REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo – Seconda Sezione Civile riunita in camera di consiglio e composta dai sig.ri Magistrati:
1) Dott. Giuseppe Lupo Presidente
2) Dott.ssa Rossana Guzzo Consigliera
3) Dott. Alfonso Pinto Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1439 del Registro Generale degli Affari Contenziosi Civili dell'anno
2024, promossa
DA
, nato a [...] il [...] (Codice Fiscale ), Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in Monreale (PA), nella Via Venero n° 67, presso lo studio dell'Avv.
Francesco Ganci che lo rappresenta e difende;

APPELLANTE
CONTRO
, nato a [...] il [...] (Cod. fisc. ), rappresentato Controparte_1 C.F._2
e difeso dall' Avv. Matteo Alario;

APPELLATO
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo per inadempimento
Conclusioni: per l'appellante: “nel merito: - Ritenere e dichiarare ammissibile, ricevibile e/o procedibile per la forma il presente appello, nonché fondate e legittime le motivazioni esposte con il presente gravame, per l' effetto, riformare e/o annullare integralmente la sentenza impugna ta con riferimento ai capi della stessa oggetto del la presente impugnazione, per le motivazioni tutte spiegate in premessa , e per l' effetto, in accoglimento delle domande proposte dall' odierno appellante r esistente in primo grado, si chiede che voglia l' eccellentissima Corte di Appello di Palermo nel merito: riformare integralmente la impugnata sentenza nel capo in cui risolve, per grave inadempimento del conduttore, il contratto stipulato il 1° aprile 2002, registrato il 24 aprile 2002 al
n. 5202 3 /A a mezzo del (quale) ha concesso in locazione ad uso abitativo a Controparte_1
l' immobile sito in Palermo, nella Via Tommaso Aversa n. 139, e condanna Parte_1
a rilasciare detto immobile a libero da persone e cose entro Parte_1 Controparte_1 trenta giorni dalla pubblicazione della sentenza oggetto di gravame, e ciò per i motivi tutti calendati in premessa . - riformare integralmente la impugnata nel capo in cui CONDANNA
[...]

a pagare in favore di euro 4.858,00= per la causale ivi specificata in Parte_1 Controparte_1 premessa, oltre ai canoni (nella misura indicata in motivazione ) che matureranno dalla data di pubblicazione della medesima sentenza e fino all' effettivo rilascio dell' immobile ed oltre agli interessi di mora da ciascuna scadenza al soddisfo , per i motivi di appello sopra specificati . - riformare la impugnata sentenza nel capo in cui compensa nella misura di 1/3 le spese di lite , e condanna a rifondere, in favore di i restanti due terzi delle Parte_1 Controparte_1 spese di lite, liquida te in complessivi € 1.752,00 oltre IVA, CPA e rimborso spese generali nella misura del 15% del compenso totale , PONENDO altresì i costi della ctu, liquidati come da separato decreto, per 1/3 a carico di e per la restante parte a carico di , Controparte_1 Parte_1 per i motivi spiegati in premessa .ritenere e dichiarare che il canone di locazione aggiornato a partire dal mese di ottobre 2016 è pari ad euro 365,13= mensili, o quella maggiore somma che risulterà dovuta in forza delle risultanze istruttorie previa rinnovazione della CTU contabile, per i motivi formulati in premessa, - ritenere e dichiarare che il Sig. ha pagato al Sig. Parte_1 CP_1
un canone di locazione pari ad euro 460,00= mensili dal mese di gennaio 2016 al mese di
[...] ottobre 2018, superiore rispetto al canone di locazione aggiornato dovuto e pattuito , e per l'effetto previa compensazione con le minori somme dovute dal Sig. al Sig. Parte_1 CP_1
a titolo di canoni di locazione e oneri ac accessori ( pagamento quota parte imposta
[...] registro) fino al mese di luglio 2021 di proposizione della domanda di sfratto per morosità introduttiva del presente giudizio, - condannare il Sig. alla ripetizione in favore del Controparte_1
Sig. della somma di euro 1.174,72= come determinata dal Giudice di primo Parte_1 grado e per le causali ivi indicate, già al netto della compensazione operata, o quella maggiore somma che risulterà dovuta in forza delle risultanze istruttorie oltre interessi moratori al tasso previsto per il ritardo nella transazioni commerciali dalla data dei singoli pagamenti e fino al soddisfo, per i motivi tutti spiegati in premessa, - ritenere e dichiarare che il Sig. si Controparte_1
è reso inadempiente nei confronti del Sig. , privando quest' ultimo del godimento Parte_1 della terrazza a livello munita di tettoia di copertura oggetto del contratto di locazione per cui è causa, e ciò a far data dal 09.09.2018, e per l' effetto, -condannare il Sig. a Controparte_1 ripristinare la tettoia di copertura della terrazza a livello con materiale a norma di legge, nello stato in cui si trovava al momento del perfezionamento del contratto di locazione per cui è causa e fino alla sua dismissione effettuata dal locatore il
09.09.2018, -condannare il Sig. al risarcimento dei danni tutti, patrimoniali e non, Controparte_1 subiti dal Sig. per effetto del mancato godimento di detta terrazza a livello Parte_1 privata dal locatore della preesistente e tettoia di copertura e/o per i danni ai beni mobili di proprietà
e/o per i danni ai beni mobili di proprietà del conduttore ivi collocati del conduttore ivi collocati, , pari ad euro 500,00=, o quella maggiore o minore somma che vorrà euro 500,00=, o quella maggiore
o minore somma che vorrà essere liquidata in forza delle risultanze istruttorie anche in via equitativa, oltre interessi legali e essere liquidata in forza delle risultanze istruttorie anche in via equitativa, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del fatto e sino al soddisfo dal dì del fatto e sino al soddisfo..- - Emettere ogni statuizione consequenziale di legge. Emettere ogni statuizione consequenziale di legge.
- Con vittoria di spese e di entrambi i gradi di entrambi i gradi di giudizio”.
Per l'appellato: “Nel Merito: - Respingere l'appello proposto da avverso la Parte_1
Sentenza n. 2398/2024 del 23/4/2024 resa dal Tribunale di Palermo Sezione II Civile in quanto parzialmente inammissibile per la proposizione di domande nuove e comunque integralmente infondato in fatto e diritto. Con riserva di ulteriormente dedurre eccepire e provare anche in esito all'atteggiamento processuale di controparte. Con vittoria delle spese di lite ed accessori di legge”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1.Con sentenza n. 2398/2024, pubblicata il 23 aprile 2024, il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando, risolse, per grave inadempimento del conduttore, il contratto stipulato il 1 aprile 2002,
a mezzo del quale aveva concesso in locazione ad uso abitativo a Controparte_1 [...]
l'appartamento sito in Palermo, nella via Tommaso Aversa n. 139; condannò Parte_1 [...]
a rilasciare detto immobile a libero da persone o cose entro trenta giorni Parte_1 Controparte_1 dalla pubblicazione della sentenza;
condannò a pagare in favore Parte_1 Controparte_1 euro 4.858,00 per la causale di cui in parte motiva, oltre ai canoni (nella misura indicata in motivazione) che sarebbero maturati sino all'effettivo rilascio dell'immobile; compensò nella misura di 1/3 le spese di lite e condannò
a rifondere, in favore di i restanti due terzi. Parte_1 Controparte_1

2. Avverso questa sentenza ha interposto appello , con ricorso depositato il 19 Parte_1 agosto 2024, sulla scorta di sei motivi di impugnazione, con i quali ha rispettivamente censurato:
a) il capo della sentenza con cui era stata accolta la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore e la consequenziale domanda di rilascio dell'immobile locato formulata dal locatore;
Controparte_1
b) il capo della sentenza con cui egli era stato condannato al pagamento dei canoni di locazione scaduti ed a scadere fino alla data di rilascio dell'immobile;
c) il capo della Sentenza con cui non era stato condannato a restituire in suo favore Controparte_1 le somme pagate in misura superiore al canone pattuito;

d) il capo della sentenza con cui era stata dichiarata assorbita la propria domanda riconvenzionale formulata di condanna del locatore al ripristino della tettoia di copertura della Controparte_1 terrazza a livello;

e) il capo della sentenza con cui era stata rigettata la domanda risarcitoria da illecito / inadempimento contrattuale da lui formulata nei confronti del locatore;
Controparte_1
f) il capo della sentenza con cui egli era stato condannato alla rifusione delle spese di lite nella misura di due terzi nonché al pagamento di due terzi della CTU.

3. Si è costituivo, con memoria del 5 dicembre 2024, che ha resistito al gravame di Controparte_1 cui ha chiesto il rigetto.

4. In assenza di incombenti istruttori, all'udienza del 15 aprile 2025 – sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. – la causa è stata decisa con dispositivo e riserva di motivazione.

6. Con il primo motivo il ha censurato, anzitutto, l'errore della sentenza appellata nell'avere Pt_1 affermato che il canone di locazione rivalutato ai sensi dell'art. 3 del contratto di locazione dovuto, per le annualità dal 2020 al 2022, era pari ad euro 430,47 mensili e poi pari ad euro 432,36 mensili, essendo invece pari ad euro 365,13 mensili.
Deduce, in proposito, che l'erroneità era consistita nel fatto che l'aumento annuale ISTAT era stato calcolato sul canone base a partire dalla stipula del contratto (1 aprile 2002) anziché nei limiti della prescrizione quinquennale eccepita a partire dal mese di ottobre 2015.
Evidenzia, ancora, che il Giudice di primo grado aveva valutato, ai fini del proprio inadempimento, esclusivamente la asserita morosità successiva alla notificazione della intimazione di sfratto per morosità durante la pendenza del giudizio di merito, omettendo invece di valutare l'insussistenza del proprio inadempimento al momento della notificazione dell'atto di citazione introduttivo del giudizio di sfratto.
Osserva, ancora, che, alla data di notificazione della citazione per la convalida di sfratto per morosità introduttiva del presente giudizio, egli non era stato affatto inadempiente nel pagamento dei canoni di locazione, ma, operata la compensazione con le maggiori somme precedentemente versate dal gennaio 2016 ad ottobre 2018 rispetto al canone pattuito, al contrario risultava creditore nei confronti del locatore della complessiva somma di euro complessiva somma di euro 462,10. Controparte_1
Non è, poi, affatto vero che, durante la pendenza del giudizio, egli aveva continuato a versare la somma di euro 360,00= mensili, avendo versato a partire dal mese di gennaio 2022 la somma di euro
373,00= mensili, come risultava dalla copia dei bonifici bancari.
Aggiunge di avere effettuato – durante il rapporto - riparazioni urgenti, anche nell' interesse del locatore sostenendo esborsi per un importo complessivo di euro 1.159,00, cosicchè nel mese di dicembre 2023 aveva effettuato la compensazione di detta somma anticipata con i canoni di locazione dovuti da dicembre 2023 a marzo 2024, e versando la differenza di euro 333,00.
Del tutto erronea è la considerazione del proprio inadempimento successivo alla litispendenza – effettuato nella pronuncia gravata – perché (in disparte ogni considerazione, su cui si tornerà appresso, sulla inesistenza della estensione della domanda del a tale successivo periodo) il Tribunale CP_1 aveva trascurato di compiere l'indagine primaria della sussistenza del proprio inadempimento al momento della domanda.
Con il secondo motivo il si duole, appunto, del fatto che. contrariamente a quanto affermato Pt_1 dalla impugnata sentenza, processualmente il locatore non aveva formulato alcuna domanda di condanna, nei propri confronti, al pagamento dei canoni di locazione anteriori alla notificazione della citazione per la convalida dello sfratto per morosità introduttiva del giudizio, né aveva formulato tempestivamente in primo grado ( né in seno alla intimazione di sfratto per morosità, né in seno alla memoria integrativa) la domanda di condanna al pagamento dei canoni successivi alla proposizione della domanda di sfratto per morosità, con conseguente impossibilità del Giudice - in assenza di domanda in tal senso - di emettere di ufficio un pronunciamento di condanna al pagamento di somme per canoni di locazioni e/o oneri accessori, in forza della disposizione normativa contenuta nell' art. 112 c.p.c..
Con il terzo motivo, l'appellante si duole dell'erroneità della decisione nella parte in cui non aveva condannato il locatore al pagamento, in proprio favore, delle somme da lui indebitamente pagate in misura maggiore rispetto al canone di locazione pattuito, previa compensazione parziale con quanto eventualmente dovuto dal conduttore a titolo di canone di locazione ed accessori di legge, oltre interessi moratori al tasso previsto per il ritardo nelle transazioni commerciali ex art. 1284 comma IV
c. c. e fino al soddisfo.
Deduce, in proposito, che il Tribunale aveva esordito, sul punto, con una premessa corretta per cui aveva ritenuto dimostrato che il aveva preteso il pagamento di una somma maggiore al canone CP_1 risultante dal contratto scritto e registrato e rivalutato nella misura concordata (75% della variazione indice ISTAT) per un importo complessivo pari ad euro 1.174,72.
Ebbene, alla data di notificazione della citazione per la convalida di sfratto per morosità introduttiva del giudizio, egli non era stato affatto inadempiente nel pagamento dei canoni di locazione, ma, operata la compensazione con le maggiori somme precedentemente versate dal gennaio 2016 ad ottobre 2018 rispetto al canone pattuito, al contrario risultava creditore nei confronti del locatore della complessiva somma di euro 462,10= (euro 1.174,72 meno euro 762,10). Controparte_1
Ribadito, quindi, che il locatore non aveva formulato alcuna domanda volta al pagamento dei canoni ed oneri accessori successivi alla notificazione della intimazione di sfratto per morosità, aveva errato il Giudice di primo grado a compensare detto credito spettante al conduttore di euro 1.174,72=, con i canoni di locazioni asseritamente non pagati dallo stesso nei confronti del locatore per il periodo successivo alla proposizione della domanda che va da agosto 2021 al mese aprile 2024 di pubblicazione della sentenza impugnata.
Aveva ancora errato, inoltre, il Giudice di primo grado a non riconoscergli, sulla superiore somma di euro 1.174,02=, gli interessi legali moratori al tasso previsto nel ritardo per le transazioni commerciali, comma IV c. c., poiché la domanda di ripetizione di somme pagate in più rispetto al canone di locazione pattuito quale risultante dal contratto di locazione ex art. 13 L. n. 431/1998 equivale alla domanda di ripetizione di indebito oggettivo di cui all' art. 2033 c.c., e costituisce quindi un debito di valuta per i quale sono dovuti gli interessi moratori dalla data delle singole scadenze.
Ha, quindi, concluso chiedendo la riforma della sentenza impugnata nel capo in cui il Giudice di primo grado non aveva condannato il locatore alla restituzione in suo favore delle somme indebitamente pagate in misura maggiore rispetto al canone di locazione pattuito, previa compensazione parziale con quanto eventualmente da lui dovuto a titolo di canone di locazione ed accessori di legge anteriormente alla proposizione della domanda, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla data dei singoli pagamenti e fino al soddisfo.
I motivi – che vanno affrontati congiuntamente per la stretta attinenza che li connota - sono solo in parte fondati e vanno accolti per quanto di ragione.
È, anzitutto, infondata la contestazione relativa alla eccepita prescrizione posto che la rivalutazione è stata chiesta dall'appellato a partire dal 2020 e, considerato che il termine di prescrizione è quinquennale ex art. 2948 c.c., la relativa eccezione è stata sollevata dal con la memoria Pt_1 integrativa di costituzione del 20 aprile 2022.
Priva di pregio è, ancora, l'eccezione così come formulata dal secondo cui “la stessa è pure Pt_1 erronea, in quanto il locatore avrebbe potuto richiedere l' adeguamento ISTAT del canone, ma sempre nei limiti della prescrizione quinquennale, quindi applicando il coefficiente di rivalutazione a partire dal mese di ottobre 2020 per un solo anno per cui vi è richiesta scritta e non a partire dal mese di aprile 2003 come erroneamente effettuato da controparte” (così a pag. 5 della memoria di costituzione del primo grado).
In altre parole, secondo l'interpretazione patrocinata dall'appellante, la prescrizione opererebbe anche sulla individuazione della base di calcolo per cui l'adeguamento Istat, non solo dovrebbe riguardare i canoni non prescritti, ma sarebbe anche ristretto al coefficiente di rivalutazione operante a partire dal quinquennio anteriore.
Si tratta, però, di una esegesi da scartare.
In materia di locazione ad uso abitativo – quale è quella di che trattasi - l'adeguamento annuale del canone alle variazioni del potere di acquisto del denaro non è più – e da tempo - condizionato alla espressa “richiesta” del conduttore e ciò per effetto dell'abrogazione dell'art. 24 della legge 392 del
1978, ad opera dell'art. 14 comma 4 della legge 431 del 1998. L'unico presupposto è l'inserimento nel contratto della clausola di adeguamento, come accaduto nella fattispecie in esame (cfr. art. 3 del contratto).
Essendo, quindi, quest'ultimo l'unico requisito costitutivo della fattispecie, è evidente che l'aggiornamento del canone all'indice ISTAT debba calcolarsi dall'anno successivo alla stipula, salva certamente restando l'eventuale prescrizione dei canoni.
Ora, nel procedere al calcolo del dovuto aggiornamento, il Tribunale fece ricorso ad una c.t.u. rispetto alle cui risultanze l'appellante non mosse alcuna critica, nemmeno nell'ambito delle disposte operazioni, a differenza del CP_1
Oltre tutto, anche nel gravame, il non ha spiegato gli errori in cui sarebbe incorso l'ausiliario Pt_1 ma ha soltanto prodotto, in questo grado, una “tabella rivalutazione calcolo devalutazione” del tutto insufficiente a confutare il motivato accertamento cui è pervenuto il consulente nominato dal
Tribunale.
Parimenti infondata è la doglianza sulla valutazione, da parte del Tribunale, della morosità successiva alla litispendenza e ciò perché “la sentenza gravata ha, invero, fatto corretta applicazione del condivisibile principio per cui “a seguito della conversione del giudizio di convalida di sfratto per morosità in un ordinario giudizio di risoluzione per inadempimento, è ammissibile la condanna del conduttore al pagamento (anche) dei canoni a scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, non essendo necessario che la relativa domanda sia stata proposta "ab origine" né che lo sfratto sia stato convalidato, giacché essa determina una modificazione soltanto quantitativa della medesima domanda originaria che, pur non derivando dall'applicazione diretta dell'art. 664, comma 1, c.p.c., in tale norma trova la sua "ratio" ove prevede una ipotesi particolare di c.d. condanna in futuro”
(Cass. sez. 3 -, Ordinanza n. 24819 del 18/08/2023; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11603 del 31/05/2005).
Contrariamente a quanto sostenuto nel gravame, la richiesta di condanna al pagamento dei canoni
(scaduti ed a scadere) era contenuta a pag. 5 della memoria integrativa, depositata dal il 16 CP_1 aprile 2023 (“…quest'ultimo dovrà essere condannato al pagamento dei canoni maturati e maturandi fino alla data di effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi di legge e moratori, questi ultimi dalla data di notifica dello sfratto…”) ininfluente essendo che non sia stata ribadita nelle conclusioni della memoria e ciò a fronte della “interpretazione complessiva dell'atto” cui è tenuto il giudice di merito
(Sez. 3 - , Sentenza n. 28811 del 08/11/2019; Sez. 2, Sentenza n. 8225 del 29/04/2004).
La doglianza è, invece, in parte fondata con riguardo alla prova – fornita in questo grado – del pagamento di alcune mensilità, successive alla litispendenza e non dedotte in primo grado.
La pronuncia gravata sul punto ha ritenuto che il aveva pagato euro 360,00 al mese sino a Pt_1 settembre del 2023 e non aveva pagato nulla da ottobre 2023 ad aprile 2024 (cfr. pagg. 6 e 7 della sentenza). È provato, invece, che il abbia pagato, tramite vaglia postale, la somma di euro 373,00 per Pt_1 ciascuna dele mensilità di dicembre 2022 nonché di quelle da gennaio a novembre 2023 oltre ad euro
333,00, a titolo di saldo da lui asseritamente dovuto per i mesi da dicembre 2023 a marzo 2024, previa compensazione con il credito di euro 1159,00 che egli sostenne di potere eccepire al locatore, per ripetere l'esborso per le riparazioni urgenti da lui eseguite nell'immobile locato.
Sul punto deve essere disattesa l'eccezione di inammissibilità, sollevata dal in ordine alla CP_1 produzione documentale effettuata dall'appellante per la prima volta in questo grado per dimostrare queste circostanze (cfr. allegati 2 e 3 della produzione del . Pt_1
Si rileva, anzitutto, che si tratta di pagamenti effettuati dopo l'instaurazione del giudizio di primo grado e, per di più, dopo il maturarsi delle preclusioni istruttorie, bastando ricordare che l'udienza di discussione dopo il mutamento del rito ex art. 426 c.p.c. è stata celebrata il 8 marzo 2022 e i pagamenti sono stati, come detto, effettuati nei mesi successivi.
Mette, allora, conto ricordare un principio affermato dalla Corte di legittimità in materia di rito civile ordinario per cui “ in tema di ammissibilità di nuovi mezzi di prova in grado d'appello, deve escludersi che dal vigente regime processuale possa ricavarsi un onere della parte, sancito a pena di decadenza, di produrre nel giudizio di primo grado gli eventuali documenti probatori che si siano formati dopo lo spirare del termine assegnato dal giudice per la deduzione dei mezzi istruttori ma prima del passaggio della causa in decisione;
ne consegue che i documenti formatisi dopo il maturare delle preclusioni istruttorie vanno annoverati fra i nuovi mezzi di prova, ammissibili in grado d'appello, ai sensi dell'art. 345, comma 3, c.p.c., ancorché la parte abbia avuto la possibilità di acquisirli in data anteriore alla spedizione della causa di primo grado a sentenza, fatta soltanto salva, in tale ipotesi, la possibilità, per il giudice del gravame, di applicare il disposto dell'art. 92 c.p.c.” (Cass. Sez. 2 - ,
Ordinanza n. 7977 del 11/03/2022).
Fermo questo, già illuminante, principio, in ogni caso, nella materia in esame, la peculiarità del rito impone di considerare questa documentazione certamente indispensabile ai fini della decisione e, per ciò solo, pienamente ammissibile: “nel rito del lavoro costituisce prova nuova indispensabile, ai sensi dell'art. 437, comma 2, c.p.c., quella di per sé idonea ad eliminare ogni possibile incertezza circa la ricostruzione fattuale accolta dalla pronuncia gravata, smentendola o confermandola senza lasciare margini di dubbio oppure provando quel che era rimasto non dimostrato o non sufficientemente dimostrato, a prescindere dal rilievo che la parte interessata sia incorsa, per propria negligenza o per altra causa, nelle preclusioni istruttorie del primo grado” (Cass. Sez. L - , Ordinanza n. 16358 del 12/06/2024; Sez. L, Ordinanza n. 33393 del 17/12/2019).
La morosità accertata nella sentenza impugnata – euro 4.858,00 – per effetto dei pagamenti delle mensilità documentate in questo grado si riduce, quindi, ad euro 3.649,00. Anche operando la giudiziale compensazione, rimane – quindi – una posizione debitoria a carico del sicchè è priva di rilievo l'invocazione, da parte sua, degli interessi moratori sulle somme Pt_1 pagate.
Ed ancora, essendo di importo pari a cica dieci volte l'ammontare del canone, la morosità deve quindi considerarsi grave e, quindi, tale da imporre la conferma per questo della pronuncia di risoluzione disposta nella sentenza impugnata.
Al contrario, in parziale accoglimento del gravame, la statuizione di condanna, adottata dal Tribunale, va ridotta tenuto conto della riduzione della morosità riconosciuta in questa sede.
Priva di pregio è, invece, la doglianza nella parte in cui il si duole della mancata Pt_1 considerazione dell'ulteriore credito di euro 1159,00 pari al costo degli esborsi sostenuti per l'effettuazione di riparazioni urgenti nell''immobile, ossia per evitare che venisse danneggiato l'appartamento sottostante (cfr. fattura della impresa Duro del 23 aprile 2024).
E' dirimente rilevare che all'udienza del 23 aprile 2024 la difesa del confermò che costui Pt_1 aveva sospeso il pagamento del canone compensandolo con le somme per i lavori eseguiti “con il consenso” del locatore.
In questo grado, mutando totalmente prospettiva, ha sostenuto che di tali lavori avrebbe soltanto informato preventivamente il CP_1
E' palese la contraddittorietà su tale essenziale aspetto che abbia evidentemente reso superfluo lo svolgimento dell'istruttoria sollecitata per la rima volta in questo grado.

7. Con il quarto motivo il si duole che il Tribunale, in forza della pronuncia costitutiva di Pt_1 risoluzione del contratto di locazione per inadempimento a sé imputabile, aveva ritenuto e dichiarato assorbita la domanda riconvenzionale di esatto adempimento da lui formulata, volta ad ottenere il ripristino della tettoia preesistente a copertura della terrazza a livello, pure oggetto di locazione.
Evidenzia che, non sussistendo alcuna ipotesi di risoluzione del contratto di locazione imputabile al conduttore, sussiste, ai sensi dell'art. 100 c.p.c., l'interesse ad un pronunciamento in ordine a tale domanda.
Soggiunge che era pacifico – e, comunque, documentato con appositi rilievi fotografici - che il locatore lo aveva privato, a partire dal 9 settembre 2018, dell'utilizzo della terrazza a livello, che non risulta più coperta come prima.
Il motivo è infondato.
Confermata, per quanto detto al capo che precede, la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione, è consequenziale che difetti l'interesse dell'appellante ad ottenere l'esecuzione di opere su un bene che deve immediatamente rilasciare.
Non è, comunque, privo di utilità evidenziare che la tettoia – della cui omessa ricollocazione si duole l'appellante – non è stata menzionata nel contratto di locazione in cui l'oggetto del contratto è stato così individuato “due vani più servizi”.
Non è stato, come si vede, fatto nemmeno riferimento alla terrazza in cui la tettoia era collocata e di cui copriva soltanto una parte.
Oltre tutto è pacifico – e documentato – che la tettoia era realizzata in eternit ossia in materiale notoriamente pericoloso sicchè la rimozione della stessa (avvenuto per il tramite di una impresa specializzata) costituisce più che una privazione un miglioramento qualitativo del bene, siccome adesso privato di una struttura potenzialmente dannosa.

8. Con il quinto motivo, il si duole del rigetto della domanda di risarcimento danni da lui Pt_1 formulata in conseguenza del mancato godimento della tettoia di copertura della terrazza a livello e del danneggiamento dei beni mobili ivi collocati.
Deduce l'errore del Tribunale nel non avere considerati che il regime applicabile era quello della responsabilità contrattuale.
Soggiunge che, contrariamente a quanto apoditticamente sostenuto nella impugnata sentenza in aperto contrasto con le risultanze istruttorie, il danneggiamento dei mobili esistenti all' interno della terrazza coperta dalla preesistenza tettoia del terrazzo (eliminata dal locatore a partire dal 9 settembre
2018) risultava chiaramente e pacificamente dalla missiva con lettera raccomandata a. r. del 06 marzo 2019 che non era stata contestata dall' appellato.
Anche questo motivo è infondato.
In sostanza il si duole del fatto che il giorno successivo (10 settembre 2018) alla rimozione Pt_1 della tettoia, a causa di un violento acquazzone, si sarebbe verificato un corto circuito che aveva danneggiato alcuni beni di sua proprietà ivi collocati (condizionatore, DVR dell'impianto di videosorveglianza, tapirulan, una sega a nastro e una sega circolare) che si trovavano riposti nella terrazza coperta fin dalla data del contratto di locazione.
Ora è evidente che si tratta, anzitutto, di un danneggiamento che avrebbe potuto essere evitato se, una volta rimossa la tettoia – attività del tutto legittima per come precisato nel capo che precede –
l'appellante si fosse premurato di coprire altrimenti o di custodire al chiuso i beni in questione.
In secondo luogo appare del tutto singolare che lo stesso appellante, nel corso del giudizio di primo grado, abbia ridotto l'iniziale richiesta di liquidazione dalla somma di euro 1680,00 a quella di euro
500,00, del tutto insufficiente apparendo il riferimento al fatto che non avrebbe più conservato gli scontrini fiscali dei beni acquistati.

9. Con il sesto motivo il si duole della condanna, disposta dal Tribunale, al pagamento delle Pt_1 spese processuali e della CTU tecnico contabile nella misura di due terzi. la doglianza è destinata ad essere assorbita dall'accoglimento parziale del secondo motivo di appello dal momento che, secondo il pacifico insegnamento della Corte Suprema, la soccombenza – a cui l'art. 91 Cpc ricollega l'onere delle spese processuali – va determinata con riferimento alla causa nel suo insieme, sicché, nel caso di riforma, anche parziale, della sentenza di primo grado da parte del giudice di appello, la decisione relativa alle spese contenuta nella prima decisione è travolta, e dunque detto giudice, oltre a statuire sulle spese del giudizio di secondo grado, può anche modificare quelle stabilite all'esito del giudizio di prima istanza (Cass. 3964/2003; si vedano inoltre le più recenti Cass.
1775/2017 e 14916/2020, per le quali il giudice d'appello ha il potere di procedere d'ufficio a un nuovo regolamento delle spese processuali, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata, poiché gli oneri della lite devono essere ripartiti in ragione del suo esito complessivo, mentre, in caso di conferma della sentenza impugnata, la decisione sulle spese può essere modificata dal giudice del gravame soltanto se il relativo capo della sentenza abbia costituito oggetto di specifico motivo d'impugnazione).
Più in particolare il criterio della soccombenza, al fine di attribuire l'onere delle spese processuali, non si fraziona a seconda dell'esito delle varie fasi del giudizio, ma va riferito unitariamente all'esito finale della lite, senza che rilevi che in qualche grado o fase del giudizio la parte poi definitivamente soccombente abbia conseguito un esito ad essa favorevole (Cass. sez. 6 - 3, Ordinanza n. 6369 del
13/03/2013; Cass. sez. 6 - 3, Ordinanza n. 13356 del 18/05/2021).
Alla luce di questo criterio, nettamente prevalente è la soccombenza dell'appellante sicchè va confermata la statuizione sulle spese adottata dal Tribunale e va disposta la condanna del a Pt_1 rifondere le spese del grado alla controparte.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Palermo, Sezione II civile, ogni diversa e contraria istanza, domanda ed eccezione disattese, definitivamente pronunciando, così provvede: in parziale riforma della sentenza nr. 2398 del 23 aprile 2024 resa dal Tribunale di Palermo, appellata da con ricorso depositato il 19 agosto 2024, riduce ad euro 3649,00 la somma che Parte_1 questi è tenuto a pagare a;
Controparte_1 conferma, nel resto, l'appellata sentenza;
condanna l'appellante a rifondere all'appellato le spese di lite di questo grado, liquidate nella complessiva somma di € 1442,00 oltre accessori come per legge.
Così deciso, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di Appello di
Palermo, il 15 aprile 2025
Il consigliere estensore Il Presidente
Alfonso Pinto Giuseppe Lupo