CORTE DI APPELLO DI POTENZA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Potenza, riunita in persona dei seguenti magistrati:
Dr. Michele VIDETTA - Presidente
Dr. Mariadomenica MARCHESE - Consigliere
Dr. Salvatore GUZZI Giudice Ausiliario di Appello, est., ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella giudizio civile in grado di appello iscritto al n. RG. C.A. 575/2018 avente ad oggetto impugnazione della sentenza n.ro 596/2018 del Tribunale di Potenza tra:
(C.F. )e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avvocato Silvio Di Giovanni ed C.F._2 elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo in Potenza, alla via G.
Mazzini, n.ro 17 appellanti contro
(C.F. , (C.F. CP_1 C.F._3 Controparte_2
) e (C.F. ), tutte C.F._4 CP_3 C.F._5 quali eredi di rappresentate e difese dall' Avv. Maria Carmela Persona_1
Coviello e dall'Avv. Maurizio Spera, ed elettivamente domiciliate presso lo studio di quest'ultimo in Potenza, alla via N. Sauro, n.ro 102 appellati
CONCLUSIONI: come in narrativa
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con atto di citazione notificato il 19/9/2007, i coniugi e Persona_1 CP_1
convenivano in giudizio e dinanzi al
[...] Parte_1 Parte_2
Tribunale di Potenza. Gli attori chiedevano che, accertata la responsabilità dei convenuti per l'inadempimento di un contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto un immobile di loro proprietà sito in C/da Piancardillo di Pignola, dichiararsi la risoluzione del contratto stesso, con condanna dei convenuti al pagamento della somma di euro
200.000,00 oltre interessi e rivalutazione pari al doppio della caparra versata, oltre al risarcimento dei danni.

1.1. Deducevano gli attori che l'inadempimento si era concretizzato nella mancata sanatoria di abusi volumetrici e di superficie oltre che di difformità di destinazione d'uso rispetto alla reale situazione del fabbricato, cui i convenuti si erano obbligati. Specificavano che le superfici al piano sottotetto avrebbero dovuto avere destinazione di locale sgombero – soffitta mentre quanto al piano S1, ad eccezione della cantina, la sanatoria cui i convenuti erano obbligati doveva riguardare la volumetria e la superfice con destinazione uso di abitazione.

1.2. Evidenziavano ancora gli attori che la regolarizzazione urbanistica costituente specifico obbligo contrattuale, doveva perfezionarsi entro il termine di un anno a far tempo dal 19 marzo 2005, prorogabile di un ulteriore anno e che, decorso anche l'anno di proroga, i promittenti venditori non avevano ottenuto le richieste sanatorie.

1.3. Si costituivano in giudizio i convenuti - contestando le avverse Pt_1 Pt_2
richieste e conclusioni, dispiegando domanda riconvenzionale per i danni subiti e deducendo a supporto che gli attori avevano occupato per due anni sine titulo
l'immobile, apportandovi abusivamente modifiche strutturali al bene e locandolo a terzi.

1.4. Eccepivano quindi che nessuna responsabilità poteva loro ascriversi in merito al mancato verificarsi della condizione, ritenuta risolutiva, posta, a garanzia degli acquirenti al punto 2 del preliminare, e che da parte loro non v'era stata inerzia quanto, piuttosto, un comportamento attivo concretizzatosi in diversi tentativi di regolarizzazione amministrativa a cui aveva fatto ostacolo l'attività dell'amministrazione in uno alla mancata approvazione di variante al piano regolatore del comune di Pignola.

1.5. I convenuti concludevano quindi per l'infondatezza della domanda di condanna al pagamento del doppio della caparra, come da conclusioni attoree, dovendo invece essi trattenerla quali promissari venditori, atteso il mancato godimento dell'immobile, oltre che a titolo di risarcimento danni e/o indebito, per i lavori eseguiti dai promissari acquirenti. Indicavano all'uopo l'importo di euro 165.000,00.

1.6. Depositate le memorie autorizzate ed espletata l'istruttoria, a mezzo assunzione dei mezzi di prova, il Tribunale non riteneva doversi disporre consulenza tecnica di ufficio, sì che la causa veniva assegnata sentenza.

2. Con la sentenza n.ro 596/2018 del 22 giugno 2018 il Tribunale di Potenza accoglieva la domanda di risoluzione.

2.1. In applicazione degli artt. 1362 e segg. c.c. il Tribunale interpretava la clausola contrattuale relativa alla regolarizzazione urbanistica degli immobili quale vera e propria obbligazione contrattuale invece che condizione risolutiva.
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pag. 2 2.2. Partendo da questa interpretazione il Tribunale riteneva che i promittenti venditori non avessero fornito la prova di essersi attivati per ottenere le regolarizzazioni indicate in contratto, e neppure avevano fornito elementi atti a comprovare un rifiuto dell'Amministrazione comunale a dar corso alle loro richieste.

2.3. Da ciò il Tribunale inferiva il mancato rispetto del termine di cui al contratto, risultando, di contro, che solo successivamente i convenuti nel novembre 2007 si erano attivati. Rilevava ancora il Tribunale che non sussisteva l'interesse dei promissari acquirenti non inadempienti all'adempimento del contratto onde la fondatezza della domandata risoluzione mentre non riteneva fondata la domanda di restituzione del doppio della caparra. Accoglieva, invece la domanda di parte attrice di corresponsione della caparra originariamente versata con diritto anche agli interessi.

2.4. Quanto poi alla domanda risarcitoria, il Tribunale la rigettava perché non risultava provato che i pretesi danni erano stati conseguenza diretta ed immediata del dedotto inadempimento oltre che non provati.

2.5. In conseguenza dell'accoglimento della domanda di risoluzione, il Tribunale dichiarava assorbita ogni valutazione quanto alla domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per mancato avverarsi della condizione risolutiva, fatta eccezione per quella volta ad ottenere il rilascio dell'immobile. Rigettava inoltre l'ulteriore capo di domanda riconvenzionale volta ad ottenere il risarcimento dei danni prodotti dagli attori nel corso della detenzione dell'immobile perché non provata.

3. Avverso la sentenza 596/2018 del Tribunale di Potenza proponevano impugnazione e e, a supporto della stessa, deducevano il Parte_1 Parte_2
seguente motivo:
1) violazione e falsa applicazione dell'art,1353, 1354 e ss. c.c., 1362,1363,1366, 1369,
1371 c.c., omessa e contraddittoria motivazione su uno o più punti essenziali del procedimento.

3.1. Si costituivano gli appellati , e Controparte_2 CP_3 CP_1
(tutti eredi dell'originario attore ) chiedendo preliminarmente Persona_1 dichiararsi l'inammissibilità dell'appello per violazione degli artt. 342 e 345 c.p.c. e nel merito il rigetto essendo i motivi infondati in fatto e in diritto.

3.2. All'udienza del 04.06.2024, sulle conclusioni delle parti la causa veniva riservata per la decisione con concessione dei doppi termini ex art. 190 c.p.c.
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pag. 3 MOTIVI DELLA DECISIONE

4. Occorre pregiudizialmente esaminare l'eccezione di inammissibilità per violazione dell'art. 342 c.p.c. sollevata da parte appellata. Sul punto questa Corte condivide quanto la Suprema Corte, con autorevole opinione, anche recentemente ha avuto modo di rilevare:
a) che l'art. 342 c.p.c., come novellato dall'art. 54 del D.L. n. 83/2012 convertito con modificazioni nella legge n. 134/2012, va interpretato nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena d'inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza tuttavia che occorra l'utilizzo di particolari formule sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, che mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata;

b) è necessario e sufficiente che la manifestazione espressiva dell'appellante consenta di individuare con chiarezza le statuizioni investite dal gravame, le specifiche critiche indirizzate alla motivazione che le sostiene e le modifiche di essa invocate e non anche che siano adoperate particolari formule sacramentali o pedisseque trascrizioni di porzioni della sentenza impugnata o interi moduli motivazionali alternativi nella esposizione dei motivi e delle domande dell'atto di appello, esposizione che resta affidata alla capacità espressiva del difensore.

4.1. Nondimeno, è ormai di regola ribadito che, in materia di appello, affinché un capo di sentenza possa ritenersi validamente impugnato, è necessario che l'atto di gravame esponga compiute argomentazioni che, contrapponendosi alla motivazione della sentenza impugnata, mirino ad incrinarne il fondamento logico-giuridico; tanto presuppone che sia trascritta o riportata con precisione la pertinente parte motiva della sentenza di primo grado, il cui contenuto costituisce l'imprescindibile termine di riferimento per la verifica in concreto del paradigma delineato dagli artt. 342 e 343 e, in particolare, per apprezzare la specificità delle censure articolate (Cass. n. 3194/2019).

4.2. Ora, è evidente che l'appellante ha compiutamente esposto i punti della sentenza oggetto di impugnativa, evidenziando da un lato l'eccessiva concisione della
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pag. 4 motivazione e, contestualmente, le ragioni per cui, a suo dire, il Tribunale avrebbe errato nel rigettare sia l'opposizione che la domanda riconvenzionale di risarcimento.
L'eccezione è quindi infondata.

5. Parte appellata deduce del pari una violazione dell'art 345 c.p.c. avendo parte appellante introdotto domande nuove e, precisamente, quella di rescissione del contratto, la declaratoria di inadempimento dei promissari acquirenti per la mancata corresponsione del prezzo di vendita, la domanda di risarcimento del danno emergente e del lucro cessante.

5.1. La lettura dell'atto di appello evidenzia, dopo lo svolgimento dei motivi, nelle sole conclusioni della vocatio in jus domande concretizzanti, già ad una superficiale lettura, una violazione del divieto di jus novorum.
Il principio tantum devolutum quantum appellatum rende evidente la fondatezza dell'eccezione e la necessità del suo accoglimento.

6. Con l'unico motivo di impugnazione parte appellante deduce, benché in maniera frammentaria, alcune violazioni di norme del codice civile in cui, a suo dire, sarebbe incorso il Tribunale nel motivare l'accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare dedotto in giudizio, non sussistendone a suo dire i presupposti.
Il motivo è infondato.

6.1. Poiché parte appellante nell'articolazione del motivo censura l'inadeguata valutazione di quanto acquisito in prime cure, il giudice del gravame, a fronte dello specifico motivo di appello deve necessariamente procedere ad una nuova organica e complessiva valutazione dei vari elementi probatori acquisiti, considerandoli nel loro complesso (Cass. civ. sent. n. 6697/2009 e Corte App. Napoli, III, 09/05/2019, n. 2492).

6.2. La valutazione si incentra in primo luogo sulla formulazione delle clausole contrattuali del preliminare dedotto in giudizio. In esso espressamente viene affermato che “…la promessa di vendita viene fatta ed accettata…con la condizione essenziale che dovranno verificarsi integralmente i patti come di seguito:
- la parte promittente garantisce alla parte promissaria che provvederà entro anni uno
a partire da oggi a sanare urbanisticamente ogni abuso volumetrico e di superficie e difformità di destinazione d'uso rispetto alla reale ed attuale situazione del fabbricato…”.
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pag. 5 6.3. Se è evidente che la volontà degli appellanti era di alienare l'immobile e quella delle odierne appellate di acquistarlo, è altrettanto evidente che, perché ciò potesse validamente avvenire, doveva essere adempiuto l'obbligo espressamente assunto da parte dei promittenti alienanti.

6.4. Questa Corte non ha ragione di discostarsi dalla qualificazione operata dal
Tribunale che definisce la previsione sopra riportata come vero e proprio obbligo contrattuale scaturente dal preliminare, obbligo che risulta ancor più evidente dall'aggettivo “essenziale” utilizzato per qualificare ciò che atecnicamente viene definita condizione in luogo di clausola.

6.5. Atteso peraltro il fine perseguito dalle parti, che si traduce in concreto nel trasferimento dell'immobile, va da sé che la clausola in esame assume un ruolo centrale nell'equilibrio dell'assetto degli interessi della parte promittente e della promissaria perché, in assenza di regolarità urbanistica, il trasferimento dell'immobile diviene impossibile.

6.6. Sul punto si richiama la giurisprudenza di legittimità che specifica: “Qualora
l'immobile oggetto di un contratto di compravendita risulti privo di titolo edilizio abilitativo o quantomeno di concessione edilizia in sanatoria ciò determina la nullità del predetto contratto ma non incide sul preliminare di vendita dal quale l'acquirente può recedere pretendendo la restituzione del doppio della caparra confirmatoria…”
(Cass. civ., II, 21/06/2024, n.ro 17148)

6.7. Né può deprivarsi detta clausola del suo valore essenziale, come nello sviluppo del motivo adombra parte appellante, affermandosi che il cambio di destinazione di uso e la successiva legittimazione urbanistica costituivano elemento esterno e imprevedibile il cui avveramento non era prevedibile dalle parti neppure nel termine dalle stesse fissato al punto che esse ne avevano previsto la proroga.

6.8. La disamina del motivo come articolato dagli appellanti palesa un'evidente contraddizione perché dapprima si afferma che la clausola, da cui discende l'obbligazione accessoria, è priva di fondamento, dall'altro si afferma che oggetto dell'obbligo era l'attivarsi, per parte alienante, per ottenere la dichiarazione di cambio di uso e la legittimazione urbanistica in sanatoria.

6.9. La disamina della documentazione prodotta in prime cure ha permesso al Tribunale
e oggi alla Corte di ricostruire la sequenza temporale delle incombenze a carico della
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pag. 6 parte obbligata. Difatti il preliminare venne stipulato in data 19.03.2005 con termine di un anno, poi prorogato di un altro anno, per procedere alle pratiche di regolarizzazione urbanistica. In data 18.10.2006 il dante causa degli odierni appellati invitava parte appellante ad attivarsi consegnando la documentazione necessaria alla stipula del definitivo che doveva avvenire entro il 19.03.2007.

6.10. Gli odierni appellanti riscontravano detta comunicazione il giorno 08.11.2006 evidenziando di essersi rivolti ad un tecnico per le pratiche di urbanizzazione, non sussistendo alcuna difformità che, però, veniva accertata in data 04.01.2007 da tecnico di fiducia degli appellati come da relazione agli atti in prime cure. Questi veniva escusso come teste nel corso del giudizio di prime cure.
Già la disamina congiunta dei documenti richiamati permette di ricavare elementi di segno contrario a quelli dedotti dagli appellanti.

6.11. Né elementi di segno opposto possono trarsi dalle deposizioni testimoniali. La circostanza, riferita all'udienza del 17.02.2012 dal teste evidenzia soltanto Tes_1
che, precedentemente all'approvazione della variante al PRG nel 2010, il Parte_3
non poteva approvare alcun progetto e che “Succecssivamente al 2010 …le
[...]
domande dei cittadini possono essere esaminate”. Essa non è probante ai fini dell'assunto di parte appellante di non essere obbligata ad avviare l'iter in ossequio all'obbligo contrattuale, né può avere valore dirimente al fine di determinare una positiva valutazione del motivo di gravame quanto del pari genericamente dichiarato dallo stesso teste: “…il AP più volte si è informato presso l'Ufficio tecnico, di cui io sono il responsabile, in merito alla procedura di cui al regolamento urbanistico…l'Ufficio tecnico si è limitato ad informare il AP sullo stato della procedura del Regolamento urbanistico”.

6.11. Di pari tenore la deposizione del teste , resa alla stessa udienza: Testimone_2
“…applicando le norme di salvaguardia urgenti prima dell'approvazione del
Regolamento urbanistico, le domande di sanatoria e di nuova costruzione non potevano essere esaminate. Successivamente all'approvazione sono state istruite ed esaminate”.
E, ancora, “Io personalmente non ho mai consigliato il di non presentare la Pt_1
domanda di condono”.

6.12. La disamina delle deposizioni testimoniali evidenzia che non era ostativa alla presentazione dell'istanza in sanatoria, in adempimento dell'obbligo contrattuale di cui
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pag. 7 al preliminare, la presenza di una sospensione dell'esame della stessa, essendone soltanto impedita l'istruttoria e la disamina.

6.13. In altri termini ben potevano gli odierni appellanti protocollare l'istanza già in data immediatamente successiva al 09.03.2005, dando atto della sua presentazione agli odierni appellati, adempiendo diligentemente all'obbligo incombente al loro carico e determinando, così, l'avvio del procedimento amministrativo. Ove ciò fosse avvenuto, la tempistica di definizione del procedimento, sfuggendo al loro controllo, ne determinava l'assenza di responsabilità.

6.14. Discendendo dalla legittimazione urbanistica la possibilità di operare il trasferimento della proprietà del cespite e con essa l'esatto adempimento del preliminare, non assume rilevanza alcuna la circostanza, che pure l'appellante ha dedotto, che parte appellata si sia immessa come da contratto nel possesso del cespite e ne abbia fruito detenendolo. Dette circostanze, ivi compresa la detenzione del cespite, peraltro a questo punto sine titulo attese le statuizioni della sentenza di prime cure, certamente non possono condurre a ricavare elementi di segno contrario a quelli che hanno indotto il Tribunale ad accogliere la domanda di risoluzione.

6.15. La giurisprudenza di legittimità è ormai consolidata nel ritenere valido ed efficace il contratto preliminare avente ad oggetto l'alienazione di immobile urbanisticamente illegittimo, discendendone quale unica conseguenza l'impossibilità di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del definitivo.

6.16. Difatti: “La sanzione della c.d. nullità urbanistica prevista dalla l. 28 febbraio
1985, n. 47, art. 40, e s.m.i., con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, ben potendo essere resa la dichiarazione o prodotta la documentazione relativa alla regolarità dell'edificazione, all'eventuale concessione in sanatoria o alla domanda di oblazione e ai relativi primi due versamenti, anche all'atto della stipulazione del definitivo contratto traslativo, ovvero in corso di giudizio, purché, in ogni caso, prima della pronunzia della sentenza ex art. 2932 c.c., che tiene luogo di tale contratto.…” (Cass civ., II, 09/05/2016, n.ro 9318; 28/05/2010, n. 13117)

6.17. Per conseguenza, dall'inadempimento, attesane peraltro la gravità, ne è discesa la conseguenza logica della risoluzione. Contrariamente a quanto dedotto da parte
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pag. 8 appellante, che si versi in una situazione di grave inadempimento tale da condurre alla risoluzione può ricavarsi anche dal richiamo giurisprudenziale appena formulato, oltre che dall'importanza che alla clausola che risulta inadempiuta le parti hanno inteso ascrivere con gli stessi termini utilizzati.

6.18. Neppure è venuto in rilievo il profilo di un'eventuale invalidità del preliminare, come confermato da parte appellante nella formulazione del motivo per sostenere la necessità di riformare la sentenza di prime cure. Oggetto del giudizio definito con l'impugnata sentenza è stato soltanto il profilo funzionale del sinallagma, vale a dire l'inadempimento ad un obbligo che le parti stesse hanno definito essenziale, nella formulazione della relativa clausola, atteso che dall'assolvimento dello stesso derivava la stipula di un valido definitivo.
Conclusivamente l'appello è infondato.

7. Le spese seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e vengono liquidate in dispositivo per il presente grado di giudizio, nella misura di cui al D.M. 55/2014 nella formulazione in vigore dall'ottobre 2022 (scaglione di valore da euro 52.001,00 a euro
260.000,00) nella misura minima media.

7.1. Il rigetto dell'appello comporta che parte appellante sia tenuta al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello per la stessa impugnazione, a mente dell'art. 13 comma 1 quater del DPR 115/2002 (come modificato dalla L. n. 228/2012).


P.Q.M.


La Corte di Appello di Potenza, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
e contro Parte_1 Parte_2 CP_1
e avverso la sentenza n.ro 596/2018 del Controparte_2 CP_3
Tribunale di Potenza, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna parte appellante al pagamento in favore di parte appellata delle spese del grado che si liquidano in euro 14.317,00 per compensi, maggiorati di spese generali
(15%), CNA e IVA nella misura di legge.
3) si dà atto della sussistenza, ai sensi dell'art.13 co.

1-quater del D.P.R. 30.5.2002 n.115 come introdotto dall'art.1 co.17 della Legge 24.12.2012 n.228, dei presupposti perché
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pag. 9 parte appellante sia tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso nella camera di consiglio telematica del 28 maggio 2025
Il Giudice Ausiliario, est. Il Presidente
Dr. Salvatore Guzzi Dr. Michele Videtta

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