Repubblica Italiana In nome del popolo italiano Tribunale Ordinario di Vallo della Lucania - Composizione Monocratica Il Giudice, dott. Carmine Esposito, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa n. 787/2023 avente ad oggetto “Intimazione di sfratto per morosità (Art.658 C.P.C.) - uso diverso” e vertente tra
(C.F. ), col ministero/assistenza, Parte_1 C.F._1 giusta procura in atti, dell'avv. PEPE NICOLA;

- ricorrente -

e Controparte_1
(C.F. ), col ministero/assistenza, giusta Controparte_2 P.IVA_1 procura in atti, dell'avv. DE MARCO IMERIO RAFFAELE;

- resistente - All'udienza ai sensi dell'art. 127 ter cpc del 18/2/2025 le parti hanno concluso come da atti e verbali di causa nonché da note scritte in atti. Decisa all'udienza del 18/2/2025 (fissata ai sensi dell'art. 127 ter cpc) mediante deposito telematico della relativa motivazione ai sensi dell'art. 127 ter cpc.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.pc., in combinato disposto con l'articolo 429, c.1, c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (omettendo lo svolgimento del processo). La domanda principale è procedibile ex art. 5 Dlvo 28/2010 (e successive modificazioni ed integrazioni), in quanto regolarmente preceduta dal tentativo di mediazione non andato a buon fine (cfr. verbale di mediazione in atti).

Con atto di intimazione di sfratto per morosità, conveniva Parte_1 in giudizio innanzi all'intestato Tribunale la società Controparte_3
esponendo che con contratto del 27/1/2002
[...] [...]
madre di concedeva in locazione alla Per_1 Parte_1 [...]
in quanto proprietaria, l'immobile sito in Agropoli, Controparte_1 via Piave n.22, piano T, adibito ad attività di Agenzia Viaggi, nonché l'immobile sottostante, sito in Agropoli, via Piano della Madonna n.66, adibito a deposito;
che decedeva in data 24/10/2005 e alla predetta, pertanto, le Persona_1 succedevano, ai sensi di legge, il marito e il figlio CP_4 Parte_1 che decedeva l'1/5/2016 e, per l'effetto, l'attuale proprietario, iure CP_4 ereditatis, dei suddetti immobili, era Sig. che il canone d'affitto Parte_1
(originariamente fissato in E. 10.536,00 annuali), in forza della rivalutazione Istat, fino al mese di Dicembre 2019 era pari a E. 12.733,68 annuali (corrispondenti a E. 1.061,14 mensili ed E. 3.183,42 trimestrali), mentre dal mese di Gennaio 2020 era lievitato ad E. 12.861,24, (corrispondenti a E. 1.071,77 mensili), da pagarsi, entro 10 giorni dall'inizio di ogni trimestre contrattuale, in quattro rate trimestrali, uguali ed anticipate, pari a E. 3.215,31 cadauna;
la conduttrice, peraltro, nonostante le suddette intese, provvedeva, nel corso della locazione, al pagamento anche su base mensile;
che a decorrere dal mese di Gennaio 2023, il suddetto canone di locazione, in seguito a richiesta del locatore, era stato ulteriormente rivalutato, su base Istat e, per l'effetto, il canone attuale risulta pari a E. 14.366,00 annuali, corrispondenti a E. 3.591,51 al trimestre e ad E. 1.197,17, su base mensile;
che la conduttrice, durante il periodo emergenziale per il Covid, ha chiesto al locatore la riduzione del canone di locazione, nonché di addivenire ad un complessivo accordo riguardante, anche, il pagamento delle mensilità pregresse, ancora impagate, a decorrere dal mese di Ottobre 2019; che il locatore acconsentiva a tale richiesta e, per l'effetto, le parti sottoscrivevano la scrittura privata, datata 10 Giugno 2020, mediante la quale avevano previsto, alle lettere da A a F, nonché ai punti da 1 a 12 della stessa, quanto segue: “a) la precitata conduttrice avrebbe omesso di pagare i canoni di affitto relativamente ai mesi di Marzo, Aprile e Maggio 2020 (vedasi art. 4); b) la conduttrice avrebbe fruito, altresì, della riduzione dei canoni di affitto mensili, per il periodo decorrente dal mese di Giugno 2020, fino al mese di Giugno 2021 (vedasi lettera F e artt. 5 e 6); c) la conduttrice, da ultimo, avrebbe beneficiato del pagamento rateizzato dei canoni di affitto arretrati, nei termini emergenti dalla scrittura privata stessa (vedasi artt. 2, 3, 8), con
pag. 2/9 contestuale impegno della predetta a riprendere il normale corso dei pagamenti, far data dal mese di Luglio 2021 (vedasi art.7)”; che la conduttrice, nonostante il corretto comportamento del locatore, non avevano rispettato gli impegni assunti con quest'ultimo, avendo omesso di pagare le mensilità di Novembre e Dicembre
2020, nonché le mensilità di Gennaio, Febbraio, Marzo, Aprile, Maggio, Giugno
2021 per complessivi E. 9.578,08; che da quest'ultimo importo doveva essere detratta la somma di E. 1.808,31, corrispondente ai periodi di locazione durante i quali era stata disposta, da parte dell'Autorità, la chiusura completa ed obbligatoria dell'attività esercitata dalla conduttrice, coincidente con l'entrata della Regione Campania nella cosiddetta “Zona Rossa”, inviata dal locatore alla conduttrice e mai contestata da quest'ultima; che a fronte del precitato comportamento, la morosità della conduttrice, per il periodo di tempo sopra indicato, ammontava all'attualità ad E. 7.769,77 (E. 9.578,08 – E. 1.808,31); che il locatore, anche con lettera del 18/10/2021 aveva contestato alla conduttrice la suddetta morosità, riepilogando i termini della convenzione intercorsa e chiedendo, per l'effetto, il pagamento degli importi dovuti, senza ottenere, peraltro, alcun positivo riscontro;
che dal mese di Luglio 2021, la conduttrice aveva ripreso a pagare il canone di affitto, nella misura pari a E. 1.071,77 mensili ma, da ultimo, si era resa ancora morosa, avendo omesso di corrispondere i canoni relativi alle mensilità di Gennaio e Febbraio 2023, pari a E. 1.197,17, cadauna, nonché quello relativo alla mensilità di Marzo 2023, già scaduta;
mensilità lievitate, come anzidetto, dal mese di Gennaio 2023, a E. 1,197,17 mensili, per effetto dell'aggiornamento Istat del canone stesso, ritualmente comunicato alla società conduttrice;
la morosità della conduttrice, relativa al periodo di tempo in esame, ammonta, pertanto, a E. 3.591,51 (E. 1.197,17 moltiplicato per tre); che del tutto privi di effetto erano risultati i reiterati tentativi posti in essere dall'istante, al fine di indurre la società conduttrice a sanare la morosità; che al momento della domanda, pertanto, la morosità della conduttrice aveva raggiunto l'ammontare complessivo pari a E. 11.361,28 (di cui E. 7.769,77, per le somme pregresse, oltre a E. 3.591,51 per le mensilità di Gennaio, Febbraio, Marzo 2023). Tanto premesso, così concludeva “1) Convalidare, con ordinanza esecutiva, lo sfratto per morosità della conduttrice, con riguardo ad entrambi gli immobili, oggetto del precitato contratto di locazione, a tutti gli effetti di legge, con fissazione della data di rilascio nel termine più breve possibile. 2) Emettere decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo, ai
pag. 3/9 sensi di legge, a carico della conduttrice, per la somma di Euro 11.361,28 o a quel diverso importo ritenuto dovuto e/o di giustizia, a fronte dei canoni scaduti e per quelliin scadenza, oltre interessi, spese e compensi professionali. 3) Condannare la conduttrice, in ogni caso, al pagamento, a favore del locatore e per le causali indicate in narrativa, della somma pari a E. 11.361,28 o a quel diverso importo ritenuto dovuto e/o di giustizia. 4) In caso di opposizione pronunciare ordinanza di rilascio, ex art. 665 c.p.c.. 5) Dichiarare risolto, in ogni caso, il contratto di locazione relativo alle unità immobiliari, oggetto dello stesso, per il grave inadempimento perpetrato dalla conduttrice, con condanna della medesima al relativo rilascio. 6) Condannare la conduttrice al pagamento, ai sensi di legge, delle spese e dei compensi riguardanti la presente procedura”. Provvedeva a costituirsi, Controparte_3 contestando in fatto ed in diritto la pretesa avversaria. Nello specifico, rappresentava la improcedibilità e/o improponibilità e/o inammissibilità della domanda finalizzata ad ottenere la convalida dello sfratto per morosità attraverso la tutela sommaria prevista dall'art. 658 c.p.c. per inesistenza di un contratto di locazione validamente registrato poiché non prorogato;
l'improcedibilità e/o improponibilità e/o inammissibilità della domanda finalizzata ad ottenere la convalida dello sfratto per morosità attraverso la tutela sommaria prevista dall'art. 658 c.p.c. per nullità del contratto ex art. 13, comma 3, Legge n. 431/1998; l'improcedibilità e/o improponibilità e/o inammissibilità della domanda finalizzata ad ottenere l'emissione di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. Tanto esposto così concludeva “- previa declaratoria di inesistenza e/o nullità e/o intervenuta naturale estinzione a seguito e per effetto di mancata proroga e/o anche per difetto di proseguita registrazione o per violazione del termine minimo di durata previsto dalla legge in riferimento al contratto di locazione per uso commerciale oggetto di causa, stante le ragioni illustrate in premessa, dichiarare improcedibile e/o improponibile e/o inammissibile e comunque rigettare la domanda di convalida di sfratto ex art. 658 c.p.c. proposta dall'odierno intimante;
- per l'effetto, dichiarare del pari improcedibile e/o improponibile e/o inammissibile e comunque rigettare la domanda di emissione di ingiunzione di pagamento relativamente ai canoni scaduti;
- condannare l'intimante al pagamento in favore dell'intimata delle spese e competenze di lite oltre spese generali nella misura del 15%, nonché accessori di legge, se dovuti”.
pag. 4/9 Con provvedimento del 17.7.2023 veniva rigettata la domanda di rilascio dell'immobile e veniva disposta la prosecuzione del procedimento nelle forme del rito speciale. Invero, parte resistente integrava la propria posizione processuale promuovendo con memorie del 7.12.2023 in sede di conclusioni le seguenti domande in via riconvenzionale: “- previa declaratoria di inesistenza e/o nullità e/o intervenuta naturale estinzione a seguito e per effetto di mancata proroga e/o anche per difetto di proseguita registrazione o per violazione del termine minimo di durata previsto dalla legge in riferimento al contratto di locazione per uso commerciale oggetto di causa, stante le ragioni illustrate in premessa, dichiarare definitivamente improcedibile e/o improponibile e/o inammissibile e comunque rigettare la domanda di convalida di sfratto ex art. 658 c.p.c. proposta dall'odierno intimante;
- per l'effetto, dichiarare definitivamente del pari improcedibile e/o improponibile e/o inammissibile e comunque rigettare la domanda di emissione di in- giunzione di pagamento relativamente ai canoni scaduti;
- accertare e dichiarare che il conduttore ebbe ad apportare a sue spese migliorie previamente autorizzate ai locali oggetto della locazione de quo, oggettivate in un sensibile incremento della valutazione economica dell'immobile. Per l'effetto, condannare l'intimante a rimborsare all'intimata la cifra di euro 1.000,00 per la scalinata a chiocciola in ferro nonché l'importo di euro 2.332,80 per la sostituzione del pavimento al locale sito sul piano strada di via Piave e, quindi, complessivamente la cifra di euro 3.332,80 quale minore importo rispetto a quello rispondente all'aumento del valore arrecato all'immobile e o, in sostituzione, la cifra che l'On.le giudicante abbia a determinare in via equitativa;
- accertare e dichiarare che il locatore si rese inadempiente nei confronti della conduttrice per non avere egli prorogato nei termini di legge il contratto di locazione de quo cagionando, a mezzo della detta condotta omissiva un grave danno alla odierna intimata che, a causa della estinzione del contratto, non poteva accedere ai benefici previsti dal decreto ristori, e, per l'effetto, condannare l'intimante al risarcimento del danno che si indica nella misura di complessivi euro 9.002,86 di cui euro 6.430,62 per l'anno 2020 ed euro 2.572,24 per l'anno 2021; - accertare e dichiarare il diritto della conduttrice a percepire da parte dell'intimante il danno da perdita di avviamento e, per l'effetto, condannare l'intimante al pagamento, in favore dell'intimata, della cifra di euro 19.291,86 per la causale anzidetta;
- condannare l'intimante al pagamento in favore dell'intimata delle spese e competenze di lite oltre spese generali nella misura del 15%, nonché accessori di legge, se dovuti”. All'udienza del 18.4.2024, ritenuta la causa matura per la decisione, rigettate le istanze istruttorie formulate da parte opponente, si rinviava per la pag. 5/9 discussione all'udienza del 12/7/2024, disponendo che la predetta udienza avesse luogo nelle forme della trattazione scritta. A fronte di rinvii d'ufficio, la causa perveniva allo scrivente magistrato all'udienza del 18.2.2025, tenuta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.. Nel merito, la domanda formulata dall'attore risulta fondata e va accolta, per quanto di ragione;
ed invero parte convenuta risulta morosa nel pagamento dei canoni di locazione (sino alla data della odierna pronuncia), non avendo in alcun modo dimostrato l'avvenuto pagamento del richiesto, come indicato dall'attore in sede di memoria difensiva conclusionale. Infondata è la tesi di parte convenuta secondo cui il contratto di locazione sarebbe nullo per la presenza di clausole vessatorie. Inoltre il contratto è valido ed efficace tra le parti in quanto regolarmente e tempestivamente registrato al suo sorgere;
la prima registrazione è quella che conferisce al contratto validità ed efficacia (a pena di nullità); la registrazione per gli anni successivi costituiscono mere irregolarità fiscali, che andranno sanate dal locatore con il pagamento delle imposte e delle relative sanzioni di mora, alla competente agenzia delle entrate. Tanto premesso, parte convenuta ha occupato l'immobile per cui è causa senza esibire atti idonei (ricevute ovvero vaglia o bonifici di pagamento andati a buon fine) attestanti il pagamento regolare e tempestivo di quanto dovuto sulla base del contratto di locazione in atti. In tema di inadempimento è noto che la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice (“nel caso in cui il conduttore … abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 l. 27 luglio 1978 n. 392”: cfr. Cassazione civile, sez. III, 18/11/2010, n. 23257), ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai sensi degli art. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva l. 9 dicembre 1998 n. 431)
- a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento costituito dall'imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore, requisiti sicuramente sussistenti nel caso di specie, atteso che pag. 6/9 la parte convenuta, pur contestando genericamente la morosità sulla base di accordi intercorsi con il locatore, non ha dimostrato in maniera esaustiva il pagamento di quanto dedotto dal predetto in relazione ai canoni e agli oneri richiesti in citazione (oltre che in corso di causa); non vi è, pertanto, valida prova ex art. 2697 c.2 c.c. di atti o fatti estintivi o modificativi della relativa obbligazione di pagamento, sufficiente ad escludere la mora del conduttore, che pertanto va acclarata in tale sede con ogni conseguenza di legge;
ed invero “il mancato pagamento del canone di locazione costituisce grave inadempimento per l'inosservanza di un'obbligazione primaria che comporta la risoluzione contrattuale” (cfr. Tribunale Roma, sez. VI, 15/11/2013, n. 23090). Ne deriva, dunque, che il contratto oggetto di causa deve essere dichiarato risolto per fatto e colpa del conduttore
[...]
E_
Parte convenuta va condannata al pagamento dei canoni di locazione scaduti al rilascio dell'immobile, pari ad euro 38.896,19 (corrispondenti ad euro 26.924,49
+ 11.971,70, …in forza delle mensilità afferenti ai mesi di Maggio, Giugno, Luglio, Agosto, Settembre, Ottobre, Novembre, Dicembre 2024 e Gennaio e Febbraio 2025 tale, ultima mensilità, al momento dell'udienza del giorno 18/2/2025, sarà, infatti, venuta a scadere, per l'importo di E. 11.971,70; vds. note scritte parte attrice in data 31.1.2025), oltre canoni accessori, con gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo;
segue la condanna di parte convenuta alla liberazione dell'immobile oggetto di causa;
alla condanna del conduttore al rilascio dell'immobile consegue anche la fissazione della data di esecuzione di tale provvedimento, la quale, conformemente a quanto previsto dall'art. 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392 e, dunque, tenendo conto anche del lungo periodo di tempo trascorso, contemperata con la necessità del conduttore comunque di reperire altro e diverso immobile per espletare la sua attività, può essere fissata al 30.6.2025. Per quanto attiene alle eccezioni illustrate da parte convenuta in comparsa di costituzione (elusione fiscale, risarcimento danni ed improcedibilità della domanda) le stesse sono del tutto infondate per quanto già sopra illustrato, ma soprattutto perché un inadempimento fiscale non adempiuto durante il corso del rapporto (validamente sorto) non può incidere sulla validità del contratto, con conseguente inesistenza di alcun risarcimento del danno in favore del conduttore. La domanda riconvenzionale formulata dal conduttore convenuto deve essere rigettata, in quanto infondata perché non adeguatamente provata (art. 2697 cc).
pag. 7/9 Ed invero, è pacifico che l'indennità per le migliorie va corrisposta se i lavori sono stati effettuati con il consenso del locatore ex art. 1592 cc;
nel caso in esame manca, però, qualsiasi prova in merito al detto consenso, ai lavori effettuati dal conduttore ed alle migliorie apportate all'immobile Ogni altra questione, pur sollevata dalle parti in lite, rimane assorbita nelle motivazioni di cui sopra. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano d'ufficio come da dispositivo, ai sensi del D.M. Giustizia 10.03.2014 n°55 (come modificato dal DM 37/18 e succ. modif.), in relazione all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte.

PQM

il Tribunale Ordinario di Vallo della Lucania, in composizione monocratica e nella persona del Giudice dott. Carmine Esposito, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1
E_
, in persona del legale rappresentante pro tempore, respinta,
[...]
o comunque assorbita, ogni altra istanza deduzione ed eccezione, così provvede:
• in accoglimento della domanda, dichiara risolto per grave inadempimento del conduttore Controparte_1
[...] Controparte_2 indicata, il contratto di locazione oggetto di causa, relativo all'immobile sito in Agropoli, via Piave n.22, piano T, nonché all'immobile sottostante, sito in Agropoli, via Piano della Madonna n.66 (meglio indicato e descritto in citazione), con conseguente condanna di parte conduttrice al rilascio del predetto immobile libero e vuoto da persone ed oggetti personali, fissando per l'esecuzione la data del 30.6.2025;
• Condanna Controparte_1
[...] Controparte_2 ltre oneri accessori ed interessi come in motivazione (pari ad euro 38.896,19);
• Rigetta la domanda riconvenzionale formulata da parte resistente perché infondata;

• Condanna E_
[...] mplessivamente per spese e compensi in € 4.500,00, oltre IVA, CPA ed accessori se dovuti nella misura di legge. Vallo della Lucania, 19.2.2025 Il Giudice
pag. 8/9 dott. Carmine Esposito
pag. 9/9