REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale di Milano, nella persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati ha pronunciato ex artt.
447-bis e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 24135/2024 promossa da:
Parte_1
[C.F. ], con l'avv. GRAVALLESE
[...] P.IVA_1
ANTONIO
RICORRENTE contro
C.F. ], con gli avv. COGNI ARNALDO e PICCO ILARIA CP_1 P.IVA_2
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Parte ricorrente:
“ dichiarare cessata la materia del contendere, per le viste e spiegate ragioni;

- in ragione del comportamento processuale tenuto dalle parti, condannare in CP_1
persona del legale rappresentante pro tempore alla rifusione delle spese di lite in favore di ovvero, in subordine, compensare integralmente le spese di lite.” Parte_1
Parte resistente:
““Piaccia alla Codesto Ill.mo Tribunale, disattesa ogni diversa istanza, visto l'avvenuto rilascio spontaneo dell'immobile da parte di , dichiarare cessata la CP_1
materia del contendere sulla unica domanda attore formulata nel presente giudizio;
vista la soccombenza virtuale di parte attrice, la cui domanda risulta infondata e non provata, condannare la Controparte_2
, in persona del legale rappresentante pro tempore, a rifondere a le spese
[...] CP_1
del giudizio, di entrambi i riti sommario e ordinario, nonché le spese di mediazione obbligatoria”.” Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida
. adiva questo Tribunale esponendo: Parte_1 di avere concesso in locazione commerciale all'intimato l'unità immobiliare CP_1
sita in Peschiera Borromeo (MI) Via Lombardia n. 2/A con contratto avente decorrenza dal
21/11/2018; che il conduttore si rendeva moroso del pagamento delle spese accessorie per complessivi €
53.455,90; che la morosità persisteva.
Chiedeva pertanto a norma convalidarsi l'intimato sfratto ed emettersi ingiunzione di pagamento per il dovuto.
Si costituiva l'intimata che dispiegava opposizione deducendo l'inesistenza CP_1
della morosità intimata, per non essere affatto documentati gli oneri contestati.
Con provvedimento del 28/06/2024 il Tribunale rigettava l'istanza ex art. 665 c.p.c. disponeva la conversione del rito e la prosecuzione del giudizio con le forme del rito speciale locatizio ex art. 447-bis segg. c.p.c.
Nelle rispettive memorie ex art. 420 c.p.c.. le arti concludevano come in epigrafe.
Esperita la mediazione, il Giudice rinviava per la decisone secondo le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c.
Come richiesto dalle parti, a seguito dell'intervenuta riconsegna del bene, deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere.
Ai soli fini della soccombenza virtuale, si osserva quanto segue.
Come già rilevato nell'ordinanza del 28/06/2024, il contratto di locazione disciplina il pagamento degli oneri accessori mediante due distinte e contraddittorie clausole contrattuali.
L'art.

4.3 prevede il pagamento di acconti a forfait oltre conguaglio annuale, mentre l'art. l'art. 12 del contratto non richiama il conguaglio annuale.
Quanto a tale seconda previsione, atteso il suo palese contrasto con l'art. 79 l. 392/1978, deve considerarsi affetta da nullità e tamquam non esset.
A norma dell'art. 79 l. 392/1978: “ È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge.(…)” Secondo consolidata giurisprudenza, anche di questo Tribunale: “ Si rileva anzitutto che la facoltà delle parti di prevedere a carico del conduttore il pagamento di oneri accessori è legata alla circostanza che tali oneri siano effettivi. Nella fattispecie è incontestato che nessun onere accessorio la unica proprietà abbia effettivamente sostenuto ovvero comunque abbia erogato alcun servizio accessorio al conduttore per il periodo dedotto in causa. Qualora il conduttore contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 cod. civ., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali comprendono l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto.”( cfr. Cass 20348/2010).
“È inoltre nulla, a norma dell'art. 79 della L. 27 luglio 1978, n. 392, la clausola contrattuale che obbliga il conduttore al pagamento degli oneri accessori anticipatamente determinati in modo forfetario, perché viola il principio della specificità di essi, stabilito dall'art. 9 della stessa
L. n. 392 del 1978, e consente al locatore di procurarsi vantaggi che non gli spettano.) Cass
15630/2005) La legittimità del pagamento delle spese, svincolato dall'effettivo godimento dei servizi , fondato sulla volontà delle parti, non è legittimo nell'ambito del contratto di locazione degli immobili urbani per il principio di cui all'art. 9 L. n. 392 del 1978, applicabile anche alle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo;
se le forniture dei servizi non esistono, mancando la sinallagmaticità, non è dovuto alcun corrispettivo, nonostante che esso sia previsto in contratto. "Una eventuale contraria pattuizione, quindi,- ai sensi del combinato disposto degli artt. 9 e 41 L. n. 392 del 1978 per il quale non è dovuto un onere accessorio per una fornitura se la stessa non è effettivamente prestata -, è nulla a norma dell'art. 79 L. n. 392 del 1978 e detta nullità è rilevabile anche d'ufficio a norma dell'art. 1421 cod. civ." (ex Cass
680/2005).
Inoltre: “ In materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, è nulla, ai sensi dell'art. 79 della L. 27 luglio 1978, n. 392, ogni pattuizione che consenta al locatore di pretendere dal conduttore un pagamento non giustificato dal sinallagma contrattuale. Ne consegue che, con riguardo agli oneri condominiali, come anche desumibile dall'art. 9 della L.
27 luglio 1978, n. 392 cit., possono essere poste a carico del conduttore solo le spese collegate al godimento effettivo, da parte sua, di un servizio, ..." Cass 20551/2014 Cass. 5795/2017” “( cfr. Tribunale di Milano, sent. 9553/2018).. (cfr. Cass. ).
Indi, occorre verificare se gli oneri accessori posti a carico della parte intimata ex art.

4.3 del contratto siano giustificati. E' agevole rilevare che il locatore- tanto in fase sommaria che nel successivo giudizio di merito
- si è limitato a produrre le sole fatture emesse, senza altro giustificativo ( consuntivo o bollette utenze), sicchè l'onere probatorio a suo carico non può considerarsi assolto.
Attesa la soccombenza virtuale, le spese di lite vanno poste integralmente a carico del ricorrente e sono liquidate direttamente in dispositivo tenendo conto della natura e del valore della controversia, e delle fasi svolte (di studio, introduttiva, di trattazione e decisionale), con riduzione del 50% attesa la bassa complessità delle questioni trattate ed attesa la prossimità del valore della lite al minimo al valore minimo di scaglione
Le spese di fase sommaria sono liquidate come da Tabelle in uso presso questo Tribunale.
Le spese di mediazione sono liquidate per la sola fase di attivazione, atteso che il procedimento si è concluso con esito negativo al primo incontro.


P.Q.M.

il Tribunale di Milano, in persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati, definitivamente pronunciando nel giudizio RG 24135/2024, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede:
1) dichiara cessata la materia del contendere;

2) condanna alla rifusione in Parte_1
favore di delle spese di lite, che si liquidano in € 10.756,00 per compensi CP_1
professionali ( di cui € 3.200,00 per la fase sommaria ed € 504,00 per la mediazione), oltre spese generali al 15%, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti e allegazione al verbale.
Milano, 23/05/2025
Il Giudice
Dott.ssa Roberta Sperati