N. R.G. 6637/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MODENA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Francesca Cerrone ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6637/2023 promossa da:
c.f. , rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'AVV.MAIDA FABIO, giusta procura in atti;

ATTORE
Contro
c.f. , Controparte_1 C.F._2 [...]
c.f. , c.f. CP_2 C.F._3 Controparte_3
rappresentati e difesi dall'Avv. MESSINA GABRIELE, CodiceFiscale_4 giusta procura in atti;

CONVENUTI
(C.F. ) rappresentato e difeso dall'avv. CP_4 C.F._5
SEIDENARI FRANCESCO e dell'avv. SEIDENARI GIUSEPPE;
giusta procura in atti
TERZO CHIAMATO
OGGETTO: azione di retratto agrario
MOTIVAZIONE

1.Con ricorso ritualmente notificato ha convenuto in giudizio Parte_1
Controparte_1 Controparte_5 formulando le seguenti richieste:
- “dichiararsi ed accertarsi che nato a [...] il Parte_1
27/09/1969 (codice fiscale: ), residente in [...], CodiceFiscale_6
pagina 1 di 15 via Colombini n. 4, è proprietario del fondo agricolo identificato nel catasto terreni del Comune di Formigine fra i confini via S. Gaetano, residue ragioni CP_4
o suoi aventi causa e ragioni , identificato al Catasto
[...] Parte_1
Terreni del Comune di Formigine al mapp. 217 del foglio 25 a seguito del valido e tempestivo esercizio dell'azione di retratto agrario, ai sensi del combinato disposto fra gli artt. 8 della l. 26 maggio 1965 n. 590 e 7 della L. 26 agosto 1971
n. 817, anche eventualmente come integrato dall'art. 1 comma 3 della l. 28 luglio
2016 n. 154.
- Darsi atto che ha dichiarato la propria piena disponibilità Parte_1 all'immediato versamento del prezzo di Euro 6.777,00 all'acquirente retrattato e comunque subordinarsi l'efficacia dell'emananda sentenza all'effettivo versamento del medesimo ovvero all'offerta reale dello stesso, nel termine di tre mesi dal passaggio in giudicato dell'emananda sentenza, come previsto dall'art. unico della
L. 8 gennaio 1979, n.2, ordinando, in tal caso la trascrizione dell'emananda sentenza nei pubblici registri immobiliari della provincia di Modena con esonero del sig. Conservatore dei suddetti da ogni responsabilità, salvo quella di verificare
l'avvenuto rimborso del prezzo ai retrattati ovvero il compimento della procedura di offerta reale nel termine di tre mesi dal passaggio in giudicato della suddetta emananda sentenza.
-Con vittoria di spese di giudizio”.

2. e si Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 sono costituiti in giudizio chiedendo, in via preliminare, l'autorizzazione alla chiamata di terzo e, nel merito, il rigetto delle domande CP_4 contenute nel ricorso con condanna alle spese.

3. Con provvedimento del 14 febbraio 2024 è stata autorizzata la chiamata di terzo ed il procedimento è stato rinviato alla data del 22 maggio 2024.

4. In data 27 maggio 2024 si è costituito in giudizio il terzo chiamato CP_4
il quale ha chiesto di respingere, poiché infondata, ogni domanda
[...] formulata nei suoi confronti.

5. Con provvedimento del 25 settembre 2024, essendo stata ritenuta la causa matura per la decisione sulla base delle allegazioni in atti, senza necessità di assunzione dei mezzi di prova richiesti dalle parti, il procedimento è stato rinviato pagina 2 di 15 alla data del 4 marzo 2025. In quell'udienza il fascicolo è stato trattenuto in decisione con le modalità di cui all'art. 281 sexies c.p.c. ultimo comma.

6. A sostegno del ricorso il ha allegato: di essere coltivatore diretto ed Pt_1 esercitare tale sua attività sotto la ditta individuale Azienda Agricola “Il Borgo” di
Vaccari Gianluca coltivando direttamente un fondo rustico sito in Comune di
Formigine, frazione Magreta, (allibrato al catasto terreni di detto Comune al foglio
25, mappali 149, 151 e 153) confinante con la particella 217, (esteso ha 0.22.59) di proprietà di e da questi alienato agli odierni convenuti in CP_4 spregio del diritto di prelazione agraria allo stesso spettante (in quanto proprietario coltivatore diretto del fondo confinante dell'art. 7 della legge
817/1971); di aver esercitato il diritto di retratto previsto dall'art. 8 della legge
590/65, tramite comunicazione recettizia inviata a mezzo raccomandata a.r. ai sigg.ri e e , il 27 ottobre 2021, e CP_1 Controparte_2 Controparte_3 da costoro ricevuta il 2 novembre 2021, offrendo contestualmente il rimborso del prezzo pagato per la compravendita;
di aver ricevuto dai retrattati comunicazione di rigetto della richiesta essendo stato il fondo in questione affittato alla società agricola S. Gaetano S.S., con contratto avente scadenza originaria al 31 dicembre
2020, successivamente prorogata al 31 dicembre 2027.
Fatta questa premessa, il ricorrente ha dedotto che nel caso di specie non potesse trovare applicazione la causa di esclusione della prelazione del confinante costituita dalla presenza di un affittuario coltivatore diretto insediato sul fondo oggetto del retratto invocata dai convenuti, non prevedendo la legge che l'insediamento sul fondo oggetto di compravendita di una società agricola di persone, quale affittuaria, (v. legge 817 del 1971, art. 7) costituisca causa di esclusione del diritto di prelazione del confinante.
Sempre muovendosi lungo questo perimetro il ha anche specificato che i Pt_1 due contratti di affitto, conclusi dai convenuti con la società agricola S. Gaetano, devono essere interpretati come una combinazione negoziale fraudolenta volta ad escludere la prelazione del confinante. Ed invero, secondo la prospettazione dallo stesso offerta: “Al momento del rogito, il primo contratto (anomalo ed in contrasto con l'art. 39 della L. 203/82 che prevede il termine dell'annata agraria al 10 novembre di ogni anno solare), anche a voler ritenere prevalente la
pagina 3 di 15 disciplina contrattuale rispetto a quella legale, sarebbe scaduto il 31 dicembre e quindi avrebbe avuto una durata residua limitatissima di poco più di 60 giorni, il che avrebbe portato ad escludere il carattere di “stabilità” dell'insediamento della società affittuaria, carattere che la giurisprudenza di legittimità ritiene essenziale, affinché si realizzi la condizione ostativa all'esercizio del diritto di prelazione da parte del confinante coltivatore diretto” , con ciò inducendo i convenuti a stipulare un nuovo contratto di affitto di fondo rustico in data 4 agosto 2020, prima ancora della scadenza del contratto in corso e senza neppure risolverlo. A parere del ricorrente, quindi, con tale operazione negoziale, gli odierni convenuti avevano il solo intento di aggirare il problema della mancanza di stabilità dell'insediamento dell'affittuario.
Il ricorrente ha poi evidenziato di possedere tutti i requisiti richiesti dalla legge per l'esercizio del retratto agrario essendo un coltivatore diretto o comunque imprenditore agricolo professionale che coltiva due anni i terreni di sua proprietà confinanti con quello oggetto di retratto e non ha venduto nel biennio antecedente fondi rustici aventi imponibile fondiario superiore ad euro 0, 52.
Sempre con riferimento ai requisiti necessari per l'esercizio del retratto agrario, il ha allegato di avere capacità lavorativa sufficiente a coprire almeno un Pt_1 terzo del fabbisogno di manodopera dei fondi pre posseduti e coltivati a qualsiasi titolo sommato a quello del fondo su cui ha esercitato il retratto producendo, a supporto di tale allegazione, una consulenza tecnica.
Lo stesso si è infine dichiarato pronto a pagare la somma di euro 6.777 corrispondente al prezzo pagato dai convenuti per l'acquisto del terreno in violazione del suo diritto di prelazione.

7. I convenuti costituiti in giudizio hanno eccepito, in primo luogo,
l'inammissibilità della domanda, dovendo l'azione esercitarsi entro 1 anno dalla trascrizione del titolo dell'atto di compravendita a ministero notaio dott. Per_1 del 29.10.2020, trascritto in data 11.11.2020 (con il rep 125297 -racc
[...]
23589) circostanza non verificatasi nel caso di specie.
Nel merito gli stessi, prendendo le mosse dall'art. 7 legge 817\71, hanno dedotto l'insussistenza dell'obbligo di prelazione in favore dell'odierno ricorrente.
pagina 4 di 15 Secondo il narrato dei convenuti, invero, l'art. 7 legge 817\71 ha esteso il diritto di prelazione in esame al coltivatore diretto di terreni confinanti, purché il terreno oggetto della vendita non sia insediato da altri coltivatori diretti affittuari nel qual caso, come in quello di specie, prevale la prelazione dell'affittuario coltivatore diretto il quale sarà preferito sia a terzi acquirenti sia ai coltivatori confinanti.
Gli odierni resistenti hanno poi evidenziato che, con il Decreto Legislativo 29 marzo 2004 n. 99, (Disposizioni in materia di soggetti e attività, integrità aziendale e semplificazione amministrativa in agricoltura), anche le società agricole di persone sono state ammesse al diritto di esercitare la prelazione agraria.
Partendo da tale premessa, quindi, i convenuti hanno dedotto che, nel caso di specie, l'unica parte che poteva avere diritto alla prelazione era la società agricola
San Gaetano s.s., affittuaria del fondo oggetto di controversia, la quale correttamente informata da parte del venditore dell'intenzione di alienare il bene aveva rinunciato al diritto di prelazione (“a pag.6/7 dell'atto di compravendita a ministero notaio dott. del 21.10.2020(all.5) e in forza dei contratti Persona_1 di affitto di fondo rustico dell'8.5.2014 dichiara di essere stata informata dal sig.
dell'intenzione di quest'ultimo di vendere il terreno in contratto del CP_4 nominativo della parte acquirente del prezzo di vendita, di rinunziare espressamente ed irrevocabilmente al diritto di prelazione legale in ordine all'acquisto del terreno in oggetto ai sensi della vigente legislazione in tema di prelazione agraria rinunziando , altresì ad ogni qualsiasi termine di notifica prevista nel suo interesse nella legislazione vigente” (allegato visura n. 8 di parte convenuta).
Gli odierni resistenti hanno, infine, chiesto la chiamata in garanzia di CP_4
avendo acquistato, in quote indivise da questi la piena proprietà della
[...] particella 217 di cui al foglio 25 ed essendo stato previsto in tale atto a pagina 9:
“la parte alienante presta garanzia di legge e dichiara che quanto venduto è di sua esclusiva proprietà, libero da….diritti di prelazione legale ..'.

8. Costituitosi in giudizio il terzo chiamato in causa ha eccepito, in primo luogo,
l'improcedibilità dell'azione per mancata evocazione dello stesso nel procedimento di mediazione.
pagina 5 di 15 Nel merito lo stesso ha dedotto la decadenza dell'attore dal diritto di riscatto atteso che: “il rogito di compravendita rep. n. 125297 racc. n. 23589 a ministero del dott. , odiernamente impugnato da fu trascritto in data Persona_1 Pt_1
11.11.2020 e nell'anno successivo alla trascrizione, fino al giorno 11.11.2021, non risulta fornita dal preteso retraente prova alcuna di atti validamente posti in essere a conforto e nel rispetto del termine di un anno positivamente sancito dalla legge (art 8 L. 26 maggio 1965 n. 590 e art. 7 L. 14 agosto 1971, n. 817)”.
Parimenti tardiva, secondo la prospettazione offerta del terzo chiamato, deve considerarsi la domanda promossa dal in sede di mediazione, (nei Pt_1 confronti peraltro dei soli convenuti), perché databile abbondantemente oltre l'anno positivamente previsto dalla legge (art. 8 L. 26 maggio 1965, n. 590 e art. 7 L. 14 agosto 1971, n. 817).
Sempre nel merito il ha dedotto che la domanda del fosse CP_4 Pt_1 infondata posto che il terreno agricolo di oggetto dell'odierna contesa risulta per tabulas assoggettato a vincolo di affittanza agraria pluriennale, a far tempo dall'

8.5.2014 per contratto sottoscritto ex art. 45 L. n. 203/1982, tra rag.
[...]
e la Società Agricola San Gaetano s.s., e, altresì, risulta assoggettato ad CP_4 affittanza agraria, per identica pattuizione inter partes, dal 20.7.2020 fino al
30.11.2027, escludendo l'insediamento protratto in molti anni di un affittuario il diritto di prelazione di qualsivoglia coltivatore diretto confinante, indipendentemente dal fatto che l'affittuario sia una persona fisica ovvero, ex D.
Lgs. 29 marzo 2004 n. 99, una società agricola di persone (che la disciplina sopracitata equipara al coltivatore diretto persona fisica).
Il terzo chiamato ha poi precisato che, in ogni caso, l'eventualità che l'affittuario decida di non avvalersi del proprio diritto di prelazione non fa sorgere nuovamente il diritto del coltivatore diretto proprietario del fondo confinante ad essere preferito rispetto ai terzi.
Il ha inoltre dedotto che il ricorrente non aveva in ogni caso fornito CP_4 prova né della propria qualifica né della capacità lavorativa propria e del nucleo familiare, atte a consentire l'acquisizione del terreno in contesa ed ha dedotto l'inconsistenza della domanda di manleva promossa nei suoi confronti.

9. Ciò detto giova preliminarmente ricostruire il quadro giuridico di riferimento.
pagina 6 di 15 In tema di prelazione agraria al proprietario di un fondo agrario confinante con altro offerto in vendita compete il diritto di prelazione, ovvero il succedaneo diritto di riscatto, se ricorrono nei suoi confronti tutte le condizioni previste dall' art. 8 della L N. 590 del 1965 cui l'art. 7 della l. n. 817 del 1971 integralmente rinvia.
Ai fini del riconoscimento della prelazione e del riscatto agrario, poi, ciò che rileva, oltre alle condizioni oggettive del bene, sono le condizioni soggettive di colui il quale rivendica il diritto, ovvero essere abitualmente occupato nella conduzione di fondi;
non aver venduto fondi rustici di proprietà nei due anni precedenti la vendita in oggetto;
e che il fondo su cui si vuole esercitare il riscatto, unitamente a quanto già di proprietà, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa del nucleo familiare.
Pertanto, il coltivatore di fondo rustico che, allegando la violazione del suo diritto di prelazione, ai sensi dell'art. 8 della legge n. 590/1965 intenda esercitare il retratto agrario, deve provare il possesso di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, dovendo il giudice verificarne la sussistenza e cioè: la qualifica di coltivatore diretto secondo quanto indicato dall'art. 31 della legge n.
590/65; la coltivazione biennale del fondo agricolo confinante;
il possesso della forza lavorativa adeguata e il non aver effettuato vendita di fondi rustici nel biennio antecedente. Inoltre è onere del retraente dimostrare che il fondo oggetto di retratto, in aggiunta a quello confinante di proprietà, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia, cioè non deve essere inferiore ad 1/3 di quella occorrente per la necessità della nuova azienda.
Al fine di poter verificare la sussistenza dei requisiti previsti dalla legge per l'esercizio dell'azione di ritratto agrario da parte del coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti a quello oggetto di alienazione (come nel caso di specie) andrà richiamato l'art. 7 comma 2, n.2 della legge n. 871 del 14 agosto 1971, che prevede: “Detto diritto di prelazione, con le modifiche previste nella presente legge, spetta anche: 1) al mezzadro o al colono il cui contratto sia stato stipulato dopo l'entrata in vigore della legge 15 settembre 1964 n. 756, 2) al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, parchè sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti
pagina 7 di 15 coltivatori diretti”. Più segnatamente, con l'art. 7 comma 2, n.2 della legge n. 871 del 14 agosto 1971, il legislatore è intervenuto in materia di prelazione agraria riconoscendo il diritto in questione oltre che all' affittuario, al mezzadro, al colono e al compartecipante del fondo agricolo, anche al coltivatore diretto proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita, ferma la necessaria sussistenza di tutte le condizioni già previste dall' art. 8 della l 590/1965 per i soggetti sopra citati.
Ciò premesso giova parimenti riportare le fasi nelle quali si articola Il procedimento di esercizio del diritto di prelazione agraria.
L'art. 8 della l 590/1965 prescrive che: “4. Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni.

5. Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

6. Ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall'avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti”.
Il procedimento di esercizio del diritto di prelazione agraria previsto dalla legge è, quindi, il seguente: 1) prima di tutto vi è la denuntiatio da parte del venditore del fondo agricolo, che va fatta con una raccomandata con ricevuta di ritorno, in cui si dovranno indicare tutte le condizioni di vendita previste per far sì che il coltivatore possa esercitare il suo diritto di prelazione, cioè subentrare all'acquirente alle medesime condizioni, entro un termine di 30 giorni dal ricevimento di tale missiva;
2) in secondo luogo, il coltivatore, per potere esercitare questo suo diritto di prelazione, dovrà inviare a sua volta al proprietario del fondo una raccomandata con ricevuta di ritorno in cui dichiari la volontà di esercitare il proprio diritto di prelazione e procedendo al pagamento del prezzo pagina 8 di 15 stabilito (“ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo d'acquisto deve essere effettuato entro il termine di tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall'avvenuta notifica da parte del proprietario”); 3) nell'ipotesi in cui il coltivatore non risponda, il proprietario sarà libero di procedere alla vendita;
4) se è il proprietario del fondo a non inviare la comunicazione di vendita al coltivatore impedendogli di esercitare il suo diritto di prelazione, quest'ultimo potrà esercitare il cosiddetto “retratto”, ovvero conseguire la proprietà del fondo pure contro l'acquirente, esercitando tale diritto entro un anno a partire dalla trascrizione del contratto.
Il diritto di riscatto viene esercitato, a seguito dell'intervenuto trasferimento della proprietà, nei confronti dell'acquirente o del successivo avente causa, la prelazione viene fatta valere in un momento antecedente, normalmente in seguito alla comunicazione della proposta di alienazione, prevista proprio per consentire al titolare del diritto di esercitarlo nei modi e termini previsti dalla legge.
L'art. 7 comma 2, n.2 della legge n. 871 del 14 agosto 1971 ha ampliato, come già evidenziato, le fattispecie di prelazione agraria, concedendola anche a favore del proprietario coltivatore diretto di fondo confinante con quello offerto in vendita, ma solo in mancanza di un affittuario coltivatore diretto. La finalità prevalente, dunque, rimane quella di consentire la riunione in un unico soggetto della proprietà e della conduzione del fondo agricolo. Ad essa si aggiunge però quella di favorire la creazione di aziende agricole di maggiore estensione, attraverso l'accorpamento dei fondi limitrofi, sempre in presenza della qualifica di coltivatore diretto.
Ne consegue che, laddove il fondo oggetto di causa risulti concretamente e stabilmente affittato prima della compravendita, non occorrerà neppure vagliare gli ulteriori presupposti previsti dall'art. 8 lg 590/1965 per l'esercizio del retratto agrario.
10. Fatta questa premessa in diritto, ai fini della risoluzione del caso di specie, appare necessario rappresentare gli accadimenti fattuali nella loro successione cronologica.
Questa in sintesi la cronologia degli aventi.
pagina 9 di 15 a)In data 8.5.2014 il rag. , proprietario di un fondo rustico sito in CP_4 agro del Comune di Formigine (- località Magreta, identificato al Catasto dei
Terreni di detto Comune al foglio n. 25, map. nn. 121 e 122, con superficie complessiva di Ha. 02.63.96,) sottoscriveva un contratto di affitto di fondo rustico ex art. 45 L. n. 203/82 (doc. 1) con la Società Agricola San Gaetano s.s. in persona del legale rappresentante sig. ), con Parte_2 C.F._7 scadenza il 31 dicembre 2020;
b) in data 20.7.2020 era stipulato ulteriore contratto d'affitto con scadenza prevista per il 30.11.2027 (doc. 2), registrato presso l'Agenzia delle Entrate di
Modena il 28.7.2020 (al n. 009792-serie 3T, codice identificativo n.
TGU20T009792000II)
c) con atto pubblico (doc. 4) a ministero del notaio dott. , (distretto Persona_1 di Modena, rep. n. 125297 racc. n. 23589, i sig.ri CP_4 [...]
e formalizzavano la CP_1 Controparte_2 Controparte_6 compravendita oggetto di contesa, ritenuto che la affittuaria Società Agricola San
Gaetano s.s. escluse ogni proprio interesse all'acquisto del terreno agricolo di cui al map. 217, rendendo la presenza al rogito dinanzi al dott. (rep. n. Persona_1
125297 racc. n. 23589) del legale rappresentante sig. con finalità Parte_2 di evidenziare il proprio disinteresse all'acquisto (I terreno in oggetto è attualmente occupato, a titolo di affitto, dalla Società ' Agricola San Gaetano s.s. sopra identificata, in forza di contratti di affitto di fondo rustico, ai sensi dell'art.
45 Legge 3 .

5.1982 n. 203, stipulati in rispettive date: 8 .5 .2014 r rgistrato telematicamente in data 4.8 rr. 008358 serie 3T, con scadenza in data 31 CP_7 dicembre 2020; 20.7 .2020, registrato telematicamente in data 28.7 .2020 rr.
009792 Serie 3T, con scadenza in data 31 dicembre 2027 i al riguardo, la Società
Agricola San Gaetano, come sopra rappresentata, nellaa menzionata sua qualità, dichiara e dà atto: di essere titolare dei contratti di affitto di fondo rustico sopra citati;
di essere stata da tempo informata dal signor CP_4 dell'intenzione di quest'ultimo di vendere il terreno in contratto;
del, nominativo della parte acquirente;
del prezzo e delle condizioni di vendita;
di avere attentamente esaminato le informazioni di cui sopra, a lei fornite dalla parte alienante;
di rinunciare, espressamente ed irrevocabilmente, al diritto di
pagina 10 di 15 prelazione Legale a lei spettante in ordine all''acquisto del terreno in oggetto, ai sensi della vigente legislazione in tema di prelazione agraria, rinunciando altresì a qualsiasi termine e notifica prevista, nel suo interesse dalla legislazione sopra citata).
Appare quindi evidente che, nel caso di specie: 1) sul fondo oggetto di contesa al momento della vendita v'era un affittuario coltivatore diretto (la Società Agricola
San Gaetano) in forza di contratto di affitto rustico ex art. 45 L n. 203/82 datato
8 maggio 2014, ulteriormente prorogato sino al 30.11.2027; 2) allo stesso è stata effettuata la denuntiatio da parte del venditore del fondo agricolo;
3) il coltivatore affittuario ha escluso con atto pubblico dell'undici novembre 2020, sopra indicato, ha escluso il proprio interesse all'acquisto del terreno agricolo in oggetto.
11. Verificata la correttezza della procedura, secondo la scansione sopra indicata deve essere in primo luogo vagliata la doglianza del ricorrente circa il fatto che la legge non consentirebbe l'insediamento sul fondo oggetto di compravendita di una società agricola di persone quale affittuaria. Ebbene tale doglianza non coglie nel segno essendo espressamente previsto dall'art. 2 comma terzo del Decreto legislativo del 29/03/2004 n. 99 che l'esercizio del diritto di prelazione o di riscatto di cui all'articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, e successive modificazioni, ed all'articolo 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, spetta anche alla società agricola di persone.
Sussistendo quindi nel caso di specie la qualifica soggettiva di coltivatore affittuario dovrà valutarsi la sussistenza degli ulteriori elementi necessari affinché lo stesso possa ritenersi soggetto legittimato ad esercitare la prelazione agraria.
La Giurisprudenza di legittimità ha preso posizione sul punto, precisando che:
l'art. 7 comma 2, n.2 della legge n. 871 del 14 agosto 1971 sullo sviluppo della proprietà coltivatrice, nella parte in cui limita il diritto di prelazione e riscatto del proprietario coltivatore diretto del fondo confinante con quello posto in vendita ai soli casi in cui non siano in tale fondo insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti, si riferisce solo alle situazioni di stabile presenza, in forza di contratto di durata indefinita, della impresa agricola del coltivatore diretto nel fondo posto in vendita e non anche alle situazioni di semplice materiale e precaria esistenza di tali soggetti, nelle quali manca pagina 11 di 15 l'esigenza di garanzia della continuità dell'azienda agricola già esistente e radicata, in funzione della quale il legislatore ha ritenuto di sacrificare, limitandone la tutela, l'interesse al conglobamento dei fondi limitrofi che è alla base del diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante (cfr., Cass. sez.
3 sent. n. 7450 del 01.06.2001). Per il rilievo che l'insediamento, sul fondo in vendita, di un coltivatore diretto è ostativo al sorgere del diritto di prelazione del coltivatore diretto proprietario di un terreno confinante solo allorché tale insediamento sia legittimo (cioè in forza di un titolo giustificativo), non sia precario (cioè provvisorio) e sia caratterizzato dalla stabilità, ancorché non si richieda che sia in atto già da un certo tempo, (Cass. 26 marzo 1999 n. 2894), ove la precisazione che per escludere il diritto di prelazione del confinante non si richiede che il contratto del conduttore insediato sul fondo abbia durata indeterminata né, tanto meno, che il contratto in corso sia soggetto a una durata quindicennale, a norma dell'art. 1 L 3 maggio 1982 n. 203, occorrendo il requisito, totalmente diverso, della sua “stabilità”.
Quindi, per limitare il diritto del proprietario del fondo confinante è sufficiente la mera sussistenza di un contratto di fitto stabile, ancora in essere al momento della vendita, indipendentemente dalla durata dello stesso. Nel caso di specie di certo tali contratti di affitto erano sussistenti al momento della vendita. A tale scopo si aggiunga che entrambi i contratti di locazione in atti, così come allegati alla produzione di parte convenuta risultano regolarmente registrati, ragion per cui trattasi di prove documentali idonee al fine di definire detto fondo oggetto di affitto in favore della Società Agricola San Gaetano.
Neppure si condivide quanto dedotto in atti da parte attrice in merito alla circostanza che: “I due contratti di affitto conclusi dai convenuti con la società agricola S. Gaetano devono essere interpretati come una combinazione negoziale fraudolenta volta ad escludere la prelazione del confinante”.
Invero in tema di prelazione agraria, il ricorso ad un'operazione negoziale complessa, avente ad oggetto il trasferimento di un fondo agricolo a mezzo di strumenti contrattuali che, pur leciti, siano finalizzati, nel loro nesso teleologico, ad impedire che l'affittuario eserciti la prelazione, così assicurando l'obiettivo che la legge vieta, deve costituire oggetto di indagine processuale, il cui pagina 12 di 15 accertamento, se positivo, non comporta la nullità dei contratti, esulando la fattispecie dalla previsione dell' art 1418 c.c. e dalla tutela generalizzata di cui all' art. 1421 c.c. ma consente al titolare del diritto di retratto, attraverso un meccanismo di protezione che richiama le nullità relative, l'esercizio del medesimo diritto, mediante sostituzione dell'acquirente voluto dal venditore con il soggetto individuato dalla legge.(Nel ribadire il principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso integrasse un negozio in frode alla legge, la stipula di un contratto di affitto agrario, quand'anche compiuta dal proprietario con l'intento di procedere poi all'alienazione del fondo, tenuto conto che il confinante, titolare del diritto di prelazione, aveva potuto esercitare il diritto di riscatto sul fondo gravato da affitto, divenendone proprietario cfr. Cassazione civile sez. III, 23/06/2021, n.17958). Più in generale, posto che la violazione di una norma imperativa non dà luogo necessariamente alla nullità del contratto, la vendita di un fondo compiuta senza il rispetto delle norme sul diritto di prelazione di cui della L. n. 590 del 1965, art. 8 e della L. n. 817 del 1971, art. 7, non è viziata da nullità ai sensi del citato art. 1418 (nè ai sensi dell'art. 1344 c.c.) sussistendo il rimedio dell'esercizio del riscatto (da parte degli aventi diritto alla prelazione) idoneo a conseguire l'obiettivo normativo dello sviluppo della proprietà contadina (Sez. 3, Sentenza n. 6691 del 03/08/1987; Cass. 5270/82, mass. n. 423081).
Neppure può ritenersi che la rinuncia alla prelazione, esercitata dalla Società
Agricola San Gaetano s.s., abbia fatto riemergere il diritto di prelazione in capo al coltivatore diretto, odierno ricorrente.
Invero in tema di rapporti agrari, non è legittimamente configurabile un diritto di prelazione (né quello, succedaneo, di riscatto) in capo al coltivatore diretto proprietario del fondo finitimo a quello posto in vendita ove ricorra la condizione limitativa di cui all'art. 7, comma 2, della legge n. 817 del 1971 (ovvero l'insediamento sul fondo oggetto della vendita, al momento della "denuntiatio" della proposta di alienazione - o, in difetto, al momento della stipula dell'atto traslativo - di mezzadro, coloni, affittuari compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti), anche se tutti i predetti soggetti abbiano (come nella specie) rinunciato alla prelazione loro spettante. Sussiste, per converso, il diritto di prelazione del pagina 13 di 15 confinante nel caso in cui l'insediamento dell'affittuario (o, comunque, di un coltivatore diretto del fondo) abbia, prima della stipulazione del rogito, perduto di stabilità per effetto di un accordo - efficace - in forza del quale il coltivatore del fondo venduto si sia impegnato al rilascio del fondo stesso, accordo che deve, ovviamente, intercorrere con il proprietario ed essere accertato in modo preciso e senza equivoci (Cassazione civile sez. III, 18/04/2003, n.6290)
In caso di alienazione di un fondo rustico su cui è insediato un coltivatore sorge, in capo al proprietario confinante, in possesso dei requisiti di legge, il diritto di prelazione (e di riscatto) solo nell'eventualità che il coltivatore oltre a rinunciare ad esercitare la prelazione spettategli abbia anche rinunziato alla conduzione del fondo, circostanza non verificatasi nel caso di specie. Deve escludersi, infatti, che per effetto della rinunzia alla sola prelazione venga meno il rapporto di stabilità esistente tra detto coltivatore e il fondo in vendita (Cassazione civile sez. III,
21/04/2005, n.8369).
Alla luce di tutti gli elementi sopra evidenziati, in ragione della presenza di un valido contratto di affitto nei confronti della Società Agricola San Gaetano s.s. e della correttezza della procedura di prelazione attuata nei confronti della stessa, appare evidente che il ricorso promosso da debba essere Parte_1 rigettato, essendo superflua ogni ulteriore indagine.
Le spese seguono la soccombenza e sono quantificate ai sensi del d.m. 55/2014, come aggiornato dal d.m. 147/2022, in complessivi euro 3.387,00 oltre accessori di legge e costi vivi di causa documentati, considerando la controversia di valore ricompresa nello scaglione da euro a euro 5.201 a 26.000, ritenendo svolte le fasi di studio, introduttiva, trattazione e decisionale, applicando i valori medi per le prime due fasi e quelli minimi relativamente alle ulteriori fasi in ragione della limitata attività processuale svolta con riferimento alle stesse.
In tema di spese giudiziali sostenute dal terzo chiamato in garanzia, una volta rigettata la domanda principale, il relativo onere va posto a carico della parte soccombente che ha provocato e giustificato la chiamata in garanzia, in applicazione del principio di causalità, e ciò anche se l'attore soccombente non abbia formulato alcuna domanda nei confronti del terzo (Cassazione civile sez.
III, 03/02/2025, n.2520)
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P.Q.M.


Il Tribunale di Modena, in persona del Giudice Unico Dr.ssa Francesca Cerrone, definitivamente pronunciando, sul ricorso promosso da così Parte_1 dispone:
1) Rigetta il ricorso;

2) Condanna il ricorrente al versamento delle spese di lite nei confronti dei convenuti, che liquida in euro 3.387,00 oltre spese generali, iva e cpa come per legge;

3) Condanna il ricorrente al versamento delle spese di lite nei confronti del terzo chiamato , che liquida in euro 3.387,00 oltre spese CP_4 generali, iva e cpa come per legge.
Modena 5 aprile 2025
Il Giudice
Francesca Cerrone
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