N. 5813/2022 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI PALERMO
- Sezione Seconda Civile -
Il Tribunale di Palermo nella persona del Giudice dott.ssa Sara Monteleone ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella controversia iscritta al n. 5813 del Registro Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2022 pendente tra
, rappresentato e difeso dall'Avv. Roberta Russo, presso il cui studio, Parte_1
sito in Palermo Via Catania n.51, è elettivamente domiciliato, come da procura in atti;
attore
e
, rappresentata e difesa dall' Avv. Vincenzo Sparti, presso il cui studio, sito in CP_1
Palermo, via P.pe di Belmonte n. 94, è elettivamente domiciliata, come da procura in atti;
convenuta
***
Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto in giudizio Parte_1 [...] chiedendo la condanna di quest'ultima al rilascio dell'immobile sito in Palermo, Via CP_1
Leonardo da Vinci n. 675, nonché al pagamento della somma di € 72.695,00 a titolo di indennità di occupazione con decorrenza dal 1.10.2017 fino all'effettivo rilascio.
A sostegno delle proprie domande l'attore ha dedotto:
- di essere comproprietario insieme alla convenuta, sua e moglie, in ragione del 50% ciascuno, dell'immobile “villetta” situato in Via Leonardo da Vinci n. 675, composta da tre piani con circostante terreno di pertinenza (censito al Catasto Urbano del Comune di
Palermo al foglio 38, particella 5479, z.c.2 categoria A/7, classe 8, vani 18), acquistato in regime di comunione dei beni, con atto pubblico del 23.4.2002 in Notar (Rep. Persona_1
N.16549 Racc. N.2046), e precedentemente destinata a residenza coniugale;
- che i medesimi, contestualmente all'acquisto avevano contratto, con vincolo di solidarietà ed indivisibilità e con durata di 20 anni, il mutuo ipotecario con filiale Controparte_2 italiana di “Abbey National BA (oggi ) ai rogiti del Notar CP_3 Persona_1
Rep. (N.16550 Racc. N. 2047);
- che detto immobile, in occasione degli accordi di separazione sottoscritti il 20.9.2011 ed omologati dal Tribunale di Palermo il 15.11.2012 (con decreto n. 3934/2012 reso nel giudizio n. R.G. 11269/2911), era stato assegnato in uso esclusivo alla convenuta CP_1
con la quale convivevano stabilmente le due figlie;

- che con lettere del 23.5.2016 e del 28.7.2016 l'odierno attore aveva invitato la convenuta a procedere con lo scioglimento della comunione mediante la vendita del suddetto immobile, avendo le figlie ormai trasferito altrove il proprio domicilio, così interrompendo lo stabile legame con la casa familiare;

- che, invero, con ordinanza ex art. 708 c.p.c. resa il 26.9.2017 nel giudizio di cessazione degli effetti civili del matrimonio R.G. n. 20364/2016 (confermata con la sentenza n.
4500/2019 del 16.10.2019), ritenuta “cessata la stabile convivenza delle figlie maggiorenni con la madre” nella casa familiare di proprietà indivisa dei coniugi, è stata revocata l'assegnazione dell'immobile alla disponendo che i diritti sullo stesso fossero CP_1 dunque “regolati dalle comuni regole in materia di diritto di proprietà”;
- che con raccomandata del 14.11.2017 (seguita dai solleciti del 26.06.2018 e 12.11.2019)
l'odierno attore ha formalmente chiesto alla convenuta il rilascio e il pagamento dell'indennità di occupazione dalla data del 26.9.2017;
- che la oltre ad abitare in maniera esclusiva l'immobile, ha altresì sempre ostacolato CP_1 le iniziative di vendita dell'immobile comune intraprese dall'attore.
Pertanto, ritenendo ingiustificato ed illegittimo il perdurare dell'occupazione dell'immobile di Via
Da Vinci n. 675 da parte della convenuta, l'attore ne ha chiesto giudizialmente il rilascio unitamente al pagamento in suo favore dell'indennità di occupazione maturata a decorrere dal 26.9.2017.
Costituitasi in giudizio con memoria dell'8.7.2022, la ha contestato sia nell'an che nel CP_1
quantum la richiesta indennità di occupazione e, in subordine, ha opposto in compensazione crediti asseritamente vantati nei confronti dell'attore; in particolare si trattava di spese di vario genere
(giardiniere e collaboratrice domestica, manutenzione e sistema di allarme, spese straordinarie delle figlie) di cui a suo dire l'ex coniuge era tenuto a farsi carico sulla base degli accordi raggiunti in sede di separazione consensuale da ritenersi, in assenza di specifiche modifiche, tuttora vigenti. Infine, la convenuta ha chiesto accertarsi l'inadempimento da parte dell'attore dell'obbligo di pagamento dell'ultima rata del mutuo stipulato in sede di acquisto dell'immobile con conseguente condanna generica di questo al risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede.
La causa è stata istruita mediante C.T.U., al fine di valutare il valore locativo dell'immobile in comunione.
In data 6.5.2024 parte convenuta ha depositato atto di querela di falso avverso la “affermazione contenuta nella risposta 24.1.2024 dell'Arch. , a seguito del richiamo del CTU (fatto Persona_2 dal G.U. con ordinanza 17.1.2024), relativa all'asserita misurazione integrale delle superfici dell'immobile per cui causa”, oltre a reiterare la censura di nullità dell'elaborato peritale della
C.T.U. su cui si era, invero, già negativamente espresso questo Giudice con provvedimento del
17.1.2024.
Ritenuto di non autorizzare la presentazione della querela di falso da parte della convenuta CP_1
(come da provvedimento del 17.12.2024), all'esito dell'udienza del 17 dicembre 2024 – sostituita dal deposito di note di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. – la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c.
***
Le domande attoree sono fondate nei termini e nei limiti che si diranno.
Giova premettere che ai sensi dell'art. 1102 c.c. ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Secondo condivisibile giurisprudenza sia di merito sia di legittimità non sussiste un generale principio di par condicio tra i proprietari, perché le posizioni dei singoli compartecipi sono naturaliter tra loro differenziate e tali possono rimanere, senza che ciò comporti disparità di trattamento (Cass. n. 7466/2015; Trib. Napoli 29.4.2003), e la nozione di pari uso della cosa comune che ogni compartecipe, nell'utilizzare la cosa medesima, deve consentire agli altri, non va intesa nel senso di uso identico perché l'identità nello spazio o addirittura nel tempo potrebbe importare il divieto per ogni condomino di fare della cosa comune un uso particolare e a proprio esclusivo vantaggio.
Costituisce, inoltre, principio consolidato in tema di uso della cosa comune, secondo i criteri stabiliti dal citato art. 1102 c.c., che lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri, non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intensa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo, in quanto il principio di solidarietà, cui devono essere informati i rapporti condominiali, richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (Cass. n. 17208/2008). Sulla scorta di quanto appena esposto, quindi, sussiste la violazione dei criteri stabiliti dall'art. 1102 c.c. in ipotesi di occupazione dell'immobile ad opera del comproprietario e di sua destinazione ad utilizzazione personale esclusiva, tale da impedire all'altro comproprietario il godimento dei frutti civili ritraibili dal bene, con conseguente diritto di quest'ultimo ad una corrispondente indennità (Cass. n. 5156/2012) per compensarne l'uso esclusivo: “[…] il godimento ha un valore economico e esso, nell'ambito di una valutazione equitativa del danno, può essere il medesimo sia se il godimento è diretto, sia se è indiretto mediante la percezione dei frutti civili per il godimento che altri abbia della cosa”.
Nell'ambito del complessivo concetto di “frutti civili” occorre distinguere, secondo gli insegnamenti della giurisprudenza di legittimità, ciò che in effetti ha prodotto l'immobile comune quale bene economicamente produttivo - il corrispettivo per la sua locazione o comunque cessione in godimento a soggetti estranei alla comunione - da quanto figurativamente si trae dallo stesso per il godimento diretto in esclusiva, secondo sua destinazione, da parte di uno dei comunisti.
Nel primo caso esistono materialmente i frutti rappresentati dalla somma di denaro incassata dal terzo conduttore dell'immobile comune ed indubbiamente, dal sorgere della comunione incidentale, automaticamente il comunista ha diritto a percepire la sua quota della somma incassata;
mentre nel secondo caso il bene comune in effetti nulla ha prodotto, semplicemente è stato usato secondo la sua destinazione - ad esempio quale abitazione - da uno solo dei comproprietari, che dunque in astratto ha risparmiato il costo della locazione di un alloggio equivalente, sicché in natura non esiste alcuna somma di denaro percetta di cui rendere il conto.
Sebbene il semplice godimento esclusivo del bene ad opera di uno dei comproprietari, laddove esso avvenga in via diretta e non comporti, quindi, acquisizione di frutti civili, non produce pregiudizio in danno degli altri comproprietari, un adeguato indennizzo potrà essere richiesto dal comproprietario escluso allorquando quest'ultimo abbia formalmente manifestato il proprio dissenso rispetto all'uso esclusivo da parte dell'altro; in difetto di tale opposizione, la tolleranza implicita rende l'indennità non esigibile (Cass. n. 30451/2018).
Sul punto, infatti, questo Giudice condivide l'orientamento giurisprudenziale secondo cui “L'uso esclusivo del bene comune da parte di uno dei comproprietari, nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., non è idoneo a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco, essendo l'occupante tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto della cosa solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli sia stato concesso.” (Cass. n. 2423/2015). La conseguente lesione del diritto di godere direttamente del bene viene considerata dalla costante e pacifica giurisprudenza come un danno presunto che può essere quantitativamente stimato come almeno pari al valore dei canoni percepibili, secondo il normale valore di mercato, in virtù della concessione della locazione a terzi (“il comproprietario che durante il periodo di comunione abbia goduto l'intero bene da solo senza un titolo che giustificasse l'esclusione degli altri partecipanti alla comunione, deve corrispondere a questi ultimi, quale ristoro per la privazione dell'utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, i frutti civili, con riferimento ai prezzi di mercato correnti, frutti che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, possono – solo in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione – essere individuati nei canoni di locazione percepibili per
l'immobile”; si veda ex multis Cass. civ. n. 20394/2013; Cass. n. 7881/2011 e Cass. n. 7716/1990).
Venendo al caso di specie, costituiscono circostanze pacifiche tanto la comproprietà dell'immobile di Via Da Vinci n. 675 in capo all'odierno attore ed all'odierna convenuta, in ragione del 50% ciascuno - giusta atto di compravendita del 23.4.2002 ai rogiti del notaio (rep. n.16549 Persona_1
racc. n.2046), effettuato in regime di comunione legale tra coniugi - quanto l'assegnazione dell'immobile in via esclusiva alla in forza degli accordi di separazione del 20.9.2011 CP_1
omologati dal Tribunale di Palermo il 15.11.2012 (con decreto n. 3934/2012 reso nel giudizio n.
R.G. 11269/2911), al fine di garantire alle due figlie con la stessa conviventi la continuità della vita domestica presso l'appartamento che era stato a suo tempo adibito ad abitazione dell'intera famiglia.
È altresì rimasto incontestato - oltre ad essere comunque documentato - che con provvedimento del
26.9.2017 (ai sensi dell'allora vigente art. 708 c.p.c. emesso in seno al procedimento di cessazione degli effetti civili del matrimonio, R.G. 20364/2016), verificato il venir meno delle esigenze di tutela della prole, ormai non più convivente con la madre, è stata revocata la predetta assegnazione dell'appartamento alla la quale ha nondimeno continuato ad abitare in via esclusiva CP_1
l'immobile fino alla data in cui il bene è stato definitivamente venduto a terzi (atto del 25.7.2023 ai rogiti del Notaio ), con ciò negando all'altro comproprietario la concreta possibilità di Persona_3
farne pari uso o, comunque, di trarne una qualche utilità o possibilità di godimento.
Proprio la cessazione della convivenza delle due figlie con la madre odierna convenuta ha costituito la ragione alla base delle richieste attoree volte a recuperare il proprio diritto di godimento (si veda raccomandata del 14.11.2017 prodotta agli atti la cui ricezione mai è stata contestata dalla controparte).
Invero, già prima dell'ordinanza del 26.9.2017 e precisamente con le missive del 23.5.2016 e
28.7.2016, l'odierno attore (deducendo la fine della coabitazione delle figlie con la madre fin dal febbraio 2016) si è premurato di comunicare l'intenzione di recuperare la disponibilità del bene manifestando in particolare la volontà di procedere alla vendita dello stesso.
Orbene, se da un lato l'assegnazione del bene conferisce al beneficiario “un diritto personale atipico di godimento” è d'altro canto vero che “la revoca dell'assegnazione, invece, ripristina
l'ordinario regime civilistico di disciplina dell'uso e del godimento dell'immobile” (Cass. ord. n.
2889/2023).
Pertanto, a fronte dei fatti emersi e alla luce dei principi giurisprudenziali sopra esposti, la permanente occupazione in via esclusiva dell'immobile da parte della in data successiva CP_1 alla revoca dell'assegnazione, costituisce certamente violazione dell'art. 1102 c.c., da cui discende il diritto dell'attore ad un equo risarcimento per il periodo in cui non ha potuto godere direttamente del bene di cui era comproprietario, né trarre dallo stesso una qualche utilità.
Precisamente, tenuto conto che l'attore con missiva del 14.11.2017 ha reiterato la propria intenzione (già manifestata diversi mesi prima della formale revoca dell'assegnazione) di esercitare il proprio diritto di godimento successivamente alla cessazione della coabitazione delle figlie con la odierna convenuta – presupposto giuridico della precedente assegnazione – deve allo stesso essere riconosciuto il diritto al pagamento della indennità per il mancato godimento con decorrenza dalla data del provvedimento formale di revoca (26.9.2017).
In merito alla quantificazione del risarcimento devono articolarsi le seguenti considerazioni.
La consulente d'ufficio, Arch. , nella perizia depositata in data 20.11.2023, ha Persona_2 concluso indicando l'importo di 2.930,00 euro quale “più probabile valore locativo mensile del bene”.
Tale somma è stata stimata sulla base dei valori riportati dall'Agenzia delle Entrate (dati OMI) relativamente al Comune di Palermo, fascia suburbana, zone Badia – Angelico – Da Vinci –
Ruggeri – Castellana – Michelangelo, codice di zona E20, microzona catastale 0, tipologia prevalente abitazioni civili, destinazione residenziale ed in particolare di quelli riferibili al secondo semestre 2017 per la categoria “ville e villini”.
In particolare, la Consulente, tenendo conto delle “caratteristiche di pregio del complesso residenziale del quale fa parte l'unità immobiliare ma tenendo conto altresì del contesto e tessuto urbano nel quale è inserito”, ha ritenuto congruo fissare quale valore di affitto unitario di riferimento la media dei dati OMI acquisiti, pari ad € 4,50 al mq (min. € 4,00 - mas. € 5,00).
La CTU ha inoltre rilevato una estensione pari a 652 mq all'esito dell'attività di misurazione avvenuta sui luoghi il 13.6.2023 “che si è regolarmente svolta con utilizzo di rullina e distanziometro, come peraltro verbalizzato e sottoscritto dai presenti” (i legali delle parti e la personalmente), specificando che – come si legge analiticamente in perizia – essa è il CP_1 risultato della somma tra l'area totale della superficie principale (157 mq) e l'area totale della superficie accessoria “omogeneizzata” (494,63 mq).
A tal riguardo non meritano rilievo le censure avanzate proprio in merito alle suddette risultanze peritali dalla convenuta, la quale (per il tramite del consulente tecnico di fiducia, Ing. ha Per_4 dapprima eccepito la nullità della consulenza in base al fatto che l'Arch. si fosse servita della Per_2 planimetria catastale dell'immobile pur non essendo questa fra la documentazione agli atti di causa e, successivamente, in data 16.5.2024, proposto addirittura querela di falso “in ordine all'affermazione contenuta nella risposta 24.1.2024 dell'Arch. , a seguito di richiamo Persona_2 del CTU (fatto dal G.U. con ordinanza 17.1.2024), relativa all'asserita misurazione integrale delle superfici dell'immobile per cui è causa”.
Orbene, questo Giudice ha già avuto modo di esprimersi sia sull'infondatezza che sull'inammissibilità delle eccezioni predette.
In particolare, con ordinanza del 17.1.2024, alla quale si rinvia, era stato ritenuto – in accordo con la consolidata giurisprudenza (si v. Cass. SS.UU. n. 3086/2022: “in materia di consulenza tecnica
d'ufficio il consulente nominato dal giudice, nei limiti delle indagini commessegli e nell'osservanza del contraddittorio delle parti, può acquisire, anche prescindendo dall'attività di allegazione delle parti, non applicandosi alle attività del consulente le preclusioni istruttorie vigenti a carico delle parti, tutti i documenti che si rende necessario acquisire al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che essi non siano diretti a provare i fatti principali dedotti a fondamento della domanda e delle eccezioni che è onere delle parti provare e, salvo quanto a queste ultime, che non si tratti di documenti diretti a provare fatti principali rilevabili d'ufficio”) – che “la circostanza che ai fini del calcolo del valore locativo dell'immobile il Consulente si sia avvalso di una planimetria catastale fornita da parte attrice, anziché provvedere all'acquisizione di analogo documento presso i pubblici uffici - con dispiego di tempo e denaro - non vale ad inficiare in alcun modo la validità della consulenza, tanto più che la convenuta non ha neppure provveduto a specificare quali lesioni del diritto di difesa siano conseguite alla denunciata irregolarità, né in che modo l'utilizzo del predetto documento abbia potuto inficiare l'affidabilità del contenuto della relazione”.
A ciò si aggiunga che le risultanze della predetta planimetria sono state solo in parte utilizzate dal consulente che, invero, ha concluso discostandosi parzialmente dai dati ivi contenuti.
Ci si riferisce in particolare ai dati sulla superficie commerciale della villa che nella planimetria catastale risulta avere una estensione pari a 589,10 mq e, invece, nell'elaborato peritale della CTU pari a 652 mq (quindi, addirittura, maggiore rispetto al documento contestato dalla convenuta). Orbene, accantonata la questione della nullità, si rileva che in merito alla illustrata discrepanza tra i dati la CTU ha chiarito trattarsi di risultati riscontrabili dalla tavola grafica depositata unitamente alla perizia (si veda all. 4) “nella quale si evidenziano aree accessorie e destinazioni d'uso non rilevabili dalla planimetria catastale, e ben schematizzate nello stesso elaborato che incidono sul calcolo di una superficie commerciale”.
In merito alla querela di falso – sulla proposizione della quale la convenuta ha insistito in sede di comparsa conclusionale – questo Giudice si è già espresso con decreto del 17.12.2024 con cui, rilevato che la querela avesse ad oggetto una frase contenuta nella nota integrativa depositata dalla consulente in risposta alle osservazioni della parte convenuta (con cui l'ausiliario ha ribadito di avere effettuato un sopralluogo in data 13.6.2023 presso l'immobile oggetto di causa e di avere in tale occasione provveduto alla misurazione della superficie dello stesso), si è ritenuto di non autorizzare la presentazione della medesima in considerazione dell'irrilevanza del documento nel rispetto dell'art. 222 c.p.c.
In particolare con la predetta ordinanza si è statuito: “ritenuto che tale documento sia totalmente irrilevante ai fini del decidere in quanto l'attività effettivamente eseguita dal Consulente risulta consacrata nel verbale del predetto sopralluogo (verbale del 13.6.2023) che costituisce atto pubblico - esplicando la relativa valenza probatoria rispetto a quanto il Consulente asserisce essere avvenuto in sua presenza - e la cui veridicità del contenuto non ha formato oggetto di impugnazione;

ritenuto che

non è neppure consentita la querela di falso contro la nota depositata dal CTU in data
24.1.2024 essendo la stessa - in quanto risposta alle osservazioni delle parti - parte integrante della relazione di consulenza (“La querela di falso civile in via incidentale o principale è consentita contro l'atto pubblico o le scritture private, cioè in genere contro le prove documentali precostituite, in quanto facciano fede ai sensi degli artt. 2699 e 2702 cod. civ., ed è diretta a togliere ai medesimi la fede che dovrebbero avere o hanno nel giudizio. Ne consegue che essa è ammissibile contro il verbale redatto dal consulente tecnico di ufficio -in relazione alla qualità di pubblico ufficiale dal medesimo rivestita -, costituente atto pubblico anche riguardo all'efficacia probatoria che esso spiega in ordine ai fatti che il consulente asserisce essersi verificati in sua presenza, ma non anche contro il contenuto della consulenza tecnica d'ufficio, la quale pur se redatta per iscritto si distingue dalla prova documentale e non fa pubblica fede delle affermazioni o constatazioni o giudizi in essa contenuti, potendo essere confutata con tutti i mezzi di prova senza necessità dell'esperimento della querela di falso, né essendo vincolante per il giudice, che può approvarla o disattenderla” Cass. n. 12086/2007; Cass. n. 9796/2011); ritenuto per completezza che le censure mosse da parte convenuta sono in ogni caso totalmente destituite di fondamento in quanto quest'ultima da un lato, come si è detto, non ha contestato la veridicità del verbale delle operazioni del 13.6.2023 - alle quali era tra l'altro presente - nel quale si dà atto che il consulente abbia proceduto alla misurazione della superficie dell'immobile e, dall'altro lato, come emerge dalle prove testimoniali articolate nell'istanza di querela di falso, sembra dolersi che le operazioni di misurazione siano state troppo brevi e che siano state meno di
“una decina”, con ciò implicitamente riconoscendo che le misurazioni siano state effettivamente eseguite sui luoghi dal consulente”.
Dunque, ritenute per le ragioni esposte immuni da vizi le operazioni peritali descritte nell'elaborato depositato il 20.11.2023, non può che confermarsi il dato relativo alla superficie commerciale dell'immobile.
Nondimeno, le risultanze relative alla determinazione del valore locativo suggeriscono un correttivo.
Come ampiamente riconosciuto dalla giurisprudenza il valore complessivo del canone locatizio deve essere determinato non solo per il tramite dei dati dell'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate (OMI), ma anche in considerazione dell'attuale valore di mercato, avuto riguardo al riscontro con i dati forniti da pubblicazioni specialistiche relativamente a beni di analoga ubicazione, destinazione, ampiezza, manutenzione e caratteristiche.
Più volte, infatti, la giurisprudenza di legittimità (soprattutto in materia tributaria in occasione di opposizione agli atti impositivi), ha confermato l'impossibilità di attribuire alle quotazioni OMI, risultanti dal sito web dell'Agenzia delle Entrate, la portata di elemento di prova (“Questa Corte, con indirizzo costante, ritiene che le quotazioni OMI, risultanti dal sito Web dell'Agenzia delle entrate, ove sono gratuitamente e liberamente consultabili, non costituiscono fonte tipica di prova, ma strumento di ausilio ed indirizzo per l'esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicché quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, sono idonee solamente a <<condurre ad indicazioni di valori larga massima>>” Cass. n. 25707 del
2015; Cass. sent. n. 9479/2018).
In altri termini, le indagini di mercato, svolte sulla base delle quotazioni OMI, “costituiscono soltanto una parte delle complesse operazioni di stima, nell'ambito delle quali occorre procedere alla valutazione di ulteriori elementi, quali le caratteristiche specifiche dell'immobile, la sua vetustà, il suo stato di conservazione e manutenzione, l'esistenza di eventuali vincoli e tutte le altre circostanze potenzialmente incidenti sulla concreta appetibilità del bene da parte di eventuali acquirenti;
tali elementi non sono ovviamente tenuti presenti nella determinazione dei valori inseriti nella banca dati, i quali, costituendo il risultato dell'acquisizione e dell'elaborazione di informazioni di carattere tecnico-economico riguardanti la generalità degl'immobili situati nell'area considerata, si configurano evidentemente come valori medi, e pertanto, nonostante
l'accuratezza delle rilevazioni e la provenienza da una fonte particolarmente qualificata, risentono di un'intrinseca astrattezza, che impedisce di porli in via esclusiva a base della stima, senza procedere ad ulteriori verifiche” (Cass. ord. n. 20307/2018).
Deve in ogni caso ritenersi che le quotazioni OMI non sempre indichino congruamente il valore commerciale del bene, che può variare in funzione di molteplici parametri, anche non misurabili,
e che viene effettivamente determinato dalle contingenti condizioni del mercato in cui circolano immobili con caratteristiche simili.
Nel caso di specie, facendo applicazione degli illustrati criteri, l'analisi delle circostanze concrete induce ad un significativo ridimensionamento del valore locativo dell'immobile rispetto all'importo accertato dal consulente.
In particolare, la quantificazione del canone mensile locatizio relativo all'immobile per cui è causa sulla scorta delle mere quotazioni OMI (e del calcolo effettuato dalla CTU moltiplicando il valore al mq per la superficie commerciale del bene), indica l'importo complessivo di circa 2.900,00 euro al mese, che a ben vedere, non appare congruo alle condizioni effettive del mercato.
È stato in particolare documentato che l'immobile per cui è causa sia stato recentemente venduto (in data 25.7.2023) dalle parti comproprietarie per il prezzo di € 580.000,00, pari ad € 889,57 al mq, decisamente inferiore rispetto al valore di vendita al mq riportato nella banca dati OMI (individuato nel primo semestre del 2023 nella forbice tra € 1.200,00 ed € 1.700,00 e nel secondo semestre nella forbice tra € 1.100,00 ed € 1.600,00; per una media, quindi, pari ad € 1.400,00 al metro quadro).
È stata altresì dedotta la circostanza (verificata sulla base di fonti di informazione aperte) di un annuncio di locazione del novembre 2023 sul sito www.caseinvenditapalermo.it relativo ad un immobile sito nel medesimo complesso residenziale di Via Da Vinci n. 675, assimilabile all'immobile oggetto del giudizio (ad eccezione che per la minore estensione), offerto sul mercato ad un canone pari ad € 3,8 al metro quadro (si veda allegati alle osservazioni alla relazione di CTU redatte dall'Ing. . Per_4
A ciò si aggiunga che costituisce dato di comune esperienza che per gli immobili di particolare ampiezza – come quello di specie – non vige un criterio di stretta proporzionalità del prezzo rispetto alla superficie, in quanto man mano che aumenta la superficie commerciale, tanto il prezzo di vendita quanto il corrispettivo della locazione, aumenteranno in misura più contenuta.
Alla luce degli elementi illustrati si ritiene equo ridimensionare l'importo del valore locativo ricalcolandolo come segue. Come si è detto tra il prezzo di compravendita di cui alle stime OMI (1.400,00 euro/mq) e il prezzo effettivamente pagato dagli acquirenti dell'immobile di proprietà delle parti (889,57 euro/mq) vi è una differenza del 36,5%; mentre tra il valore locativo medio al mq stimato dalla CTU sulla base delle quotazioni OMI (4,5 euro/mq) e quello comparativo di un similare immobile offerto sul mercato delle locazioni abitative (3,8 euro/mq) vi è una differenza del 15,56%.
Prendendo come riferimento i predetti “abbattimenti di valore” che sono risultati dalle condizioni di fatto, rispettivamente, del mercato della vendita immobiliare e di quello delle locazioni abitative della zona (36,5% e 15,56%), si ritiene equo procedere ad una riduzione pari al 25% rispetto al valore locativo mensile stimato dalla CTU sulla base dei valori OMI (2.930,00 euro), pervenendo così al valore locativo di € 2.198,00 (cioè il 25% in meno rispetto ad € 2.930,00).
Si ricava, in conclusione, un canone mensile realisticamente applicabile sul mercato delle locazioni per l'immobile di proprietà delle parti in causa pari ad € 2.198,00 e, dunque, un valore complessivo del godimento diretto dell'immobile nell'arco temporale di 70 mensilità, compreso tra la data del
26.9.2017 (data del provvedimento di revoca dell'assegnazione) e la data del 25.7.2023 (vendita dell'immobile), pari ad € 153.860,00.
Tenuto conto che la quota di spettanza dell'attore è pari al 50%, deve essere allo stesso riconosciuta una indennità pari ad € 76.930,00 sulla quale - trattandosi di debito di natura risarcitoria e quindi di valore - sono dovuti sia gli interessi compensativi al saggio legale sia la rivalutazione, entrambi dalle singole scadenze fino al soddisfo.
Dovendosi ritenere cessata la materia del contendere rispetto alla domanda di rilascio del bene immobile – che è stato ormai venduto e consegnato a terzi – nonché in ordine alla domanda riconvenzionale relativa al pagamento dell'ultima rata del mutuo, avendo l'odierno attore documentato di avervi provveduto (circostanza rimasta incontestata), deve ora essere esaminata l'eccezione di compensazione sollevata dalla con riferimento a crediti, di svariata natura, CP_1 asseritamente vantati nei confronti dell'ex coniuge.
Procedendo con ordine, l'eccezione appare infondata con riferimento alle spese relative al compenso della collaboratrice domestica e del giardiniere, di cui l'odierno attore ha cessato di farsi carico a decorrere dal mese di settembre 2017, successivamente al provvedimento di revoca dell'assegnazione in uso esclusivo della casa coniugale alla CP_1
Con il provvedimento di revoca dell'assegnazione della casa familiare a quest'ultima, devono invero ritenersi superate le precedenti pattuizioni intercorse tra i coniugi in sede di separazione consensuale.
In particolare giova osservare che al primo capoverso dell'art. 4 del ricorso per separazione consensuale, subito dopo la disposizione di assegnazione della casa coniugale di Via Da Vinci in favore della e delle figlie, viene dalle parti concordato che “il dr. , CP_1 Parte_1 pertanto, avuto riguardo ai costi relativi all'immobile familiare sopra indicato nonché alle necessità che in esso si svolgono e fino a quando il coniuge e le figlie lo abiteranno, si obbliga a sostenere integralmente le spese mensili per il giardiniere, pari ad euro 250,00 nonché quelle per la collaboratrice domestica, pari ad euro 600,00”.
Emerge dunque dal tenore dell'accordo che si trattasse di un impegno economico strettamente collegato al presupposto della coabitazione della coniuge e delle figlie – “fino a quando il coniuge e le figlie lo abiteranno” – e quindi alle “necessità” della vita familiare all'interno della casa, che deve considerarsi venuto meno una volta cessato il predetto presupposto.
Analogo discorso vale per le spese ulteriori legate alla manutenzione straordinaria dell'immobile
(sia interna che esterna) che in quanto tali ed alla luce dell'ordinario regime di comunione del bene
(successivamente alla pronuncia di revoca ex art. 708 c.p.c. del 26.9.2017) avrebbero dovuto essere preventivamente concordate tra i comproprietari.
Per ciò che concerne invece le altre spese che parte convenuta ha eccepito in compensazione non può non rilevarsi il carattere alluvionale e caotico della documentazione prodotta che, oltre a rivelarsi lesivo dei doveri di lealtà e probità processuale – risultando estremamente difficile per la controparte prendere posizione su una molteplicità indistinta ed eterogenea di documenti (scontrini fiscali, ricevute e talvolta anche solo appunti di spese) priva tra l'altro della benché minima nota illustrativa di accompagnamento sulla pertinenza ed utilità ai fini del decidere – rende altresì difficile l'accertamento giudiziale della fondatezza della pretesa della convenuta.
Senza tacere che diversi tra i predetti documenti riguardano esborsi non pertinenti alla causa e legati alla cura personale della (lenti a contatto, detergenti, cosmetici, pedicure) e comunque non CP_1
espressamente riconducibili agli obblighi incombenti sul convenuto (cure veterinarie, Pt_1
riparazione autovettura, impianti dentari, utenze, ecc.)
Diversamente, con riguardo alle spese mediche relative a prestazioni svolte al di fuori del SSN,
l'eccezione di compensazione merita accoglimento in ragione delle disposizioni economiche di cui all'accordo consensuale di separazione personale (con l'art. 3 l' assume l'obbligo di CP_4
rimborsare le spese mediche non coperte dal SSN sia per la moglie che per le figlie), confermate all'esito del giudizio di cessazione degli effetti civili del matrimonio (vd. sentenza di primo grado del 16.10.2019 e sentenza di appello del 20.9.2021, in parziale riforma della prima).
In particolare, procedendo con l'ordine degli allegati di parte convenuta, si contano:
1) quanto alle ricevute di cui all'allegato nominato “spese 2016”:
- euro 300,00 per ecografia alla mano (11.10.2016);
- euro 60,00 per visita oculistica (28.4.2016); - euro 60,00 per visita oculistica (7.4.2016);
2) quanto alle ricevute di cui all'allegato nominato “spese 2017”:
- euro 82,00 per analisi cliniche (31.5.2017);
- euro 92,00 Centro SA (11.12.2017);
- euro 102,00 Centro SA (12.12.2017);
- euro 57,00 per fisioterapia (6.9.2017);
- euro 3.200,00 per prestazione odontoiatrica (21.9.2017);
- euro 120,00 per visita ortopedica (22.8.2017);
- euro 70,00 Centro SA (20.11.2017);
- euro 57,00 per fisioterapia (31.10.2017);
- euro 798,00 Centro SA (9.11.2017);
- euro 82,00 per analisi cliniche (31.5.2017);
3) quanto alle ricevute di cui all'allegato nominato “spese 2019”:
- euro 122,00 per visita oculistica (2.10.2019);
- euro 102,00 per trattamento dermatologico (3.10.2019);
- euro 35,00 Centro SA (30.9.2019);
- euro 70,00 Centro SA (20.9.2019);
- euro 70,00 Centro SA (28.8.2019);
- euro 90,00 per visita odontoiatrica (25.7.2019);
- euro 15,00 medico dello sport (27.9.2019);
4) quanto alle ricevute di cui all'allegato nominato “spese mediche 2021”:
- euro 70,00 Centro SA (8.6.2021);
- euro 152,00 per visita dermatologica (4.5.2021);
- euro 35,00 Centro SA (28.9.2021);
- euro 70,00 Centro SA (29.3.2021); per un totale di € 5.911,00.
L'eccezione di compensazione avanzata dall'odierna convenuta può dunque trovare accoglimento limitatamente al predetto importo che dovrà essere scomputato dalla somma complessivamente dalla stessa convenuta dovuta di € 76.930,00, così pervenendo ad € 71.019,00.
Le spese si liquidano nella misura indicata in dispositivo secondo i criteri indicati dal D.M.
147/2022 (medi tariffari in base al valore della causa) e, tenuto conto del principio di soccombenza, devono compensarsi in ragione di 1/3 e per i restanti 2/3 porsi a carico della convenuta CP_1
Devono invece porsi a carico della sola parte convenuta prevalentemente soccombente le spese della CTU, già liquidate con separato decreto.

P.Q.M.


Il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando, contrariis reiectis, così provvede:
- dichiara cessata la materia del contendere on riferimento alla domanda di rilascio dell'immobile;
- condanna la convenuta al pagamento in favore dell'attore dell'importo di € 71.019,00, oltre interessi al saggio legale e rivalutazione da ciascuna scadenza sino all'effettivo soddisfo;

- compensa in ragione di un terzo le spese di lite tra le parti, condannando la convenuta alla rifusione in favore dell'attore della restante parte che si liquida in € 9.402,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, Iva e CPA sul compenso se per legge dovuti;

- pone definitivamente a carico della parte convenuta le spese di CTU già liquidate con separato decreto.
Così deciso in Palermo, 10 aprile 2025
Il Giudice
Sara Monteleone