REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Bari - Terza Sezione Civile composta dai seguenti
Magistrati:
l) dott. Salvatore Grillo Presidente
2) dott. Riccardo Leonetti Consigliere
3) dott.ssa Laura Fazio Consigliere rel.
ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta nel ruolo generale degli affari contenziosi civili sotto il numero d'ordine 260 dell'anno 2021
T R A
- in persona Parte_1
dell'amministratore condominiale pro tempore (c.f. , Parte_2 P.IVA_1
con sede amministrativa in alla via Turati n. 26 (p.iva , in Parte_1 P.IVA_2
persona del suo amministratore unico e legale rappresentante pro tempore Parte_3
, rappresentato e difeso in virtù di procura alle liti conferita su separato foglio
[...]
dall'Avv. Raffaele F.R. Mundi con studio in in via Carmicelli n. 16 e con Parte_1
domicilio eletto in Bari presso e nello studio dell'avv. Rosa Gaudenzi alla via Trevisani
n. 74;
-appellante-
CONTRO
- in persona del suo Controparte_1
amministratore condominiale pro tempore (c.f. , elettivamente domiciliato P.IVA_3 in alla Via Santa Lucia n. 14, presso e nello studio dell'avv. Teresa Calvano Parte_1
(c.f. ) che lo rappresenta e difende in virtù di procura alle liti C.F._1
conferita su separato foglio;

-appellato-
Conclusioni delle parti: all'udienza collegiale del 09.04.2025 la causa è stata riservata per la decisione, sulle conclusioni rassegnate dai procuratori delle parti come da comparse conclusionali, qui da intendersi richiamate con concessione dei termini ex art. 190 cpc.
Ragioni in fatto ed in diritto della decisione
Il ha convenuto in giudizio il Parte_1
innanzi al Tribunale di Foggia, Controparte_1 deducendo che:
a) lo stabile ove sorge il Condominio in oggetto è stato edificato con licenza edilizia del 04.12.1967; ai sensi e per gli effetti delle leggi vigenti all'epoca di costruzione del (legge 765/1967), vi era Parte_1
l'obbligatorietà negli edifici di nuova costruzione, e nelle aree di pertinenza degli stessi, di destinare determinate aree a parcheggio (in base alla cubatura costruita) per l'uso delle persone occupanti stabilmente l'edificio o che ad esso abitualmente vi accedevano, sicché gli spazi a parcheggio di un edificio non potevano essere oggetto di godimento separato dall'appartamento di cui erano di pertinenza ma dovevano restarvi asserviti;

b) il costruttore dell'edificio individuava detta area di asservimento Parte_4 in due zone denominate rispettivamente zona A e zona B cui fanno riferimento due corpi di fabbrica, nella specie il condominio di ed il Parte_1 condominio di dei quali alcune unità immobiliari Controparte_1 usufruiscono come parcheggio della zona A, altre della zona B;

c) la zona A è parte di una più vasta area cortilizia costituita da un lotto di forma irregolare, sul quale prospettano anche altri edifici contigui ai primi e tali da formare un cortile chiuso su quattro lati che, quindi, risulta asservita come area a parcheggio per entrambi gli edifici condominiali, cui si accede mediante passo carraio in;
Controparte_1
pag. 2/16 d) all'interno della suddetta area cortilizia, in posizione centrale, sono collocati una serie di box disposti su due gruppi di file tra loro parallele, unitamente ad altri box disposti lungo uno dei lati perimetrali e mediante l'androne condominiale ubicato all'interno di detta area cortilizia hanno accesso le unità immobiliari del corpo B, ossia del , al cui piano terra sono Parte_1 CP_1 CP_1 presenti, altresì, alcuni locali destinati ad attività artigianali e commerciali, anch'essi raggiungibili da detta area cortilizia;

e) agli appartamenti del condominio attoreo si può accedere solo attraverso il civico n. 36 di ove sono siti l'androne e la scala condominiale, Controparte_1 mentre per accedere all'area di parcheggio per cui è causa occorre attraversare il passo carraio di;
Controparte_1
f) a decorrere dall'anno 2005 il ha installato a Controparte_1 ridosso del passo carraio di un cancello ad apertura Controparte_1 automatica con funzionamento a chiave elettronica irriproducibile, inibendo al e ai singoli suoi componenti l'accesso Parte_1 all'area cortilizia in cui è sita la zona A destinata ad area di parcheggio per legge;

g) le chiavi e i telecomandi di apertura del cancello sono stati consegnati ai proprietari dei box situati all'interno dell'area cortilizia che godono di servitù di passaggio ma non anche ai condomini di , i quali sono Parte_1 stati privati del diritto di uso e di godimento di detta area destinata a parcheggio (utilizzata come da atto di asservimento nel rispetto della legge
765/1967, quindi, fruibile da tutti i condomini), rimasta fruibile esclusivamente CP_ dal;
Parte_1
h) il su citato costruttore, altresì, con atto del Notaio del 23.02.1970, ha Per_1 vincolato in perpetuo a parcheggio, conservandone la esclusiva proprietà, la zona A (di mq 501,66) e la zona B (di mq 285,03), con la precisazione che la zona
A è destinata a ben 18 unità immobiliari, indicate in citazione, mentre per quelli del solo 7 unità immobiliari, sicché il Controparte_2 ha sottratto illegittimamente il Controparte_2 godimento dell'area all'altro;
i) con alcune raccomandate A.R. inviate all'amministratore del
[...]
il ha esposto i Controparte_1 Parte_1 suddetti fatti, richiedendo una risoluzione bonaria della lite, nonché la condanna generica al risarcimento dei danni patiti, tuttavia, senza ottenere alcun riscontro.
pag. 3/16 Ha richiesto, pertanto, di accertare che il ovvero i Parte_1 suoi singoli condomini hanno titolo all'uso, al godimento e all'utilizzazione dello spazio comune asservito a parcheggio denominato Zona A, nonché accertare che il ha installato illegittimamente il cancello Controparte_1 automatico posto al termine del passaggio coperto che consente accesso all'area di parcheggio (Zona A), sottraendo il godimento e l'utilizzo di detta area al
[...]
ovvero ai suoi singoli condomini. Parte_1
Ha domandato, altresì, di intimare al condominio di rimuovere Controparte_1 il cancello automatico posto al termine del passaggio coperto e consegnare un congruo numero di telecomandi al condomino ovvero ad ognuno dei Parte_1 condomini (resisi disponibili a sostenere pro quota le relative spese), nonché di accertare che il convenuto ha indebitamente sottratto l'utilizzazione dell'area di CP_1 parcheggio per cui è causa al attore ovvero ai singoli condomini, i quali CP_1 hanno subito un danno da mancato utilizzo a partire dall'anno 2005 pari a 43.680,00 euro, oltre interessi e rivalutazione, ovvero 2.427,00 euro per ogni singolo condomino, oltre interessi e rivalutazione.
Ha richiesto, infine, la condanna generica del Controparte_1 all'integrale risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dal Parte_1 ovvero in favore di ogni singolo condomino, oltre interessi e
[...] rivalutazione, con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, riservando la liquidazione e la quantificazione dei danni in un separato giudizio, in cui si terrà conto di tutto il periodo necessario a ristabilire la situazione violata.
Si è costituito in giudizio il , il quale preliminarmente ha Controparte_1 richiesto di dichiarare la carenza di legittimazione attiva del Controparte_3
, in quanto il mandato ad agire in giudizio dell'avv. Mundi è nullo, atteso
[...] che è stato conferito in virtù della delibera assembleare del 22.10.2009, ottenuta in seconda convocazione, nella quale, non essendo stato dichiarato che la prima convocazione è andata deserta, valgono le maggioranze statuite per l'assemblea di prima convocazione che non sono state rispettate.
Ha aggiunto che, pur volendo applicare le maggioranze stabilite per la seconda convocazione la delibera che ha conferito il predetto mandato, per essere valida, doveva essere approvata con un numero di voti che rappresentava un terzo degli intervenuti ed almeno un terzo del valore dell'edificio, mentre nel caso di specie, pur essendoci la maggioranza degli intervenuti concordi, a causa delle quattro deleghe non pag. 4/16 erano presenti di persona tutti i proprietari che rappresentavano un terzo del valore dell'edificio.
Il convenuto ha eccepito, poi, l'infondatezza della domanda attorea per Parte_1
l'inesistenza del titolo all'uso e al godimento e, quindi, all'utilizzazione dello spazio definitivo comune asservito a parcheggio, in capo al Controparte_3
, in quanto il predetto spazio non è comune bensì di proprietà del costruttore
[...]
ed, inoltre, i condomini che avrebbero titolo all'uso e al godimento e, quindi, Pt_4 all'utilizzazione dello spazio no comune ma asservito, sono stati indicati senza alcun fondamento giuridico, nonché in totale difformità rispetto a quanto indicato dall'atto di asservimento ex adverso prodotto.
Ha domandato, pertanto, di rigettare integralmente la domanda attorea, con condanna degli attori alla rifusione delle spese di lite ed al risarcimento del danno da liquidarsi in via equitativa per lite temeraria ex art. 96 cpc.
Ha richiesto, altresì, in via riconvenzionale, in caso di accoglimento della domanda attorea, di riconoscere in favore di tutti i condomini di il diritto Controparte_1 esclusivo a parcheggiare nell'area condominiale con accesso da , Controparte_1 per avere i medesimi condomini utilizzato tale area con le vetture di proprietà in via esclusiva (ad eccezione dei proprietari e locatari dei box e vani terranei ivi siti) e per avere provveduto essi stessi, nel corso di oltre quarant'anni, alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell'area, fronteggiando con successo tutte le azioni giudiziarie intentate da terzi per la sottrazione dell'utilizzo di tale area, con consequenziale estinzione del diritto di parcheggio sulla medesima area in capo al e/o tutti i condomini facenti richiesta. Controparte_3
Ha demandato, infine, di rigettare la richiesta di rimozione del cancello formulata da controparte per essere stato lo stesso installato sulla proprietà condominiale da più di venti anni ad esclusiva cura e spese del condominio di e con Controparte_1 utilizzazione solo da parte dei ridetti condomini e dei proprietari e/o locatari dei box e vani terranei con accesso dal medesimo civico, condannando l'attore alle spese di lite.
Il Tribunale, ritenendo sufficiente la documentazione prodotta in giudizio, non ha ammesso i mezzi istruttori ritualmente richiesti dalle parti e ha deciso la causa con la sentenza n. 1931/2020 pubblicata il 28/12/2020, con la quale, rigettando la domanda, ha condannato la parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, liquidate pag. 5/16 in 5.534,00 euro, oltre accessori e ha respinto la domanda di risarcimento per lite temeraria ex art. 96 cpc.
Avverso tale sentenza il ha proposto appello innanzi a Parte_1 questa Corte sulla base dei seguenti motivi:

1. il Giudice di Prime Cure ha errato nel ritenere l'area di parcheggio per cui è causa (asservita come per legge e ubicata nell'area cortilizia) di proprietà esclusiva del appellato e, quindi, nel non riconoscere alla stessa CP_1 natura di parte condominiale, violando il combinato disposto dei novellati artt.
1117 e 1117 bis cc.
Sul punto l'appellante ha evidenziato che l'inserimento delle aree destinate a parcheggio tra i beni comuni contemplati dall'art. 1117 cc ha come conseguenza che, qualora si intenda tutelarne la proprietà, non è necessario che il ne dimostri la comproprietà, essendo sufficiente a presumerne la CP_1 natura condominiale che essi abbiano l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, ossia che siano collegati strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Ha segnalato, altresì, che in ordine alla figura del c.d. supercondominio o condominio complesso, l'art. 1117 bis cc prevede che le disposizione in tema di condominio si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiamo parti comuni, sicché, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio alle singole proprietà, la nozione di condominio è configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente, in quanto siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 cc.
Ha evidenziato, poi, che il costruttore nei vari rogiti non ha mai fatto Pt_4 riserva di proprietà del cortile e dell'area di parcheggio ma una mera riserva di servitù di passaggio per sé e suoi aventi causa, sicché le eventuali clausole di esclusiva proprietà contenute aliunde sono inefficaci, in quanto di tale parte di cortile, ossia l'area di parcheggio ormai diventata parte comune condominiale pag. 6/16 dal 1970 con la progettazione e vendita dei primi alloggi, egli non poteva più disporre.
Sul punto ha precisato che non rilevano eventuali riserve presenti nei vari atti i quali, non avendo natura contrattuale e non essendo mai stati richiamati nei vari rogiti, non sono stati accettati espressamente dai vari acquirenti, sicché, in difetto della prova dell'asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario da parte del convenuto o di altri, deve essere affermata CP_1
l'appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini;

2. il Tribunale non ha applicato correttamente la normativa vigente in materia urbanistica che, imponendo negli immobili in condominio di nuova costruzione la realizzazione di adeguati spazi da adibire a parcheggio, prevede che su dette aree si prefigura in favore di ogni singolo condomino un diritto d'uso ma senza alcun obbligo di cessione delle stesse, le quali rimarranno in proprietà al costruttore, salvo patto contrario, sicché tali aree, se il contrario non emerge dal titolo (ossia gli atti di acquisto di ogni singolo condomino), dovranno ritenersi bene comune ai sensi dell'art. 1117 cc;

3. l'appellante ha segnalato che il convenuto ha prodotto in giudizio CP_1 atti a titolo originario e a titolo derivativo che riportano solo la c.d. riserva di servitù di passaggio e nessuna riserva sull'area di parcheggio della zona A, non fornendo alcun titolo in ordine all'appartenenza esclusiva dell'area di parcheggio per cui si procede, stante la presunzione di condominialità ai sensi degli artt. 1117 e 1117 bis cc.
Ha aggiunto che il formulando domanda Controparte_2 riconvenzionale di usucapione dell'area per averne goduto in maniera esclusiva per oltre un trentennio senza alcuna turbativa, non ha contestato i titoli di proprietà prodotti e che il costruttore , dopo averle realizzate, aveva Pt_4 trasferito legittimamente le unità immobiliari e le parti condominiali a più soggetti dello stabile poi divenuto sicché il Parte_1
Tribunale ha errato nel non rilevare che l'area di parcheggio rimaneva un bene comune a tutte le unità immobiliari costituenti l'intero unico edificio e aventi un unico regolamento condominiale, richiamato nei singoli rogiti.
L'odierno appellante, poi, ha contestato che vi sia stata modificazione dello stato dei luoghi circa l'area di parcheggio asservita, avendo rappresentato al pag. 7/16 Giudice di Prime Cure i due asservimenti del costruttore , nonché Pt_4 prodotto chiare ed esaustive relazioni di parte con documenti e foto che dimostrano la coincidenza dell'area di parcheggio e la sua libera utilizzabilità, atteso che il su citato costruttore, realizzando i box all'interno del cortile, ha inciso solo nella parte centrale di esso, senza intaccare l'area di parcheggio sita nel sottopasso e a margine dell'area cortilizia;

4. il Tribunale ha emesso una sentenza con motivazione carente e contraddittoria, poiché, mentre dapprima ha sostenuto che il attoreo non avrebbe CP_1 avuto diritti sull'area di parcheggio in base alla lettura dei titoli, successivamente ha affermato che lo stesso avrebbe perso tali diritti CP_1 senza spiegare, tuttavia, le motivazioni per cui il secondo asservimento del costruttore avrebbe modificato le condizioni dei luoghi e come lo stesso Pt_4 avrebbe inciso sui diritti di proprietà, contitolarità, e condominialità dell'area di parcheggio per cui è causa.
Sul punto l'appellante ha dedotto che i documenti prodotti in giudizio dimostrano, invece, che l'attuale stabile condominiale di Parte_1 aveva una originaria dotazione di area di parcheggio quale bene condominiale e, quindi, trasferibile con ogni passaggio successivo da un proprietario all'altro, in virtù di norma imperativa e dei principi espressi dalla Suprema Corte che ha costantemente incluso le aree di parcheggio nel novero dei beni condominiali ex art. 1117 cc;

5. il Giudice di Prime Cure ha errato nel rigettare la domanda di rimozione e/o consegna coattiva dei telecomandi come logica conseguenza della condominialità e contitolarità dell'intera area di parcheggio ubicata nella zona
A, di cui fa parte anche l'area del sottopasso che ricade nell'ambito dell'area di sedime del condominio attoreo e nel cortile su cui si affacciano sia lo stabile attoreo sia quello convenuto;

6. il Tribunale ha errato nel non valutare integralmente la documentazione prodotta in giudizio dall'attore e a non ammettere la consulenza tecnica d'ufficio richiesta da entrambe le parti, nonché l'espletamento delle prove orali, senza fornire adeguata motivazione e, peraltro, adducendo la carenza di prova in relazione ai fatti di causa;

pag. 8/16 7. il Giudice di Prime Cure, infine, ha errato nel rigettare la domanda di condanna generica al risarcimento dei danni sull'assunto della ritenuta assenza, ovvero perdita, di titolarità dell'area di parcheggio del attoreo, CP_1 condannando quest'ultimo alle spese di giudizio, atteso che il CP_1 convenuto ha eccepito ingiustamente il difetto di legittimazione attiva dell'amministratore pro tempore ad agire in giudizio a tutela di CP_4 una parte comune e condominiale dello stabile ed ha proposto domanda riconvenzionale infondata.
Ha richiesto, pertanto, l'accoglimento dell'appello, con vittoria di spese del doppio grado di giudizio.
Si è costituito il che, deducendo preliminarmente il difetto Controparte_1 di legittimazione attiva dell'amministratore del appellante (il quale CP_1 sarebbe in giudizio senza l'autorizzazione assembleare, non essendo stata depositata la delibera del 19.01.2021), ha eccepito l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 cpc per violazione del principio di sinteticità e per difetto di specificità dei motivi, nonché il divieto di ius novorum in appello, avendo l'appellante mutato il titolo della domanda, per avere sostenuto in appello che il diritto di parcheggio trovi fondamento in un vero e proprio diritto di proprietà sull'area in oggetto e non su un diritto d'uso.
Nel merito ha dedotto in ogni caso l'inesistenza del titolo all'uso, al godimento e all'utilizzazione dello spazio definito comune asservito a parcheggio in capo al
, poiché tale spazio, a suo dire, non è comune Controparte_3 agli appellanti e/o in comproprietà con gli istanti, bensì è di proprietà degli eredi del costruttore proprietario non solo dell'area ma anche di quasi tutti i box Parte_4 che su di essa insistono, mentre l'ingresso è di proprietà esclusiva dei condomini di
[...]
. Controparte_1
Sul punto ha evidenziato, altresì, che i condomini appellanti che reclamano l'uso, il godimento e l'utilizzazione dello spazio asservito sono stati indicati senza alcun fondamento giuridico, nonché in totale difformità rispetto a quanto indicato dal primo atto di asservimento ex adverso prodotto (peraltro, puramente funzionale al rilascio della licenza edilizia), in quanto si richiede il diritto di parcheggio non per ogni singola unità immobiliare, ma anche per due o più soggetti a vario titolo in relazione con ogni unità immobiliare pag. 9/16 L'appellato ha segnalato, poi, che il Giudice di Prime Cure ha correttamente statuito che il diritto a parcheggiare, per essere validamente riconosciuto ed esercitato, necessita di requisiti molto precisi che devono essere riportati in modo dettagliato nel titolo di acquisto del bene a cui è vincolato, rilevando che nel caso di specie gli appellanti non hanno prodotto nessun titolo che possa avvicinarsi ad una servitù di parcheggio nell'area contesa, né è emerso alcun elemento che potesse dare sostegno alla presunzione di condominialità, trattandosi di parte condominiale non necessaria.
Ha eccepito, altresì, la totale infondatezza della domanda in ordine al riconoscimento dei danni a carico del , non sussistendo alcuna prova Controparte_2 che gli appellanti abbiano mai subito un danno o che lo stesso possa essere quantificabile, giacché il diritto viene azionato sulla base di un atto di asservimento
(redatto esclusivamente per finalità tecniche) che, ove fosse ritenuto valido, non assegna a ciascun condomino un posto auto ben preciso, con la possibilità di locazione/monetizzazione del medesimo.
In proposito ha segnalato che controparte, a supporto della propria richiesta, ha fornito esclusivamente una perizia che fonda la quantificazione dei danni patiti su criteri privi di valore probatorio e sforniti di sostegno logico/giuridico, risultando contraddittoria ove, pur riconoscendo che in loco il mercato locativo dei posti auto scoperti è inesistente, enuncia una valutazione con supposti accertamenti economico/estimativi, senza indicare le fonti o la provenienza di tali criteri.
Ha, pertanto, richiesto il rigetto dell'appello e, in caso di accoglimento della domanda attorea, il riconoscimento in favore dei condomini di del diritto Controparte_1 esclusivo a parcheggiare nell'area condominiale con accesso da Controparte_1
[..
, con consequenziale estinzione del diritto di parcheggio sulla medesima area in capo al e/o tutti i condomini facenti richiesta, nonché Controparte_3 il rigetto della richiesta di rimozione del cancello ex adverso formulata, con condanna dell'attore alle spese del doppio grado di giudizio.
Instaurato il contraddittorio, istruita la causa con ctu e successiva richiesta di chiarimenti, all'udienza del 09.04.2025 il Collegio si è riservato per la decisione con concessione dei termini ex art. 190 cpc.
*****
pag. 10/16 L'appello è infondato e non merita accoglimento.
Primo motivo di appello : il Giudice di Prime Cure ha errato nel ritenere l'area di parcheggio per cui è causa (asservita come per legge e ubicata nell'area cortilizia) di proprietà esclusiva del appellato e, quindi, nel non riconoscere alla CP_1 stessa natura di parte violando il combinato disposto dei novellati CP_4 artt. 1117 e 1117 bis cc.
Secondo motivo di appello : il Tribunale non ha applicato correttamente la normativa vigente in materia urbanistica che, imponendo negli immobili in condominio di nuova costruzione la realizzazione di adeguati spazi da adibire a parcheggio, prevede che su dette aree si prefigura in favore di ogni singolo condomino un diritto d'uso ma senza alcun obbligo di cessione delle stesse, le quali rimarranno in proprietà al costruttore, salvo patto contrario, sicché tali aree, se il contrario non emerge dal titolo (ossia gli atti di acquisto di ogni singolo condomino), dovranno ritenersi bene comune ai sensi dell'art. 1117 cc.
Terzo motivo di appello: l'appellante ha segnalato che il convenuto ha CP_1 prodotto in giudizio atti a titolo originario e a titolo derivativo che riportano solo la
c.d. riserva di servitù di passaggio e nessuna riserva sull'area di parcheggio della zona A, non fornendo alcun titolo in ordine all'appartenenza esclusiva dell'area di parcheggio per cui si procede, stante la presunzione di condominialità ai sensi degli artt. 1117 e 1117 bis cc.
Quarto motivo di appello: il Tribunale ha emesso una sentenza con motivazione carente e contraddittoria, poiché, mentre dapprima ha sostenuto che il CP_1 attoreo non avrebbe avuto diritti sull'area di parcheggio in base alla lettura dei titoli, successivamente ha affermato che lo stesso avrebbe perso tali diritti CP_1 senza spiegare, tuttavia, le motivazioni per cui il secondo asservimento del costruttore avrebbe modificato le condizioni dei luoghi e come lo stesso Pt_4 avrebbe inciso sui diritti di proprietà, contitolarità, e condominialità dell'area di parcheggio per cui è causa.
Quinto motivo di appello: il Giudice di Prime Cure ha errato nel rigettare la domanda di rimozione e/o consegna coattiva dei telecomandi come logica conseguenza della condominialità e contitolarità dell'intera area di parcheggio ubicata nella zona A, di cui fa parte anche l'area del sottopasso che ricade
pag. 11/16 nell'ambito dell'area di sedime del attoreo e nel cortile su cui si CP_1 affacciano sia lo stabile attoreo sia quello convenuto;

Sesto motivo di appello: il Tribunale ha errato nel non valutare integralmente la documentazione prodotta in giudizio dall'attore e a non ammettere la consulenza tecnica d'ufficio richiesta da entrambe le parti, nonché l'espletamento delle prove orali, senza fornire adeguata motivazione e, peraltro, adducendo la carenza di prova in relazione ai fatti di causa.
I primi sei motivi di appello, riguardando tutti la sussistenza del diritto del appellante all'utilizzo dell'area meglio descritta in atti quale parte comune CP_1 dell'edificio ex art. 1117 c.civ., vanno esaminati congiuntamente e sono infondati.
Va precisato che dalla lettura dell'impugnata sentenza emerge che, in sostanza, il
Giudice di ha rigettato la domanda proposta, ritenendo che l'area in Parte_5 oggetto (spazio comune denominato zona A di mq 501,66 meglio descritto nell'atto introduttivo di primo grado) non possa essere ricompresa tra le parti comuni dello stabile di ex art. 1117, comma 1 n. 2 c.civ. (nella formulazione anteriore Parte_1 alla novella di cui alla l. 220/2012, la quale ha invece inserito proprio le arre destinate a parcheggio), valorizzando i seguenti elementi:
a) assenza di qualsivoglia indicazione dell'area in questione (avente forma ad “L”) nei titoli di acquisto dei proprietari delle unità immobiliari del CP_1 appellante, dovendosi verificare la destinazione impressa all'area medesima, a differenza di quanto emerge negli atti di acquisto dei condomini convenuti;

b) mancato inserimento di detta porzione di suolo nel regolamento di condominio che è la fonte privilegiata per specificare la destinazione di tutte le porzioni comuni che non costituiscano “parti comuni necessarie” e, quindi, con destinazione che può essere rimessa alla volontà dei condomini;

c) nessuna indicazione emergerebbe circa un eventuale passaggio e/o parcheggio in un'area distante dall'accesso dello stabile diversi numeri civici che escluderebbe in radice, del resto, ogni presunzione di condominialità dell'area cortilizia contesa, trattandosi di parte condominiale non necessaria;

d) non risulta contestato che il primo atto di asservimento del 1970 è stato utilizzato dal costruttore venditore solo per ottenere la licenza edilizia, mentre successivamente, anche su autorizzazione degli attori, il costruttore ha ottenuto una nuova licenza edilizia per la costruzione dei box nella medesima area e sulla scorta di tale secondo atto di asservimento agli atti di causa, mai pag. 12/16 impugnato dagli attori con assenza nel tempo di qualsiasi esercizio del diritto preteso da parte attrice, visto il successivo asservimento del 1973 e la modifica dello stato dei luoghi escludente la possibilità di accesso.
Chiarito quanto precede, si osserva che i motivi di appello proposti sono infondati, mancando la legittimazione dell'appellante a proporre la domanda CP_1 oggetto del presente giudizio.
Come chiarito dalla ormai consolidata giurisprudenza “gli spazi destinati a parcheggio, previsti per le nuove costruzioni dall'articolo 18 della l. n. 765 del 1967, sono, in forza di un vincolo di destinazione di natura pubblicistica, riservati all'uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari e costituiscono parti comuni dell'edificio ai sensi dell' articolo 1117 c. c., quando appartengono in comunione ai singoli condomini, ovvero oggetto di un diritto reale d'uso spettante a ciascun condomino, quando proprietari siano terzi o alcuni soltanto dei condomini;
qualora l'originario proprietario - costrutto re abbia ceduto a ciascun acquirente la comproprietà in comune con gli altri delle aree destinate a parcheggio, il successivo acquisto di un' unità immobiliare e della quota di comproprietà delle parti comuni, attribuisce all'acquirente la qualità di condomino su tutte le stesse e quindi anche il paritetico diritto d' usufruire dell'area di parcheggio, a nulla rilevando l'eventuale insufficienza di questa rispetto alle complessive esigenze del la quale può dar luogo a un diritto al CP_1 risarcimento del danno nei confronti del costruttore ed è regolata dalle norme sull' uso della cosa comune nei rapporti tra condomini” (Cass. civ., Sez. II, 28/1/2000, n. 982 richiamata in motivazione in Cass. 1445/2022).
Pertanto, deve preliminarmente verificarsi – alla luce anche delle difese articolate nell'atto di appello e della specifica contestazione formulata da parte dell'appellante a pag. 10 della comparsa di costituzione e risposta in ordine al mutamento della domanda formulata – quale sia il tenore della domanda articolata in primo grado da parte attrice, se cioè volta ad ottenere l'accertamento del semplice diritto d'uso dell'area di cui si discute per parcheggiarvi la propria autovettura (avente natura di diritto reale¹) , posto che solo in tal caso questa puo' possono essere considerata parte comune dell'edificio ex art. 1117 c.civ., con conseguente legittimazione dell'amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ¹ Trattasi del caso in cui il venditore si sia riservato la proprietà delle aree e il diritto può estinguersi per non uso soltanto con il decorso di venti anni in base al combinato disposto degli artt. 1014 e 1026 c.c., fermo restando in ogni caso il vincolo di destinazione, che ha carattere pubblicistico e permanente (Cass. n.
23669 del 2016); pag. 13/16 ad ottenere il ripristino dei luoghi e il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli atti conservativi, al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.civ. (Cassazione, ordinanza 10 settembre
2020, n. 18796, sez. VI - 2 civile, Cassazione sent. N. 4255/2018 e Cass. n. 22886/2010 e
Cass. n. 22911/2018).
Ebbene, dalla lettura dell'atto introduttivo del giudizio e delle successive precisazioni rese nella memoria ex art. 183, comma 6 n. 1 cpc di parte attrice si evince che l'appellante ha richiesto testualmente di “accertare e dare atto che il
[...] ovvero i suoi singoli condomini e cioè sigg. Parte_1 Controparte_5
, Controparte_6 Controparte_7 Controparte_8 Controparte_9 CP_10
, , ,
[...] Controparte_11 CP_12 Controparte_13 CP_14
, , Controparte_15 CP_16 CP_17 Controparte_18 CP_19
, , ,
[...] Controparte_20 Controparte_21 CP_22 Controparte_23
, Parte_6 Parte_7 CP_24 Parte_8
, hanno titolo all'uso e al godimento e quindi utilizzazione
[...] Parte_9 dello spazio comune asservito a parcheggio denominato zona A di mq.501,66”.
In particolare, il appellante ha posto alla base della domanda proposta la CP_1 circostanza di essere stato privato del diritto di uso e di godimento dell'area “destinata
a parcheggio come da atto di asservimento in ottemperanza alla legge n. 765 del 1967” sulla base dell'atto di asservimento del 23.02.1970 con cui il costruttore “vincolò in perpetuo a parcheggio, conservandone la esclusiva proprietà, la zona A di mq 501,66”.
Precisa poi l'appellante a pag. 13 dell'atto introduttivo di primo grado che “la legge urbanistica, prevedendo obbligatoriamente l'area di parcheggio in realtà non persegue solo fini pubblicistici perché in concreto attribuisce ai titolari delle unità immobiliari un diritto di godimento permanente e quindi perpetuo che è quello di poter parcheggiare liberamente in qualsiasi ora e giorno la propria autovettura”, ulteriormente evidenziando (pag. 14) che
“nella fattispecie concreta il costruttore-venditore ha conservato il diritto di proprietà Pt_4 sull'area vincolata, però ha asservito detta area alle varie unità immobiliari costituenti il condominio però ha asservito detta area alle varie unità immobiliari costituenti il condominio
i cui condomini vantano un diritto d'uso di detta area a titolo personale Parte_1 ovvero a titolo contrattuale per acquisto delle unità immobiliari fatte dall'originario proprietario costruttore o suoi aventi causa.
pag. 14/16 Detto diritto d'uso nasce dall'art. 18 della legge 765/1967, si corrobora nel diritto reale di ogni singolo proprietario delle unità immobiliari ed opera a favore di ciascun acquirente degli alloggi che compongono il fabbricato condominiale.
La giurisprudenza ha avuto modo di chiarire inoltre che il vincolo di pertinenzialità sorge per il solo fatto della edificazione e il rilascio della licenza edilizia anche senza l'obbligatorietà dell'asservimento e che trattasi di norma cogente, imperativa ed inderogabile.
La pertinenzialità va verificata pertanto in base alla progettazione e ai provvedimenti amministrativi che autorizzano la costruzione e può considerarsi un onere reale.”
Pertanto, alla base della domanda attrice risulta posto (e tale impostazione non risulta mutata neppure nella memoria ex art. 183, comma 6 n. 1 cpc ove a pag. 5 viene rimarcata la non necessità che l'area di parcheggio sia in proprietà del CP_1 evidenziando “la relazione che intercorre tra l'area e l'immobile ove sono siti gli alloggi a cui
l'area appunto è legata inscindibilmente”) non il diritto di proprietà sull'area “A”, quanto piuttosto il mero diritto d'uso (di un'area di cui il costruttore si sarebbe riservato la proprietà) che puo' essere fatto valere esclusivamente dai singoli condomini e non dal
. CP_1
Tale considerazione, implicando la carenza di legittimazione dell'appellante a proporre il presente giudizio, risulta preliminare ed assorbente rispetto ai motivi di appello proposti ed elencati in premessa, nonché rispetto all'ultimo motivo di appello concernente la richiesta di ristoro del danno (avente natura accessoria rispetto all'istanza di accertamento del diritto all'uso e al godimento del bene) ed implica l'integrale rigetto dell'appello proposto.
Le spese processuali, liquidate come in dispositivo d'ufficio per assenza di notula, sulla base del DM 147/2022 e del valore indeterminato a bassa complessità della controversia, ai medi di tariffa e per tutte e quattro le fasi (essendosi svolta attività istruttoria), seguono la soccombenza.
Le spese di CTU, liquidate come in atti, vanno poste in via definitiva a carico di parte appellante.
L'appellante dovrà, infine, versare l'ulteriore importo pari al contributo unificato, ai sensi dell'art. 13, comma 1- quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 (T.U. in materia di spese di giustizia), introdotto dall'art. 1, comma 17, l. 24 dicembre 2012, n. 228.
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P.Q.M.


La Corte d'Appello di Bari, III Sezione Civile, pronunciando definitivamente sull'appello proposto dal avverso la Parte_1 sentenza n. 1931/2020 emessa il 26.12.2020 e pubblicata il 28.12.2020 dal Tribunale di
Foggia, ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta l'appello proposto;

2) condanna l'appellante al pagamento, in favore della parte appellata, delle spese del presente giudizio di appello, liquidate per ciascuno di essi in € 9.991,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario, IVA ed accessori dovuti di legge;

3) pone, in via definitiva, a carico dell'appellante, le spese di CTU come liquidate in atti;

4) dichiara che per effetto dell'odierna decisione (rigetto dell'appello), sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1- quater d.P.R. 11/2002 per il versamento a carico degli appellanti dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 bis d.P.R.
115/2002.
Così decisa in Bari, nella camera di consiglio della III Sezione Civile della Corte, addì
22.10.2025
Il Consigliere Relatore
Dott.ssa Laura Fazio
Il Presidente
Dott. Salvatore Grillo
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