N. R.G. 4123/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PERUGIA Seconda Sezione Civile
Il Tribunale di Perugia, II Sezione Civile, in persona del Giudice Monocratico dott.ssa Alessia Zampolini, ha pronunc nn iato la seguente
Sentenza nella causa iscritta al n. 4123 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno
2021, avente ad oggetto “Contratto di agenzia”
Tra
(C.F. ), nato a [...] Parte_1 C.F._1
l'08/04/1975, rappresentato e difeso dall'Avv. Gianni Dionigi, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Bastia Umbria (PG), Via dei Tigli n. 28/D, come da procura alle liti rilasciata su foglio separato ma accluso all'atto di citazione
Attore
e
(P.I. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante p.t. rappresentata e difesa dall'Avv. Mauro Onofri, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, Via Boezio n. 16, come da procura rilasciata su foglio separato ma accluso alla comparsa di costituzione e risposta
Convenuto
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ha convenuto in giudizio per ottenere, Parte_1 Controparte_1 previo accertamento della nullità o annullabilità del contratto di mediazione immobiliare, ovvero della risoluzione del contratto di mediazione per pagina 1 di 10 responsabilità della società convenuta, la condanna di quest'ultima alla restituzione della somma versata a titolo di compenso di euro 4.905,03, oltre al risarcimento del danno, quantificato in euro 100.000,00.
A fondamento della domanda, l'attore ha rappresentato che in data 11/02/2017 sottoscriveva una proposta di acquisto dell'immobile sito in Bastia Umbra (PG),
Via Cipresso n. 54 di proprietà di avvalendosi dell'attività di Controparte_2 intermediazione di e pattuendo una provvigione pari al 2% CP_1 Controparte_1 in caso di buona riuscita dell'affare.
L'attore ha dedotto che, in data 15/03/2017, le parti stipulavano un contratto preliminare di compravendita, con il quale si obbligavano ad addivenire alla stipula del contratto definitivo entro il 30/09/2017 al prezzo di euro 210.000,00, con la condizione che entro tale data doveva essere ottenuto e consegnato il certificato di agibilità.
Ha aggiunto che il termine veniva di comune accordo prorogato al 30/03/2018, con scrittura privata del 06/10/2017.
Parte attrice ha lamentato che, nelle more del termine per la sottoscrizione del contratto definitivo, emergevano difformità urbanistiche mai rese note prima da parte dell'agenzia immobiliare, in contraddizione con quanto indicato nella proposta di acquisto nella quale risultava che l'immobile fosse dotato del certificato di agibilità.
L'attore ha quindi sostenuto la nullità derivata del contratto di mediazione in conseguenza della nullità del contratto preliminare di compravendita per difformità urbanistiche, ovvero la responsabilità di per non Controparte_1 aver informato l'attore di siffatte difformità emerse solo dopo la stipula del contratto preliminare e, conseguentemente, ha chiesto che sia dichiarata la risoluzione del contratto di mediazione per grave inadempimento del mediatore.
Con comparsa di costituzione depositata in data 12/01/2022, si è costituita in giudizio contestando la domanda attorea e chiedendo il suo Controparte_1 rigetto.
Ha assunto che il contratto preliminare era stato redatto dal notaio di fiducia dell'attore e che spettava a questo, o comunque all'attore, effettuare tutte le verifiche del caso affinché il contratto fosse valido ed efficace, mentre al mediatore pagina 2 di 10 non era stato conferito alcun incarico di verifica della regolarità urbanistica dell'immobile.
Ha sostenuto che il contenuto della proposta di acquisto era ascrivibile all'attore, poiché era l'attore ad averla formulata, e ha contestato di aver mai dichiarato o garantito alcunché sulla regolarità dell'immobile.
Ha negato l'assunto attoreo secondo cui la provvigione doveva essere pagata in caso di buona riuscita dell'affare, atteso che nella proposta di acquisto era indicato che il pagamento doveva avvenire al momento dell'accettazione della proposta di acquisto.
La società convenuta ha anche contestato il diritto dell'attore al risarcimento dei danni richiesti, ritenendo del tutto infondata, anche nel quantum, tale pretesa.
Scambiate le rispettive memorie di cui all'art. 183, comma 6 c.p.c., con le proprie memorie ex art. 183, comma 6 n. 1) c.p.c., l'attore ha aggiunto che l'immobile, oltre che privo del certificato di agibilità ed abitabilità, era altresì gravato da iscrizioni pregiudizievoli, non dichiarate nel formulario della proposta di acquisto.
La causa è stata istruita in via esclusivamente documentale.
All'udienza del 25/09/2024, fissata per la precisazione delle conclusioni, le parti hanno precisato le conclusioni come segue:
- parte attrice, dopo aver dato atto di aver depositato la consulenza tecnica d'ufficio disposta nell'ambito del giudizio pendente innanzi al Tribunale di
Perugia tra l'attore e il promittente venditore, ha concluso come da atto di citazione, ovvero: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, respinta ogni contrariis reiectis: In via principale: - accertare e dichiarare nullo e/o annullabile, nonché dichiarare privo di ogni effetto giuridico, il contratto di mediazione immobiliare in virtù della inefficacia del contratto di compravendita, per le ragioni espresse in narrativa;
In via subordinata: - accertare e dichiarare la responsabilità dell'impresa per le ragioni espresse in narrativa e, per Controparte_1
l'effetto, risolvere il contratto ex art. 1453 c.c. vigente tra le parti;
In ogni caso: - condannare la convenuta impresa alla restituzione della Controparte_1 somma versata a titolo di caparra confirmatoria di euro 4.905,03, oltre che al risarcimento del danno, ex artt. 1218 e 1223 c.c., che si quantifica per euro
100.00,00 o nella diversa somma maggiore o minore derivante dall'istruttoria e
pagina 3 di 10 da quantificarsi in ipotesi anche in via equitativa. Con vittoria di spese di giudizio, oltre al rimborso forfettario del 15% (art. 2, comma secondo, D.M.
Giustizia n. 55/2014), c.p.a. ed I.V.A. come per legge";
- la società convenuta dopo essersi opposta alla Controparte_1 produzione documentale avversaria, come da comparsa di costituzione e risposta, ovvero: “Voglia il Tribunale adito ogni contraria istanza distesa, voglia gradatamene: Nel merito:

1. Rigettare le domande attrici, in quanto infondate in fatto prima e diritto poi in particolare rigettare finanche la richiesta di risarcimento del danno così come richiesta in quanto palesemente infondata e soprattutto sfornita di qualsiasi elemento probatorio che dimostri quanto richiesto, se non apoditticamente assunto;
Rigettare la richiesta di risarcimento del danno in via equitativa, atteso che la norma che disciplina tale fattispecie non è sussumibile nel caso in esame;

2. Rigettare la richiesta di restituzione della caparra confirmatoria (provvigioni) per euro 4.905,03 per evidente infondatezza, posto che la stessa è stata consegnata al mediatore per le relative provvigioni attesa la conclusione dell'affare ex art. 1755, c.c.
(conclusione del contratto preliminare).

3. Con vittoria di spese e competenze".
Concessi i termini di cui all'art. 190 c.p.c., soltanto parte convenuta ha depositato la comparsa conclusionale.
***

1. Le domande attoree non meritano accoglimento.
Innanzitutto, va esaminata la domanda di nullità del contratto di mediazione, qualificata dall'attore come ipotesi di nullità derivata in conseguenza della nullità del contratto di compravendita.
La domanda non può trovare accoglimento per plurime ragioni.
In primo luogo, la nullità derivata invocata da parte attrice presupporrebbe la sussistenza di un collegamento negoziale tra contratto preliminare di compravendita immobiliare e contratto di mediazione che, tuttavia, non è riscontrabile.
Affinché possa configurarsi un collegamento negoziale in senso tecnico, che impone la considerazione unitaria della fattispecie, è necessario che ricorra sia un requisito oggettivo, costituito dal nesso teleologico tra i negozi, volti alla pagina 4 di 10 regolamentazione degli interessi reciproci delle parti nell'ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico globale e unitario, sia un requisito soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti di volere non solo l'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche il coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli effetti tipici e che assume una propria autonomia anche dal punto di vista causale.
Ad avviso della giurisprudenza di legittimità, accertare la natura, l'entità, le modalità e le conseguenze del collegamento negoziale realizzato dalle parti rientra nei compiti esclusivi del giudice di merito, il cui apprezzamento non è sindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici (cfr. Cass. Civ., sez. II, 04/02/2025, n. 2612).
Ebbene, nel caso in esame, non ricorrono i presupposti del collegamento negoziale, atteso che il contratto di mediazione – che, come noto, si risolve nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare – non risulta collegato sotto il profilo causale al contratto preliminare o definitivo di compravendita in modo da realizzare quel coordinamento che serve per la realizzazione di un fine ulteriore che trascende gli effetti tipici e assume una propria autonomia sotto il profilo causale.
In secondo luogo, anche a voler interpretare la domanda di nullità quale domanda volta ad ottenere una pronuncia di accertamento sulla non spettanza della provvigione del mediatore e restituzione di quanto versato perché l'affare non può dirsi concluso in considerazione dell'invalidità del contratto preliminare sottoscritto dalle parti, la riqualificazione della domanda non renderebbe comunque ragione all'attore.
Ed infatti, come evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità ciò che inibisce la percezione della provvigione, è l'invalidità assoluta dell'affare.
Va, pertanto, riconosciuto il diritto del mediatore alla provvigione in relazione alla conclusione di un preliminare di vendita di un immobile irregolare sotto il profilo edificatorio o urbanistico, costituente atto comunque valido, sul rilievo che la sanzione di nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, si applica ai soli atti pagina 5 di 10 di trasferimento comportanti effetti reali (Cass. Sez. II, Sentenza n. 13260 del
09/06/2009; Sez. III, Sentenza n. 7519 del 12/04/2005).
Ed invero, secondo l'indirizzo ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità, la sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria qual è il preliminare di vendita (cfr. Cass. Civ., Sez. II, Ordinanza n.
6685 del 07/03/2019 e da ultimo Cass. Civ., sez. II, 22/06/2022, n. 20132).
Per le ragioni esposte, la domanda deve essere respinta.

2. Si deve ora passare ad esaminare la domanda di responsabilità per inadempimento formulata da parte attrice per non aver il mediatore informato il delle difformità urbanistiche/edilizie di cui era affetto l'immobile e per Parte_1 aver falsamente dichiarato di disporre della documentazione di agibilità, nonostante tale documentazione non fosse esistente al momento della redazione della proposta di acquisto.
Con la prima memoria istruttoria, l'attore ha anche lamentato che il mediatore, nella proposta di acquisto, ha falsamente dichiarato che il bene fosse libero da ipoteche e pignoramenti o altri atti pregiudizievoli, nonostante vi fossero sull'immobile iscrizioni pregiudizievoli che non avrebbero consentito di addivenire alla stipula del contratto definitivo.
Ebbene, in punto di diritto va osservato che l'art. 1759 c.c. impone al mediatore l'obbligo di diligenza e di lealtà nei rapporti con le parti che pone in relazione ai fini della conclusione dell'affare.
Da tale obbligo, che si ispira anche alla generale regola comportamentale della buona fede in materia contrattuale, discende il dovere di informazione delle parti, concernente la comunicazione delle circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, cioè quelle accertate o di cui abbia avuto, comunque, notizia, ma anche di quelle che, sebbene non conosciute dal mediatore, lo stesso avrebbe dovuto conoscere, o per espresso incarico del cliente, o perché rientranti nel contenuto della prestazione che il mediatore usualmente si impegna a svolgere in favore del cliente (Cass. II, n. 34503/2023; Cass. II, n. 18140/2015).
pagina 6 di 10 Secondo la giurisprudenza di legittimità, inoltre, al di là delle informazioni scientemente false, il mediatore deve comunque evitare di fornire informazioni che non abbia controllato, apparendo comunque tale condotta contraria al dovere di buona fede che grava sul mediatore (Cass. II, n. 34503/2023; Cass. III, n.
8374/2009).
Ed infatti, il limite dell'obbligo d'informazione a carico del mediatore, ricavabile dal primo comma dell'art. 1759, non esclude la possibilità di configurare la sua responsabilità per avere fornito ad uno dei contraenti informazioni obiettivamente non vere, qualora esse vertano su circostanze sicuramente rilevanti.
Il mediatore, in forza del dovere generale di correttezza e tenuto conto dell'affidamento della parte nella veridicità delle affermazioni da lui ricevute sullo stato e sulle caratteristiche essenziali dell'immobile, ha l'obbligo di informare chi sia interessato all'acquisto della circostanza che si tratta di informazioni la cui veridicità non è stata previamente verificata (Cass. III, n. 6714/2001).
Ciò posto, a fronte di un inadempimento imputabile va comunque verificato se tale inadempimento sia in relazione causale con il danno che l'attore lamenta di aver subito per effetto della condotta inadempiente della controparte contrattuale.
Occorre, ovvero, che si possa affermare che, se il contraente fosse stato effettivamente e correttamente informato dal mediatore delle caratteristiche dell'immobile, lo stesso non avrebbe formulato la proposta di acquisto e non avrebbe stipulato il contratto preliminare.
In altre parole, il mediatore può dirsi responsabile, quantomeno a titolo colposo, per aver fatto concludere ad una delle parti un affare che, se adeguatamente informata, non avrebbe concluso o avrebbe verosimilmente concluso a condizioni diverse.
Nel caso di specie, è proprio sotto questo profilo che non risulta dimostrata la responsabilità del mediatore.
Risulta agli atti, infatti, che dopo aver sottoscritto la proposta Parte_1 di acquisto accettata da ha stipulato con il promittente Controparte_2 venditore un successivo contratto preliminare.
pagina 7 di 10 È pacifico – non avendo parte attrice smentito quanto sostenuto dal convenuto – che siffatto contratto preliminare è stato redatto dal Notaio di fiducia incaricato da Parte_1
In siffatto contratto preliminare, all'art. 8, si legge espressamente che “la parte promittente venditrice dà atto che il certificato di agibilità/abitabilità relativo ai beni in oggetto verrà consegnato entro il 30 settembre 2017. La parte promittente venditrice si dichiarata edotta del fatto che l'insussistenza dei presupposti di fatto per il rilascio di detto certificato è causa di risoluzione del contratto per inadempimento imputabile ad essa parte promittente venditrice”.
La predisposizione di siffatta clausola lascia ragionevolmente presumere che il prima della stipula del contratto preliminare, fosse stato reso edotto Parte_1 del fatto che il certificato di agibilità non era stato ancora rilasciato dalle autorità competenti e che, quindi, non era nella disponibilità del promittente venditore.
È ragionevole, altresì, presumere che il fosse anche edotto che il Parte_1 rilascio del certificato di agibilità non fosse una mera formalità, non essendo altrimenti spiegabile perché le parti hanno voluto specificare, nel preliminare, che la promittente venditrice era consapevole che l'insussistenza dei presupposti per il rilascio del certificato di agibilità avrebbe determinato la risoluzione del contratto per causa ad essa imputabile.
Peraltro, le parti, in data 6/10/2017, stipulavano un accordo di modifica del contratto preliminare con il quale veniva posticipata la data di stipula del contratto definitivo e il promittente venditore si impegnava entro la fine del mese a consegnare tutti i documenti afferenti all'immobile necessari per la concessione del mutuo.
È, allora, se così è, il comportamento del dimostra come, se anche egli Parte_1 fosse stato informato dall'agente immobiliare che l'immobile non era dotato di certificato di agibilità, avrebbe comunque concluso l'affare, atteso che è comunque addivenuto alla stipula del preliminare dopo lo scambio della proposta di acquisto e la sua accettazione nonostante avesse saputo che l'immobile non era dotato di siffatto certificato di agibilità.
Sul punto, è appena il caso di specificare che il diritto alla provvigione sorge quando l'affare può dirsi concluso e l'affare è concluso, secondo la giurisprudenza pagina 8 di 10 di legittimità, con il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento o, in difetto, per il risarcimento del danno (Cass. III, n. 923/2017; Cass. VI, n. 24399/2015).
Ad avviso della giurisprudenza di legittimità, poi, il diritto alla provvigione sussiste anche quando si è addivenuti alla stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente, posto che, come detto, la sanzione di nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di trasferimento comportanti effetti reali e non a quelli con efficacia obbligatoria (cfr.
Cass. Sez. 2, 22/06/2022, n. 20132, Rv. 665012).
Se, quindi, il diritto alla provvigione è addirittura indipendente dalla validità del contratto definitivo, è chiaro che, se difetta – come in questo caso – la prova del nesso di causalità tra inadempimento e danno subito dal contraente, il quale avrebbe comunque stipulato il contratto preliminare anche nella consapevolezza che mancasse, all'atto della sottoscrizione del preliminare, il certificato di agibilità
(salva, ovviamente, ai fini della stipula del definitivo l'acquisizione dello stesso da parte del promittente venditore), allora alcuna responsabilità potrà imputarsi al mediatore e questi potrà trattenere la provvigione.
Quanto poi alla presenza di iscrizioni pregiudizievoli, il fatto è rimasto del tutto indimostrato, non avendo parte attrice prodotto documentazione a conforto dell'assunto.

3. L'esito del giudizio depone, quindi, per il rigetto delle domande attoree.
L'attore sarà tenuto al pagamento delle spese di lite che sono liquidate come da dispositivo ai sensi del d.m. 55/2014 e s.m.i., tenuto conto dello scaglione corrispondente al valore della causa determinato sulla base del disputatum e dell'attività difensiva svolta (riduzione massima per la fase trattazione/istruttoria e decisoria stante la natura documentale della causa).

P.Q.M.

Il Tribunale di Perugia, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
- Rigetta le domande attoree;

pagina 9 di 10 - Condanna al pagamento delle spese di lite che liquida in Parte_1 euro 9.142,00 oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso, in Perugia il 14 aprile 2025
Il Giudice dott.ssa Alessia Zampolini
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