 di €.
7.500,00, nr. 0016396685 di €. 27.5000,00 di cui €.
10.0000,00 a titolo di caparra confirmatoria e che all'atto della stipula del definitivo emergeva l'assenza dei titoli edilizi-abilitativi. Deduceva che la promittente venditrice non aveva provveduto alla produzione dei titoli edilizi-abilitativi neppure ex post e pertanto chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della promittente venditrice e di condannare quest'ultima alla restituzione della somma di €.65.000,00 e del doppio della caparra versata.
Si costituiva in giudizio e per ella, a Persona_1
seguito del decesso intervenuto in corso di causa,
l'erede , contestando l'avversa domanda Parte_4 in quanto infondata ed illegittima. In particolare deduceva di aver prodotto tutte le certificazioni amministrative necessarie e prodromiche alla stipula del contratto definitivo di compravendita e che pertanto alcun inadempimento potesse esserle contestato;
chiedeva infine in via riconvenzionale, nella denegata
2 ipotesi in cui fosse stata accolta la domanda di risoluzione di parte ricorrente, la condanna di quest'ultimo al risarcimento del danno da occupazione sine titulo del bene immobile, atteso che il promissario acquirente veniva immesso immediatamente nel possesso del bene all'atto della stipula del preliminare.
Veniva disposta CTU e conferito l'incarico all' arch. al fine di accertare se l'immobile di cui è Persona_2
causa fosse provvisto dei necessari titoli abilitativi e di quantificare il danno da occupazione sine titulo dell'immobile.
Con ordinanza del 25.2.2025 il G.I. dichiarava l'interruzione del processo stante l'intervenuto decesso della parte resistente. Il giudizio veniva riassunto dalla parte ricorrente. Si costituiva in giudizio Parte_4
nella qualità di erede testamentario della defunta
[...]
facendo proprie tutte le domande ed Per_1 eccezioni promosse dalla de cuius. Non si costituivano gli altri eredi , , come Parte_2 Parte_3 risultanti dal testamento della prodotto dal Pt_2
, anch'essi pur ritualmente evocati in giudizio in Pt_4
sede di riassunzione, mediante notifica impersonale nell'ultimo domicilio della defunta.
La causa è stata assegnata a sentenza e decisa tenuto conto delle allegazioni difensive delle parti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è fondata e va accolta per le ragioni che seguono.
3 La parte ricorrente ha promosso il presente giudizio al fine di ottenere la dichiarazione giudiziale di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di compravendita stipulato con in data Persona_1
22.3.2011 con conseguente restituzione del prezzo corrisposto nonché la condanna della resistente al pagamento del doppio della caparra confirmatoria in ragione del grave inadempimento della promittente venditrice che non produceva i titoli amministrativi necessari alla stipula del contratto definitivo di compravendita dell'unità immobiliare sita in Calvi (BN) alla riportata nel nceu al foglio 9, Parte_5
particella nr. 517 e del terreno in catasto al foglio 9 particelle nr. 319, 320, 75, 103 e 160.
In punto di diritto deve osservarsi che il contratto preliminare c.d. ad effetti anticipati, quale è quello di causa, è quel preliminare di vendita a seguito del quale, nelle more della stipula del contratto definitivo, il promittente acquista la disponibilità materiale del bene, eventualmente versando tutto o in parte il prezzo promesso. La giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito che: “nella promessa di vendita viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica una anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto, la relazione con la cosa da parte
4 del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile “ad usucapionem” salvo la dimostrazione di una intervenuta interversio possessionis nei modi di cui all'art. 1141 c.c. (cfr. Cass. Civ. Sezioni Unite, 27 marzo nr. 7930, Cass. Civ. Sez. II, 11 dicembre 2017 nr.
25034). In tema di preliminare a cui accede una procura in favore del promissario acquirente, la Suprema Corte di
Cassazione ha statuito circa la legittima di un tale previsione contrattuale ossia della possibilità della realizzazione della vendita in forma indiretta attraverso la consegna del bene, il pagamento del prezzo e il rilascio di una procura irrevocabile a vendere, secondo un sistema diffuso nella pratica degli affari e diretto a soddisfare l'interesse dell'acquirente che abbia concluso il contratto preliminare per fini speculativi. L'effetto perseguito dai contraenti è quello di realizzare l'immediato effetto traslativo (cfr. Cassazione Civile
Sez.II 22.08.2023 nr.24983)
Dagli enunziati principi ne deriva che le parti in causa hanno posto in essere un contratto di compravendita poiché l'operazione negoziale del 22.3.2011 è quella di far conseguire al ricorrente la piena e definitiva disponibilità del bene, equiparabile, infatti, quindi all'atto di trasferimento del diritto di proprietà.
Tanto premesso circa la qualificazione della fattispecie negoziale posta in essere dalle parti in causa, occorre prendere le mosse dalla domanda riconvenzionale di parte resistente di risarcimento del danno da
5 occupazione illegittima dell'immobile sine titulo.
L'occupazione senza titolo integra un fatto illecito extracontrattuale di natura permanente, che genera, pertanto, un diritto di credito risarcitorio in capo al proprietario danneggiato. In materia di risarcimento del danno per illegittima detenzione, la giurisprudenza di legittimità a Sezioni Unite (cfr. Sezioni Unite nn. 33645 e
33659 del 2022) ha statuito che l'evento di danno riguarda non la cosa, ma proprio il diritto di godere e di disporre in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa. Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo. Il nesso di causalità giuridica, invece, si stabilisce tra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto, quale danno conseguenza da risarcire. Ai fini dell'onere probatorio, è necessaria l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto che è andata persa. Ciò significa che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento. È pur vero che a fondamento dell'imprescrittibilità del diritto di proprietà vi è la circostanza che tra le facoltà riconosciute al proprietario vi anche quella del non uso, ma l'inerzia resta una manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, mentre il danno conseguenza riguarda il pregiudizio al bene della vita, che mediante la violazione
6 del diritto, si sia verificato. In particolare, il proprietario
è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza. Facendo applicazione di tali principi, la domanda riconvenzionale promossa dalla parte resistente non merita accoglimento. La resistente, infatti, si è limitata a chiedere in via riconvenzionale la condanna di parte ricorrente al pagamento del danno patito, a suo dire, da occupazione illegittima sine titolo dell'immobile oggetto del giudizio, senza null'altro aggiungere. Ed infatti, nel caso in esame manca del tutto la prova del danno conseguenza subito dalla resistente stante la sola allegazione di generiche circostanze non suffragate da alcun riscontro probatorio. In ogni caso e comunque, la parte ricorrente a fronte della mancata stipula del contratto di compravendita definitivo, ha offerto peraltro la restituzione dell'immobile in esame (Cfr. allegato lett. J al fascicolo di parte ricorrente). Per le ragioni di cui innanzi, la domanda riconvenzionale è infondata e, pertanto, va rigettata.
Stante la natura tecnica delle deduzioni ed eccezioni formulate con riferimento al contratto preliminare di vendita, si è reso necessario disporre C.T.U. le cui conclusioni sono pienamente condivisibili, in quanto conformi ai principi scientifici, normativi e giurisprudenziali regolanti la materia. Con riferimento
7 alla circostanza se il manufatto oggetto del contratto preliminare sia dotato o meno di idonea concessione edilizia da parte del Comune di Calvi si osserva quanto segue. In data 20.10.2006 la parte resistente, nella qualità di proprietaria dell'immobile oggetto di giudizio, comunicava con D.I.A (prot. nr. 7814) di dare inizio a lavori per la costruzione di una struttura con intelaiatura completamente in legno, soprastante copertura in legno con tegole, da assemblarsi su di una platea all'uopo predisposta. In data 24.6.2008 (prot. nr.
4947) comunicava l'ultimazione dei lavori previsti dalla
DIA comunicata. Dalla documentazione versata in atti si evince dunque che al 16.1.2019 non risulta rilasciata dal comune di Calvi il permesso di costruire per la realizzazione del fabbricato di legno. Dagli accerti peritali non risulta, inoltre, nessuna segnalazione certificata di agibilità relativa all'immobile per cui è causa. In conclusione, la costruzione in legno per cui è causa risulta realizzata con una denuncia di inizio attività del 2006 in contrasto con la fonte legislativa vigente (cfr. Testo Unico per l'edilizia D.P.R. 380/2011, all'epoca vigente). La costruzione in legno, qualificabile come nuova costruzione, richiede il preventivo rilascio di un permesso di costruire ai sensi dell'art. 10 D.P.R.
380/2001, che statuisce che gli interventi di nuova costruzione, che costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, sono subordinati al permesso di costruire. Alla data del
16.1.2019 non risulta, inoltre, rilasciata dal Comune di
8 Calvi (BN) alla resistente il permesso di costruire per la realizzazione di un fabbricato in legno. Pertanto,
l'immobile in esame risulta essere realizzato in assenza di qualsivoglia titolo abilitativo. Sul punto, la Suprema
Corte di cassazione a Sezioni Unite nr. 8230/2019 ha chiarito che la nullità comminata dall'art. 46 del D.P.R.
380/2001 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 c.c. e deve quindi qualificarsi come nullità testuale. Con tale espressione si intende una fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio a quell'immobile. Pertanto, in assenza nell'atto della dichiarazione del promissario alienante circa gli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è affetto da nullità strutturale.
Non risulta fondata, invece, la pretesa del ricorrente ad ottenere la restituzione in misura doppia nella caparra confirmatoria versata. A fronte della suindicata nullità, la sola conseguenza giuridica è la ripetizione delle somme indebitamente versate, tra cui l'importo corrispondente alla caparra. La restituzione del doppio della caparra, infatti, stante la funzione accessoria della relativa clausola, presuppone la sussistenza di un contratto valido e efficace che, nella fattispecie manca.
In altri termini, venendo meno ab origine il contratto per accertamento della sua nullità originaria, risulta originariamente priva di effetto anche la clausola reale
9 di versamento della caparra con la conseguenza che non può operare il meccanismo di cui all'art. 1385 c.c.
Tutto ciò premesso il contratto preliminare in parola è nullo e va dunque disposta la restituzione della somma versata parti a €.65.000 oltre interessi dalla data della domanda sino all'effettivo soddisfo, circostanza documentate e comunque pacifica e non contestata.
L'obbligo restitutorio grava sugli eredi in proporzione alle quote ereditarie, così come le spese di lite ed i compensi liquidati al consulente.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo in conformità ai vigenti parametri fornesi, tenendo conto del valore della controversia
(€.65.000) e dell'attività effettivamente espletate (fase studio, fase introduttiva, fase istruttoria e fase decisoria).

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunziando, sulla domanda proposta da contro Parte_1 Pt_2
, e , nella qualità di
[...] Parte_3 Parte_4
eredi di , ogni diversa, ulteriore o Persona_1
contraria domanda, istanza, deduzione o eccezione disattese, così provvede: dichiara la nullità del contratto del 22.03.2011 e per l'effetto condanna , e Parte_2 Parte_3 [...]
, nella qualità di eredi di alla Pt_4 Persona_1
restituzione della somma di €.65.000 oltre interessi legali dalla domanda sino all'effettivo soddisfo, nonché al pagamento in favore della parte ricorrente
10 delle spese di lite liquidate in €.7.052,00, oltre I.V.A., CPA
e rimborso forfettario al 15%, con attribuzione in favore dell'avv. Oreste De Angelis che ne ha chiesto la distrazione, oltre spese di ctu, il tutto in proporzione alle rispettive quote ereditarie.
Così deciso, in Benevento il 26.8.2025
Il Giudice
(dott. Rocco Abbondandolo)
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