Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIA Paolo - Presidente -
Dott. TALEVI Alberto - Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita - rel. Consigliere -
Dott. VIVALDI Roberta - Consigliere -
Dott. D'AMICO Paolo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 24848/2004 proposto da:
BENINVEST SRL, in persona del proprio presidente e legale rappresentante pro tempore Dr. Giachi Stefano, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CELIMONTANA 38, presso lo studio dell'avvocato PANARITI Benito, che la rappresenta e difende, unitamente all'avvocato CHETONI FRANCESCO giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro
SO IC, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA STESICORO 126, presso lo studio dell'avvocato TRICANICO ISABELLA, rappresentato e difeso dall'avvocato DE MIGLIO Gianfranco giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrente -

e contro
BE AN, EDILGREEN SRL;

- intimate -
avverso la sentenza n. 421/2004 della CORTE D'APPELLO di FIRENZE, Sezione Prima Civile, emessa il 19/12/2003, depositata il 16/03/2004, R.G. 2326/A/02;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 11/12/2008 dal Consigliere Dott.ssa MARIA MARGHERITA CHIARINI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha concluso per l'accoglimento del primo motivo di ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La società IN nel dicembre 2000 conveniva in giudizio LL AN ed CO BO chiedendo la condanna di ciascuno al pagamento di L.

7.500.000 essendosi entrambi obbligati al pagamento della provvigione: la prima all'atto in cui avesse acquisito, a seguito dell'attività di mediazione richiesta nel giugno 2000, una proposta irrevocabile di acquisto di un appartamento ad uso di civile abitazione;
il secondo all'atto dell'accettazione della sua proposta. In via subordinata la IN, per l'ipotesi in cui emergesse un'inadempienza di una delle parti sì da legittimare la parte adempiente a non corrispondere la provvigione, chiedeva la condanna di tale parte inadempiente al pagamento della provvigione dovuta anche dall'altra parte.
Il BO chiedeva il rigetto della domanda per la mancanza dell'abitabilità, come sapeva la IN, ancorché lo avesse taciuto contravvenendo ai suoi obblighi di informazione sulle condizioni del contratto.
La LL si costituiva asserendo che la mancanza dell'abitabilità non comportava l'incommerciabilità del bene e quindi era ingiustificato il rifiuto del BO di acquistare l'immobile. Perciò chiedeva la risoluzione del preliminare per inadempimento di questi e la condanna a risarcirle il danno e a tenerla indenne dalle pretese della IN.
Il Tribunale di Firenze con sentenza del giugno 2002 premesso che: 1) l'art. 1759 c.c., comma 1, impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze che gli sono note circa la valutazione e la sicurezza dell'affare o conoscibili con l'ordinaria diligenza, essendogli vietato, in osservanza degli obblighi di cui agli artt.1175 e 1176 c.c., e alla L. n. 39 del 1989, che hanno posto in risalto la professionalità del mediatore, di fornire notizie inveritiere o su circostanze che non ha controllato o di cui non ha consapevolezza che possano influire sulla conclusione del negozio, sì che egli ha anche l'obbligo di svolgere un'istruttoria per la verifica della fattibilità giuridica dell'affare e della sua regolarità formale;
2) nel caso di specie il mediatore non si è limitato a mettere in contatto i contraenti, ma ha raccolto su apposito modulo del 5 giugno 2000 la proposta contrattuale del BO ed ha sottoscritto il documento di conferimento di incarico proveniente dalla LL, da cui risulta che l'immobile era provvisto di abitabilità/agibilità, così avallando la dichiarazione della venditrice;
in ogni caso egli aveva l'obbligo di controllare tale dichiarazione perché dall'acquisto della LL dalla società IL emergeva la mancanza dell'abitabilità, requisito essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità dell'immobile, mentre non rileva che nel corso del giudizio la relativa licenza sia stata ottenuta, riteneva: 3) il rifiuto del BO di pagare la provvigione, ai sensi dell'art. 1218 c.c., era legittimo, mentre non lo era quello della LL che aveva dichiarato l'esistenza dell'abitabilità che non è era;
4) perciò era fondata la domanda della IN nei confronti della LL, ma in considerazione del concorso della IN e della LL nell'inadempienza compensava le spese tra loro;
rigettava la domanda della IN e della LL nei confronti del BO e li condannava a rimborsare le spese a costui.
Interponevano appello principale la LL ed incidentale la s.r.l. IN. Quest'ultima lamentava: 1) in deroga all'art. 1755 c.c., era stato convenuto con la LL che la provvigione sarebbe maturata all'acquisizione di una proposta irrevocabile di acquisto conforme alle condizioni predefinite dalla stessa, che sotto la sua responsabilità aveva dichiarato che l'immobile era provvisto di abitabilità, sì che il mediatore non aveva l'obbligo di accertare altro, non avendo ricevuto incarichi in tal senso, ne' la LL aveva consegnato il suo atto di acquisto, e perciò la mediatrice non poteva rilevare che mancava l'abitabilità; quindi spettava al BO il controllo dei requisiti dell'immobile, e poiché la sua proposta di acquisto era stata accettata dalla LL, si era perfezionata la promessa di compravendita, e perciò anch'egli era obbligato a pagare la provvigione;
2) la compensazione delle spese nei confronti della LL era erronea perché l'inadempienza della mediatrice nei suoi confronti era stata esclusa, tant'è che era stata accolta la domanda di pagamento della provvigione. Concludeva per la condanna del BO al pagamento della provvigione e della LL al pagamento delle spese di primo grado, ed in via subordinata per la condanna di questa a risarcire i danni pari alla provvigione dovuta dal BO per le dichiarazioni inveritiere.
La Corte di appello di Firenze, con sentenza del 16 marzo 2004, accoglieva l'impugnazione della LL nei confronti della s.r.l. IN e rigettava l'appello incidentale di questa considerando che: a) ritenuto legittimo dal Tribunale il rifiuto del BO ad acquistare l'immobile in quanto non vincolato da una proposta di acquisto non realmente corrispondente, per un carattere essenziale dell'oggetto, all'accettazione - essendo l'immobile, contrariamente a quanto dichiarato dalla IN e dalla LL, sprovvisto dell'abitabilità formale, ottenuta in corso di causa - la stessa conseguenza era però da trarre per quest'ultima poiché, stante la bilateralità dell'affare, esso o si era concluso per entrambe le parti, o per nessuna di loro;
b) quindi l'accordo non si è concluso o è invalido e perciò nessun diritto alla provvigione, nei confronti di nessuna delle parti, può essere maturato;
c) una pretesa risarcitoria per altra causa petendi poteva dalla società IN esser avanzata nei confronti della LL sul presupposto della sua non sincerità nel conferimento dell'incarico, ma tale domanda, formulata nelle conclusioni di appello, era tardiva perché nuova. Nel resto la sentenza impugnata era da confermare. Ricorre per cassazione la s.r.l. IN. La notifica è eseguita dal suo difensore avv. Panariti ai sensi della L. n. 53 del 1994. Il BO ha resistito con controricorso. Gli intimati LL e s.r.l. GR non hanno svolto attività difensiva. La ricorrente ha depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- Deduce la ricorrente: "art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto, ed in particolare degli artt.1755 e 1759 c.c. - art. 360 c.p.c., n. 5: omessa, e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione dell'impugnata sentenza, anche in ordine alla statuizione delle spese di giudizio".
1.1 - La mediazione, derogando alle regole dell'art. 1755 cod. civ., deve considerarsi atipica nel caso in cui le parti hanno previsto la corresponsione della provvigione all'acquisizione di una proposta di acquisto conforme alle condizioni previste e predefinite nell'incarico di vendita, sì che in questo caso per il sorgere del diritto alla provvigione è sufficiente l'indicazione del futuro contraente, mentre non è necessaria la conclusione dell'affare. Nella fattispecie nella clausola E dell'incarico la LL ha convenuto che "l'incarico si intenderà espletato in deroga all'art.1755 c.c., all'acquisizione di una proposta irrevocabile di acquisto conforme alle condizioni sopra pattuite, ed in quel momento maturerà il compenso per la società pari al 3% del prezzo di vendita". Anche le pattuizioni tra la IN e il BO confermano tale tesi prevedendosi che il compenso provvisionale sarà dovuto in caso di accettazione della proposta di acquisto. Pertanto la Corte ha applicato erroneamente la disciplina del codice, omettendo ogni motivazione.
La censura è fondata nei limiti di cui in appresso.
1.2 - Occorre preliminarmente distinguere il contratto intercorso tra la IN e la LL, conferente l'incarico per la vendita, dal contratto intercorso tra la stessa IN e il BO, interessato all'acquisto.
Infatti, mentre da un lato i giudici di merito hanno accertato che la IN aveva raccolto su apposito modulo del 5 giugno 2000 la proposta contrattuale del BO, senza evidenziare se tra i requisiti di esso vi era l'abitabilità, dall'altro hanno messo in luce che la medesima mediatrice aveva sottoscritto il documento di conferimento di incarico, in cui la LL aveva asserito, diversamente dal vero, che l'immobile era provvisto di abitabilità/agibilità, ed hanno pertanto escluso anche per la LL l'obbligo di pagare la provvigione, non essendovi corrispondenza tra la proposta irrevocabile di acquisto e l'accettazione di essa e le condizioni dalla stessa predefinite dell'immobile, senza peraltro chiarire se tale divergenza fosse dipendente dall'aver la medesima IN assicurato il BO sull'esistenza dell'abitabilità in tal modo fornendogli una fuorviante rappresentazione della realtà.
È quindi da precisare che l'abitabilità, prescritta dal R.D. n.1265 del 1934, art. 221, ovvero l'agibilità, prescritta dal D.P.R. n. 425 del 1994 - normativa applicabile ratione temporis - per attestare la rispondenza di un alloggio ai requisiti igienici, sanitari e urbanistici, dovendo essere corredata dalla conformità dell'immobile al progetto approvato, (ovvero alla concessione in sanatoria) - costituisce requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità del bene (Cass. 16216/2008), sì che la sua mancanza, pur non impedendo in sè la conclusione del contratto di vendita, può indurre una parte a non ritenere suo interesse obbligarsi alla stipula dell'atto, quanto meno alle condizioni predisposte (Cass. 15969/2000), anche in relazione al rischio che l'abitabilità non sia ottenuta o al tempo occorrente per il suo rilascio. Perciò, ribadito (Cass. 7681/1999) che chi promette di acquistare un immobile ha diritto di esser edotto di qualsiasi problema di carattere amministrativo od urbanistico ad esso inerente ed ha perciò diritto di conoscere se il bene che si impegna ad acquistare non solo è assolutamente conforme alle leggi ed ai regolamenti, oltre che alla concessione edilizia, ma ha anche ottenuto o meno la licenza di abitabilità (Cass. 8880/2000), ovvero se è in corso una qualche regolarizzazione dell'immobile, va riaffermato che il mediatore deve comportarsi in modo da non ingenerare equivoci sulla veridicità delle notizie rilevanti per la conclusione dell'affare non potendosi limitare a riferirle senza averne controllato la rispondenza a realtà e senza neppure effettuare tale precisazione - tanto più poi nella fattispecie, in cui, come evidenziato in narrativa l'immobile all'atto della vendita dalla società IL alla LL, era sprovvisto dell'abitabilità - atteso che la professionalità della sua attività, prescritta dalla L. n. 39 del 1989, ha ampliato l'ambito dell'affidamento di colui che si rivolge al mediatore per concludere l'affare, e che il suo dovere di imparzialità, sussistente ogni qualvolta egli non è un agente immobiliare della sola parte venditrice, deve indurlo a riequilibrare l'asimmetria informativa dell'una parte rispetto all'altra sulla sicurezza e convenienza dell'affare (art. 1759 cod. civ., comma 1). Soltanto dopo tale imprescindibile accertamento di fatto sarà possibile da parte dei giudici di merito esaminare se il rifiuto del BO di corrispondere la provvigione alla IN era legittimo, avuto anche riguardo all'ottenuta abitabilità in corso di causa e alle ragioni che hanno impedito nella fattispecie di ritenere concessa l'abitabilità per il decorso del termine dalla richiesta del proprietario al Sindaco (D.P.R. n. 425 del 1994) se corredata della necessaria documentazione in relazione all'interesse del BO ad acquistare un immobile conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia (Cass. 3851/2008) e ad ottenere l'esatto adempimento delle obbligazioni del venditore - tra le quali di compiere diligentemente gli adempimenti necessari ad ottenere l'agibilità -secondo il principio di buona fede nella salvaguardia dell'equilibrio dei rispettivi interessi. 1.3 - Con la seconda censura la ricorrente deduce che non è provato che il mediatore abbia presentato all'acquirente l'immobile come provvisto della licenza di abitabilità ed infatti non ve ne è traccia nella proposta di acquisto. Perciò il contratto preliminare si è perfezionato al momento in cui la proposta di acquisto del BO è stata accettata dalla LL ed infatti il BO aveva eccepito la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della promittente venditrice per mancanza del certificato di abitabilità e poiché le parti nella loro rispettiva proposta ed accettazione hanno qualificato il contratto come promessa di compravendita il contratto non può esser interpretato difformemente. Inoltre il negozio contiene la determinazione della res, del prezzo di vendita, il consenso alla stipula del definitivo e la data di esso, nonché la caparra confirmatoria. Atteso che nella mediazione tipica il diritto alla provvigione sorge allorché le parti che si sono avvalse del mediatore hanno costituito un vincolo che consenta alle stesse di agire per l'esecuzione del contratto o per la risoluzione di esso e/o il risarcimento dei danni, a maggior ragione spetta il diritto alla provvigione nel caso di deroga all'art. 1755 c.c., e di pattuizione della provvigione all'acquisizione della proposta conforme all'accettazione della proposta stessa e quindi a prescindere dal buon fine della compravendita, essendo sufficiente il compimento dell'attività svolta in funzione della conclusione dell'affare. L'interesse del mandante è l'aspettativa ad una sollecita realizzazione dell'affare e quello del mandatario ad esser compensato per l'organizzazione volta a reperire un contraente. Quindi la Corte di merito ha erroneamente interpretato l'art. 1755 c.c., ritenendo non concluso l'affare malgrado l'intervenuto preliminare e non ha pronunciato sull'accordo contrattuale predetto. La Corte non ha neppure motivato sulla circostanza che il tardivo ottenimento dell'abitabilità non impediva la commerciabilità ed il trasferimento del bene ed infatti la licenza, rilasciata in ritardo imputabile alla P.A., è stata concessa il 24 luglio 2001, ossia decorsi sette mesi dalla data prevista per il definitivo. Nè d'altra parte al mediatore, ancorché debba esser iscritto nell'albo professionale, incombe l'obbligo di compiere specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico, in mancanza di specifico incarico, ovvero per accertare la rispondenza a verità delle dichiarazioni del venditore, di cui egli si assume la responsabilità e che il compratore può controllare fino alla conclusione del contratto.
La censura è fondata nei limiti di seguito esposti.
Ribadito che è obbligo del mediatore, (art. 1759 cod. civ.) informare le parti di tutte le circostanze che influiscono sulla conclusione dell'affare e di tacere quelle che non conosce per non averle preventivamente controllate, secondo la diligenza professionale media, rapportata al suo livello di organizzazione (Cass. 4126/2001), avendo la parte diritto, per effetto dell'art.1175 c.c., art. 1176 c.c., comma 2, e L. n. 39 del 1989, artt. 2 e 3
(da coordinare sistematicamente alla ratio sottesa all'art. 1757 c.c., u.c.) ad una corretta rappresentazione della realtà,
l'inadempimento a detti obblighi (art. 1176 cod. civ., comma 2, e art. 1218 cod. civ.) può configurare il legittimo rifiuto (art. 1460 cod. civ.) dell'intermediato di pagargli la provvigione (Cass. 16009/2003, 19951/2008) se a causa di tale inadempimento, e secondo il principio di buona fede, è giustificato il rifiuto a stipulare il contratto a quelle condizioni (Cass. 5107/1999, 6389/2001, 5777, 19006/2006). 1.4 - Quanto alla mediazione negoziale c.d. atipica che tuttavia non deve perdere la prestazione caratterizzante che è quella di mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza esser legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (art. 1754 cod. civ.) diversamente essendo configurabile un'altra tipologia negoziale quale l'obbligazione di mezzi o il contratto d'opera prospettazione, quest'ultima, neppure del tutto chiaramente, profilata per la prima volta dalla ricorrente in questa sede e quindi inammissibile - e che è configurabile nelle ipotesi in cui il mediatore si garantisce dall'alea intrinseca nella mediazione svincolando la provvigione dalla conclusione dell'affare - fatto costitutivo del diritto alla provvigione nella tipologia tipica (art. 1755 cod. civ., comma 1) - il relativo patto in deroga non può perciò avere l'effetto di escludere gli obblighi innanzi specificati e cioè di compiere, con diligenza adeguata alla sua professionalità, ragionevolmente esigibile, in rapporto anche alla sua organizzazione concreta, l'attività demandatagli in modo esauriente e funzionale all'interesse della parte alla conclusione dell'affare e quindi in modo che la controparte non sia legittimata a rifiutarsi di concluderlo per non esser stata informata su circostanze influenti sulla sua conclusione o esecuzione, conosciute o agevolmente conoscibili, come nel caso di difetto di qualità essenziali dell'immobile avuto riguardo alla normativa edilizia-urbanistica desumibile dagli atti, perché in tal caso può esser giustificato il rifiuto di corresponsione del compenso anche se la parte che ha conferito l'incarico abbia ricevuto un'accettazione delle sue condizioni prestabilite di conclusione dell'affare. Nel suesposto ambito va dunque accolto il primo motivo. 2.- Con il secondo motivo la IN deduce: "Omessa motivazione in merito alle spese di primo grado".
Malgrado la richiesta di tutte le parti di diversa regolamentazione delle spese sostenute in primo grado, e che il Tribunale aveva compensato tra la IN e la LL nonostante la sua soccombenza, la Corte di merito non si è pronunciata, con conseguente omissione di pronuncia.
Il motivo è assorbito dall'accoglimento delle censure precedenti poiché il giudice d'appello provvederà ad nuovo regolamento delle spese di primo e secondo grado, quale conseguenza della decisione di merito che sarà adottata, ed alla stregua dell'esito finale della lite.
3.- Concludendo il ricorso va accolto, la sentenza impugnata va cassata e la causa va rinviata per nuovo esame dei fatti alla luce di principi innanzi esposti. Il giudice del rinvio provvederà altresì a liquidare le spese, anche del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso;
cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, alla Corte di Appello di Firenze, altra sezione.
Così deciso in Roma, il 11 dicembre 2008.
Depositato in Cancelleria il 7 aprile 2009